2023年物业管理师《物业经营管理》预测卷（四）附详解

2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之(四)

附详解

一、单选题

1.有店铺的商业物业，从0的角度看具有定的共性。

A、物业经营管理

B、客户

Cv商业

D、业主

答案：A

解析：有店铺的商业物业，从物业经营管理的角度看，虽然都具有一定的共性，

但内容最丰富、管理要求最高、最具特色的是超市和购物中心两类。

2.从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是()。

Av以营销为主的活动

Bv以商品为主的活动

C、以服务为主的活动

D、以促销为主的活动

答案：B

解析：从商业物业的经营属性看，以商品为主的活动是商业物业的主要活动，占

据主导地位，其他活动都应服从'服务与这种活动。

3.下列关于酒店公寓散客租赁管理服务说法错误的是()。

A、散客客户是酒店公寓的主要服务对象

B、散客与酒店公寓接触交往可分为预售期、销售期和售后期三个阶段

C、对有预定和无预定的客户，酒店公寓提供相同的服务程序

D、散客退房一般是到前台自行结账

答案：A

解析：散客客户作为酒店式公寓客源的一个重要补充，对增加酒店公寓营业收入

起着非常重要的作用，长住客户是酒店公寓的主要服务对象。

4.确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。

Ax市场租金水平

B、收租损失

C、业主希望达到的投资收益率目标和可接受的最低租金水平

D、物业管理成本

答案：C

解析：在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业

主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。

5.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。

A、社会平均收益率

B、国民经济增长率

C、通货膨胀率

D、项目基准收益率

答案：D

解析：如果净现值大于等于零，说明该项目的获利能力达到了或超过了基准收益

率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果净现值小于零，则项目不可接受。

6.下列关于房屋租赁用途的说法不正确的是()O

A、是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质

B、承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意

C、承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途

D、承租人确需变更使用用途，应当征得出租人同意，不必重新签订租赁合同

答案：D

解析：租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使

用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途,

确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。

7.下列不属于大数据的是()。

A、行数据

B、列数据

C、结构化数据

D、非结构化数据

答案:B

解析：大数据有三种类型：①结构化数据，即行数据，存储在数据库里，可以用

二维表结构来实现的数据。②半结构化数据，这种数据包括电子邮件'办公处理

文档，以及许多存储在Web上的信息半结构化数据是基于内容的，可以被搜索。

③非结构化数据，包括图像、音频和视频等可以被感知的信息。

8.写字楼租金调整的()策略，比较适用于对利润期望值不太高的承租人。

A、稳定价格

B、高开低走

G低开高走

Dx[¾开导)走

答案：A

解析：稳定价格策略一般适用于写字楼市场出租率相对比较稳定、空置率低且运

营已经进入成熟稳定期时，出租人可以采取相对稳定的价格方式。这比较适用于

对利润期望值不太高的承租人。

9.()是企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案的市场营销策

略。

A、无差异营销

B、精细化营销

C、差异性营销

D、集中性营销

答案：C

解析：差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方

案，以满足不同细分市场的需求，无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性，

对整个市场只提供种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求,

集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其一个或少数几个细分市场作为

目标市场,制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。

10.没有考虑资金时间价值因素的影响，而是直接通过现金流量计算出来的经济

评价指标是()。

A、清偿能力指标

B、贷款利率指标

C、静态指标

Dx动态指标

答案：C

解析：静态指标是指在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流

量计算得出的指标，这些指标计算方便，通常在投资项目进行概略评价时采用。

11.现在人们越来越重视的距离是O。

A、交通路线距离

B、最佳交通路线距离

C、空间直线距离

D、交通时间距离

答案：D

解析：由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现

在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

12.采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为个，最多为

个。（）

A、2；8

B、3；10

C、4；12

D、5；15

