徐州某别墅项目市场报告

第一部分宏观环境 4 4 5 5 8 9六、消费环境 其次部分徐州房地产市场 一、概述 25 29 第一部分5宏观环境一、地理环境徐州位于东经116°22',北纬33°43′--34°58'。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%,海披一般在30-50米之间。徐州境内河流级横交叉，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大水道横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充分，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘二、行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%,其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。工业生产快速增长。1-10月份，全市国有及年产品销售收入500万元以上非国有(规模以上)工业增加值完成187.24亿增加值分别为13.35亿元和13.00亿元，增长17.2%和30.5%,增幅分别比上月加快2.8个百分点和2.2个百分点。股份制工年同期增长2.2%:实际利用外资1.95亿美元，同口径增长17.9%。地区看，县域市场富强活跃，市和县以下市场保持稳定。1—10月份县的消费品零售额增长21.9%;市及县以下消费品零售额分别增长11.8%和9,1%,分行业看，其他行业、餐饮业较为活跃，批发零售业保持稳定，1—10月份分别增长16.5%、13.7%和3、居民收入稳步提高市场物价连续单升城镇居民家庭收入稳步提高。1-10月份，全市城镇居民人均可支配收入达7457.19元，同比增长9.5%。2.7%,创今年以来新高。1-10月份，全市居民消费价格总指数上涨1.2%,其中，服务项目价格上涨3.0%,消费品价格上涨0.7%,从各大类分类价格看，食品类、烟酒及用品、衣着类、医疗保健和个人用品、消遣教育文化用品及服务类、居住类价格较上年同月有所上涨，分别上涨2.3%、1.2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭设备用品及修理服务、交通和通讯价格比去年同4、财政收入平稳增长金融存贷持续增加财政收入平稳增长。1—10月份，全市财政总收入完成70.67亿元，比上年同期增长32.6%,同口径增长25.9%,其中地方收入完成33.97亿元，增长32.6%,同口径增长17.9%;中心收入完成36.70亿元，增长32.6%。财政支出44.32亿元，比上年同期增长28.8%。金融机构存贷款持续增加。10月末全市金融机构存款余额710.27亿元，比年初增加92.10亿元，增长14.9%;其中城乡居民储蓄存款余额471.77亿元，比年初增加54.98亿元，增长13.2%。贷款速度维续加快，贷款增幅再创新高。10月末，金融机构贷款余额456.98亿元，比年初增加57.38亿元，增长14.4%,增速比9月末加快0.1个百分点。其中短期贷款增长11.3%,工业短期贷款增长21.6%。——“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早消灭的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇帝刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。一—据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开头，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战斗中的徐州会战和解放战斗中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。2、人口状况——截止2002年全市户籍人口904.44万，其中非农业人口250,30万，占人口总数的27.7%。——徐州人口以汉族为主。据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%,另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等49个少数民族，占全市总人口的0.18%,其中尤以回族人口居多。1、徐州外部交通环境优越，——徐州素有“五省通衙”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大水道傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”.——徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路其次大枢纽，有调作业量居全路首位。一—徐州境内有国道5条，省道20条，通车大路总里程1.2万公里，其中一级大路500余公里，二级大路714公里。大路通车里程在江苏省处于领先地位。——国内一级航空干线大型民航空港——徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并乐观进展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线——徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大水道傍城而过，沿线有邳州、万寨等4个内河大港，年吞吐量2000多万吨。2、徐州市区交通状况得到相当大的改善，——淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交叉，构成了徐州市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况较好，行车便利。——中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通环境欠佳。需要改造的力度较大.一—城市公共汽车营运线路较多，基本能抵达市区各重要地点。但营运公交车还需改善，行车路线和车次规划需优化设置.三季度，城市居民人均财产性收入为109.55元，同比增长122.0%,但因占家庭总收入的比重仅为1.5%,所以拉动作用较小。增加制造了条件，调查资料表明；徐州城市居民工薪收入占家庭总收入的比重为64.3%,比去年同期下降1.8个百分点；经营净收入占家庭总收入的比重为4.4%,比去年同期上升了3.4个百分点。由此看出，随着城市居民就业观念的转变，居民对市场5)、居民收入水平位居全省第七2004年1—9月份，徐州城市居民收入水平位居全省第七。其中；苏州市(9484,71元、16,66%)、无锡市(8752.02元、14.88%)、常州市(8745.01元、14.47%),南京市(7679.71元、11.18%)、南通市(7348.52元、12.95%)、镇江市(7159.84元、16.49%),城市居民人均可支配收入增幅居全省第十位。2、城市居民消费支出同步提高在居民收入稳步提高的同时，消费支出也有了较大幅度的增长。调查资料显示；1—9月份城市居民人均消费性支出为4782.15元，同比增长6.0%。消费观念明显转变，消费结构日趋合理，消费方式机敏多样，生活质量不断提高。前三季度，居民家庭医疗保健费用大幅增加，人均支出454.14元的成年人也在自我充电，学电脑、学英语、学驾驶等已成为众多市民的选择。1—9月份城市居民人均教育支出达540.99元，同比增长46.3%。更受到了宽敞市民的欢迎。1—9月份城市居民人均交通支出140.58元，同比增长19.7%。由于通讯信息产品的快速进展，层消费支出为251.73元，同比增长23.8%。人均社会保障支出占人均家庭总收入的5.7%。从构成来看，个人交纳的养老基金所占比例为42.0%,个人交纳的住房公积金为43.4%,个人交纳的医疗基金为11.1%,个人交纳的失业基金为3.3%,其他社会保障支出为0.2%。支出为1654.38元，同比下降0.1%。食品支出占消费性支出的比重(恩格尔系数)由去年全年的36.7%降到34.6%,下降了2.1随着居民生活水平的提高，人们更情愿花钱享受服务。1—9月份人均服务性消费支出为1410.66元，同比增长16.2%,占消费性支出的29.5%,比上年同期提高了2.6个百分点今年以来，高收入户的收入增长大大超过了低收入户的收入增长，抽样调查资料显示：1—9月份20%的高收入户人均可支配收入同比增长21.7%,20%的低收入户人均可支配收入同比下降10.9%,高收入户的收入占总收入的42.4%,低收入户的收入占总收入的6.8%,凹凸收入差距为7.7倍，比上年同期的5.6倍扩大了2.1倍。我市居民消费倾向系数为70.4%,比去年同期的73.3下降了2.9个百分点。