房地产营销策划 -2023成都温江星河地块商业项目投标方案

正本成都星河WORLD科创城3号地块建筑概念及方案设计ChengduGalaxyWORLDScienceandTechnologyCityArchitecturalConceptandSchemeDesignofLot3CONTENTSChengduGalaxyWORLDScienceandTechnologyCityArchitecturalConceptandSchemeDesignofLot3123456TechnicaldrawingsPROJECTBACKGROUND随着城市角色的转变，温江将承载起更重要郫都区方向德坤新天地大润发新尚广场温江区政府郫都区方向德坤新天地大润发新尚广场温江区政府新光天地心成都方向金强赛事中心温泉大道站2KM本案温泉大道TOD万盛TOD合生汇大学城明信城成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计 活力商业街区约6万㎡商业集群，满足都会全系生活需求项目计划总投资160亿元，未来将构建集高品质科创办公楼、总部经济院落、产业总部大厦、产业孵化器、中央科创公园等于一体的产融联盟新城。星河2020标杆项目—成都温江星河WORL 活力商业街区约6万㎡商业集群，满足都会全系生活需求项目计划总投资160亿元，未来将构建集高品质科创办公楼、总部经济院落、产业总部大厦、产业孵化器、中央科创公园等于一体的产融联盟新城。 产业总部大厦科创大厦科创大厦国家级众创空间国家级众创空间+孵化器+加速器 公园城市会客厅高品质生态住区高品质生态住区 智慧绿廊约约8万㎡文体生态休闲公园，提供休闲运动场所入驻企业数约150家+入驻企业数约150家+就业人口数约1万+公园城市，产城融合发展距离新区政府中心2公里以内，项目地块处于凤翔大道和温泉大道二段交汇处，距离17号线温泉大道站350米。 温泉大道站温江区政府温江区政府成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计6金强赛事中心市民中心&游泳馆4号住宅用地TOD项目1 7624人流主要流入方向536金强赛事中心市民中心&游泳馆4号住宅用地TOD项目1 7624人流主要流入方向53654态设置吸引住宅客群.西侧为中央公园及写字楼，有机连接导入人流7城市绿廊75812233独栋办公447524752414成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计成都科创新高地成都科创新高地·温江智慧新引擎城融合发展引擎.成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计地铁17号线地铁17号线市核心区功能板块.成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计金强赛事中心游泳馆3号地·规划设计指标用地面积（㎡）37,423容积率覆盖率计容面积（㎡）56,134其中55,850284地下室面积（㎡）20,000Preliminaryanalysissummary交通优势景观资源商业需求站 /成都东站双流机场成都南站 绕城高速犀浦站环路第生态环境+高校聚集+三医产业高校与产业带来中青年为主的客群基础整体消费能力的快速提升成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计温江----最接近公园城市的地方,看西岭雪山的最佳城市视角温江有着望山见水的天然优势“水槛温江口，茅堂石笋西”唐代大体会了在温江生活的惬意并用“窗含西岭千秋雪”生动描绘了成都的空间特质.成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计项目3公里范围内目前可辐射居住人口约12.8万人成都师范学院人口约1.2万在售及已知待售住宅人口约2.8万人分类配套内容直线距离备注教育资源成都七中嘉祥外国语小学1.5Km公办（省重点）温江区涌泉学校1.4Km公办（市重点）成都新世纪外国语学校200m私立（K12）成都七中实验中学3.7Km公办（省重点）医疗资源成都市第五人民医院3.7Km公立（三甲）温江区人民医院3.9Km公立（三乙）项目用地3.0公里范围内住宅小区总量500万方左右，总人口预估16.8万人项目用地一公里范围内住宅小区总量200万方左右，总人口预估6.9万人成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计34151234结论：周边商业主要业态为电影院、超市、书店、快时尚、餐饮等5市场分析：目前商业街主要竞品为新尚天地及新光天地,未来竞品商业有3万方的明信城及东侧温泉大道TOD。项目目前周边三公里范围内南侧几乎没有社区商业，北侧以15~20万方的集中商业为主，缺乏品质较高的街区商业。34151234结论：周边商业主要业态为电影院、超市、书店、快时尚、餐饮等5市场分析：目前商业街主要竞品为新尚天地及新光天地,未来竞品商业有3万方的明信城及东侧温泉大道TOD。项目目前周边三公里范围内南侧几乎没有社区商业，北侧以15~20万方的集中商业为主，缺乏品质较高的街区商业。