盘谷花园企划案样本

成都罗宾纳实业有限公司项目状况报告尊敬领导：成都罗宾纳实业有限公司在成都市人民南路四段开发“盘谷花园”项目至一九九九年六月八日为止所有报建手续所有完毕，并于一九九九年六月十日破土动工，现整个楼盘已修建至地面第三层；并经成都市建委批准，可以对外销售，现将项目各方面状况予以报告，请审议。一、公司及项目概况：1、公司简介：成都罗宾纳实业有限公司是一家以房地产开发为主业中外合资大型公司。该公司由泰国盘谷银行为背景香港罗宾纳投资有限公司和成都达宏实业有限公司合资组建，得到了省、市各级领导大力支持。公司凭借自身雄厚经济实力和丰富房地产开发经验，汇集了一批风华正茂、学历高、业务能力过硬中、青年先进人士，在运用自身优势和吸取同行精华同步，傍依广泛市场调研，制拟了都市居家“科学规划、独特设计、新颖造型、优良品质、一流服务”品牌方略发展之路。为夯实品牌基本，公司斥巨资三亿多元人民币在人民南路四段美领馆旁崇高人文社区推出了以“盘谷花园”为代表精品工程。该项目创新了规划设计理念，强调社区“自成一体、天然成趣”丰富内涵，体现生态型立体绿化和全面智能健康化，匹配驰名世界国际会馆，其瞻前性住宅品质，淋漓尽致显现了以人为中心当代理念。五幢造型爽心悦目十八层高档电梯公寓和配套齐备会馆，其内外兼秀品质，赢得了建筑、房地产领域业内人士广泛好评。“追求卓越，奉献精品”始终是罗宾纳人不断进取宗旨。任重而道远，成都罗宾纳实业有限公司将与巨人同行，倾注全力，努力提供国际化都市居家舒服环境，为国家都市改造建设做出不朽贡献。2、项目概况：成都罗宾纳实业有限公司当前开发位于成都市人民南路四段十九号，占地面积40亩，名称为——盘谷花园。社区由五幢十八层电梯公寓和会馆构成，总建筑面积109,730㎡，用地面积26700㎡，总户数631户，住宅建筑面积83900㎡，会所建筑面积5000㎡，停车库建筑面积14390㎡，车位数328个，容积率4.0，绿化率41％，建筑密度20.6%，建筑高度62.1M，总户型27种。项目由中华人民共和国建筑西南设计研究院设计，通过成都市建委公开招投标，由四川省华西集团第一建筑公司和第六建筑公司联合承建。该项目于一九九九年六月十日破土动工后，在市质监站等关于单位大力支持下，通过建设单位、监理单位、施工单位紧密配合、共同努力，工程进展速度达到预期效果。一九九九年六月十日至七月十日一种月内，项目建设完毕了l暂时办公房、暂时住宅、暂时用水用电、场地平整、围墙等暂时设施工程。六月十日王八月十日二个月内完毕了机械挖运土方量11万立方米工作。六月三十日至八月底二个月内完毕了3600平方米锚杆联结水泥钢筋网基坑护壁体系。七月十日至八月三个日完毕施工场地水泥硬化工作。五幢公寓基本垫层施工于一九九九年八月十日开始，到十月上旬，一号公寓从地下二层施工到地上二层：二号、三号、五号公寓从地下二层施工到地上一层：四号公寓从地下二层施工到地下一层，共计完毕建筑面积约11000平方米。其间，为解决施工供电紧张问题，从八月份到九月底安装调试了一套400KVA变压器供电设施。盘谷花园售房楼从六月份修建到十月上旬完毕二次装饰并交付使用。盘谷花园在二年多运作过程中，得到省、市各级政府和关于单位大力支持，当前项目进展顺利，整个楼盘公司定于一九九九年十月二十九日正式对外开盘销售，住宅某些按施工筹划将于二OO一年三月所有交付客户使用。二、公司股东构成，状况和资本构成状况：（一）公司股东构成状况：成都罗宾纳实业有限公司原是香港罗宾纳实业有限公司于1993年在成都注册由泰国盘谷银行常务董事长陈有汉先生任法人代表外商独资公司，该公司投资房地产开发，已购买人民南路四十亩土地，于一九九七年十一月批准国有土地使用证，具备立项开发土地条件。该土地开发项目原拟由外商独资开发，因外资银行大厦项目未获政府批准，又由于该地块适合项目是住宅公寓楼和综合服务设计，外方缺少经验与人才，故拟取中外合资方式开发。在此状况下，中方三家公司组建成都达宏实业有限责任公司进入该公司，共同组建为中外合资公司。中方公司为人竹县银泉实业有限公司、达义（集团）实业有限公司、上海宏洋投资开发公司，外方公司为香港罗宾纳实业有限公司。（二）资本构成状况：1、独资成都罗宾纳公司注册资本为500万美金，实收资本为400方美金，通过数年各项资本运作将其项目合资重组拟定资本为：涉及土地使用权、无形资产、商标等共折价900万美全，折合人民币7560万元。