第一册(0810)-合并册

PAGEPAGE211.管理主流程1.1集团流程体系规划表（流程清单）开发阶段序号主流程文件序号支持流程序号相关作业指引、管理制度或标准规范文件名称文件名称文件名称项目论证1项目论证管理流程（业务流程）/12可行性研究报告编制作业指引3报批报建作业指引4项目公司筹建作业指引项目策划2项目策划管理流程（业务流程）/设计管理3设计管理流程（业务流程）1设计承包商选择流程5设计前期准备工作指引（包括重点资料收集，考察，设计计划编制等）6设计单位选择作业指引7设计单位选择评审标准2概念设计管理流程8概念方案设计评审标准3建筑规划方案设计管理流程9方案设计评审标准10住宅类标准设计任务书（概念方案任务书、方案设计任务书、装修、景观、分项等）11公建类标准设计任务书（概念方案任务书、方案设计任务书、装修、景观、分项等）4景观设计管理流程12景观设计评审标准5主体扩初设计管理流程13住宅类各专业作业指导书6主体施工图设计管理流程14公建类各专业作业指导书15施工图图纸审查要点（各专业汇总）7装修设计管理流程16室内装修设计评审标准8分项设计管理流程17泛光照明设计评审标准18智能化设计评审标准19幕墙图纸审查要点9设计变更管理流程2010材料设备选型定板流程21建设项目全过程面积设计控制作业指引11实施过程效果控制流程2223设计知识库管理作业指引工程管理4工程管理流程（业务流程）10工程进度管理流程25土方施工管理作业指引11工程质量管理流程26现场签证管理作业指引12施工安全管理流程27技术文件管理作业指引13材料设备采购实施流程28工程管理检查作业指引14工程验收管理流程29工程竣工细部检查作业指引15工程评估管理流程销售管理5销售管理流程（业务流程）16营销单位选择流程30营销策划作业指引17销售前期管理流程31营销推广方案编写作业指引18销售过程管理流程32营销费用管理作业指引19销售后续管理流程33销售价格管理作业指引20楼宇销售收退款流程34Sp活动管理作业指引35房地产买卖合同签署作业指引36销售变更管理作业指引37产证办理作业指引38银行按揭办理作业指引39销售总结作业指引入伙管理6入伙管理流程（业务流程）/40客户投诉处理作业指引41工程保修与维修作业指引42危机事件处理作业指引43项目缺陷反馈作业指引7工程采购管理流程（管理流程）21工程合同管理流程44工程采购方式分判作业指引45战略采购作业指引46工程招标管理作业指引47材料及设备验收作业指引4849工程进度付款作业指引50工程结算审核作业指引51工程评标作业指引52工程招标文件编制作业指引8项目成本管理流程（管理流程）/53目标成本管理作业指引54项目论证成本管理作业指引5556施工图设计成本管理作业指引57项目成本后评估作业指引9计划管理流程（管理流程）/58计划评审作业指引59年度计划编制及管理作业指引60项目计划编制作业指引61项目专业计划编制作业指引10人力资源管理22员工招聘管理流程23员工试用管理流程24员工培训管理流程25员工离职管理流程11审计管理流程（管理流程）/62审计管理制度63工程审计作业指引64财务审计作业指引65招投标审计作业指引66材料及设备采购审计作业指引67管理费用及预算审计作业指引68离任审计作业指引说明：流程体系包含6个主业务流程；5个管理流程；25个支持性流程；68个指引/制度/规范。

