空港经济区项目商业定位报告

空港经济区项目定位报告中原地产︱天津中原物业顾问有限公司TianJin.01.2012投资规划经营思路【目录】

项目定位市场研究定位阐述项目定位Businessorientation项目一：项目二：艺术文化展示交易休闲娱乐都市文化广场CCPCityCulturePlaza

【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】家居商业广场HSM

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【家居】【观赏】【商贸】专业家居集散地区域旗舰标杆艺术文化展示交易休闲娱乐都市文化广场CCP

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【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】儿童娱乐城购物中心休闲娱乐中心高端酒店艺术交易中心功能安排品牌模式华联商厦东方之珠洲际酒店综合模式反斗城项目功能：以较多文化内涵为主要特色的商业建筑，通过高品位的文化、艺术和休闲商业活动，使项目成为高素质的人气聚集地、商业活跃地、美学与艺术胜地、产业基地，并成为特色鲜明的城市地标。项目一定位结构安排

都市文化广场集合众多特色建筑及文化精粹，打造“衣食住行玩”于一体的国际性大型文化休闲广场，整个区域包括五大部分：反斗城儿童娱乐华联购物中心休闲娱乐中心洲际酒店艺术交易中心高端国际品牌为主的精品商业综合体，聚合购物、美食、娱乐。符合国际收藏潮流、高端消费及精神需求的艺术品交易中心满足高端人群对于亲子需求的儿童娱乐设施综合体，游乐及玩具卖场汇集各类高端人群消费的综合体，特色餐饮、KTV、演艺等区域企业众多高端人群汇集，商务交流频繁需要高端酒店设施国际化、品质化、差异化的都市文化广场家居商业广场HSM

HomeShoppingMall【家居】【观赏】【商贸】专业家居集散地区域旗舰标杆家居用品、家具、装饰材料、创意设计功能安排品牌模式行业先锋“居然之家”品牌，打造华北区域家居旗舰店项目二定位项目功能：提供家居用品、饰品、装修创意设计、装饰材料、家具、等全方位服务，汇集家具建材品牌专卖、建材家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。作为华北区域最大旗舰店，服务于天津及外围区域消费人群。具备丰富的的城市服务功能与完善产业结构，品牌的联合与成功的经营模式，形成聚合放大效应，达到辐射天津及环渤海区域的目标。高端酒店（洲际假日）家居商业广场都市文化广场艺术交易中心（艺术工厂）儿童娱乐城（反斗城）购物中心（华联商厦）休闲娱乐中心（东方之珠）大型家居购物中心（居然之家华北旗舰店）市场研究Marketresearch滨海休闲旅游区华明居住区中心城区双港镇大港塘沽开发区开发区西区汉沽津南新城居住区东丽湖居住区滨海新区空港[区域地位分析]空港区域为天津市区与滨海新区中心连接点，区域地位至关重要。[区域市场研究]1、外部交通：距离津滨海国际机场东北2.5公里处，距市区3公里，距港口30公里，距北京110公里，覆盖9条高速、6条国道、2条连接北京和天津的高速都从本区域内经过，到天津滨海国际机场开车只需要5分钟。2、内部交通：内部交通路网发达，与二期地块连通道路施工中，未来可以快速达到一期核心区域。区域交通产业状况区域产业发展成熟，以科技能源类企业居多。产业链条的高端化，人口状况三维立体式交通，促使空港成为高度开放的外向型经济区域。聚集人口近百万，人群素质处于高端。商业配套需求较大。完成固定资产投资450多亿元，200多个项目竣工投产，聚集多家世界500强和知名公司投资的项目，成为滨海新区重要经济功能区和重要的发展引擎。预计2010年空港物流加工区企业3000多家，总从业人口20多万人，长期居住人口约15万人。直接辐射区域内拥有万科东丽湖、华侨城、首创西缇、海泰居住区，华明居住及工业区，辐射人口近50万人。通过城际高速还将辐射天津滨海新区及天津市区人群。交通优越、产业成熟，人口聚集处于高端，区域内对高品质商业配套设施有需求。空港核心区未来常住人口达到35万人。天津市区与滨海新区，1500-2000万平米开工面积，可辐射人口近50万。由于紧邻城市快速路，辐射人群可直接辐射到北京、廊坊以及天津环城区县。综合辐射人群近100万人。

