2024年房地产行业分析报告

2024年房地产行业分析报告第一部分行业分析一、房地产行业发展现状自国发[2024]23号文起，我国房地产市场正式走向住房货币化市场之路。房地产关系国计民生的基本需求、涉及面广,历来是国家宏观调控的重点2024年5月开始的这一轮房地产调控时间最长，力度最大2024年中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，房地产调控力度仍然不减。全国土地购置面积和商品房销售面积急剧下降，2024年1-9月份全国土地购置面积同比下降16.5%，商品房销售面积同比下降4.0%。全国房地产开发景气指数为94.39，自2024年11月份以来持续低于景气临界点100。但房地产价格仍然偏高，2024年11月份全国70个大中城市中商品住宅价格环比上涨的城市有53个，房地产形势仍然严峻。房地产企业资金压力加大，部分企业面临潜在的资金链断裂风险。2024年二季度房地产上市公司存货14044.7亿元，较年初增长7.65%；平均资产负债率上升至73.38%，较去年底上升1.28个百分点。另一方面，城镇化每年将有2024万人进城，城镇化建设将使中国房地产市场的保持较为强劲的刚性需求。总之，房地产市场仍然具有很大不确定性，房地产贷款风险监管也是监管部门明年的工作重点之一。（一）房地产开发投资增速持续回落2024年全年，房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3%个百分点。2024年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。（二）新开工面积下降2024年1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米，同比增长14.0%，增速比1-8月份回落1.6个百分点；其中，住宅施工面积393777万平方米，增长11.5%。房屋新开工面积135014万平方米，下降8.6%，降幅比1-8月份扩大1.8个百分点；其中，住宅新开工面积99668万平方米，下降12.9%。房屋竣工面积50567万平方米，增长16.4%，增速回落3.8个百分点；其中，住宅竣工面积40609万平方米，增长16.5%。面积：亿平方米表2年份新开工面积增速施工面积增速竣工面积增速2024年9.82.30%27.416.00%5.9-3.50%2024年11.5412.50%31.9612.80%7.025.50%2024年16.3840.70%40.5526.60%7.62.70%2024年19.0116.20%50.825.30%8.9213.30%2024年Q313.515.40%52.5414.00%5.0616.40%（三）土地购置面积下降2024年全年，房地产开发企业土地购置面积为40972.95万平方米，与2024年基本持平，同比增长2.6%，土地增速开始回落较为明显。2024年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；土地成交价款5309亿元，下降11.0%，降幅扩大3.4个百分点。（四）土地成交均价下降2024上半年，全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米，同比下跌12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1134元/平方米，同比下跌3%。总体来说，均价仍低于去年同期水平。上半年全国溢价率水平始终在低位徘徊，直至6月多个重点城市出现久违高溢价率地块，成为住宅类用地溢价率最高的单月。1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。上半年，全国住宅类用地单月溢价率均低于去年同期。2024年上半年，土地购置面积和土地成交均价均出现下跌的主要原因：（1）房地产开发商看淡后市或因资金紧张，拿地意愿下降；（2）地方政府财政对土地出让收入依赖度较高，政府希望高价出让土地增加地方财政收入，推地速度下降。图5：2024年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价（五）商品房销售面积和销售额双双回落，库存压力加大2024年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。2024年1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。2024年1-9月份，东部地区商品房销售面积33722万平方米，同比下降2.3%，降幅比1-8月份缩小0.3个百分点；销售额24598亿元，增长3.1%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积17248万平方米，下降2.1%，降幅缩小0.3个百分点；销售额7657亿元，增长6.0%，增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积17472万平方米，下降8.8%，降幅扩大0.6个百分点；销售额8098亿元，下降1.6%，降幅扩大0.7个百分点。