2.计划管理2.1计划管理作业指引2.1.1公司计划编制及管理作业指引公司计划编制及管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的规范集团工作计划编制、协调和沟通，以保证提升集团营运效率，达成集团营运战略目标。2.范围适用于集团及下属公司各部门年度工作计划、季度工作计划的编制和管理。3.术语和定义无4.职责4.1集团总裁办4.1.1编制《公司年度计划编制纲要》、《公司年度计划》；4.1.2组织《公司年度计划》的调整和跟踪考核；；4.1.3负责《部门/下属公司年度工作计划》、《公司专项计划》编制的协调；4.1.4负责公司计划执行情况的检查跟踪和考核。4.2集团各部门4.2.1负责本部门年度计划和专业计划的编制、实施及调整；4.2.2编制本部门工作计划及完成情况季度总结报告；4.3投资决策委员会4.3.1审议《公司发展战略规划》、《公司年度计划编制纲要》、《公司年度计划》4.4董事长4.4.1批准《公司发展战略规划》和《公司年度计划》。5.作业程序5.1集团企业管理部每年10月上旬，完成《公司发展战略规划》的编制或更新，经集团投资发展委员会审议通过，报董事长批准后发送相关部门。5.2集团总裁办每年10月下旬，根据《公司发展战略规划》、上年计划完成情况和下一年公司经营涉及的各方面资源情况，组织编制下一年度的《年度计划编制纲要》，经总裁审核，投资发展委员会审议通过后，发送集团各部门、下属公司。5.3集团相关职能部门和下属公司于每年12月中旬，根据《公司发展战略规划》、《年度计划编制纲要》和《项目总体节点控制计划》组织编制《部门年度计划》和《公司专项计划》，并就与其它部门相关的内容进行沟通，达成一致后报总裁审核，并提交集团总裁办汇总编制《公司年度计划》。5.4公司专项计划的编制内容包括：a）集团投资发展部完成《公司土地储备计划》的编制；b）集团营销管理部完成《营销费用控制计划》的编制；c）集团人力资源部完成《人力资源计划》的编制；d）集团资金财务部完成《公司财务计划》、《公司投资计划》的编制。e）下属公司财务部完成《项目资金计划》的编制。计划期限为计划年度的1月至计划年度12月，并应确保各年年度计划的衔接。5.5集团总裁办每年12月上旬，根据《公司发展战略计划》、《公司专项计划》、《项目总体节点控制计划》、《项目专项计划》、《部门年度计划》，组织编制完成下一年度《公司年度计划》，并分解明确上、下半年计划工作的重点，经总裁审核、投资发展委员会审议后，报董事长批准下发各部门及下属公司。必要时集团总裁办组织召开计划协调会，对计划的相互衔接等进行协调，对下一年度的计划目标和任务达成共识。5.6每年6月上旬，集团总裁办收集各部门提出的计划调整建议，结合本部门掌握的情况，对年度工作计划提出调整的方案，形成《计划调整报告》，并编制调整后的《公司年度计划》，报总裁审核、投资发展委员会审议，董事长批准。5.7集团总裁办结合集团半年度的工作总结会议，对计划调整方案的实施进行布置，要求各部门/下属公司对下半年的计划目标进行分解和落实，确保全年计划目标的实现。5.8集团各部门/下属公司负责人组织对计划进行分解，落实各个季度的工作重点，明确责任人，并组织按计划要求实施；5.9集团总裁办通过各部门的定期报表和PM系统，监督计划实施情况，对发现的问题与相关部门/下属公司沟通，对未能按计划执行的项目要求责任部门分析原因，提出改进措施，能够弥补的组织进行赶工或采取补救措施，不能弥补的应在下一阶段计划中采取措施加以调整，以确保整体计划的完成。5.10每季度末最后一个月月底30日前，各部门/下属公司负责人收集计划完成情况，作出季度工作总结，形成部门/下属公司《季度计划工作总结》；每年12月30日前形成《年度计划工作总结》，报集团总裁办5.11集团总裁办收集各部门/下属公司总结报告后，结合集团总裁办对计划执行情况监控获得的信息，汇总并形成集团《季度计划工作总结》、《年度计划工作总结》，对计划完成好的方面和未能按计划完成的工作进行总结，提出完善和改进的措施，并按《绩效管理流程》进行考核。《季度工作总结》经分管执董审核后发送各相关部门/下属公司。5.12集团总裁办每半年和年终分别组织召开集团计划总结会和计划协调会议，以明确计划的要求，理顺各计划的接口，制定切实可行的措施，确保计划的按期完成。6.主要计划列表计划类别计划名称下级计划名称编制审核批准公司工作类计划《集团发展战略规划》集团年度计划集团企业管理部投资决策委员会董事长项目总体实施计划集团年度计划部门年度计划集团总裁办总裁董事长专项计划集团总部/下属公司年度工作计划部门季度计划集团/下属公司集团部门总经理/下属公司总经理总裁计划类别计划名称下级计划名称编制审核批准公司工作类计划专项计划《投资计划》－集团资金财务部集团财务总监董事长《财务计划》－集团资金财务部集团财务总监董事长《土地储备计划》－集团投资发展部集团副总裁董事长《人力资源计划》项目人力资源计划集团人力资源部/下属公司人事部下属公司总经理集团人力资源总监《营销费用控制计划》项目营销计划集团营销管理部集团营销管理部总经理集团财务总监项目类计划项目前期计划（报批报建及拆迁）－集团投资发展部集团投资发展部总经理集团副总裁项目总体实施计划－下属公司投资决策委员会董事长项目专业计划项目资金计划－集团成本管理部投资决策委员会董事长项目人力资源计划－集团人力资源部下属公司总经理集团人力资源总监项目设计计划－集团技术管理部集团技术管理部总经理下属公司总经理项目工程进度计划施工进度计划下属公司集团技术管理部总经理下属公司总经理项目招标购计划－下属公司成本控制部下属公司总经理集团成本管理部总经理项目营销计划－集团营销管理部/下属公司销售部下属公司总经理集团营销管理部总经理项目目标成本管理指导书－集团成本管理部/下属公司成本部集团成本管理部总经理集团财务总监

2.1.2项目计划编制作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的规范项目计划编制的要求和项目各类计划的编制要求，确保项目重要节点计划的完成。2.范围适用于集团各类项目计划的编制。3.术语和定义无4.职责4.1董事长批准《项目前期计划》、《项目投资指导书》、《项目总体实施计划》。4.2总裁审核《项目前期计划》、《项目投资指导书》、《项目总体实施计划》，批准《项目开发指导书》。4.3投资决策委员会审议《项目前期计划》、《项目投资指导书》、《项目开发指导书》、《项目总体实施计划》。4.4各部门4.4.1集团投资发展部编制《项目前期计划》；4.4.2集团投资发展部编制《项目投资指导书》；4.4.3集团技术管理部编制《项目开发指导书》；4.4.4下属公司总经理组织编制《项目总体实施计划》。5.作业内容5.1编制《项目前期计划》5.1.1集团投资发展部在“项目立项批复”后二周内，完成《项目前期计划》的编制；5.1.2《项目前期计划》是确定项目前期计划实施的主要内容、时间节点，应包括下面六个方面的时间节点：a）集团营销管理部完成项目策划定位的时间节点；b）集团投资发展部完成项目预可研报告的时间节点；c）集团投资发展部完成土地获取所有手续的时间节点；d）如需要，集团投资发展部完成项目公司注册的时间节点；e）集团技术管理部完成项目设计的时间节点；f）集团技术管理部完成规划报批的时间节点。5.1.3总裁审定《项目前期计划》。5.1.4董事长批准《项目前期计划》。5.1.5集团投资发展部将《项目前期计划》发送各相关部门。5.2编制《项目投资指导书》5.2.1集团投资发展部在“项目预可研批复”后，二周内完成《项目投资指导书》的编制；5.2.2《项目投资指导书》是集团确定项目投资建设的基本指标，其主要包括以下内容：a）项目开发建设的产品定位；b）项目开发建设的产品数量；c）项目开发建设的开发模式；d）项目开发建设的投资估算e）项目开发建设的经济效益预测；f）项目开发建设的主要节点计划；5.2.3总裁审核《项目投资指导书》后，报投资决策委员会审议《项目投资指导书》；5.2.4董事长批准《项目投资指导书》；5.2.5集团投资发展部将《项目投资指导书》发送各相关部门。5.3编制《项目开发指导书》5.3.1集团技术管理部在《项目投资指导书》批准后，30天内组织完成《项目开发指导书》的编制，集团成本管理部配合编制。5.3.2《项目开发指导书》是确定项目实施的基本要求，其主要包括以下内容：a）项目范围与管理目标b）项目进度管理c）项目成本管理d）项目质量管理e）项目风险管理f）下级计划编制进度要求5.3.3总裁审核批准《项目开发指导书》。5.3.4集团技术管理部将《项目开发指导书》发送各相关部门。5.4编制《项目总体实施计划》5.4.1下属公司总经理在《项目开发指导书》批准后，根据《项目开发指导书》的规定，在相关部门配合下二周内完成《项目总体实施计划》的编制和汇总工作；5.4.2《项目总体实施计划》是下属公司确定项目实施的具体节点计划，其主要包括以下各项目专业计划：a）项目资金计划b）项目人力资源计划c）项目设计计划d）项目工程施工总进度计划e）项目招标采购计划f）项目营销计划g）项目目标成本管理指导书5.4.3总裁审核《项目总体实施计划》后，报投资决策委员会审议；5.4.4董事长批准《项目总体实施计划》；5.4.5下属公司总经理将《项目总体实施计划》发送各相关部门。5.5各相关部门按《项目专业计划编制作业指引》组织编制各专业的项目专业计划，集团总裁办协助和协调各部门的计划接口的衔接。6.支持性文件6.1《项目专业计划编制作业指引》7.相关记录7.1《项目前期计划》7.2《项目开发指导书》7.3《项目总体实施计划》

