房地产价格波动的动因分析研究 会计学专业

房地产价格波动的动因分析选题背景1998年，我国结束福利分房制，开始实行货币化分房，成为房地产业走向市场化的分水岭。从此，我国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化进程，促进国民经济增长，起到了重大作用。经过十多年的发展，房地产业已成为我国第三产业中的主要产业之一。〔门国家统计局日前公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过50}，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。}z}然而，受到美国金融危机的冲击，我国的房地产业也出现了一些新问题，比较突出的有:房地产开发投资增幅放缓、商品房价格不断波动、住房结构失衡等等。面对住房结构失衡严重、价格不断波动的城市住房市场，为了保持房地产业稳定和健康发展，我国政府相继出台并实施了一系列的宏观调控措施，土地、信贷、税收、规划多管齐下，对房地产市场的发展起到了一定的积极作用。但是，房地产的价格一直处于变化中，并且有不断波动的趋势，成为影响我国社会经济和群众生活的重大问题。房地产价格是个较为复杂的问题，涉及到的因素有社会的(比如供需关系)、经济的(比如住宅租金)，政策的(比如国家宏观经济政策、货币政策)等等。贵阳市作为贵州省的省会城市，其房地产价格在西部欠发达地区的城市中一直处于较高的位置，其价格与一些经济发展情况要远远好过贵阳市的城市比齐，成为各界十分关注的一个现象。在这方面己有许多讨论，主要是政策层面上和市场经营层面的，基于贵阳市房地产业的实证创新研究，仍然有许多尚待调查研究的问题。鉴于此，本文的研究分析成果就显得更具有理论上和现实上的意义。1.2研究意义本文研究意义可以从理论和实践两个方面进行阐述:1.理论意义从理论的角度来说，根据产业经济学、发展经济学的相关原理，一个国家的城市房价与该国所处经济发展阶段密切相关，不同经济发展时期的房地产价格有不同的表现特点，一般情况下，经济越是发展，房地产的价格就越能够形成与经济整体的联动关系。特别是当前国家金融危机中，房地产成为一个十分敏感的产业。比如:受到美国金融危机的打击，美国两大官方按揭融资机构房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)财政出现严重经济困难，濒临破产。据统计，两家公司拥有或提供担保的抵押贷款的总值约为5万亿美元，相当于全美12万亿美元房屋抵押贷款债务的近一半。由于房利美和房地美在美国当前楼市乃至经济整体中所扮演的重要角色，他们的危机引起了布什政府的高度关注。isl改革开放30年，尽管我国房地产业有了长足的进展，但我国目前仍处于经济发展中对于房地产需求的“刚性和弹性”与“投资和投机”并存的特别时期，城市居民对住房的需求面临巨大的增长空间的同时，房地产市场的投资效用也日益显现。因此，对城市住房价格波动的动因分析是我国现阶段经济、社会发展和当前对付世界性金融危机的客观反映和必然要求。具体到某个城市的房地产价格运行情况看，本文拟建立特定的数量模型，根据影响价格变动的一些变量，来从数量上讨论房地产价格变动的机理。影响房地产价格波动的因素可能有多种形式。首先，供求关系影响房地产价格，供求关系的变化是影响房价变化的主要原因;其次，房地产价格的波动又不仅仅受到供求因素的影响，它在受到供求关系影响的同时，还会受到其它一些变量(如国家宏观调控政策、租金、消费者的心理预期、城市居民人均可支配收入等)的影响，这些变量可能是随机的，也可能是人为控制的，这种影响在理论上可能会成为一个难以监控的因素，这在理论上是需要深入探索的。因此，本文在理论上可能面临一些新的需要突破的难点，需要采用更加综合的方法来进行分析和研究，从而深化本文的理论意义。2、实践意义从实践的角度来说，房地产业是我国国民经济的基础性、先导性产业。住房既是生活和生产的必需品，同时也是一种资产或者说财富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生活和生产问题，也关系到城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的宏观经济政策和金融稳定的顺利实施。定量和定性研究房地产价格波动的影响因素和房地产业的发展态势，可以为政府进行宏观调控提供依据:为房地产企业开发新项目提供参考;为消费者提供信息支持。具体来说，本课题研究工作的实践意义如下:1)为政府进行宏观调控提供依据由于房地产价格波动对整个国民经济的运行和社会稳定有着重要影响，自2005年4月以来，政府通过一系列调控措施，来遏止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头，取得初步成效，但随着时间的推移，政策效力逐渐减弱。因此，对城市房地产价格波动与政府相关宏观调控手段及政策效果进行研究，有助于更好得了解我国房地产市场存在的问题，准确把握调控的时机和方向，为政府进行宏观调控提供依据。2)为房地产企业开发新项目提供参考房地产开发商对未来商品住宅价格的预期，在一定时间内对房地产价格的波动也有很大的影响。如果开发商认为未来房地产价格有上涨空间，就会将现有房地产待价而沽;反之，则会采取各种促销手段刺激需求。但是房地产商对房价的预期是主观的、感性的，没有建立在研究分析的基础上，从而加剧了房地产价格的波动，增大了房地产企业的经营风险和财务风险。因此，对城市房地产价格波动进行分析研究并找出其变化的规律和原因，为房地产企业开发新项目提供参考，对于整个房地产业的健康发展起到了一定的积极作用。3)为消费者提供信息支持由于历史原因，我国住房制度改革政策突出产权制度改革，促成了大众消费模式、消费观念的快速变化。一是居者有其屋的屋被普遍理解为自有产权房，美国老太太和中国老太太的住房故事一度盛传于大街小巷，促进了住房消费观念、消费模式的快速转变，居者有其屋本身没有错，但不一定非要拥有产权房才行;二是盲目攀比;三是恐惧心理;四是从众心理。[4]以上四个因素共同作用导致了消费者的消费预期趋向于非理性，从而加剧了房地产价格波动并有不断攀升的势头。因此，对城市房地产价格波动的原因进行深入的研究和分析，找出解决的办法，为消费者的消费观念趋于理性提供信息支持。通过对贵阳市房地产业价格波动的动因进行实证分析，在研究方法上，以数量模型的形式定量地将房地产价格和影响房地产价格的其他因素(如房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率、社会消费品总额、城市居民人均可支配收入、土地出让面积占GDP的比率)定义为应变量和自变量:同时，本文也运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析，即以定性的形式来说明。通过观察它们之间的因果关系来寻找其内在之间的变化规律，以此为房地产业的政策制定提供依据。1.2理论综述随着房地产市场商品化的进一步发展，房地产价格的高低越来越受到人们的重视，房地产价格的形成和变动机理也一直是学者们研究和探讨的热门领域。2.1国外研究现状在研究房地产价格的国外文献中，已经有了一些应用数量关系来研究房地产价格的成果，如Malpezzi(1999)针对价格收入比以及房地产价格变化利用误差修正模型得出了前期价格和收入变化对于房价的影响以及短期供给弱弹性的结论;LslManning(1989)使用1980年美国94个MSA的普查数据建立了房地产价格方程，他认为气候、环境等这些区域的非经济性的价格已被资本化到了土地和房地产价格中。除收入因素、环境因素外，在许多实证研究中，人口因素也经常被用来解释和预测房地产价格变动及其走向，如Mankiw和Will(1989)通过研究美国20世纪70年代一些城市的房地产价格，认为二战后生育高峰起出生的一代人进入购房阶段是导致房地产价格上涨的主要原因。