不动产与空间服务：周评#379：年初至今新房销售累计降约四成

证券研究报告证券研究报告2024.02.27周评#379：年初至今新房销售累计降约四成 上周（2.19-2.25）53城新房和15城二手房销售面积低基数下较1月周均下降23%和31%，较去年春节后首周下降41%和11%。评论2023-022023-052023-082023-112024-02跑赢行业招商蛇口-A跑赢行业2023-022023-052023-082023-112024-02跑赢行业招商蛇口-A跑赢行业跑赢行业滨江集团-A跑赢行业城建发展-A跑赢行业华润置地-H跑赢行业跑赢行业跑赢行业跑赢行业跑赢行业跑赢行业保利物业-H跑赢行业跑赢行业跑赢行业42%42%，二手房销售面积同比下降9%。今年开年以来，房地产供、需两端政策不断推出和落实：供给侧，项目白名单制度已推送逾5000个项目，落实融资约300亿元；需求端，四个一线城市对限购政策做不同程度放松，5年期LPR下调25BP。我们预计相关政策或有可能带动销售在3、4月环比1月有所好转，但考虑到房价走势反映出的预期改善程度尚不强，同时受益于前述需求端政策的居民群体也较为有限，3、4月新房销售或难有超季节性表现，仍待“三大工程”政策在资金投放节奏和拆征补偿形式等方面进一步努力。受益于政策落地带动风偏改善，节后地产股估值有所修复。上周（2.19-2.23）我们覆盖AH开发商股价+1.7%/+4.9%，跑输沪深300指数2.0ppt和跑赢恒生国企指数1.2ppt。春节期间开盘至今覆盖内房股连续跑赢大盘，我们认为主要得益于政策利好助力投资者风偏改善下节前超跌标的反弹，以及个别标的重新纳入恒生综合指数催化。短期来看，高频数据显示基本面暂未明显好转，板块或仍以交易政策预期为主。中期维度，我们认为需耐心等待“三大工程”落地效果显现及基本面稳固企稳，或带动板块迎来更持续的估值修复；届时“三大工程”概念股，如天健集团（未覆盖）、城建发展，和均好型房企，如A股招蛇、华发、滨江，港股华润、中海、越秀、建发，将有所受益。在此之前建议重点关注资产质量和盈利能力较稳健的优质红利股，如华润、国贸（2023年股息收益率为6.1%/4.3%）。不动产与空间服务|2H23土拍：竞拍规则优化，冷热差异不动产与空间服务|周评#378：12城春节假期新房销售同房地产|1月房价环比跌幅略收窄，但整体预期仍弱不动产与空间服务|如何看待近期房地产政策的一系列调更多作者及其他信息请见文末披露页物管板块连续两周上涨，关注稳健型物企相对配置价值。上周重点物企上涨不动产与空间服务|2H23土拍：竞拍规则优化，冷热差异不动产与空间服务|周评#378：12城春节假期新房销售同房地产|1月房价环比跌幅略收窄，但整体预期仍弱不动产与空间服务|如何看待近期房地产政策的一系列调更多作者及其他信息请见文末披露页业、华润万象生活和万物云，亦推荐代建板块龙头绿城管理控股。风险政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。1房地产行业指标走势上周新房销售同比去年春节后首周降约四成上周（2.19-2.25）我们监测的样本城市新房销售和推盘情况如下：►上周Wind日度新房销售：上周38个样本城市新房销售面积在低基数下环比增长581%，较1月周均下降19%，同比下降63%，同比去年春节假期后第一周下降34%（上上周为-44%较2019-2022年同期分别-59%/-28%/-69%/-60%；2月前四周均新房销售面积较1月周均下降39%，累计同比下降54%（1月-19%调整春节基数效应后1同比下降46%（1月-34%2较2019-2022年同期分别-46%/-31%/-68%/-57%；1月及2月前四周累计同比下降45%。►上周中指周度新房销售：上周53个样本城市新房销售面积在低基数下环比增长300%，较1月周均下降23%，同比下降65%，同比去年春节假期后第一周下降41%（上上周为-41%较2019-2022年同期分别-64%/-32%/-75%/-60%；2月前四周均新房销售面积较1月周均下降34%，累计同比下降51%（1月-14%调整春节基数效应后同比下降40%（1月-27%27%较2019-2022年同期分别-53%/-30%/-70%/-47%；1月及2月前四周累计同比下降42%。►上周中指周度新房推盘：上周13个重点城市推盘量低基数下环比增长296%至689套，较1月周均下降67%，同比下降86%，同比去年春节假期后第一周下降63%，仍处于极低水平，去化率边际上行至59%（上上周0%2月前四周周均推盘量较1月周均下降69%，同比下降74%（1月+133%调整春节基数效应后同比下降42%（1月+84%平均去化率为57%（1月为39%1月及2月前四周累计推盘量同比增长14%，平均去化率为43%。上周二手房销售同比去年春节后首周降约一成►上周Wind日度二手房销售：上周15个样本城市二手房销售面积环比增长591%，较1月周均下降31%，同比下降50%，同比去年春节假期后第一周下降11%（上上周为-16%较2019-2022年同期分别-15%/+67%/-33%/-2%；2月前四周均新房销售面积较1月周均下降46%，累计同比下降33%（1月+79%调整春节基数效应后同比下降12%（1月+28%较2019-2022年同期分别+4%/+25%/-40%/+1%；1月及2月前四周累计同比下降9%。►2月中旬北上广杭四城平均挂牌价环比略增，仍待观察持续性。2月20日北京、上海、广州和杭州旬度同质性挂牌价指数较2月10日上行0.4%（前值-0.1%）至85.7，同期四城存量房源平均调价幅度收窄6BP（前值收窄4BP）至-3.60%。►近期一线城市挂牌量：2月16（三城分别环比+0.4%/+9.4%/+0.04%；此前一周挂牌量环比-1.5%）。调整方法为以历年春节假期周为基点往前和往后倒推相应周数。调整方法为以今年1月周均值/去年1月第1-3周的周均值-1，因为去年第4周为春节周，故从计算中剔除。22月百城首/二套房贷主流利率跟随LPR环比下调25BP。根据贝壳研究院统计，2月百城首套房贷主流利率环比下降25BP至3.59%，二套房贷主流利率环比下降25BP至4.16%，分别较5年期LPR扣点36BP和加点21BP；2月全国银行平均放款周期环比下降3天至18天。