2024年9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。（六）2024年9月70个大中城市房价走势1、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况（1）2024年9月，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。（2）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个，上涨的城市有12个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比8月份回落的城市有5个。2、二手住宅价格变动情况（1）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有17个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。（2）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有1个，上涨的城市有13个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过3.5%，涨幅比8月份回落的城市有6个。（七）2024年9月末金融机构房地产贷款情况中国人民银行公布数据显示，截至2024年9月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.74万亿元，同比增长12.2%，增速比上季度末高1.9个百分点；前三季度增加9821亿元，同比少增102亿元，前三季度增量占同期各项贷款增量的15.4%，比1－8月占比高1.3个百分点。

2024年9月末，地产开发贷款余额8461亿元，同比增长7.3%，增速比上季度末高6.5个百分点。房产开发贷款余额2.96万亿元，同比增长12.1%，增速比上季度末高0.8个百分点。个人购房贷款余额7.8万亿元，同比增长12.6%，增速比上季度末高1.6个百分点；前三季度增加6728亿元，同比少增850亿元。（八）房地产开发景气指数2024年9月，全国房地产开发景气指数为94.39(低于2024年低点94.74)，比上月回落0.25个点，比去年同期低6.02点。该指数自去年11月份以来持续低于景气临界点100，不过5月份以来下滑程度明显放缓。图8：国房景气指数（九）房地产区域市场情况1、区域房地产投资增幅回落，其中中部地区房地产投资回落更为明显2024年1-9月份，东部地区房地产开发投资29173亿元，同比增长14.5%，增速比1-8月份回落0.4个百分点；中部地区房地产开发投资10944亿元，增长16.2%，增速回落0.7个百分点；西部地区房地产开发投资10929亿元，增长17.1%，增速提高0.8个百分点。图9：东中西部地区房地产开发投资总量及增速2、部分城市房地产市场情况2024年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2024年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。2024年6月十大城市新建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%。表32024年6月主要大中城市新建商品住宅价格指数表城市商品房销售面积（万平方米）成交量同比环比价格指数同比价格指数北京620.911.9%100.398.7深圳153.414.1%99.997.5上海793.66－8.8%100.298.1广州434.91－0.95%100.298.4重庆1868.94－2.%10098.1成都12080.39%10098.7武汉629.1838.7%100.199南京29554.45%100.396.9杭州335.4264.6%100.690.2天津358.86-21.82%10098.8西安486.22-18.24%100.299.8从上表可知，各城市房地产区域特征明显，各城市商品房成交量和价格走势不一致。（十）国家宏观调控对房地产价格的影响2024年以来全国平均房价如下表：2024年宏观调控实施期间，全国房地产市场表现为房价下降和销售成交低迷。2024年初经济刺激政策出台后，房价出现井喷式上涨，销售成交活跃。2024年4月国家再次推出房地产调控政策，要求遏制房价快速上涨，房价增速开始放缓，销售成交有所下降，但全国平均房价与前期相比仍有小幅上涨。