〔呀反多学者利用指数平滑、自相关模型以及hedonic模型预测了美国各地区房地产价格的变化趋势(Gu,2002,BirchSunderman,2003)o〔，，古德哈特(Goodhart)等人所建立的FCI(即金融形势指数)指数来研究房地产价格因素的货币政策意义。古德哈特等将FCI指数定义成真实短期利率、真实有效汇率、真实房地产价格和真实股票价格等主要资产价格的加权平均数，并用这个指数作为未来通货膨胀水平和经济运行情况的先行指标，它也是CPI指数和通货膨胀水平的先行指标，其作用就是检验主要资产价格的波动对未来经济运行情况和通货膨胀水平的预测功能。[8]汉森(Hanson)等人构建了货币形势指数MCI。古德哈特和霍夫曼在MCI指数中引入房地产价格和股票价格构建了FCI指数，对未来产出与通货膨胀的变化进行预测。实证研究表明，FCI指数在G7国家的预测效果比较好。fsl挪威经济学家汉宁.加可森和他的同事利用计量经济模型分析了影响房地产价格的各种因素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用的计量经济模型并不十分复杂，却包含了变量。这个研究使用挪威30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论:影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。由于经济基本要素的变化可以较好地解释房价变化，因此，说挪威己经出现房地产价格泡沫的论断是缺乏根据的。当然，挪威和中国国情相差甚远，不能用挪威的结论来套中国的房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。1.2.2国内研究现状在研究房地产价格的国内文献中，国内学者大多数都是利用线性回归、主成分分析及长期趋势法等方法来研究影响房地产价格的因素及其变动过程。如马思新、李昂02002)借鉴现有关于hedonic定价的理论方法和研究经验，构建了北京市商品房价格的hedoni。模型;tlol李立、李永辉(2002)认为，房地产价格是由多种要素决定的，除土地成本、建筑安装工程成本外，还与城市经济指标如居民收入水平、经济发展速度等因素有重要的关联性;「‘”吴建峰(2002)对我国城市房地产价格进行研究后发现:人均工资水平对城市房地产价格会产生一定影响;1127王勇、龙奋杰(2002)对我国城市房地产价格进行研究后发现城市房地产价格与城市职工的平均收入之间有很强的相关关系;1137刘立民(Zoa2>讨论了房地产价格的形成与决定因素，认为城市经济环境的发展变化所造成的房地产供求变化，逐渐成为房地产价格形成中最具决定性的因素。柴强(Zo01>在其《房地产估价》一文中认为，从成本构成的角度看，房地产的价格主要由以下几部分构成，用公式表示为:房地产的价格二土地使用费+土地开发费+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。在市场价格稳定的条件下，开发成本增加，如土地价格、建筑材料价格、拆迁成本的上涨，以及新材料、新技术、新工艺的使用均使开发成本增加，再加上劳动力工资、利息等费用的增加，使开发商获得利润减少，利润率下降，市场供给量减少，供给与需求的结构性矛盾加剧，从而导致房地产价格波动并有不断攀升的趋势。0147吴建峰(2002)在其《我国城市住宅价格研究》一文中认为，消费者个体的家庭经济状况、家庭的人口构成和结构都对房地产的需求产生影响。tlsl在房地产市场中，不同收入的家庭，负担能力是不同的，在选择房地产的规模、档次、区位等是有差异的。就住宅而言，在城市里低收入家庭的住房状况相对较差，都具有改善住房条件的需求，尤其是我国取消福利分房实行货币补贴以来，由于增加了购房的专项补贴，这些低收入人群逐渐转变成了潜在的消费者，但是需求价格受到支付能力的制约仍然处于比较底的水平。在过去的实证研究中，也得出家庭年收入与房地产价格是呈正相关。易宪容(2005)在其《中国房地产市场泡沫存在与否之争》一文中认为，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房地产价格持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产价格已出现泡沫，应该采取严格调控措施进行调控，他还认为，中国房地产价格波动主要是住房有效需求不足。Cis7无论从消费者的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产价格泡沫也随时有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地产的价格只能使得我国房地产价格增长的越来越快。梁荣(2005)在其《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》一文中认为，房地产业发展与国民经济是相适应的，并且是良性互动的，即房地产价格的高低与国民经济的增长水平是密切相关的.书中在对房地产业与国民经济一般关系进行分析的基础上，首先讨论了主导产业演进理论(包括经济成长阶段论)和房地产“倒U曲线”假说及其关系，论证了房地产“倒U曲线”所反映和描述的规律，即特定时期房地产业发展规模与国民经济总量关系的“长期趋势”。书中引用了库兹尼茨教授曾对世界各国的宏观经济增长与房地产业发展状况之间的关系的研究结果，即宏观经济增长率达到8%-10%，则房地产业的总体发展状况处于高速发展阶段.该结论同样适用于我国这样的发展中国家，目前我国GDP年均增长率在10%左右，而且这种势头没有任何减退的迹象;同时由于人民收入水平的不断提高，对房地产特别是住宅的需求会继续保持旺盛状态。〔川王维安，贺聪(2005)在其《房地产价格与货币供求:经验事实和理论假说》一文中认为，从房地产价格与通货膨胀关系的角度来研究房地产价格波动，可以通过构建房地产均衡市场模型，在风险中性的假设前提下，利用无套利均衡定价原理，试图从房地产价格波动中分离出通货膨胀预期的新方法。但其结论是严格基于风险中性和无套利均衡假设。[18，周京奎(2006)在其《1998-2005年我国资产价格波动机制研究》一文中认为，房地产价格与股票价格之间的联系是间接的，房地产价格通过对通货膨胀的作用间接影响般票价格;而股票价格对房地产价格却没有明显的作用。〔闭韩德宗(2005)在其《房地产上市公司与行业发展偏离的实证研究》一文中表明，我国数万家房地产开发公司只有几十家是上市公司，而且这些上市公司的业绩表现与整个行业情况出现了严重的偏离，我国房地产价格波动对股价波动产生的直接影响还是次要的，而更多的作用是有房地产行业本身的特点所决定的，即通过对通货膨胀的影响间接作用于股票市场的。[zoI李求军(2007)在其((房贷新政对房地产市场的积极影响》一文中表明，今年9月27日，中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷竹理的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信体系及房地产贷款监测和风险等作了一系列严格规定，认为房贷新政在当前房地产市场存在诸多0}待解决问题的形势下出台，是有其深刻意义的，必将对房地产市场起到积极的作用。〔，‘，鉴于已有的研究成果，本文将研究的重点集中在贵阳市房价波动的影响因素上，并对其中的部分因素进行定量的分析，找出影响房价波动的深层次原因，从而为政策的制定、房地产企业的投资以及消费者的购买预期趋于理性提供信息支持。1.3研究内容和方法1.3.'f研究内容第一部分:导论。这部分主要阐述选题背景及研究意义、相关理论的研究现状及方法、本论文研究的目的及创新点。第二部分:房地产价格波动的基本理论综述。这部分主要介绍房地产价格波动的含义及特征以及影响房地产价格波动的市场因素和非市场因素。第三部分:贵阳市房地产价格波动的现状及问题。这部分首先介绍中国房地产价格波动的大背景;其次介绍了贵阳市房地产价格波动的现状及问题。第四部分:价格波动理论的实证分析一贵阳市房地产市场。