目前，房价的节节攀升、教育费用居高不下、不断其次部分徐州房地产市场2004年第三季度徐州住房均价为1854元/平方米，二季度住宅均价为1832元/平方米，比二季度上涨1.2%,在市场政策1、商品房预(销)状况：2004年三季度的商品房住宅批准预(销)售面积为23.91万平方米，比2004年其次季度削减15.94徐州市2004年二、三季度商品房预售面积比较表类型2004年二季度2004年三季度两季度相比住宅(万m)2、房地产交易状况：据房地产交易管理部门统计资料分析，2004年三季度增量住房交易为2257户(宗),交易面积24.14万平方米，交易额3.15亿元，比二季度分别下降30.08%、21.57%、28.41%:存量房产交易2779户(宗),交易面积16.76万平方年度户数交易面积(万m²)交易金额(亿元)增量住房(商品住房)2004年其次季度2004年第三季度存量住房(私房)2004年其次季度2004年第三季度□□增量住房■存量住房2004年二、三季度住房交易户数比较图户数二季度三季度02004年二、三季度住房交易面积比较图交易额(亿元)增量住房存量住房交易额(亿元)徐州市2004年二、三季度住房按揭比较表2004年二季度2004年三季度两季度相比户数下降11.46%面积(万平方米)低押额(亿元)体反映在商品住宅(增量房)销售量低于存量房产交易量，说明增量房产供应略显不足，潜在需求较大，存量住房交易价格有2004年三季度徐房指数为2193点，比上季度上涨26点，涨幅为1.20%(基期为2003年三季度，基期指数为2000点)徐州分区均价表徐房住宅均值比上季度上涨1.20%中心区住宅均值比上季度上涨0.46%东区住宅均值比上季度下降0.50%南区住宅均值比上季度上涨4.75%西区住宅均值比上季度上涨6.50%北区住宅均值比上季度上涨5.96%时间第三部分徐州别墅市场争辩依据*机构研展部及徐州专案组对徐州别墅市场的前期市场调查，并结合徐州别墅的区域分布特点，将徐州别墅分为下述1、新区板块行政范围为铜山新区及泉山区近铜山区部分地区，地理范围为三环南路以南、新茶路(矿大南湖校区)以2、*西岸板块地理范围为**以西地区，代表楼盘有：湖森堡、南湖·一栋洋房。目前别墅市场处于热销期的仅久隆风凰城、嘉慧园，其中久隆风凰城别墅估计将会持续供应至06年下半年：湖森堡、泉案名上市时间销售持续时间物业类型工程进度久隆风凰城03年底06年下半年1000余套联排、双拼、独栋详见个案简介泉山美墅05年下半年1年左右100余套叠加、联排、双拼详见个案简介汉府雅园05年下半年不详尚在做规划浙江同创不详较大可能全做独栋生地南湖·一栋洋房05年1年左右100亩左右联排、双拼、独栋生地太阳花园·山水逸墅不详100亩左右不详生地04年12月估计至06年100套独栋中汇怡心别墅04年12月1年左右300余套联排、双拼、独栋三通一平从上表可以看出；从04年12月份起别墅市场将有所放量，由于超级大盘久隆凤墨城的存在，以及别墅储备地块的间续开发，将来别墅市场供应量稍大的态势将持续到06年底或07年。依据前期市场调查的数据，以下分析的采样的样本为；久隆风凰城、嘉慧园、泉山美墅、逸山花园、湖森堡、中汇怡心别目前徐州的别墅主要分布在新区板块，占到56.9%,将来还将有其它楼盘间续上市，因此新区板块别墅唱主角的格局几年之内不会转变；随着*西岸板块的南湖·一栋洋房及太阳花园·山水逸墅明年的间续的上市，云湖龙西岸板块的别墅将会较目前的9,5%有较大上升；风鸣路沿线别墅已比较成熟，已无土地可供开发，因■金山桥板块■新区板块口云龙湖西岸板块口凤鸣路板块◆市场供应量：180套左右◆主要分布区域；新区板块◆主力总价范围：32万◆代表楼盘；嘉慧园◆市场供应量：480套左右◆主要分布区域：新区板块、**桥板块◆主力总价范围：60万元◆单价：2300-3800元/平米行情：是徐州别墅市场的主角◆市场供应量：162套◆主力总价范围：100-120万元◆单价：3600-4000元/平米◆代表楼盘：久隆风凰城、中汇怡心别墅4、独栋◆市场供应量：187套左右◆主力总价范围：150-200万元◆单价：4500-5000元/平米新区板块别墅市场的规模约占到整个徐州别墅市场的50%,目前在售楼盘有久隆风凰城、嘉慧园，预热盘有泉山美墅，未比例主力面积(m²)单价(RMB/m²)主力总价叠加32万60万100万独栋110-170万新区板块物业类型比例图叠加口独栋新区板块别墅市场中；以联排和叠加为主要产品，占到77%;双拼和独栋所规划的数量也占肯定比例。新区分墅规划面积大致如下；叠加面积在180-200m²、联排面积在230m²、双拼面积在280-310m²、独栋面积在290-310m²(久隆)和380m²(嘉汇园)。久隆风凰城所规划的别墅均较经济适用，因而面积落点较小，主要反映在独栋的面积上。3、价格分布分析通过分析可以得出新区分墅总价；叠加32万、联排60万、双拼100万、独栋110-170万。无论是久隆风凰城的小面积规4、个案分析久隆风凰城1)基本资料开发商：久隆集团》总建规模：50万m²容积率；0.38套、双拼16套、独栋20套)、三期及四期估计规划均有200余套。>总价(二期):联排；主力总价55万-70万，均价在60万左右；独栋；110万-180万>优待度：一次性付款4%,按揭3%:>小区配套：总建面积3万m'商业街、商业街的基本业态为欧式风情酒吧和欧洲日用品卖点提炼：开发商品牌、超大社区、高品质规划、社区景观、依山伴水更突出别墅的原味、完善的配套、200亩活水源、2)交通本案距市中心的车程在20分钟左右，小区对面为11终点站，小区将来有免费班车直达市区。