静海项目swot分析报告

./第一部分：基础数据与房地产发展关系大环境介绍静海县位于XX市西南部,东北距XX市区40公里。东与大港区为邻,东北隔独流减河与西郊区相望,其余各向为XX省诸市环绕：西北与霸州市相连,西与文安县接壤,西南与大城县毗邻,南与青县、黄骅县交界。素有"津南门户"之称,是国务院批准的沿海开放县之一。全县总面积1414.9平方公里,辖18个乡镇〔其中16个建制镇〕、384个行政村,总人口50万人。静海气候宜人,物产丰富。"XX冬菜"、"独流老醋"、"静海红小豆"、"金丝小枣"更是闻名遐尔。被誉为"华北明珠"的团泊湖水库占地666.7公顷,水体容量1.8亿立方米,是XX市两大自然保护区之一。一：西双塘村概况1：明星小康村的发展机遇西双塘村地处静海县南侧6公里,西双塘村是XX市静海县的一个行政村,位于市区西南45公里,县城南6公里。紧靠京沪铁路、京沪高速公路和京杭大运河,交通较为便捷。西双塘村还是国家18个小康示X村之一、XX市"明星小康村"、"重大先进典型村"；全国"先进基层党组织"、"文明村"、"模X村委会"、"社会主义精神文明建设先进村"、"最佳经济效益乡镇企业"、"文明企业"、"计划生育先进单位"、"绿化造林千佳村"、"文化典X村"、"民俗文化村"、"涉外旅游村"、"美德在农家示X村"。在第三产业方面,根据《双塘镇国民经济和社会发展第十一个五年规划》中显示,在20xx前双塘镇完成了东五台寺预期2000万元投资、生态观光园2.5亿元投资。同时,西双塘村还有五星级宾馆、老年公寓、德慈墓园扩建三个在谈项目。五星级宾馆、老年公寓规划在村南侧建设,预留土地66亩；同时更改了预留地规划,德慈墓园计划向西扩建,由原占地120亩扩大到360亩。西双塘村计划到20xx,商贸街两侧的服务业总量达到150家,旅游人数达到5万人次/年,旅游总收入达到500万元/年。目前,国家民政部慈善总会在西双塘建设枫林怡寿老年城〔总投资8亿元,设3000个床位,占地700亩〕即将动工兴建；对外开放的500幢别墅小区,已动工建设；打热水井,修新公路,改造上下水道,建设规模较大,档次较高的活动场：健身场、高尔夫球练习场、足球场、网球场、篮球场、露天游泳池等项目,重新装修村民楼,改造护村河等基础设施建设正在实施之中。2：交通状况西双塘村东临京浦铁路,紧靠京沪高速公路和104国道,距XX市区37公里,XX新港80公里,XX滨海国际机场60公里,距首都140公里,距县城仅63：住宅建设与供需关系显然,在住宅建设方面,西双塘村以集体土地统一规划、统一建设为主,在本项目介入之前未形成真正的商品住宅市场。从目前市场调研的结果来看,西双塘村民的居住环境比较优越,20xx前后,集体土地的宅基地上先后建起了200多栋150平米以上的联排别墅,每家每户配带有约100平米以上的小院。由于区域和政策因素,20xx至今,西双塘村目前仍在建设着约50栋这样类型的村产〔小产权〕别墅,主要分布在村中路两侧〔凤凰台广场西侧与原XX未来足球学校〕。虽然目前国家政策上对小产权项目有着严格的禁止,但这些项目已经基本售罄。价格仅为1100-1500元/㎡。西双塘村全村共有266户居民,1073口人,目前全村都已经住上了二层别墅,生活条件较为优越,本身已经不具备再置业的刚性需求。极少量的购房需求也已经被村内两处在建的低价位别墅项目所满足,对是否有产权性质的商品房要求不高。4：旅游地产蓄势待发虽然西双塘村定位于XX市的明星小康村,处于XX城乡发展空间X围内,但是,随着经济发展和房地产大势的影响,XX周边县域的建设发展也普遍较快。