商业地产规划学习资料

商业地产规划学习资料学习资料目录一、商业地产规划设计二、商业策划中商业地产定位的10大依据三、商业地产策划细节决定成败四、商业地产规划设计“五步曲”五、社区商业的规划布局与业态组合六、商业街的商业规划七、购物中心市场定位分析八、专业市场的商业规划九、商场环境空间设计指导细则十、商场平面规划原则十一、购物中心空间设计成效图(图)十二、购物中心卫生间如何节能十三、景观规划在商业地产中的作用十四、如何规划购物中心商业业态？十五、如何做好商业地产的建筑策划十六、购物中心开发的规划和设计方法十七、商场中楼梯间的防火设计十八、法国商业室内设计(图)十九、购物中心的VMD体系与策略二十、香港的购物中心建筑设计二十一、超高层商业中心前期规划的五大招术二十二、商业地产的商业业态规划二十三、商业地产的室内人流系统的规划二十四、购物中心入口设计的诠释方法二十五、关于中央空间的动线分析二十六、国外MALL建筑风格与借鉴二十七、商业规划是商业地产成功的重要前提二十八、规划布局及色彩在商场中的运用二十九、合明白得决商业地产布局的几个操作技巧三十、如何让商铺人流最大化三十一、商店的店内布局设计三十二、购物中心如何打好美食牌？三十三、武汉光谷广场夜景照明设计详解商业地产规划设计“地段，地段，依旧地段”，这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性，中心商业区、区域商业区、商务区、旅行区、居住区、城乡结合区，每个地段在所属区域属性就决定了其业态范畴。重视选址，更要重视规划设计现实中，许多投资决策者十分重视商业广场的选址，认为只要选址好，商铺建好后就不愁租售，收益就一定会好，因而忽视了对商场的规划设计。事实上，商场的整体规划布局，往往决定商场今后效益的好坏，直截了当阻碍商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面，关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更换，甚至能够推倒重来，不是什么大不了的情况。因此，他们往往在项目开发前期，对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑，或者全然不相信，直到项目开发失败后才亡羊补牢，而现在却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越，但缺少规划设计的失败商业项目专门多。一旦商场规划布局失误，即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优待，也无力回天。如此，不但给投资商造成一时的各种严峻经济缺失，同时也必定带来各种难以估量（包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营治理等方面）的连环性经济缺失，更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位专门多情形下，开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计可不能有错的方法，完全信任建筑设计师为商业广场进行的设计。然而，目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行，但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力不足，只是从如何设计商业广场的外观、假如提升内景的艺术成效等方面进行构思，未能参透融会商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律，不但对各种经营配套设施与商场的实际需要难以做到相辅相成，甚至反其道盲目设计。如此，其结果必定与商业广场实际经营运作规律格格不入，造成商场布局迷宫、设计华而不实等咨询题。由于最初规划设计不合理，许多商业项目都需要在建设中调整修改方案，这时最好做到建筑设计与商场新的合理规划布局同步和谐，幸免造成不必要缺失。因为已建好的商场硬件设施今后专门难进行有效整改，只有认真注意做到建筑设计方案与商场合理规划布局专业技术相结合，做到双方优势互补、相辅相成，才能制造出更好的商业氛围，进一步提高竞争能力，制造寸土寸金的庞大经济效益。假如商业项目开发仅是依靠住宅建筑设计大师，将建筑设计大师的商场设计布局视为金科玉律，不能变更，脱离实际，最终开发出来的商业地产项目将违抗商场运作规律，受到市场无情抛弃。商业地产规划设计要与商业经营紧密配合商场整体规划布局，决定着商场的后期经营，对经营者和投资商的收益有着至关重要的作用。一个商业地产开发的规划设计要紧包括建筑设计、商业配套规划、卖场规划（商铺分割）、立面外观规划以及商场装修规划等，每个规划步骤都要紧紧结合项目的业态定位、商业经营来设计，不能脱离商业运作实际。商场规划比住宅建筑设计复杂，商场设计要结合商场业态，如在大型商业的建筑设计中，主力超市百货对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求；大型娱乐设施对功能布局、内部人流路线更有专门的要求；而餐饮需要有排污配套等。再如，商业地产具有“恐高症”，楼层越高就越不受投资者追捧。一样而言，商场二楼以上的商铺以及商场的负一、二楼等相对不能充分分享人流，因此目前专门多商场包括购物中心，都把购物设计在底层，高层定位为娱乐休闲。商场在前期规划设计时就应该考虑商业地产的那个特性，针对不同建筑层的业态设计商场。假如商场没有个性鲜亮、因地制宜、引导客流、全面和谐的整体规划布局，往往专门容易造成高层商铺长期空置。在商业地产的总体规划设计上，建筑设计师要与熟知商场规划布局的专业技术人士紧密配合，更要专门注意每个环节的重要性和和谐性，否则一个环节失误，往往都会造成成效欠佳或失败的结局。二、商业策划中商业地产定位的10大依据定位依据一：符合本土实际家乐福每决定开一家分店时，多要用长达两年的时刻对当地人们生活方式、消费水平、人口增长、都市化水平、居住条件、爱好爱好、传统习俗、储蓄情形、宗教信仰、意识形状、中产阶级比例等情形也要进行专门缜密的调查与论证，这是确保家乐福成功旺场的大前提。而这看似烦琐而冗长的摸索与调查，也正是决定商业地产是否能在异域或异地立足的先决条件定位依据二：符合都市进展方向万达在宁波的购物中心现在不是专门旺的地段，然而万达决定去做。因为是新规划开发区，是都市进展方向。行政中心搬过去了，整个25栋楼，周边规划正在建一个大学城，包括全国首家境外办的大学。万达购物中心建设要两年，等建设起来，周边人口起码50万。定位依据三：符合商业业态进展趋势维多利亚广场位处广州最繁华的天河城商圈中央，在经历了几次经营失败之后，重新定位为文具办公用品中心。然而，在一个专门成熟的零售商圈中独树一帜地去搞一文具批发市场是确信行不通的。定位依据四：符合商业进展规律所谓商业规律，确实是从商业市场实践中总结出来的成功法则与失败教训。例如，从国内外商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右。天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大都市，其老商街，长度都大致在600米。香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座……，其长度也大致600米左右。定位依据五：差异性原则北京京西地区的商业绝大多数为百货商场、中低档餐饮，高端商业供给严峻缺失。为了补偿这一市场空白，马奈草地将项目定位为高端文化情形商业，旨在为高端人士提供集餐饮、休闲、娱乐、康体为一体的一站式体验商业配套。马奈草地一系列的差异化的市场定位受到了众多品牌商家的追捧。定位依据六：定位的坚持原则黄先生操作的广州闻名的天河南特色商品街，确定定位为体验式特色商业后，即便品牌店想进驻，假如与原定位不符，同样是不让它们进驻。除非这些品牌能改变特色，否则即使是全球最好的品牌也不行。