答案：B

解析：选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过

多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的

工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可

比实例即可。

13.在物业管理的市场调查中，（）是企业有效开展经营活动的基本前提。

A、市场需求调查

B、市场环境调查

C、消费者行为调查

D、市场供给与警长调查

答案：B

解析：市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素，包括

宏观环境和微观环境。市场环境的变化对企业的经营活动既可以带来机会，又可

以带来挑战。所以对企业市场环境的调查研究，是企业有效开展经营活动的基本

前提。

14.（）是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。

A、对周边环境、潜在消费群体的消费需求、财务运营的可行性分析

B、不断推出新颖的康体健身和娱乐项目

C、合理配套，尽量完善

D、在项目定位及经营上突出个性

答案：D

解析：目前小区内配套会所已经相当普遍，但会所经营服务项目定位及经营服务

方式趋于类同。如何在项目定位及经营上突出个性，是提高会所使用率、减少运

行成本'使业主满意的关键。

15.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。

A、资金流入

B、资金流出

C、资金形态

D、资金运动状态

答案：D

解析：一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的

流入与流出'数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流

量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映

在一定时期内斐金运动状态的简化图。

16.物业管理中最常见的租赁形式是()。

A、居住用房租赁

B、自动延期租赁

C、公房租赁

D、定期租赁

答案:D

解析：定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日

期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。这是最常见的一种物业租赁形式。租

赁的时间期限不确定，可长可短。当期限届满,租约自动失效而不需要预先声明，

承租人必须把物业交还给业主。

17.下列各表达式中，正确的是()。

A、净资产报酬率=息税前净利润/正均资产总额*100%

B、利息保障倍数=息税前利润总额/利息支出

C、总资产周转率=主营业务收入/正均资产总额

D、销售增长率=本年主营业务收入增长额/本年主营业务收入总额*100%

答案：B

解析：具体分析如下：A项，总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产

总额*100%C项，总资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均资产总额D项，

销售（营业）增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100%

18.某承租人的基础租金为120万元/月，营业额的5%作为百分比租金。如果该

承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为（）万元。

A、15

B、20

C、25

D、30

答案：B

解析：当出租人仅收取百分比租金时,通常要对承租人营业收入的下限作出规定,

作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期

的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了个最

低的租期内承租人营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时,

出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完

成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意,

按百分比计算的租金为：300*5%=15（万元），这个数字小于基础租金，所以租

金仍按基础租金20万元/月收取。

19.下列各项中，不属于财务报告分析中比较分析法的对象的是（）。

A、比较各会计要素的总量

B、比较结构百分比

C、比较各财务比率

D、比较变动额

答案：D

解析：财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析的对象主要包括：①比较

各会计要素的总量，比如总资产、净斐产'净利润的总量变化，②比较结构百分

比，比如利润表中各个项目的构成比重,③比较各种财务比率,比如斐产负债率'

应收账款周转率等。

20.租金调整对于主要承租商一般每()年调整一次，次要承租商可每年调整一次。

A、4

B、5

C、6

D、7

答案:B

解析：租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效，经营过程中的费用可根

据每年的实际情况确定。对于主要承租商一般每2〜5年调整一次，一般承租商

可每年调整一次。

21.下列不属于写字楼租金折扣方式的是()。

Av变相折扣

B、续租价格折扣

C、租金的直接折扣

D、租金的间接折扣

答案：D

解析：在入住率比较低时，写字楼的租金一般会往下调，为了不降低写字楼的对

外招商形象，尤其是更改报价还会带来一段时间的滞后，此时，出租人往往倾向

采用付款折扣等形式来促进潜在承租人最终成交。写字楼租金折扣方式有：①变

相折扣，②续租价格折扣，②租金的直接折扣。

22.人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()

