沂蒙商城营销策划报告

沂蒙商城营销策划报告2024/3/11沂蒙商城营销策划报告第三部分 沂蒙商城价格策略厘定价格的相关因素价格定位价格策略定价原则付款方式及折扣控制价格控制回款预估第四部分 沂蒙商城宣传推广策略广告目标宣传推广策略媒体组合策略推广费用预估第五部分 沂蒙商城项目包装包装总纲基础形象设计营销通路的包装卖场形象包装第一部分 沂蒙商城

项目分析近期市场状况项目概况项目定位第二部分 沂蒙商城销售策略销售总体策略入市时机及销售前提销售阶段及工作安排各销售阶段推货策略销售管理核心卖点的提炼沂蒙商城营销策划报告1.品牌:如何借势实现沂蒙商城品牌累积2.区域:如何达到新区商业板块共赢与利益独享3.竞争:如何使项目从竞争对手中突围4.组团:如何处理好大盘的组团推盘关系5.产品:如何将项目核心优势最大化及差异化6.价格:如何使价格超越价值,实现利润最大7.距离:如何克服消费者心理距离偏远问题8.客户:如何完成从板块胜出到区域内客户抢夺我们要解决的八大问题暨我们的任务沂蒙商城营销策划报告□沂蒙商城品牌如何在蒙阴乃至临沂提升？□项目如何树立蒙阴高度？□品牌如何促进项目，项目如何反哺品牌？□如何快速销售？将任务归纳分解：沂蒙商城营销策划报告千头万绪，需要组合拳，更需要一把快刀沂蒙商城营销策划报告沂蒙商城营销策划报告这把刀就是项目，刃口就是商业的策划、销售、招商方式快刀沂蒙商城营销策划报告让我们从项目入手，踏上沂蒙商城品牌之旅沂蒙商城营销策划报告沂蒙商城营销策划报告项目还停留在产品销售阶段！而现在的房地产销售已进入品牌营销时代！沂蒙商城营销策划报告在日益动荡多变的市场条件下，品牌已经成为赢得顾客忠诚和企业求得长期生存与成长的关键；品牌已经成为一种必需品而不是奢侈品，品牌战略也正成为新一轮市场竞争的主导。沂蒙商城营销策划报告对于任何一个提供产品或服务的企业来说品牌通常包含产品品牌和企业品产牌什么是品牌？沂蒙商城营销策划报告什么是品牌营销？某著名地产专家认为，品牌营销是一种整合策划方式，建立产品与品牌互助的相互联系，利用品牌带动产品，利用产品支撑品牌。沂蒙商城营销策划报告“消费者越来越倾向于购买产品的附加值，而不是商品的金钱价值。”对于房地产产品来说，其附加值是在具体产品卖点的综合升华后，所提炼出来的独一无二的概念与感觉，也就是产品的灵魂所在。沂蒙商城营销策划报告属性的确定这是一个传达与沟通的过程。将围绕产品定位建立起产品形象识别系统（PIS）并进行推广。（媒介、活动）属性的确定包装（PIS、现场、物料）推广沂蒙商城营销策划报告PIS（PRODUCTIONIDENTITYSYSTEM）产品形象系统，是更具有市场针对性的形象系统。PIS所提供的服务不只是一本VIS推广手册，而是随企业整个产品上市的跟踪服务模式，因此，它更具效率和灵活性，利于企业的战略调整和投入控制。沂蒙商城营销策划报告从目标上：使企业有明确的市场方向；从战略上：能最大化配合企业整体形象；从形式上：更为细化、分类更详细，从传播上，能将产品以系列、整体的风貌以视觉最大化方式展现在消费者眼前，从而变潜在消费为实际消费，变偶然购买为长期购买。沂蒙商城营销策划报告一、营销策划（一）市场调研1、市内高层竞争市场调研分析2、区域竞争市场调研及动态研究3、潜在竞争市场调研分析4、市场机会分析（二）项目分析1、区域环境、街区功能分析2、项目利空分析3、卖点分析4、利益点分析5、各户型销售对象锁定（三）开发商形象与实力分析1、企业形象分析与塑造2、可供宣传的业绩与实力（四）项目定位1、独特性销售策略的概念定位2、目标客户定位3、价格定位4、品牌形象定位5、物业概念定位（五）消费群定位分析1、目标消费者特征分析2、针对目标消费者的诉求点分析（六）销售策略1、开盘入市策略2、价格策略3、现场销售形式与手段（七）广告策略1、诉求策略2、媒体策略（八）公关活动策略1、公关活动的重点与形式2、公关活动的时机与目的3、公关活动与其它推广活动的配合原则（九）广告计划1、全年广告策略与分阶段广告策略2、全案广告计划表3、全年广告时空计划4、广告资金分配方案及预算（十）广告表现计划1、案名包装2、广告定位3、分阶段诉求策略（十一）广告视觉系统表现设计1、卖场视觉系统引导旗、引导牌、工地围墙、看板、KT展示牌3、工作人员胸牌、名片、档案袋、户型图册、销售手册4、样品房宣传用品、看房动线牌5、印刷品楼书、DM、业主通讯、特辑、手提袋广告平面报纸、杂志公关活动宣传用品下步具体执行工作节点沂蒙商城营销策划报告二、销售推广执行销售培训公司文化价值体系销售部组织构架及行为规范工程基本知识项目基本概况（统一说词）建筑规划平面设计内容及特点环境景观水电工程项目优劣势分析营销策略（价格、付款、定位、目标、推广手段）物业管理销售人员须知按揭办理流程入住程序及费用合同填写说明相关法律文件销售技巧电话接听技巧产品推介技巧销售谈判及成交技巧促销技巧资料填写技巧《销售手册》使用市调培训模拟演练准备期协助工作要项：准客户基本资料之收集建立业务进行之合约、销售平面、表价、表格、文件人员培训引导期协助工作要项：来人来电追踪DM派发广告效果追踪现场SP预热公开期协助工作要项：销控实施SP活动客户反应、统计分析销售及广告分析清盘交房期协助工作要项：手续、文件、表格准备协助纠纷解决沂蒙商城营销策划报告招商工作执行招商策略