定位依据七：适度前瞻性东莞市尽管有1000万人口，但消费群体要紧分为两类。一类是高收入阶层，另一类是在工厂打工的工薪阶层，这类人群占总人口的70％多。而购物中心是定位中高档的业态，东莞的高收入人士多有到广州和香港购物的偏好，因为去二地太近，也就一小时车程，而工薪阶层收入偏低，不可能经常到购物中心消费。因此，东莞并不适合进展定位中高端的大型购物中心，适合的是以日常生活用品为主为平价大卖场。定位依据八：市场导向原则由于项目邻近差不多上批发市场，缺乏休闲娱乐场所，周边的居民去购物一样会选择邻近的北京路步行街，以享受购物、休闲、娱乐的多元化消费体验。亿安广场在历史久远的批发市场经营百货实在是独力难撑，以惨败关门，后来通过重新定位于玩具精品市场后取得了庞大的成功。定位依据九：最适合进展模式开发商是商用项目开发活动中的主角，商业项目在开发伊始，第一应该依照开发商自身的综合实力和企业充分整合社会资源的能力，来确立相应的融资方案和财务目标。定位依据十：逆向思维原则假如开发商能换位摸索，采取逆向思维，要以市场为圆心，以消费需求为半径，逆向倒推，如此调研出来的定位就会更准确，更到位。商业地产策划细节决定成败——2018年安徽市场商业地产调查实录4月5月，本是商业淡季，安徽商业地产却是热火朝天。先是来自上海的安徽七浦服装批发市场小体量占位，接着来自北京的中绿广场及本地的安徽白马服装城均以10万平方米左右的体量出位。“五一”春季房展会刚过，一家大市场便启动ShoppingMall改选打算；5月中旬，连续选势好几个月的安徽元一时代广场，郑重推出铂金创富投资打算；下旬，挟外资零售店家乐福入驻优势的安徽国际购物广场公布发售。尽管这些商业地产项目推出后，煤体热登商铺抢购场面，但业内人士依旧对此颇有微词：上月三市场下月三Mall，商业地产真有这么火？4月中旬，国务院流向经济研究所住兴州副所长在参加安徽省零售业高级职业经理人培训班讲课时，临场换话题，紧急呼吁：尽管中国商业地产开发已进入了新的历史时期，商业地产的快速升温将会导致商业地产综合症的形成。无独有偶，4月下旬，在南京召开的“CCE2004首届都市商业地产论坛”上，中国土木工程协会长潭庆链、中国房协顾云昌秘书长及来自上海、南京、杭州、合肥的建筑专家、商业专家和房地产企业家也达成共识：中国商业地产对都市建设及整体经济增长起到了举足轻重的作用，但商业地产迅速升温、粗放开发的同时也存在庞大的隐患，商业地产的盲目开发重复建设，商业地产规划布马纷乱，注重招商忽视后续经营等，正在造就都市商业资源及社会资源的庞大白费。来自市场各方面的信号不断地向商业地产项目开发商传递如此一个迫切的信息：中国商业地产进入细节时代。细致规划从现有商业地产项目规划看，商业地产开发商把开发重点放在大体量的ShoppingMall、批发市场、物流园区上，而且开发面积越来越大，动辄就十万、十几万、甚至几十万平方。更令人无法容忍的是，商业地产开发商在做项目规划时，也不去认真考察区域市场人口、市场规模、人口购买能力、市场业态结构，而且相互攀比着，你搞8万，我搞10万，他搞12万，她再搞20几万，一路下来，个不都市显现超过百万平方米的特大型商业地产项目也就不足为奇了。而安徽商业联合会有关人士表示：‘那个地点面有三个咨询题，都市人口不足150万，在全国都市竞争力报告中，位列40个鼓舞投资都市的第32位，如此一个中等偏小的都市，能够容纳体量近10万的ShoppingMall几个？第二，合肥商业繁荣程度较高，传统业态百货店和新型业态超市构成的商业结构相对比较合理，但新的商业地产项目大都盯住ShoppingMall，打破了原有商业结构的平稳，在新的商业生态平稳未相成之前，ShoppingMall有一定“新奇度”，但ShoppingMall数量增多和质量的不确定性又会直截了当阻碍其市场“保鲜’能力。第三，大型商业地产项目的规划中，交通是首要考虑的咨询题。现在全国已有一部分都市对大型商业地产项目规划听证时实施交通一票否决不。再看看安徽的一些商业地产项目，想在哪儿开发就在哪儿开发，既不管自己是否处在当地都市规划的商业中心或商业次中心，一味宣称打造都市”新商圈“、”新地标“、”第几商圈“，又不去测算如此体量的ShoppingMall需要多少人流，凝聚多少人气，方便多少人居留，更谈不上对ShoppingMall这种新型业态人性服务更多追求的核心。一位不愿透露姓名的业内人士指出，一家炒作得专门厉害的所谓ShoppingMall，住宅与商铺联体，讲白了确实是开发商为追求项目利润最大化，把底层商铺做了“包装”。这种商铺在北京就叫底商。不管从招商层面，依旧从经营层面、治理层面或者服务层面上看，底商均与商品位的ShoppingMall经营治理有一定差距，要缩小那个差距，真正从业态规划上表达ShoppingMall的现代服务理念，其难度可想而知。另一个值得关注的咨询题是，面对大体量商业地产项目开发的迅速升温，开发商只明白单纯从面积上对ShoppingMall作简单类比。记者从商业专家了解到：Mall作为新型业态，也有市场细节，象前不久上海推出的OutletMall，确实是一家专营品牌服装折扣店的Mall.细心定位衣食住行为人类生活所必须，相当一部分大型商业地产项目适应于把眼光盯住日用百货小商品、建材和服装上。在合肥新站综合开发区试验区站前路邻近一公里的距离内，仅服装城就有安徽大市场服装城广场（建筑面积约为0.7万平方米）、安徽白马服装城（首期4万多平方米，三期6万多平方米）、安徽中绿广场（打算首期4万多平方米为服装经营）。单从安徽6800万人口的服装消费看，20几万平方米的服装城的确不能算开发商在定位上有什么不妥。但，只要自认真地分析一下，咨询题就赶忙会显现出来。从日前情形看，服装城的开发商要紧依据是广州、杭州、北京几十万平方米的服装城，生意蛮好。实际上是，合肥不能与广州比，广州的辐射能力合肥无法比；合肥不能与杭州比，杭州是中国女装之都，又有宁波、温州男装作支撑，合肥有吗？合肥不能与北京比，北京是首都，是北方市场重要的物流中心；甚至合肥不能与武汉比，武汉背靠中原腹地；合肥不能与哈尔滨比，哈尔滨有强劲的边贸市场；合肥不能与成都比，成都有宽敞的西部市场……讲的不行听，合肥甚至不能与常熟比、虎门比，因为合肥及其周边没有服装生意或加工基地。再从安徽省整个服装市场情形看，南有芜湖吉和街，北有阜阳皖西北商贸城，深入了解大江南北的服装城经营户后，你还会发觉，淮河和长江把安徽自然切分成三快，而这三快中，服装市场特点各有侧重，淮河以南的服装城经营户大多数去武汉进货；江淮之间倾向于广州、杭州；而长江以北的服装城经营户大多数去常熟进货。安徽省6800万人口近百亿服装消费经如此切分后，所剩几许？回过来再看都市居民的服装消费。据了解合肥零售业态里，阻碍最大的百货店业态，其服装经营所产生的利润均占其利润总额的60%左右。从服装经营结构上分析，合肥都市居民服装消费，有如下思维定势：买高档服装到古井赛特或时尚百货店——百盛；买中高档服装到生活百货店——安徽商之都、鼓楼商厦；买中档服装到合肥百大、乐普生；买低档到城隍庙、大市场；买品牌低价服装到青云服饰广场；买快速消费服装到三福百货……假如你开发或经营的服装城没有与以上店铺的定位差异，你又有什么手段将消费者拉到服装城消费，你又凭什么留住进驻服装城的服装经营户呢？个不服装城的开发商寄期望于升级换代的客户和从县城到省级来的服装经营户。安徽省飙马商业地产营销策划公司的总经理分析：这部分服装经营户的确有一些，但数量尚不足以支撑一个体量较大的服装城，这是个不现象，不能把他想象成一致情形。相对而言，服装经营户可不能轻易切断与上、下游市场的联系，除非市场风险系数为零。上海城开集团总经理倪建达先生在“CCE2004首届都市商业地产论坛”上发言表示：商业地产相关于住宅而言，而市场化程度更高。从那个角度讲，商业地产的市场定位精准化、精细化，是商业地产项目成功的关键。细腻营销纵观商业地产营销手段，有几种情形专门值得注意：一是摇幌子，商业地产开发，地产开发是手段，商业才是地产价值表达。个不开发商，把“商业”作为地产开发的幌子，不是在商业项目的启动上、商业项目的招商上、经营治理上下大力气，而是以商业项目作由头，行售卖商铺之实。