这部分首先运用市场因素的供求理论，对贵阳市房地产价格波动进行定性和定量的分析，其中重点是定量的实证分析;其次，运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析;最后，介绍了贵阳市房地产价格未来走势的预期。第五部分:简要介绍贵阳市房地产价格波动的对策与建议。1.3.2研究方法本文以经济学中的相关原理为依据，在参考、比较和研究大量国内外文献的基础上，结合贵阳市房地产业的实例和样本数据指标，采用定性与定量、理论与实践相结合，运用实证分析研究的方法，对贵阳市房地产市场中的房地产价格波动的动因进行分析，并对相关变量之间的变化规律进行了总结和归纳，最终得出了本文的观点。.4本论文研究的目的及创新点4.1研究目的本文以贵阳市房地产业作为研究对象，运用计量经济学和数理统计分析方法对上述行业样本的部分影响要素指标进行统计分析，以期发现影响房地产价格波动的相关因素。同时，将进行统计分析的要素指标与影响房地产价格的其他非市场要素联系起来，找出它们内在的相互关联关系并提出可行性建议，从而为规范贵阳市的房地产市场秩序，稳定房地产价格，完善城市住房保障体系都具有重要的启示作用。4.2创新点本文的创新之处:鉴于已有的研究成果大多数是从宏观的角度对我国房地产价格进行分析，本文通过对贵阳市房地产业房地产价格波动的动因进行实证分析，在研究方法上，以数量模型的形式定量地将房地产价格和影响房地产价格的其他市场因素(如房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率、社会消费品总额、城市居民人均可支配收入、土地出让面积占GDP的比率等)定义为应变量和自变量;同时，本文也运用非市场因素理论对贵阳市房地产价格波动进行分析，即以定性的形式来说明。通过观察它们之间的因果关系来寻找其内在之间的变化规律，以此为房地产业的政策制定提供依据。这也是本篇论文的实证创新之处。本文针对性强，通过理论与实践相结合，着眼于目前贵阳市房地产业的现状及问题，通过实地调查研究，收集资料，并在对资料进行全面整理、分析的基础上，对贵阳市房地产价格波动的动因进行理论和实证研究分析。2房地产价格波动的基本理论综述2.1房地产价格的含义及特征1.房地产价格的含义房地产价格是指房地产市场供需双方就某一房地产商品所形成的交易价格。在实际中一般使用房地产交易中的平均成交价格。2.房地产价格的特征房地产价格作为整体，其价格与其他的商品价格相比，既有相同之处，又有不同之处。相同之处在于:都是价格;都有价格波动;都按质论价。不同之处在于房地产价格所具有的特征，而且其特征主要是由土地价格的特征所决定的，表现为:(1>价格构成的双重性房地产是以土地和附着于土地上的建筑物为主要物质形态的财产。它表明了房地产商品的物质构成是土地与建筑物的有机统一体。这就决定了房地产价格具有双重的实体性:其中一部分来源于开发土地和建筑安装劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使用权价格(根据马克思的地租理论，它是地租的资本化，是土地所有权在经济上的表现)。(2)房地产价格的权益性由于房地产在交易中不会发生地理位置的转移，发生转移的是与房产有关的各种权益，如使用权、收益权、所有权等，所以房地产价格实质上是这些权益的价格。房地产的实物状态与其权益状态并不总是一致的，因为房地产的各种权益都会影响价格，同一宗房地产，由于转移的权益不同，其价值也会明显不同。(3)房地产价格的区域差异性土地的地理位置相对是固定的，房地产商品在交易时不能发生地理位置移动，房产价格呈现出区域性的差异，主要表现在不同城市之间的房地产差价上，不同地区的土地所属的社会经济环境不同，包括经济发展水平、市场完善程度、供求状况等，而这些因素都会影响房地产的价格，从而导致不同地区的房地产价格呈现出区域差异性。(4)房地产价格呈现波动性特征房地产价格的变动不是直线式的，而是围绕房地产商品价值形成的基础随市场供求关系影响价格上下波动，螺旋式变化的。(5)价格形成市场的不完全性由于土地地理位置的相对固定性、区域差异性等原因，使得房地产不能放到同一个市场上去比较，不能形成完全自由竞争的市场。f2212.2房地产价格波动的市场因素2.2.1房地产市场波动的供给因素房地产市场波动的供给量是指在一定条件下卖者愿意而且能够出售的商品房的数量。一般来说，房产有一个相对较长的建设和销售周期，这个周期从土地的取得到开始投资回收的时间，一般要长于其他商品的生产周期。这意味着供给可能滞后于需求。在经济发展时期，供给滞后意味着需求没有得到满足，因而价格和租金都可能会上涨;在经济萧条期，商品房过度供给而产生大量的空置，这也使商品房价格下降。然而，在房地产市场上，不论是存量房还是增量房，短期内二者都缺乏供给弹性。存量房之所以短期供给弹性较低，其主要原因是当房租上涨时，租户在短期内不会很快减少他们所承租的房产空间，以致可供出租或再出租的原有房产在短期内供给量变化对租金变化的反应较迟钝。“增量房”的供给弹性也较低，是由于新开发的房产从决定开发到建成租售，需要一个较长的周期。在这段时期内，新房不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不会很快变化，所以新开发的房产的短期供给弹性缺乏。由于短期内房地产市场上的商品房供应量不能得到较快的增加，房屋租金和售价则主要由市场需求量的变化所决定。同时，从长期变化来看，房地产供给弹性系数趋于增大，而这主要是通过改变原有土地的利用性质和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的变化。但是，由于土地地理位置的固定性、数量的有限性和稀缺性，其长期供给也缺乏弹性。2.2.2房地产价格波动的需求因素房地产市场波动的需求量是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的商品房数量。很明显，只有有效的需求与房产价格有关，这种需求由于房产的不可移动性，造成的需求者和有效需求在某一时间及地域是相对稳定的。但房产的复杂性在于它既是消费品又具备可投资性，这种双重属性将由房产所处的位置、市场消费、投资群体等不同而不同。因此，不论是开发商还是商品房投资者都必须对市场有一个详细的分析和预测，以便了解在特定的位置和特定时段的有效需求量。房产的需求价格弹性较小。房产因土地数量的有限性和位置的固定性，其可替代性较低，因此，与一般商品相比，房产的需求价格弹性较低。但是房产的需求收入弹性较大。居民的可支配收入水平很大程度上决定了房产的需求量。需求收入弹性大的房产，其投资风险较大，相应投资回报率也较高;相反，需求收入弹性低的房产，其投资风险虽较小，但相应的投资利润也较低。2.2.3房地产价格波动的供求因素房地产市场波动中的供给和需求是影响房产价格的两个基本因素，其他因素都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。当供给一定时，如果需求增加，价格就会上升;如果需求减少，价格就会下降。相反，当需求一定时，若供给增加，价格就会下降;供给减少，价格就会上升。市场经济条件下，供给与需求的相互作用结果是引起商品价格的变化和均衡。所谓商品的均衡价格，是指某种商品的需求价格与供给价格相一致时的价格，也就是该种商品的市场需求曲线与供给曲线相交处的价格，如图1所示:“在图1中，ss表示商品供给曲线，DD表示商品需求曲线，E点是供求均衡点，P表示商品价格，Q表示商品数量。当EQ=OP时，表示价格均衡;当EP=OQ时，表示数量均衡。在一定的市场条件下，若供给数量小于Q为Q，，时，显示市场上商品供不应求，导致价格上升至P,，进而供给增加，使供给数量向Q移动，价格趋于平衡;又若供给数量大于Q为Qz时，说明市场上商品供过于求，导致价格下跌至Pz，进而供给又会减少，向Q靠拢，价格又将趋于平衡。因此，在房地产市场价格波动中，价格是核心，价格的高低直接影响房产开发商的经济利益，从而引起市场竞争，市场竞争导致开发商生产要素的流动，生产要素的流动将会重新改变房地产市场上的供求关系。