2、中外双方在公司股份状况如下：大竹县银泉实业有限公司占股份百分之五十六点二五；香港罗宾纳实业有限公司占股份百分之二十五；达义（集团）实业有限公司占股份百分之十五点七五；上海宏洋投资开发公司占股份百分之三。3、各股东在购其土地应出资额及资本构成为：大竹县银泉实业有限公司出资额为：4252.5万元，香港罗宾纳实业有限公司为1890万元，达义（集团）实业有限公司为1190.7万元；上海宏洋投资开发公司为226.8万元。三、公司投资状况：（一）项当前期各股东拨入土地资本金款项状况：总价款900万美元，折合人民币7560万元；其中，大竹县银泉实业有限公司应拔购买资本金款项4252.5万元，实际拔3230万元，尚差合伙方1022.5万元，香港罗宾纳实业有限公司土地款应拔入1890万元，实际拔入1890万元；成都达义（集团）实业有限公司应拔购买土地款1190.7万元，实际拨入680.4万元，尚差合伙方510.3万元，上海宏洋投资开发公司应拔购买±地款226.8万元，实际拔入129.6万元，尚差合伙外方97.2万元。中方共差合伙方土地资本金款项1630万元。（二）前期开办费及工程款拔入状况：（预算前期投资1亿元人民币）：1、大竹县银泉实业有限公司应拔入前期开力、费及工程款5625万元，实际拔入5000万元；2、香港罗宾纳实业有限公司应拔入前期开办费及工程款2500万元，尚差2500万元；3、成都达义（集团）实业有限公司应拔入前期开办费1575万元，当前已拔入42万元，尚差1533万元；4、上海宏洋投资开发公司应拔入300万元，当前已拔入8万元，尚差292万元；（三）项目资金使用状况：1、盘谷花园项目资金来源共计10980万元，其中大竹县银泉公司投人8230万元；香港罗宾纳公司投入1890万元，达义（集团）实业有限公司投入722.4万元，上海宏洋投资开发公司投入137.6万元。（详见附件一）2、项目资金使用状况：项目资金当前共开支10634.3万元，其中购买土地开支5930万元，开发成本开支2466.3万元，管理费用开支1031万元（其中利息支出575万元）；其他杂项开支1207万元。详细明细如下：A、购买土地开支：5930万元B、开发成本开支明细：2466.3万元（1）设计费：178万元；（2）勘察费：12万元；（3）评估，招标费：8.4万元；（4）文物勘探费：8万元（5）配电设施，用电设备款：49.5万元（6）建安审查费：20万元；（7）质监费：93.6万元；（8）综合开发费：984万元；（9）旧基本拆除，土方工程款：366.2万元；（10）护壁，降水费：188万元；（11）环保费：30万元；（12）自来水申办费：19万元；（13）晒图费：6.5万元；（14）广告费，其他费用：80万元；（15）暂时排污工程：3万元；（16）售楼处工程及装修：86万元；（17）模型制作：12万元；（18）散装水泥保证金：6.3万元；（19）自筹基建保证金：117.8万元；（20）预付策划销售款：30万元；（21）预付用电贴费：38万元；（22）预付质量保证金：130万元；C、管理费用开支明细：1031万元（1）差旅交通费：81万元；（2）办公费：5万元；（3）工资：92万元；（4）修理费：42.8万元；（5）油费：12.2万元；（6）业务费：116万元；（7）低值易耗品：16.5万元；（8）停，洗，过路费：5.3万元；（9）物料耗费：3.3万元；（10）利息支出：575万元；（11）房租：18.2万元；（12）广告费：15万元；（13）评估验资费：3.6万元；（14）诉讼费：1万元；（15）其他杂费：32.4万元；（16）法律顾问费：2.7万元；（17）水电费：2.5万元；（18）物管费：6.5万元．D、其他付款状况明：1207万元（1）回定资金购买：756.1万元；（2）应收达义公司：62万元；（3）应收盛世公司：260万元；（4）其她借款：128.9万元．四、盘谷花园项目资金投入筹划：1、静态投入筹划：按项目静态投资需资金34,381万元（见附表1）。2、动态（滚动投入）筹划：房屋开发项目普通都是边投入边售房滚动开发性项目，动态分析投资总额为31，960万元（见附表2）。五、“盘谷花园”市场营销前景预测：“盘谷花园”作为城南棕北、棕南崇高成熟社区高层电梯公寓群浮现，已引起了广大房地产界瞩目和争论，其诸多看法，如果说在前期市场忽明忽暗前景下颇有微词，那么只要通过近期类似楼盘良好销售态势，及九九年成都房地产交易会异常火爆交易前景进行横向比较和综合分析，并不难预测“盘谷花园”市场营销前景了。