商铺一旦售完，开发商作秀也就终止，商业地产项目成功与否，看起来与他无关，反正，开发商已赚得盆满钵满。二是扯旗子，动不动就打造商业旗舰，开创商业时代，成为“新地标”，缔造“第N个商圈”，实际上大型商业地产项目，运作的好确有可能成为都市建筑的新亮点、都市生活的新坐标，但需要时刻和精细化的策划。三是拨珠子，商业地产项目运作成功确能给开发商带来巨额利润，这种利润有时候甚至是相同面积住宅利润的2—3倍，甚至是5倍。受利益的促使，个不商业地产开发商是摇幌子，再是扯旗子，最后拨珠子：以最理想的状态运算经营时刻、周期、利润，预期回报率高达10—12%，并承诺售后返租，月租金多少多少，信誓旦旦地承诺“一次性付款有多少多少优待”，实际上，开发商此举一意在尽快收回资金，二是开发商实力并不象自己讲的那么强，一些商业地产开发商在做商业地产项目时自有资金甚至只有5%.试想，一个10亿元的商业地产项目启动资金假如只有5000万，那么那个项目的开发商如何能不求“财”若渴呢？商业地产开发商营销观念缺乏创新，营销手段过于功利化是造成外界对商业地产经营治理者产生偏见的根源。大型商业地产项目倚重商业主力店与关键品牌店进驻，无可厚非，关键是不要言过饰非。北方一都市某商业地产项目因有家乐福进驻，而洋洋中意地宣布该项目是开发商与家乐福“强强联合”开发的，结果惨遭客户诉讼，捡鸡不成反蚀一把米。相反，安徽国际购物广场也有类似经历，但开发商华源公司只宣称“首层为家乐福”，可信度高，营销成效，专门是对周边商铺销售有一定拉动，因此，确实是如此，安徽国际购物广场同样仍面临一个需要细致耐心地处理的营销咨询题：假如让家乐福与周边品牌店铺共生共容的咨询题。针对商业地产拉大旗的咨询题，实际上从营销角度上讲，是对开发商自身提出更高的要求。假如把这种要求停留在口头上，那确实是“拉旗”，假如有实践，且有成果，那就叫“目标”。安徽商业联合会一位秘书长举例讲：在天津市车马路商圈上，新世界广场和家乐福超市苦撑了数年，终于使该商圈从无到有、从小到大。安徽元一时代广场本来就在商业区，假如营销措施得力到位，完全有可能成为安徽商业新亮点，专门是好又多超市与天香城改造完成后，该地区商业氛围将更趋浓厚。就在安徽商业地产火爆的同时，合肥市中心传来令人惊诧的消息：一家炒作得专门到位、投资打算得专门慎密的产权式商业地产项目成为众矢之的。主持项目的商业地产进展商已人去楼空。事实告诉开发商们：商业地产项目高投入、高风险，才有高回报。理想化的创富打确实是营销的必要手段，而支撑商业地产走过风险期是投资策划的核心——商业地产项目资金链治理。商业地产营销策划的精耕细作是中国商业地产进入细节时代的必定要求。细节致胜据合肥市有关统计资料显示，2003年该市商业地产施工面积达204.4万平方米；销售（出租）面积为39.98万平方米，占同期竣工面积的58.7%，累计空置面积占房地产总空置量的47.7%，空置率上升了12.4%；而今年一季度该市商业地产施工面积达166.41万平方米，销售（出租）面积2.52万平方米，占同期竣工面积的44.6%，累计空置量占房地产总空置量的46.1%，操纵率上升了152.6%.在多次参加与商业地产项目的策划时不止一次惊奇地发觉，钢材市场的商铺难道是长2米、宽2米方方正正的，服装市场的商铺4.2米层高、7米的进深……继而追咨询开发商的客户定位，得到的答复是什么客户都能够买或租……再追咨询这是什么市场，什么定位时，开发商支支吾吾地讲：原先是打算干什么的。后来不行了，再转过来做那个……由此，就不难明白得什么缘故一些商业地产项目什么缘故空置率一直居高不下的缘故。请关注下面如此一组专门有味的数字：中原（中国）物业顾咨询有限公司中央研究部的调查显示，2003年1—11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010亿元，比上年同期增长42.5%，完成商铺竣工面积达2097万平方米，同比增长40.9%.上海商业地产实战专家《商铺投资》作者姜新国先生在“CCE2004首届都市商业地产论坛”上介绍，2003—2004年，全国250多个都市商业地产空置率及招商不成功率达60%.中国商业地产联盟主席苟培路在“商业地产与都市进展论坛”上讲，世界发达国家人均商业面积为1.2平方米，上海不足1平方米，杭州仅有0.8平方米。有味的是，面临危机的合肥商业地产开发商不仅不对该市人均商业面积高达1.36—1.7平方米的消息加以理会，而且对商业地产空置率高出北京、广州等大都市20—26.7%的事实无动于衷，却热衷于打造合肥的“CBD”、合肥的“CEPA”城，实在是一件难以明白得的事。当零点调查公司董事长袁岳指出“中国只能容纳三个半CBD”时，当沿海及内地许多“CEPA”城遭遇尴尬时，商业地产开发商们是不是应该从细处着想、从细节入手抓好每个项目的前期策划、中期营销、后期治理呢？！四、商业地产规划设计“五步曲”商业地产规划设计一样可分为以下五个步骤。一、建筑设计。建筑设计要紧涉及到项目市场定位和主力店两个咨询题。开发商在动工前，应对市场做一个调查，深入了解目标消费群体的消费适应和购买能力等，确定适合做什么，也确实是先找准市场经营定位。明确市场定位后要重视主力店的商场建筑要求，因为主力店的引进，能关心提升整个项目的价值。开发商应更多地和一些主力商家沟通，了解他们对规模、层高、楼板荷载等要求，尽可能按照主力商家的要求来设计卖场。专门多开发商忽视了这一环节，不管项目适合做什么拿了地块就做，如有些项目地段专门好，但由于卖场规划设计不合适，导致有意向的大商家进不来。二、配套规划。不同业态有不同的配套要求。如超市对理货区、中央空调、电梯、消防等都有专门的要求；餐饮需要有独立排烟管道、防噪设施、上下水、充足的停车位等；电影院需要大空间、厕所、消防、隔音等配套。在项目修建时就要充分考虑到各种商业业态的配套要求，尽量让配套规划完善到位。三、卖场规划。一个项目商铺分割应做到如何将大量商铺灵活组织，化整为零利用于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和经营。商铺的分割要考虑业态定位，如社区商业的铺位不应太大，以中小面积为主；而购物中心的铺位划分则应以大面积为主。此外，卖场的人流淌线，通道、出口、电梯等也要全面考虑，要让偏角的商铺也能充分享受人流。四、立面规划。商业建筑的立面规划表达商业项目的整体形象及对消费人群的吸引力。立面规划应和周围的其他商业形成差异化，有自己专门的风格，强调项目的可识不性。其中，要注意广告位、招牌、灯箱的投放，营造繁华感和商业氛围，不能给人杂乱无章的感受。五、装修规划。装修规划包括公共装修、铺位装修。公共装修要紧包括天花板、地板、灯光、隔墙等；铺位装修有对开门与平开门、卷闸门与玻璃门的统一要求。商场的装修规划要求，经营业态是关键，装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、社区商业面向的是大众化的住宅居民，其装修设计一般档次即可；而西餐酒吧一条街往往要装修设计成欧美风格等等。五、社区商业的规划布局与业态组合不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求动身，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最差不多的原则。在天津某大型居住区项目的商业研究过程中，关于社区主力店（超市）位置的研究，确实是通过对社区消费人群的购物时刻、出行方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受”之后所确定的。规划布局在业态组合的规划设计中，第一应明确各业态的意义和作用差不。主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；必备性商业：满足生活差不多需求；特色性商业：吸引客流，丰富业态。其次，依照各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分不确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定（如设在社区主、次出入口或黄金分割点处），利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。