市场的供求的动态变化影响着房地产价格，而价格的变化同样也影响着市场供求。房地产市场的运行机制就是通过住宅价格、供求、竞争等市场要素的相互作用，自动地调节开发商的生产经营活动，实现市场上的供给与需求的平衡。2.3房地产价格波动的非市场因素2.3.1地租理论马克思在批判地继承古典政治经济学地价理论的基础上，提出了劳动价值论为基础的地租理论。该理论认为:房地产价格和房租都是房屋价值的货币表现形式，都反映房屋的价值。马克思通过含地租(地价)的土地资本化率的概念来考察房价和租金的关系，土地资本化率就是指同一时间、同一区位、同类型房屋租金与房价的比例关系，即土地资本化率二地租/地价。马克思的地租理论的前提条件是房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相互区隔，从而得出两者存在正相关关系的结论。一般来说，租金的多少与房价直接挂钩，但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势。当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果房价的上升使租金回报率过度下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。[23)2.3.2消费者的心理预期理论消费者的心理预期(也称市场预期)是一种潜在的、比较普遍的社会心理和行为现象。但是目前在房地产消费市场中，消费者的心理预期未趋于理性。穆斯在《理性预期与波动理论》一文中，对理性预期作了精辟的解释:理性预期是相对“适应性预期”而言的。所谓适应性预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的方式，使预期逐渐符合客观的过程。而理性预期与这种适应性预期根本不同，它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息做出的预期。这种预期之所以称为“理性的”，因为它是人们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后，才做出的一种预期。[24]由于房地产的高价值特性，消费者在进行投资或置业行动之前，他们都会经过理性的分析和决策，并对此类商品做出一定的预测:升值潜力大，立即付之于行动;前景未卜，则等待观望。这里，消费者所做的预测，即为心理预期中的理性预期;同时正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点:理论预期是观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导人们的经济行为，因而理性预期学说构成经济行为的基础。2.3.3国家宏观调控政策为了引导和调控房地产市场价格波动，稳定房价，促进房地产业健康、持续发展，我国相关部门制订了一系列的房地产政策，简称“新政”。新政内容主要包括完善土地管理和调控、调整商业银行住房信贷政策及“国六条”等。新政的出台对房地产价格波动具有导向作用。但是，由于没有处理好政府与市场之间的关系，造成了我国政府在房地产管理上的角色缺失与越位，从而导致房地产市场的运行效果不佳，具体表现在:房地产价格不断波动;房地产供给结构性矛盾比较突出;开发融资结构不合理;供给市场的垄断:中介市场市场信息传递机制的缺失等。其中，房地产价格长期的变化波动，让购房者望房兴叹，从而让人们对国家宏观调控政策的导向作用产生质疑。究竟是谁指导房地产市场?国家宏观调控政策的导向作用“失灵”了吗?要回答这两个问题，我们必须明确以下三点，首先，房地产价格波动是由多种因素影响与制约的，不仅仅是由政府制定的政策就可以解决的。其次，政府制定的宏观调控政策确实对房地产市场的健康、有序发展提供了参考依据，表现在:土地管理力度进一步加强;资本运营得到有效强化;房地产价格上涨幅度得到合理平抑等。最后，国家宏观调控政策对房地产市场的指导作用不是“失灵”了，而是相对滞后了。因此，为了房地产业的长期健康、持续发展，明确政策导向、把握国家宏观调控政策力度是相当重要的。2.3.42008年金融危机金融危机又称为金融风暴，通常的解释是:指一国或几个国家或地区的部分或全部金融指标(如短期利率、货币、房地产、土地价格，金融机构倒闭数等)发生急剧、短暂、超周期的恶化。，金融危机发端于2007年4月美国的“次贷危机”，它给全球金融带来的影响正愈演愈烈，也正在影响着中国的经济秩序。此前，中国经济己备受国际石油价格上涨波动、全球经济放缓、人民币汇率升值等国际因素和自身经济发展过热、自然灾害和通货膨胀等国内因素的双重压力。金融旋风突袭，无疑更使中国经济处境雪上加霜。我国的房地产业对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。2008年，金融危机对我国房地产价格波动产生了巨大的冲击，国民经济增长速度明显放缓，下行风险逐步加大，前景更加不确定。由于前期房地产市场的不平衡发展，房地产目前面临着快速扩张的后遗症:房价高企，销量大幅萎缩，库存积压，银行惜贷，资金链紧张，国外房地产市场持续低迷。虽然我国存在着房屋的“刚性”需求，但由于金融危机的影响，居民的实际购买力的不足，同时，在国家保障性住房的政策的影响下，民众持币待购心理强化，房地产市场面临着重大调整，房地产业的“理性回归”将改变以前高额利润的产业状况，非理性扩张将成历史，行业内企业的洗牌不可避免。〔25，3贵阳市房地产价格波动的现状及问题3.1中国房地产价格波动的大背景3.i.i中国房地产价格波动的现状2007年至今，从我国房地产市场的实际运行状况和走向来看，我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。从房地产市场的运行层面来看，我国房地产市场目前的现状包括以下几个方面:1.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%07月上半月，上海一手商品住宅的成交量仅33.02万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳的“一手房”所成交的面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%0同时，天津、南京、武汉、重庆、成都等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。2.紧缩政策下房开商面临较大的资金压力，房地产市场金融风险加大目前，我国房地产商面临着巨大的资金压力，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。近年来，购房贷款一直被我国银行界视为优质的贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。3.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力2007年以来，在紧缩政策调控下，我国房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、上海等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年1I月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构“佑威房地产研究中心”所发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，2008年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。同时，万科、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。4.