A、80%

B、60%

C、30%

Dv90%

答案：A

解析：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖'变卖财产的规定》第八条

规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人

民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%,如果出现

流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留

价的20%o

23.小区停车场、会所等设施属()。

Ax发展商所有

Bx政府所有

C、业主共有

D、物业企业所有

答案：A

解析：通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为

以下几种类型：①属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没

有将这些设施在合同中约定为他人所有，则这些设施的所有权属于开发商。此时,

发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物

业服务企业的亏损。②属政府所有：如人防工程等，这部分空间的使用权和收益

权的归属存在着理论和实践上的很多争议。③属业主共有：一般来说，除去上进

①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露

天停车位，物业管理用房等。

24.下列关于经营发展战略说法不正确的是()。

A、如果以物业市场占有率为阶段性发展目标，就可能要降低企业预期经营利润

的指标

B、如果以物业管理服务为主体，所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为

中心，需要相应降低成本支出

C、如果以追求利润为经营目标，则可能尽量选择产生利润的项目进行经营，而

全面满足客户需求将退居次要地位

D、设计具体经营管理项目和内容，应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、系

统'综合考虑

答案：B

解析：不同的经营发展战略下，物业服务企业所形成的写字楼经营模式、项目类

型与内容、预期效益等有很大差别:①如果以物业市场占有率为阶段性发展目标,

就可能要降低企业预期经营利润的指标，②如果以物业管理服务为主体，经营就

只能居于辅助地位，所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为中心，需要相

应扩大成本支出，②如果以追求利润为经营目标，则可能尽量选择产生利润的项

目进行经营，而全面满足客户需求将退居次要地位。当然，在企业经营发展战略

框架下，设计具体经营管理项目和内容，应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、

系统、综合考虑。

25.下列不属于制订管理计划包台的工作步骤的是()。

A、交通与公用设施情况调查

B、确定管理计划目标

C、进行严密的经济论证

D、组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标

答案：B

解析：制订管理计划一般应遵循如下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周

边的市场分析，具体需要调查分析当地人口'经济状况和发展趋势、就业与收入

状况、消费水平'产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重

点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系

调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查'分析。调

查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯(消费价格区间、消费地点、消

费的时间和频率、和谁一起消费等)。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤

进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风

险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。

26.下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是()。

A、物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制

B、目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内

C、在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成

本控制的工作内容

D、物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益

答案：B

解析：物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制，②对目标成

本完成的控制和过程的监督，③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本

的降低指明方向。

27.社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，此项业务开展的前提是

Oo

A、征得全体业主同意

Bx征得2/3业主同意

C、物业服务企业决定

D、征得1/2业主同意

答案:A

解析：社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，也是住宅小区资源经

营的主要收入之一。社区广告经营业务的开展往往是以共用部位和共用设施为基

础，这些斐源属于业主共有，产生的纯收益也属于业主共有。此项业务的开展前

提，必须是征得全体业主同意，同时明确收益归属或分配，在经营过程中，要单

独列支收入和成本，定期公开账目。

28.一般情况下，（）应选择联合经营型经营管理模式。

A、以追求利润或保障质量为目标时

B、经营内容专业性较强或需要特许审批的

C、不具备经营能力，但具有可供经营的平台时

D、需要降低经营成本和风险时

答案：B

解析：物业服务企业选择经营模式时，要充分考虑每种经营模式的优缺点，然后

结合企业自身的综合能力、具体服务的内容'市场环境、项目特点、客户需求特

点等确定。选择确定经营模式是个复杂的过程，一般情况下，以追求利润或保障

质量为目标时，选择自主经营型，经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择

联合经营型，不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型。

29.下列关于信息技术对物业经营管理的意义的说法错误的是()。

A、推动物业经营管理的标准化运作，全面提升服务质量

B、充分利用自然能源和人工能源

C、帮助物业服务企业创造新的商业模式

D、信息技术是提高物业经营管理效率、增强企业核心竞争力的新动力

答案:B

解析：现代信息技术的运用和网络系统的开发，对物业管理行业逐步摆脱劳动密

集型现状，应对用工难和成本持续上涨，以及推动物业经营管理的标准化运作与

服务质量的全面提升具有战略意义。可以说，现代信息技术的应用既可以帮物业

服务企业创造新的商业模式，又可以改变管理服务方式、降低管理服务成本，提

高管理服务工作的透明度，是一项提高管理效率、增强企业核心竞争力的新动力。

同时，所服务的对象也会深刻感受到物业服务企业的科技含量'与时俱进的经营

理念和高品质的管理服务水平。

30.()是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的斐源。

A、业主需求斐源

B、业主财产资源

C、业主知识资源

D、业主社会关系资源

答案：A

解析：业主有日常生活的需求、健康的需求、娱乐与教育的需求等，这些需求构

成了社会消费的基础。业主需求资源是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的

资源，是物业服务企业可从业主斐源经营中获取最大收益的部分。

31.根据是否考虑()因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。

Ax利润率

B、通货膨胀率

C、利率

D、资金时间价值

答案:D

解析：盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动

态指标两类。其中：①静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直

接通过现金流量计算得出的指标，通常在对投资项目进行概略评价时采用，②动

态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计

算费金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

32.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。

A、宏观因素

B、供求关系

C、相关因素

D、微观因素

答案：A

解析：就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经

济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。

33.酒店公寓物业经营管理的首要工作是()。

Ax经营

B、营销

C、服务

Dv管理

答案：B

解析：酒店公寓物业经营管理的首要工作是营销，营销是实现经营目标的基础,

也是区别与一般物业服务的基本特征。

34.直管公房所有权人的代表是()。

A、各级人民政府

B、各级人民政府办公厅(室)