从区县来看,滨海新区、塘沽区、宝坻县、蓟县等地区的楼盘和项目具有更高的吸引价值。目前对于静海县西双塘村的旅游资源实事求是地讲,从发展规划、道路交通、人文资源、自然资源等方面还不具备与这些区域同等竞争的绝对优势。更有效的是分析在于西双塘村未来主要几个大型项目的发展前景：东五台寺、都市生态观光园、高尔夫球场、观赏鱼养殖基地、德慈塔陵等项目的发展和完善将大大提高西双塘的对外知名度和影响力。其中都市生态园是社会影响度最高的重点项目。生态园由方舟天马公司于20xx兴建,后由于资金问题退出,由中华慈善总会牵头投资12亿,联合民政部、静海县西双塘、华隆集团和XX港资集团联合打造老年城项目,将其纳入"全国五大老年活动中心"为其中之一。从20xx3月份起正式兴建,预计20xx底全部完成。其中,一期部分项目已经接近竣工,正在试营业之中。生态园总面积约10000亩,地势平坦,以800亩人工湖为核心呈放射状分布,其中包括康复中心、会议中心、文体中心、温泉度假中心。并在园区内建设有绿色大棚,特种犬养殖,航空俱乐部、马术俱乐部、度假村别墅拓展训练基地、足球学校、标准斗牛场、斗鸡场、赛狗场、彩弹对抗基地、攀岩壁、山地自行车越野赛道等诸多项目。人工湖中心已建设完成一湖心岛,该岛将成为国家首批博彩业试点,100台老虎机将于20xx年底对外营业,结合已有的跑马、赛狗等项目将对该地区旅游业起拉动作用。同时也大大提高本地的知名度。斗牛场效果图赛狗场效果图斗鸡场效果图赛马场二：：西双塘村与宗地的关系宗地位于西双塘村凤凰台广场以西,属西双塘村境内。东临西双塘村中路,西临西双塘村西兴路,南临西双塘村中路,北临沟渠。宗地周边为几个西双塘村主要建设项目,分别为东五台寺、生态观光园、观赏鱼养殖基地、德慈塔陵、工业园等几个项目。宗地位于众多开发项目的中心地带,由于大规划具有很强的特殊性,因此本案对周边的发展变化有很强的依赖性和互补性。但同时值得注意的是,几个不利的因素也在侧面整体影响着本案的发展。目前调查所得的发展主要为：坟地、垃圾场、寺庙、墓地以与周边项目的发展动态。〔后文详细介绍〕1：产品定位方面本案的产品定位需根据宗地的周边的地理、人文、旅游、交通、配套、建设、规划等多方面综合因素确定。因此,在本案产品定位方面既要考虑目前的实际情况,又要具有较高的前瞻性。本案的地理环境不具可形成卖点的自然旅游资源,只能根据周边其他项目的建设进行带动,从而产品的设计定位一定要符合区域未来发展的定位和所产生的需求。建议本案最终的产品定位一定要具备旅游、投资、商务三方面的功能和价值。2：客群定位方面预计本案的客群初步定位将主要分为两部分,自用型和投资型。主要群体分析如下：自用型：〔1〕对旅游度假产生需求的人群：因为时间的紧X,5+2生活的人群都有回归大自然、返璞归真的渴望,但两天的时间去外地往往很不现实,近郊区县的乡野田间居所将成为这部分人群的首选。但值得注意的是,5+2的自用型消费群体也属于投资型客户,这部分人普遍具有投资眼光,当不想在此居住以后便会出租给附近的居民或者转手销售赚取土地升值利润。目前本案所具备的乡野自然资源还无法与蓟县等旅游旺地做竞争,本案只能从价位、产品等方面进行5+2别墅类型的调整,用新颖的营销手法、走差异化路线吸引这部分人群。〔2〕对会所产生需求的人群：因项目周边有大型的生态园系统、高尔夫球场等硬件条件,因此为本案创造了较为良好的商务条件。在购买会所型产品的人群中又分为企业行为和个人行为。两者对产品需求目的和要求也不同。