市场开始走向分化，一些实力较小的房企正在被洗出市场市场开始走向分化，一些实力较小的房企正在被洗出市场，具体表现为:一是信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金;二是房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难;三是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款;四是一些中小房地产不具有品牌竞争力;五是大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场;六是由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较小的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。5.房地产中介经营困难由于房地产市场不景气，成交量急剧下降，加上来自房地产市场的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。2007年以来，随着“长河地产关门倒闭”事件和“中天置业卷款逃逸”事件的发生，房地产业内一时风声鹤映。2008年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市2008年一季度二手房交易收件为1669件，比2007年同期的2412件减少了约30%。如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。3.1.2中国房地产价格波动的问题目前，从我国房地产市场的发育、发展过程来看，我国房地产市场的主要问题是:1.房地产市场供需结构失衡目前，我国房地产市场存在严重的供需结构失衡。具体表现为:一是廉租房供给很少且覆盖面小;二是租赁市场和二手房市场发育迟缓，二手房市场的供给不能满足消费者的需求;三是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应量不足，即也不能保持供需平衡，但高端住房却供给过剩。据建设部门统计，2007年初，在60个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为26.39%;2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有32.48%，与现行国家宏观政策规定的调控目标还有较大的差距。2.土地供应不规范，政府机会主义行为严重政府在我国房地产市场的发育和发展中起着重要的作用。但是，我国政府在以下方面是存在机会主义的:一是在土地转让和使用中，政府为了增加收入或个人的私利而采取机会主义行为，他们通常以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商;二是政府在与房开商的交易中不能履行契约或随意更改契约;三是政府在土地交易中的黑箱操作。我们的国土管理部门和各级政府在过去20多年的房地产发展中，土地供应很不规范。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作。3.房地产市场发育不良，泡沫化成分较高由于我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展的状况。国际上通常房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而我国房地产的利润率高达30%-40%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-7倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的15倍一25倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫成分。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3--6倍之间为合理区间，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过12:104.房地产市场秩序混乱我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。5.房地产市场对金融依赖程度高，蕴藏着较大的金融风险我国房地产市场对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，蕴涵了大量的金融风险。主要表现在以下方面:一是房地产商自酬资金比重较低。在我国的房地产市场开发建设中，多数房开商缺乏充足的资金，据国家统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90;二是各地住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的下级分支行对房地产商的贷款“三查”制度不落实，甚至有一些银行为了自身业绩或为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。三是商业银行过度竞争，造成银行间开展的不正当业务频发。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍被各银行认为是优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全;四是房地产信贷比率增长过快。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%;比2007年年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%0}zs}3.2贵阳市房地产价格波动的现状及问题3.2.1贵阳市房地产价格波动的现状2008年，贵阳市楼市经历了“凝冻”的严寒，在深圳、广州房价纷纷下降和楼市拐点争论升温的影响下，贵阳市许多房开商也在各自楼盘中争相打折。从宏观层面看，贵阳市国民经济增长较快;从行业政策看，金融和土地是调控重点;从市场发展看，引导住房需求，调整住房供应结构，向经济适用房、廉租房等保障性和政策性住房倾斜。从2008年度房地产市场走势看，贵阳市住宅新增供应量和成交量缩水明显，住宅均价却持续走高。但从12月成交情况来看，成交均价已有下调趋势，楼市受到金融风暴的不利影响已显现，市场己经出现不景气的情况，不少开发商资金链出现紧张态势。目前，贵阳市房地产市场的现状如下:[2771.商品房市场呈现供需失衡的局面贵阳市整体房地产市场供大于求，供求比为1.8:1，由于大多数购房者的持币观望态度加剧，导致供应与成交存在较大的不平衡。2008年贵阳市新增住房供应量360万平方米，新增套数30500套，贵阳市商品房市场在销售旺季集中销售后推进速度明显放缓，在2008年底，由于房屋开发商需要尽快的回笼资金，住宅销售量又有小幅的提升。2008年累计成交198万平方米，成交10665套，2008年前三个月，由于受凝冻灾害影响，导致贵阳市房地产市场成交量下降:进入5月后，市场供应量持续增多，成交量有所上扬;但到8月份，由于受到市场弥漫楼市全线下跌的氛围，住宅成交量大幅下滑。2.大盘项目开发周期较长，土地购置面积继续下降由于大盘项目开发周期较长，因此房地产市场项目竣工量出现下降。2007年贵阳市房地产项目新开工面积580万平方米，同比增长32%，其中住宅面积484万平方米，同比增长32%;房地产项目竣工面积230.98万平方米，同比下降22%。在一定的时间周期内，可能会导致贵阳市房地产市场的供需结构失衡。同时，土地购置面积继续下降，土地开发进度缓慢。2008年以来，贵阳市土地购置面积持续负增长，1-11月份贵阳市累计购置土地面积达到264万平方米，同比下降41.0%03.