通过市场调查与同类楼盘综合分析如下：（一）当前在建高档、高层建筑中，地理位置最优越当属“盘谷花园”与“宗南公寓二期”，两项目地处众所公认城南崇高成熟社区，增值潜力无限，较市中区而言，这里人气、财气鼎盛且相对较于安静，是居家休闲抱负之地，而棕南公寓二期属小高层电梯公寓，建成后将与一期普通型住宅合二为一，从配套与档次上都无法与“盘谷花园”相比。（二）在高层住宅建筑中，能以建筑群体完善配套社区开发浮现只有“盘谷花园”和“雅典国际社区”，其他多以住宅或商务公寓单体建筑散居各地。高层住宅社区不但高档、豪华，并且配套先进齐备，设计布局合理，户型多样，功能分区明确，环境优雅宁静、安全，是都市发展趋势所在。而“雅典国际社区”因周边配套与地理位置不如“盘谷花园”，显而易见，“盘谷花园”将成为高层住宅社区示范和典型代表。（三）高层电梯公寓是都市标志性建筑和亮点，它无论在地理位置、规划设计、生活配套、环境绿化、智能配套、楼宇配套、外观形象、建筑质量、装修材料等各方面都优越于其他住宅。“盘谷花园”吸取了国际、国内建筑精华和品质，并以一流建筑质量塑造精品名牌形象。（四）从周边类似楼盘销售状况，调查表白，无论是小高层电梯公寓，还是高档豪华电梯公寓销售状况都创造了骄人业绩。如“雅典国际社区”C、D两座已被集团单位整体购买，E座正处热销之中，未建A、B两座已开始预订；“棕南公寓二期”在建五栋中，普通型尚余30余套，单层尚余5套，而周边声势浩大“锦官新城”、“银都花园”、“芳草地”，“学府花园”等仅在房地产交易会销售状况并令众商家刮目相看。如此看来，中高档公寓已逐渐成为一某些收入较丰市民和高层白领人士消费对象和追求目的。（五）从宏观大环境讲，政府启动住宅市场和优惠政策刺激；消费给房地产市场带来无限光明前程，与此同步，住宅二级市场活跃也带动了房地产市场兴盛，其良性互动体当前逐年开发面积扩大、房价上涨、高层建筑开发总量上升等趋势。（六）从开发商自身讲，成都罗宾纳实业有限公司是一家中外合资大型公司，通过强强联合和创意开发，开发商以较高文化科技含量与普通楼盘相区别，使其具备超前性和唯一性，并通过自身雄厚经济实力与良好信誉，以此吸引消费者，迎合了消费者消费心理和品味。综上所述，“盘谷花园”在当前高层住宅炙手可热良好市场氛围下，已成为不可多得优质楼盘，“盘谷花园”一旦投放市场，必将受到广大购房顾客青睐和欢迎，“盘谷花园”也必将成为有口皆碑住宅精品。六、“盘谷花园”经济技术分析报告：一、经济分析根据和原则（一）根据：1、国家计委颁发《建设项目经济评价办法与参数》；2、土地增值税、营业税等有关税收法规；3、公司当前投资预算表及财务报表。（二）原则：1、遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合原则；2、遵循效益与费用计算口径一致原则。二、项目概况盘谷住宅社区项目占地面积26，700M’，位于人民南路崇高住宅区。项目位置交通便捷，距机场9分种车程，距市中心4分种车程，位于成都市一、二环路之间，并与机场路、成渝高级别公路、成乐大件路、川藏线相联，四通八达。盘谷住宅社区项目毗邻人民南路美领馆、心族宾馆、棕南公寓、成都市人民银行。四周分布中日和谐会馆、科技一条街、高新技术开发区、体育馆、锦绣花园、购物中心、大中小学校，是开发崇高住宅社区不可多得一块宝地。该项目由成都罗宾纳实业有限公司开发。该公司由泰国盘谷银行为背景香港罗宾纳实业有限公司和成都达宏实业有限责任公司联合开发；当前各项报建手续完毕，已进入正常施工阶段。该项目由西南设计院设计，四川省第一建筑工程公司和四川省第六建筑工程公司联合承建，项目拟建五幢11单元18层电梯公寓，总建筑面积107，149㎡，筹划到二OO一年三月前住宅交付使用。三、经济技术分析办法盘谷花园项目属于一次性开发项目，但规模大、起点高，通过开发商一年报建工作，三年施工组织、管理，资金运作；房屋销售，方能完毕该项目建设工作。因而，本报告将投入作为项目经营成本，作四年计算期成本收益和钞票流量分析，测算其财务内部收益率及其她关于评价指标。四、投资估算及资金筹措（一）投资估算范畴：盘谷花园项目是以高档住宅为主，配以停车场、会所、公厕、服务娱乐中心等公共建筑用房，形成功能完善居民生活社区高层、高档建筑工程。总体规划面积107，149平方米。本报告投资估算范畴仅对盘谷项目住宅某些进行经济分析。