[发展潜力]核心区域35万人口直接辐射区50万人口

万科东丽湖首创西缇华侨城华明居住区海泰居住区滨海新区天津市区北京廊坊西青静海津南北辰人流充足，消费力持续而强劲。[商业市场研究]规划主要分布在天保商务花园组团中的国际品牌的大型商业购物休闲配套（SM购物天堂和时尚购物广场），以及人工湖广场（地下欧洲街），以满足区域常规生活购物与休闲娱乐为主。本案融合广场底商中心大道金融中心底商时尚购物广场SM购物天堂欧洲街随着产业园区快速发展，未来2-3年常规性、综合型商业配套全面提升。精品化、差异化、高质化商业还存在市场空白，也是连接点成熟发展的必须产品。现状以写字楼底商为主，主要分布在中心大道的北端，空港商务组团内，目前商业氛围尚未形成，急需补充。目前营业的商业业态主要以银行为主，综合服务性的配套（如餐饮、娱乐等配套设施）极度缺乏；[选址条件]内部路网丰富，可快速便捷贯通所在区域内部交通紧邻城际快速公路具备吸引外部人群的能力外部交通位于商圈、居住区、商务区汇集处使产品具备更强辐射范围地段位置区域经济、人口、产业发展现状好，同时具备后续快速发展空间发展预期结合以上四点选址条件，二期待开发区域，生活居住配套功能组团内，紧邻津汉公路及高速外环线位置地块最佳。[市场小结]区位滨海新区与天津市区的中心连接点市场规划交通高品质、差异化需求空白生活配套设施建设进入快速发展期内外三维立体交通地段商务、产业、居住三组团核心位置人口辐射百万人口，预期增长稳定人群产业高端造就高端人群商业定位思考：差异化提高吸引力。高品质化满足高端需求。文化属性占领市场空白。全力提升空港成为天津与滨海中心点连接点，区域副中心地位。定位阐述Orientationdescribed[项目定位]—类型1位于园区规划中心区交通路网发达辐射达到率高国际化企业进驻加快人口增长速度迅速未来住宅组团人群数量快速增长，持续消费需求提高；对于高端国际品牌与高品质消费需求提升。高段人群对高品位文化需求提升。缺乏大型高端商业综合体目前业态以金融为主消费人群：空港地区世界500强等企业的高端消费人群，周边辐射人群，天津市区与滨海新区近百万人群。市场地位：空港最大的文化艺术广场，天津市区与滨海新区域中心连接点标志性商业体。商业未来规划以大型购物型为主，文化主题处于空白现状需求艺术文化展示交易休闲娱乐都市文化广场CCPCityCulturePlaza

【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】休闲娱乐中心艺术交易中心华联购物中心展示交易娱乐画廊、古玩展示大厅高端工艺品交易中心艺术沙龙活动中心高端购物居家购物中高档时尚百货居家综合超市国际影城娱乐饮食娱乐各地特色美食街高档儿童游乐场高端玩具发布、销售、展示购物反斗城儿童娱乐城高端购物居家购物地方、国际特色餐饮音乐量贩式及休闲娱乐设施文化演艺中心娱乐商务居住高端酒店提供商务交流、居住功能洲际酒店功能安排周边辐射百万消费人群，消费需求强烈；区域内人群素质高、消费能力强；人群增长、消费需求增长。一期产业办公设施的陆续竣工，二期集中建设高品质住宅，“筑巢引凤”的重要工作即将开始，居住组团成为开发重点。居住类产品集中供应期间，人群对于高品质居家、生活用品的消费需求较大[项目定位]—类型2消费人群：空港地区大量进驻的居住人群，以及天津市区与滨海新区具有高品质需求人群。市场地位：华北区域居然之家旗舰店，行业领跑者。现状需求家居商业广场HSM

