项目六被征收土地的估价(成本法)课件

THEFIRSTLESSONOFTHESCHOOLYEAR项目六被征收土地的估价(成本法)课件目CONTENTS引言土地估价基础成本法概述成本法在土地估价中的应用案例分析总结与展望录01引言本课件旨在介绍如何使用成本法对被征收的土地进行估价，帮助学员掌握这一重要的估价方法。随着城市化进程的加速，土地征收成为城市发展的重要环节。对被征收土地进行合理估价，是保障各方权益、实现公平交易的关键。目的和背景背景目的本课件将详细介绍成本法的原理、操作步骤及其在土地估价中的应用。内容结构目标课件分为理论介绍、案例分析、实践操作三个部分，帮助学员全面掌握成本法在土地估价中的应用。使学员能够独立运用成本法对被征收土地进行合理估价，提高学员的专业技能和实践能力。030201课程简介01土地估价基础土地估价是根据土地估价原则、程序和方法，对土地价格进行评估和确定的过程。土地估价定义土地估价的目的在于为土地交易、投资决策、土地税收等提供参考依据。土地估价目的土地估价具有地域性、时间性和动态性等特点，不同地区、不同时间的土地价格存在差异。土地估价特点土地估价概述土地估价应以合法原则为基础，评估被征收土地的合法价值。合法原则土地估价应以公平原则为指导，确保评估结果客观、公正。公平原则在无法确定被征收土地的直接价值时，可以采用替代原则，通过比较类似土地的价格来推算被征收土地的价值。替代原则预期收益原则是指评估被征收土地的价值时应考虑其未来的收益能力。预期收益原则土地估价的原则出具报告出具土地估价报告，将评估结果以书面形式呈现给相关方。确定评估结果根据比较分析的结果，确定被征收土地的评估价值。比较分析将被征收土地与类似土地进行比较分析，确定被征收土地的价值。收集资料收集被征收土地的相关资料，包括地理位置、面积、用途、权属等信息。现场勘查对被征收土地进行现场勘查，了解土地的现状、环境等情况。土地估价的程序01成本法概述0102成本法定义成本法适用于土地价值难以通过市场比较和收益法评估的情况，例如：土地开发尚未完成、缺乏市场参照物等。成本法是一种评估土地价值的方法，它通过估算土地开发所需的各项成本费用，加上一定的利润和税费，得到土地的价值。成本法适用范围成本法适用于新开发土地、旧城区改造、破产企业土地等评估。对于一些特殊类型的土地，如：自然保护区、风景名胜区等，成本法可能不适用，需要考虑其他评估方法。收集土地开发所需各项费用资料，包括：土地取得费、基础设施配套费、建筑安装工程费等。估算各项费用和税费，确定适当的利润和折现率。将各项费用和税费折现到评估基准日，累加得到土地价值。成本法的基本思路01成本法在土地估价中的应用土地取得费是指为获得土地使用权而支付的费用，包括土地出让金、征地补偿费、拆迁安置费等。土地取得费的计算应根据当地政府的有关规定和实际情况进行，一般采用市场比较法和基准地价系数修正法等方法进行评估。土地取得费的计算土地开发费是指为了将生地变为熟地，需要进行基础设施建设所支付的费用。土地开发费的计算应根据土地开发程度和开发内容进行估算，一般包括土地平整、道路、供水、供电、排水、通讯等基础设施建设费用。土地开发费的计算利息和利润的计算利息是指为了获得土地使用权而贷款所产生的利息。利润是指土地开发投资应获得的合理回报，一般根据土地开发成本、风险等因素进行估算。土地税费是指根据国家税收政策规定，土地使用者需要缴纳的土地使用税、房产税等税费。土地增值是指在土地使用过程中，由于土地用途、区位等因素的变化而引起的土地价值增加。土地增值的计算应根据实际情况和市场比较法等方法进行评估。土地税费和土地增值的计算01案例分析总结词：考虑土地取得费、开发费、税费、利息、利润等因素，采用成本法对住宅用地进行估价。案例一：某住宅用地的成本法估价根据当地土地征收政策和相关法律法规，确定土地取得费为每平方米XX元。土地取得费根据项目规模和当地建设标准，计算出开发费为每平方米XX元。开发费案例一：某住宅用地的成本法估价

案例一：某住宅用地的成本法估价税费根据当地税收政策和相关法律法规，确定税费为每平方米XX元。利息根据借款利率和项目投资回报率，计算出利息为每平方米XX元。利润根据行业平均利润率，确定利润为每平方米XX元。总结词：考虑商业用地特点，如繁华程度、交通便捷度等，采用成本法对其进行估价。案例二：某商业用地的成本法估价根据商业用地特点，选择合适的土地取得方式，并计算相应的费用。土地取得费根据商业设施类型和规模，确定相应的建设标准和开发费用。开发费案例二：某商业用地的成本法估价根据商业活动类型和当地税收政策，计算相应的税费。税费根据商业投资回报率和借款利率，计算相应的利息费用。利息根据商业行业特点和市场竞争情况，确定合理的利润率。利润案例二：某商业用地的成本法估价案例三：某工业用地的成本法估价总结词：考虑工业用地特点，如产业类型、工艺要求等，采用成本法对其进行估价。土地取得费根据工业用地特点和产业类型，选择合适的土地取得方式并计算相应的费用。开发费根据工业设施的工艺要求和生产特点，确定相应的建设标准和开发费用。案例三：某工业用地的成本法估价利息根据工业投资回报率和借款利率，计算相应的利息费用。税费根据工业活动类型和当地税收政策，计算相应的税费。利润根据工业行业特点和市场竞争情况，确定合理的利润率。案例三：某工业用地的成本法估价01总结与展望介绍了成本法的概念、原理和适用范围。通过案例分析，演示了如何具体应用成本法进行土地估价，并给出了相应的估价结果。详细阐述了如何运用成本法对被征收土地进行估价，包括土地取得费、开发费、税费、利息、利润和土地价格等构成部分的计算方法。强调了成本法在实际应用中的优缺点和注意事项，以帮助读者更好地理解和掌握该方法。本课程总结对比了成本法和市场比较法、收益还原法等其他土地估价方法的异同点。分析了在何种情况下适用成本法，何种情况下适用其他方法。探讨了如何结合使用多种方法对土地进行