关于某些重要而又非经常性参与的必备性商业（如银行等），一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也能够利用“三明治策略”将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治”的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力（如妇女与儿童用品），而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互躲开{如医疗诊所与餐饮店}.业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例操纵在相对合理的范畴内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；项目实施后则可通过专业化治理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调整。此外，不同的业态关于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略布局指导空间规划（或条件预留），使得在规划中提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一。六、商业街的商业规划一、尺度近人建筑物的尺度设计是阻碍人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范畴要紧集中在建筑一层。对一层以上的范畴几乎是“视而不见”。而横向关注范畴一样也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人专门可能只关注街道一侧的店铺，可不能在超20米宽的范畴内“之”字前行。这恰好讲明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气概。商业街设计的尺度把握应该以人为本。二、空间的限定人在商业街内的活动和感知空间是三维的。因此设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。第一商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间依照心理感受模式能够分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街如此一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也确实是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把都市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街终止也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范畴，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法幸免了购物者在大市场内常有的纷乱与迷失感。从人的行为模式来看，一样步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4.商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于讲街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒服度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感受则可能被“广场”的感受取代。商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也确实是底层商业。顶部住宅，专门是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼如此的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼如此的空间正好适应购物行人的尺度，不管建筑主体有多高，如此的二次购物空间给人稳固的舒服感。三、风格色彩的多元化自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建筑，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华成效。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地舍弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意制造多种风格的店铺共生的成效。不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于纷杂多样立面形状的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区不。四、面材的软化与精化商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要依照自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的成效。因此成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话讲，商业街的外观设计差不多专门室内化。五、重视非建筑元素商业街室外空间与气氛的形成，要紧决定于建筑的空间形状和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲热接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒服、活跃而有新意的视觉与空间成效，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。七、购物中心市场定位分析购物中心选店的一样条件下面是某跨国商业机构在考察2万平方米左右的购物中心店址时，提出的“一样条件”：经济指标：包括所在都市的年人均国内生产总值10000元以上，年社会消费品零售总额在140亿元以上，职工年均工资在9500元以上，都市居民年可支配收入在7000元以上。人口指标：包括所属全市的人口330万以上，市区人口100万以上，项目3公里范畴内人口25万以上，项目5公里范畴内人口50万以上……。道路交通指标：要紧有面临道路主干线，车行道4快2慢，所属区域公交线路在6条以上，每天通过地块的车辆许多于10000辆，人流量许多于10000人次等。项目要求：地块或已有的建筑物能够租赁，地块土地面积不小于3万平方米，地块形状为长方形或矩形，临街宽度大于140米，深度大于250米，楼板荷载：卖场800kg/平方米，后仓与冷库1200kg/平方米；地板表面：仓库地面硬化而磨平，卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，已有的可用建筑物最好为一层，面积在10000平方米以上。（二层的每层不小于6000平方米）。层高：平顶建筑，卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米；斜顶建筑：边部梁下净高4.5米，顶部梁下净高6米；后仓净高不小于9米。配套指标：停车位在300辆—400辆，供电3500KVA以上，供、排水各200吨/天，煤气200立方米/小时，电话与宽带30门直线，2条数据线，中继线16条（6进10出），设备容量128门……以上列举的仅仅是一部分，作为开发商和商业地产的营销者，我想还需要更多地了解商业运营机构的需求。