业主大会议事规则

业主大会议事规则（示范文本）第一章总则第一条（制订依据与目的）本规则根据国家相关法律、物业管理法规、政策的规定，结合本物业管理区域的情况，就业主大会的议事形式、内容、程序、业主委员会的组成和委员任期等事项，作出约定，全体业主共同遵守。第二条（业主大会的组成）业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，于年月日的首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会名称：。业主大会设立的业主委员会为执行机构。业主委员会办公地址：。本区域因分期建设，在业主大会成立后成为本区域的业主，自动成为业主大会的成员，并应遵守业主大会审议决定的本规则和《业主公约》、以及业主大会和业主委员会作出的有关决定；其业主委员会委员的增补按本规则相关约定执行。第三条（业主大会宗旨）本区域业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建良好、有序、和谐的居住和工作环境。第二章物业管理区域第四条（物业管理区域基本情况）（一）四至（另附图）东至：南至：西至：北至：（二）主要物业类型:（多层住宅、高层住宅、独立式住宅、办公楼、工业厂房、其他物业）（三）物业概况：占地面积：平方米，房屋总建筑面积：平方米，其中住宅房屋平方米，计套（户），非住宅房屋平方米，计套；住宅房屋占%，非住宅房屋占%。共用部位：共用设施：共用设备：其他：第三章业主大会第五条（议事内容）（一）修改业主公约和本规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业。（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）审议决定或修改物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，包括房屋定期维修制度，设施设备管理规定，绿化环境卫生管理规定，住宅装修管理规定，车辆停放与交通秩序协管规定，消防与治安协管规定；物业服务费用分摊及交缴规定；业主大会和业主委员会工作经费分摊、交缴及管理使用办法等。（六）决定物业共用部位、共用设施设备使用与收益分配方案。（七）听取和审议业主委员会工作报告，改变和撤销业主委员会不适当的决定。（八）监督物业共用部位、共用设施设备的使用与维护，督促业主、使用遵守业主公约。（九）设立业主大会和业主委员会工作经费后，审议业主委员会年度财务预算方案、决算报告等。（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项；其他：第六条（业主大会会议形式）业主大会选择下列第形式召开会议：（一）集体讨论的形式；（二）书面征求意见的形式。第七条（集体讨论议事的形式）采取集体讨论形式议事的，选择以下第种形式：（一）由业主直接出席业主大会会议；（二）由业主按（幢、单元、楼层）推选业主代表参加会议。第八条（业主代表的职责）业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，凡需投票表决的，应将本（幢、单元、楼层）内的业主的具体意见（同意、反对或弃权）经业主本人签字后，向业主大会会议如实反映。第九条（业主大会会议的召开时间）业主大会会议分为定期会议和临时会议，选择下列召开业主大会。（一）业主大会每年召开一次会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；（二）不定期召开业主大会会议；有下列情形之一的，业主委员会组织召开临时会议：1、20%以上业主提议的；2、发生涉及全体业主共同利益事项、重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3、其他应当召开业主大会临时会议的，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。第十条（议事决定方式）业主大会会议议事方式分为普通多数决定方式和特别多数决定方式：（一）普通多数决定方式：应物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；作出的决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；（二）特别多数决定方式：作出制定和修改《业主大会议事规则》、《业主公约》、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。第十一条（业主大会会议的程序）（一）作好会议召开前准备工作业主委员会（或筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定选票或征求意见表、核实业主等情况。告知区（县）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会，并请派代表参加指导监督。（二）发布会议公告或通告业主大会召开会议的15日前，由业主委员会（或筹备组）将确定的业主大会会议召开的时间、地点、形式和提交大会审议的《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；业主在会议上的投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；以及须大会审议的内容，以书面形式在物业管理区域内明显位置张贴公告或以其他方式通知。（三）需要投票表决，选择以下形式：1、召开业主大会会议，会场设投票箱，由业主按时到会行使表决权，经业主委员会（或筹备组）统计汇总，公布表决结果。2、在物业管理区域内设投票箱，由业主委员会（或筹备组）组织人员逐户发放或邮寄、传真选票，业主按规定日期自行将表决票投入投票箱或反馈选票，经业主委员会（或筹备组）统计汇总，公布表决结果。3、由业主委员会（或筹备组）组织人员逐户（套）发放选票或邮寄、传真选票，并回收选票，经业主委员会（或筹备组）统计汇总，公布表决结果。4、。业主大会会议经与业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等，不能确定当选人数时，对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。业主委员会选举时，经与会业主半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，及时就不足的名额另行选举。已公开通知或送达的选票或书面征求意见单，业主在规定时间内不书面反馈意见，或不按规定提出同意、反对或弃权意见的，视为（同意、反对、弃权）。（四）召开业主大会会议业主大会会议由业主委员会（或筹备组）主持；业主委员会（或筹备组）应向大会作工作报告以及大会审议内容的说明。需要业主大会会议投票表决的，会场设置投票箱，并粘贴封条；并对开箱投票活动公开接受监督。业主大会表决票应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，同意、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人或代理人签名等内容。（五）回收统计意见业主委员会（或筹备组）根据上述（三）的选择，回收业主选票或书面意见，并进行同意或汇总。投票或选票回收结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票（或书面公告）结果，并由唱票和监票人作出记录。业主委员会（或筹备组）做好业主大会会议书面记录并存档。（六）公告大会议事决定业主委员会（或筹备组）在会议上，根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在会议现场或物业管理区域内明显位置公告，接受业主的查询和监督。