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【家居】【观赏】【商贸】专业家居集散地区域旗舰标杆投资规划Businessorientation[规划安排]商业安排规划面积（万平米）都市文化广场天津文化艺术交易中心3.5TOYSRUS(反斗城)2华联百货4特色餐饮1音乐及休闲娱乐设施1演艺中心1洲际酒店3.5家居商业广场居然之家旗舰店10都市文化广场建筑面积16万平方米，家居商业广场10万平方米，合计26万平方米。建设周期为预计2—3年建设完成；项目总投资额预计20亿元。经营思路Businessorientation都市文化广场CCP

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HomeShoppingMall【家居】【观赏】【商贸】[经营思路]引进高端行业品牌，通过其影响号召力形成口碑，提升项目人气与知名度，以及使得项目后续不断扩大辐射力度，面向全天津范围。参考成功商业运作模式，引进现代先进的管理技术，打造属于项目自己的特色品牌，成为区域内知名商业项目。娱乐休闲商业区建筑面积：约3万平米；商业布局：特色餐饮、量贩式音乐、商业演出于一体商业中心功能作用：以时尚、现代、简捷的建筑为依托，面对区域高端消费人群，设立高端综合型娱乐消费点。丰富都市文化广场的的娱乐休闲功能；支持和促进园区内娱乐经济的可持续发展。经营方向：参照天津东方之珠、北京蓝色港湾、上海新天地成功运作模式[经营安排]都市文化广场CCP

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娱乐休闲中心—[上海新天地介绍][上海新天地经营情况]经营状况：拥有多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖、高级会所、酒店等；由于只租不售，6万㎡的商铺价格接近每月2000美元/㎡，目前商铺的转手价格已上涨到4000-5000美金/㎡。目标客群：国内外高端消费人群市场容量：上海一家增长前景：此项目位于上海市中心，毗邻高档消费的成熟商业区淮海路，且为世界知名的旧房改造项目，环境高雅、产品高档、时尚，未来发展前景良好。文化特点：以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，极具上海历史文化风貌和国际时尚文化特色。经营预测：综合各项数据及该区域未来发展预期，我项目已3万㎡的体量进行经营，年营业额可达2亿元，年人流量100万人，就业人数可达1000人。参考样本：商场名称建筑面积

（万㎡）年营业额（亿元）就业人数

（人）人流量

（万人/年）上海新天地6102093730[蓝色港湾][蓝色港湾经营情况]经营状况：涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等。目标客群：中高档收入人群市场容量：北京一家增长前景：地理位置优越，周边为高端小区及使馆聚集区，高收入人群密集，市场发展情况利好。文化特点：以欧式建筑风格打造浓郁的异域风情，结合国际时尚品牌，营造完美流行购物文化。经营预测：参照一线城市经营状况，结合项目2万平米体量，考虑到目前区域人群需求以及未来发展预期，预期年营业额1.5亿元，年人流量100万人次，就业人数650人。参考样本：商场名称建筑面积（万㎡）年营业额（亿元）就业人数（人）人流量（万人/年）蓝色港湾15205000

1100[钱柜量贩][钱柜KTV经营情况]经营状况：钱柜从八十年代初在台湾盛行以来，已成为这一行业的第一品牌，同时也是量贩式这一行业的最强品牌。到目前为止，已在台湾开店二十余家。从九四年起陆续在上海、北京、广州、武汉、长沙，杭州以及深圳等地开设分店十余家。

目标客群：中高收入人群市场容量：北京3家增长前景：钱柜近期目标是三年之内在全国再开二十余家，未来前景看好。

文化特点：歌曲类型涉及广泛，是目前流行歌曲最全的KTV。经营预测：参照一线城市经营状况，结合项目1万平米体量，考虑到目前区域人群需求以及未来发展预期，预期年营业额1.5亿元，年人流量100万人次，就业人数200人次。参考样本：商场名称建筑面积