消费者购房的心理预期趋于理性2008年上半年，贵阳市房地产市场购房预期下降，消费者持币观望气氛浓厚，商品房供需增幅回落。2008年上半年全市商品房批准预售面积304.96万平方米，同比增长43.4%，增幅比去年同期下降74.3个百分点;全市商品房合同登记销售面积189.51万平方米，同比增长7.6%，增幅比去年同期下降35.6个百分点。2008年，贵阳市房地产市场在国家宏观调控政策的不断影响下，同时受到金融风暴的影响，房地产市场己经出现不景气的现象，不少开发商资金链出现紧张态势，各房开商相互打折促销，消费者持币待购的心理预期增强，面对市场上越来越多的竞争者，以及购房者越来越理性的消费，房地产市场逐渐趋于理性化。4.房地产开发投资增幅明显放缓2008年下半年开始的房地产市场整体回落，销售低迷，导致房地产市场成交量持续回落，并对房地产投资造成了很大的负面影响，虽然2008年房地产投资各项指标仍保持惯性增长，但增幅出现了比较明显的下降。从贵阳市统计部门获悉:2008年1-11贵阳市完成房地产开发投资153.60亿元，增长26.8%，增幅比三季度减少5.4个百分点，投资总量占全部投资的30%01-11月份贵阳市办公楼完成投资2.7亿元，下降28%，占总额的1.80%，所占比重最低;前三季度贵阳房地产投资增幅出现明显放缓，这与贵阳房地产市场发展有很大的联系，国内房地产市场由于受到国际金融危机的影响，全国房地产市场成交量出现下降，整体成交价格出现下跌，而贵阳市房地产市场相对于其他城市的房地产比较滞后，近期没有太大波动。5.信贷支持力度有所从紧房地产信贷支持力度有所从紧，房地产开发贷款和预购商品房抵押贷款增速明显放缓。2007年贵阳市房地产开发到位资金合计223.65亿元，其中国内贷款57.21亿元，同比增长30.9%，增幅比去年下降6个百分点，国内贷款占开发到位资金的25.6%,同比下降1.3个百分点。全市预购商品房抵押贷款45.77亿元，同比增长7%，增幅比去年大大下降。住房公积金贷款仍保持快速增长态势。全市住房公积金新增贷款7880户，同比增长42.5%，公积金贷款金额12.款占预购商品房抵押贷款的26.4%，比全年提高用个人住房公积金购房，提取个人公积金金额对住房消费的支持力度进一步加大。12亿元，同比增长57.1%，公积金贷i8.5个百分点;全市共有36878人使3.42亿元，同比增长72.396，公积金3.2.2贵阳市房地产价格波动的问题自2008年10月份以来，我国政府连续出台了一系列房地产救市政策，以及11月份央行的大幅降息、降低存款准备金率。虽然，贵阳市房地产行业银根紧缩的困境得到了明显改善，从一定程度上改变了购房者和房开商的市场预期，对当前贵阳市低迷的房地产市场产生了一定的刺激作用，但是贵阳市房地产市场低迷的状态难以在短期内改变，政策的激励效果还需要后市来检验。从贵阳市房地产业的发展进程来看，贵阳市房地产市场的问题如下:1.住房供应结构仍不完善，中低价位、中小套型住房供应不足目前贵阳市住房供应套型主要以90-144平方米为主，90平方米以下的小套型只占18.7%，根据2006年贵阳市城镇居民住房状况调查显示，有40%左右的居民购房选择在90平方米以下;价位方面，80%以上的居民对购房单价的支付意愿均在2000元/平方米以下，由此可以看出，就贵阳市本地居民购房意向来看，市场结构上存在中低价位、中小套型供应不足的情况，由于贵阳市住房外销比例较大而使得这一问题表现并不突出。2.局部区域、个别项目房价增长有过快趋势近年来，贵阳市商品住房价格走势与国民经济发展、居民收入增长情况基本协调，但也存在局部性增长较快、房价偏高的现象，其中主要是云岩、南明两城区商品住房价格较高，特别是高层住房价格较高，导致全市商品住房价格整体偏高。目前来看，市场需求仍然是支撑房价上涨的主要原因;其次由于房屋设计、环境、配套、物管和节能、新工艺、新材料等强制要求是商品房综合品质大大提高，从而助长了房价的上升;第三，由于征地拆迁成本加大，开发周期延长，拆迁造成的成本增长大部分被转嫁到房价上，这也是导致房价较快增长的一个因素。3.土地转化周期较长，部分土地供应没有如期形成有效的商品房供应从贵阳市实际情况看，近几年已出让的可供房地产商开发的土地总量是十分充足的，但目前部分土地没有如期转化为有效的商品房供应，土地转化周期较长，一定程度上影响了政府通过增加土地供应从而增加商品市场供给的政策效果。4.房地产市场效率较低，房地产市场的信息不对称由于贵阳市房地产市场交易双方掌握的信息不对称，就会产生各种问题，如交易无法达成、成交萎靡、交易不公平、纠纷重重。5.房地产业市场行为还不够规范一是在房地产开发环节，还存在擅自改变规划使建筑“长高长胖”、配套不完善等现象;二是在房地产交易环节，还存在内部认购、广告不实、一房二卖、合同欺诈、“捂盘惜售”以及交房时乱收费等违法违规行为;三是房地产中介服务企业良芳不齐，证照不全现象十分严重，从业人员素质偏低，服务水平不高;四是二手房市场交易低迷;为了逃避税负，签订“阴阳合同”做低交易价格、不过户先公证等交易中违规操作现象也逐渐增多。6.拆迁难度加大拆迁困难己逐渐成为困饶着贵阳市房地产市场的一大问题，其中最大问题就是拆迁补偿，虽然近年来也出台了与拆迁有关的法律法规，但不少条款仍有待细化，拆迁补偿标准仍然难以核定;其次，违法建筑增加了拆迁的难度，延缓了部分项目的建设周期;同时，拆迁行为不规范，拆迁评估有失公平等原因，也导致了拆迁困难。7.房地产企业资质偏低，企业实力不强，抗风险能力比较弱在贵阳市737个房地产开发企业中，四级资质以下的企业占了8096的比例，其中暂定资质305个，占全市房开企业的40%以上。由于目前房地产开发行业准入门槛相对较低，企业资金实力不强，对信贷资金依赖性较大。4价格波动理论的实证一贵阳市房地产市场4.1供求理论对贵阳市房地产市场价格波动的分析4.1.1一般理论分析房地产市场的一般理论，即供求理论。房地产市场供求的动态变化影响着房地产价格，而价格的变化同样也影响着市场供求。房地产市场的运行机制就是通过房地产价格、供求关系、市场竞争等要素的相互作用，自动地调节房开商的生产经营活动，实现房地产市场上的供给与需求的平衡。自2008年以来，贵阳市房地产市场中所存在的主要问题有局部区域、个别项目房价增长过快、住房供应不完善、房地产企业资质底及房地产市场信息不对称等等。本节内容以第二章第二节中介绍过的影响房地产价格波动的供求因素为基础理论，从贵阳市房地产市场所存在的主要问题中可以发现:供求理论对贵阳市房地产价格波动起到了决定的作用。贵阳市房地产价格波动主要受市场供给和需求相互关系的制约，即当贵阳市房地产的市场供给量一定时，如果购房者需求量增加，则房地产价格就会上升;如果市场需求量减少，房价就会下降。相反，当贵阳市房地产的市场需求量一定时，若房开商的市场供给量增加，则房地产价格就会下降;若市场供给量减少，房价就会上升。然而，贵阳市房地产价格波动还受到其他一些显性因素的影响，如贵阳市房地产市场体系尚不完善，房地产二级市场尚处于起步阶段，房屋租赁市场比较混乱:房地产的法制建设滞后于产业发展，执法力度较差;政府部门缺乏对市场的发展引导和调控能力，审批项目手续繁琐;城市建设规划散乱，配套设施不完善:贵阳市房地产企业整体素质较低，住宅产业化水平低，房地产有关开发、中介等专业人力资本情况不容乐观。此外，经济适用房不经济的情况也在一定程度上扰乱了贵阳市的房地产市场秩序等等。因此，要正确的认识影响贵阳市房地产价格波动的市场约束因素，我们不仅要对贵阳市房地产市场的供给与需求相互之间的关系进行分析，还要对其他影响因素进行解释、说明。目前，由于受到国际金融危机的冲击，多数购房者采取了持币观望的态度，这在一定程度上隐藏了贵阳市居民对房产的真实需求，造成了贵阳市房地产市场的住宅供应量远高于消费者的市场需求量的“假象”，从而导致贵阳市房地产价格不断波动，并曾下降趋势。然而，事实并非如此。