●招商方式和方法的制定与培训

●推广方式的制定与培训

●招商技巧的制定与培训招商推广

●广告计划制定、实施与效果评估

●营销活动的制定与实施与效果评估

●现场包装方案确定与实施与效果评估主力商家签约

●主力商家签约安排与宣传全面招商

●招商发布会

●商户洽谈会

●商户跟进

●招商进程及质量控制客户意向书签订

●商户意向签订

●商家筛选商户签约

●签租赁合同

●缴纳保证金运营管理：·运营策略与运营思路

·商场管理模式的确定

·经营管理策划

·市场运营费用分析·商业物业管理模式确定

·物业费用制定

·物业规章制定

·人才招聘与培训

·市场物业接管旺场计划：·创造环境引进人才

·完善制度导入理念

·拥抱巨人借力造势

·政企联姻互利双赢

·专业管理保驾护航

·无节造节频繁促销

·金融配套消费方便顾客沂蒙商城营销策划报告感谢贵司对我司的信任，使我们有机会参与贵公司“沂蒙商城”项目营销执行提案，通过与贵公司深入沟通，并有机会搭建起双方合作的平台。决断于谋划，善行于智慧。我们荣幸与贵方合作，共同创造蒙阴批发城商业房地产市场的新的传奇。我们相信，好的产品，有其与生俱来的市场热度，而作为咨询机构和代理商，我们所做的是策划宣传和推广，是更深入的挖掘项目的市场潜力价值，是锦上添花的演绎出项目的绚丽华章。“理性决定价值、专业决定高度”，我们在项目的进行过程中，丝毫不敢大意，专业责任感和职业道德，让我们在这个已经很成熟的项目上继续呕心沥血，进行了深入精细的市场调查研究，结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。结合项目实际和我们的操盘计划，形成本营销策划报告。本报告属于商业机密，仅限开发商读阅、研究。前言沂蒙商城营销策划报告报告行文思路通过了解蒙阴宏观经济环境，针对“沂蒙商城”分类及发展情况、市场供需状况分析，结合目前商业地产政策环境，找出现行市场背景条件下的差异化市场需求分析项目本身的地理位置、产品规划设计，通过项目客户群分析确定营销思路，找准项目营销对象，进行精准营销项目基本概况品牌形象策略营销策略根据项目发展思路，从现阶段市场态势出发，制定本案的销售计划及招商策略，确保销售招商目标顺利完成招商整合推广策略结合项目的市场基础、项目产品特性及公司资金状况，提出适合本项目的产品整体品牌形象市场运营管理科学管理，实现持续旺市经营商业管理以“让商家赚钱”为核心理念，以“安全、服务、品质”为经营方针。沂蒙商城营销策划报告123项目基本概况品牌形象策略营销策略