（二）投资估算内容：项目总投资估算应由如下内容构成：1、直接工程费：涉及所建房屋土建费、平基土石方工程、社区道路及广场、变压器等变配电设备、给排水工程，弱电、天然气、环保和绿化等；2、其他费用：涉及土地费用、建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费及其他税费；3、预备费；4、投资方向调节税；5、建设期利息；项目静态总投资34,381万元，其中工程费用18,612万元，其他费用11,140万元，预备费1,545万元，建设期利息3,084万元，关于计算详见附表一《投资估算表》（三）投资估算根据及阐明：1、项目业主提供盘谷项目工程用款筹划（详见附表二和附表三）；2、四川西南设计院编制“盘谷社区开发范畴规划图”及关于阐明；3、盘谷花园总平面图；4、1999年《上程预算定额》；5、1999年《建设工程费用定额》；6、《土地估价报告》；7、土建费用：社区建筑面积105,599㎡（除会所），其中住宅面积89,958㎡，公建面积15,641㎡；平基及土石方：预测项目参见业主与承包方订立《土石方开挖合同》，预测费用为1460万元；8、道路及广场，预测社区道路、广场、车位380个，15，000平方米，按关于指标估算计492万元；供配电工程：按工程部提供资金使用表列入；9、建设单位管理费：按公司当前运作概算需管理费1308万元；10、土地资本金费用，本项目所用土地资本金款项实际应付金额7560万元，参照《股权转让合同》等文献；11、预备费：暂不分基本预备费和涨价预备费，综合按工程费用和其她费用5.2%计取；12、投资方向调节税：本项目属中外合资公司开发，应享有国家优惠政策即属投资方向调节税零税率项目。13、建设期利息：经测算，项目需向银行贷款11,150万元，按贷款时银行月利率7.65%计算利息（3—5年期），建设期三年共发生银行贷款利息1，791万元（动态测算）。五、项目资金滚动开发筹划分析房屋开发项目普通都是边投入边售房滚动开发性项目，从附表四《流动资金使用表》和附表五《资金滚动测算表》可知：该项目第1至4年分年度投入资金分别为：5,053万元、10,290万元，12,274万元和4,343万元；第1至4年售房后回收资金（扣除销售税金及附加税费，如下相似）分别为0、3,600万元，21,680万元，和20,818万元。可见项目第一、二年投入资金量大，从第三年开始项目收入便可远远不不大于投入，其利润可用于归还贷款。也就是说，虽然项目静态投资34,381万元，但实际只要第一、二年启劝资金11,150万元可以保证，项目便可进入良性循环，滚动开发（详见附表六《盘谷花园工程总进度控制筹划》）。六、资金筹措由《资金滚动测算表》可知，项目需要在第一、二年共筹集资金15,343万元，扣出第一、二年售房收益3,600万元，还需筹集资金11,743万元。若项目自筹资金为593万元，则公司所需贷款资金为11,150万元，因而总资金筹措方案如下：（一）第一年共需投入资金5,015方元，自筹资金593万元，申请银行贷款4,460万元；（二）次年共需投入资金10,290万元，售房收益3,600万元，申请银行贷款6,690万元。综上所述，项目第一、二年公司共需申请银行贷款11,150万元，贷款按月利息7.65‰计息。七、其他基本数据（一）建设规模：（1）社区土地面积为26,700㎡，住宅建筑面积（此分析报告不含会所投资）105,599㎡，其中住宅实际面积89，958㎡，为社区配套公建面积15，641㎡。（2）社区内设立大、中、小车位380个，面积15,000㎡。（二）计算期：项目第一至三年投入，第二至四年逐年售房回收，项目计算期共四年。（三）成本估算：1、分年度开发投入：项目静态投资总额34,38l万元（见附表一），依照项目实行进度，动态分析投资总额为31,960万元（见附表七），动态分析在静态分析基本上总成本减少2,421万元：一是税费可在房屋销售后发生，应扣出成本1,000万元；二是资金利息减少1,293万元；三是涨价预备费既是次年即可实现销售收入，可按工程费用和其他费用4.7%提取，减少成本128万元。2、房屋销售及管理费用：在房屋销售过程中，将发生交易手续费、房屋看护费、广告宣传费等项目费用，据项目经营筹划，第1—4年销售费用分别为：500万元、300万元、200万元和100万元。