2.1.3项目专业计划编制及管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的规范项目专业计划编制，强化项目的计划管理。2.范围适用于各类项目计划的编制。3.术语和定义无4.职责4.1集团各职能部门总经理审核本部门的项目专业计划；4.2下属公司项目部负责《项目工程计划》的编制；4.3集团技术管理部负责《项目设计计划》的编制；4.3集团资金财务部负责《项目资金计划》的编制；4.4集团人力资源部负责《项目人力资源计划》的编制；4.5下属公司成本控制部负责《项目招标采购计划》的编制；4.6集团营销管理部负责《项目营销计划》的编制；4.7下属公司成本控制部负责《项目造价控制表》的编制；4.8集团及下属公司各部门提供其它项目专业计划的编制依据；4.9集团总裁办负责协调各专业计划的编制，并监督完成情况。5.作业程序5.1编制《项目资金计划》5.1.1集团资金财务部根据《项目开发指导书》规定的时间要求，组织完成《项目资金计划》的编制；5.1.2下属公司配合集团资金财务部编制《项目资金计划》，并提供《项目工程计划》和项目用款数量及时间节点要求；5.1.3项目用款数量及时间节点要求主要包括以下内容：a）用款金额；b）支付时间；c）付款依据（合同支付注明合同编号）；d）用款用途；5.1.4《项目资金计划》主要包含项目融资计划、项目现金情况、项目销售款收入情况、项目付款情况等；5.1.5集团财务总监负责《项目资金计划》的批准；5.2编制《项目人力资源计划》5.2.1集团人力资源部根据《项目开发指导书》中规定的时间要求，组织完成《项目人力资源计划》的编制；5.2.2下属公司行政人事部配合集团人力资源部编制《项目人力资源计划》，并提供项目对人力资源的需求；5.2.3人力资源计划主要包括的内容：人力资源的岗位、岗位职责、岗位技能、就职要求、人员到岗时间、培训计划等主要内容。5.2.4集团人力资源总监负责批准《项目人力资源计划》。5.3编制《项目工程计划》5.3.1下属公司项目工程部根据《项目开发指导书》中规定的时间要求，组织完成《项目工程计划》的编制；5.3.2下属公司项目工程部向施工单位提供“施工进度计划编制要求”，施工单位在规定时间内完成《项目工程计划》编制；5.3.3《项目工程计划》是项目工程管理的具体计划，包括项目报批计划、施工组织设计等工程计划。5.3.4下属公司项目工程部负责《项目工程计划》的审核；5.3.5下属公司总经理负责批准负责批准《项目工程计划》。5.4编制《项目设计计划》5.4.1集团技术管理部根据《项目开发指导书》中规定的时间要求，组织完成《项目设计计划》的编制；5.4.2《项目设计计划》是关于项目方案设计、扩初设计、施工图设计阶段的节点计划；5.4.3编制《项目设计计划》要结合《项目总体实施计划》中项目报批计划的要求和设计本身的规律，合理安排设计进度；5.4.4《项目设计计划》主要包括完成方案设计、扩初设计、施工图设计的时间；5.4.5集团技术管理部总经理负责审核《项目设计计划》；5.4.5下属公司总经理负责批准《项目设计计划》。5.5编制《项目招标采购计划》5.5.1下属公司成本控制部根据《项目开发指导书》中规定的时间要求，分别组织完成战略采购和招标采购的《项目招标采购计划》的编制；5.5.2《项目招标采购计划》包括工程服务采购和材料设备的采购；主要包括的内容有：勘察设计单位、监理单位、施工单位、咨询单位、材料设备供应商的招标采购。5.5.3下属公司工程技术部、项目部等部门应配合成本控制部编制相关的招标采购计划；5.5.4下属公司总经理审核《项目招标采购计划》，集团成本管理部总经理批准《项目招标采购计划》。5.6编制《项目营销计划》5.6.1集团营销管理部根据《项目开发指导书》中规定的时间要求，组织完成《项目营销计划》的编制；5.6.2《项目营销计划》主要包括：项目销售计划、项目招商计划、样板房计划；5.6.3下属公司营销部配合集团营销管理部编制《项目营销计划》；5.6.4下属公司营销部依据《项目营销计划》编制具体的项目销售实施计划、招商实施计划、样板房施工计划；5.6.5集团技术管理部依据《项目营销计划》编制具体的项目样板房的设计计划；5.6.6项目销售计划的主要内容包括：a）销售周期划分及控制，价格定位及策略，入市时机规划b）制订并实施阶段性销售目标及资金回收目标c）发展商形象的策划d）制定并实施合理的价格政策e）实施规范的销售操作与组织管理的框架f）落实不动产权转移的法律效力的保证措施g）公关活动策划和现场包装h）营销推广效果的监控、评估、修正5.6.7项目招商计划的主要内容包括：a）业态定位b）目标市场定位c）主题特色d）经营品项e）经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）f）销售推广周期、方式和具体进度要求g）经营规模h）招商价格策略、运作机制、资金回收方式i）商业物业管理和运营方式。5.6.8项目销售实施计划、招商实施计划的编制要求由营销管理部另行规定.5.6.9集团营销管理部总经理负责《项目营销计划》的审核；5.6.10集团营销管理部总监负责《项目营销计划》的批准。5.7编制《项目造价控制表》5.7.1下属公司成本控制部负责根据《项目开发指导书》中规定的时间要求，组织完成《项目造价控制表》的编制；5.7.2成本控制部在《项目造价控制表》中完成项目目标成本分解，明确项目成本控制的责任。5.7.3下属公司总经理和集团成本管理部负责《项目造价控制表》的审核，；5.7.4集团资金财务部总监负责《项目造价控制表》的批准。5.8编制《施工进度计划》5.8.1下属公司工程部根据公司《项目开发指导书》的要求，向施工单位提供《施工进度计划》编制要求；5.8.2下属公司工程部协助施工单位，在规定时间内，完成《施工进度计划》的编制；5.8.3下属公司工程部负责《施工进度计划》的审核；5.8.4下属公司总经理负责《施工进度计划》的批准。6.支持性文件无7.记录7.1《项目资金计划》7.2《项目人力资源计划》7.3《项目工程计划》7.4《项目设计计划》7.5《项目招标采购计划》7.6《项目营销计划》7.7《施工进度计划》