（十一）房地产销售成交低迷的原因1、高房价超出普通居民收入水平承受能力对既有的城镇住房困难居民家庭而言，当前高房价已超出其收入储蓄承受能力，购房需求难以形成有效需求。同时，高房价也导致投资投机性需求的保值风险越来越大，投资投机性需求进退难舍。2、市场观望情绪和房价下降预期影响销售成交地方政府、开发商、购房者多方博弈，目前地价略有下降，地方政府对土地财政依赖度较高，不愿意在市场低位增加土地供应；开发商受政策调整不确定因素和资金链影响，对新增土地购置持谨慎态度；购房者对房价下降预期强烈，消费型需求谨慎观望。二、房地产行业内主要企业分析（一）行业整合加快，集中度提升2024年，中国房地产百强企业实现销售总额16583亿元，销售面积16679万平方米，同比分别增长17.5%和11.2%。从销售额看，百强企业2024年的市场份额上升至28.1%，较上年提高1.2个百分点，销售面积市场份额则上升至15.2%，提高0.8个百分点。随着房地产宏观调控进一步深入，房地产行业竞争激烈，房地产企业并购重组加快，行业集中度提升。2024年和2024年上半年房地产企业销售前二十名如下：表42024年2024年上半年排名公司名称销售金额(亿元)排名公司名称销售金额(亿元)1万科集团12101万科地产610.02恒大集团8082中海地产543.03绿地集团7763保利地产493.14保利地产7324绿地集团450.05中海地产7205恒大地产380.06万达集团5606万达集团365.07碧桂园4307世茂房地产225.28龙湖集团3818华润置地206.09华润置地3669绿城中国178.510世茂房地产31510龙湖地产174.011雅居乐31011碧桂园163.012绿城中国30012富力地产147.113金地集团29013雅居乐140.014富力地产28714金地集团133.015远洋地产26515融创中国125.016中信地产25516招商地产120.317招商地产21017远洋地产110.018融创中国19318中信地产84.019融侨集团18519保利香港82.020华侨城18020宏立城78.9数据显示，2024年上半年全国TOP10企业市场份额达到16.17%，较2024年上半年的13.51%增加了2.66个百分点，而TOP20企业市场份额变化情况与TOP10如出一辙，表明企业在集中度上逐渐增强。标杆企业优势仍然非常明显，产生强者更强的现象，龙头企业销售表现优于一般企业，企业集中度持续上升。（二）资产负债率较高，长短期偿债能力减弱受楼市调控影响，房地产上市公司仍然处于较高的负债水平，而去化周期变长，资金回笼速度变缓，使企业面临较大的偿债压力。2024年二季度房地产上市公司平均资产负债率上升至73.38%，较去年底又上升1.28个百分点。从增长趋势看房地产行业整体负债增长速度较快。表52024年2024年2024年2024年2024二季度资产负债率63.62%65.34%70.51%72.10%73.38%2024年二季度，房地产上市公司的平均流动比率为1.64，较去年同期降低0.1；速动比率0.43，较去年同期降低0.06，流动比与速动比为自2024年以来的历史最低值，房地产企业的短期偿债能力有所降低。图11（三）销售收入增长有所回升,毛利率有所下降在层层递进的房地产宏观调控政策影响下，2024年局部地区房地产市场波动明显，上市房地产企业表现差异明显。一方面，不少上市房地产企业积极应对市场变化，取得了骄人的成绩，市场占有率明显提升。另一方面，不少上市房地产企业受调控政策影响，经营绩效相对而言不尽如人意。其中，测评范围内近三成共计51家企业营业收入有所下降，营业利润下滑的企业更达到61家。2024年所有房地产上市企业房地产业务收入均值为55.91亿元，比2024年微涨2.49%，涨幅较2024年减少了56个百分点，主营业收入增长率均值为28.61%，营业利润、净资产均值分别为15.55亿元和80.67亿元，营业利润增长率均值、净资产增长率均值分别为19.35%和20.81%，其中营业利润增长率均值比2024年减少了50个百分点。2024年上半年149家房地产上市公司实现总营业收入1934.96亿元,同比增长17.82%；利润总额393.121亿元,同比增长9.87%,房地产上市公司销售同比增长率在去年增长出现新低后又开始回升。上半年平均销售毛利率28.42%,,较去年同期下降8.56个百分点。房地产上市公司净利润增长分化在加大。近年来房地产行业利润率有所下降，住宅产品回归居住属性的趋势已经确立，随着市场深度调整的步伐逐渐深入，未来单个项目上的暴利时代不再，依赖于土地红利、人口红利的粗放发展模式，将逐渐被品牌竞争、产品竞争、战略竞争的企业核心竞争能力竞争模式所替代。（四）库存压力增大，去化周期拉长，现金流趋紧受调控政策影响，销售成交下滑，上市房企存货普遍急剧增加，去化周期拉长，周转速度下降，资金链压力明显增大。根据沪深房地产上市公司2024年中报数据，存货合计14044.7亿元，占总资产的比重达65%，存货较2024年年末增长7.65%；2024年末存货合计1.3万亿元，较2024年末增长34.7%。