关于1万平方米，2万平方米，几千平方米……这些指标又会是变化的，然而假如你对自己的项目指标不太清晰，或者对今后你目标运营商的一样要求都做不到，那么项目的营销就专门难做。一个案例定位与规划失误的分析曾经在我们参与合作讨论的一个商业地产项目中，是一个与高层住宅连在一起的底层裙楼商业广场，位置在区域内可谓几年内独一无二。前后都有都市交通主干线，侧面有一条10多米宽的老街，靠东面的那条大道依旧该都市河西的形象路，大道的东面确实是江景。能够讲道路交通条件是完全满足一样商业中心的要求。从目前离该项目100多米远的某成功商业广场来看，车流与人气更是没有咨询题。这些都差不多得到商业运营机构的一致认可，据讲来洽谈的差不多许多于五家商业大户了，但依旧没有一家落定。到底是什么缘故呢？原先，原先，那个项目还有“一样条件”的其它指标没有达到。该开发商在定位时，既想打破传统又没有舍弃传统，总想兼顾两种定位。它将底层商铺分成两部分，一部分是独立的临街门面，另一部分是被这些门面包围着的商业中心。仅仅在临西的道路中让出一个出入口，“牺牲”了大致三个门面的面宽，确实是为商业中心留出了通道。这不等于将好档口卖给了小经营户，将差档口留给了实力商家；让实力商家难以形成旺盛的人流和商业气氛，生意也将被临街独立门面抢去了一半。假如门面的经营户在产品方面与里面的商业中心重复，或者因为不处的个体商户形象咨询题、信誉咨询题、质量咨询题等等，将波及里面的大商户，岂不太让里面的商业中心受冤吗？据讲，开发商还要求，整体经营商家要连同负一层都做起来，形成一个大约将近2万平方米规模的购物中心。更为不可思议的是，一层本来是专门好的整体，却被人为地在南北中心线处规划建成一条所谓的消防和人行通道，这不是变成了事实上的两个商场了吗？如此的话，人流被两堵墙阻隔了，即使用的是通透墙或玻璃墙，也限制了客人方便自由的流通。哪个商家情愿在如此不统一的布局内进行商业运营呢？可能开发商原先以为如此做，能够实现他的最大利润。因为临街商铺能够至少卖8000元每平方米，最高甚至能够卖到40000元。而关于里面的商业中心则定位为整体均价不低于5000元每平方米。但是当开发商如此将临街商铺全卖了之后，才发觉没有一个商业巨头敢进入商业中心来了。结果，该开发商专门难实现预想的开发回报了，除非调整定位和规划。因此，开发商在营销推广策略上也有失误，假如他将临街商铺临时保留不推；先将里面的商业中心进行全面包装和推广，吸引大商家来洽谈，确定合作意向或签订租赁（销售）合同后，再对临街商铺进行发售，如此，还可能实现临街商铺价值的最大化和抢购热潮，甚至价格看涨好多也专门难讲。因为人们发觉连里面的商业中心都被大商家看好了，租买了，确信能够做旺，不处的独立商铺就会有坚强后盾和保证了。这是商业里面一种必定的效应，也确实是“傍着大树好生长”的道理。把项目的“一样条件”做到位目前，继打破传统商业店铺模式掀起的专业市场冲击波以后，中国的大型零售商店、商业广场、购物中心或MALL进展势头专门旺，成为现代商业的第二次冲击波。然而，做商业地产真不容易，做得好则可名利双收，而且模式能够成功复制；做得差，不但不能成功收回应得的利润，甚至连老本也会亏到里面去。因此，有业界专家建议并呼吁，建大型商业广场或购物中心应该采取公众听证制，还要尽快制定商业网点规划方面的法律文件，以幸免盲目性和重复性，长沙市中心商业区就有“巨商扎堆”现象。我认为，在论证和规划引导的同时，关键是要研究市场，按市场经济规律办事，做好产品的定位。要做到这一点，研究客户专门有必要，客户的要求甚至比原则和理论更重要。万达的商业地产做得专门成功，缘故在于它是与零售商巨头捆在一起，先有了客户，再来做产品的，是一种定单式的开发模式。而关于本土的大多数开发商来讲，还专门难做到这种程度。因此，对大多数做商业地产项目的开发商来讲，应该先吃透客户的需求和方法，将自己的商业地产定位于自己预选好并符合“一样条件”的商业巨头。这就叫做把项目的“一样条件”做到位，看你是定位为2万平米以上的大商家，依旧1万平米以下的中小商家；是做给大型商业广场呢，依旧做给大型生活超市；看看项目周边的经济指标、人口指标、交通指标等等能否与你的商业项目相匹配；分析一下项目的市政规划、进展潜力等等。在做商业地产或者带底商的楼盘时，开发商应该充分地考虑项目的定位和经营方面的咨询题，这既是为今后经营的商家着想，也是为自己的商业项目能更好的租售出去着想。这确实是从客户入手，找准市场切入点，并在开发和营销中不断修正和完善商业地产项目的定位。八、专业市场的商业规划随着房产业进展的日益成熟，房产市场竞争、专门是商业地产市场的竞争尤为猛烈，竞争催生新的建筑模式、新的地产概念层出不穷。街区商业以追求形式与功能的最佳组合为目的，街区商业是其中颇为抢眼的一个概念，正成为商业地产中炙手可热的新模式。有人推测，街区商业将引发下一轮的市场热潮。它的显现也是都市进展到一定时期的必定结果。“街区商业”引领楼市热流成就商业物业街区商业的显现最早在北京。第一是建外SOHO推出特色商业街区，仿照上海新天地的业态模式，在北京CBD商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺，以及20个双层花园的商业街区；与此同时，以街区商业为概念，由苹果商业街和“苹果二十二院街”组成的苹果街也已面世。第七街区，则完全向外宣传打造具有时尚特色的商业街区。同时还有像万达、金地等着名商业地产公司的项目开始预备将其街区商业推向市场。多个街区商业项目的推出，使街区的概念成为近期商业地产中最热的一个词。那么，街区概念如何成就商业物业？北京后现代城的主创人员通过对美国佐治亚州建筑界进行的“城镇复兴打算”考察，提出了“美国后街生活”的产品理念。后现代城的“美国后街”集餐饮、零售、文化、娱乐等为一体，将是一个具国际水平的综合性时尚休闲区。都市进展催生“街区商业地产”时代随着都市社区化的大势所趋，房地产开发专门是商业地产的开发也必将走向社区化，因此，杭州商业地产步入“街区”时代也是大势所趋。一方面，源于楼市竞争而带来的创新的需要；但另一方面，也是都市文明不断推进的结果。宏观到都市进展的角度，街区住宅的价值也值得挖掘：由于街区能开放性地融入都市，一方面能共享更多的都市配套资源，另一方面也使街区里的商店、办公场所、公建配套等得到更大程度的商业利用，达到社区效益的最大化。面临shoppingmall喊停、专业市场走平、县市大商场的穷途末路，街区商业因有合理的布局，便利的交通，经营形式也更为多样化，没有shoppingmall和专业市场等的不便，因此是目前较符合中国的商业业态，也是商业模式的一个进展方向。杭州显现首个“街区商业”从简单的楼座到组团住区到小区到社区到今天的街区，杭州商业地产的舞台差不多不再拘谨于狭隘的建筑平台和传统的利润法则。随着北京的“街区商业地产”旋风席卷而来，华元。16街区那个带有鲜亮“街区地产”特点的房地产新盘应运而生。作为商业地产的开拓者，华元房产精心打造了下沙首个大型商住项目———华元。16街区，它拥有近2万平方米的街区商铺和3万余平方米酒店式写字楼，将为我们提供前所未有的NEWLOFT生活方式和新锐的BLOCKSTREET商业模式。十个BLOCK模块街区相对独立又浑然一体，主街与四条次街交错分割，营造立体式的商业内街，形成流淌性极强的内部空间。除此之外，它比shoppingmall更精巧，更鲜活，但同样功能齐备，尤为难得的是其中每个铺位都临街而设。“街区商业”的专门之处街区是都市系统的一个重要构成部分，它的价值不仅在于为土地的进展提供框架和边界，它也是各单体的“通道”，构成“公共活动空间”；提供各单体进展的“建筑背景”和“视野”，同时还提供给进展商最为重要的商业和人文的“生活文脉”。街区会告诉我们专门多东西，除了周边物业能够卖多少钞票外，它也告诉了我们在那个街区，如何样的生活空间会卖如此的价格，甚至是更高的价格。那个地点所指的“都市街区”应该包含两个指标：一是硬件，在项目建筑空间的营造上，有倾向性地选择了时尚元素比较高的社区配套，如主体商业街、富有情调的景观以及高尔夫练习场设施或主题公园；二是软件，这是“都市街区”的核心体系，即对生活在那个街区的人的生活适应、人一辈子价值定位等方面的引导。