云南城投公司财务风险的防范与分析

前言随着社会主义市场经济的不断发展，市场的竞争越来越激烈，房地产市场也是如此。面对日益激烈的市场竞争，我国房地产企业面临着前所未有的机遇与挑战。近几年我国房价持续上涨，房地产企业的财务风险也在不断积累。房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，必须对其进行有效的控制，减少其财务风险。财务风险的控制是企业财务管理中的一个重要问题，对于企业来说，任何工作改革、激励措施都无法替代财务风险管理工作。这是企业成功的保障。因此，如何克服自身的负面效应，实现持续健康发展，如何防范和控制财务风险，都值得深入研究和分析。本文通过案例分析和文献分析等方法，对云南城投公司的财务风险进行了分析，并对风险的成因、特点及防范措施进行了探讨，以便更好地帮助企业识别财务风险，为企业提出合理可行的方案，进一步健全控制体系，为后续其他同类研究提供参考。在实际工作中，本文将根据自身的特点，进行深入的分析，为其它房地产公司的财务风险管理提供借鉴。

第1章财务风险相关理论1.1财务风险的概念财务风险是指企业在经营活动过程中，由于各种不可控或无法预见的事件或因素，而造成与资产有关的风险。财务风险是伴随着企业的业务活动而存在的一种客观属性，它无法彻底消除。但是，通过对财务的认识、财务管理的科学化、资金的合理使用，可以大大减少财务风险可能带来的损失。1.2财务风险的内容1.2.1筹资风险筹资风险是指由于企业融资渠道单一、滞后、融资成本过高而不能达到预期的融资效果。企业的营运资本可分为负债资本和股权资本两大类。负债资本的风险是指企业借入的资本不能达到预期的收益，无法按时偿还本金和利息，从而造成企业必须承担较高的费用，例如支付银行的罚息、拍卖抵押物等，甚至面临破产倒闭；权益资本是企业的长期资本，不需要偿还本金和利息，其风险在于它的使用效率，如果无法达到投资者的预期，导致企业无法吸引更多投资者进行投资，那么融资将会很难筹集到足够的资金，募集资金将变得更加困难，资金使用成本也会增加。1.2.2投资风险投资活动中风险的种类可以划分为：内部投资，即企业在生产和运营过程中所产生的风险；外部投资，即企业购入投资债券和股票产生的投资风险。不管是内部投资还是外部投资，都不能肯定其所期望的回报。如果不能达到预期的回报，将会使企业的利润和偿债能力降低，进而带来投资风险。企业的内部投资，就是为了给企业的生产和运营创造必要的物质环境，从而获得经营收入。如果企业的内部和外部的经济环境发生了改变，那么企业的经营收益和内部投资的风险就会发生很大的改变。企业的经营风险随企业经营收入的变动而发生变化，预期经营收益越大，经营风险就越高，反之，经营风险越低。1.2.3营运风险营运风险主要来源于企业经营流程，一般是由于经营活动中存在的外部不确定因素导致企业资金回收的不确定性，如应收账款、库存管理等，营运过程中的各个环节无处不在。经营运转是公司发展的根本，也是公司获取自身资本的来源。房地产企业在经营过程中，由于各种不稳定因素的存在，很可能会造成资金链的断裂，从而使企业的业务运作不能正常进行，从而增加企业的财务风险，最终造成亏损。1.3财务风险的特征1.3.1财务风险具有客观性企业在一定程度上存在着财务风险，企业可以对其进行预防和控制，使其控制在一定的限度内。财务活动是人的一种行为活动，它不可避免地会产生各种各样的风险，因此，把财务活动所引起的风险称作“财务风险”。财务风险在某种程度上是客观存在的，对企业的经营行为产生着影响。1.3.2财务风险具有不确定性企业所面对的风险，会随着市场环境、政策、技术的变化而改变，与各种因素息息相关，难以预测。风险并不总是存在，它是否发生也没有任何规律性。虽然风险未必会真的发生，但企业也不能放松警惕，而是应当防患于未然。1.3.3财务风险具有损益性财务风险是一把双刃剑，它可以带来亏损和危机，也可以带来利润。一般情况下，风险越大回报就越高，反之，回报越低。人们通常都希望高回报、低风险，但是世上没有免费的午餐。