地产行业专题报告：地产板块的预期差在哪里

——地产行业专题报告分析师分析师1、预期差1：需求侧–市场担心居民收入下滑和收入预期降低可能导致大量居民因现金流不足停止偿还房贷。•我们认为：实际家庭可供还贷金额需考虑到家庭工资收入、其他收入及家庭存款三部分共同的支撑作用，安全边际较高，整体来看“房贷断供”风险可控。支撑原因主要为：1）收入端来看，①工资收入：2023Q4智联招聘38城企业平均招聘薪酬10420元/月，环比上升3%，同比小幅下降1.3%；在智联招聘分类的44个行业中，2023Q4期间21个行业薪酬上涨，23个行业薪酬下跌，其中贸易、新能源、医药等行业薪酬同比上涨，银行、互联网、IT等行业薪酬同比下降；由此来看，社会整体招聘薪酬较为稳定，部分居民的“降薪”感知差异主要原因是结构性薪酬调整；②其他收入：根据《2022年居民收入和消费支出情况》，工资性收入占比约为60%，其他收入（包括经营性、财产性、转移性收入）占比40%，若考虑其他收入对房贷的支撑作用，安全边际大幅提升；③户均存款：极端情况下，若不考虑工资收入及其他收入，对于35城平均刚需房房贷，户均存款大概可供支撑偿还1.5-2年以上的房贷月供；2）房贷端来看，2024年2月20日，央行公布5年期以上LPR为3.95%，环比降幅达25bp，降息可以减少月供金额，从而降低还款压力。2、预期差2：政策-市场担心各地方房地产融资协调机制落地不及预期，市场无刺激性政策。我们认为：2023年底以来，中央各部委围绕防范地产风险、提振地产需求、拉动行业投资方向出台相关政策，企稳市场决心显现，多个核心城市连续出台重磅放松政策。2024年初市场对地产政策反映不强烈，犹豫情绪占主导，担心政策执行效果不佳。我们认为“救市”有步骤，化解风险后行业刺激政策才会有更佳的效果。此外，我们认为2024年政策和2023年有本质上不同，更关注实际落地效果，可参考两部委融资机制月度落地情况。我们认为2024年政府企稳和修复房地产行业决心强，2024年是房地产行业“扭转”的关键时期，预期2025年可能会迎来行业更强的复苏劲头。3、预期差3：房价-市场担心房价持续下跌。根据克而瑞和中原领先指数，2023年新房和二手房价格持续下滑。市场担心2024年房价还会有下滑惯性。我们认为：1）各线城市房价已经跌至瓶颈期；2）宏观层面来看，地产需求受金融利差的影响较大。降息和房价下跌（提升租售比）达到均衡水平后，房价有望进入止跌平稳期。4、周期交易策略：周期底部回升时期，关注分位高市盈率公司带来的反转弹性。考虑到2024年政策持续发力、房价进入平稳期，我们认为房地产行业有望在24年Q3-Q4进入企稳修复，地产板块绝对收益持续性会更强。根据历次周期不同市盈率分位的标的股价表现来看，周期底部时市盈率较低的公司抗跌性（相对收益）更好，周期修复时高市盈率公司弹性更强。我们认为2024年地产板块关注2条主线：1）高性价比标的，基本面扎实、市占率具备提升空间的超跌央国企性价比突出，高性价比标的优选：保利发展、建发股份、华发股份。2）一线城市潜力标的：一线城市接连发布重磅需求端调整政策，市场具备率先恢复潜力。建议关注：越秀地产、城建发展、招商蛇口、天健集团。需求侧修复不及预期；融资端政策的落地效果不及预期。3测算“房贷断供”压力需求侧收入承压是否会导致更多“房贷断供”？•市场担心：居民收入下滑和收入预期降低可能导致大量居民因现金流不足停止偿还房贷。•我们认为：家庭实际可供还贷金额需考虑工资收入、其他收入及存款三部分共同的支撑作用，出现大面积“房贷断供”风险可能性较小。原因如均存款大概可供支撑偿还1.5-2年以上的房贷月供；4.4%4.4%资料来源：智联招聘，浙商证券研究所①家庭工资收入②家庭其它收入③家庭存款④生活必须支出⑤可供还贷金额577地产行业政策梳理部门主要内容中央2023/11/17央行、金监总局、证监会提出“三个不低于”的监管要求2024/1/2央行央行重启PSL，23年12月单月PSL净投放量为3500亿元，规模达到单月净投放历史第三高2024/1/12住建部、金监总局地级及以上城市建立房地产融资协调机制2024/1/23媒体传城中村改造保障房扩围至百城，提振地产投资促经济增长2024/1/24央行做好经营性物业贷款管理，满足房地产企业合理融资需求2024/1/24央行全面降准0.5个百分点，释放长期流动性约1万亿元2024/1/25金监总局更加精准支持房地产项目合理融资需求2024/1/26住建部召开城市房地产融资协调机制部署会:首批房地产项目名单月底