（四）销售收入：1、房屋售价分析：（1）单位面积投资（按静态分析）：A、按总建筑面积105,599㎡计算：3,256元／㎡；（34,381万元÷105，599㎡=3,256元／㎡）B、按住宅实际面积89,958㎡为3,821元／㎡（34，381万元÷89,958㎡=3,821元／㎡）（2）单位面积投资（按动态分析）；A、按总建筑面积105,599㎡计算：3,026元／㎡（31,960万元÷105,599㎡=2，974元/㎡）B、按住宅实际面积89,958㎡为（3l,960万元÷89,958㎡=3,552元／㎡）C、因车库销售应有收入，在考虑成本时可按总面积予以摊销。2、成本递增分析：在项目总成本已定状况下，房屋销售在第一、二年之内费用将不会增长，从第三年起，费用逐月增长（一是管理费用50万元，二是资金利息230万元，三是销售费用100万元）每月增长380万元。费用增长，成本也相应增长，单位成本每平方米每月增长36元。销售时价格也应每月提高36元／㎡。3、销售价分析：A、按3,200元／㎡定价，税前回报率为5.7%。B、按3,500元／㎡定价，税前回报率为15.6%；C、按3,800元／㎡定价，税前回报率为25.6%；D；按4,000元／㎡定价，税前回报率为32.1%；E、按4,500元／㎡定价，税前回报率为48.7%；F、按4,800元／㎡定价，税前回报率为58.6%。综上分析，房产销售始初定价以4,000元／㎡左右（平均价）较为适当，使公司税前回报率达到32.1%，税后回报率约为15.75%。如果公司品牌及其他因素配合比较好，价格可逐月提高。4、销售收入测算：本项目规划布局合理，环境绿化优美、住宅设计为18层框架构造高层建筑楼群，配套服务，设施齐全，具备舒服、以便、安静、优美特点，房屋售价第二至四年每平方米分别按4,000元、4,200元、4,300元测算，预计售出房屋比例：次年四季度始售9,000平方米，第三年售出54,000平方米，第四年售出住宅42,599平方米和车位380个，共计销售收入46,098万元。（详见附表八《房屋销售收入和利润测算表》）。5、税金测算：房屋开发项目所涉及税收除销售税外，还应上缴土地增值税、地方交通附加及教诲附加等税费。（1）土地增值税：按照国家关于房地产法律和法规规定，应缴纳土地增值税，经计算应为3,446万元。（2）营业税及附加费按5.75%计算。（3）所得税为利润总额33%。6、利润测算：由房屋销售收入减开发成本、销售费用、财务费用、土地增值税、销售税金及附加，得项目利润总额11,487万元，上缴所得税和土地增值税7,237万元。税后利润为4,250万元。八、财务分析成果（详见附表九和十）：所得税前财务内部收益率=32.9%所得税后内部收益率=23.8%所得税前财务净现值=l,576万元所得税后财务净现值=583万元所得税前投资回收期=3.2年所得税后投资回收期=3.2年项目投资利润率=13.3%项目投资利税率=44.2%贷款偿还期：2年从上述评价指标可知，项目财务内部收益率不不大于行业基准收益率。所得税后财务内部收益率为23.8%，远远不不大于银行贷款率，其折现率取资金筹资加权平均值，财务净现值（i=18%）为583万元。阐明赚钱能力比较强。九、财务评估不拟定性分析1、项目盈亏平衡点BEP分析：当利润=销售收入-经营总成本-营业税及附加=0时为该项目保本平衡点（详见附表十一）。盘谷花园项目通过投资估算，总成本为31,960万元，那么当销售收入=31,960万元+2,651万元=34,611万元，即销售总收入在34,611万元时项目收支平衡；单位面积在34,611万元÷105,599㎡=3,278元／㎡为保本平衡点。2、保本产销量分析：固定总成本BEP=╳100%=69.3%销售收入-变动总成本-销售税金及附加当房屋销售量只要达到69.3%时，项目就可保本，剩余是利润。3、敏感性分析：为保证项目所有增量投资财务内部收益率不低于23.8%，考虑项目实行过程中某些拟定因素变化，分别对总投资额、经营成本、销售收入作了提高10%和减少10%单因素变化对内部收益影响敏感性分析（见敏感性分析表）。敏感性分析表项目基本方案总投资额经营成本销售收入+100%-10%10%-10%10%-10%内部收益率I=23.8%20.1624.623.5124.328.322.5较基本方案比较-3.640.8-0.290.55.5-1.3从分析中看出，各因素变化都不同限度地影响内部收益率，其中销售收入提高或减少最为敏感，固定资产总投资次之（敏感性分析见下图）；财务内部收益率%45销售收入40353025201510投资5-40-30-20-101020304050从图上可以看出销售收入和固定资产对基本方案内部收益率影响曲线与财务基准收益率交点（临界点）分别为销售收入下降约20%和固定资产投资提高近18%时，项目内部收益率才低于基准收益率水平，若销售收入再减少或固定资产投资再增长，则项目将浮现不可行。