所以，在进行财务风险评价时，要充分考虑到公司的承受力，在利益与风险之间作出最优的选择。1.4财务风险的指标体系财务评价指标主要通过筹资风险、投资风险、营运风险三个方面的指标体现出来。如表2-1所示：表1-1财务风险指标体系表相关指标概念公式流动比率是企业流动资产对流动负债的比率。流动比率=流动负债/负债总额速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率。速动比率=（流动资产-存货）/流动负债存货周转率是企业一定时期销货成本与平均存货余额的比率。存货周转率=营业收入/存货平均余额应收账款周转率是企业在一定时期内赊销净收入与平均应收账款余额之比。应收账款周转率=营业收入/应收账款。*100%资产负债率是企业全部资产中属于负债的比率。资产负债率=负债总额/资产总额*100%销售利润率是企业利润与销售额之间的比率。销售利润率=利润总额/营业收入*100%

第2章云南城投公司财务风险分析2.1公司简介云南城投公司成立于1989年，主营房地产开发，兼营建筑安装、物业管理、物资经贸、农业科技、医疗器械等。云南城投公司以高品质的建筑，优美的环境，良好的服务，赢得广大消费者的赞誉。用“精品和诚信”充分展示了企业的良好形象。公司在专注房地产开发建设的同时，也不断探索新的发展领域。公司创立至今，始终坚持“创造生活的品质，努力发展”的企业宗旨，坚持“营造生命之美，携手奉献社会”的企业使命，信守“忠诚、奉献、责任、结果”的企业核心价值观，弘扬“诚信、高效、和谐、创新”的企业精神，不断提升公司的核心竞争力，企业管理日趋规范，经营业绩持续稳步增长。云南城投公司其成立时间已相对较长，发展强弱周期经历完整，对外公开披露信息相对完整全面。该公司的发展历程、经营模式以及财务状况，在我国房地产企业中具有一定的代表性，故选取该公司作为分析研究对象较为合适合理。2.2云南城投公司基本财务状况本文主要对云南城投公司2018年-2021年相关的财务数据进行整理，进行整理、分析、研究，通过计算得出相关的财务比率，分析出云南城投公司目前存在的风险状况。表2-1云南城投公司2018-2021年主要经营数据分析单位：亿元科目/年份2018年2019年2020年2021年营业收入3.312.711.293.12毛利润0.940.710.110.87毛利润率%28.426.28.5327.88利润总额0.3970.255-0.120.345净利润0.530.34-0.120.46净利润率%16.0112.55-9.3014..74总资产8.8815.1717.6319.70总负债11.1717.5219.6622.02数据来源：云南城投公司数据整理所得根据表3-1云南城投公司近几年主要经营数据能够看出，该公司在上述四年的营收额上下波动幅度较大，这也是中小型房地产企业的项目销售特点之一。云南城投公司在2018年-2021年总体销售情况尚可，毛利润相对较高，且毛利率较高也符合房地产企业的经营特点，但2018年-2020年营业收入和毛利润均呈下滑趋势。另外，该公司净利润情况同样不够稳定，上下波动较大，甚至在2020年出现亏损情况，后续2021年经营才重新向好。从上文所列举的房地产财务数据可知，2018年到2020年期间，毛利率呈逐年下降趋势，净利率更是在2020年出现负值，公司的盈利能力持续下降。尤其在2020年，由于亏损，公司可能面临较高的财务风险。而2021年该公司的盈利能力得到了些许改善，所面临的财务风险或有所降低。2.3云南城投公司财务风险分析财务风险分析是财务风险管理的首要环节，也是最重要环节，为了能够更加准确地分析云南城投公司财务风险的各类原因，本文运用定量分析法对云南城投公司近四年的财务数据分别通过筹资、投资、运营三个环节的财务指标进行财务风险分析，并指出云南城投公司财务风险产生的原因。2.3.1筹资风险分析筹资活动是公司日常运营必不可少的一部分，特别是对房地产公司来说，对资金有着大量的需求，筹资渠道的成功与否显得尤为重要。近年来，房地产公司资本使用效率存在着不确定因素，资本结构对其偿债能力的影响也很大。