2.1.4计划评审作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的指导公司各级计划的编制和评审，以保证公司各项计划的顺利实现。2.适用范围本规定适用于公司总体、分类、分项工作计划的评审。3.工作指引3.1各级计划在编制完成后，需经相关责任人和或部门进行评审，并可参照以下标准进行：a）计划的总体责任主体及单项工作责任主体，是否合适、清楚。b）计划的分类、分项内容，是否完整或分解至可以管理的单位。c）计划的逻辑顺序、接口，是否清晰、明确。d）计划的总体、分类、分项工作时间，是否可行并保留必要的调整空间。e）计划的总体、分类、分项工作的输入信息，是否充分、具体。f）计划的总体、分类、分项工作的输出信息，是否足够，其标志性成果是什么。g）分项工作的工作准则、办法等是否明确，适用的法律、法规、技术规范、相关文件等有哪些。h）计划的总体、分类、分项工作的监控，监控的主体、客体、指标、频次等要求是否明确。i）计划执行的人力、物力、财力、方法等资源，是否充分。j）计划与相关计划连接及相互作用，是否明确。k）计划的目标或目的及考核指标，是否明确。l）计划的执行故障因素及防范措施，是否明确、具体。3.2主要工作计划的评审及批准实施3.2.1公司年度经营计划由总裁组织公司高层参加评审，董事长审批。评审后的计划于年末总结大会前调整完毕并宣布实施。3.2.2项目总体进度计划由公司部门副经理以上人员参加评审，总裁审批。评审后的计划于年末总结大会前调整完毕并宣布实施。3.2.3项目总体进度计划的日常动态调整（仅施工进度），由项目总经理组织相关人员评审。评审调整后的计划报总部计划管理部门备案。4.相关记录无

2.1.5

2.2计划管理表格2.2.1年度计划表部年年度工作计划表中事项以项目部为例，其它部门可参照填写内容。序号年度目标一季度二季度三季度四季度1部门费用预算1.1部门管理费用预算（万元）1.2项目报建费用（万元）2职能领域目标2.1项目报批、报建2.1.1XX项目2.1.22.1.3XX项目2.22.2.12.2.22.2.3员工房改事务2.3公共关系的建立与维护3内部管理3.1信息管理工作计划3.2建立公共关系数据库3.3部门培训计划与对外交流详见具体计划3.4部门人力资源计划以上表中所列事项为必须填写项，部门可根据实际将事项细化或添加新事项；年度目标栏要根据公司要求具体填写。

2.2.2部门年度计划调整申请表部门年度计划调整申请表申请部门配合部门工作事项原订完成时间：现订完成时间：推延原因：责任部门负责人：配合部门负责人：计划督办意见：主管副总意见：签名：总经理意见：签名：

2.2.3月度计划实施评估表月计划实施评估表制表人： 制表时间：序号业绩事项（尽可能描述具体）权重(100%)计划完成时间资源需求实际完成时间责任人延误原因进度分（35%）综合分(55%)部门总分总经理最终核定单项总和12345678910部门月度计划实施绩效评估分审批栏部门负责人签名计划管理签字主管领导审核总经理审核计划审批完成情况审核说明：1.部门月度业绩事项不超过10项为宜；2.每项满分均为100分，3.部门月度业绩事项过程中不作调整。

2.2.4项目进度总控计划说明范本1、自土方开挖至工程验收总计683日历天（约22.8月），分别为：A、土方开挖、护壁施工：61天B、桩基础施工：60天C、桩基础验收：39天（实际计划20天）D、地下室施工：62天E、裙楼施工（2层）：52天F、塔楼施工（29层）：135天（4.65天/层）G、装修施工（29层）：212天（7.31天/层）F、竣工验收：31天H、竣工验收证办理：31天2、合同设计工期累计165天（约5.5月），且规定各阶段设计时间计算，以收到甲方主管部门正式审批意见开始计算，各阶段自行设计时间：方案设计：40天，政府审批最长时限25天扩初设计：40天，政府审批最长时限25天桩基础设计：10天（已包括在施工图设计总80天工期内）施工图设计：80天（其中桩基础、地下室及地上部分分别于扩初设计批准后10、30、80天内完成），政府审批最长时限20天3、公开发售时间暂定为20014、5、正式交付使用的时间为20026、分包工程及材料、设备订购，售楼处、样板房及环境包装工程施工等工作属穿插进行，应另编制详细工作流程及计划，提前做好准备工作7、小结，从工作流程的编排看，有以下工作需尽快落实：A、需重新明确扩初设计及审批，桩基础施工图设计及审批，施工图设计及审批完成时间；明确《基础提前开工许可证》、《开工许可证》办理完成时间。B、需重新明确桩基础开工、验收完成时间，地下室开始施工时间。C、调整《XX施工总体进度计划》D、现设计方案未审批完成，按12月11日通过审批计算，至桩基础施工按原计划需82日历天，而至原计划2001年1PAGE24××项目总体进度控制计划（总流程时间）序号任务名称里程碑任务周期任务开始时间任务结束时间前置任务编号输入信息输出结果后置任务编号责任部门备注一公司内批准立项√二项目开发工作控制计划√三编写项目总体进度计划四项目营销策划1签订项目市场调研合同2签订销售代理合同3签订广告代理合同4提交《项目定位策划报告》√5提交项目售楼处、样板房及销售环境方案√6销售准备（包括资料、现场、道具及包装等）7销售人员招聘及培训（至少提前30天进行）8内部认购或宣传9公开销售√10入伙前准备五立项报批报建1项目计划立项报批2办理用地地块宗地图3申报规划设计要点，办理《建设用地规划许可证》45签订《土地使用权出让合同书》6方案设计报批7初步设计报批8《施工许可证》（基础提前开工）报批9施工图审查、报批，办理《建设工程规划许可证》10《施工许可证》报批11施工形象进度及投资申报12《投资许可证》报批13《房地产预售许可证》报批√14工程项目备案（七证两书）√15《三算单》报批16《房地产初始登记》报批√17《房地产登记》报批√六勘察、设计及施工1签订《设计、勘察及监理合同》2设计输入3方案设计4土方、基坑支护施工√5初步设计6桩基础施工图7桩基础施工8设计施工图9签订《总承包施工合同》10签订《分包工程及材料、设备订购合同》11地下室施工√12售楼处、样板房及看楼环境施工√13主体施工至预售形象进度√14主体封顶√15会所施工16内外装修等施工17工程竣工验收√18移交物管公司移交经营公司19入伙交付使用√七项目招商推广1签订项目商业策划顾问合同2签订项目广告宣传推广合同3提交项目商业定位及业态规划报告√4主力店招商5确定招商和推广策略及计划6办理项目《租赁许可证》7招商文件准备、人员培训8全面招商√9签订项目正式租赁合同11办理进场手续12营运人员培训（提前30天）13试业√PAGE1233.项目拓展及可行性论证3.1项目拓展及可行性论证作业指引3.1.1项目拓展及论证关键活动分析项目阶段关键活动初步确定拓展目标组织预可研论证立项组织可研论证办理土地获取手续项目公司筹备/项目部人员确定决策人投资发展部总经理投资发展部总经理董事长投资发展部总经理董事长主责部门投资发展部投资发展部投资发展部投资发展部相关部门关键输入符合企业战略和经营目标的土地信息现场踏勘表；市场环境分析报告；楼盘调查表；项目可行性报告项目建议书/项目预可行性研究报告报批报建所需文件关键输出《项目拓展建议书》项目建议书/项目预可行性研究报告项目立项书项目可行性研究报告土地合同/建设用地规划许可证项目部人员任命书/项目公司注册支持流程相关作业指引①《土地信息基础研究作业指引》②《可行性研究报告编制作业指引》③《报批报建作业指引》《项目公司筹建作业指引》