（万㎡）年营业额（亿元）就业人数

（人）人流量

（万人/年）钱柜惠新店1.21.8300110儿童游乐商业区建筑面积：约2万平米；商业布局：高档玩具卖场与儿童游乐设施于一体功能作用：以时尚、活泼、具有生命力的建筑为依托，面对高收入有儿童的特定人群，设立高端精品型购物与娱乐消费点。丰富都市文化广场的的娱乐休闲功能；支持和促进园区内商品交易与娱乐经济的可持续发展。经营方向：引进知名儿童玩具运营商“反斗城”[经营安排]都市文化广场CCP

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儿童娱乐城—[反斗城品牌介绍]玩具反斗城店面玩具反斗城在1980年代登陆香港，由利丰集团经营，现时香港共有11家分店。而台湾有16家分店，也是由利丰集团经营。至2008年2月1日，在亚洲8个市场（中国大陆、香港、新加坡、马来西亚、台湾地区、泰国、菲律宾及澳门）开设106间玩具“反”斗城分店。作为全球最大的玩具及婴幼儿用品专门零售商，玩具“反”斗城在全球34个国家开设约1500家店。截至年底，玩具“反”斗城将在中国的上海、南京、杭州、无锡、苏州、重庆、深圳和福州等八个城市拥有约14家分店！反斗一族及车天车地、女孩至爱、合家欢游戏、潮流新领域、户外活动站、益智玩具区、宝宝“反”斗城等七大主题区及时为小朋友提供最潮最IN的玩具！[反斗城][反斗城经营情况]经营状况：全球拥有近1500家分店，销售额超过130亿美元；亚洲区店铺总面积为700000㎡，中国大陆已开设19家分店。目标客群：中等收入人群市场容量：目前反斗城还未涉及天津及华中地区，只在上海、广州等几个沿海城市及重庆、贵州开设了19家分店，北方地区仍是空白，具有较大发展空间。增长前景：根据2007年中国玩具市场调查报告，中国14岁以下儿童有4亿，占人口比重约20%。目前儿童消费已占家庭总支出的30%左右，若中国玩具消费达到亚洲儿童人均年玩具消费13美元的水平，市场规模将突破300亿元。文化特点：中国玩具文化源远流长，反斗城的开设不单强烈吸引孩子们的眼球，更加吻合中国人对玩具益智娱乐的认同与追求，寓教于乐，增加亲子间交流沟通。经营预测：参照一线城市经营状况，参照本项目1万㎡体量，考虑到目前区域人群需求及未来发展预期，预期年营业额3亿元，年客流量150万人，就业人数150万人。参考样本：商场名称建筑面积（万㎡）年营业额（亿元）就业人数（人）人流量（万人/年）上海正大广场“反斗城”旗舰店0.330.85565.7艺术文化商业区建筑面积：约3.5万平米；商业布局：艺术展廊、工艺品展示交易于一体商业中心功能作用：丰富都市文化广场的休闲文化与观赏功能；通过艺术提升综合品位，支持和促进园区内文化产业经济的可持续发展。[经营安排]都市文化广场CCP