本文通过对云南城投公司2018-2021年的筹资风险进行分析，根据云南城投公司财务报表，计算得出结果如下表所示：表2-2云南城投公司2018-2021年筹资风险指标单位：亿元科目/年份2018201920202021流动负债6.6311.7613.3315.75流动资产8.3513.1115.3218.29存货6.108.549.199.47流动比率1.261.111.151.16速动比率0.340.390.460.56资产负债率（%）79.5486.5889.6589.45数据来源：云南城投公司数据整理所得 图2-1云南城投公司2018-2021年流动比率变化趋势图流动比率是指企业的流动资产对流动负债的比率，它反映了企业短期内可以实现的流动资产偿付其到期债务的能力。通常，该比例越高，公司就有更好的偿付流动债务的能力，更有保障地偿付流动债务。一般房地产行业流动比率的行业标准值维持在2左右，表3-3可以看出云南城投公司的上述四年流动比率在1.1-1.3区间浮动，远低于行业平均值，主要是由于房地产公司自身的特殊性，公司开发的房屋被作为存货计入流动资产，资金变现受阻，说明公司短期偿债能力较差。图2-2云南城投公司2018-2021年流动比率变化趋势图速动比率是企业的速动资产与流动负债之比，它是衡量企业流动资产中能够立刻转换为现金偿付流动负债的流动资产。以1:1为基准，是房地产企业较理想标准，行业平均水平为0.65。从速动比率表可以看出，云南城投公司在过去四年内的流动比率平均为0.44，说明公司的流动比率较低，短期偿债能力较弱。从速动比率的变化趋势图可以看出，云南城投在2018年至2021年间的速动比率虽然有一定的增长，但并未达到行业平均水平，说明其在短期内以流动资产偿付流动负债的综合能力不佳、流动性较差、变现能力不强，公司的财务风险加大。图2-3云南城投公司2018-2021年资产负债率变化趋势图资产负债率是指企业总负债与总资产的比例，它反映了企业总资产的多少是通过负债的方式取得的，企业的资产负债率越低，其偿债能力越好，贷款越安全，企业的财务风险也越小。资产负债率是企业债务能力的一个重要指标，公司的负债水平越低，筹集资金越容易。通过表3-5可知云南城投公司2018年至2020年资产负债率呈逐年增长趋势，2020年至2021年出现下降，房地产行业中资产负债率比重均处于较高状态，《企业绩效评价标准值》规定69%为标准数，但近四年云南城投的资产负债率超过了同行业的平均水平，资产负债率一直在80%左右。高的资产负债率会使公司的偿债能力下降，增加财务风险。2.3.3投资风险分析房地产企业的投资行为就是他们的日常经营活动，在作出决策的时候，就会面临着投资的风险，有可能一个项目会因为错误的决策而造成巨大的损失，我们所投资的项目是有一定的预期回报的，从投资到最终的盈利，都有可能出现与预期的不同，这就是所谓的投资风险。云南城投公司的投资风险主要选取销售利润率、资本收益率和总资产报酬率三个指标来衡量。根据云南城投公司财务报表，计算得出结果如表3-3所示：销售利润率=利润总额/营业收入*100%资本收益率=净利润/实收资本*100%总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均总资产*100%其中，平均总资产＝(期初资产总额+期末资产总额)/2表2-3云南城投公司2018-2021年投资风险指标单位：%科目/年份2018201920202021销售利润率12.019.41-9.3011.06资本收益率106.0068.00-24.0092.00总资产报酬率8.424.050.563.95数据来源：云南城投公司数据整理所得从表3-3可以看到，2018-2020年云南城投的销售利润率一直在下降，资本收益率和总资产报酬率也出现了显著的下降。这表明云南城投在投资上存在着一些问题，存在着财务上的风险，必须通过对相关资料的分析，进一步探讨其原因，并提出相应的解决办法。2.3.3营运风险分析营运风险是指由于企业经营管理能力不足而导致的经营失败或无法实现其预定的经营目标。