3.1.2可行性研究报告编写作业指引可行性研究报告编写作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的规范新项目可行性研究报告的编写要求和各部门承担的职责。2.适用范围对意向地块进行调研后，编写《可行性研究报告》全过程。3.术语与定义3.1可行性研究：对影响新项目投资收益的相关因素进行分析、预测和求证，为投资决策提供依据。4.工作流程4.1可行性研究报告编写新项目《预可行性研究报告》经公司管理层审核后，如批准内部立项，则进入可行性研究阶段。4.1.1投资发展部编制《可行性研究计划》，各相关部门按要求完成配合工作；4.1.2投资发展部组织相关部门开展市场调研，并完成项目概况、市场分析和产品初步定位部分；4.1.3技术管理部根据产品初步定位构想及地块规划指标要求完成《规划控制要点》；4.1.4成本管理部根据《规划控制要点》，完成《新项目可行性研究测算表——成本部分》；4.1.5资金财务部根据各专业部门提供的资料，完成《新项目可行性研究测算表——经济指标部分》；4.1.6投资发展部完成《可行性研究报告》定稿，提交公司投资决策委员会审议。4.1.7如公司董事会审议提出意见修订，投资发展部组织相关部门进行综合修改后重新定稿。5.支持性文件无6.相关记录6.1《新项目可行性研究计划》6.2《项目可行性研究报告》

3.1.3土地信息基础研究作业指引土地信息基础研究作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的为规范土地信息的获取与基础研究，保证土地信息获取及基础研究的前置和效率，扩大公司在土地获取方面的选择面，提高土地获取的质量，特制定本指引。2.适用范围本程序适用于土地信息获取与基础研究过程。3.术语及定义3.1信息渠道：土地信息来源的信息通道。3.2信息调查：对土地信息进行核实，对涉及土地的相关指标进行调查。3.3意向土地：根据公司的《战略规划》、《城市地图》，筛选出符合公司发展需要的土地。3.4项目经营情况：已有项目的规模、产品、结算资源、城市布局等信息。4.职责4.1投资发展部4.1.1开拓土地信息来源渠道，关注房地产市场的政策及发展动向。4.1.2调查核实土地信息，并填报土地信息表。4.1.3根据《城市地图》《三年战略规划》《客户细分》编写《意向土地推介报告》。4.1.4土地储备状况分析报告。4.1.5现有项目分布图。4.1.6土地信息存档。4.2资金财务部4.2.1对公司已有项目的经营情况进行分析，提供现有项目的《土地储备状况及可计算资源情况表》，《在开发项目规模及产品类型分析》。4.3总裁4.3.1审批意向土地，并提出指导意见。5.工作程序5.1收集土地市场土地信息5.1.1拓展土地信息来源渠道。5.1.2获取信息。5.1.3土地信息调查。5.2信息分析5.2.1公司现有项目分析。5.2.2土地信息甄别（排除不可不具备操作条件的土地信息）。5.2.3意向土地推介（从城市地图、三年规划、项目布局型、现金流型、利润型、土地结构、经营型、主流产品等方面说明）。5.3审批5.3.1总裁对意向土地进行审批，并提出调整意见。5.4归档5.4.1对土地信息整理归档。6.支持性文件6.1《城市地图》6.2《三年战略规划》6.3《客户细分》7.相关记录7.1《土地信息表》7.2《在开发项目规模及产品类型分析》7.3《现有土地储备状况与可结算资源表》7.4《战略规划》7.5《意向土地推介报告》7.6《土地储备状况及可计算资源情况表》

3.1.4项目报批报建作业指引项目报批报建作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的科学有效地安排项目各阶段的报批报建工作，确保项目的正常开发经营。2.适用范围适用于公司开发项目各阶段的报批报建工作。3.流程说明3.1项目报批报建清单公司立项后，项目报批报建主导部门负责人组织相关部门编写项目报建计划及项目报批报建清单，参见《项目报批报建清单》3.2报批报建流程各类专项报批报建业务，由主办部门委托专人办理。承办人员负责了解政府部门的报批报建程序，制成专项报批报建流程图。3.3报批报建计划报批报建业务承办人员需根据项目开发总体计划安排，制订报批报建计划报项目负责人审批。3.3.1承办人员负责报批报建的政府部门公关联络和公司内部联络；3.3.2配合部门按计划要求准备相关资料，并提交主办人员；3.3.3承办人员按照政府主管部门的报批报建程序，递交报批报建资料。3.4报批报建跟踪在政府主管部门窗口收文后至取得批文前，报批报建业务承办人员应随时与政府经办人保持联系，了解办文进展或按对方要求进行配合工作，并在政府出文前向项目负责人及分子公司总经理汇报情况。3.5报批报建资料存档完成报批报建任务后，报批报建业务承办人员到政府指定时间和地点领取批文，正本需在两天内交总办档案室存档。经总办经理批准，可以复制发放若干副本保留到相关档案使用部门。4.支持性文件无5.相关记录5.1《报批报建清单》5.2《报批报建计划》