4招商整合推广策略报告目录项目概况蒙阴宏观经济背景（略）客户群定位整体视觉形象推广渠道营销总体策略营销计划销售实施招商资料招商对象及策略推广形式推广策略市场是什么样的招商销售怎么结合品牌形象怎么做目标怎么完成市场运营管理5管理总则管理内容销售实施市场怎么运营沂蒙商城营销策划报告》项目基本情况》项目SWOT分析》目标客户群分析第一章项目分析沂蒙商城营销策划报告项目基本概况项目位于蒙阴县新城路（205国道）与西外环交汇处，北临蒙阴新长途汽车站，西靠临沂远通汽贸城，区位条件商业价值看好；且处于蒙阴西城纵横道路“黄金十字”位置。本案县政府汽车站沂蒙商城营销策划报告总用地面积：502亩，总建筑面积：534521平米地上建筑面积：42697.45其中：商业面积：450000平米住宅面积：84000平米绿地面积：平米景观广场：平米商业建筑层数：，地上2层，共栋。容积率：建筑密度：%绿地率：%停车位：个项目主要经济技术指标注：以下蒙阴宏观经济、SWOT分析略沂蒙商城营销策划报告项目招商目标客户群体定位项目为蒙阴首个大规模的综合商品批发市场，整体经营以“灯具、家居装饰材料＋本地服装＋汽摩配＋百货厨具等”为主要的经营形式进行，因此，针对项目的实际经营定位，项目的招商目标客户群体主要分为三部分：第一部分：临沂地区的专业批发商临沂市场的批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于临沂商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，在临沂范围内寻找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成临沂商户的引进以带动整个项目的销售以及后续的经营。沂蒙商城营销策划报告第二部分：蒙阴县区及周边区域内商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者项目定位的灯具、建材、电器、五金、服装、鞋包、各类商品等业态，在蒙阴县内也是有实力商户基础，其招商对象主体仍以本区域的经营者为主体。第三部分：意向从事商业批发零售业的个人项目处于蒙阴县规划的新城区205国道大道旁，距离蒙阴新汽车站只有不到1公里的距离，并且本项目是蒙阴县城内唯一一家规模最大、业态最全的批发市场，对众多意向从事商业的个人将产生强大的吸引力，能极大的调动意向从事商品批发业的个人成为本项目经营的客户群体。沂蒙商城营销策划报告》推广策略》品牌形象包装》推广渠道第二章品牌营销推广沂蒙商城营销策划报告品牌推广总体策略大众策略，根据项目的具体情况可以在短期内造成较大的市场影响，迅速形成市场关注，但缺乏高端性；小众策略只针对小部分高端人群，以其精致与专属感树立高端形象，但影响力有限，单单倚靠任何一方都难以对销售产生实质影响。故我司建议本年度品牌推广，必须从传播受众上将品牌推广活动分为大众与小众两部分，两线结合。沂蒙商城营销策划报告大众策略：让沂蒙商城与蒙阴发生关系通过大型活动、电视台等渠道，让蒙阴民众最大程度的全面接触沂蒙商城品牌，理解品牌，为沂蒙商城打下牢固的群众基础。小众策略：高端人群的高端聚会通过高端人群聚会、定向推介等活动，配合媒体宣传放大，引发市场关注，引领目标客群进入产品营销的有效打击范围。引领策略：高端聚会到项目推介通过高端人群聚会、定向推介等活动，展开项目推广，使品牌推广与项目推广合理而流畅的结合。沂蒙商城营销策划报告时间节点6月份10月中旬——论坛前加盟前阶段划分品牌引导理解深化实效推广阶段任务引起市场关注

树立品牌形象展示高端属性

建立客户体系项目高调面世

积聚忠诚客户活动形式前期软文炒作户外媒体出街市场经营论坛（大众）入会加盟（大众）品牌推广阶段的划分沂蒙商城营销策划报告项目形象地位项目在市场上的形象地位与影响力是项目推广的战略目标，项目的包装、推广都是为了建立与提高项目的市场地位与影响力，从而更好的促动项目销售。本案的推广战略目标既形象地位：◎蒙阴商业典范，投资经营首选！◎商业传奇，放眼蒙阴，着眼『沂蒙商城』！沂蒙商城营销策划报告项目主题概念是核心价值的演绎与提升，是项目本身之外的、体现核心价值的、包装化、概念化的推广语言，能提升产品的附加价值。本案作为新项目推广，在概念同质化的市场环境下，应提出创新的主题概念，才能吸引市场眼球，提高附加值。围绕自身产品“专业市场、商业前景、稀缺价值”的核心推广点提出本案全新的推广理念：商业改变生活，提出新的投资观点：稀缺专业商业市场投资观。项目主题概念沂蒙商城营销策划报告项目品牌形象包装VI系统包装1）项目Logo沂蒙商城营销策划报告宣传海报沂蒙商城营销策划报告围挡展示沂蒙商城营销策划报告沂蒙商城营销策划报告沂蒙商城营销策划报告沂蒙商城营销策划报告项目的视觉形象设计应用户外高炮沂蒙商城营销策划报告罗马旗沂蒙商城营销策划报告材料展架沂蒙商城营销策划报告销售案夹沂蒙商城营销策划报告名片沂蒙商城营销策划报告》营销策略》销售手段与方法》销售实施第三章营销推广策略沂蒙商城营销策划报告营销推广总策略借力发力以动制动区域联动巧借我司临沂批发商城商业项目的客户资源、高端发声；结合有利政策环境销售。营销活动始终贯穿整个销售节点，紧跟市场。跨区营销，领跑临沂西北部，引领蒙阴沂蒙商城营销策划报告以快打慢，降低不确定性风险市场开发体量较大本身去化速度较慢，为避免未来市场不确定性因素，要一炮打响，快速销售规避市场风险。推售计划：掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。操作的重点，在于一要借助开盘的势，趁热打铁。二是注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略。三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。12项目营销总策略沂蒙商城营销策划报告工程进度广告配合营销活动6月底营销中心投入使用；确定什么时间完成主体封顶广告投放、媒介宣传按时到位，项目顺利进入市场导入期与销售期关键节点营销活动的顺利开展，各阶段主题活动按时组织实施营销总目标沂蒙商城营销策划报告入市时机决定项目的打法以及以什么样的姿态面向市场。在制定入市时机的时候主要考虑以下几点因素：一、工程进度及预售证下发时间；二、整体市场的销售背景；三、项目蓄势准备期的工作准备。综合以上因素，结合本案为纯市场的特性，我们建议项目选择在项目主体封顶以后入市，具体时机可另行确定：20年月此时，一是工程及预售证此时可到位；二是整体楼市正处下半年销售的黄金期；三是有充足的蓄客期，可以摸清市场；四是可以看清后续的销售价格走势，操盘比较稳健；五可迎合消费心理。可确保项目完成阶段销售目标。项目入市时机规划沂蒙商城营销策划报告营销阶段划分201212/11/16/110/18/103/11/162013销售准备期导入期强销期延续期强销期延续期回款清盘12/31尾款及权证办理2013注：根据贵司工程进度计划初步划定营销周期。沂蒙商城营销策划报告》营销策略》销售手段与方法》销售实施第三章营销推广策略沂蒙商城营销策划报告1、开盘至30%销售节点以项目整体形象、招商为核心，销售为辅助，针对经营户重点突破，带动经营型自用客户购买，预计新入行客户与经营型客户购买比例7：3；2、30%—60%销售节点以项目招商、市场认同率为核心，投资为辅助，针对经营型自用客户购买重点突破，以市场的火热招商、经营商户的积极入驻带动投资型客户购买，预计比例：预计纯投资客户与经营型客户购买比例2：8；3、60%—90%节点以招商经营为中心，针对投资回报与市场经营重点突破，完成激励与巩固投资行为的宣传过程，预计纯投资客户与经营型客户购买比例7：3；基本营销思路销售手段与方法沂蒙商城营销策划报告有效的推盘时机选择，将给予项目更大的成功销售空间。我公司在制订入市时机策略时，认为应当遵循以下思考点：1）把握重要的销售时机。------避免理论说教房地产销售通常有着一定的规律性，销售的高峰期往往出现在以下几个时期，例如：项目开盘及重要工程阶段（封顶）、新单位的推出，重大利好消息的出现，有必要积极把握这些机会，创造短期内的迅速放量。2）采取灵活的销售安排。对销售时间控制上注重技巧，如，进行市场预热，可提前展开项目推广，接受客户的预订，获取前期客户资源；3）提高开盘标准。与其它商业物业相比，我项目在销售及开业的时间上也许相对滞后，但在开盘的标准及质量要超过对手，也就是要着重于两方面的工作：一方面，在开发商、策划公司及各协作单位的积极配合下，加快通力国际商贸城的产品力等各方面的筹备与定案；另一方面，提前进行项目核心优势的前期建设与展示，如：建设高质素的销售中心，现场包装等。第三，尽快落实相关招商政策，及招商工作的迅速开展，以夯实消费者信心。入市时机的思考过程：沂蒙商城营销策划报告