第十二条（业主投票权的确定）房屋所有权人为业主。业主投票权的确认，以房屋所有权证记载的权利人为准；房屋已出售并交付使用但尚位领取房屋所有权证的，在市房产管理局登记备案的房屋销（预）售合同中的购房人可以视作业主；夫妻在婚姻关系存续期间所得的共有房屋为共有财产。房屋产权的权利人共有的，确定一人代表共有人参加业主大会会议；建设单位房屋已预（销）售备案登记，未出售部分的可按所占比例参加业主大会。第十三条（票权计算单位）票权计算单位按下列第方式：1、按建筑面积计算投票单位，每平方米为一票，余数按四舍五入计算；本区域共票。2、按房屋单元门牌内专有套（户）计算投票单位，每套（户）一票；本区域共票。3、住宅按专有套（户）计算票权单位，每套（户）一票，本区域住宅共票；非住宅按建筑面积计算投票单位，非住宅总建筑面积平方米，按区域内住宅的/套（户）均平方米为标准，每平方米为一票，余数按四舍五入计算，本区域非住宅共票。本区域共票。4、本区域共票。第十四条（业主、业主委员会委员的代理）业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：（一）应具有完全民事行为能力，并就业主大会会议审议或表决内容书面表明意见，委托代理人参加业主大会会议；代理人只能在业主委托代理的权限内行使代理权；业主应优先委托本物业管理区域内的其他业主或承租人作为代理人；不具有或不完全具有完全民事行为能力的业主，由法定监护人行使代理权。业主委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为还应符合下列约定：（1）（2）（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议的，还应符合下列约定：（1）（2）（三）业主委员会委员因故不能参加业主委员会会议的，可以书面委托其他委员行使代理权，但业主委员会委员行使代理权的人数，不能超过应到会人数的%；需要作出审议决定的事项，应书面表明态度；还应符合下列约定：（1）（2）第十五条（提议再次召开业主大会会议的限制）业主大会对提议案已经作出审议决定的，业主在时间内不得再以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第四章业主委员会第十六条（业主委员会当选条件）（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。（二）遵守国家法律、法规，维护业主的合法权益。（三）遵守本规则、业主公约，履行业主缴纳物业管理费等义务。（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁。（五）具有一定组织能力。（六）具备必要工作时间。业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；当选应经与会业主所持投票权1/2以上通过。第十七条（业主委员会职责）业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况。（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，或与解聘的物业管理企业终止物业服务合同，办理交接手续；（三）拟定业主公约、本规则修改方案；（四）拟定专项维修资金的使用、续筹方案，依照有关政策并经业主大会授权，负责物业专项维修资金的筹集；（五）拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收益分配方案；（六）设立业主大会和业主委员会工作经费后，拟定业主委员会的年度财务预算方案、决算报告；（七）会同物业管理企业拟定物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案；拟定物业服务费用分摊及交缴规定的方案，业主大会和业主委员会工作经费分摊、交缴及管理使用办法的方案；（八）监督《业主公约》的实施，对违反《业主公约》的行为进行处理；（九）督促逾期不交纳物业服务费用的业主限期交纳；（十）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，并配合解决管理服务中的重大问题；（十一）协调业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷；（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；（十三）。第十八条（业主委员会组成和任期）业主委员会成员为单数，共名，其中住宅部分名，非住宅部分名；物业管理区域分期建设交付使用后选举增补住宅部分名，非住宅部分名。业主委员会由名委员组成，设主任1名，副主任名。第十九条（业主委员会会议）业主委员会会议按下列规则召开：（一）经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的，及时召开业主委员会会议；（二）会议由业主委员会主任或其委托的副主任负责召集；（三）委员因故不能参加会议的，提前日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议；（四）业主委员会会议召集人提前日将会议通知及有关材料送达每位委员；（五）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；（六）会议须有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会作出的决定，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。第二十条（业主委员会任期换届）业主委员会每届任期3年，委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。任期届满2个月前，召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。第二十一条（业主委员会保管物品的移交）原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第二十三条（业主委员会委员任期内变更）经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。第二十三条（业主委员会委员的增补）因分期建设交付使用，或业主委员会委员缺额人数超过委员总数的%，在月内召开业主大会，完成业主委员会委员的补选工作。第二十四条（业主委员会委员的资格终止）业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有法定犯罪行为的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第二十五条（印章的使用保管）业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，由业主大会作出决定；处理业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，由业主大会作出决定；处理内部公共事物需使用业主委员会印章，由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。第二十六条（档案资料管理）由业主委员会建立业主大会档案资料管理制度。并指定专人建立和管理下列档案：（一）各类会议记录、纪要；（二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；（三）首次