C、房地产行政主管部门

D、物业管理行政主管部门

答案：C

解析：公有房屋的所有权人是国家。直管公房一般自各级人民政府房地产行政主

管部门管理,房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表,依法行使占有、

使用、收益和处分的权利。

35.()提出世界上第一个绿色建筑综合评估系统。

A、英国

Bv美国

Cx加拿大

Dx澳大利亚

答案：A

解析：英国于1990年提出的BREEAM是世界上第一个绿色建筑综合评估系统，也

是国际上第一套实际应用于市场和管理之中的绿色建筑评价方法，其采用了一个

相当透明、开放和比较简单的评估架构主要评估条款包括管理、能源、健康舒适'

土地使用、选址的生态价值等9个方面。

36.下列关于仿生建筑的说法错误的是()。

A、仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探寻

自然界中科学合理的建造规律

B、仿生建筑已成为一种新时代潮流，也是建筑文化的新课题

C、仿生是最具有生命力的创作形式，也是可持续发展的保证

D、利用系统集成方法，将智能系统和现代建筑艺术有机结合

答案：D

解析：仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探

寻自然界中科学合理的建造规律，并通过这些研究成果的运用来丰富和完善建筑

的处理手法，促进建筑形体结构及建筑功能布局等的高效设计和合理形成。仿生

建筑已成为一种新时代潮流，也是建筑文化的新课题。它主要研究城市仿生、功

能仿生'结构仿生、形式仿生等方面。从科技发展的速度来看，未来的城市建筑

必将以仿生与生态为主体。仿生通过研究动物、植物的生长肌理以及自然生态的

规律，结合建筑的自身特点，这种最具有生命力的创作形式，也是可持续发展的

保证。

37.下列关于会所的说法错误的是()。

A、会所一般是指实行封闭管理，仅对入会会员及其亲朋提供服务和聚会活动的

场所

B、会所由基本部分和主题部分构成

C、按所处的地理位置，会所分为城市会所和乡村会所

D、不同档次的物业，会所的基本功能分区不相同

答案：D

论哪个档次的物业，会所的基本功能分区大致相同：健身室、球类室'泳池，酒

吧、棋牌室'美容美发店、阅览室和餐厅。

38.台湾物业管理服务项目不包括()。

A、建筑物与环境的使用管理与维护

B、生活与商业支持服务

C、资产管理

D、物业管理

答案：D

解析：台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统'提升服务质量为目标,

将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：①建筑物与环境的使用管理

与维护，包括提供建筑物与环境管理维护、清洁'公共安全检查、消防安全设备

及附属设施设备检修等服务，②生活与商业支持服务，包括提供物业代办及咨询

业务、物业生活服务(小区网络、照顾服务、保姆、宅配物流)、生活产品(食

衣住行育乐)及商业支持等服务，③资产管理，包括提供不动产经营顾问'开发

租赁及投资管理等服务。

39.下列不属于学生管理内容的是()。

A、学生公寓

B、学生食堂

C、聚会

D、实验室

答案：D

解析：学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理、公共设施与公共

事务管理、假期管理和其他管理。其中学生管理包括学生宿舍管理即学生公寓管

理，学生食堂即餐饮管理，聚会管理。

40.在现代购物中心(ShoPPingCenter)出现前，传统的零售商业区域主要位于()。

A、城市中心商业区

B、通往城镇的主要道路两侧

C、城郊结合部

D、没有固定模式

答案：A

解析：传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区，但随着城市道

路交通设施、交通工具的发展和郊区人口的快速增长，位于城市郊区和城郊接合

部的大型零售商业设施不断涌现，使传统中心商业区的客流得以分散。

41.关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。

A、比较分析法是财务分析中常用的方法

B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比

C、比较分析不可以与计划预算比

D、比较分析包括趋势分析和横向比较

答案：C

解析：C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史

比(也称“趋势分析”)，可以与同类企业比(也称“横向比较”)，也可以与

计划预算比。

42.拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格称为()。

A、保留价

B、起拍价

C、应价

D、成交价

答案：A

解析：保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

43.目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式是()。

A、物业服务提供商

B、物业资源开发商

C、物业顾问服务商

D、物业资产运营商

答案：A