年初至今宅地成交量同比跌约两成。上周宅地成交仍处于基本暂停阶段，成交建面和金额同比去年春节后一周下降19%和增长232%。2月前四周宅地成交建面和金额分别累计同比下降52%和46%（1月+36%和+58%调整春节基数效应后同比下降24%和增长51%（1月+5%和+28%1月及2月前四周累计同比下降18%和17%。2月前四周宅地推出建面和金额累计同比下降18%和增长12%（1月-10%和-23%调整春节基数效应后同比下降40%和14%（1月-26%和-38%1月及2月前四周累计同比下降13%和9%。供、需两端房地产政策持续落地供、需两端房地产政策持续落地房地产“白名单”落地近三百亿元，扬州取消限售政策。供给侧，截至2月20日全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，向商业银行共计推送5349个房地产项目，其中已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元。需求侧，上周4个超高/高能级城市、3个中低能级城市共出台8条需求支持性政策（2月前三周周均22条其中扬州取消限售政策，其他政策调整以公积金政策放松与购房补贴为主。年初至今，全国各城共发布146条需求支持性政策，其中超高/高能级城市占比21%、四限放松占比16%。3图表1：中指周度高频数据显示上周53个样本城市新房销售面积环比增加300%，同比下降65%，较去年春节后第一周下降41%中指样本城市新建商品住宅销售面积均值及同比2019-2022年销售面积波动区间 2019-2022新建商品住宅面积中枢口当期新建商品住宅销售面积 2023年区间上限剔除节假日影响后的同比增速区间下限资料来源：Wind，中金公司研究部图表2：Wind日度高频数据显示上周38个样本城市新房销售面积环比增加581%，同比下降63%，较去年春节后第一周下降第一周下降34%2019-2024年样本城市新房销售面积均值—————资料来源：Wind，中金公司研究部图表3：截至春节后第一周的周末，新房销售面积7日移动平均值较往年同期下降26%Wind样本城市春节假期前后新建商品住宅销售面积7日移动平均及同比资料来源：Wind，中金公司研究部4超高能级城市中低能级城市商品住宅销售面积环比高能级城市商品住宅销售面积环比高能级城市商品住宅销售面积月初至今高能级城市中低能级城市商品住宅销售面积同比中低能级城市商品住宅销售面积月初至今同比图表4：中指53城新房销售面积同环比及分能级城市同环比统计超高能级城市中低能级城市商品住宅销售面积环比高能级城市商品住宅销售面积环比高能级城市商品住宅销售面积月初至今高能级城市中低能级城市商品住宅销售面积同比中低能级城市商品住宅销售面积月初至今同比全全部城市商品住宅销售面积同比商品住宅销售面积同比全部城市商品住宅销售面积同比商品住宅销售面积环比商品住宅销售面积环比全部城市商品住宅销售面积环比商品住宅销售面积月初至今同比商品住宅销售面积月初至今同比全部城市商品住宅销售面积月初至今同比超高能级城市商品住宅销售面积同比■■超高能级城市商品住宅销售面积环比超高能级城市商品住宅销售面积月初至今同比高能级城市商品住宅销售面积同比高能级城市商品住宅销售面积同比中中低能级城市■■资料来源：中指数据库，中金公司研究部54,0000商品住宅去化周期新开盘项目去化率及结构4,0000商品住宅去化周期新开盘项目去化率及结构图表5：上周重点城市推盘量环比增加296%至689套，去化率为59%13个重点城市周度推盘量与去化率四期移动均值周内成交推盘量四期移动均值去化率四期移动均值周内未成交推盘量四期移动均值周内成交推盘量四期移动均值去化率四期移动均值过去四周推盘量移动均值为666套，环比再之前四周下降69%新开盘房源数新开盘房源数新开盘房源数11新开盘项目去化率全部城市商品住宅去化周期新开盘房源数同比11一线城市新开盘项目去化率一线城市商品住宅去化周期新开盘房源数环比II二线城市新开盘项目去化率二线城市商品住宅去化周期新开盘房源数月初至今同比新开盘项目结构分布.三线城市商品住宅去化周期资料来源：中指数据库，中金公司研究部6Jan1-Jan7Jan8-Jan14Jan15-Jan21Jan22-Jan28Jan29-Feb4Feb5–Feb11Feb12–Feb18Feb19–Feb25Feb26–Mar3Mar4–Mar10Mar11–Mar17Mar18–Mar24Mar25–Mar31Apr1–Apr7Apr8–Apr14Apr15–AprJan1-Jan7Jan8-Jan14Jan15-Jan21Jan22-Jan28Jan29-Feb4Feb5–Feb11Feb12–Feb18Feb19–Feb25Feb26–Mar3Mar4–Mar10Mar11–Mar17Mar18–Mar24Mar25–Mar31Apr1–Apr7Apr8–Apr14Apr15–Apr21Apr22–Apr28Apr29–May5May6–May12May20–May26May27–Jun2Jun3–Jun9Jun10–Jun16Jun17–Jun23Jun24–Jun30Jul1–Jul7Jul8–Jul14Jul15–Jul21Jul22–Jul28Jul29–Aug4Aug5–Aug11Aug12–Aug18Aug19–Aug25Aug26–Sep1Sep2–Sep8Sep9–Sep15Sep16–Sep22Sep23–Sep29Sep30–Oct6Oct7–Oct13Oct14–Oct20Oct21–Oct27Oct28–Nov3Nov4–Nov10Nov11–Nov17Nov28–Nov24Nov25–Dec1Dec2–Dec8Dec9–Dec15Dec16–Dec22Dec23–Dec29区间下限图表7：截至春节后第一周的周末，二手房销售面积7日移动平均值较往年同期增长5%Wind样本城市春节假期前后二手房销售面积7日移动平均及同比图表6：Wind日度高频数据显示上周15个样本城市二手房销售面积环比增加591%，同比下降50%，较去年春节后第一周下降11%（万平方米）Wind样本城市二手住宅销售面积均值及同比20840当期二手住宅成交面积2023年区间上限2019-2022当期二手住宅成交面积2023