2024年存货周转率均值0.72，2024年存货周转率均值为0.28，同比下降60.83%；存货周转周期明显拉长。2024年上半年房地产上市公司的存货周转率为0.18，虽然二季度出现一定成交增长，去库存化问题依旧突出在调控形势下，销售下滑对房地产上市公司现金流影响较大。目前近70%的房地产上市公司经营现金流为负值，行业整体运行风险加速累积。房地产上市公司2024年度经营活动净现金流合计为-636亿元、单户平均为-4.56亿元；2024年上半年，房地产上市公司经营活动净现金流合计为132.7亿元、单户平均为0.95亿元，表明2024年二季度销售成交增加对现金流紧张情况略有缓解。（五）融资渠道普遍从紧，企业多方应对资金紧张近几年银行房地产信贷显著收紧。除银行信贷外，上市渠道依然困难重重，A股房地产IPO全面暂停。虽有金隅股份、新华联置地等借壳成功，但并不代表证监会对房企借壳重新放开。前几年房地产信托规模不断扩大，2024年信托监管力度加强后，房地产信托规模增速才有所减缓。此外，内地房地产商在境外融资的通路也遭封堵。房地产上市企业资金风险受到社会各界的普遍关注，而房地产企业频频通过项目股权转让回笼资金极大地验证了企业资金链高度紧张的现状。三、房地产行业发展前景及主要风险分析2024年抑制房地产投机投资等不合理需求政策仍将持续，房地产存在两难选择，市场走势存在高度的不确定性。一方面，刚性需求始终存在，但房价水平较高、相对较低的收入水平难以形成有效需求。另一方面，政府大规模低价供应土地意愿减弱。预计房价继续大幅下降的可能性较小，但行业的集中度将有所提高，实力偏弱的开发商和开发项目将被淘汰或兼并。房地产行业主要风险如下：（一）宏观经济和政策风险2024年开始，中央相继出台多项房地产调控政策。2024年中央经济宏观政策思路为“稳中求进”，保增长成为首要任务。从宏观政策的变化可以看出，目前国内经济的增长面临的挑战较大，经济波动风险积聚。但在保增长的要求下，货币政策略有微调，存在放松迹象。2024年，预计GDP增速和投资增速在2024年下滑后将趋于平稳，进出口形势依然不容乐观，消费增长尚需政策引导，国内经济趋势仍具有不确定性。货币政策将延续2024年微调趋势，但由于货币政策的调整需要有连贯性，不会大起大落，货币政策的微调会逐步实施，对房地产企业的影响很难立即显现，因此宏观经济和货币政策风险依然存在。此外，本轮房地产市场的调控，政府的力度和决心不同于以往，虽然目前国家房地产调控的目标已逐步显现，但仍存在政府继续政策调控，从而导致房地产投资增速在中短期内放缓的可能性。而且，房产税改革已渐行渐近，至2024年房产税首批试点将满2年，届时扩大房产税试点城市范围的可能性将提高，税收政策风险将加大。（二）市场风险自2024年开始的“史上最严厉”的房地产调控重压之下，房地产行业的成交量大幅萎缩，自2024年5月起全国十大龙头房企库存逐月攀升，直到2024年3月，上升趋势才受到抑制。至2024年6月底，龙头房企库存消化时间虽然较年初峰值出现下滑，但仍高达10个月左右，因此预计2024年总体市场仍呈现供过于求的局面。近期部分城市房产成交量有所回暖，但其持续性仍待观察，且市场上大量的库存房将成为未来房价上涨的压力。一方面房地产行业内企业面临更加激烈的行业竞争，另一方面项目产品利润空间缩小，对房地产企业的经营产生了一定的负面影响。（三）企业经营风险在房地产调控政策下，房地产企业的项目销售普遍不及预期，房地产企业库存压力加大，资金回笼速度变慢，且预期的盈利空间难以实现，从而导致房地产资金减少，部分房地产企业产生资金链断裂风险。（四）对国家金融安全的影响经过两年多的政策调控尤其“三限”（限购、限贷、限外）政策，我国房地产市场土地成交价格下降、商品房销售成交下滑、部分项目降价促销。由于房地产贷款以土地和在建工程抵押方式占比较高，一旦资产价格下行而致真实杠杆率上升，房价下跌带动的地价下跌将使银行面临包括抵押资产减值和未来潜在损失，银行的不良资产率可能上升，房地产下跌会给国家金融安全带来系统性风险。第二部分我行授信情况分析一、我行房地产贷款整体情况经过几年相对较快增长，我行房地产贷款占比已接近同业平均水平，房地产贷款已成为第三大行业，对全行信贷资产安全至关重要。2024年9月末，我行对公房地产贷款余额为1221.8亿元，占全行贷款余额的8.58%。房地产贷款比年初增加128亿元，增量仍控制在190亿元的全年计划之内。同时，与房地产相关的业务（包括房地产贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款）余额合计约3000亿元，约占全部贷款的20%。图12二、我行房地产贷款以住宅为主2024年9月末，我行对公房地产贷款客户数406户，贷款余额合计1221.8亿元，其中：房地产开发贷款客户数302户，贷款余额815.60亿元，占对公房地产贷款的66.76%。按客户结构分，全国百强和项目所在地10强房地产企业贷款占比超过70%。从贷款品种分，普通住宅贷款约占房地产开发贷款的90%。