解析：物业服务提供商，又称基础服务模式。其特征是，物业服务企业通过向业

主及使用人提供物业管理区域内的保洁'绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合

性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主

出售准公共性的物业服务产品。这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流

商业模式。

44.关于重置价格和重建价格，下列表述不正确的是()。

A、重置价格又特重置成本

B、重置价格通常要比重建价格高

C、一般建筑物适用重置价格

D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格

答案：B

解析：B项，重置价格的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的

许多设计、工艺'原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新

技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格

低。

45.在具体的租约中，最常见的代收代缴费用项目包括()。

A、房产税

Bx保险费

C、水、电、煤气等资源使用费

D、设备使用费

答案：C

解析：在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。

在具体的租赁合同中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费

用在承租人间按比例分摊计算的方式。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险

费外的水、电、气等能源的使用费。

46.()不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。

A、康乐管理服务

B、交通服务

C、家政服务

D、汽车租赁服务

答案：A

解析：康乐管理服务作为酒店公寓的一个营业部门，不仅为酒店公寓增加经济效

益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。在以长包房为主的酒店公寓里，其

客户大多为长住客。为满足健身健美的需求，他(她)们会经常光临。

47.按()分类后，可以分析哪些因素对企业成本变动有最重要的影响，相应的需

要采取哪些措施来减低成本或抵御风险。

A、经济性质

B、经济用途

C、与业务量的关系

D、计算依据不同

答案：A

解析:按经济性质分类后,就可以分析哪些因素对企业成本变动有最重要的影响,

相应的需要采取哪些措施来减低成本或抵御风险。

48.医院物业经营管理内容不包括()。

A、医疗设备设施管理

B、亲属探望病人的时间管理

C、医院清洁卫生及绿化管理

D、安全服务

答案：B

解析：医院物业经营管理内容主要包括以下几个方面：①医疗设备设施管理，②

医院清洁卫生及绿化管理，③医疗辅助服务；④安全服务，⑤病区被褥用品洗涤

及供应管理服务，⑥开设和提供其他服务项目。

49.下列不属于可供企业选择的市场营销策略的是()。

A、品牌营销

B、集中性营销

C、无差异营销

D、差异性营销

答案：A

解析：可供企业选择的市场营销策略有三种：①无差异营销，是指企业不考虑细

分市场的差异性，对整个市场只提供一种产品。企业的产品针对的是客户的共同

需求而不是不同需求。②差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别

设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求。②集中性营销，是指企业将

整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套

营销方案，集中企业斐源在目标市场上开展高度专业化经营。二、多项选择题

50.成熟的园区建设，往往在()阶段就引入物业服务企业。

A、招标阶段

B、设计阶段

C、施工阶段

D、入驻阶段

答案：B

解析：成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务企业，以便从后期园区

使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。

51.服务式办公室经营模式主要为()。

Ax个体经营

B、公司经营

C、连锁经营

Dx合伙经营

答案：C

解析：国内服务式办公室一般由专业商务中心服务公司开设并经营，目前主要集

中在北、上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市，经营模式主要为连锁经营。

52.下列关于公寓、别墅物业特约服务的需求调查说法错误的是()。

A、调查时要有针对性，做到有的放矢

B、调查后对调查材料进行整理分类

C、经调查后，可确认开展何种经营项目、何时开展

D、仅可采用问卷法进行调查

答案：D

解析：调查可采用问卷式进行，也可通过开设热线电话、上门走访等去到收集信

息和资料。

53.写字楼物业经营管理要以()为基础。

A、客户基本需求