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艺术文化交易现状与发展现状：交易额增长迅速2009年我国艺术品拍卖业的年度成交额为212.50亿元，加上画廊业、博览会以及民间的艺术品交易，总成交额保守估计会达到1200亿元的规模。2009年中国艺术品市场有199495件拍品上拍，成交141165件，比2008年增收29.12亿元，增幅达15.87%，这是自2000年以来第二次在年度成交额上突破200亿元的关口，艺术品拍卖市场呈现出明显的“V”字型复苏走势。2009年中国艺术品拍卖市场的整体表现优于全球市场，体现出全面复苏的良好发展态势，所占全球拍卖市场交易份额为17.4%，继2008年之后再次进入世界前三的行列，居世界第三位，仅次于美国和英国。预期：2010年走势谨慎乐观近十年时间，中国拍卖市场经历了三波市场高潮。2003年至2005年是中国近现代字画的市场高潮，2005年至2008年经历了中国油画及当代艺术的市场高潮，2009年秋季又迎来了以古书画引领的单价过亿元的市场高潮。从市场走势和存品数量来看，中国古书画没有能力保持艺术品市场量价齐增的态势。这一波高潮一方面说明了市场价格向传统美学的回归，另一方面也预示着今后的艺术市场必然形成一个多元化的格局，当代艺术将会随着市场行情的展开逐渐恢复行情。中国目前著名艺术区：北京：798艺术区、草场地艺术区、宋庄艺术区、北京上苑画家村、北京后海的胡同（例如斜烟袋胡同、南锣鼓巷等）。上海：苏州河艺术“仓库”区、800艺术区。重庆：黄桷坪、“洋人街”。深圳：22艺术区、大芬油画村。香港：西九龙文娱艺术区。艺术文化交易中心[案例经营情况]经营状况：北京798工厂已经有近200家涉及文化艺术的机构进入此区域，经营状况良好。目标客群：国内外艺术家、中高收入年轻人群市场容量：北京一家增长前景：04年，大约有45万人访问此区；05年，约有超过50万以上的人访问此区；07年则达到

150万人的访问量，境外来访者和国内来访者的比例大约是4：6。市场前景看好。文化特点：结合绘画、雕塑、设计等多种艺术形式，是集画廊、艺术工作室、时尚店铺于一体的多元化文化空间，文化艺术气息浓厚。经营预测：结合我项目3万㎡体量和一线城市经营数据，按照目前区域人群需求和未来发展情况，预计我项目年营业额为3亿元，年人流量150万人左右，就业人数将达4000人。参考样本：商场名称建筑面积

（万㎡）年营业额（亿元）就业人数

（人）人流量

（万人/年）798艺术工厂1008年：310000

150购物中心商业区建筑面积：约4万平米；商业布局：精品购物、超市、影城、美食一体大型商业中心功能作用：以现代充满艺术色彩的建筑为依托，设立高端精品型购物消费点。丰富都市文化广场的的购物休闲功能；支持和促进园区内商品交易经济的可持续发展，成为天津区域最大旗舰店。经营方向：引进知名百货运营商“华联集团”都市文化广场CCP

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[经营安排]购物中心—[华联品牌介绍]北京华联集团投资控股有限公司（简称北京华联集团）是商务部重点扶持的十五家全国大型零售企业之一，也是国际百货协会唯一的中国零售企业会员。北京华联集团建立了覆盖全国的连锁零售网络，拥有中国一流的商业管理资源、商品资源、品牌资源和人才资源。经营业态----综合北京华联集团旗下拥有两家上市公司和多家控股公司，业态涉及大型综合超市、精品超市、百货店及商业地产等，截止2007年底，在全国23个省市、自治区的35个重点城市拥有80多家万米以上大型店铺。目前华联集团已经接管了新光天地，可借助其资源引进大型品牌连锁店铺，满足高端人群购物需求。[华联建筑及经营形象][华联经营情况]经营状况：北京华联作为我国零售业知名品牌，曾名列中国连锁零售百强第六位，在全国35个重点城市拥有80多家万米以上商铺；北京华联公布2010年上半年报。公告显示，今年上半年北京华联实现营业收入50.91亿，同比增长8.69%；净利润5406万，同比增长1.22%。基本每股收益0.11元，净资产收益率2.97%。目标客群：以中高收入且追求流行、时尚及个性化的中、青年客群为主市场容量：华北共22家，天津3家增长前景：华联已和法国FAUCHON、新加坡嘉德、台湾新光三越、宝洁等多个国际企业合作，对提高华联的核心竞争力起到积极推动作用。文化特点：华联百货在展现时尚文化方面，本着“展示流行趋势，引导时尚消费”的理念，在商品、业种配置及服务上追求流行、时尚、休闲，同时注重商品的个性化、年轻化和多样化。经营预测：参照一线城市经营状况，结合项目4万平米体量，考虑到目前区域人群需求以及未来发展预期，预期年营业额10亿元，年人流量200万人次，就业人数0.5万人次。参考样本：商场名称建筑面积