土地储备贷款客户数73户，贷款余额382.6亿元，占对公房地产贷款的31.32%；其他类贷款客户数31户，贷款余额23.57亿元，占对公房地产贷款的1.93%。图13三、房地产贷款区域分布情况我行房地产开发贷款主要投放在环渤海、长三角和珠三角地区，中西部地区贷款占比不高。表5区域金额（亿元）占比环渤海地区286.335.1%长三角地区175.221.5%珠三角地区142.417.5%西部（成、渝、西安）118.214.5%中部（汉、郑、合、昌）62.17.6%东北地区31.443.9%房地产开发贷款总额815.6100％房地产贷款余额前十位分行如下表（2024年9月末数据）：表6序号分行名称分行贷款余额分行房地产贷款余额房地产贷款全行占比其中：房地产开发贷款余额房地产开发贷款全行占比1总行营业部1,712.18326.9319.1%229.0828.09％2上海分行705.4595.0813.5%55.846.85％3广州分行803.5789.6911.2%81.449.99％4杭州分行1,542.8270.664.6%41.955.14％5苏州分行623.9264.7810.4%33.194.07％6南京分行1,019.2664.716.3%42.155.17％7武汉分行615.5048.017.8%30.323.72％8深圳分行398.1945.3711.4%72.468.88％9重庆分行375.3033.939.0%17.852.19％10天津分行311.5033.4510.7%26.003.19％合计8107.69872.6171%630.2877.28％上述10家分行房地产贷款余额为872.61亿元，占全行房地产贷款总额的71%。除总营、哈尔滨分行和贵阳分行外，房地产贷款占贷款总额的比例均未超过15%。我行房地产贷款前十大客户合计贷款余额为217.68亿元，占房地产贷款总额的17.8%。房地产前十大客户名单如下表：表7客户名称分行余额（万元）北京市土地整理储备中心朝阳分中心总行营业部700,000上海世博土地控股上海分行220,000北京第六大洲房地产开发总行营业部176,461重庆市地产集团重庆分行160,750广州利合房地产开发广州分行159,281云南城投置业股份昆明分行157,000中化方兴置业(北京)总行营业部153,420北京融创恒基地产总行营业部150,000北京新京润房地产总行营业部150,000北京市土地整理储备中心商务区分中心总行营业部149,900合计2,176,812四、房地产开发贷款客户评级情况从客户评级情况看，评级BB+级以上客户占比59.3%，B级以上客户占比69.1%。房地产开发贷款客户评级分布情况如下：表8信用评级户数户数占比2024年9月余额余额占比AA124.1%45.25.5%A+289.5%66.98.2%A217.1%55.86.8%BBB+3511.9%80.29.8%BBB4615.6%152.218.7%BB+299.8%84.010.3%BB144.7%60.87.5%B3210.8%104.912.9%CCC3411.5%87.110.7%CC299.8%60.27.4%DDD-D82.7%5.90.7%未评级72.4%12.31.5%合计295100%815.6100%五、我行房地产开发贷款抵押方式占比较高我行始终坚持项目抵押的基本原则，落实项目抵押，防范房地产贷款风险。2024年9月末，抵押方式房地产开发贷款余额686.43亿元，占比84.16%；保证方式贷款余额98.19亿元，占比12.04%；信用方式30.98亿元，占比3.8%，主要是万科、保利、招商、华润等极少数抗风险能力强的国有背景优质开发商的优质商品住宅项目，但不允许项目抵押给其他第三方。图14六、我行房地产开发企业主要财务指标2024年9月底，我行房地产开发贷款企业平均资产负债率为64%，比上市公司平均资产负债率低。前三季度我行房地产贷款企业平均营业收入为4.44亿元，平均营业利润为8600万元，平均营业利润率为19.37%，，盈利能力略低于上市公司均值。表9财务比率优秀值良好值平均值房地产上市公司2024年平均值我行客户2024年平均值备注资产负债率41.4%54.7%75％72.1%64％低于全行业平均值，高于良好值；低于上市公司平均值流动比－－－1.652.67高于上市公司，可能表明流动负债（主要是短期债务和预收账款）平均水平低于上市公司速动比1.431.070.710.430.95低于良好值，高于平均值，高于上市公司平均值存货周转率3.72.11.30.280.81低于全行业平均值。高于上市公司平均值，表明存货周转速度好于上市公司均值主营业务利润率33.2%27.5%22.5％28.42%28-32%我行客户营业利润率平均值20.28%，考虑营业利润已扣除占主营收入8-12%的销售管理财务三项费用，我行客户主营业务利润率应在28-32%之间经营活动净现金流－－－-4.57亿元6934万元2024年销售低迷导致经营性现金流为净流出，2024年上半年销售成交增长、现金流略有好转七、我行房地产贷款不良率较低我行近几年始终坚持项目资金封闭管理和项目抵押的风险控制原则，房地产贷款质量较高，房地产不良贷款和不良率近几年持续下降，2024年以来我行新发放的房地产开发贷款未发生不良，现有的不良贷款都是历史遗留问题。