久隆风凰城作为徐州在售体量最大的楼盘，自去年年底上市以来，销售状况顺当，一期比二期在价格上涨了500至1000元景观房的概念使楼盘升值不少.实行的逼迫式营销手段也值得借鉴.泉山美墅1)基本资料项目地址：南三环、泉山森林公园东侧(风华园斜对面)开发商：徐州山水人家房地产开发有限公司>总建规模：11.98万m²(不含公建)>绿化率；40%规划：一期100亩规划为多层公寓；二期100亩规划为双拼、联排、叠加别墅(共计30余栋、其中；叠加有20几栋约100套、联排4至6栋约20套、其余为双拼约12套)工程进度：七通一平阶段交房时间：二期别墅06年底交房>面积范围：叠加185-200m²、联排230m²、双拼280m>均价：未定主力总价：不详>优待度：未定物业管理：未定>会所：1000多平方米(位于别墅区)卖点提炼；本案以泉山森林公园为最大卖点，项目东侧(近别墅区)有十几万方的规划湖也成为其宣扬的重点。2)交通距市中心15分钟车程.本案一期规划为多层，虽然拉低了别墅的档次，但一期先占有市场的做法，值得借鉴；小区周边有大型的成熟社区(风华园)以及高校城，这将为本案供应各种不同层次的客源，在小区本身定位也是针对不同层次的客户；另外小区紧邻三环线，在1)基本资料》入市时点：04年4月>交房时间：估计明年7月主力总价：叠加：32万、联排67万、双拼99万、独栋150万；优待度：1%2)交通距市中心大约15分钟的车程，公交路线只有11路.3)浅析1)基本资料总建规模：4.16万m主力面积：380m²左右主力总价：180-200万>优待度：无车位：户外车库>会所：内、外双会所；其中内湖广场会全部1000多m²卖点提炼：超低容积率、高绿化率、小区规划是其突出卖点，每户占地1.0亩至1.5亩，小区内有人工湖、内外双会所等设本案由上海新吉阳全程代理，其案名及整体规划均翻版原来项目，虽然有其成功及成熟的一面，但是否被徐州市场接受有别墅中最差的，完全处于农村包围中，周边配套、道路通达度均不抱负：本案整体规划(绿化、容积率、房型、人工湖、内外会所的概念)将为楼盘增色不少。天齐别墅天齐别墅1)基本资料项目地址：去龙区湖西路面积范围：联排180m²、独栋300-400m²》总价：联排75万、独栋180万左右优待度：4%逸山花园有少量房源出售，类型为花园洋房的跃层，总价在90多万；该板块板块已无地可开发。逸山花园1)基本资料>物业类型；三层花园洋房(3楼为跃层)>规划：本案规划为9栋花园洋房、78套中有26套为跃层>面积范围：228-266m²(跃层)2)交通3)浅析(四)、**桥板块由于**桥开发区的缘由，本区域也是较早的别墅聚集区之一，较早的别墅有龙潭山庄、金贝社区。目前该板块仅中汇怡心别墅为预热盘，**晓月只剩余两套独栋别墅(这两套刚开头建筑，其余已为准现房)。本区域估计总价为联排80万、双拼120万、独栋140-160万。1)基本资料>项目地址：**桥经济开发区杨山路(桃园小区西侧)企划营销：雨辰策划>总建规模：55660m²>绿化率：46%物业类型；别墅(独栋、双拼、联排)规划：本案规划独栋37幢、双拼37栋74户、联排31栋180户左右工程进度：三通一平>入市时点：估计04年12月开盘交房时间：06年3月>面积范围：联排260-280m²》总价；估计联排总价80万、双拼120万、独栋140-160万物业管理：未定>会所：有2)交通本案距市中心约15分钟车程，周边有3、3附、73路公交路线，1)基本资料>入市时点：04年4月》交房时间：05年7月》总价：92万2)交通3)浅析一、项目概况1、地理位置；*东路近7、规划；共同51栋，其中49栋住宅、公建2栋二、项目周边环境沿**东路、**南路路况通畅，道路状况也很好。本案四周有：游2、9、22、39、69等公交路线，可等市区各处，出行及为本案周边生活配套及商业配套还不够完善和档次，有待改善；目前配套主要分布在*东路与泰山路交界处。项目优势分析(S)项目优势分析(S)开发商具有肯定的品牌优势。项目劣势分析(W)项目劣势分析(W)项目市场机会分析(0)项目市场机会分析(0)项目市场威逼分析(T)项目市场威逼分析(T)单身公寓豪宅很强强一般弱不宜阎市区、人员混杂区符合强弱很弱不宜紧临交通主(快)干道、高压线、工厂等。符合高高高符合低不高高很高可达到低一般高很高可达到无一般低低符合无一般高很高符合无一般高很高最好具有自然 稀缺景观资源符合1)产品的概念◆**风景区里的别墅◆回归自然(亲自然主义)2)产品描述项目定位针对于徐州的高收入阶层，突出显示项目的地理位置(*风景区旁)、稀缺性以及小区的高品质规划、设计。3)产品主题简析回归自然(亲自然主义)◆**山庄在**畔享受大自然更好的呵◆**山庄——大自然里的家园。◆**山庄——在**畔呤听着大自然的声音。1)特征描述★居住/工作区