（万㎡）年营业额（亿元）就业人数

（人）人流量

（万人/年）北京西单商场6.529.818000

900酒店商业区建筑面积：约3.5万平米；商业布局：商务交流、商务休闲、商务居住于一体功能作用：丰富都市文化广场的接待与商务交流功能；支持和促进园区内商务活动经济的可持续发展。经营方向：引进国际知名酒店品牌“洲际假日”[经营安排]都市文化广场CCP

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[洲际酒店]洲际酒店创立于1946年，当时的泛美航空认为其航班不少目的地欠缺高质素的酒店，于是在巴西Belem开设首间酒店HotelGrande。1998年被BassHotels&Resorts收购，成为今日的洲际酒店集团。洲际酒店集团(IHG)是一家以“客人挚爱的杰出酒店”(GreatHotelsGuestsLove)为核心目标的国际酒店管理集团。截至2009年底，洲际集团旗下的酒店数量超过4400家，客房数量超过650000间。洲际酒店集团下属品牌：洲际酒店及度假村、皇冠假日酒店及度假村、假日酒店、假日快捷、英迪格酒店、StaybridgeSuites和CandlewoodSuites(蜡木)。以及世界上最大的酒店业常旅客奖励计划优悦会(PriorityClubRewards,简称PCR)。[洲际酒店][洲际酒店经营情况]经营状况：2010年上半年大中华区入住率提升11%，平均房价增长5.9%，年营业额超过10亿美元。

目标客群：高端商务人群市场容量：北京2家洲际酒店：金融街洲际酒店、北辰洲际酒店市场前景：2010年，洲际酒店集团将有超过30家酒店在大中华区开业，其中包括7家洲际酒店，7家皇冠假日酒店和亚太区的第一家英迪格酒店。今年7月份，洲际曾宣布将在华进行大规模扩张，未来五年内旗下中国酒店数量翻一番，总数将超过250家。文化特点：中西合璧，融合现代时尚与传统艺术，且注重酒店文化的培养与发展，预期经营：参照一线城市经营状况，参照本项目4万㎡体量，考虑到目前区域人群需求及未来发展预期，预期年营业额2亿元，年客流量100万人，就业人数600人。参考样本：酒店名称建筑面积（万㎡）年营业额（亿元）就业人数（人）人流量（万人/年）北京五洲大酒店4.22.3650

68家居广场—[居然之家品牌介绍]北京居然之家投资控股集团有限公司成立于1999年3月份，是由全国华联商厦联合有限责任公司、北京中天基业投资管理有限公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业，注册资本8100万元人民币。公司主要经营范围是投资开办以"居然之家"为统一字号，为顾客提供装修设计、装饰材料、家具、家居用品及饰品等"一站式"服务，融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。居然之家“家居建材主题购物中心”模式的特点:

名副其实的“一站式”博采众长的全业态清晰明确的中高档定位诚信为本的服务意识家居商业广场HSM

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【家居】【观赏】【商贸】[居然之家建筑及经营形象][居然之家家居体验馆]

家居生活体验馆内由专业设计师按居家模式设计，全景展现当今各种品牌材料在居室中的应用效果，通过家居情景展示，为客户创造一个体验式家居购买消费的环境。结合客户的真实需求，体验馆实行一站式装修模式，设计、施工、选材和配饰等系列工作，全部交给体验馆统一完成，为消费者提供省钱省心的全程服务，引领国际潮流家居理念。这种体验馆将人们从单项产品（橱柜、床、桌椅、吊顶、背景墙等）拼凑的误区中解脱出来，进入由风格来整合产品的新阶段。设计师团队对家居环境的整体把握，避