B、利润最大化的目标

C、物业的增值服务

D、基本物业服务

答案：D

解析：写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。

这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之

将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。

54.按()划分，产业园区可分为工业园区、农业园区、科技园区、物流园区、文

化创意产业园区。

A、园区经济业态

B、发展模式

C、产业集聚形成方式

Dx产业园区的性质和功能

答案：A

解析：按园区经济业态划分，产业园区可分为：①工业园区。以工业生产企业为

主的特定区域，②农业园区。以农业生产为主的特定区域，③科技园区。以高科

技研发企业为主的区域，包括软件园区、高新园区等；④物流园区。以物品集散、

交易、转运为一体的区域，包括港口园区、交易园区等，⑤文化创意产业园区。

以文化创意产业为主的特定区域。

55.已知某笔贷款的年利率为6%,借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实

际利率是()。

A、0.5%

B、6%

C、6.16%

D、6.19%

答案：C

解析：该笔贷款的实际利率i=(1+r∕m)m-1=(1+6%∕12)127=6.16%。

56.云计算服务的最底层是()。

A、ITFoundation

B、IaaS

CxPaaS

DxSaaS

答案：A

解析：云计算服务的最底层是ITFoUndation,严格来说这并不是云计算的一层，

是构成云计算的IT基础设的集合，具体表现为不同的软硬件厂商的产品与方案。

57.复利计息时，几个计息周期后的本利和是()。

A、Fn=P∙n∙i

B、Fn=P(I+i∙n)

CvFn=P[(1-i)n-i]

D、Fn=P(I+i)n

答案：D

解析：复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计

的利息进行计息，即“利息再生利息”。则第n个计息周期后的本利和为：Fn=

P(1+i)n-1+P(1+i)n-1-i=P(1+i)no

58.房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为()。

A、有效毛收入

B、客观净收益

C、潜在毛收入

D、实际净收益

答案：C

解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可

出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的

收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得

的租金收入。

59.随着商业模式的变化()成为各类商业机构构相追逐的热点。

A、业主

Bv社区

Cx资源

D、利润

答案：B

解析：随着商业模式的变化，社区成立各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务

企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。

60.()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估

价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A、直接资本化法

B、收益还原法

C、假设开发法

D、报酬资本化法

答案：D

解析：报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑费金时间价值的前提下,

认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未

来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价

时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

多选题

1.下列财务管理的目标中，忽视了费金时间价值的有()。

A、企业价值最大化

B、利润最大化

C、股东财富最大化

D、每股收益最大化

E、权益资本净利率最大化

答案：BDE

解析：B项，利润最大化存在一些缺点：①没有考虑利润的取得时间，②没有考

虑所获利润和投入资本数量的关系，③没有考虑获取利润和所承担风险的关系。

DE两项，每股收益(或称权益资本净利率)最大化存在以下缺点：①仍然没有

考虑每股收益取得的时间，②仍然没有考虑每股收益的风险。股东财富最大化,

也可以特为股价最大化。在股市中，企业的股价代表投资大众对企业股权价值的

评价，股价反映了资本和获利之间的关系，也反映了每股收益大小和取得时间，

还受到企业风险大小的影响，当然，股价还会受到各种市场交易因素的影响。

2.台湾斐产管理服务的具体内容有()。

A、不动产代售服务

B、不动产经营顾问服务

C、不动产开发租赁服务

D、不动产经纪服务

E、不动产投资服务

答案：BCDE

解析：台湾资产管理服务具体包括:①不动产经营顾问服务,如提供不动产鉴定'