而房地产企业的运营周期很长，需要大量的资金，因此，能否保持公司的正常运转就显得非常关键。通常选取以下财务指标来体现企业营运风险，根据云南城投公司财务报表，计算得出结果如图表3-4所示：总资产周转率=销售收入/总资产*100%表2-4云南城投公司2018-2021年营运风险指标单位：%科目/年份2018201920202021销售收入（亿元）4.626.837.056.30应收账款（亿元）4.043.612.354.22总资产周转率0.520.450.400.32应收账款周转率0.820.750.550.74存货周转率0.550.490.320.46数据来源：云南城投公司数据整理所得从上表可知，云南城投公司2021年的存货周转率下降至0.46，而房地产行业的存货周转率平均值为0.6，云南城投公司的存货周转率低，周转时间较长，这表明公司的库存管理不佳，存货积压严重，销售情况不好。2018-2020年公司存货周转率呈下降趋势，这些数据为企业敲响了警钟，2021年存货周转率出现明显上升，说明企业有做出调整。此外应收账款周转率指标水平较低，根据云南城投公司年报披露情况，主要受银行按揭贷款规模管控所致，导致云南城投公司销售回款时间较长，资金流动性较差。

第3章云南城投公司财务风险成因3.1公司筹资结构不合理根据云南城投公司四年来的财务数据进行分析，公司的总资产从2018年的8.88亿增长到了2021年的19.70亿。四年来，公司一直在发展，企业规模不断壮大，但因为房地产行业的资金回收速度较慢，资金周转能力较差。如果企业想要继续发展，从银行贷款是一种常见的方法，也是房地产领域为企业注入新鲜血液的常用方式。银行贷款手续简便，贷款周期短，可以很好地满足公司的资金需求。根据前文中的分析，随着公司资产的不断增长，公司的负债总额也从11.7亿万元增至2021年的22.02亿元，而2018年，公司的资产负债率从79.54%增至89.45%，由于负债比例过高，这就意味着云南城投公司每年要偿还的利息费用占比也很大，长期负债会随年份的变化逐步转变为短期负债，当年要偿还的短期负债加上即将到期的长期负债和利息，都会给公司带来很大的偿债压力，如果负债太多，公司内部资金流动不畅，相关资产不能及时变现，那么公司的资金链就会断裂，公司将面临巨大的债务危机。3.2资金融资渠道单一我国房地产公司可选用的融资方式主要包括银行贷款、发行债券、融资租赁和房屋预支销售等。不同融资方式的难度不同，收购条件下公司资本成本及对公司利润的影响各不相同，如果选择不恰当，或者负债结构不合理，都会造成公司的债务融资风险。作为一家房地产公司，也不能例外，从表4-1可以看出云南城投公司的银行贷款远高于其他融资方式。表4-1列示的是云南城投公司2018-2021年度银行信贷借款占负债总额比重表。从表格上可以看出，云南城投公司的银行贷款占到了负债总额的50%，其中短期借款占比高于长期借款，如果过分依赖银行贷款，那么云南城投公司的资金成本就会上升，从而降低了企业的利润，在未来的生产经营活动中，云南城投公司若仍采用向银行借贷进行筹集资金，这种单一的融资模式，一旦次贷危机再度出现，公司很可能会面临更大的风险。因此云南城投公司应积极寻求合适的融资途径，降低银行贷款比例。表3-1云南城投公司2018-2021年度银行信贷借款占负债总额比重表科目/年份2018201920202021短期借款(万元）27923.2165681.4972571.4785379.38长期借款（万元）21939.6730117.878604.6711486.60借款比重%44.6454.6841.2943.99数据来源：云南城投公司数据整理所得3.3投资缺乏科学性公司管理层的投资决策缺乏稳健性、决策方向的不确定以及对项目的盲目。同时，由于投资策略的单一性，会对公司的投资回报产生影响，因此，公司的整体经营也会受到影响。在进行投资时，企业无法精确把握资金运作，稍有疏忽就可能导致盈利偏离。此外，企业对要投资的项目进行可行性分析是一个非常关键的步骤。随着公司的规模越来越大，房地产投资建设项目也会越来越多，遍布多个城市。