22已开业代表商业成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计劣势优势位于劣势优势位于核心区域，北侧规划有新市民中心.科创公园绿廊，景观优势。周边有成熟居住社区及大学西侧规划为健康产业集聚区场地北侧防护绿带中有地块周边在售及未来商业供未来2-3年为房地产下行周政策持续加码的可能.售去化压力大机遇位于城市发展主轴上温江城市副展机遇，产城融合发展提升品牌成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计创造的商业空间的在地性产品及动线是第一生产力规划策略1：创造自身的在地性挖掘场地与规划策略1：创造自身的在地性挖掘场地与1.规划城市副中心的科创园新区，项目与科创城片区如何呼应关系和空间形态？2.如何界定与周边，尤其是近距离同类型未来约50万方的住宅，如何凸显商业亮点，如何处理销售型与自持型的差异化，以确保商业产品的顺利销售？开发商：万科（成都）企业有限公司万科天荟万科天荟位于成华区建设南路（东郊记忆南侧），地铁7号线毗邻、8号线上盖，项目总体量80万方，是成华区最大体量在建综合体。项目规划有高端住宅、超甲级/甲级写字楼、SOHO、国际酒店、高端公寓、万科泊寓，以及万科持有运营的约7万方商业——天荟·万科城市广场。业态多元丰富，可谓真正意义上的TOD地铁物业。特色旅游、公共文化服务、现代综合体集成发展。”成都滨江天街万科天荟东郊记忆站万科天荟成都滨江天街万科天荟建筑设计，首先他一定是现代建筑，但同时，建筑应该跟东万科天荟建筑设计，首先他一定是现代建筑，但同时，建筑应该跟东郊记忆是有脉络传承的，设计上需要唤起到城市的记忆。年轻人、老人、儿童、恋人，怎么去享受这处“未来的传统”的城市场所，是非常重要的。业态需要多元化，让更多的居民参与进来，从而起到优化城市人口结构的作用，带来更新的城市消费升级，从而提升城市活力。世豪广场MALL5号线大源站世豪广场MALL5号线大源站建发·鹭洲里---9万平米的商业街区以L型方式沿北侧天府二街与东侧的荣华南路布置，使得整个商业动线清晰明了。顶级的联排式商业别墅则沿西侧的富华南路临河而立，整个商业主力店包含了麦德龙超市、言几又、星巴克以及众多时尚的商业品牌。开放式街区+网红打卡地+差异化业态补充+森林主题营造+创新体验+都市休闲目的地开发商：成都建发集团有限公司建发·鹭洲里商业步行街建发建发·鹭洲里步行街作为开放式主题商业街的典型代表案例，毗邻世豪广场（紧邻5号线大源站B口地铁接驳MALL对商业人群截留效应影响不大，打造差异化主题化的体验式商业IP才是项目最核心自持部分为超市+差异化功能主力店+科创运动主题空间打造销售商业+生态独栋办公+企业屋顶会所城市商业环境项目本体条件城市商业环境项目本体条件本体优势：大型综合体项目开发，产业规划及品质住宅的配备，具备打造城市地标基础交通情况：项目位于两条主干道交界处，且临近轨道交通，易达性强，展示性好不足：目前项目周边仍处于建设期，区域尚未成熟，需较长的培育期业态品牌发展：各业态及品牌未来升级空间较大不足：城市活跃度有限，原有常住居民的消费理念、消费习惯待引导和提升。商圈格局：随着城市发展，商业已形成多商圈格局竞争格局：城市商业发展仍较为滞后，城市消费升级迫在眉睫城市传统商业发展饱和创新商业仍处于市场空白唯一性、地标性休闲商业休憩地结合宏观背景、商业市场、本体条件分析结论，规划策略与整体发展方向精准匹配。结合宏观背景、商业市场、本体条件分析结论，规划策略与整体发展方向精准匹配。城市宏观背景宏观经济：城市经济保持稳定增长的趋势交通规划：城市实现立体垂直交通网络城市规划：项目位于城市中心区与产业聚集区交界处，未来有望成为城市副中心不足：经济基础薄弱，人口基数较少，根据成都西控的城市规划，未来区域发展有一定局限性。宏观层面为项目发展宏观层面为项目发展提供一定支撑规划策略3：造IP造网红造配套造氛围造颜值造体验商业商业IP打造网红打卡点夜经济模式休闲娱乐颜值经济互动体验年轻人的诗意空间全天候的衣食住行游购娱艺创家的创业圣地吸引世界艺术家、科学家交流、创业旅游者网红打卡地活力引爆点与明星项目PlanningschemedesignPlanningschemedesign成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计COMMERCIALSPACEDESIGNNEEDSTOMEETTHEDIFFERENTNEEDSOFDIFFERENTGROUPSOFPEOPLE对于政府管理者对于城市建设者对于商业消费者对于周边购房者生动的城市界面高溢价快去化网红打卡目的地便捷的生活配套服务充满活力的社区土地的高效利用互动娱乐休闲空间户外运动亲子体验经典的人文环境品牌形象的打造多样化的购物体验亲近自然绿色生态生态的商业环境良好的商业氛围创新主题商业目的地科技艺术友好社区提升商业吸引力，营造商业氛围，精准定位消费人群需求，打造都市漫生活休憩娱乐目的地！逛街时尚人群旅游打卡我们将建设怎样的活力商业街区？都市漫生活休憩娱乐目的地 STEP04:STEP04:广场节点空间梳理成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计产品及动线是第一生产力,合理分配持有产品分布及动线设计是设计的关键。方案A：集中持有,销售商业进深较大，难去化单一,商业氛围不佳。