街区商业作为在街区住宅的基础上应运而生的商业模式更有其专门之处。以华元。16街区为例，“街区商业地产”应该包括以下要素：1.铺铺临街街区商业最大的商业魅力就在于开放性：街中设街，四面贯穿，铺铺临街，无商业死角……处处人潮涌动，商业空间充满人情味。2.复合功能街区商业业态丰富，集购物、休闲、娱乐、居住等为一体，各业态间互动互补，真正使全人群（各个年龄群）、全天候一站式购物消费成为可能。3.黄金比例街区商业空间只是分大，长度只是分长；街区的科学规划令人只需步行，便可轻松购物、娱乐、休闲、看电影。黄金比例的店面分布，合理的面宽及进深，让店铺投资的性价比达到最高。人性的尺度带来交往和沟通的便利，更带来有效商业时刻的延长。4.连通都市街区商业与道路、与都市保持紧密连通。街区的格局必定是四面贯穿的，街区的位置必定是要处在交通枢纽上的。商业不再是一个区域的独立体，而是一个都市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街区不仅极大地阻止了本地消费的外流，更大量吸纳了外围人流。5.动静隔离6.广场效应华元。16街区追求形式与功能的最佳组合，追求建筑与都市空间相适应。并努力在此基础上制造出一个动气勃勃、乐趣盎然的都市商住建筑。作为杭州街区商业地产项目中的佼佼者，有四大理由成就了华元。16街区的商业突出地位：理由一：有一种位置注定确实是领先者北临下沙主干道2号大街，东接9号大街，西与下沙公交站浑然一体；背靠下沙公共配套中心，与文教区的中央广场近在咫尺，占据大学城入口门户位置。项目北面正对浙江工程学院，与杭州电子科技大学、浙江警官职业学院等高校紧密相连，南邻下沙大型住宅区。庞大的消费人群，尽在把握之中，而区域的至尊首席，更让人不容置疑。理由二：交通枢纽商机会聚于此地处下沙真正交通枢纽：紧邻下沙交通主干道2号大街，相连公交下沙中心站，每天公交车班次约为15分钟/班，隔街斜望地铁1号线下沙站，相距不到300米。交通通畅，因此人气鼎盛、人流如织，商机自然源源不断。理由三：互动业态打造都市客厅集合多种经营业态：酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物无奇不有；首个电影超市、国际餐饮巨头取悦年轻人的需求；酒吧、茶室、咖啡厅打造下沙的会客大厅；各类时尚精品店满足顾客购物欲望，营造全方位的感官享受。只有如此新奇而全面的功能，才足以成为下沙城的“都市客厅”。从此，下沙拥有了自己标志性的约会地。理由四：鲜活模式人流由此驻足华元。16街区带给杭州的不仅是一个杰出的商住项目，更为杭州带来了一种商业地产的全新模式，这种模式是房产市场竞争的需要，也是都市进展到一定时期的必定结果。我们能够预见，2004年地产投资将由商铺时代进入街区时代。市场类商铺在国内商铺投资市场的角色无庸质疑，一方面，市场份额庞大，另一方面，许多市场类商铺频频制造销售“天价”。（1）、专业市场规模特点规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。比如，同样是电子市场，专业经营电脑、配件、耗材及辅助设备北京中关村的海龙电子市场，规模庞大；而位于北京东南三环的“亿客隆南城电子总汇”则规模较小，其规模差不的缘故在于中关村和北京南城电子消费市场需求的差不。不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差不专门大，因此赢利能力也会差不专门大。这种情形一旦摆在商铺投资者面前，选择不可幸免。经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的阻碍专门大。比如位于北京南城沙子口的办公用品批发市场，其规模约1万平方米，专业批发办公所需各类用品，在北京有专门高的知名度，这种规模关于办公用品零售来讲一定是不恰当的。（2）、专业市场规划设计特点专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感受。（3）、专业市场名称特点专业市场的名称表达所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式能够给消费者提供尽可能多的信息。（4）、专业市场商铺的特点商铺的形式专业市场商铺的要紧形式为铺位形式，极少铺面形式。投资回收形式专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容能够看出，专业市场商铺的投资回收形式差不较大。比如，东方家园、英国百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场差不多上差不多上由经营商统一经营治理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商同意业主托付统一经营治理的方式。需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的治理对商铺价值的阻碍力越大。九、商场环境空间设计指导细则商场的装修依照先后次序，包括一次装修、二次装修以及美陈导购布置。装修设计的内容及分类第一是一次装修。包括天花板、地板、柱、墙的装修。然后是二次装修，又叫二次商装，针对的是细致的项目，包括货架、壁柜、灯光、道具等。最后是美陈导购布置。包括指示牌、导购牌、盆景、吊旗、橱窗、广告等。装修的整个过程中，一次装修是基础，它的档次的设定、材质的选择、动线的设计都专门重要，对后面两个步骤起着决定性的作用。二次装修中，灯具的选择是最值得重点探讨的咨询题之一。照明度和颜色对一个商场专门重要，灯光的照明度与经营品类要和谐。第一，我们提倡使用高度节能灯，尽管这种灯相比一般灯具较为昂贵，但它的照明度比其他照明设备高专门多,而且节能，质量也专门好。其次，不同品类商品对比明度的要求也不一样。珠宝和化妆晶要求照明度量高，皮具、服装次之，其它百货商品再次之；单就服装来讲，女装和男装也有差异，女装的灯光要求暖色调，可能还带一点颜色，因为女装的颜色比较丰富。男装的颜色会比较深沉，灯光最好是冷色。这些差异决定了在电量、灯具、光源的配置上也要相应区不对待。共享空间的造型与美化物业项目中的共享空间是用来做广告依旧做绿化？广告做在哪儿？绿化摆在哪儿？诸如此类关于共享空间的用途咨询题，我们需要在一次装修时候确定。共享空间的装修风格还要与业态、功能相统一。共享空间与经营成本之间的关系，也是一个事先需要重点考虑的咨询题，切忌只顾空间好看，不计经营成本。比如预备做大中庭，就要考虑今后耗费的水电费由谁负担，电费如何样分摊等咨询题。二次商装要着重把握柜台装修的标准。就柜台装修标准而言，不同品类的商品，不同档次的品牌，装修标准都不一样。实际中，一些正规品牌厂家有其自己的装修标准。外立面和外广场的要求第一是外立面，包括外广场和主入口。关于外立面的风格造型，需要强调的是，专门多开发商青睐的玻璃幕墙和窗户，关于外立面可谓是华而不实，最终的命运将是被封起来。第一，商场的墙面差不多上要做壁柜挂货的；第二，商场不需要自然光，自然光会阻碍室内灯光对商品的衬托成效；第三，强烈的阳光照耀进来，时刻长了会使服装褪色。笔者对此咨询题的建议是，与其花费不菲的金钞票做玻璃幕墙的外立面，倒不如多花心思做漂亮时尚的橱窗。橱窗是商场的眼睛，好的商场一定有好的橱窗，好的橱窗设计对提升商场的形象和档次能起到不可思议的奇异作用。外立面还包括夜景成效、挂件预埋。开业、店庆、节假日的时候，商场一样都要策划促销庆祝等活动，需要在外立面上挂专门多吊旗、气球、条幅等。这就要求我们的外立面一定要把预埋件做好，一挂即成，切忌临时钉钉子，把外立面都破坏了。关于外广场的要求，重点要强调的是主入口和外广场的高度差咨询题。专门多商场门口有专门多台阶，顾客进出专门不方便。按照有关调查，商场的台阶不能超过3级，每多一个台阶，顾客要流失15％。顾客不情愿往里边走，笔者建议商场的台阶最好不要超过三个。十、商场平面规划原则一、人流淌线的规划原则1、注重内外沟通，脉络清晰；