十、清偿能力分析通过清偿能力分析（详见附表十二《借款偿还平衡表》）、《资金来源与估算表》、《资产负债表》计算，固定资产借款偿还期为2年，具备较强偿还能力。十一、房产市场分析成都素有“天府之国”美誉。她物产丰富，气候宜人。随着国家西部经济发展战略实行；成都越来越成为中外商家进军大西南必争之地。西部经济繁华为成都房地产市场发展提供了契机。同步全国经济工作会议拟定了要把住宅建设哺育为带动整个经济发展新经济增长点和消费热点重大决策。各省市和地区也相继出台了一系列哺育住宅消费市场政策。这些政策办法对房地产发展起到了重要激化作用。实行住房实物分派逐渐向货币分派转化，将有效地推动住房商品化进程。各商业银行对个人购房抵押贷款业务开展，特别是住房公积金归集力度加大及公积金向个人购房低息贷款与综合保险结合，将在很大限度上提高居民购买能力。国家对住宅消费发展战略重要体当前如下几种方面：1、放开住房二级市场，减少税赋：不但使各种商品房、经济合用房可以自由上市交易，公有住宅使用权也可以有偿转让，其转让收益由产权单位和转让人按一定比例提成。放开住房二级市场，不但活跃了房产交易市场，从而使新高档住宅房销售更加看好。2、发行债券购房：购房债券每年由国家发行一次，一切尚未进行工资改革公司都可按本公司当年用工人数以钞票购买，政府机构和财政拨付经费事业单位工作人员，则由国家拨付。购房债券按月发给职工，职工用所得购房债券只能购房或租房，从而刺激了住房销售。3、停止福利房分派：该政策出台是启动住房消费市场重要契机。停止福利住房分派，同步现阶段政府以及有关部门，对建筑行业新建把关甚严，延缓了新住宅房修建，盘谷项目合法时，销售一定会看好。4、扩大住房消费信贷，引导都市居民按揭住房：随着购房主体中个人购房比例迅速上升，银行信贷大幅度向个人住宅消费倾斜，并相应出台了多项信贷扶持政策，人民银行决定住宅按揭贷款从去年300亿元增至今年1000亿元；从一九九九年起，国有各银行均可办理住房公积金委托贷款业务，均可在都市对所有普通商品房开办个人住房担保贷款。十二、成都房地产市场调查调查成果显示，大某些房地产公司销售状况良好，个别销售业绩明显，各大房地产业公司竞相通过其地理位置、建筑设计风格、配套设施、建筑装饰材料、住宅环境及物业管理服务六大方面，凭借其项目开发售楼处对外窗口及营销员解说功夫刺激购房者，加强自己特色及优势渗入，从而为销售市场注入了新鲜血液。为此，咱们针对盘谷社区在成都市南部一片崇高成熟社区近段时间房地产开发项目作一简朴归类对比：（见下页）序号调查内容项目名称开发商名称已开发项目正开发项目正开发项目价格开发项目档次备注1棕南社区电梯公寓四川宏名房地产公司棕南一期棕南二期3600-4500元／㎡二幢九层电梯公寓清水房2棕南公寓成都富力房地产公司一期二期4200-5200元／㎡十层电梯公寓全装修3芳草地成都三泰物业有限公司一、二三期四、六期3300-3828元／㎡九层电梯公寓清水房4锦官新城成都新但愿集团一期二期3380-5300元／㎡十层电梯公寓全装修5置信丽都花园成都置信公司一期二期3200-3600元／㎡十一层电梯公寓清水房6天府华园成都华泰开发公司3290-3710元／㎡九层电梯公寓厨卫装修7学府花园成都信德实业有限公司南桥花苑，新世纪花园学府花园三期2888—3588元／㎡二十一层电梯公寓清水房由此表结合当前成都房地产业开发项目可知，当前城南房地产业开发在通过普通住宅和小型公寓空前活跃开发时期之后，市场容量日趋增大，市价坚挺，有实力房地产公司随着社会发展需要及国家政策宽松环境，已开始把高层电梯公寓和商务楼开发和投入作为扩大经营和分散风险又一亮点，各房地产公司在既已开发经验和良好形象基本上，更加注重产品质量、口岸位置、配套设施、售后服务等；通过广告媒体宣传力度，外塑公司形象，渲染产品特色，从而达到了刺激消费者购买欲望。调查过程中，咱们发既有房地产公司在销售时，灵活运用产品价格方略，吸引了大量购房征询者，起到了较好促销轰动效应作用。固然在处在城南崇高社区和地理位置得天独厚开发商们都竭力发挥了自己极至。各具特色售楼处装饰精美、形象鲜明、图文并茂，给人未见其屋，却身临其境感觉，各开发商颇为专心良苦设计和宣传强势加重了成都房地产市场激烈竞争态势。