年区间上限过去4过去4年二手房成交面积中枢JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：Wind，中金公司研究部资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部72022/1/312022/2/282022/3/312022/4/302022/5/312022/6/302022/7/312022/8/312022/9/302022/10/312022/11/302022/12/312023/1/102023/1/202023/1/312023/2/102023/2/202023/2/282023/3/102023/3/202023/3/312023/4/102023/4/202023/4/302023/5/102023/5/202023/5/312023/6/102023/6/202023/6/302023/7/102023/7/202023/7/312023/8/102023/8/202023/8/312023/9/102023/9/202023/9/302023/10/102023/10/202023/10/312023/11/102023/11/202023/11/302023/12/102023/12/202023/12/312024/1/102024/1/202024/1/312024/2/102024/2/20图表8：2月20日北京、上海、广州和杭州四城挂牌价指数环比增加0.4%至85.7，调价幅度收窄6BP至-3.60%2022/1/312022/2/282022/3/312022/4/302022/5/312022/6/302022/7/312022/8/312022/9/302022/10/312022/11/302022/12/312023/1/102023/1/202023/1/312023/2/102023/2/202023/2/282023/3/102023/3/202023/3/312023/4/102023/4/202023/4/302023/5/102023/5/202023/5/312023/6/102023/6/202023/6/302023/7/102023/7/202023/7/312023/8/102023/8/202023/8/312023/9/102023/9/202023/9/302023/10/102023/10/202023/10/312023/11/102023/11/202023/11/302023/12/102023/12/202023/12/312024/1/102024/1/202024/1/312024/2/102024/2/20典型城市中金同质性二手住宅挂牌价格指数（旬度）(2021/2/28=100)95908580752022/1/312022/1/312022/2/282022/2/282022/3/312022/3/312022/4/302022/4/302022/5/312022/5/312022/6/302022/6/302022/7/312022/7/312022/8/312022/8/312022/9/302022/9/302022/10/312022/10/312022/11/302022/11/302022/12/312022/12/312023/1/102023/1/102023/1/202023/1/202023/1/312023/1/312023/2/102023/2/202023/2/282023/3/102023/3/202023/2/102023/2/202023/2/282023/3/102023/3/20-0-北京2023/3/312023/4/102023/4/202023/3/312023/4/102023/4/20-0-上海2023/4/302023/5/102023/5/202023/4/302023/5/102023/5/20-0-广州2023/5/312023/6/102023/6/202023/5/312023/6/102023/6/20-0-杭州2023/6/302023/7/102023/7/202023/7/312023/8/102023/8/202023/6/302023/7/102023/7/202023/7/312023/8/102023/8/20-0-四城算术平均2023/8/312023/8/312023/9/102023/9/102023/9/202023/9/202023/9/302023/9/302023/10/102023/10/102023/10/202023/10/202023/10/312023/10/312023/11/102023/11/102023/11/202023/11/202023/11/302023/11/302023/12/102023/12/102023/12/202023/12/202023/12/312023/12/312024/1/102024/1/102024/1/202024/1/202024/1/312024/1/312024/2/102024/2/102024/2/202024/2/20典型城市调价二手住宅平均调整幅度（旬度）0%-1%-2%-3%-4%-5%-6%-7%北京上海广州杭州四城算术平均资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表9：2月16日-2月22日，北京、广州、深圳二手在售套数周环比增加1.2%二手住宅挂牌套数二手住宅挂牌套数-0--0--0-北广深二手住宅在售套数及周度环比资料来源：贝壳，中金公司研究部8中低能级城市二手房销售面积同比中低能级城市二手房销售面积环比中低能级城市二手房销售面积年初至今同比全全部城市二手房销售面积同比二手房销售面积同比全部城市二手房销售面积同比二手房销售面积环比二手房销售面积环比全部城市二手房销售面积环比二手房销售面积年初至今同比二手房销售面积年初至今同比全部城市二手房销售面积年初至今同比超超高能级城市超高能级城市二手房销售面积同比 