企业购买可满足商务休闲、商务谈判、团队拓展训练等方面的需求。个人会所客户则从是否便于私人聚会、娱乐休闲等方面的条件考虑。〔3〕怡心静养型人群：这类客户属于对产品产生真实自住需求的类型。多半与其从事的行业和年龄有关,这一类人群的特征较为复杂,主要体现在三类人群：A：自由职业者：摄影师、画家、作家、艺术家、歌手。B：企业、政府领导：以不定期居住在东五台寺附近修身养性为目的。C：老年人：以养老为目的。投资型：看好区域未来的发展潜力,以较低较低价位入市,对产品功能要求不高。等待市场时机的发展将产品出租或转让赚取利润。值得注意的是：因为购买目的不同,这些人群中但哪一部分人群将成为本案的主流客群是本案前期营销的重点课题。这将直接关系到项目的整体定位、规划设计、产品类型、价格策略、营销推广等多方面关系。目前看来,宗地本身并不具备旅游价值,以周边大型生态园〔博彩业〕的发展作为整体带动。因此,会所、休闲型的客户将成为本案的主要发展客户,从产品定位和营销手法上也应向此类人群倾斜。第二部分：宗地市场调研一：区域调研界定和重点方向1：宗地主要指标地块占地约239亩〔159717.5㎡〕,容积率1.1,可全部用为建设面积约17.6万平米的住宅小区与相关配套设施；建筑密度不大于35%,绿化率不小于35%；目前地面平整,地上无建筑物；宗地内高压电塔3座待迁；宗地红线外达到三通一平。2：区域界定考虑项目周边区域性的影响和市场竞争的区域性,根据宗地所在的地理位置,选定以项目位置为中心周边辐射2公里的X围内为该项目的宗地调查X围；本项目位于静海县双塘镇西双塘村,东临西双塘村中路,西临西双塘村西兴路,南临西双塘村中路,北临沟渠。考虑到地理位置和客户交通可达性因素。确定本项目辐射调研区域的重点X围为：北至凤凰台广场、XX昊晟通金属制品XX、XX市双星特种电缆XX；南至观赏鱼养殖基地、冬枣林；西至德慈塔陵、赛马场；东至西双塘居民区和东双塘村。北宗地西东宗地南南3：调研重点因宗地目前为西双塘村内唯一一宗正式挂牌出让的住宅土地,因此区域内并无其他商品房项目作为参考。在建的两宗小产权住宅项目〔凤凰台以西、原XX未来足球学校〕已经基本售罄,不具备未来和本案竞争的条件,因此也不纳为本案的研究重点。本次调研旨在本案区域界定内的主要项目、周边环境和未来规划对项目有影响等方面进行调研。4：交通状况目前经都市生态园〔老年城〕申请,XX市政府同意在京沪高速公路都市生态园处建设出口〔09年下半年通车〕,未来从、XX将可直接通过高速公路直接进入都市生态园,仅需3公里便可到达本项目,交通更加便利。20xx5月静海外环将全线通车,届时一条放射线直通西双塘村,那时从静海外环到达本项目仅2.5公里。静海外环的通车将团泊新城和西双塘都市生态园紧密连接起来,形成静海生态环带。二：项目调研1：宗地周边情况调研宗地以东宗地以东的界定区域为西双塘居民区和东双塘村。东双塘在经济建设方面要逊色于西双塘,居民的居住条件和生活水平方面也相对落后。在高速公路没有为西双塘区域增开出入口的前提下,目前东双塘是通往西双塘的必经之路。东双塘与西双塘的地界标志之一是写着"鸾台栖凤东双塘与西双塘的地界标志之一是写着"鸾台栖凤"的牌楼,相传曾经有一只凤凰栖息于此,因此而得名。紧邻宗地的以东还是西双塘村民的居住区,200多栋的联排别墅错落有序,是西双塘村生活富裕的标志。宗地以西宗地以西的调研X围是至生态园、德慈塔陵和赛马场。从实际调查来看,宗地以西既是宗地最为利好也是最为不利的区域。可以说,最大的优势与最大的负面影响均位于此。