3.1.5项目公司筹建作业指引项目公司筹建作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

1.目的明确项目公司组建的组织职责和具体任务，并规范其操作要求。2.范围适用于所有项目公司组建的筹划管理。3.职责3.1集团-企管部3.1.1负责制定项目公司设立原则及其组织架构，并报总裁批准。3.2集团-总裁办3.2.1负责组织和协调集团和下属公司各部门完成项目公司的组建、报批和注册。3.3集团-人力资源部3.3.1负责根据项目公司组建要求，实施项目公司人力资源配置并调配相关人员。3.4集团-资金财务部3.4.1参与项目公司的组建，负责进行项目费用预算及编制财务报告。3.5总裁3.5.1负责确定项目公司组建计划并督导完成。3.6董事长3.6.1批准房地产新项目立项，授权成立项目公司和任命项目公司总经理。4.工作程序4.1房地产新项目通过可行性论证后，由集团总裁授权集团总裁办开始项目公司的组建筹备，并明确提出的项目公司组建计划，报董事长审批。4.1.1总裁办负责拟定项目公司操作程序、文件准备和报批流程并协调相关部门筹备项目公司成立；4.1.24.2董事长批准项目公司组建计划,并确定项目公司总经理的人选（或可由公司高层临时兼任）。4.2.1集团企管部拟定项目公司设定原则和管控模式，并报集团总裁批准后实施。4.3项目公司如需成立独立法人公司，总裁办负责协助项目公司总经理完成项目公司注册所需的各项文件准备工作和流程报批程序，包括以下文件：a）出资协议（出资人签名盖章）；b）出资公司关于对外投资的董事会决议--《项目公司股东会决议》（股东签名盖章）；c）出资公司的营业执照复印件；d）出资公司的企业法人身份证复印件；e）出资公司的上月财务三张报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；f）如有一方是自然人，要自然人的身份证复印件及职业状况说明书；g）新注册公司的场地租赁协议（双方签名盖章）；h）新注册公司的公司章程《项目公司章程》（全体股东签字盖章）；i）新注册公司法人代表的任职文件（股东会或董事会决议，全体股东或董事签字）；j）新注册公司法人代表的身份证复印件；k）新注册公司的董事、监事、经理聘任文件（股东会或董事会决议，全体股东董事签字）；l）新注册公司的董事、监事、经理身份证复印件；m）办理注册登记的代理人委托书（全体股东签名或盖章）；n）工商执照上登记的主营、兼营内容。4.4项目公司总经理在得到正式任命后，应明确提出项目公司的资源配置需求，包括动态的资源需求，经董事长审批后，集团人力资源部、资金财务部、总裁办及相关部门应及时按要求配置资源。4.5集团人力资源部负责根据项目公司组建要求，调配相关人员以实施人力资源配置，并安排项目公司成员熟悉项目要求和进行相应的专业培训。4.6项目公司组建完成后，各专业部门与项目有关的各种工作均应开始启动，如：项目前期报批报建、概念方案设计、目标成本初步确定、营销方案策划等。各专项工作应尽可能采用成立专业小组和项目经理制的方式推进相关工作，并服从项目总经理的统一安排和协调。5.支持性文件无6.相关表格及记录6.1《项目公司组建计划》6.2《项目公司总经理任命书》

3.1.6项目初评报告模板项目初评报告（模版）第一部分项目基本情况一、项目来源二、土地基本指标调整后土地位于盘龙江东侧，对面为公共绿地，北侧为盘龙中学（见附图）土地面积：亩折合：平方米容积率：建筑面积：平方米总地价：元楼面地价：平方米三、土地成本1．地价2．地价支付方式3．政策优惠4．附加条件第二部分项目合作方式一、项目转让的方式由于该项目属**建设项目，故可不必采用“招、挂、拍”的方式公开转让，而直接协议转让经营性用地。具体的转让方式为：目前，就项目合作开展了以下相关工作：二、我司介入该项目的流程为充分保障我司权益，最大限度的规避项目合作过程中可能产生的法律纠纷，经公司经营班子及法律顾问反复讨论，建议**项目合作的具体操作流程如下：三、主要合作条件按照公司董事会的要求，经与公司法律顾问及项目合作方多次讨论，现在项目相关合作协议中明确了以下合作条件：（详见附件：《协议书》、《借款合同》、《补充协议》、《出资额转让协议》）第三部分项目评估一、地产市场分析1.投资快速增长，供应量大幅上升。2.价格小幅上涨，需求继续增长。3.XX区住宅为**市民购房首选区域。4.XX区土地供应相对减少，土地价值迅速提高。5.**居民青睐中高层住宅。6.项目具升值潜力7.项目售价保守估计为元/平方米8.单价平方米左右的住宅市场接受程度最大。9.**市场消费者特别青睐品牌地产商开发的精品物业。二、经济效益测算1．售价及销售收入住宅售价：元/平方米商业售价：元/平方米销售收入总计：万元2．成本地价：万元建安成本及费用：万元销售费用：万元利息：万元税费：万元成本合计：万元3.回报毛利：万元纯利：万元实际投资回报率：经济效益测算情况详见附表。三、项目SWOT分析四、综合结论综合以上因素，我们认为该项目是可行的，建议按上述合作条件进行该项目的开发。请董事会审议以下事项：1．项目合作开发条件：2．相关合作协议文本：