超高能级城市二手房销售面积环比超高能级城市二手房销售面积年初至今同比高高能级城市中中低能级城市高能级城市二手房销售面积同比高能级城市二手房销售面积年初至今同比高能级城市二手房销售面积环比高能级城市二手房销售面积同比高能级城市二手房销售面积年初至今同比资料来源：中指数据库，中金公司研究部9图表11：上周成交建面同比持平，成交金额同比下降9%300300城宅地成交数据300城住宅用地成交建面同比300城宅地推出&流拍数据300城宅地推出&流拍数据300城住宅用地推出建面同比300城宅地楼面均价&出让金300城宅地楼面均价&出让金300城住宅用地成交楼面均价同比1111300城住宅用地成交建面环比300城住宅用地推出建面环比300城住宅用地成交楼面均价环比11II300城住宅用地成交建面月初至今同比11300城住宅用地推出建面月初至今同比300城住宅用地土地出让金同比11II300城住宅用地成交建面平均溢价率300城住宅用地推出建面平均流拍率300城住宅用地土地出让金环比11资料来源：中指数据库，中金公司研究部Aug/19Oct/19Dec/19Feb/20Apr/20Jun/20Aug/20Oct/20Dec/20Feb/21Apr/21Jun/21Aug/21Oct/21Dec/21Feb/22Apr/22Jun/22Aug/22Oct/22Dec/22Feb/23Apr/23Jun/23Aug/23Oct/23Dec/23Feb/24Aug/19Oct/19Dec/19Feb/20Apr/20Jun/20Aug/20Oct/20Dec/20Feb/21Apr/21Jun/21Aug/21Oct/21Dec/21Feb/22Apr/22Jun/22Aug/22Oct/22Dec/22Feb/23Apr/23Jun/23Aug/23Oct/23Dec/23Feb/2460300首套房贷主流利率加点数333二套房贷主流利率加点数新增居民中长期贷款年初至今同比中资地产美元债总发行量同比新增居民中长期贷款同比中资地产美元债总发行量图表12：2月百城首套房贷主流利率环比下降25BP至3.59%，二套房贷主流利率环比下降25BP至4.16%房贷利率房贷利率贷款数据贷款数据5年期及以上LPR房企融资房企融资境内信用债总发行量二套房贷主流利率新增居民中长期贷款境内信用债总发行量同比资料来源：Wind，彭博资讯，贝壳研究院，中国人民银行，中金公司研究部图表13：2月五年期LPR下降25BP至3.95%住房贷款利率及放款周期历史序列6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%放款周期（右轴）首套房贷主流利率首套房贷利率下限5年以上LPR二套房贷主流利率90首套公积金贷款利率（放款周期（右轴）首套房贷主流利率首套房贷利率下限5年以上LPR二套房贷主流利率90资料来源：Wind，彭博资讯，贝壳研究院，中国人民银行，中金公司研究部对于缴存人家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金个人住房贷款的，最低首付比例由25%调海南省2023/2/19公积金政策放松整为20%。220200180 192503016014012010080 120 114 112 1128 973247 8276749 72 692 619832 238854 49 45 44 44 446040200 42 41 34 33 30 6 272 8655580355775736 185867624 132 11 对于缴存人家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金个人住房贷款的，最低首付比例由25%调海南省2023/2/19公积金政策放松整为20%。220200180 192503016014012010080 120 114 112 1128 973247 8276749 72 692 619832 238854 49 45 44 44 446040200 42 41 34 33 30 6 272 8655580355775736 185867624 132 11 116 1454452224 544 2 2371 0 0 43030127262524 55 08300 02024年以来按城市能级划分的住建类政策占比低能级,53超高能级,7 图表14：2月第4周房地产主要政策梳理汇总范围时间政策/会议主要内容扬州市2024/2/21限售放松、购房补贴取消限售政策；2024年1月1日起至2025年6月30日，在市区出售自有住房并在1年内购买新建商品住宅/在市区购买新建商品住宅并在1年内出售自有住房的给予新购商品住宅契税补贴（补贴比例不超过1.5%）。辽宁省沈阳市山东省济南市天津市湖北省襄阳市南漳县广东省江门市河南省郑州市2023/2/212024/2/212024/2/212023/2/232023/2/232024/2/21公积金政策放松公积金政策放松公积金政策放松购房补贴，供给侧相关政策公积金贷款额度调整，人才引进购房补贴3月1日起，取消职工现金购买自住住房须在购房两年内申请提取住房公积金的时间限制；职工购买二手房公积金贷款期限由“35年减房龄”延长为“40年减房龄”二手房最高贷款期限为30年对个人住房公积金贷款首付款比例进行调整，2月22日（含）后实行，在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例将调整为不低于20%；购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例将调整为不低于30%职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，应支付不低于住房交易价格20%的首付款；购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格30%的首付款。采用住房抵押担保方式的，抵押值最高不得超过抵押物价值的80%。