利好方面：单纯从宗地来看,依靠项目本身的条件很难吸引外地潜在需求者到西双塘置业,宗地周边的人群更是属于准封闭性质的。因此,本案的定位必须通过结合周边发展的大势,从区域未来发展的角度选择目标客户和产品定位。而对于本案最为利好的都市生态园就位于本案的西部。依靠生态园内的人工湖、跑马场、斗牛场、赛狗场等设施的完善运营,将大大提升整体区域的市场影响力、吸引客群投资、拉升土地价值。另外,生态园还是国家首批的博彩试点区,这一点将有效吸引高端消费人群的注意力,拉升整体区域价值。不利方面：不利方面有二。首先最为明显的不利是位于宗地四至X围之一的西兴路一侧,西兴路的主要不利因素如下：〔1〕西兴路同音"西行路"有不吉之意,对项目后期的广告推广有一定的影响。〔2〕西兴路一侧为西双塘村的机车厂区域,每日清晨会有大量重型机车开出,傍晚时分返回。这对项目整体的景观、环境、空气有所影响。〔3〕机车厂内还是西双塘村的垃圾倾倒区,与本案宗地边界的距离约为80米。每日不定时会有垃圾运输车辆进出于此,区域内环境卫生极差。夏天可能会有异味传出。〔4〕垃圾倾倒区内紧邻西双塘村的大片坟地,调研结果约有500座。这属于房地产开发,尤其是高档物业产品开发的大忌之一,对本案的开发、定位、推广、销售都极为不利。坟地存在时间约为50年,迁移的可能性极低,本案必须避讳和规避这一影响。坟地与宗地边界的距离约为150米。待项目建好后,二层以上居民便可清晰看到。〔5〕机车厂以外的西兴路上有大量的临建房屋,属当地打工人员的暂住区,居住环境较差,对整体环境有影响。虽有计划拆迁的规划,但目前对于拆迁后的迁至问题尚不明朗,并且拆迁后应作为东五台寺的扩建区域,对本案仍有一定影响。其次,西部的不利因素还有东五台寺和德慈塔陵造成的一定影响：〔1〕东五台寺内每日有大量诵经念佛的声音通过扩音器传出,占宗地整体体量1/3的西南部最黄金地段可清晰听到。这种诵经的声音会影响某些自用型客户的购买情绪,例如旅游度假人群、怡心静养型人群。〔2〕德慈塔陵是国家批准的大型公墓,位于东五台寺以西,从目前调研结果来看,塔陵内约有坟墓2000座以上,而且计划继续扩建。直线距离本案项目宗地约500米。〔不利条件的解决途径在后文SOWT分析中有详细介绍〕宗地以南宗地以南的调研X围是至观赏鱼养殖基地和冬枣林,未来的高尔夫球场迁移地址也在这个区域。目前紧邻项目宗地以南的是西双塘村的原葡萄嫁接长廊。宗地以南区域属于项目的优势区之一,对本案无不利的影响。葡萄架南侧紧邻正在建设中的XX大型观赏鱼养殖基地,目前已经基本成形,营业后将对本案有促进作用。观赏鱼养殖基地对本案的营销有较大的帮助,属于"南面水",鱼也代表富贵,便于本案后期的营销推广。观赏鱼养殖基地南侧为大片的冬枣林采摘园,属绿色生态系统。宗地以北宗地北侧的调研至凤凰台广场、XX昊晟通金属制品XX和XX市双星特种电缆XX〔村中路以北〕。宗地的北侧〔村中路以南〕紧邻XX市海马橡胶制品XX和XX市圣源毛革XX,其中海马橡胶制品XX以生产橡胶管材为主,对宗地有一定的噪音和污染影响。但两家公司均有向西迁移至工业区的计划,但具体迁移时间未定。宗地东北侧紧邻在建的小产权别墅项目,目前已经主体完工并已售罄。东北侧还紧邻西双塘村的凤凰台广场。2：周边生活配套调研教育距项目500米X围内幼儿园,西双塘小学,西双塘中学。医院等医疗设施距项目500米X围内有一医疗所,1公里X围内有双塘医院。主要商业距项目500米X围内有超市,农贸市场,中、大型餐饮,华隆宾馆。文化,体育,娱乐实施周边旅游度假设施众多,南侧紧邻XX最大型观赏鱼基地；北侧紧邻文化广场,健身娱乐实施完善；西南侧为都市生态园,内有跑马场、高尔夫球场以与各种旅游设施；南侧为生态采摘园。