前落地2024/2/1央行国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL金额为1500亿元2024/2/6金监总局对房地产“白名单”项目合理融资需求“应满尽满”2024/2/8央行央行强调差别化住房信贷政策加大对保障房、城中村改造等金融支持力度2024/2/20央行5年期以上LPR为3.95%，较前值下行25个基点各地2024/1/5深圳深圳拟出新规推进城中村改造涉全市约40%建面2024/1/5成都成都“8+1”县(市)取消积分入户，人才落户放宽至大专学历2024/1/11西安召集18家房企座谈，为企业投资创造有利条件，帮助困难企业渡过难关2024/1/12杭州杭州临安区支持公积金以家庭为单位支付首付款，人才购房最高补贴60万元2024/1/13上海上海青浦、奉贤调整住房限购政策，对符合条件非沪籍单身人士松绑限购2024/1/19上海研究发展配售型保障性住房政策体系，推动首批项目开工建设2024/1/23南京报道称南京多家银行下调首套房贷款利率至3.9%2024/1/29广州广州放开超120平米住房限购2024/1/30上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域、除崇明区外，限购1套住房2024/1/30苏州全面取消住房限购，买房不做购房资格审核2024/2/6北京北京优化通州楼市限购政策，落户或就业家庭不再“双限”2024/2/7深圳深圳优化住房限购，本市户籍取消落户年限及缴纳个税、社保年限要求2024/2/9大连辽宁大连拟调整公积金贷款政策，增强对中低收入缴存职工购房支持力度住建部和金融总管局《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》328住建部和金融总管局《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》328地产行业政策预期差•市场担心：各地方房地产融资协调机制落地不及预期，市场无刺激性政策。一线城市房价一线城市房价调整较为充分，有望逐渐进入止跌平稳期0上海-7.1%深圳-11.7%北京-8.4%广州-2.2%0深圳-30.6%北京-8.4%广州-15.8%上海-18.3%北京:中原领先指数上海:中原领先指数深圳:中原领先指数广州:中原领先指数03房价的预期差租售比提升对房价进行托底，房价有望逐渐进入止跌平稳期房价有望进入止跌平稳期。房地产板块周期交易策略周期底部回升时期，关注高分位市盈率公司带来的反转弹性房地产板块周期交易策略周期底部回升时期，关注高分位市盈率公司带来的反转弹性北京：【城建发展】有增长的优质国企，基本面和股价显著背离。股息率（TTM）市盈率分位值保利发展4.50%招商蛇口建发股份-华发股份越秀地产4.7-华侨城A--城建发展天健集团-金地集团————————————城建发展DD以报告日后的6个月内，行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，定义如下：1、看好：行业指数相对于沪深300指数表现＋10%以上；2、中性：行业指数相对于沪深300指数表现－10%10%以上；3、看淡：行业指数相对于沪深300指数表现－10%以下。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论D本报告由浙商证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证编号为：Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券股份有限公司及其关联机构（以下统称“本公司”）对这些信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更。本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务。本报告仅供本公司的客户作参考之用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理公司、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告版权均归本公司所有，未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以