根据分析可知，本案目标客户在投资经营的过程中获取信息的主要途径是圈内朋友介绍，或通过比较信赖地产行业专家的评价；同时因为本案实质是面对一个寡众市场，通常漫天撒网、高举高打的营销推广方式并不适用，因此首创地产提出“精准营销”。沂蒙商城营销策划报告精准营销核心客户渠道挖掘配合行销拓展活动聚集媒体宣传沂蒙商城营销策划报告1、渠道挖掘步骤初步沟通加盟沂蒙商城会员会员活动维系（1）外展宣传——在蒙阴当地商业经营区域集中的地方布置1-2个外展点；（2）联动行销——通过专业行销团队拓展，针对目标客户电话预约上门拜访；（3）会议营销——借助蒙阴县政府力量，邀请县工商联、各行业经营户等客户参加投资策略经济论坛；（4）邮寄DM——蒙阴各大银行及通信行业高端客户。找到他们怎么做？沂蒙商城会员：可优先成为沂蒙商城VIP会员，并可在购买商铺时享受优惠，既可为客户带来优惠，又可为沂蒙商城带来旺销。沂蒙商城营销策划报告2、外展宣传说明通过在目标客户经常出入的商业集中经营区域布置项目外展点，从多个层面出发，积极地打一场销售的“渗透战”，以保证与客户接触面及到达率广且深入的传播。核心提示：通过在目标客户经常出入的蒙阴主要商业区域布置项目外展点，宣传沂蒙商城项目，同时也是使项目在营销售中心尚未开放时高端形象进入市场。沂蒙商城营销策划报告3、联动行销说明对客户渠道资源进行筛选，找出目标客户，通过组织活动论坛跟客户电话预约上门拜访，针对大客户采取由高级客户经理上门与客户“一对一”深入沟通并推介项目并提供经营投资服务。核心提示：通过我司在临沂积累的商业经营客户群体资源，联动行销，并深度沟通宣传项目与了解客户购买心理。专业行销团队（12-15人）一对一专属服务沂蒙商城营销策划报告4、会议营销说明与政府、媒体、金融企业等合作开展市场发展高峰论坛。会议地点设在蒙阴某酒店，在会议期间提供带有沂蒙商城标识的纸袋、信封信纸等会议用品，具体实施细节略：核心提示：以蒙阴县政府或工商联合会名义发起会议，借机宣传沂蒙商城，建立沟通桥梁。沂蒙商城营销策划报告配合策略——活动聚集客户加盟沂蒙商城会员之前的活动1、活动主要目的（1）初步向客户传递沂蒙商城项目信息；（2）邀请加入沂蒙商城VIP，为后续活动创造平台。2、活动主要形式（1）与政府、媒体、金融企业、等合作开展城市发展高峰论坛；（2）与各类的经营户、商家、品牌联合举办的推广活动。沂蒙商城营销策划报告客户加盟沂蒙商城会员之后的活动1、活动主要目的（1）使意向客户逐步认识、接受、喜欢、购买沂蒙商城项目，还可优先购买龙盛置业公司所开发的住宅物业项目；（2）建立项目优质口碑，发挥已成交客户“老带新”作用。2、活动主要形式（1）结合营销中心公开、客户预约、开盘等销售节点举办现场活动；沂蒙商城营销策划报告配合策略——媒体宣传广告推广总策略我公司认为，房地产推广、商业物业推广之广告传播核心是针对销售力而展开的传播行为，其他的广告目标都要服从这个核心目标。针对目标消费群的特性，从市场心理出发，整合项目优势资源，通过各种途径把项目独特的定位、优越的商业环境等元素传播出去，向广大受众传达项目的产品力，通过广告的诉求，达到大众的共识，突现项目独特的商业形象和竞争优势，在市场建立项目的形象力，最终达到销售成交，这是销售力传播的主要目的。沂蒙商城营销策划报告配合策略——媒体宣传广告阶段策略（一）导入期广告策略（战略阻隔策略）：通过外展场的展示及现场营销中心的直接冲击，工地围墙、户外、短信等广告的投放，执行阻隔策略，为项目储备客户资源。（二）强销期广告策略（轰炸式策略）：通过营销活动的造势及单页、宣传车等媒体大幅连续硬性广告投放、短信、公关、促销活动，轰炸式宣传项目。（三）延续期广告策略（保持策略）：通过适当媒体适当投放广告，延续强销期广告投放效果。（四）清盘广告策略（小而精的投放策略）：投入少量（或不投入广告），利用成交的客户资源宣传。如投入广告，则直接推出清盘的口号。沂蒙商城营销策划报告本项目的广告媒介建议媒体组合蒙阴县区户外牌工地围墙、建筑楼宇广告DM信息电视、及网络宣传片短信城市主干道指示牌及道旗各类物料及模型、展板宣传车√√√√√√为主要应用媒介√√沂蒙商城营销策划报告》营销策略》销售手段与方法》销售实施第三章营销推广策略沂蒙商城营销策划报告项目开盘前关键营销节点控制图6月下旬项目亮相7月中旬8月下旬10月上旬项目加盟VIP全城发放9月下旬12月下旬正式开盘产品公布期110天认筹蓄客期100天品牌推广及产品蓄势期60天项目品牌推广期蓄客期外展、行销展开品牌深化开始立品牌形象项目跨区推介会VIP全面升级市场发展高峰论坛营销中心开放产品发布会营销排期寻求商业经营投资主题活动沂蒙商城营销策划报告项目开盘后关键营销节点控制图12月下旬正式开盘1月中旬3月中旬成交客户春季旅行开盘活动品牌植入新年答谢酒会世界无限、华礼之旅树立口碑沂蒙商城经营投资引爆随众带动与口碑传播，以客带客，从客户圈层深度挖掘潜在客户营销排期销售期成交客户春季旅行树立口碑沂蒙商城营销策划报告配合策略A:活动聚集《市场发展经济论坛》答谢酒会项目推荐会详见具体执行方案略：沂蒙商城营销策划报告在此，我们初步制定了项目的加盟VIP蓄客方案，本方案为我公司多年实操经验的改进版。2、整合有效客户资源，有的放矢。加盟VIP蓄客方案策略1、降低门槛，快速对接市场。加盟VIP蓄客方案步骤详见具体实施方案（略）加盟VIP蓄客策略