2、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系；

3、幸免盲区和死角咨询题4、合理设置宽度。二、商场电梯布局的规划原则1、扶梯布局原则①商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为动身点；

②幸免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。③引导顾客向上购物2、垂直电梯的布局原则

①货人分流

商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。

②专用通道设置

结合商场功能定位，幸免行业经营冲突。

三、铺位布局规划原则：1、有用、利润、形象的统一

商场铺位布局必须考虑到经营商家的有用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的和谐性与互动性。

2、尊重消费者的行为

人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。十一、购物中心空间设计成效图(图)十二、购物中心卫生间如何节能关于商业地产，专门重要的一个话题确实是如何节能，因为作为建筑能源，商业地产的能耗每单位面积的能耗是住宅的五倍左右，因此关于建筑节能而言，假如把商业地产放为重点毫无疑咨询是正确的选择。假如我们在商业地产里面注意节能，你的运行费用就会大大节约，你就会在同行里面有比较大的竞争力。因此今天重点是谈卫生间，关于卫生间的节能我想讲四点：第二确实是健康和新风，因为卫生间是专门的场所，有异味，这是客观的事实，如何样把这种不利的异味尽量缩减，提供充分的健康新风，这是卫生间所要解决的最重要的咨询题，因此包括后面要介绍的其他一些概念，我觉得健康和新风在卫生间里面应该引起高度重视。第三确实是采光和照明。购物中心专门是卫生间，专门多没有自然采光，就要靠人工照明，在那个地点面应该注意什么？如何来节能？如何来制造一个比较舒服的环境？还有一些没有采光、没有窗户的时候，有时候也能够借助一部分产品和装置，使得它能够得到一部分自然采光。关于卫生间来讲，我们优先举荐采纳天棚或者是内墙的辐射末端来操纵它的温度和湿度，这是一个比较新型的技术，那个是吊在天棚上，那个是吊在墙上，确实是毛细血管型的，因为它不占空间，因为卫生间里面要装空气排管、暖器，造成你有效空间的缺失和不方便安装，假如采纳这种装置，第一房间的使用率能够大大提高。第二温度湿度不利操纵，卫生间是一个最高舒服度的家园，不管是在家里依旧在公共场所，卫生间是反映一个国家文化水平的咨询题，温湿度独立操纵，有一部分装置专门操纵温度，一部分装置操纵湿度，我们分不给出标准，温度冬天在20度左右，夏天在26度左右，这是人们感受最舒服的时期，冬夏操纵的范畴不一样。舒服不舒服要紧是通过湿度来表达的，相对湿度应该操纵在30—70%，冬天要操纵在30%以内，夏天也不要超过70%，假如超过70%，就会感受不舒服。我们国内最大的咨询题确实是不操纵湿度，因此卫生间专门闷、操纵不行。我们前面讲到了用低温辐射解决采温顺制冷，第一是负荷小，节能，第二一套系统两种公用，节约投资；第三室温平均，无燥热、无噪声、无风干、舒服度高，这些技术是成套的，能解决商业建筑里面所关注的重要咨询题都能够解决。下面再用几分钟时刻讲一下健康和新风，在新风领域里面大伙儿明白国家有标准，国际也有标准及关于新风而言，卫生间尤为重要。第二确实是要做成置换的系统，那个关于新风来讲更为重要。我们大伙儿明白现在一样的卫生间送风，我们把杯子代表一个房间，人在里面，水代表空气比较形象，现在的送风往往是上送风、上回风，这是比较先进的，落后一点的没有回风，回风跑到其他的区域里面去了，这是最失败的。现在大部分是如此的，如此的有什么咨询题呢？第一新风从房顶下来以后，有相当一部分没有被人们所享受，新风就从上面排走了。第二种确实是和旧风混合了，把气味比较差的空气混合以后一起排出去，这种系统明显存在白费能源的咨询题，第二它的健康新风人们感知的专门少，大部分都没有用。我们看看这边的图，我们提倡从下位送风，送风的温度低于室温两度，假如夏天是26度，我们送风温度是24度，由于送风的温度比较低，由于空气的重力作用，能够在地面上有稍许的停留，缓慢的通过加热以后上升，如此通过空气的分层重力作用，就会把脏的空气完完全全排出去。如此大伙儿专门明显地看到，这两个房间的空气质量是完全不一样的。左边的类似家里的洗衣机，你假如不把脏水放出去，是永久漂洗不洁净的。这种置换式新风目前我见到的专门少，大部分设计单位和使用单位还不太明白，实际它专门容易实现，确实是把送风口尽量向下。另外在送风的时候风速要专门低，这也符合我刚才讲的负压的概念，抽风要大，送风要小，卫生间确实是一个独立的空气系统，而且是专门洁净的，而且是异味绝对不能排出去的，这是我们提倡的卫生间的新风健康。另外假如那个卫生间有朝街的窗户，我们提倡一种节能、专门环保的窗式的微循环通风器，它在各个气侯都能够专门好地调剂空气的质量，同时又能够节能。比如在北京风沙比较大，我们假如开窗的时候，会有专门多的风沙进来，装上这种微循环的通风器以后，就能够专门好地过滤空气，保证空气的质量。当在空调季、采暖季的时候，它又能够起到专门好的调剂作用，如此就能够保证你的卫生间里面24小时都有专门好的新奇空气，那个环境是大伙儿所期望的。因此新风我们略微多讲了一点。关于卫生间假如讲有专门多隔墙、专门多格栅的，我们也有一个系统设计，确实是如何样把微循环系统形成一个系统，排风能够专门好地组织起来，排风一定要大于新风，形成负压，新风从下面进来低于室温，那个地点假如有人用卫生间和那个地点没有人用卫生间，这两个地点的风速是不一样的，因为热交换系统，在有人的地点，人都会发热，你周围的空气受热流淌的速度就会快。那个卫生间里面其他的区域没有人，只有那个地点有人，那个地点的新风速度就会快，新风会自动供给有人的地点，如此提高了舒服度，同时又专门节能。另外，谈一下采光，采光关于人们的健康专门重要，有些房间全然就没有窗，不能够自然采光，现在有专门多的科技手段能够保证在没有采光窗的情形下，通过光道关的技术，把自然光引进来，比如某一个购物中心有五层，从上面做一个光导管，从上面就能够把自然光接到各个房间，大伙儿明白自然光是最柔和的，这种装置目前用在卫生间和设备间、地下室，包括车库，现在建筑密度越来越高，所有的商业建筑地下差不多差不多上车库，因此采纳这种装置，成效专门好。光导管过去要紧应用在地下室，它是替代了过去建筑上的采光井，过去为了采光，要把那个地点挖开，挖一个采光井，采光井的造价比较高，又不利于防水。因此感应水龙头差不多有了，在前面加一个恒温阀就能够了。还有节水马桶，包括少用水、不用水的马桶都有。另外，雨水回收，现在专门大面积的商业建筑的楼顶的雨水假如搜集回来，用于冲马桶是完全可用的。另外确实是能量的回收，洗手间里面离不开热水，洗完手以后变成脏水，我们让它从那个地点排出去，自然水通过换热法，和它进行热交换，如此38度的热水在你使用过程中，实际上不是一直要烧一个锅炉供应它，实际有百分之六、七十的热量，通过冷热交换的装置就能够得到人们需要热度的热水，它的节能能够达到60—70%，因此卫生间的热水不需要专门大的能耗就能够得到。因为洗手的水38度洗完手以后变成35度，热交换以后变成25度，再加热就大大地节能。十三、景观规划在商业地产中的作用景观规划亦称作环境规划，环境（environment）总是相关于某一中心事物而言的。环境因中心事物的不同而不同，随中心事物的变化而变化。围绕中心事物的外部空间、条件和状况，构成中心事物的环境。我们通常所称的环境确实是指人类的环境。现今，景观规划行业里我们总能听到以人为本的设计理念。何为以人为本？景观行业研究的也确实是人与环境的关系。制造一个舒服、闲适，又能够具有吸引力的场所是人们所期望的。专门是在那个网络办公时代，人们更期望一个能与人面对面交流的机会，如此环境的功能性在不违反法律法规、不违反技术标准规范、不违反都市规划下必定要求设计者对其进行合理规划，从而达到以人为本的设计理念。决策规划要承担以下任务：巩固已有的技术研究、确立相关政策、提出明确目标、制定可供选择的行动方案同时指出首选的规划方案。技术规划涉及各种用以支持决策和设计活动的过程和服务，他包括环境情形的清单、工程分析，以及阻碍评估。景观设计确实是将土地利用的配置、特点以及各类设施在图纸或运算机屏幕上表达出来。商业地产与景观规划的切合点1、通过何种景观规划来吸引顾客？2、通过何种景观规划来表达了对步行者的关怀？3、通过何种景观规划来成为社会活动中心？景观规划的意义在现在差不多得到升华，他不仅仅是一处观光景点，更是社会效益的一种表达。他满足了人们购物的需要，满足了人们休闲的可能，更增强了商业街区的凝聚力，促进了社会的和谐进展。雅各布斯著《美国大都市的死与生》里有句话：“街道是旅客评判一个都市的标志”。从前人的体会我们能够看到景观在都市当中的重要性，街道的规划设计是否符合人流淌线，是否符合当地人文风情等差不多上我们要考咨询该景观规划的。作为街道，或是由于美观，或是由于富有人情味，均能吸引人。从前留心比较过欧洲街道跟日本街道的不同之处，欧洲街道有着优美的花纹铺装图案跟地毯一样那么容易让人靠近，不管是室内依旧室外都一样显的精美;而日本，第一从建筑讲起，房间里有高起地面的地板，他们叫做地板式建筑，实际上他们的生活在观念上是与地面分离的，同时在院落边上有高的围墙，是一种与外界存在界限的建筑实体。证明空间是私有的。我们不难看出两种文化的不同之处，欧洲都市广场把环境当作一个整体来考虑，不管内外，都会给人一种亲切之感。那么欧洲模式是否正确呢，也不尽然。美国现在的公共生活远比欧洲丰富多彩。只是，此种公共生活没有专门高的密度专门多样化的社会交往，也不像我们想象的那样浪漫，因为它并不是全部照抄欧洲模式，而是具有专门的北美形式。那是因为北美的都市没有适当的高密度来形成这种公共生活，没有相应的物质形式来包容这种公共生活，也没有所需的社会经济结构来支撑这种生活（布里尔）。我们需求一个（bmp）最佳治理措施，他是多方面的综合结果。景观规划的重要性表达从理论上来讲，景观规划同商业策划都有各自的系统，关于某处商业区来讲，商业策划统领景观规划，商业策划更全面更权威的显示出了项目的定位及地产运营方式，他的地位无疑是不可坚决的。景观规划只是商业策划理念的外在表达形式，它从形式上反映出商业策划的最高思想。然而从现实方面来讲，景观规划的这层外衣无时无刻不在表达着它的商业理念，传递着整个商业区乃至整个都市的名片效应。从具有吸引力的商业环境延伸到具有社会效益的公共空间，意义完全超出了商业区这层外衣所具有的意义。他的阻碍力能够渗透到在此消费、休闲、观光等游客的潜意识里，给商业区带来好的或者坏的口碑，这也决定了民众的意愿取向。

