广东城市房屋拆迁纠纷的特点及问题

第一章广东城市房屋拆迁纠纷的概念第一节广东城市房屋拆迁纠纷的定义众所周知，城市土地所有权性质包括国有土地和集体土地，大多数人认为城市房屋拆迁是指发生在城市规划区内国有土地上的征地纠纷，若从广义上来说，城市房屋拆迁纠纷可以包括因拆迁发生在国有土地上的和集体土地上的房屋拆迁纠纷。此外，从字义来看，“拆”“迁”是两个动词，代表着两个过程，拆的是原有的建筑物，迁是指被拆迁房屋的居民迁移到别处。有学者认为，“房屋拆迁”是一种民事法律关系，通俗来说发生在商业拆迁中，建设单位依法依规申请用地，在得到拆迁许可证后，和被拆迁人平等协商，就赔偿事宜签订协议等一系列法律行为“适用与实例”丛书编写组“适用与实例”丛书编写组.新拆迁条例（国有土地上房屋征收与补偿条例）及司法解释适用与实例[M].法律出版社，2019(8)也有学者认为，“拆迁”并不是法律用语，但由于在2011年1月21日之前，国有土地上的房屋征收活动一直适用《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁已成为老百姓挂在口头的词语，而更正式的概念应该是“征收”，“拆迁”一词亦可涵盖于该术语赵健、刘春兴.拆迁维权实务及案例解析赵健、刘春兴.拆迁维权实务及案例解析[M].中国法制出版社，2019(4)《物权法》第四十二条第一款规定，“征用土地”可以解释为：“为了公共利益的需要，依据法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”考虑到本文讨论的城市房屋拆迁纠纷是基于新时期广东“三旧”改造的背景下，故笔者研究的拆迁纠纷范围主要指在三方主体下即政府、建设单位、被拆迁人因旧城改造项目等城市更新事宜而产生的各类纠纷。

第二章广东城市房屋拆迁发展概述广东城市房屋拆迁早期发展广东作为改革开放的前沿阵地，土地资源供求矛盾日益突出，通过拆迁来扩大城市用地打破了“无地可用”的窘境，通过城市更新政策避免大量的低效用地阻碍经济发展，其中包括三旧改造、棚户区改造地拆迁等，皆离不开“拆迁”行为。早期的拆迁纠纷频发，根据国土资源局的一份相关调查数据显示，近年来因此项问题而产生的群众上访事件占总上访事件的30.16%，单2002年上半年就有73%的上访事件是围绕土地纠纷而发生的，其中40%是征地纠纷，用四个字足以概括：风起云涌杨晓宁.论城市房屋拆迁中被拆迁人权益的救济杨晓宁.论城市房屋拆迁中被拆迁人权益的救济[J].现代商贸工业,2018广东省国土资源局：“阳光拆迁”使广州城更美.2011第二节广东城市房屋拆迁纠纷的现况广东“三旧”改造走过的10年间，完成改造高达2.58万亩，大量旧城镇、旧厂房、旧农村“改头换面”，使土地重新迸发出新活力，也为其他省份的城市更新规划和开发制度提供了“广东经验”，然而，繁荣更新局面下隐藏的日益增多的法律纠纷。有法律工作者统计了全国各省区裁判城市更新案件的数量，2011年至2016年共裁判的城市更新案件总数562宗，有448宗发生在广东省，占比79%，其中发生在广州与深圳的城市更新案件纠纷数量占比达到90%以上，民事案件居多，行政案件次之李建华李建华.城市更新纠纷现状及趋势研究.2017与一般的诉讼相比，房屋拆迁纠纷案件具有牵涉面广、法律关系复杂、受政策影响大等特点。笔者通过在中国裁判文书网搜索拆迁纠纷的文书，对比其他省份以及广东比较每年的数据，发现广东省比起其他发展更好的省份如北京、上海，每年的拆迁纠纷数量明显少于北京市、上海市，这似乎也很好理解，然而还有发展比广东缓慢的省份如辽宁、河北，每年的拆迁纠纷数量比广东省多得多，可广东作为中国的经济大省，地广人多，“拆迁难”也是内外闻名的，可需要由法院来评评理的案件每年并不算多，这得益于广东因地制宜的政策，虽然征地拆迁纠纷不是所有纠纷中最为多发的，因其关系到群众的生活居住问题，是最大的民生问题。