估价等，②不动产开发租赁服务，如提供不动产的市场研究'开发、租赁'代理

等，③不动产经纪服务，如提供不动产的代销、中介等；④不动产投资服务，如

提供不动产的投资管理、收益等服务，⑤其他服务，如提供不动产证券化、经纪

等服务。

3.下列关于投资价值与市场价值的论述，正确的有()。

A、投资价值是指某物业对于个典型的投费者的价值

B、投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基

本条件

C、市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值

D、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提

E、在某时点，投资价值是惟一的

答案：BD

解析：A项，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意

愿，对该物业所评估出的价值。C项，物业的市场价值，是指该物业对于一个典

型的投资者的价值。E项，在某一时点，市场价值是惟一的，而投斐价值会因投

费者的不同而不同。

4.房地产投资活动中，现金流出主要包括()等。

A、土地费用

B、建造费用

C、空置损失

Dx还本付息

E、税金

答案：DE

解析：投资活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有

很大差异。对于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租

收入、利息收入和贷款本金收入等,现金流出主要包括运营成本费用、还本付息`

税金等。

5.零售商业物业承租商选择时应考虑的因素()O

A、承租商管理

Bv声誉

C、财务能力

D、承租商组合与位置分配

E、承租商需要的服务

答案：BCDE

解析：在选择零售商业物业的承租商时，物业服务企业要对许多因素进行权衡。

零售商业物业承租商选择时应考虑的因素包括：①声誉，声誉是选择零售商作为

零售商业物业承租商时首先要考虑的因素，②财务能力，③承租商组合与位置分

配；④承租商需要的服务。

6.物业资源的含义包括（）。

A、物业管理区域内可直接使用或经营的资源

B、物业企业在后期扩张过程中不断增加的资源

C、与物业服务相关的所有设施、项目或服务等

D、由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源

E、物业服务搜集和掌握的各类信息

答案：AD

解析：物业资源有两重含义：①物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可

租售的物业空间、场地（停车场'网球场等），②由物业建筑'配套设施设备和

场地派生出的可经营费源，如屋顶广告（牌）`电梯广告（位）、庭院和车场广

土口笺τf≠O

7.租赁方案与策略主要涉及的内容有（）O

A、租赁备案管理

B、制订租赁经营预算

Cx定位目标市场

D、明确吸引租户的策略

E、确定可出租面积和租赁方式、租金方案

答案：BCDE

解析：租赁方案主要是对物业租赁过程中将要发生的主要事项进行分析，并逐项

设计具体实施内容、计划安排等。租赁方案的内容不仅要对租赁活动进行宏观概

括，而且要重视细节，既要有租赁问题详尽描述，又要有针对性的可行性措施，

既要覆盖租赁全过程，又能突出重点。内容包括：①确定租赁类型、可出租面积

和租赁方式，②编制租赁经营预算，②市场定位；④确定租金，⑤吸引承租人的

策略。

8.下列属于斐产特征的有()。

A、企业必须对资产拥有所有权

B、为企业所控制，能为企业所利用

C、资产可以是不具盈利性的闲置资源

D、资产必须是有形可衡量的

E、能够为企业提供未来经济利益

答案：BE

解析：一般来说，资产是企业过去的经营或财产处置活动形成的、由企业拥有或

控制的、预期会给企业带来经济利益的斐源。费产有两大特征:一是其经济属性，

即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质。也就是说，不管是有形的还

是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力。二是其法律属性，即

必须是为企业所控制，能为企业所利用。也就是说，资产所产生的经济利益能可

靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权。

9.按控制的机制分类，成本的控制包括()。

A、前馈性控制

B、防护性控制

C、反馈性控制

D、监督性控制

E、预防性控制

答案:ABC

解析：成本控制运用的机制可分为以下三大类：①前馈性控制，②防护性控制，

③反馈性控制。

10.市场营销人员通常从()方面宣传其所推广的物业。

A、物业的管理成本

B、价格优势

Cx物业本身的素质

D、良好的声誉

E、经济实用

答案：BCDE

解析：一般情况下，出租人员宣传其租赁物业时有四个关键点，包括：①价格优

势；②物业本身性能；③良好的声誉；④经济实用。

11.物业绩效评价修正指标中，盈利能力状况修正指标包括Oo

A、流动比率

B、应收账款周转率

C、成本费用利润率

D、盈余现金保障倍数

E、营业额增长率

答案：CD

解析：盈利能力状况修正指标包括：①销售(营业)业务利润率，②盈余现金保

障倍数，③成本费用利润率；④资本收益率。

12.在确定租金时，一般应根据()确定一个基础租金。

A、当地房地产市场状况

B、物业发展定位

C、承租人的接受能力

D、业主希望达到的投费收益率目标

E、其可接受的最低租金水平

答案：DE

解析：在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业

主希望达到的投费收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。

13.下列关于物业租金的说法正确的有()。

A、有毛租金、净租金和百分比租金三种形式

B、净租通常在短期租赁中采用

C、百分比租金常用于零售商业物业

D、百分比租金通常也特为超出性租金

E、净租的租赁时间可达10年以上

答案:ACDE

解析：B项，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。

14.服务式办公经营的特点包括()。

A、完善的设备

B、完备的服务

C、办公空间灵活机动

D、办公环境随意自由

E、租赁期限伸缩自如

答案:BCE

解析：服务式办公经营的特点有：①完备的服务，服务式办公室服务完备周到,

水、电、空调、宽带及各项办公设备齐备，办公方式灵活，②办公空间灵活机动，

目前服务式办公室的租赁空间般按人数计算，这种办公形式比较适合刚刚起步的

公司，可扩大也可缩小，③租赁期限伸缩自如，服务式办公室的