沂蒙商城营销策划报告项目营销控制

按照我司多年来成功操盘的实战经验，结合蒙阴当地的客户实际情况进行有效营销，整体操控、把握细节、严格细致的执行，确保项目的销售、招商、运营管理一举成功！沂蒙商城营销策划报告营销风险规避项目价格风险规避合同法律风险规避项目资金回笼风险控制沂蒙商城营销策划报告》招商资料》招商对象及策略》推广形式第四章项目招商整合推广策略沂蒙商城营销策划报告一、招商资料1、策划设计“沂蒙商城”画册招商部分多种业态全面进驻、市场全面升级，蒙阴县重点工程，临沂批发市场、蒙阴当地市场、各主流媒体联合推广，树立商户对市场未来经营的信心，低经营成本，吸引商户进驻，以达到快速招商的目的。2、派单资料直接展现蒙阴目前现有的市场现状及存在的问题，项目所在地蒙阴市场全面升级，并突出提升专业市场及强大的生意机会。沂蒙商城营销策划报告二、招商对象的差异性推广策略项目的招商对象依据经营定位分为三个主体部分：第一部分：临沂各商品批发商第二部分：本县域内的代理商、经销商、生产厂家及个体经营批发零售者第三部分：意向从事商品批发零售业的个人针对招商目标群体的不同，本项目将制定差异性的推广策略，以达到招商信息更好的传达，保证招商工作的顺利进行。沂蒙商城营销策划报告各类主要业态的商品批发商招商策略各类主要业态商品批发零售商的招商对象涉及临沂市场、蒙阴当地的沿街市场及周边县市的市场，因此针对不同的业态及区域，在常规的宣传推广策略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推广策略。启动联动招商推广宣传招商招商说明会招商1.启动我司目前在临沂专业市场的商户资源，2.启用我司目前临沂各项目的招商中心形成联动招商，挖掘客户资源。针对群体：各类主要业态从事经营的商户、意向在外地从事经营的零散经营者。定点派单或小礼品配合其它媒体宣传。集中发布商城的招商信息，展现蒙阴商品市场广阔的发展前景和项目的基本情况，突出进驻项目强大的生意机会和低经营成本，达到吸引定点目标群体进驻的兴趣，创造招商热点和新闻。沂蒙商城营销策划报告县区域代理商、经销商及个体经营批发者本项目的招商对象涉及蒙阴县及周边各县如：新泰、平邑等县市，因此针对不同商品业态及区域，在常规的宣传推广策略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推广策略。1）、报媒广告：在县区各主流媒体上发布招商信息，吸引经营者的注意力，吸引其进驻沂蒙商城。针对群体：全县及周边范围内的各类商品、家居、建材、服装、鞋业态经营批发商户、意向从事商品批发零售业的个人。2）、路牌广告：针对群体：局部区域的商品从业者、意向从事商品业的个体实施步骤：选择相应核心地段的路牌，联系相应广告公司索要报价及相关费用3）、重点突破：利用这些在各个市场有影响商户的进驻信息的吸引那些处于观望、犹豫的商户来抢够本项目，造成好的市场效应。4）、组织蒙阴地区市场发展研讨会：通过蒙阴县政府、工商联合会，组织经贸专家、行业领袖和实力商户，举行市场发展研讨会，邀请当地等主流媒体及电视台、电台的记者参加，研讨会举行后在电台等媒体系列新闻炒做。沂蒙商城营销策划报告