第三章广东城市房屋拆迁纠纷的特点及问题第一节新时期广东城市房屋拆迁纠纷的特点笔者通过阅读广东城市房屋拆迁矛盾的相关文献以及报道，大致总结出广东城市房屋拆迁有以下特点：（1）因历史问题引发的征地拆迁纠纷比较多，而近些年行政部门违法强拆、征收程序违法引发的纠纷相对减少谭晓莉.谭晓莉.广州征地拆迁矛盾化解能力研究[J].经济研究导刊,2011(05)（2）未能达成一致《拆迁安置补偿协议书》而违法强拆的情况较少，往往是达成《拆迁安置补偿协议书》之后一方发生违约的事宜进而提起诉讼的情况较多。其中存在较大争论的是关于安置房的落实，大多数的问题在于安置房未能按照约定完工，这不可避免得会引起被拆迁人的不满，甚至引发被拆迁人等待安置房期间的过渡房的续租矛盾等；又或者出现到手的房屋比约定的面积小，质量差，皆反映出拆迁后续的安置工作未能顺利落实，欠缺有效的监督。（3）因拆迁周期较长，参与拆迁商事面临众多不稳定因素，从而引发较多的开发商合作合资开发房地产合同纠纷。该类纠纷往往以标的大、影响广著称，同一类案件因地域、级别管辖法院的判法不同，判决结果也完全不同，正是因为没有明确、统一适用的司法裁判标准，在业内造成了巨大影响。笔者认为该类合作合同纠纷正是因难以与被拆迁人达成一致的拆迁安置补偿协议所衍生，而广东省人民政府与2019年所发布的新规定，三分之二的住户签约即可强拆，拆迁的协商进程将大大缩短，开发商合作合资开发纠纷数量势必会有所减少。（3）房屋所有人以外的第三人权益问题常常被忽视。广东的商品经济繁华，承租厂房、店铺以谋生的人数不胜数，可基于租赁法律关系的房屋实际使用人的损失常常得不到应有的补偿，只因公共政策损益补偿都是只补偿直接损失，而间接损失没有补偿，如租赁人正常情况下应当得到的利益苏淑君，欧阳曦.苏淑君，欧阳曦.公共政策损益补偿机制的若干思考——以广州大学城征地拆迁纠纷为例[J],《天水行政学院学报》，2012(1)二、广东城市房屋拆迁纠纷存在的问题---以城中村为主现如今的广东省，由于“三旧”改造所涉及的500平方公里的土地大多是停产或者废弃的旧厂、杂乱的城中村，停产、废弃的工厂涉及的利益群体少，产生纠纷的事由较为单一，常见的仍是拆迁安置补偿合同纠纷。在城市化发展过快的广州，就出现了因早期城市规划未能预料到的情形——城市包围农村，而村是早已就有的，城市是后来出现的。即便是城中村，照样人口密集商业发达，商场、诊所、学校、菜市场之类的设施应有尽有，根本就是一个大型生活社区，被拆迁人享受着城市位置的优势，在城市入学，就业，因而城中村拆迁与一般的农村拆迁存在极大的不同，涉及的利益冲突较多，在城市化的改造中，土地问题是我们必须考虑的重要问题，强行改造城中村会引发一系列的后续问题李敏李敏.“城中村”改造问题研究[J].现代交际，2016(2)（1）土地产权主体难界定因我国实施的土地承包长期不变的政策，“土地承包经营户”变相成为新的实际土地所有权的主体，再加上村级集体的管理能力、管理水平、服务意识等参差不齐，以至于“承包经营权长期所有”极易发展成“私有”意识王立云王立云.