2024年9月底，房地产贷款五级分类具体情况见下表：表10序号五级分类金额（亿元）占比备注1正常1209.7599.016%2关注5.480.449%3次级20.164%不良贷款4可疑4.480.367%5损失0.060.005%6不良贷款小计6.540.54％合计1221．78100％（一）不良贷款变动情况图152024年末，全行不良贷款余额9.79亿元，不良率1.12%；2024年末，全行不良贷款余额8.43亿元，不良率0.77%，不良贷款较上年减少1.36亿元，降幅13.8%；2024年9月末，全行不良贷款余额6.54亿元，不良率0.54%，不良贷款较上年减少1.93亿元，降幅22.89%。（二）关注类贷款变动情况2024年9月底，全行房地产开发贷款关注类3户，贷款余额5.48亿元，其中：（1）2024年以前重组贷款2户，余额合计1.69亿元，占全行房地产贷款的0.138%；（2）2024年新增展期贷款1户，余额3.79亿元，占全行房地产贷款的0.31%。第三部分房地产行业授信政策一、住宅类房地产2024年住宅类房地产总体政策为：审慎支持住宅类房地产信贷业务。严格控制增量，优化结构调整，重点支持实需普通住宅，坚守客户底线和项目底线，严格抵押和封闭管理，加强存量贷款管理。（1）调控总量：根据目前房地产市场形势，并考虑到我行房地产贷款占比已达到同业平均水平，初步提出以下总量控制方案：2024全行房地产贷款增量不超过200亿元，房地产贷款占全行贷款总量比例不超过10％。（2）贷款投向：重点支持实需普通住宅，择优支持具有地段优势、配套成熟、成本和定价合理、受限购政策影响小、适销对路的普通商品住宅项目。严格控制受限购政策影响大的项目；严格控制定价虚高的项目；严格控制位于远郊、生活配套设施不完善地段的项目。禁止介入土地成本过高的“楼王”、“地王”项目。禁止介入列入国家《禁止用地项目目录》（2024版）的项目（指别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目、党政机关（含国有企事业单位）新建、改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目等项目）；已发放贷款的，在采取必要保全措施的基础上逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》（2024版）的项目（指容积率低于1.0[含]），应审慎发放贷款。（3）客户准入要求：①授信主体或其控股股东必须有较强开发能力，应为排名靠前的全国知名开发商和当地房地产龙头企业，已累计开发完成的住宅面积不少于50万平方米。借款人应在2024年以来（含）曾进入当地或全国年度销售排名前列，优先支持三年以上销售排名前列的企业，客户需满足下列条件之一：全国房企销售排名100强企业（参照易居中国资料）在分行所在地的控股公司或子公司；一级分行所在城市年度销售排名前20名；地级市、百强县（县级市）当地年度销售排名前5-8名；不得对小企业发放房地产开发贷款。②授信主体或控股股东房地产资质二级（含）以上（县市级房地产企业资质三级（含）以上），具有较强的持续发展能力，以往业绩较好，已树立良好品牌形象。③授信主体或其控股股东资金链状况良好、现金流稳定，原则上整体资产负债率不高于75%。④不属于国土管理部门查处的有闲置土地、有炒地倒卖行为的房地产企业，或建设部门查处的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产企业。⑤无挪用银行贷款缴纳土地出让金行为。⑥无不良信用记录。（4）项目底线：保障性住房项目资本金（所有者权益）比例最低20%，普通住宅项目资本金（所有者权益）原则上不低于30%，其他房地产开发项目资本金比例不低于35%。严格项目资本金认定标准。银行借款等债务性资金，以信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金等，均不得认定为项目资本金。②开发面积适度，成本合理，定价适中。③普通商品住宅开发贷款期限原则上超过3年，最长不超过5年。（5）管理要求继续坚持抵押和封闭管理，贷款项目原则上要求授信项目全部土地使用权及在建工程抵押。对建设资金和销售回款实施监管，按当地相关部门的要求释放抵押，确保贷款安全使用，项目顺利建成和按期偿还贷款。加强存量贷款管理，确保抵押的完整性和合规性、确保工程不烂尾、确保销售回笼款的封闭不流失，切实控制风险。对房地产贷款，可积极通过信托理财、发债、资产证券化，以增加贷款流动性和边际收益。二、经营性物业抵押贷款和商业地产开发项目1、经营性物业抵押贷款经营性物业抵押贷款因有物业抵押，整体抗风险能力较强，也是银行定价能力相对较强的产品，已成为银行同业竞争的主要资源。