方案B：临街分散持有,内街商铺难去化，货值较低方案C：内街分散持有+局部3层主力店,销售商业去化方案B：临街分散持有,内街商铺难去化，货值较低成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计方案一：商业面积销售41300㎡，00成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计AerialViewAerialView成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计长度,地方百货为主一般300m-600m，500m左右常见:线长度的4倍.长度以600m以下为宜.宽度般为7.2-15m高度,街巷宽度取7.2m-二至三层成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计 m7m 结合人体尺度打造宜人空间体验成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计科技主题院落休闲艺术院落亲子互动主题广场休闲体验街区科技动感街区网红美食街科技主题院落休闲艺术院落亲子互动主题广场休闲体验街区科技动感街区网红美食街运动潮玩集市运动潮玩集市成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计生活圈”配套邻里条约、社区治理机制组织社群活动团体，通过社区青年创客部落，商务休科创公园雪山会客厅音乐酒吧配套开放街区地下邻里超市成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计科创公园学研基地科创公园学研基地高校联盟、产/学研基地组织企业孵化团体，通过社区青年创业群体，高校扶持组织，共同打造科创教育新社区建设。雪山会客厅书屋书屋成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计 社区康养中心 社区康养中心社区康养中心社区内设置卫生服务中心，为居民提供诊、开处方药、跟踪治疗、慢病管理、健身步道全时段健身网络结合城市公园会客厅、社区公共活动空间等，打造一个慢行复合绿道体系。成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计数字文艺创客中心依托地铁TOD建设科创园和数字文艺创客中心的双创空间，提供弹性共享的办公空间以及优质多用途的服务空间，作为创业团队、人员互动交流的场所。创立社区资源、技能、知识共享平台核，打社区医疗服务成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计特色建筑风貌依托地铁TOD建设科创园和数字文艺创客中心的双创空间，提供弹性共享的办公空间以及优质多用途的服务空间，作为创业团队、人员互动交流的场所。积极创建社区建筑公共空间营造综合性的社区氛围，通过街区的划人尺度共享空间，底层架空开放的构筑科创公园雪山会客厅城市商业广场 下沉广场商业主题空间成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计在集中物流用房的服务范围内，分楼设置智智能共享停车现电脑计算空车位，智慧未来APP上预约停取车。共享停车位APP软件与线下停车场合作，建立一套完整的停车管理系统，实时更新停车位的最新状况以及收费并直接线上获取停车场监控画面。功能，线上为用户提供车位导航服务,让用户可以快速的寻找到车位，从而大大的提高了用户的使用体验。地面共享单车地面共享单车地面共享单车成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计景观次节点广场绿化主节点景观次节点主景观轴主景观轴次景观轴VR体验次景观轴成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计人行入口主人行流线次人行流线人行入口成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计消防入口消防入口项目场地内消防车道宽度及转弯半径均满足防火规范要求。成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计消防车道城市消防流线《《成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计FacadePlanningSpecial?如何导入西侧公园景观？Howtovolumeontheeastside?Howtovolumeontheeastside?mmmmmm电竞爱好者超60%是Z世代二次元、潮流、个性已成为Z世代的标签如何为Z世代打造持续有活力的商业场所?成都购物中心体量全国第一预计开业商业36个，面积超273万方绝大多少商业依旧为传统商业我们希望打造一个符合Z世代的具有特色化的商业场所?