从市场的供给看，2008年下半年贵阳市的多数房开商在房地产开发投资金额上都出现了不同程度的下降趋势，房开工项目不断减少，各家房开商都在进行打折销售，争取回笼资金，从而导致贵阳市房地产的市场供给量增幅放缓;从市场的需求看，由于贵阳市是贵州省唯一经济社会较为发达的城市，省会城市与其他地区和农村的差异极大，造成贵州省全省有一定收入基础的人群都以贵阳市作为居住和购房地的首选地，贵阳市房地产市场面对整个贵州省的全部。在这种情况下，市场的供应方与需求方在数量上和地域都是不对称的，正是这种市场形成不完全性的机理，成为贵阳市房地产价格波动较大的重要原因。根据“筑房网”中的楼市分析:贵阳市云岩、南明两城区在2007年1,2两个月共计预售非经济适用房普通住宅715套，均价4517元/平方米;同期金阳新区普通住宅预售519套，均价3329元/平方米。[28]表明在房地产市场中，价格是核心，价格的变化影响着市场供求关系，同时市场的供求变化也影响房产价格，并最终通过市场机制实现供给与需求的平衡。4.i.2实证数量分析由于影响贵阳市房地产价格波动因素的复杂性和多样性，将所有影响因素都纳入研究分析不太现实，难度较大。因此，在选择房地产价格波动影响因子时，要考虑到选取明显影响房价的因子，而且这些影响因子要易于进行量化处理，并且能结合房地产市场实际情况;同时，运用供求理论对其进行实证分析;基于以上考虑，本文选择了以下几个影响因子作为数据序列来分析:商品房成交均价;房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率;社会消费品总额;城市居民人均可支配收入;土地出让面积占GDP的比率。其中:后四个指标在一定程度上体现了供求理论中的供给和需求指标，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率和土地出让面积占GDP的比率这两个指标反映供给，社会消费品总额和城市居民人均可支配收入这两个指标反映需求。贵阳市房地产价格波动的动因分析所使用的数据主要是贵阳市市区房地产价格2000年至2006年间7年时间的数据序列，该数据主要来源于贵阳统计年鉴、贵阳楼市以及各相关职能部门的统计数据和市场数据。[29]各项数据整理过程如下:<1)商品房成交均价通过上表，从商品住宅价格上看，贵阳市商品住宅的实际平均价格与西部较发达城市(如成都、昆明、重庆)很接近，与全国平均水平比较差距也较小，住宅整体价格处于比较合理的范围。<2)房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率2000-2006年贵阳市“房地产开发投资/全社会固定资产投资”指标统计通过上表可以看出:贵阳市的房地产开发投资稳定增长，投资结构逐步合理，房地产投资占固定资产投资的比率平均为26.30%，说明贵阳市房地产业仍然是拉动本市国民经济增长的支柱力量，房地产业在平稳健康发展的同时，对贵阳市经济的发展仍然起着重要的促进作用。C3)社会消费品总额通过上表可以看出:贵阳市城乡消费品市场呈现购销两旺的良好态势，消费质量和消费层次得到进一步提高。社会消费品零售额逐年上涨，增幅稳步提升。贵阳商业处于持续稳定快速的发展过程当中，居民的可支配收入不断的增加，社会消费品零售总额也在以每年超过100}的速度增加，体现了商业的总体繁荣景象以及居民消费力的不断增加。(4)城市居民人均可支配收入比越低，说明一个城市和地区人民用于食物上的支出比重越小，从而说明该地区生活越富。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。通过上表可以看出:目前贵阳市城镇恩格尔系数为38%，已经处于富裕水平。但是，贵阳市近年家庭年均可支配收入在0.6万元至1.2万元之间。这个收入水平在全国来看是不高的。这在一定程度上制约了居民住宅消费的能力。C5)土地出让面积占GDP的比率通过上表可以看出:2006年，贵阳市土地出让面积499.62万平方米，同比增长87.2%，其中，用于住宅开发的面积338.99万平方米，同比增长104.8%，用于商业营业房开发的面积98.06万平方米，同比增长156.7%，用于办公房开发的面积5.1万平方米，同比下降14.6%，用于其它开发的土地面积50.i万平方米，同比下降14.7%0全市土地出让面积总体呈现大幅增长，从区域上看主要是金阳、乌当土地出让面积增幅巨大，2006年，金阳新区由于新世界地产、水电中环等省外知名企业入驻购地，土地出让面积达到295.94万平方米，占全市的59.2%，比上年全市土地出让量还大;乌当土地出让面积也达60.93万平方米，占全市的12.2%;其他各区域土地出让量基本呈下降态势，其中云岩、南明两城区45.28万平方米占9.10,6，同比下降25.9}o近年贵阳市强力推进金阳新区建设，金阳新区房地产市场被开发商普遍看好，今年几家省外品牌企业相继进入，在金阳、乌当等地购置大面积土地进行房地产开发，仅金阳全年土地出让面积就达295万平方米，比去年全市土地出让量还大，乌当土地出让面积也达60万平方米，土地出让相对集中。本节接下来会用供求理论对贵阳市房地产市场所存在的主要问题进行实证分析。具体步骤分为如下四步:1.研究的目的要求改革开放以来，随着经济体制改革的深化和经济的快速增长，贵阳市的房地产价格发生了很大的变化，房地产市场中出现了许多的问题，为了研究影响贵阳市房地产价格波动的主要原因，解决房地产市场出现的主要问题，预测房地产价格未来的发展趋势，需要建立计量经济模型。影响房地产价格波动的因素很多，但根据贵阳市房地产业所公开的能够收集到的数据表明，其影响的主要因素可能有:房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率;社会消费品总额;城市居民人均可支配收入:土地出让面积占GDP的比率。2.模型设定为了全面反映贵阳市房地产价格波动的全貌，根据从《2008年贵阳市统计年鉴》及贵阳楼市等文献收集到的数据整理:本文选择“商品房成交价格”作为被解释变量，选择“房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率”、“社会消费品总额”、“城市居民人均可支配收入”和“土地出让面积占GDP的比率”等变量作为解释变量。4.模型检验1.经济意义检验模型估计结果说明，在假定其他变量不变的情况下，当年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率每上涨一个百分点，商品房的成交价格就会减少11225.95元;在假定其他变量不变的情况下，当年社会消费品总额每增加1亿元，商品房的成交价格就会减少16.92687元;在假定其他变量不变的情况下，当年城市居民人均可支配收入每增长1元，商品房的成交价格就会增长0.671448元;在假定其他变量不变的情况下，当年土地出让面积占GDP的比率每上涨一个百分点，商品房的成交价格就会减少338.5101元。其中，X2,X3,X4这三个解释变量的理论分析和经验判断相一致，但是解释变量X1的理论分析和经验判断不太一致，因为所选样本数较少，不能真实反映解释变量X1的检验结果。2.统计检验1)拟合优度:由数据可以得到:R}=0.991451，修正的可决系数为萦=0.974352,这说明模型对样本的拟合很好。2)F检验:在5%的显著性水平下，从F分布表中查出自由度为k-1=4和n-5=2的临界值F8<4,2)=19.20;由上表数据得出F=57.9845>F$(4,2)=19.2，说明回归方程显著，即“房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率”、“社会消费品总额，’.“城市居民人均可支配收入”和“土地出让面积占GDP的比率”等变量联合起来确实对“商品房成交价格”有显著影响。3)t检验:在596的显著性水平下，查t分布表得自由度为n-k=2临界值ta,Z(n-k)=4.303.回归结果中所有的t统计量的绝对值均小于临界值4.303，说明在此条件下，结果不显著。结合t分布表进行分析、检验，现假定在40%的显著性水平下，查t分布表得自由度为n-k=2临界值t},z(n-k)-1.061.