公园项目西南侧有一800亩人工湖,湖心有一岛屿,现已完成。银行项目一公里X围内有一农村合作银行。邮局邮局与电信设施完善3：周边市政配套道路现状与规划发展小区北侧与西侧道路已经完成,路宽8米；小区南侧现为3米路宽,明年将拓宽至6米；小区东侧道路正在施工,路宽6米.供水状况自来水管网齐全。污水,雨水排放正在筹建大型污水处理厂供整个小区污水集中管道排放。通讯线,ADSL,有线电视入户永久性供电与临时施工用电当地政府保证永久性输电线路至小区红线3米,临时施工用电有保证。燃气需与东海合作建一天然气压缩站供热与生活用水小区内供暖采用地热供暖。村内可打一2000米深的地热井,出水温度高达85度,可给小区内供暖,也可在小区中心环岛建约800平方米的温泉疗养区。其他：套型建筑面积90平米以下住房面积比例应当达到住宅开发建设总面积的70%以上。第三部分：宗地SWOT分析一：优势宗地属于国家的正式出让土地,也是西双塘村的第一宗具有产权性质的土地。土地成本低,利于各类产品的开发和升级,有较大的利润空间；宗地地面平整,除三座高压电塔待迁外无其他障碍物,并且具有一定的规模优势。可持续发展的空间广阔,产品可产生一定的延展；宗地调研区域内目前无竞争楼盘的出现,并且短期也不会出现可竞争楼盘；本案加大市场研究工作,将从产品的定位上给予大胆的创新,创立市场上独特的产品定位,从而更有效的吸引消费群体,规避市场竞争；德泰公司本身具有资金实力雄厚和客户资源广泛两大优势,这为项目的运作提供了良好的基础；二：劣势宗地西侧有大片坟地,东五台寺以西也有大片的公墓区,两块墓地设立在此区域严重影响了本案的市场定位和产品营销；郊区别墅〔高档物业〕最重要的两点无外乎"山"与"水",而本案宗地环境内并无此可借鉴。虽然生态园内有大型人工湖,但毕竟不属于本案,也无法和天然湖泊相比；宗地以北目前有橡胶厂和皮革厂还未拆迁,这两家企业的生产对本案有一定的环境和噪音影响；宗地东北侧有两处在建的小产权别墅区,售价仅为1900元/㎡,对本案的产品定价有一定影响；东五台寺白天有较大音量的诵经声音,对宗地南部有一定的影响；目前通往项目的道路交通还不够畅通,京沪高速在该地区无下行出口且经常由于天气原因进行封路。从市区前往项目正常情况下需驱车约一小时,影响了项目交通营销；三：小结对比项目的优劣势分析,本案所具备的优势条件综合方面要大于劣势所存在的影响。但如何更有效发挥优势、减少或者消除项目劣势所产生的影响是本案产品定位和开发中的重点。在劣势方面,对本案影响最大的是宗地以西的坟地和德慈塔陵的墓地问题。虽然生意人〔尤其是南方人〕有一种说法是"升官〔棺〕发财",指坟地可以旺财,但这根本不会对本案的销售起到任何帮助。不会有消费者愿意在坟地和墓地旁边购买居所。因此,对这方面的影响只能在本案的产品设计上加以刚硬的线条和外立面设计作为化解、在产品功能定位上以商务会所为主规避这些问题,并且运用合理的营销手段进行配合。德慈塔陵墓地距离项目所在地约有500米左右的距离,因属国有公墓,又有寺院和塔陵矗立在两侧,因此对消费者产生的直接影响会有所化解。但对于机车厂内的坟地问题,则显得有些棘手。目前拆迁坟地的可能性不高,只能从其他侧面对此处进行化解。建议公司与西双塘村政府协商,出资在坟地四周种植绿色高大植物或建造其他设施进行遮挡。另外,机车厂的迁址时间,厂内垃圾区域的整理和转移也需和西双塘村政府尽早协调。四：机会区域市场逐渐成熟,日趋得到XXX围的市场认可。