就会出现企业对新项目城市的具体情况不能准确掌握，而且由于地处偏远，又属于陌生的环境，所以信息的收集可能存在偏差，从而影响到决策者的决策，给公司带来财务上的风险。近年来，云南城投公司在投资领域、资金来源、投资计划、投资决策权、投资管理程序、资金管理、审计监督等方面都有了相应的规定，目前最大的问题是缺乏对投资环境的客观分析，尤其是在投资之前，如果不能全面、准确地进行可行性分析，盲目投资，结果往往会造成投资回报达不到预期的效果。此外，企业销售部门的销售情况也不容乐观。上文表3-6中可以看出云南城投公司存货周转率波动下降至0.46，低于行业平均值。说明大量的存货、资金被积压占用。在项目评估中，未对重大投资作出严格的决策，评估项目收益的可行性及控制风险。上述情形对云南城投公司构成了财务风险。3.4资金管理效能低对云南城投公司的经营能力进行了分析，可以看出公司在库存管理方面仍存在着一些缺陷，库存指标也出现了一些疲软的迹象，公司存货从2018年的6.10亿元增加到2020年的9.47亿元，这一方面说明公司的规模在不断扩张，另一方面也说明公司在运营管理上的不到位，仅存货就占公司总资产的50%。这意味着云南城投公司积压库存比较多，资金被大量的消耗占用，导致资金的利用率下降，而且如果库存长期积压，不能及时售出，那么公司就没有足够的资金周转，从而给公司造成损失。同时，通过对应收帐款周转率的指标进行分析，发现公司的应收账款周转率也比行业平均水平低，资金流动性较弱。目前云南城投公司的资本运作方式已不恰当，企业极有可能难以持续、健康的运营，因此，必须加强资金效率的管理，提升企业的管理水平，以保证公司的持续健康发展。3.5营运资金管理不当资金是云南城投公司企业正常运营的基本保障。如果现金流不足，企业将面临巨大的财务风险。赊销是导致房地产公司营运风险的重要因素，赊销可以极大地提高房地产公司的销售收入，但是销售收入却不能转化为真正为公司带来现金流量的资金，只能作为应收账款存在于资产中，而且在进行赊销时，还需要预先垫付各种费用，导致一定的现金外流，从而为应收账款的回收造成了一定的压力。房地产行业又会受到国家相关政策和市场大环境的干扰，一旦市场环境发生动荡，国家就会出台一系列不利于行业发展的相关政策，公司应当根据实际情况适当调整销售策略，云南城投作为房地产企业，也具有行业普遍存在的利润空间较大使得成本方面管理并不明确的缺点，管理不当就会造成成本增加，资源浪费，因此就需要对成本费用管理问题多加重视。

第4章云南城投公司财务风险的防范措施4.1优化筹资结构，规避筹资风险云南城投公司目前正处在成长阶段，公司的规模还有待扩展，需要发展更多的项目以赚取更多的利益，所以要进行筹资结构的合理优化。对于云南城投公司来说，自由资金与外部筹资安排的合理性成为关键因素。云南城投公司近四年资产负债率一直在80%左右浮动，可以看出，云南城投公司的财务杠杆过高，长期偿债能力较弱，必须要重新调整资本结构，房地产行业的资金回收周期更长，而且由于自身的长期借贷居多，也会造成更大的还贷压力。云南城投公司要结合自身的实际，构建科学的筹资结构，以公司的长远发展和提高公司的价值为基础，在不同的经济条件下进行恰当的筹资。在房地产销售好，资金周转快，资金充足的情况下，可以考虑通过财务杠杆的方式，提高资产负债率，适当提高债务比率；如果公司的经济状况不佳，房地产市场遇到困难，就可以适当减少负债，避免财务杠杆的负面效应。为了公司未来的长期发展，在扩大销售的同时，也要提高权益性资金所占比例，以进行资本结构的调整。结合云南城投公司的实际情况，合理选择负债和权益资金比例，优化筹资结构，权衡筹资风险和收益之间的关系，最大限度降低筹资风险。4.2改善资金融资方式前面的财务风险分析中可以看到，云南城投公司融资渠道过于单一，银行贷款占比较大。要想规避因融资不畅而导致的财务风险，在外部筹资方面，可以选择多种融资渠道，像云南城投公司类型的企业，大部分都是通过银行进行融资，而此类房地产公司，相对于大型的房地产公司，由于规模不大，且信誉度较差，从银行贷款时会有一定困难，融资成本也很高。