同时该类项目也存在贷款周期较长、流动性较弱的问题。我行对经营性物业抵押贷款的总体政策为：择优支持经营性物业抵押贷款。（1）总量安排：初步安排非房地产开发企业经营性物业抵押贷款增量原则上不超过300亿元。（2）贷款投向：积极支持位于商业繁华地段的长期经营、物业出租率高、租金收入稳定，经营性现金流充裕的成熟物业的经营性物业抵押贷款项目，可以采用置换贷款方式介入；积极支持连锁经营、有品牌优势且现金流能覆盖贷款本息的经营性物业贷款项目；择优支持具有成功的商业运营经验的房地产开发商自持的经营性物业贷款，要求贷款用途必须合规。对于运营时间在5年之内的项目，贷款金额应按抵押物实际投入成本的70%控制，确保资本金不少于实际投入成本的30%。（3）管理要求：坚持抵押和租金收入封闭管理。贷款期间租金收入要能覆盖经营性物业贷款本息。根据经营性物业现金流合理确定贷款期限，期限一般为10－15年。确保抵押手续合法有效，经营性物业贷款抵押率原则上不得超过60％，最高不超过70%。（4）要积极运用理财、资产证券化等产品提供综合金融服务方案。2、商业地产开发项目总体政策：审慎支持商业地产开发项目。择优支持销售型商业地产项目，对于开发商自持的商业地产项目，需在审慎评估开发商的综合实力、商业运营能力、项目的可持续经营能力等的基础上审慎介入。坚持抵押和封闭管理。对以商业地产开发为主、商业地产运营经验丰富的个别大型优质开发商，择优支持其位于成熟商圈、订单式运营的优质商业地产项目；对以住宅开发为主、商业地产开发为辅的个别优质开发商，择优支持其位于大城市的成熟商业地段、与住宅项目配套并能落实抵押、住房销路有基本保证的商业地产项目。原则上不对没有商业地产开发经验的开发商和纯商业类地产项目提供贷款（包括写字楼、酒店、商场等）。

2024年有线网络行业分析报告2024年3月目录一、国网整合的预期未变 一、国网整合的预期未变1、新闻出版广电总局“三定”方案落定新闻出版广电总局的“三定”方案已经落定，取消了一系列行政审批项目，同时对一些行政审批权限下放到省级单位，比如取消了有线网络公司股权性融资审批，将设置卫星电视地面接收设施审批职责下放省级新闻出版广电行政部门。未来工作的重点：加强科技创新和融合业务的发展，推进新闻出版广播影视与科技融合，对广播电视节目传输覆盖、监测和安全播出进行监管，推进广电网与电信网、互联网三网融合。从三定方案中，我们可以看出广电的发展的方向：行政管理的有限度的放松，比如有线网络股权融资审批取消；行政审批向省级广电下放，比如卫星电视接收审批下放；文化和科技、三网融合成为发展的主要方向。2、中广网络即将成立的预期仍在在2024年年初，国务院下发《推进三网融合的总体方案》（国发5号文）决定推进三网融合之际，就专门针对中广网络网络公司进行了明确的规划，决定培育市场主体，组建国家级有线电视网络公司(中国广播电视网络公司)。国家广电成立的初衷是在“三网融合”中，整合全国的有线网络（第四张网络），从而与电信运营商进行竞争。随着国家广电成立的不断的推迟，注入资金规模大幅度缩水，特别是2023年1月原负责中国广播电视网络公司组建的广电总局副局长张海涛出任虚职——中国广播电视协会会长，中国广播电视网络公司的成立蒙上阴影。我们认为每一次的推迟成立，中广网络的职能就会缩水一次，我们认为相当长时间内中广网络难以成为市场运营主体、竞争的主体。维持原方案的方向预期，将先由部分省份为单位自报资产情况，随后以资产规模大小通过对总公司认股的形式，完成中广网络网络公司主体公司的搭建，即“先挂牌，再整合”的股份制转企方案。按照该方案，明确了国家出资的份额和挂牌的步骤，为中央财政先期投入进行公司主体搭建，其中包括总公司基本框架的组建费用和播控平台、网间结算等业务总平台的搭建费用。3、目前省级广电已经成为事实的市场主体随着我国文化体制改革的推进，文化市场领域逐渐出现市场运营的主体——省级文化运营单位，在有线网络领域，省网整合的进一步深入，省级有线网络已经成为有线网络的市场的运营主体。在IPTV的发展中也是类似，百视通和CNTV主导的IPTV让位于省级广电主导，CNTV或者百视通参与的发展模式，省级运营单位成为市场的主体，省级运营单位及地方政府的利益诉求将影响相关业务的发展模式。这种与地方政府密切的关系（资产、人事等关系），势必会影响地方政府对有线网络的支持力度和偏好。二、有线电视用户的价值评估1、现金流折现的方法估算用户价值考虑到目前有线电视的用户主要分为数字用户和模拟用户，开展的增值业务主要有互动视频点播（高清视频点播）和有线宽带业务，收费的模式基本上采取包月或者包年的收费模式。有线电视用户的收入相对稳定，我们假设其为永续的现金流，我们采用WACC为折现率进行折现，估算有线电视运营商的用户的理论价值（即上市有线电视运营商的理论市值）。我们以广电网络为例，无风险利率选取中国3年期国债收益率3.06%，按照我们的计算，广电网络的WACC为12.3%。同行业的公司的WACC值与公司的负债结构关系较大。