回归结果中所有的t统计量的绝对值均大于临界值1.061，说明在此条件下，结果显著，即“房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率”、“社会消费品总额’，、“城市居民人均可支配收入”和“土地出让面积占GDP的比率”等变量联合起来确实对“商品房成交价格”有显著影响。综上所述，本节内容运用供求理论对贵阳市房地产市场所存在的主要问题进行理论分析和实证分析之后发现:供求因素对贵阳市房地产价格波动产生了重大的影响;同时，针对贵阳市房地产市场中存在的主要问题，运用供求理论也可以找到解决的方法，如增加房地产市场有效的供给(如模型中的土地出让面积占GDP的比率指标)，房价就会下降;扩大房地产市场的需求(如模型中城市居民人均可支配收入指标)，房价就会上升。4.2非市场因素对贵阳市房地产市场价格波动的分析4.2.1地租理论对贵阳市房地产价格波动的影响分析第二章中提到的地租理论，即马克思的地租理论认为:房地产价格和房租都是房屋价值的货币表现形式，都反映房屋的价值，马克思的地租理论的前提条件是房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相互区隔，从而得出两者存在正相关关系的结论，即当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果房价的上升使租金回报率过度下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。目前，贵阳市房地产市场中存在的主要问题之一是土地转化周期较长，部分土地供应没有如期形成有效的商品房供给，从而导致房屋租金过高，刺激了房价的上升;同时，贵阳市土地资源浪费现象严重，这主要是地方政府掌握着土地使用权，由于房地产价格不断波动的趋势，将进一步“激发”当地政府经营城市，从而造成土地资源闲置，浪费巨大。土地使用权转让过程中批租制的存在，使得在土地租金上涨过程中，政府可以卖得较高的地价，从而为地方政府提供更多的财政收入。同时，由于GDP情结的存在，房地产业在地方政府GDP中占有相当大的份额，地方政府为了获取其“政绩”资本，在房地产价格上涨过程中，地方政府在土地使用权的转让程序方面流于形式化，这也就促成了大量土地资源的过量供给和闲置，没有形成对贵阳市房地产市场的有效供给，从而也加剧了房地产价格的波动。一般来说，租金的多少与房价直接挂钩，但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势。因此，要运用地租理论对贵阳市房地产市场中存在的主要问题进行理论分析，避免造成不必要的土地资源浪费，真正增加市场的有效供给，促使贵阳市房地产价格回调。4.2.2消费者预期理论对贵阳市房地产价格波动的影响分析预期是影响人们在经济活动中作出决策的重要因素，人们会根据过去价格变动情况来预测未来价格走势。〔30]消费者理性预期理论认为:投资行为主体必须拥有足够的可能获得的信息。目前，贵阳市房地产市场中存在的效率较低，房地产市场的信息不对称等问题，可以用消费者预期理论对其存在的问题进行理论分析。2008年以来，贵阳市房地产价格始终处于不断变化中，房地产市场中存在的效率较低，房地产市场的信息不对称等问题显现，导致房地产价格波动的不断加剧。虽然贵阳市政府先后出台了一系列稳定住房价格、防止房地产泡沫的调控政策，但由于国际金融危机对房地产市场的冲击，调控效果却不尽人意。造成贵阳市房地产价格波动的因素是多重和复杂的，其中购房者的预期影响因素往往被忽视，从而导致消费者恐慌的抢购，针对此问题，我们有必要对影响消费者的心理预期因素进行分析。从现实的角度看，对消费者心理预期产生影响的因素主要有:政府、房地产开发商和金融机构。具体分析如下:1.政府与消费者心理预期房开商开发的基础是土地，由于我国特有的土地制度，土地出让的数量直接决定了房地产的开发情况，政府针对土地出让所作出的调控政策，成为消费者预测房地产开发量的一个主要依据。而且，消费者对政府的信任度，远高于对房地产开发商的信任。近几年，我国房地产价格持续上涨，为了抑制房地产价格的过快上升，我国政府出台了一系列的宏观调控政策。这些政策引发了消费者的思考，尽管有时消费者的心理预期与政府的初衷并不相符。如2004年，国家土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地及压缩建设地占农用地的指标，严格控制土地的“闸门”和土地“招拍挂”出让方式的严格实施，使土地开发面积和竣工面积增速减缓，导致消费者对土地的升值预期空前高涨，从而激发房地产市场上旺盛的市场需求。〔“‘〕2.房地产开发商与消费者心理预期自“8.13”土地大限之后，房地产开发商投入的成本大幅度增加已成为不争的事实。与此同时，我国政府采取了暂停半年农用地转用审批、土地整顿、提高征用土地费用标准等措施。在此期间，房地产贷款利率不断上涨，也直接导致了许多中、小型房地产企业退出房地产行业。这一道道门槛使得房地产投资热开始下降，造成了消费者的再度恐慌，从而也再次引起房地产价格的上扬。尽管政府出台了一系列的政策，而且金融机构的贷款利率也几度提升，但是这些政策对真正有实力的大型房地产开发企业影响是很小的。从这种意义上来说，这些政策只会使与他们分羹的竞争对手减少，从某种程度上反而帮助了他们。同时，房地产价格还在不断飘升，房地产开发商之间在交易市场上形成价格联盟，共同合谋有价无市的虚假房价交易关系，这也为他们获取暴利创造了条件。而在市场信息严重不对称的条件下，消费者的理性预期被蒙蔽而做出购买的决定，刺激了房地产市场供需关系失衡，从而导致房地产价格在消费者的非理性预期的购买行为下，扶摇直上。3.金融机构与消费者心理预期金融机构出台的政策对消费者心理预期的影响，主要表现在贷款利率上，因此，房地产贷款利率的变化对房地产商品的需求变化有相当大的影响，并最终导致房地产价格的变化。近年来，银行贷款利率逐年在提高，虽然提升幅度不大，但央行短期内对利率进行连续调整的行为，强化了消费者对“进入加息周期，，的心理预期和房价进行调整的市场预期。部分消费者担心利率会继续提高，增加了购房的开支，在经过一阵观望之后，大部分消费者选择提前消费，从而导致住房需求增加，房价增副再度上扬。根据贵阳市房地产运行情况来看，想改变现在居住条件的住户比例为72.7%，这一群体的存在就是潜在的房屋消费市场，但其中有40.3%的居民是持有条件才改变现状的观点。这说明了贵阳市居民在住房消费中有购买愿望，但支付能力不足的现状。这种情况需要外力的帮助，比如贵阳市委、市政府出台相应的住房建设计划政策;金融机构在资金放贷上提供更大的方便，更加广泛的支持。另外，贵阳市房地产开发商自身也必须研究这种现状，即居民购房心理是多种因素的组合，但是交通、面积和价格仍然是居民要考虑的首要三大因素。这三大因素在一定程度上是房开商与消费者的达成的共识的关键所在，实际上是消费者对房地产开发商的提出的要求。同时，从房价的承受能力来看，房开商应当将相当的精力放在经济适用房的开发上，这个消费群体是最大的房屋消费者群体，也是带动房地产市场人气的关键所在。由于购买力的限制，愿意选择按揭方式来购房者居多，房开商如何充分地利用银行提供的帮助，来满足愿意以按揭方式购房的市场需求，也将会是一个影响房价波动的重要因素。因此，全面、及时、准确的市场信息，能够增强市场透明度，引导市场理性投资和消费，改变房地产市场信息不对称、购房者受制的局面。通过改变贵阳市消费者预期来改变贵阳市房地产市场的供求关系，使得贵阳市的房价在近期有向下调整的需要。4.2.3国家宏观调控政策对贵阳市房地产价格的导向作用政府不但可以调节生产性需求的税收、利息和折旧率等经济参数，以调节微观经济组织的投资行为，而且还可以制定生活性消费需求有关的住房政策，以解决中下收入水平居民的住房问题。目前，贵阳市房地产市场中存在的两个主要问题:一是房地产业市场行为不够规范;二是房屋拆迁难度加大。这两个问题的解决都需要发挥国家宏观调控政策的价格导向作用。要充分发挥国家宏观调控政策对房地产价格波动的导向作用，须注意做好以下几个方面:(一)政策执行要体现适度原则房地产业是我国国民经济的基础性、先