当前相称一某些商品住宅生活配套设施，如供电、供气、供水、交通、通讯、邮政、医疗、购物、文体娱乐等设施不完善，同步开发商未考虑到人们对居住环境基本规定：如较适当休息环境、安全性和硬性设施设计齐全等，有诸多因素防碍房屋销售，因而作为盘谷花园项目应针对别人弱点，搞好各项工作，争取每一点都“不失误”，这样才干立于竞争潮头。附件一：股本及项目资金状况；附件二：经济分析技术指标l一12表；附件三：国有土地使用证；附件四：固定资产投资项目允许证；附件五：大型公共建筑及工业项目定点表；附件六：建设工程规划允许证；附件七：成都市建设工程施工允许证；附件八：房屋预售允许证；盘谷花园项目各股东出资比例及拨款状况表单位：万元项目股东名称各占股份比例%购买土地资本金出资额前期开办费及工程款合计应拨实拨欠合伙方应拨实拨欠合伙方应拨实拨欠合伙方大竹县银泉实业公司56.254252.532301022.5562550006259877.582301647.5香港罗宾纳实业有限公司25189018900250002500439018902500达义（集团）实业有限公司15.751190.7680.4510.315754215332765.7722.42043.3上海宏洋投资开发公司3226.8129.697.23008292526.8137.6389.2合计100756059301630100005050495017560109806580投资估算表（静态）附表一单位：万元序号项目或费用名称估算价值占总值比（%）备注建筑工程设备购买及安装其他费用总值其中外汇（万美元）1工程费用1.1建安工程6,4506,45018.731.2平基土石方工程1,4601,4604.21.3道路及广场工程4924921.541.4供配电工程2,9602,9609.261.5弱电工程1,2581,2583.941.6给排水工程6466462.021.7天然气工程3793791.191.8环保工程60600.191.9环境工程及绿化3143140.981.10公用工程3,7298644,59314.371.11小计11,6392,9604,01318,61258.242其他费用2.1征地费7,56021.962.2勘察费120.042.3设计费1900.522.4工程监理费700.232.5建设单位管理费1,3083.802.6其他税费2,0005.80小计11,14032.35工程费用与其他费用共计29,75286.43预备费（含涨价）1,5454.54投资方向调节税0以上共计31,29790.905建设期利息3,0849.10总投资34,381100盘谷项目工程用款筹划附表二1999年6月编制序号工程名称1999年共计（万元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度及后来1土方工程75.50153.63195.729.7229.729.729.729.72493.452基本工程838.7898.68142.8016.8057.741154.803主体工程1720.001720.001790.72106.081334.226671.024车库构造工程691.28172.82864.105外装修工程562.64843.97118.40381.251906.266内装修工程315.28315.28567.52638.35459.112295.547机电设备安装446.43309.831434.39976.88380.00886.894434.428电梯工程377.5636.00503.4148.00206.78206.781378.539室外综合管网98.43295.3198.43492.1710环境工程52.33157.00164.47373.8011共计（万元）75.50153.633578.492489.514778.963411.011805.563771.434.49盘谷花园投资概算分析表（建筑面积：105599）附表三 序号工程名称工程内容投资概算（万元）备注l土方工程挖土、弃土、回填、碾压、打并、降水、护壁493.452基本工程±0.00如下砖石、砼、钢筋砼、脚手架、零星工程1850.93主体工程±0.00以上砖石、砼、钢筋砼、脚手架、零星工程64500.024屋面工程找平、防水、保温隔热、刚性层53.725室内抹灰内墙面、天棚面抹灰（涉及±0.00如下）406.026门窗工程木门制安、钢防盗门、防火门安装143.57铝合金门窗制安493.477楼地面工程地面垫层、水泥砂浆找平层、踢脚、豆石面层326.158室内装饰栏杆、扶手制安、油漆，铝合金玻璃隔墙安装，木门油漆，内墙、天棚面乳胶漆、涂料面层，瓷砖墙面，防滑地砖，塑料板天棚吊顶。