开发经营与管理及答案

2/2开发经营与管理（总分100分，考试时长90分钟）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、下列选项中，不属于需求指标的是（）。 A、国内生产总值 B、人口数量 C、就业人员数量 D、房地产价格【答案】D【解析】本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。选项D属于市场交易指标。2、房地产的租金水平是由（）决定的。 A、房地产资产市场 B、房地产价格 C、房地产空间市场 D、空置率【答案】C【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。3、在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。 A、市级购物中心 B、地区购物商场 C、居住区商场 D、邻里服务性商店【答案】A【解析】考点:零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。4、当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，（）对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击。 A、从容不迫型竞争者 B、选择型竞争者 C、凶猛型竞争者 D、随机型竞争者【答案】C【解析】考点:判断竞争者的反应模式。凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋。5、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。 A、若△IRR>ic，则投资大的方案为优 B、若△IRR>ic，则投资小的方案为优 C、若△IRR<ic，则投资大的方案为优 D、若△IRR<ic，则方案间无法直接比较【答案】A【解析】本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果差额投资内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。6、（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 A、公共配套设施建设费 B、小区物业管理费 C、基础设施建设费 D、“三通一平”等土地开发工程费【答案】C【解析】本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。7、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。 A、平均数 B、相对数 C、合理 D、期望【答案】A【解析】本题考查的是市场交易指标。房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。8、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。 A、影响重要性 B、变动可能性 C、发生经常性 D、类型归属性【答案】B【解析】考点:风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。9、火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（）。 A、未来运营费用风险 B、机会成本风险 C、变现风险 D、或然损失风险【答案】D【解析】考点:房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。10、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。 A、房地产的用途和等级划分的 B、房地产的交易方式划分的 C、目标市场细分的 D、房地产购买者目的划分的【答案】C【解析】本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。11、决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（）。 A、基础 B、桥梁 C、目的 D、手段【答案】A【解析】考点:决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。12、(2015年真题)在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。 A、基本不变 B、开始下滑 C、缓慢上升 D、快速上升【答案】B【解析】本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。13、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。 A、开发强度系数 B、土地转化率 C、住房可支付性指数 D、住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。14、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。 A、决策阶段 B、分析阶段 C、策略阶段 D、明确投资者目的.目标和约束条件阶段【答案】C【解析】本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：（1）策略阶段，即界定可接受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，即评估各种收益与风险。15、房地产项目敏感性分析时，首要步骤是（）。 A、确定不确定性因素可能的变动范围 B、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值 C、找出较为敏感的不确定性因素 D、确定用于敏感性分析的财务评价指标【答案】D【解析】本题考查的是敏感性分析的步骤。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：（1）确定用于敏感性分析的财务评价指标；（2）确定不确定性因素可能的变动范围；（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。16、企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（）。 A、市场调查 B、市场细分 C、市场分析 D、市场定位【答案】A【解析】考点:市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。17、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。 A、收益现金流风险 B、未来运营费用风险 C、资本价值风险 D、时间风险【答案】B【解析】考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。18、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。 A、提出投资设想 B、项目可行性研究 C、细化投资设想 D、寻找和筛选投资机会【答案】B【解析】本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。19、可行性研究的依据不包括（）。 A、国民经济和社会发展规划 B、施工组织设计 C、国家规定的相关经济参数和指标 D、城乡规划行政主管部门出具的规划意见【答案】B【解析】本题考查的是可行性研究的依据。选项B不属于可行性研究的依据。可行性研究的依据主要有下列方面：（1）国家相关法律法规；（2）国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划；（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；（4）城乡规划行政主管部门出具的规划意见；（5）《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件；（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；（8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；（9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（10）国家规定的相关经济参数和指标；（11）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。20、(2015年真题)下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。 A、市场因子推演法 B、加权移动平均法 C、简单平均法 D、指数平滑法【答案】A【解析】本题考查的是市场趋势分析时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。21、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。 A、资产负债表 B、资本金现金流量表 C、项目投资现金流量表 D、财务计划现金流量表【答案】D【解析】本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。22、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。 A、风险控制 B、项目调研 C、项目财务评价 D、资金管理【答案】C【解析】本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。23、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。 A、物业管理和设施管理 B、物业管理和资产管理 C、资产管理和投资组合管理 D、设施管理和投资组合管理【答案】A【解析】考点:物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。