3.1.7项目可行性研究模板项目可行性报告内容及格式模板一、前言随二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状宗地范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）治安情况空气状况噪声情况污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）周边景观风水情况近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他七、土地价格土第二部分：土地权属及法律及政策性风险分析一、合作方式及条件合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定二、土地法律性质评估（一）现状土地所有权归属土地使用权归属土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途三、取得土地使用权程序评估取得土地使用权的程序取得土地使用权需要的工作日取得商品房用地土地使用权所需条件取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）土地性质变更的程序和理由土地性质变更的政策支持或障碍土地性质变更需要的工作日五、政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：北京中关村建设停建所有区内住宅等。六、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。四、目标市场定位及产品定位市场定位目标人群特征/来源区域/行业特点产品建议第四部分：规划设计分析一、初步规划设计思路设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。第五部分：项目开发评价一、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。二、立即开发与作为土地储备优缺点分析三、工程计划：四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。第六部分：投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本前期工程费基础设施费建安工程费配套费用开发间接费直接建造成本小计营销费用管理费用总计二、税务分析营业税及附加所得税土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、经济效益分析经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率项目开发各期的利润体现经济指标2005年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率四、项目资金预测资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。资金回款计划：各期销售回款计划。资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：管理资源配置一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题一、主要指标测算预测直接建造成本（不包括地价）、售价投资收益分析（参考以下格式）：经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。根据需要，可增加如下测算：销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。二、竞争对手分析主要背景，控股股东情况总资产、净资产、净利润（每股利润）资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本操作水平，主要开发的项目参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。三、制定策略分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。四、资金筹措安排短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十部分：在新城市开发需要补充的内容一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。各行政区市场比较：（1）（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征客户的购买偏好、购买关注的要素重点楼盘描述二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、按照成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法：（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。（2）根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：成本估算表成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本说明一、土地获得价款1、政府地价及市政配套2、合作款项3、红线外市政配套4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费2、报批报建费3、三通一平费4、临时设施费三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门、窗工程4、公共部位精装修5、室内精装修6、室内水电气暖7、室内设备及安装8、室内智能化系统四、红线内市政工程费1、室外给排水系统2、室外采暖系统3、室外燃气系统4、室外高低压系统5、室外消防系统6、室外智能化系统五、园林环境费1、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品费4、道路广场建造5、围墙建造费6、室外照明费7、室外背景音乐8、室外零星工程六、公共配套设施费1、游泳池2、会所3、幼儿园4、学校5、儿童游乐设施6、商业设施7、其他七、开发间接费1、工程管理费2、营销费用3、资本化利息4、物业管理完善费合计说明：1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性3、现金流量预测表4、欲签定的意向书和合同文本5、新城市开发的市场调研报告

3.1.8可行性研究报告框架要求项目可行性研究报告的框架要求（一）项目可行性研究报告框架1.总论2.项目宏观环境研究3.项目区域环境研究4.项目开发条件分析5.项目开发的主要竞争楼盘和对手分析6.顾客需求调研7.项目目标市场的选择与市场定位8.项目开发方案策划9.进度安排10.投资与成本费用估算11.投资计划与筹资计划12.经营收益估算13.项目财务评价14.国民经济评价15.社会评价16.项目风险分析17.结论与建议18.附录（二）可行性研究报告编制依据和要求1.项目建议书（初步可行性研究报告）及其批复文件；国家和地方的经济和社会发展规划；行业部门发展规划，城市发展战略执行规划、区域规划、城市土地利用规划等；2.国家有关法律、法规、政策；3.有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；4.合作项目各方签定的协议书或意向书；5.其它有关资料（三）信息资料采集与应用的要求1.充足性2.可靠性3.时效性（四）可行性研究报告的深度要求1.报告应能充分反映项目可行性研究的成果，内容齐全，数据准确，论据充分，满足决策者定方案、定项目的要求。2.报告的重大技术、经济方案，应有两个以上方案的比选。3.报告中确定的主要工程技术数据，应满足项目初步设计的要求。4.报告中的融资方案，应能满足银行等金融部门的信贷决策的需要。5.报告中应反映在可行性研究过程中出现的某些方案的重大分歧，及未被采纳的理由，以供投资权衡利弊进行决策。6.报告应附有评估、决策（审批）所必须的合同、协议、意向书、政府批件等。3.2项目拓展及可行性论证表格3.2.1项目可行性经济测算—成本部分填表指引1、本表由一线公司成本管理部、项目策划部负责填报；其中基本规划、建造标准等表需工程管理部协助填写；2、成本测算表分四部分：土地及前期费用、主体建造成本、园区建造成本、开发及期间费用3、先确定土地成本，并根据土地状况，要求工程及设计部门确定基本规划和建造标准；4、分类填列政府收费、增容等报批报建费用项目；5、开发前期费用费中“报批报建费”从“附-报批报建”表引入；6、建安费用应分住宅类型估算，不同类型的估价指标应有充分的参考依据；7、期间费用由财务部配合确定；8、各表中三级成本子项目可自行增加，并尽可能详细准确。9、成本汇总表自动从各表取数；10、商业成本计入住宅成本计算，地下室不可售或成本超过所售收入部分计入配套资产摊销；11、表中“类型”指别墅、TOWNHOUSE、多层、小高层、高层等建筑产品，测算时应将其替代；12、成本测算子项目无法拆分工程量和单价或工程量难以确定的，可直接填总价，但应说明测算依据。13、成本测算表是经济指标测算的基础，是新项目经济测评的重点之一，请各公司成本部、项目发展部尽量准确填报；该表可不作为可行性研究报告附件，但应以电子文档形式连同财务测算部分在新项目发展小组实地调研前两天发送总部财务部。14、请提供如下测算参考资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目成本及成本变更情况、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。

成本估算汇总表序号成本项目总成本（万元）可售面积单位成本合计类型1类型2类型3平均类型1类型2类型3建筑面积可售面积一土地获得价款1政府地价及相关费用2合作款项3红线外市政设施4拆迁补偿费合计二开发前期准备费1勘察设计费2报批报建增容费3三通一平费4临时设施费合计三主体建筑工程费1基础工程2结构及粗装修工程3门窗工程4公共部位装修5室内装修合计四主体安装工程费1室内水暖气电管线设备2室内设备及安装费3室内智能化系统费合计五社区管网工程费1室外给排水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外高低压系统5室外消防系统6室外智能化系统7其他合计六园林环境费1环境设计费2绿化建设费3建筑小品4道路广场建造费5围墙建造费6室外照明7室外零星工程8其他合计七配套设施费1会所2幼儿园3学校4游泳池5球场6地下室7其他合计八开发间接费1工程管理费2资本化利息3营销费用4物业完善费5不可预见费合计开发成本九期间费用1管理费用2销售费用3财务费用合计项目总投资

规划要点总占地面积建筑用地（净地）绿化率%总建筑面积规划容积率建筑密度%计容积率建筑面积不计容积率建筑面积产品组合占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例平均每户面积总户数住宅类型1类型2类型3类型4类型5小计公建商业网点地上车库地下车位幼儿园配套用房会所物业用房学校其它用房合计