个人住房公积金贷款其他政策保持不变推出房屋“换新购”服务，支持房地产开发企业推出“换新购”等新模式，更好激发“以小换大”“卖旧换新”等改善性住房需求；激励房地产下游产业，完善项目周边配套设施，加快前期设计、加快商业用地去库存；稳定房地产开发贷款；降低企业用地成本优化住房公积金贷款住房套数认定标准，公积金贷款认房不认贷；提高全装修新建商品房住房公积金最高贷款额度；调整存量房住房公积金贷款首付款比例和贷款期限；江门住房公积金惠才政策面向全省持有人才优粤卡的人才对在郑州工作并经省市认定的A、B、C、D类高层次人才，首次购房将给予50%的房价补贴，最高不超过300万元公积金政策放松，扩大加装电梯提取支持范围，将缴存职工或配偶提取公积金用于加装电梯的提取政策支持范围，放宽到本人及配偶双方父母自住住房加装电湖南省益阳市2023/2/21公积金贷款额度调梯；调整住房公积金贷款次数认定标准；住房公积金最高贷款额度提高至45万元，提供住房公积金贷款的单元建筑面积提高到200平方米以整内；申请纯住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为20%整本轮下行周期分能级城市需求支持政策数量本轮下行周期分能级城市需求支持政策数量中低能级-弱政策中低级-强政策超高/高能级-弱政策超高/高能级-强政策2024年以来不同内容类型的住建类政策占比购房补贴+落2024年以来按是否有官方文件划分的住建类政策占比 注：1）“强政策”指限购、限贷、限售放松，其余政策宽松为“弱政策”（如公积金贷款条件放宽、购房补贴、人才引进等上周出台强政策的城市底色标为灰色；2）上述饼图数据截至2024年2月26日资料来源：各城市政府官网，中金公司研究部图表15：分城市城中村改造专项借款支持项目情况梳理汇总授信额度（亿元）授信额度（亿元）发放金额（亿元）涉及项目数量相关报道概要列放时间银行城市2024/2/202024/2/42024/2/32024/2/12024/1/312024/1/312024/1/312024/1/312024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/302024/1/30上海市山东省济南市云南省昆明市北京市福建省福州市湖南省辽宁省大连市四川省成都市广东省广州市山东省青岛市湖北省武汉市河北省石家庄市重庆市天津市广东省佛山市河南省郑州市广东省东莞市陕西省西安市江苏省南京市安徽省合肥市辽宁省沈阳市江苏省苏州市福建省厦门市浙江省宁波市广西省南宁市国开行国开行、农发行国开行国开行、农发行国开行、农发行农发行国开行国开行、农发行国开行、农发行国开行、农发行国开行、农发行国开行、农发行农发行国开行国开行国开行、农发行国开行国开行国开行国开行、农发行国开行、农发行国开行、农发行国开行、农发行国开行、农发行国开行、农发行-940319.455.5151.32775-12001426154.33401405.23700-245.5508---441133-20057.859015.5873.731.33.58124.42.1510.30.832.1240.695-870.410.3-2-621-627375-658-----8国家开发银行上海市分行向上海金桥(集团)有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元，用于浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目前期工作、征收补偿等，该项目列入住建部2024年城中村改造专项借款项目清单。济南获首批城中村改造专项借款授信940亿元，已发放款项73.71亿元。城中村改造专项借款的落地不仅有效缓解项目改造建设资金压力，也为改善城市空间结构、优化产业布局、改善民生和扩大内需注入了强劲动力。云南首笔城中村改造专项借款实现放款。本次投放项目为昆明市官渡区矣六街道普自社区城中村改造项目（二期），获得国家开发银行授信19.7亿元，首笔发放1000万元。2024年第一批城中村改造专项借款共申报6个项目，总投资319.4亿元，申请专项借款237亿元。2月1日，北京市海淀区东升镇北部片区朱房二期城中村改造项目获得国家开发银行北京市分行首批城中村改造专项借款授信55.5亿元，首笔发放10亿元，实现全国首批超大特大城市城中村改造专项借款在北京成功落地。1月31日，福州市10个城中村改造项目获得国家开发银行城中村改造专项借款授信151.32亿元，同时实现仓山区高宅片区城中村改造项目合同签订13.8亿元与首笔贷款发放。1月31日，农发行湖南省分行审批全省首批城中村改造专项借款21笔，累计金额达775亿元。其中长沙市天心区黑石铺片区城中村改造项目实现首笔投放，金额为1.13亿元。1月30日，大连市上报的2024年城中村改造项目均被列入项目清单。1月31日，国家开发银行大连市分行向大连市金普新区光明村和八里村2个城中村改造项目发放首笔专项借款1.3亿元。1月31日，第一批城中村改造专项借款支持项目落地成都。成都市第一批62个城中村改造项目获得国家专项借款支持总资金规模逾1200亿元，在全国同类城市中位列前茅。截至目前，国家开发银行、农业发展银行两家政策性银行已累计与成都市签约项目29个，投放资金约15亿元。1月30日，全国首批城中村改造专项借款落地广州。广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国开行、农发行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元。1月30日，青岛市10个城中村改造项目获得国开行农发行首批城中村改造专项借款授信154.33亿元，其中有4个项目获得专项借款3.58亿元。1月30至31日，国家开发银行和农业发展银行分别与武汉7家城中村改造专项借款主体签订借款合同，合同总金额401亿元，提款124.4亿元，涉及东湖高新区、长江新区、硚口区、汉阳区、青山区、江夏区、蔡甸区7个区73个城中村4.34万户居民。1月30日，城角庄等17个村全部列入支持范围，总投资528.1亿元，目前获专项借款授信405.23亿元。中国农业发展银行河北省分行向新华区南高基城中村改造项目发放了全国金融机构首笔城中村改造专项借款7900万元，国家开发银行河北省分行向桥西区城角庄城中村改造项目发放了国开行系统首笔城中村改造专项借款1.36亿元。