三、媒体推广：媒体的选择：基本以蒙阴各类媒体为主：如电视台、户外广告、宣传车、路灯杆、DM等。项目招商的媒体推广基本与销售推广集中在一起，同时整个推广进度将以销售为主，招商为辅，因此招商的媒体推广仅以发布招商信息为主，扩大目标客户的接触率。沂蒙商城营销策划报告

四、定点推广：定点推广主要针对特定的客户群体展开，结合项目的具体情况，项目的定点推广主要集中在二个方面：一：蒙阴县区内的商户针对项目需要吸引的批发零售业态集中区域进行定点的推广。——定点推广区域的设置：·蒙阴县内沿街商业及市场·蒙阴周边地区（如：新泰、平邑县）——定点推广的手段：·与当地媒体联合举行新闻发布会·在当地媒体上发布广告沂蒙商城营销策划报告第二：临沂地区内批发城商户因为项目主要的业态临沂都有专业市场，在蒙阴本县区是没有产业基础的，并且经营行业的商户数量有限、品牌等因素的限制，因此项目将要采取外地招商，面向临沂及蒙阴县区推广的过程，所以可以将销售和招商统一起来进行定点推广，吸引这些区域的商户进驻本项目。——定点推广区域的设置：·临沂批发市场区域——定点推广手段：·与当地媒体联合举行新闻发布会·在当地媒体上发布广告·参加当地的楼盘展销会，并刊登广告·在定点推广区域设立展销点和直销处，并组织看楼团

四、定点推广：沂蒙商城营销策划报告

五、活动推广新闻发布会当时机成熟时，可就具有重大意义的事件举办新闻发布会，制造兴奋点，吸引眼球，增强商户对商业街后续经营的信心。——新闻发布会可发挥的主题：·蒙阴的专业批发市场·沂蒙商城经营方案专家研讨会——新闻发布会步骤：·首创公司提交新闻发布会程序及主题内容·龙盛公司确认，并邀请相关各级领导及媒体，同时布置会场·参加新闻发布会的相关单位：首创公司、龙盛置业公司、县委有关领导、工商局有关领导、行业知名商户、电视台、报纸媒体等沂蒙商城营销策划报告综合我司商业操作的经验以及项目实际的情况，预计本项目的招商将存着以下几个阶段：即接受登记、正式招商期、开业前夕；不同的阶段，结合该阶段的独特性，招商方式也将采取不同的手段。项目阶段性招商目标及推广手段阶段时间（开盘计划）招商目标备注接受登记阶段6月中旬——9月中旬30%左右各阶段的推广手法主要集中在：各类广告以及结合各阶段特点的活动推广正式启动招商阶段9月中旬——10月中旬60%左右开盘前夕10月中旬——12月中旬80%左右——实施步骤：·首创公司提交整体活动细则及方案·龙盛置业公司审核并确认·首创公司在实施招商过程中具体实施沂蒙商城营销策划报告》运营管理方案第五章市场运营管理沂蒙商城营销策划报告市场运营管理方案

为了将沂蒙商城建设成为繁荣活跃、经营规范、秩序井然、文明安全、环境优美的市场，促进物业的保值、增值，不断提高商户的经营效益，使市场向专业化过渡，从而达到树立品牌市场、扩大市场知名度的目的，更具有市场行业核心竞争力。特制定以下经营管理条例。第一条

管理总则沂蒙商城二期市场内商铺及其所有共用部位、有权使用的共用设施设备由临沂沂蒙商城市场运营有限公司进行管理；同时，保证以促进本市场的发展繁荣为宗旨，致力于向各商户提供高质量的管理与服务。第二条

物业管理内容1、商铺外观及市场整体形象的维护和完善，商铺共用部位、共用设施设备的维护和管理，并严格按照建设部标准保养、维护设备，保障各类设备正常运行。共用部位指商铺公共屋顶、户外墙面、走廊通道、设备机房和共用设施设备使用的房屋等；共用设施设备指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯、广场、公益性文体设施等。2、环境卫生：负责公共场地、公共设施的清洁卫生，并派专人定期清扫。3、保安：保安人员24小时在市场巡逻，并协助公安部门维护市场公共秩序和治安防范。4、交通秩序：对市场内各种车辆（机动车、非机动车）实行管理，使市场内车辆管理有序，保持道路畅通。5、商铺装饰装修管理：对报送的商铺装修方案进行审批，对商铺装修违章行为予以制止和处罚。6、消防：积极协查消防隐患并监督整改，协助公安消防部门对市场内的消防隐患进行检查。沂蒙商城营销策划报告第三条