24、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。 A、投资期限较长 B、资金来源广泛 C、流动性好 D、绝少涉及公开市场的操作【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：（1）资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节；（2）多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资；（3）一般投资于私有公司即非上市公司；（4）比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业；（5）投资期限较长；（6）流动性差；（7）资金来源广泛；（8）PE投资机构多采取有限合伙制；（9）投资退出渠道多样化。25、关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（）。 A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定 B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围 C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响 D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者.个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场【答案】A【解析】本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。26、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。 A、单元估算法 B、单位指标估算法 C、概算指标法 D、工程量近似匡算法【答案】A【解析】考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。27、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。 A、空置率与有效毛收入呈反向变动 B、通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C、权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D、金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】A【解析】考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项A正确，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；选项B错误，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响；选项C错误，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；选项D错误，金融机构通常要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。28、，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A、71.11% B、88.89% C、91.67% D、93.33%【答案】B【解析】本题考查的是房地产市场指标。2008年住宅市场吸纳率=2008年住宅吸纳量/2008年住宅可供租售量=（2008年住宅销售量+2008年住宅出租量）/（2008年可供租售的住宅+2008年可供出租的住宅）=（1680+320）/（1800+450）=88.89%。29、某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。 A、1.2% B、4.80% C、4.91% D、5.82%【答案】B【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。30、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。 A、16.67% B、16.71% C、16.80% D、17.00%【答案】A【解析】考点:财务内部收益率。31、用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 A、目标定价法 B、认知价值定价法 C、价值定价法 D、挑战定价法【答案】B【解析】考点:制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。32、(2017年真题)在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括（）。 A、购买成本 B、土地取得费用 C、装修费用 D、运营成本【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。33、动态投资回收期是反映（）的重要指标。 A、开发项目投资成本大小 B、开发项目投资回收能力 C、开发项目资金流动速度 D、开发项目资金实力【答案】B【解析】考点:动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。34、在国际上银行一般要求流动比率维持在（）以上。 A、100% B、150% C、200% D、250%【答案】C【解析】考点:流动比率。在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。35、把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（）都不尽相同。 A、周期 B、时间长度 C、发生时点 D、现金流量【答案】C【解析】本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同36、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 A、15 B、20 C、28 D、30【答案】D【解析】本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。37、(2017年真题)若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。 A、1.50% B、3.57% C、3.70% D、3.94%【答案】D【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%。38、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。 A、净经营收入=有效毛收入-运营费用 B、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息 C、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税【答案】A【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净经营收入，即净经营收入=有效毛收人-运营费用。39、某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（）万元。 A、8160 B、8180 C、8260 D、8280【答案】A【解析】本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160（万元）。40、（）是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。 A、期间费用 B、财务费用 C、管理费用 D、运营费用【答案】D【解析】考点:投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。41、(2015年真题)下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。 A、购买—更新改造—出售 B、购买—持有出租—出售 C、开发—持有出租—出售 D、购买—更新改造—出租—出售【答案】A【解析】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。42、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。 A、利润总额 B、投资利润 C、税后利润 D、可分配利润【答案】A【解析】考点:营业收入、利润和税金。利润总额＝营业利润+营业外收支净额。43、房地产的价格机制是通过（）发挥作用的。 A、市场 B、法律 C、开发商 D、房屋购买者【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。44、下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是（）。 A、购买房地产股票 B、购买商铺 C、购买土地 D、购买买已建成的房地产【答案】A【解析】考点:房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券，投资房地产投资信托基金，购买住房抵押支持证券。45、(2017年真题)某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。 A、0.5 B、1.0 C、1.5 D、2.0【答案】D【解析】本题考查的是供给指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。46、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。 A、广泛的经济外部性 B、房地产市场供给的异质性 C、土地所有权的排他性 D、土地的有限性【答案】A【解析】考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市