土地确权纠纷成因及解决机制探析[J].周口师范学院学报,2019房屋经非法建造和流转因城市管理体制和机构的不断变革与调整，城市建设不可避免得出现混乱，如城乡违规建房、违章搭建、临时建筑长期化、遇拆迁抢搭抢建现象严重，前三种现象所形成的房屋是无法拥有合法产权的胡磊.基于公共管理角度的城市片区拆迁研究胡磊.基于公共管理角度的城市片区拆迁研究[D].中南大学，2009依据《国有土地房屋征收和补偿条例》第十六条，对这些房屋明确不予补偿.。被拆迁人“不平衡”的心理城中村的村民由于拥有长期收入来源的出租屋，经过内心对拆迁即可获得的补偿款和原有的长期租金收入的利益权衡，拆迁意味着他们要面临生计模式的转换，因而被拆迁人对自身的损失预计甚高。不论对于被拆迁人还是寻常的大多数人，法律和政策的规定如何变化，有一点是毋庸置疑的：拆迁只会让生活向美好更进一步，而不可能变得更糟糕。其次，从被拆迁人自身朴素的同地同价观念出发，早期被征收的村民在对比现行补偿标准后，往往以信访方式表达政府应追加补偿的诉求，而现行政策并不溯及既往王晋，王晋，蒲春玲.新疆阜康市土地信访问题浅析[J].农村经济与科技，2015，（02）：36-36行政行为不当实践中，国家征收城中村地段，各地补偿标准不一，由当地政府直接规定拆迁的补偿标准和方式，补偿金额的计算体现在拆迁文件中就是死气沉沉的计算公式，其中还有老百姓无法理解的补偿系数，补偿标准单一，得出的补偿额与被拆迁人的期待值相差较远，政府在与被拆迁人未出现一致的协调结果，甚至没有协商便向被拆迁人作最后“通牒”，而被拆迁的对象往往是法律意识浅薄的村民，拆迁主管部门对相关法律政策宣传力度不够，被拆迁人对政策的理解有偏差而不愿配合，拆迁工作又难上加难。再者，拆迁主管部门的行政行为透明度不高，缺乏公众信赖基础。国家为了公共利益而征收土地，这就要求“少数人的牺牲”，而被拆迁对象并非甘愿成为被牺牲的“少数人”。

第四章减少广东城市房屋拆迁纠纷的建议第一节完善广东城市房屋拆迁纠纷的前期工作上述所讨论的广东省城市房屋拆迁所面临的问题，笔者结合查阅的相关文献以及实践经验，着重对预防新时期广东城市房屋拆迁纠纷提出以下三个建议。一、充分发挥公告程序的价值笔者通过查阅广东省今年的拆迁纠纷判决书，发现实践中有不少以对征收公告的补偿标准有异议而提起拆迁安置补偿合同无效的诉讼，例如钟彩好、李启祥一案，被拆迁人诉求确认涉案合同无效，提起了行政诉讼，一审、二审、再审皆主张合同无效，并诉称《征收土地公告》中关于房屋拆迁的记载应视为另行补偿，被拆迁人有权要求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准钟彩好、李启详再审审查与审判监督行政裁定书，（2018）粤行申钟彩好、李启详再审审查与审判监督行政裁定书，（2018）粤行申1009号广州市人民政府发布的《征收土地公告》其中第四条征地补偿安置方案内容为：“（一）征地补偿…涉及到房屋拆迁的，按照广州南沙区人民政府有关规定的标准进行补偿安置。”故细化公告内容是很有必要的，虽说公告包含的内容已有相关规定进行规范依照征收条例规定，在房屋征收决定作出后，作为国有土地上房屋征收主体的市、县级人民政府应当及时公告。而一般公告会载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。