2020中原-东莞鹏瑞天玥广场营销策略再思考

I卜

谨呈鹏瑞地产:

至

对话世界的窗口

鹏瑞天阴广场项目营销策略再思考

中

施

NOW

写在前面:

再次汇报，破而立

鹏瑞为何而来，我们要做什么？

重新思考豪宅市场逻辑….…

解决2020年11亿的签约目标!!!!

中原视角的鹏瑞

每一次的选择绝不是偶然

而是一个时代的使命

深圳湾1号到天殂广场

为时代使命、城市而来！！

城市在跃升湾区都心、国惋智都

世界工厂，跻身湾区都心，创造着一个个时代的标签，演绎着东莞“速度;

70年代的东莞80-90年代的东莞20世纪的东莞

农业县城工业之都湾区都心

沃野千里、丰收满满机器隆隆、浓烟滚滚高楼林立，繁华都心

中心在强化中心城区国际商务区

打破区域壁垒，强化城市中心，南城作为城市主中心的地位

.城区片区定位：教活原用

银瓶合作创新国

区域伍含瞰中心对抵加快东河

东第怖政文化中心先行区：广东对

水乡新城片区为中心域区

松山湖片区环球经贸中心嘉宏振兴中心南城总部基地

:，＜81*中心

东莞国际商，区东莞大道：城市形象干道——金融要塞——商务区中轴线

滨海湾新区

区域服务节点

•ft浜大湾区晒发・新平白

民盈国贸中心海德广场万科大厦

产业在鼎立东莞智造国际自信

东莞智造走向国际舞台，世界500强纷至沓来;

豪宅在变迁中心生活平层人居

传统豪宅的格局被打破，平层人居的大门

中海莞府

代表项目

天骄峰景

森林湖

代表项目

愉景花园

万科虹溪诺雅中心自然资源

大平层+别墅

聚合型

纯自然资源型

以黄旗山及水濂山为主导，强化中心的自

别墅主导

然资源以及平层+别墅的双业态生活；

分散性

东江河畔、黄旗山麓、观澜高尔夫、松山

湖等区域别墅为主，较为分散；

东莞值得被无限期待

鹏瑞天阴广场有无限可能性

天生不凡

万亿东莞湾区主轴最纯粹地块

城市最优质的地段

城市主中心，豪宅中央住区

城市最顶级的配套

学府林立，公园环伺，TOP级旗舰商业

百花林公园

西平地铁站时代城广场次大•泉湖花园

东莞动漫城

东莞阳光实验小学

东华初级中学

同沙生态园

百花林公园

公慎的榭里

xj.南城阳光六小

赏易闻西平地铁站

东莞高级中学

伟东包修.

东莞植物园制品公司律'

城市最值期待前景

东莞国际生活区，媲美后海CLD

中原视角的天珥广场另一面：

城市的封面、品牌的溯源，开启的人居思潮

国际化的理念国际都会，城市中心景观

伦敦海德公园1号东莞鹏瑞天阴广场

上海汤臣一品

伦敦商业中心、文化中心上海陆家嘴,国际金融中心国际智都,城市唯一中心

香港天玺深圳湾1号鹏瑞天阴广场

圆方购物中心+商厦环球贸易广场+顶级湾会+T7地标写字楼+顶级豪宅地标写字楼+顶级豪宅+顶级商业

豪宅

国际化的标准大师定制，顶级品牌

顶级品牌大师手笔

延续国际顶级豪宅的装修品牌和材料，诸如嘉格纳国际设计大师，参与世界级豪宅的设计

国际化的审美美学符号、定制符号、艺术符号

＞国际化立面风格定制的视觉符号：〉美学的艺术装饰：》格调的灯光色彩

现代美学设计手法定制豪宅视觉符号内部随处可见的美学艺独特灯光系统

术装饰

天班广场，革新平层人居理念，向世界发出新的呼唤:

从不改变世界,只是让你看见世界

超级综合体，无界尺度

体验

270度环幕，无界尺度，足足约25nf的空中庭院；超级综合体，超高天际大宅、

塔尖级归家礼序，人文关怀，生活配套

范本

＞多层级归家系统＞极致人文关怀＞一站式生活会所

私豕会客厅

首席社区大堂无障碍通道

楼栋奢华大堂快速排水系统蓝宝石恒温泳池

精装地下大堂车库储物系统

精装地下车库宠物活动区

顶级的人居

智慧最安全、最健康、最智慧的顶级人居住所

£

＞全方位安防系统＞健康化产品性能＞匠心产品细节

人脸识别全屋净水系统大尺寸入户玄关

AED除颤仪全屋新风系统紫外线消毒鞋柜

全屋降噪设计

东莞，向国际化都市迈进；

鹏瑞天阴广场，为东莞开启了对话世界的新窗口

价值升华体系

国际视野塔尖生活顶级人居荟聚世界

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界心师牌代学层装库障排，站石界世

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会超制顶面展规堂别除水消玄

道车乐,颤、毒关综界

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降尺的

,精、库园,池仪鞋

城综顶标时rtp合，

极收噪

市合级签代双准蓝柜度距

离,受

体潮

项目定位:

世界级超级综合体

形象站位国际，对话世界，超高天际大宅，地标写字楼、顶级商业，媲美一线的顶级综合体

产品定位:

国际都心・城市峰层•环幕平层观邸

—国际都心：东莞大都会里最具生活价值的中心之中心

—城市峰层：代表着未来居住者的城市顶级高度

环幕平层观邸：观代表视野和高度，邸代表地位，居中守正尽揽资源

【其他定位】

生活定位:城市塔尖的国际化无界生活

形象定位:超级作品1号领御

推广核心:革新、定义、国际

超级作品，1号领御

鹏瑞天阴广场，为谁而生?

决定项目价值的

不是单一方面的产品、地段……

也是购买人群的价值观所投射的精神属性需求

什4人一原音为腿镖*壬日广场土治，

东莞高净值客户

【客户画像】城市的新贵精英，中层领袖；

【客户特征】高端生活升级、区域情节，国际视野、圈层偏爱、身份认同;

来源区域置业目的职业特性项目认可点

外地■及其他

2%

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■客户主要来源：集中在城区，外镇区也占据相当比例，其中东城约28%、南城约23%；城区周边镇街客户作为主要补充客户；

破.■客户职业特性：客户主要为制造业，贸易实业及地产建筑业的老板或高管；

1■客户置业目的：自住为主，居住性强；

■置业敏感点：对话豪宅客户，其主要认可项目的定制化户型设计、精装修用材用料、以及黄旗山自然景观资源、圈层等。

东莞高净值客户

【客户画像】城市的资本家，新生奢贵；

【客户特征】中心追逐、资产占有、国际视野、身份征服;

来源区域置业目的职业特性项目认可点

外地及其彳

东城

深圳

25%

东莞其他镇

街南城

24*

28%

■客户主要来源：成交客户的区域来源较丰富，其中东城与南城各占约25%；其次东莞其他各镇街的企业老总、实力客户占比近

|30%；

■版■客户职业特性：客户为各行业的塔尖人士、决策权力掌握者，主要集中在金融证券、地产建筑、贸易实业、医疗及教育等行业；

■客户置业目的：大部分客户的置业目的为投资及商务接待，合计占比约46%;自住、第二居所合计比例仅约24%;