截1月30日，与22个区达成合作意向的75个项目、近700亿元贷款全部完成审批手续，农发行重庆市分行发放首批城中村改造专项借款10.3亿元，用于支持重庆市璧山区双龙片区等3个城中村1月30日，国家开发银行天津市分行落实“见单放款”，西青区杨柳青镇、武清区南蔡村镇、北辰区天穆镇三个城中村改造项目获批授信57.27亿元，并于当日投放专项借款8300万元，实现了天津市首笔城中村改造专项借款融资成功落地。1月30日，佛山市禅城区祖庙街道郊边村、禅城区石湾镇街道仁和仁伍村、南海区大沥镇黄岐东秀村、南海区桂城街道平南顺利旧村、顺德区乐从镇小涌村和顺德区杏坛镇南华村共6个城中村改造项目获国开行、农发行首批城中村改造专项借款授信支持。国开行对上述项目提供授信245.5亿元，并于当天完成首批项目超过2.1亿元的专项借款资金发放。1月30日，郑州市申报首批城中村改造专项借款的58个项目全部通过住建部审批，2024年计划发放额度508亿元。发放当天，国家开发银行河南分行、中国农业发展银行河南省分行已向航空港区、惠济区放款24亿元，用于项目前期工作、征收补偿、安置房和配套基础设施建设等。1月30日，国家开发银行向东莞洪梅镇氹涌村城中村改造项目、望牛墩镇下漕村城中村改造项目共2个项目发放6861万元专项借款，标志着全国首批城中村改造专项借款在东莞成功落地。1月30日，西安市高新区、浐灞国际港2个城中村改造项目获得国家开发银行陕西省分行全国首批城中村改造专项借款5亿元。1月30日，市城建集团会同国开行江苏省分行成功拨付了全国首批、全省首笔城中村改造专项借款，助力我市城中村项目改造落地实施。市城建控股公司依据与秦淮区、雨花台区、鼓楼区、六合区、麒麟管委会、国开行江苏省分行签订的专项借款合同及有关协议，顺利拨付了首批城中村改造国家专项借款。1月30日，合肥市18个城中村改造项目申报专项借款全部通过住建部审查，获得国开行、农发行授信441亿元，周谷堆片区城中村改造项目与国家开发银行安徽省分行、中国农业发展银行安徽省分行签订13亿元城中村改造专项借款合同并成功提款5000万元。1月30日，沈阳市和平区上河湾村、浑南区王家湾村等16个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信133亿元，成功发放第一笔专项借款1123万元，实现了城中村改造专项借款首批首单落地。1月30日，苏州市吴中太湖新城木林村、浒墅关大运河、光福镇东部三个城中村改造项目获国家开发银行苏州分行和农业发展银行苏州分行发放全国首批城中村改造专项借款，首批借款发放1月30日，厦门市何厝岭兜片区、湖里社片区等城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信超过200亿元，国家开发银行实现首单发放近4000万元。1月30日，宁波市申报的14个城中村改造项目全部获住建部推送国开行、农发行，取得专项借款资格。其中，有5个项目当天获得全国首批、全省首笔城中村改造专项借款授信约57.8亿元，发放首笔贷款10.3亿元。1月30日，广西南宁市鸡村城中村改造项目、长堽村五组城中村改造项目等8个城中村改造项目获得国开行、农发行首批城中村改造专项借款授信590亿元，实现全国首批首笔超大特大城市城中村改造专项借款在南宁成功落地。资料来源：各城市政府官网，中金公司研究部图表16：分城市白名单项目情况梳理汇总时间范围涉及项目数量涉及企业数量总融资需求（亿元）相关报道概要2024/2/22161157.9内蒙古2024/2/22161157.92024/2/22600河南省2024/2/226002024/2/22317.142024/2/22317.142024/2/211312024/2/21131219.142024/2/21917.04山东省2024/2/21917.042024/2/21502024/2/215024.42024/2/205349全国2024/2/2053492024/2/19208202340.1安徽省2024/2/19208202340.12024/2192617.82024/2192617.82024/2/18湖南省5762024/2/5299河南省郑州市2024/2/52992024/2/5208.3878湖南省长沙市2024/2/5208.38782024/2/426--吉林省长春市2024/2/426--2024/2/2712221-湖北省2024/2/2712221-2024/2/25022-天津市2024/2/25022-2024/2/110194-湖北省武汉市2024/2/110194-2024/1/31227208-四川省成都市2024/1/31227208-2024/2/1212916-云南省昆明市2024/2/1212916-2024/1/3184250.2-2024/1/31179.8454-山东省青岛市2024/1/3184250.2-2024/1/31179.8454-陕西省西安市2024/1/3127-黑龙江省哈尔滨市2024/1/3127-2024/1/30314830-重庆市2024/1/30314830-2024/1/30107--广西省南宁市2024/1/30107--资料来源：住建部，各城市政府官网，中金公司研究部截至2月22日，各盟市第一批共推送房地产“白名单”项目161个，融资总需求157.9亿元。全区已有两个项目共获得贷款5250万元。其中，交通银行内蒙古分行为呼和浩特秋实鸿德府项目发放贷款3000万元，建设银行内蒙古分行为乌兰察布文景上苑项目发放贷款2250万元。其他“白名单”项目融资协调工作正在加快推进中。截至2月22日，全省首批已推出房地产“白名单”项目600个（其中民营房企和混合所有制房企开发项目535个，占项目总数89.17%），郑州、平顶山、新乡、焦作、南阳、济源示范区等城市的17个项目已获得新增融资19.52亿元（其中民营房企和混合所有制房企获得新增融资15.61亿元，占发放融资总额80%）。今年1月份，南京市已向商业银行推送第一批房地产项目“白名单”，涉及3个项目、融资截至2月21日，全省11个市和山西转型综改示范区已建立并运行城市房地产融资协调机制，提出第一批可给予融资支持的房地产项目白名单并推送给商业银行，涉及131个项目、融资总需求219.14亿元。目前，省内各商业银行正在加快开展贷款审批、发放等工作，太原市1个项目已获融资授信7.3亿元、1个项目已发放贷款1.8亿元。