，但具体的细化仍需要进一步操作。尤其是对拆迁补偿价格的说明，应当详细具体，避免产生误解。依照征收条例规定，在房屋征收决定作出后，作为国有土地上房屋征收主体的市、县级人民政府应当及时公告。而一般公告会载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。其次，基于便民原则，公告中涉及到的法律文件已制定的，应当与公告一并粘贴到公告栏中，未制定的应当表述得清楚明白，文件会于何时公开，相关权利人可以通过什么方式查阅，设立答疑处以及意见箱，专人轮岗以实现“答疑在线”，每次答疑或是收到意见都有回执以做到“件件有回响，事事有着落”。针对实务中常见的房屋租赁人，笔者认为公告可以作适当的指引，促使承租方和出租方通过协商以补充条款的形式确定双方的权利义务，信息公开的便民化有利于真正实现公告程序之价值，让纠纷的苗头尽早发现，尽早熄灭。二、完善评估程序（1）充分发挥房地产行业作用广东城市房屋拆迁纠纷与全国其他地方的拆迁纠纷也存在一致性，即被拆迁人对补偿标准的合理性往往持否定的态度。以往拆迁评估单位往往是相关政府管理部门选定，或者由开发商推荐，评估出的结果一旦不符合目前的市场规律，便难以让拆迁各方均认可。熊洪波.城市房屋拆迁纠纷处理及其相关法律法规研究[D].熊洪波.城市房屋拆迁纠纷处理及其相关法律法规研究[D].重庆大学，2006李小玲.我国城市房屋拆迁补偿法律制度的缺陷及完善[D].广东：暨南大学，2009（2）完善评估报告的内容评估结果对项目原规划可以产生反作用，从充分利用资源的角度出发，将建设质量达标的城中村自建房允予保留，谢雨瑶谢雨瑶.走向公租房：小产权房合法化利用的法律路径研究[D].武汉：华中师范大学，2019起初不妨借鉴深圳市的拆迁经验，刘征,刘征,肖军飞.市场主导、利益共享:城市更新的深圳实践[J].人民论坛,2016依照分类处理原则将房屋依照区域、房屋使用年限、间距距离等进行划分，根据现行法律法规，国家在深化改革集体经营性建设土地与国有建设土地同价同权，那么集体建设用地上的自建房转化为可供租赁的具有相当高的可能性。即便进入拆迁阶段，倘若该片区域处于打工人群的聚集处、房屋质量较高、大致符合城乡总体规划，那么评估结果不应当仅仅简单描述位置、名称、占地面积、房屋面积等基本事实以及补偿单价，而是综合考虑后得出更全面的数据，以说明房屋有无合理利用的可能性，佐证拆除是否属于最佳方案。这一建议关照到广东大量的外来务工人员的利益，增加对评估内容的要求也是印证征收房屋是为了“公共利益”的需要，缓和因不合理拆迁激发的社会矛盾。三、鼓励被拆迁人异地购房政府之所以要征地拆迁，是为了城市发展的需要，根本目的是为了经济能繁华，人民生活质量能有所提升，然而，由于拆迁补偿标准不合民意，人们一般在面对两种补偿途径，一是货币补偿，二是产权调换，往往会选择产权调换，回迁至拆迁地，并非绝多数人都是留恋故土，更多的是为了在这次拆迁中取得更大的利益，2014年4月，广州美术馆拆迁方案首次接受意见征询，加上奖励，住宅最高补偿标准为2.5万元/平方米，超过了2013年东濠涌2.49万元/平方米的拆迁补偿纪录。实际上，无论是东濠涌，还是靠近广州塔的美术馆，补偿价都远远落后于一手商品房的售价，甚至落后于二手房的售价，选择货币补偿，在原地购入房产的可能性几乎为零冯春久.拆迁，从暴力走向理智[J]冯春久.拆迁，从暴力走向理智[J].决