融入未来模式汇合融入未来模式汇合绚丽霓虹打造张扬的调性打造个人定制线上线下无缝衔接众多摩登潮牌汇聚模块化的空间场所利于产生更多有趣的“负空间”利于打造独立个性的店铺形象利于精准定制空间IP利于顺应时代更新自我游戏化的购物体验符合Z世代的行为标签极大的可能打造为网红地带利于线上线下的无缝衔接炫彩的商业氛围丰富的体块关系多样现代的立面材质银白色金属格栅，带LEDTechnicaldrawingsTechnicaldrawings成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计本层建筑面积:20357.51平方米成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计本层建筑面积:18710.35平方米成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计本层建筑面积:17066.14平方米成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计本层建筑面积:21087.79平方米成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计车行流线车行出入口地下室与地上建筑对位关系图地下室与地上建筑对位关系图成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计北立面图南立面图成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计东立面图西立面图成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计2212成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计Planningschemedesign全销售前提下全销售前提下将内街二层商业和三层商业置换为价值较高的办公可最将0.8单价的三层商业转化为1.2单价的办公--0当办公平均层数大于3.65层时，办公价值大于内街三层商业价值，此成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计策略：三层商业面积尽可能小沿街商铺面积尽可能大独栋办公尽量落地办公面积≈32500㎡成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计围合式布局分区式布局成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计■商业办公走廊方案B方案B方案A方案A办公办公货值去化过程办公办公没有独立区域，相对难去化办公有独立区域，相对容易去化分区式布局更优商业商业动线较长，相对难去化分区式布局更优城市公共空间有较为集中的下沉式广场以及流动的内街区域开放式街区相互渗透，在空间上有一定的独立性办公商业商业走廊走廊结论：在货值差异不大的情况下，根据去化逻辑，优选成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计私有区域向公众开放打造高品质城市工作+生活街区，享受花园式氛围取代单一功能空间——工作、生活、商业、城市农场、公共艺术、文化交流等多样态生活场景。藤编花卉主题院落藤编花卉主题院落超级街区——构建多元复合空间构建工作、生活、公共艺术、文化交流 成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计04:04:沿街错落布置一层底商局部增加三层商业05:增加二层廊道以及公共空间06:设置独栋办公楼，形成办公庭院与街道融合的超级街区成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计本案空间规划:从城市公共空间到“超级街区”再到科创公园——立体复合商业办公动线，公共空间与街区空间SITESITE“超级街区”“超级街区”成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计121233创意集市121233创意集市超级街区——私有区域向公众开放花木编艺主题院落花木编艺主题院落44文创主题院落文创主题院落44水景主题院落水景主题院落成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计超级街区——内部庭院与街道建立新超级街区——内部庭院与街道建立新成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计沿街商业商业街沿街商业办公庭院办公庭院书吧潮玩店连街区内部各层平面VR体验店沿街商业商业街沿街商业办公庭院办公庭院书吧潮玩店连街区内部各层平面VR体验店成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计000方案二：商业面积销售22950㎡，成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计AerialViewAerialView成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计成都·星河WORLD·科创城3号地块建筑概念及方案设计浩欣道路规划道路商业人行流线办公人行流线《人行入口成都·星河WORLD·科创城◎人行端口3号地块建筑概念及方案设计浩欣路地库出入口浩欣路地库出入口 《规划道路《