2、有线电视运营商的理论价值广电网络2022年有线电视用户到达578.64万户，数字用户421.58万户，副终端为56.15万户，每月每户10元；付费节目用户154.02万户，主要有两档包月套餐99元和128元，我们按照年付100元/户计算，考虑到有线网络加大了优惠促销力度，付费用户和宽带资费要低于标准价格，2023年广电网络公司的理论价值150亿元。天威视讯2022年有线电视用户达到109万户，高清互动电视用户达到24万户，付费节目用户达到4.6万户，宽带用户达到33万户。高清互动年付套餐分为500元、600元和700元三档，我们保守全部按照年付500元/户计算，付费节目年付按照500元/户、宽带用户年付800元/户计算，天威视讯2023年的理论市值为68亿元。由于歌华有线的模拟用户和数字用户的收费标准一样，每月18元每户，其市值主要来来自于有线电视用户数的增长和高清互动电视收费用户增长，有线电视的用户的增长有限，目前主要关注在高清互动电视，目前主要采取免费推广的形式，绝大部分为免费的，考虑到歌华有线推出Si-TV的高清电视包，我们估计收费标准与天威视讯差不多300元/年，按照我们的40%左右的渗透率计算，2023年歌华有线的理论价值为145亿元。3、2020年初至今上市公司的市值我们选取有线电视上市公司2024年12月31日-2023年9月20日的市值。歌华有线的市值范围为60-140亿元，市值波动范围主要集中在80-120亿元，我们以中值100亿元作为公司表现的市值价值。与我们的145亿元的理论市值，尚有空间45%，而且我们认为数字电视没有提价预期，高清互动电视目前主要是采取的免费推广，SiTV的渗透率提高，公司估值有较大的弹性。天威视讯的市值范围为30-70亿元，主要波动范围在40-70亿元，我们选取中值55亿元作为其市场的市值。没有考虑资产整合预期，天威视讯的理论市值为68亿元。公司目前尚有24%的空间。公司有线宽带增长乏力，高清互动电视是公司业绩主要增长点。广电网络的市值范围30-70亿元，主要波动范围为40-60亿元，中值为50亿元。公司的理论市值150亿元，上升空间200%。公司的价值主要来源于公司的庞大的有线电视用户数，2023年有线用户数595万户，同时尚有模拟用户142万户.同时公司的数字电视的包年收视费为240/300元两档，价值较高，进一步的数字化将进一步提升公司的价值。三、整合中的用户价值重估1、江苏模式”中的用户价值重估江苏有线由江苏省内17家发起人单位共同发起设立，广电系统内有12家股东，占股比71.2%，其他系统是国有股东，占28.8%，公司注册资本是68亿元，省广电总台控股，其中省台出资14亿元现金，1亿元相关资产；南京、苏州、无锡、常州等10个省辖市广播电视台以现有广电网络资产出资，中信国安等出资人以现金和广电网络等资产出资。整合时江苏有线用户为510万户，数字用户为180万户，其中数字用户每月24元/户，模拟用户4元/户。按照我们的用户价值计算方法，WACC值取10%，整合时江苏有线的价值为（330*4*12+180*24*12）/10%/10000=67.68亿元，与公司注册资本68亿元基本吻合，我们认为“江苏模式”整合中，江苏有线采用了用户理论价值的方法进行用户的价值评估。江苏有线的资产评估方法，网络资产等于网络收入减成本费用减税金除以收益率（收益折现），按照这个方法，由具备期货从业资格的第三方评估，结果出来后，与各个股东的实际预期基本一致，这样就摆平了利益关系。（江苏有线董事长陈梦娟在第二届中国广电行业发展趋势年会暨投融资论坛的讲话）。2022年7月份挂牌，2022年底全省13省市形成一张全省全网、全省网络覆盖用户625万户，完成其他城市和部分县(市)数字电视整转，2022年底数字电视用户达到450万户。2023年9月江苏有线与江阴、常熟等24个县（市）级广电网络举行了整合与合作签约仪式。至此全省已完成了60家县（市、区）广电网络的整合与合作。江苏省广电网络集团网内用户达到1497.7万户，约占全省有线电视用户总数的93.61%，其中数字电视用户686.62万户，互动电视用户数35.02万户。到2023年底，江苏省有线电视用户数将接近1600万户。2、中广网络整合中的用户价值重估中广网络先由部分省以资产规模大小通过对中广网络的认股，完成中广网络网络公司主体公司的搭建，中央财政先期投入，中广网络的设立基本上按照“江苏模式”。“在完成整合的23家省网公司中，只有15家比较彻底，其中北京和江苏等个别省市相对最彻底。”我们认为在资产整合方面：第一步：中广网络会选择各省市（或者部分省市）的省广电（可能为部分的资产，主要是由于整合没有完成或者有上市公司的情况）作为发起人，加上财政的的现金挂牌成立。广电资产的评估可能采取类似“江苏模式”的用户价值评估。对于目前的省网来说有动力加快以低于用户价值的价格整合省网资源，在中广网络成立时获得资产的溢价。第二步：对于没有进入省网的用户资源进行整合，可能采取现金或者增发的收购的方式，广电资产的评估也可能采取类似“江苏模式”的用户价值评估。第三部