因此云南城投公司也可通过民间融资、存货融资、应收账款融资等多元发方式进行融资。在融资成本的基础上，通过对筹资结构的分析，确定最佳的外部筹资模式。云南城投公司还可以采用应收账款融资，在项目开始之前，就可以进行预售，利用项目的优势来吸引客户提前付款，这种融资模式比银行筹资所形成的成本低，而且回收资金也更多，可以有效降低公司的运营风险。4.3科学选择投资方向云南城投公司在选择项目开发与否时，要综合考虑市民的需求、政府规划、经济水平等方面的需求。要正确地把握市场的需求，选择可以让企业获得最大利益的项目，同时要考虑到项目的财务风险，若存在的财务风险过大，可以选择适当规避风险。云南城投公司在进行项目开发前，首先要做好市场调研，了解业主的需求、户型、居住环境、购买能力、购买时间等问题。房产购买者毕竟是房地产公司的资本回收之源，如果能更好的满足客户的需求，就能减少未来房产的销售风险，防止积压库存过多，进而增加公司的财务风险。云南城投公司也要从政府的角度来考虑，比如学校附近要新建高铁站，在周边开发是否可以获取利润；政府对开发区的发展给予了很大的支持，大部分居民都有意愿到开发区就业，云南城投公司是否可以在开发区附近开发住宅楼等。在与政府规划相结合的情况下，既能方便地获取政府的支持，又能有效地规避投资活动环节中产生的财务风险。可行的房地产项目，不但可以给企业带来巨大的利润，还可以促进当地的经济发展，完善周边的商业、公共设施、教育等，让当地居民的生活水平得到提升。同时，云南城投公司的投资项目可行性也要考虑到资金的时间价值，房地产项目的回收期比较长，资金的时间价值也会对投资活动中产生的财务风险造成很大的影响，如果对资金的时间价值进行合理的预测，可以有效降低财务风险。4.4加强运营风险管理现金是企业的生命线，必须从上到下对现金进行统一的管理与分配，以确保现金流充足，并在总资产中占有一定比例，以确保公司拥有应对财务风险的流动资产。存货是企业流动资产中的流动性较差的一种，根据前面的分析可以知道云南城投公司企业存货周转率处于偏低状态，存货积压影响企业营运资本的灵活性。房地产公司最直接的盈利途径是将已建成的项目全部售出，因此采用弹性的销售模式就非常关键。企业在进行营销时，可以根据市场情况和自身的特征对销售战略进行灵活调整。例如，企业会根据本地的资源来划分市场，再分别对应不同的市场，制定相应的营销价格和战略；再利用市场调研等方法，把市场分为淡季和旺季，企业可以调整营销战略，吸引更多的顾客。处于销售旺季时，企业不应过于注重存货，增加投资建设，而应把重点放在营销上。同时，要找到适合的项目进行投资，合理地提升市场销售价格，以获取更大的利润。在淡季，企业要把重点放在投资建设上，并根据企业的实际情况，给予顾客一定的折扣。这种灵活的销售方式可以保证企业资金链运转畅通。4.5完善应收账款管理，减少坏账损失在房地产行业中，销售金额并不等同于回款金额，而且两者差别往往很大，房地产企业一般把商品房销售合同的金额作为销售金额，但是由于采用按揭方式付款的客户一般较多，而银行对客户购买房屋的贷款审批需要一定的时间，所以建议云南城投公司关注商品房销售的按揭贷款部分的回收速度，在保证销售速度的同时，为了加快资金的回收速度，也要加强回款周期的管控力度，房地产客户的支付方式，一般分为全款和按揭贷款支付。显然，全款支付更利于房地产企业的资金回收，所以为了鼓励客户选择全款的支付方式，可以为选择全款支付的客户设定更优惠的折扣政策；为了快速回收按揭贷款部分的资金，在交易时和往来款的关联方沟通好，做好事前的信用协议计划，一方面可以确保处于不同情况的客户都能迅速办理按揭，另一方面也可以在多家银行办理业务速度的对比中，遴选出审批快、放款快的合作银行进行合作。避免在营运过程中出现款项收不回来的情况，导致大量的应收账款积压，形成坏账。云南城投公司尽快的将款项收回，能够加速企业的资金流动，增加应收账款的周转速度，降低坏账，从而达到一个良好的运营状态。

总结与体会本文从云南城投公司的财务风险入手，分析了其财务风险的缺陷、特点及防范措施，得出了以下结论：云南城投公司的财