经营管理内容1、沂蒙商城市场发展有限公司将采取有力措施宣传、推广和完善本市场的商业形象，以不断促进市场的活跃、成熟和繁荣，为此，管理中心将积极进行广告宣传、招商工作，并根据市场情况对专业市场及商户的经营范围、经营品种、经营方式、营业时间进行调整及采取适当的促销活动，促销措施或其他商业手段，各商户必须同意无条件予以积极配合。2、市场经营的指导、服务与管理（1）做好市场的宣传、提升市场的品牌和知名度，以引进知名商家进驻本市场；（2）协调与政府各职能部门的关系，防止政府职能部门对市场的不合理干预及对商户的不合理收费；（3）协调商户间的纷争；（4）制止及协助有关部门处理市场内的违规违法活动；（5）根据实际需要，在市场时机成熟时可提供物流配送等服务；（6）规范市场经营、维护市场秩序，预防、制止、查处违规行为。3、为提高商业信誉，维护本市场的良好形象，各商户承诺所经营商品来源合法且货真价实、物美价廉，严禁摆放、出售不符合卫生标准或环境污染控制标准或内容不健康或国家禁止流通的商品。4、各商户必须合法经营、文明经商、礼貌待客、明码标价、按章纳税，严禁掺杂使假、短斤少两、欺行霸市、强卖骗卖、哄抬物价。5、为维护市场整体形象，各商户须按市场管理中心的规定摆放证照、商品及其他物品，并按甲方规定的时间、经营方式进行营业。6、各商户必须应保证市场运营初期阶段商铺不得转让、出租，每月开门营业时间在28天以上，上货率达到市场管理中心认可，不得找人代开门，否则视为未开门营业。如未达到以上要求的市场管理中心将收回商铺经营权两年，另行出租。沂蒙商城营销策划报告第四条

市场管理中心的权利和义务1、应不断完善管理制度、管理方法、管理手段，提高管理水平。2、根据有关法律法规和政策，制定本市场的各项管理办法、规章制度及实施细则，并书面公告且贯彻实施。3、建立健全本市场的管理档案资料。4、制止、处理违反本市场管理制度的行为。5、依据本合同和经批准的收费标准向商户收取管理费用及其他有偿服务费用。6、编制本市场物业管理年度计划。7、交铺前将装饰装修注意事项和限制条件书面告知各商户，并负责本市场内物业之装修审批和监管。8、为市场商户提供商铺自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。9、按物业管理的服务项目、服务内容和当地物价变化情况，调整物业管理收费标准。10、对商铺共用部位、共同设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮与管理；11、根据实际需要提供或实施其他管理和服务。沂蒙商城营销策划报告第五条

市场商户的权利和义务1、监督管理中心的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向市场管理中心提出意见和建议。2、遵守国家法律法规、政策，履行本合同及本市场的有关管理制度、公约。3、依据管理中心要求按时足额交纳物业管理费用及有偿服务费用。4、不得占用、损坏商铺的共用部位、共有设施设备或改变其使用功能及破坏墙体外观。5、因搬迁、装饰装修等原因需合理使用共有部位、共有设施设备的，应事先向市场管理中心提出申请，使用完毕后应在甲方限定的期限内恢复原状，造成损失的，给予相关权利人赔偿；6、商户、商铺其他使用人及访客等违反本合同的行为造成损失的，由商户自身承担赔偿或连带赔偿责任。7、商铺其他使用人对商铺上搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的承担完全民事责任。8、按照维护市场整体利益、方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理商铺的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。9、为保持市场的整体形象，商户不得改变商铺的结构、用途、外貌，商户如因经营需要需对商铺进行装修、维修，必须将装修、维修的设计图样、尺寸、施工单位及施工方案呈报市场管理中心，经书面同意后方可施工，并应在规定的合理时间内施工、完工，完工后应向市场管理中心申请验收，验收合格后方可开业，且施工单位和商户须交纳一定的监管费及保证金。严禁对承重墙进行凿、挖、改、拆。10、商户不得对窗户、阳台、屋面、外墙做任何改变。如需搭建户外雨棚、阳棚或安装空调、防盗网或进行其他加建、改建的商户，须申报市场管理中心审核批准后方可进行，除此以外，商户不得进行有对商铺存在任何损毁或潜在损毁或对商铺外貌、形象有任何改变的装修、维修、改建、加建、搭建。11、未经市场管理中心的书面同意，商户不得改变商铺的用途及经营范围、类别或品种，更不得擅自停业、歇业或将商铺长期闲置。12、遵守市场管理中心依法律法规及本合同所进行的管理，不得阻碍、干扰市场管理中心履行管理职责。13、各商户必须在营业执照核准的经营范围内持照、亮照经营，做到资质合格、证照合法齐全。沂蒙商城营销策划报告第六条