目前山东16个城市均已建立城市房地产融资协调机制，济南、青岛、烟台、日照、济宁、东营、聊城7市已推送首批项目名单，涉及项目448个，融资需求917.04亿元。其中，青岛、烟台、日照、聊城4市融资已落地，合计15.632亿元。截至2月20日，已有50家项目公司与103家金融分支机构进行对接，13个项目已有金融机构具备初步合作意向，融资金额（包括展期金额）24.4亿元。正在开展项目调研、资产评估、资料审核等贷款审批程序，其中，大连市金普新区碧桂园星荟时代项目已获得工商银行通过调整还款安排等方式给予融资支持约2.12亿元，标志着大连市首笔房地产“白名单”融资项目资金正式落地。截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。另据中国银行、建设银行、农业银行、邮储银行和部分股份制银行有关数据，已对“白名单”项目审批贷款1236亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放贷款。全省已初步排查符合融资协调机制白名单项目约208个，涉及202家企业，融资需求340.1亿安徽首批城市房地产融资“白名单”项目贷款落地，合肥市通过国家信息平台上报的首批26个“白名单”项目，已获得农业银行、交通银行、建设银行、中国银行、工商银行等银行积极支持。目前，已审批授信约17.8亿元，贷款实际已下发至项目1.6亿元。2月18日，据湖南日报报道，春节前后，湖南房地产融资协调机制建立并运转，目前已取得初步成效。湖南省住房城乡建设厅表示，截至2月17日，全省14个市州均已建立房地产融资协调机制，纳入“白名单”项目共576个，当前已有24个项目获得银行新增融资16.48亿元。其中，长沙市4个项目共获10.2亿元，株洲市6个项目共获3.54亿元，衡阳市7个项目共获2月5日研究印发《郑州市人民政府关于建立郑州市房地产融资协调机制的通知》，梳理形成第一批可以给予融资支持的299个房地产“白名单”项目，第一时间推送给21家驻郑金融机构，协调金融机构快速对接落地房地产项目贷款，并于2月7日实现首笔投放6000万元。于1月31日确定第一批支持名单，首批上报的融资“白名单”共78个项目，融资规模达208.38亿元。2月4日，据媒体消息，长春市住房保障和房屋管理局已经确定了第一批房地产项目融资“白名单”，共有26个房地产项目入围。目前，第二批申报工作正在推进中。2月2日，据媒体报道，湖北省推出首批221个房地产项目“白名单”，涉及17个市州，总融资需求达712亿元。其中，158个正常开发建设的项目融资需求占65.5%，而暂时遇到困难但资金能平衡的项目占34.5%。从企业性质看，央企、国企项目占31.5%，混合所有制企业占8.3%，民企及其他类型企业则占60.2%。目前，部分项目已通过银企对接取得实质性进展。2月2日，天津市筛选出了第一批共22个房地产项目，形成“白名单”，并涉及近50亿元的融资需求。这些项目已推送至全市各金融机构，以寻求融资支持，这批项目涉及17家民营企业、4家国有企业和1家混合所有制企业。其中，北辰区的某个项目已成功获得兴业银行总行批准的2.4亿元贷款展期。2月1日，武汉市住房保障和房屋管理局消息，武汉已经确定了第一批房地产项目融资“白名单”，涉及房地产项目101个、开发企业94家、18家融资机构。1月31日，成都住建公众号消息，都市各区（市）县组织企业进行项目融资申报并完成第一批名单审核。第一批名单共有208家项目企业227个项目，企业首选拟对接第一批名单审核1月31日，据昆明规划建设微信公众号消息，按照住房城乡建设部专题部署会要求，昆明通过房地产融资协调机制，已梳理出第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元。项目“白名单”已向在昆各政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行等24家主要银行推送。1月31日，山东省青岛市通过房地产融资协调机制，梳理出第一批房地产项目“白名单”84个，融资需求约250.2亿元、涉及19家融资机构。1月31日，陕西省西安市披露，已推送第一批54个项目名单，融资需求约179.84亿元。1月31日，“哈尔滨首批融资支持项目房企‘白名单’已经出来了，共有19个项目，涉及融资需求超过27亿元。”1月31日，哈尔滨市住房和城乡建设局相关负责人告诉记者，目前他们正在统计第二批申报名单。1月30日，重庆市已筛选出首批314个房地产项目，形成“白名单”，并已将名单送达至28家主要银行，包括大型银行、股份制银行、异地城商行及三家市属法人银行。这批项目总融资需求约为830亿元，涉及22家融资机构。1月30日，广西南宁市已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款，房地产项目“白名单”第一笔贷款在南宁市落地。房地产板块指标走势图表17：A股地产板块涨跌走势图(2022/1/4=100)沪深300及申万房地产指数走势沪深300——房地产(申万)指数资料来源：Wind，中金公司研究部图表图表18：内房股板块涨跌走势图(2022/1/4=100)90807060504030恒生中国企业指数及内地房地产指数走势内地房地产指数——恒生中国企业指数资料来源：Wind，同花顺，中金公司研究部图表19：物管板块涨跌走势图(2023/1/3=100)恒生物业指数与恒生国企指数402023-01-032023-01-172023-01-312023-02-142023-02-282023-03-142023-03-282023-04-112023-04-252023-05-092023-05-232023-06-062023-06-202023-07-042023-07-182023-08-012023-08-152023-08-292023-09-122023-09-262023-10-102023-10-242023-11-072023-11-212023-12-052023-12-192024-01-022024-01-162024-01-30恒生港股通物业指数—恒生中国企业指数注：2023年6月5日恒生港股通物业服务及管理指数（HSPSM.HI）曾进行成分调整并更名（原名：恒生物业服务及管理指数），成分调整前后可能不可比资料来源：Wind，中金公司研究部上周（2024.2.19-2024.2.23）A股地产板块涨跌幅前五名排名12代码600565.SH000609.SZ公司涨跌幅28.3%26.5%空港股份600463.SH26.0%3大悦城000031.SZ-3.8%3上周（2024.2.19-2024.2.23）A股地产板块涨跌幅前五名排名12代码600565.SH000609.SZ公司涨跌幅28.3%26.5%空港股份600463.SH26.0%3大悦城000031.SZ-3.8%3图表23：覆盖内房公司上周涨跌幅图表22：覆盖A股地产公司上周涨跌幅图表20：上周A股地产板块涨跌幅前五名图表21：上周内房股板块涨跌幅排名涨幅前五名迪马股份中迪投资000809.SZ23.5%4000809.SZ23.5%45000838.SZ财信发展23.0%跌幅前五名1600848.SH上海临港-4.7%金融街-4.7%2000402.SZ金融街-4.7%24 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900928.SH900932.SH临港B股陆家B股-2.2%-1.7%上周（上周（2024.2.19-2024.2.23）内房股板块涨跌幅排名排名代码公司涨跌幅涨幅恒达集团控股世茂集团禹洲集团佳兆业集团恒达集团控股世茂集团禹洲集团佳兆业集团龙湖集团1234530.0%23.7%16.7%15.7%14.5%0813.HK1628.HK1638.HK0960.HK跌幅跌幅景瑞控股中骏集团控股合富辉煌辰兴发展景瑞控股中骏集团控股合富辉煌辰兴发展亿达中国12345-15.6%-7.5%-6.8%-4.4%-4.3%1966.HK0733.HK2286.HK3639.HK资料来源：Wind，中金公司研究部资料来源：Wind，中金公司研究部上周（上周（2024.2.19-2024.2.23）覆盖A股地产公司涨跌幅排名代码代码公司公司涨跌幅涨跌幅1000961.000961.SZ中南建设中南建设20.4%20.4%2600823.600823.SH世茂股份世茂股份17.6%17.6%3000656.000656.SZ金科股份金科股份16.8%16.8%4600743.600743.SH华远地产华远地产13.3%13.3%5600266.600266.SH城建发展城建发展9.3%9.3%6600383.600383.SH金地集团金地集团7.7%7.7%7600376.600376.SH首开股份首开股份4.5%8001979.001979.SZ招商蛇口招商蛇口3.0%3.0%9600675.600675.SH中华企业中华企业2.9%2.9%000069.SZ华侨城A2.0%000002.SZ万科A1.4%600153.SH建发股份1.3%600007.SH中国国贸0.8%600048.SH保利发展0.3%002244.SZ滨江集团0.3%600325.SH华发股份-0.7%600663.SH陆家嘴-1.3%000402.SZ金融街-4.7%上周（上周（2024.2.19-2024.2.23）覆盖内房公司涨跌幅排名排名代码代码公司公司涨跌幅110813.0813.HK世茂集团世茂集团23.7%220960.0960.HK龙湖集团龙湖集团14.5%14.5%330884.0884.HK旭辉控股集团旭辉控股集团13.0%440081.0081.HK中国海外宏洋集团中国海外宏洋集团8.2%551109.1109.HK华润置地华润置地4.0%663383.3383.HK雅居乐集团雅居乐集团3.9%770688.0688.HK中国海外发展中国海外发展3.9%883900.3900.HK绿城中国绿城中国3.7%993380.3380.HK龙光集团龙光集团3.2%0817.0817.HK中国金茂中国金茂3.1%1238.HK宝龙地产2.9%2777.HK富力地产2.7%3377.HK远洋集团2.6%1233.HK时代中国控股1918.HK融创中国0123.HK越秀地产2007.HK碧桂园1813.HK合景泰富集团3990.HK美的置业0.4%201908.HK建发国际集团0.2%资料来源：Wind，中金公司研究部资料来源：Wind，中金公司研究部-3%2%8%4%4%6%22%28%4%8%注：关联开发商中，标*为A股上市企业，其他为港股上市企业；2.14-2.16春节期间A股未开盘，故无股价数据展示资料来源：Wind，公司公告，中金公司研究部图表25-3%2%8%4%4%6%22%28%4%8%注：关联开发商中，标*为A股上市企业，其他为港股上市企业；2.14-2.16春节期间A股未开盘，故无股价数据展示资料来源：Wind，公司公告，中金公司研究部图表25：A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率Avg:9.2xA股地产NAV折让+1SD:-24%Avg:-42%0%-10%-20%-30%-40%重点物企重点物企1.29-2.22.5-2.92.14-2.162.19-2.23近四周累计涨跌幅关联开发商2.19-2.23近四周累计涨跌幅龙头国企中海物业-2%0%9%10%17%中国海外发展4%1%龙头国企及稳健民保利物业-7%-2%8%6%5%保利发展*n.m.及稳健民企华润万象生活-3%-5%7%4%3%华润置地4%7%万物云-8%2%8%2%3%万科企业3%1%其他龙头民企碧桂园服务绿城服务融创服务世茂服务其他龙头民企旭辉永升服务宝龙商业雅生活服务越秀服务中型国企及稳健型中型国企及稳健型民企滨江服务金茂服务代建企业绿城管理控股 恒生国企指数10%11%-3%10%11%-3%8%-8%-5%-5%-6%-3%-10%4%3%3%11%18%3%15%10%10%13%4%20%-1%8%10%2%-8%6%-1%-1%-3% -4%0%7%1% -9%1%6%3%3%4%4%11%7%3%4%4%11%7%21%-4%-2%6%2%-1%-2%6%2%9%%18%20%10%17%7%18%4%11%34%34%5%5%5%4%碧桂园绿城中国融创中国世茂集团n.a.旭辉控