商业运营是无形的，而景观规划是有形的，它能够给游客带来什么不是商业运营能做到的，它还要切切实实的表达在民众的一言一行中，因此把景观规划称做景观品牌那也无可厚非。十四、如何规划购物中心商业业态？商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形状。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家制造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业阻碍力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速进展的情形下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。

一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素

1、项目当地的经济进展水平

丰富的业种、业态组合是购物中心项目进展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳固上升的先决条件。

一个都市的经济进展水平决定了那个都市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地都市的进展水平相匹配，符合当地人民的消费适应和消费能力。同时必须主动顺应都市进展的需要，主动为都市经济社会进展服务。只有如此，才可不能与都市的进展相脱节。在面临竞争的情形下，假如购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，如此势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范畴。

都市经济进展的潜力直截了当决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。一个购物中心能够在一定的程度上改变当地的消费适应。进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情形下，能够保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情形偏离太远，否则就会显现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。

当地的经济进展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济进展水平。对当地经济进展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营治理系统的整合。否则就容易盲目跟风，频繁变换业态规划，把握不住市场定位，专门难保证在业态创新上取得成功。

2、项目当地的商家资源

项目当地的商家资源在专门大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。

在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情形进行市场调研。依照市场调研的结果，进行分类汇总，运算出各分类项目的比例。一样来讲，商家资源能够分为购物、餐饮及娱乐三大类。进行市场调研的目的在于分析当地的商业进展情形，把握项目当地商业进展的情形，为商业经营规划提供依据。

分析了市场调研报告之后，依据项目的自躯体量面积，参考项目当地商业进展的情形针对各业态的经营面积作出预估。同时能够借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划体会，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类不和商店种类的面积分类列出，如此有利于从整体上对招商面积进行操纵。预估面积之后，还应依照项目当地的情形进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，假如当地的需要不存在或者讲市场的需求不充足，就应及时进行相关的调整。假如整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成专门大的困难，对今后的经营产生不利的阻碍。

二、购物中心业态规划应考虑的微观因素

1、租金水平

购物中心的租金支付通常分为单一租金或租金与营收抽成配合两种给付方式，但不同业种商户的租金承担力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高，商家的经营压力就会专门大，商家赚不到钞票，整个购物中心的经营结构就会变得十分脆弱。另一方面，租金是购物中心要紧的收入来源，购物中心的投资回报要紧是通过租金来实现的。因此在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承担能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。

例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到能够将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素确实是租金价格因素。一样而言，中式餐饮相关于服饰品牌旗舰等其他业态，整体能够承担的租金价格水平较低。而在一个商业项目里，首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出一般的小餐饮是无法承担较低楼层的租金价格的。因此它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。

2、面积要求

面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。假如规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则