1094.89室外装饰彩瓦屋面、面砖墙柱面、装饰脚手架、缸砖屋面。1211.0710给排水工程室内给排水管材，屋面排水、净化水工程645.911电气工程室内电气照明管线、器材、配电箱、变配电装置等。1444.5612空调通风卫生间排风口、屋顶风机、混流风机、多叶送风口57.2413电梯l#—5#公寓电梯安装1378.5314弱电综合布线、通讯、有线电视、闭路电视、卫星地面接受系统、音乐广播、防盗监视系统、自动计费、计算机管理系统。1126.6215消防地下室、车库、广场消防设备、室内消火栓331.516天然气煤气管材、煤气双眼灶、煤气表、煤气超浓度报警器、排气扇378.6017环境工程室外构筑物、绿化、通路、广场砖、路沿石、大门、围墙373.8018室外综合管网室外综合给排水管道、强电电缆铺设、路灯、围墙灯492.17合计18752.09注：以上概算资金不含会所投资金额。盘谷项目工程流动资金使用估算表附表四单位：万元序号工程及费用名称1998年度及1999年一季度1999年一季度及后来共计（万元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1开发成本883102019032综合开发费50050010003土地款费用3240800352075604管理费用500100100100505050501008625土方工程76154196101010984736基本工程839413317579877主体工程172017201570106133464508车库构造工程6911738649外装修工程563844118233175810内装修工程315315567638133196811机电设备安装4463101434977380436398312电梯工程378365034820787125913室外综合管网982959849114环境工程5215716437315合计4623676105471992482447834601854434330169资金滚动测算表附表五单位：万元序号年份项目1234合计1分年度投入资金505310290122744343319602售房后回收资金3600216802081846098投入——回收50536690-9406-164753业主自筹资金59304银行贷款资金44606690盘谷花园工程总进度控制筹划附表六1999年6月编制序号工程名称1999年投资估算（万元）678910111212345678910111211土方工程6.107.159.1填10.20473.452基本工程7.159.30986.803主体工程9.153.316450.024车库构造工程7.18.31864.105外装修工程4.17.251758.266内装修工程4.17.19.30精装修12.311970.547机电设备安装9.110.313984.428电梯工程5.110.311258.539室外综合管网9.111.30492.1710环境工程9.112.31373.8011竣工工程1.11.31投资估算表（动态）附表七单位：万元序号项目或费用名称估算价值占总值比（%）备注建筑工程设备购买及安装其他费用总值其中外汇（万美元）1工程费用1.1建安工程6,4506,45020.181.2平基土石方工程1,4601,4604.571.3道路及广场工程4924921.541.4供配电工程2,9602,9609.261.5弱电工程1,2581,2583.941.6给排水工程6466462.021.7天然气工程3793791.191.8环保工程60600.191.9环境工程及绿化3143140.981.10公用工程3,7298644,59314.371.11小计11,6392,9604,01318,61258.242其他费用2.1征地费7,56023.652.2勘察费120.042.3设计费1900.592.4工程监理费700.232.5建设单位管理费1,3084.092.6其他税费1,0003.13小计10,14031.73工程费用与其他费用共计28,75289.973预备费（含涨价）1,4174.434投资方向调节税0以上共计30,16994.405建设期利息1,7915.60总投资31,960100房屋销售收入和销售税金及利润测算表附表八