物业及市场经营管理服务费用1、物业及市场经营管理费用收费标准按建筑面积计算，物业管理费的成本构成包括以下项目：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维护及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。2、各商户应按市场管理中心收房通知书中载明的日期和项目、数额交纳首期物业及市场经营管理费及其他相关费用。第七条

其他约定事项1、市场管理中心应当采取有力措施维持市场的秩序与环境卫生，负责设置垃圾站并做好各垃圾站点垃圾的收集、清运工作。2、各商户必须自备垃圾袋，将垃圾置于指定的地点，不得饲养家畜禽及宠物，并负责"门前三包"即包卫生、包秩序、包绿化。3、在市场内，禁止摆放、张贴、发送内容不健康的书报刊、宣传单或播放内容不健康的音像制品；不得滥张滥贴、高声吆喝、高分贝播放音像；不得打骂闹事。第八条

广告牌设置1、商户如需在本市场区域内发布广告，须将广告内容、设计图样、尺寸、色彩效果、广告形式、发布位置等送市场管理中心审核，在报经有关广告管理部门审批并交纳一定的费用后，方可在指定的方式、位置、期限内发布。2、凡违反本规定发布广告的，市场管理中心有权制止并责令其消除影响，并处以一定数额的违约金。沂蒙商城营销策划报告一、营销策划（一）市场调研1、市内高层竞争市场调研分析2、区域竞争市场调研及动态研究3、潜在竞争市场调研分析4、市场机会分析（二）项目分析1、区域环境、街区功能分析2、项目利空分析3、卖点分析4、利益点分析5、各户型销售对象锁定（三）开发商形象与实力分析1、企业形象分析与塑造2、可供宣传的业绩与实力（四）项目定位1、独特性销售策略的概念定位2、目标客户定位3、价格定位4、品牌形象定位5、物业概念定位（五）消费群定位分析1、目标消费者特征分析2、针对目标消费者的诉求点分析（六）销售策略1、开盘入市策略2、价格策略3、现场销售形式与手段（七）广告策略1、诉求策略2、媒体策略（八）公关活动策略1、公关活动的重点与形式2、公关活动的时机与目的3、公关活动与其它推广活动的配合原则（九）广告计划1、全年广告策略与分阶段广告策略2、全案广告计划表3、全年广告时空计划4、广告资金分配方案及预算（十）广告表现计划1、案名包装2、广告定位3、分阶段诉求策略（十一）广告视觉系统表现设计1、卖场视觉系统引导旗、引导牌、工地围墙、看板、KT展示牌3、工作人员胸牌、名片、档案袋、户型图册、销售手册4、样品房宣传用品、看房动线牌5、印刷品楼书、DM、业主通讯、特辑、手提袋广告平面报纸、杂志公关活动宣传用品首创商业地产投资顾问公司服务内容沂蒙商城营销策划报告二、销售推广执行销售培训公司文化价值体系销售部组织构架及行为规范工程基本知识项目基本概况（统一说词）建筑规划平面设计内容及特点环境景观水电工程项目优劣势分析营销策略（价格、付款、定位、目标、推广手段）物业管理销售人员须知按揭办理流程入住程序及费用合同填写说明相关法律文件销售技巧电话接听技巧产品推介技巧销售谈判及成交技巧促销技巧资料填写技巧《销售手册》使用市调培训模拟演练准备期协助工作要项：准客户基本资料之收集建立业务进行之合约、销售平面、表价、表格、文件人员培训引导期协助工作要项：来人来电追踪DM派发广告效果追踪现场SP预热公开期协助工作要项：销控实施SP活动客户反应、统计分析销售及广告分析清盘交房期协助工作要项：手续、文件、表格准备协助纠纷解决首创商业地产投资顾问公司服务内容沂蒙商城营销策划报告招商工作执行招商策略

●招商方式和方法的制定与培训

●推广方式的制定与培训

●招商技巧的制定与培训招商推广

●广告计划制定、实施与效果评估

●营销活动的制定与实施与效果评估

●现场包装方案确定与实施与效果评估主力商家签约

●主力商家签约安排与宣传全面招商

●招商发布会

●商户洽谈会

●商户跟进

●招商进程及质量控制客户意向书签订

●商户意向签订

●商家筛选商户签约

●签租赁合同

●缴纳保证金运营管理：·运营策略与运营思路

·商场管理模式的确定

·经营管理策划

·市场运营费用分析·商业物业管理模式确定

·物业费用制定

·物业规章制定

·人才招聘与培训

·市场物业接管旺场计划：·创造环境引进人才

·完善制度导入理念

·拥抱巨人借力造势

·政企联姻互利双赢

·专业管理保驾护航

·无节造节频繁促销

·金融配套消费方便顾客首创商业地产投资顾问公司服务内容沂蒙商城营销策划报告合作模式——最适合的才是最好的根据具体情况，我司拟采用全程营销模式和顾问策划合作模式服务本项目。同时提供专业意见或专业资源支持：一．全程策划代理

1.主要内容：开发商对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售策划和组织实施。

2.服务内容：对商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运作、招商运营、开业、后期运营管理策划等。

3.操盘主体：代理公司派驻一整套班子。

4.服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。沂蒙商城营销策划报告二.营销策划顾问合作：

1、概念策划：概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、概念实施

2、全程策划：选址策划、概念策划、商业规划、招商策划、销售策划、经营策划

3、商业规划：商