地价及前期费用单位成本：元/m2金额单位：万元序号成本项目估算基础计量单位工程量单价（元）合价(万元)工程量及单价说明成本分摊成本分摊说明核对类型1类型2类型3例拆迁补偿费应拆迁户数户10050,000500平均5万元/户一土地成本1◆土地出让金◆土地使用费◆市政配套费◆政府收益金◆应交契税◆其他小计2合作款项3红线外市政设施费4拆迁补偿费小计二开发前期准备费1勘察设计费◆座标放线收费◆规划红线定位费◆勘察费占地面积◆房屋测丈费建筑面积◆建筑研究用房小计2报批报建费见“附-报批报建”表3三通一平费◆临时道路◆临时用电◆临时用水◆场地平整占地面积小计4临时设施费◆临时围墙◆临时办公室◆临时场地占用费◆临时围板小计合计

报批报建收费项目序号费用名称计费基础计费单位计费量单价费用总额收费单位收费依据例市政配套费建筑面积万平方米81601280建委建字[1998]58号一政府收费◆人防易地建设费◆公共消防设施配套费◆临时建设项目综合开发费◆城市生活垃圾服务费◆白蚁防治费◆卫生防疫审查费◆建设项目资金审计费◆墙体改造费◆工程图纸审查费及其他◆合同管理费◆建设项目环境影响评价费◆噪音防治费◆排污水费◆城市综合开发行业管理费◆电表押金◆二次供水设施建设移交费◆水利建设基金◆小计二增容费◆供水设施补偿费◆供电贴费◆煤气增容费◆小计合计

主体建造成本（类型1）序号成本项目估算基础计量单位工程量单价（元）合价(万元)工程量说明单价说明例基础（预制桩）预制桩体积万M318008000.5M3/M2基础面积，基础面积2C25钢筋混凝土预制桩800元/M3三主体建筑工程费1基础工程费◆土方工程◆基础◆◆小计2结构及粗装修工程◆混凝土柱建筑面积◆混凝土梁建筑面积◆混凝土楼面板建筑面积◆砌体工程建筑面积◆脚手架工程建筑面积◆屋面建筑面积◆楼地面建筑面积◆小计3门窗工程◆门◆窗◆小计4公共部位装修◆外墙建筑面积◆楼梯建筑面积◆小计5室内装修◆内墙◆楼地面◆天棚◆阳台◆厨房◆卫生间◆小计合计四主体安装工程费1室内水暖气电管线设备◆室内给排水系统◆室内采暖系统◆室内燃气系统◆室内电气系统◆小计2室内设备及安装费◆空调及安装◆电梯及安装◆发电机及其安装费◆高低压配电及其安装费◆消防通风及其安装费◆背景音乐及其安装费◆小计3室内智能化系统费◆保安监控及停车管理费用◆电信网络费用◆卫星电视费用◆三表远传费用◆家居智能化费用◆小计合计

主体建造成本（类型2）序号成本项目估算基础计量单位工程量单价（元）合价(万元)工程量说明单价说明例基础（预制桩）预制桩体积万M318008000.5M3/M2基础面积，基础面积2C25钢筋混凝土预制桩800元/M3三主体建筑工程费1基础工程费◆土方工程◆基础◆◆小计2结构及粗装修工程◆混凝土柱建筑面积◆混凝土梁建筑面积◆混凝土楼面板建筑面积◆砌体工程建筑面积◆脚手架工程建筑面积◆屋面建筑面积◆楼地面建筑面积◆小计3门窗工程◆门◆窗◆小计4公共部位装修◆外墙建筑面积◆楼梯建筑面积◆小计5室内装修◆内墙◆楼地面◆天棚◆阳台◆厨房◆卫生间◆小计合计四主体安装工程费1室内水暖气电管线设备◆室内给排水系统◆室内采暖系统◆室内燃气系统◆室内电气系统◆小计2室内设备及安装费◆空调及安装◆电梯及安装◆发电机及其安装费◆◆消防通风及其安装费◆背景音乐及其安装费◆小计3室内智能化系统费◆保安监控及停车管理费用◆电信网络费用◆卫星电视费用◆三表远传费用◆家居智能化费用◆小计合计

主体建造成本（类型3）序号成本项目估算基础计量单位工程量单价（元）合价(万元)工程量说明单价说明例基础（预制桩）预制桩体积万M318008000.5M3/M2基础面积，基础面积2C25钢筋混凝土预制桩800元/M3三主体建筑工程费1基础工程费◆土方工程◆基础◆◆小计2结构及粗装修工程◆混凝土柱建筑面积◆混凝土梁建筑面积◆混凝土楼面板建筑面积◆砌体工程建筑面积◆脚手架工程建筑面积◆屋面建筑面积◆楼地面建筑面积◆小计3门窗工程◆门◆窗◆小计4公共部位装修◆外墙建筑面积◆楼梯建筑面积◆小计5室内装修◆内墙◆楼地面◆天棚◆阳台◆厨房◆卫生间◆小计合计四主体安装工程费1室内水暖气电管线设备◆室内给排水系统◆室内采暖系统◆室内燃气系统◆室内电气系统◆小计2室内设备及安装费◆空调及安装◆电梯及安装◆发电机及其安装费◆高低压配电及其安装费◆消防通风及其安装费◆背景音乐及其安装费◆小计3室内智能化系统费◆保安监控及停车管理费用◆电信网络费用◆卫星电视费用◆三表远传费用◆家居智能化费用◆小计合计建造标准建筑类别类型1类型2类型3类型4举例层数/层高7层/3.2M结构类型框架土建部分地基处理强夯等基础C20钢筋混凝土桩承台、砖基础外墙加气混凝土砌块墙，页岩标砖内墙加气混凝土砌块墙，1/2砖柱C25钢筋混凝土矩形柱、400*600梁C25钢筋混凝土单梁板C25钢筋混凝土有梁板、C30预应力钢筋混凝土空心板地面混凝土垫层楼面水泥砂浆屋面水泥砂浆平面、水泥珍珠岩保温层、石油沥青油毡防水、混凝土板架空隔热层门窗木镶板门、铝合金推拉窗外墙装饰外贴马赛克内墙装饰混合砂浆、仿瓷涂料厨卫装饰地面砖、抽水坐厕安装部分给排水消防电气采暖燃气空调智能化电梯

园区建造成本序号成本项目估算基础计量单位工程量单价合价(万元)工程量及单价说明成本分摊成本分摊说明核对类型1类型2类型3五社区管网工程费1室外给排水系统◆自来水系统◆雨污水系统◆直饮水系统◆热水系统◆小计2室外采暖系统◆管道系统◆热交换站◆锅炉房