______________・曾\|[/辅咸占-'由壬高尧安门白士的；1RTT而目的垓心臻白世强Tffi日白曲怖如曲\11/丽杳I'JR反添知161刹揖世主衣麻窖的斗估懑力

东莞高净值客户

典型项目客户具象区域分布

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【周边高端社区】【周边高端社区】

中信森林湖'中信凯旋城'景湖花园'景湖春天'世纪城国际公馆、东城年丰山庄、南城东骏豪苑

新世纪豪园'新世界'御花园\ucc业主

【镇街豪宅住区】【镇街豪宅住区】

长安莲花别墅'厚街加州阳光、海逸豪庭'虎门东坑皇家翡翠湾'中堂潢涌村'松山湖锦绣山河

龙泉华苑

东莞高净值客户

典型项目客户临摹

张先生/42岁/国贸盈台孙小姐/28岁/国贸盈台

客户关键词：城市投资人+地段价值客户关键词：城市二代+国际理念+城市尝鲜者

客户典型语录：

客户典型语录:口刚刚从美国留学归来,喜欢这种城市中心

口主要看重这里的地段价值，目前来看,

大平层生活；

东莞最中心的地就是这里；,

口方便，购物中心，高端酒店，写字楼办公

什么都有，就喜欢这种闹中取静的生活

林先生/34岁/莞府客户赵先生/29岁/莞府客户

客户关键词：城市金领+高注重品质+功能自住客户关键词：城市二代+建筑世家+中心圈层

客户典型语录：客户典型语录：

口住在景湖春晓，目前南城没有房子可以选择°我是做建筑的,路过看到项目,了解中海建筑，

T,200+新房只能选择莞府；对比东莞，莞府确实是比较超前，所以选择了

口社区打造,户型亮点、图层等方面还是非常不°比较喜欢图层，推荐几个朋友一起居住,虽然是

错，在东莞来说这个单价还是比较不错；镇区，但是工作都在中心城区

东莞高净值客户

【客户画像】资产的掌门人，行业的新贵、城市金领；

【客户特征】人生进阶、圈层低调、家庭观念、人生犒赏、国际视野;

•访藁客户，刘先生（的若岁》

•访董客户：欧先生（36岁）•访的妒，孙先生“2岁）•访航户：张先生（44岁）

•舱区事东辙

•居住回臬松山湖•屈曲或：甫城-西甲•居住区域：东城（黄施1号）

•鲂置禁：潮金投费基金（私募）老板,对族住现状坡为痴%•塞/诩嘉知m事长，在却叫―h

•客户育戈上某黑载I具厂老板，UCC业注，买UCC做费产配置，商•寰户第R：东芝银行某分行行K,目前住在西平的景湖时代fit,L

务接物的茶室使用：例在西平梯更帙T更卧膜的社区；•辿也睦।身子（尤）g宅）层18定费产.收凝率及受湿速率•Ift^：大军后3Y尻秋*■,工人房需求不大，军位要多，«

轮瓜作为资产配置，但如果是好产品，会衲情专虑购工；试义修好的，追来身份做征；后傕化很好，但:*护解慎；

•3诒：分工作展所及生活屏所，传统豪宅聪较强•运螂彖需更舒H度史高.象@身例娼所：

•尬施皿•1000万上下•尬热接殳鹿：1000-1800万上下

•竹蛆1200万•仲微继1200-1500万

・艇犍，由买襟,30%•血混：川买辑•，7OV

•但买塞建:购买费率20%.•的医富国：购买基率70%.

•话录：束钊于言"只是的偏箝不出康用德，我现在小•M：居住育度可以考由，其实*二优等者达笄大平层n*a

•语录：苒甲对我来说工作,生活邺很方便.而且近年一直没有新

•语录.卡钱人髭住在黄旗山且都是制经，那边空/。环境也更好,

荷上大学，吕住也费淌足.不太老虎再买。当然，如果产品打遗会有，而且*二代也分展费，如何实现父母的买单我们可以网点突

西平谶对我来讹太多人住了，投有啪在东贤M班的座£楼盘出来，兼听说过深刎湾1号,所以也在关注H瞄个反目,

・实傥质，品也会有这总可能，破，自己跟多朋友葬在西平区域，痔划有善求。

至于剂量不是不好，但是对于我勺来说打理有点太麻量八

对房地产投资不感冒，注重产品

对西平片区价值认可度不高生活在西平,对区域认可度较高价值及投资价值事业上升期，追求身份标签，生活

舒适度，交际便捷

针对过往100+访谈客户的深入总结概括

东莞另类高净值客户

【客户画像】城市金领，进阶阶层，独特的眼光和视角，享受城市发展，房

价上涨的红利，开始追求更高品质的生活；

西平光大景湖时代城南北通透两梯两户四房满…•业内客群：

e光大期wi代城

680万2014年城区房价仅接近1万/武，至今多个楼盘已经

Q轴混供32周1201髀其14室3厅114735平米I南北・价佝然阮件米破

06人短/16天前发布

4万；很多业主拥有多套房源，其中地产和建筑人士

衽年较多；出于行业的特殊性，比较低调，名下多套房

产，注重子女教育，追求终极改善，但名额缺乏

光大景湖时代域3室2厅东南

0光大累涮代城428•企业客群

卬桂国共11层）3空近1100甲米I东南单曲2^0^米

处于事业上升期，有一定的经济实力，迫切期待晋

07人短/3铁帔布

升高阶层，能支撑首付，保证月供，但此类客群对

于价格比较敏感；

・财富标签：富一代/富二代/行业新贵/城市金领

•头衔：企业掌门人/新生奢贵/城市领袖一

•行业：智造/金融/房地产/贸易/教育

•特征：国际视野/身份认同/资源占有/圈层向往/人生进阶

•区域：高占比的地缘性主导

天王月广场，站位国际，对话世界

对标一线顶级豪宅，

一线城市【客户画像】全球财富塔尖贵族；

高净值客户【客户特征】极致的居住享受，安全，国际视野，身份象征;

客户主要来源：上海本地占33%,外地国内客户41%,外籍客户26%;.匕竞

客户置业目的：年轻客户追求品牌效应及炫富心理，高年龄层客户追求居住舒适性（明星居多）；

客户年龄：年龄集中在35-50岁较多，部分借用子女名义购买。

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一线城市【客户画像】企业掌门人，城市隐豪

高净值客户【客户特征】追求资源占有，极致产品，拥有全球置业观念

客户主要来源：深圳70%,外地国内客户22%,国外客户占8%；

客户置业目的：一线海景&内湖景观资源，产品户型，圈层（低调务实企业家）；

客户年龄：年龄集中在36-45岁较多。

一线城市高净值客/

财富标签：富一代/富二代/新贵

头衔：企业掌门人/娱乐大咖/城市领袖

行业：实业/金融/房地产/IT/娱乐/影视

客户定位结合地缘性因素、鹏瑞品牌影响力、以及中原资源

导入，对未来客群趋势预判

:核心客户：行业新贵，新生奢贵（30-40岁）

i客户构成：地缘性客户为主，主要集中在东城与南城的城市塔尖圈层；

身份信号：实力标签彰显，抢占城市核心区域顶级圈层居住权；

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*--------------------------------------------------------------

，重要客户：城市金领，中层领袖（35-50岁）

|客户构成：临近城区的周边镇区客户，顶级财富阶层；

身份信号：顶级人居的向往，感受城市顶级人居的生活；

偶得客户：城市资本家、塔尖顶富（35-60岁）

客户构成：广深港城市的深圳湾1号追随者、乃至全国性的财富阶层；

身份信号：圈层人居标签的期许，融入城市中心富豪圈；

时代领导者，城市猎奇家

他们勇于在时代的浪潮里成为领航者；

他们自信昂扬敢为人先，喜欢做自己生活的主宰；

他们一直在追求精神与物质的更高境界；

他们更愿意接受更高品质的新鲜事物

难以被说服，只能被影响

他们有着自己独特的见解和思考能力，往往认定的事情，是很难去改变

的，特别是对于产品的认知，有着自己独特的见解

但是这并不代表他们不会改变，他们对于圈层推荐及口碑传播十分敏

感，会为此深深受影响

低调心态与身份象征的平衡

对于房地产的置业，发现他们

既要有圈层归属和身份认同，同时又注重隐私和低调

大众的可望而不可及，小众的低调

高调炫富项目让众多精英和有“身份”的人避之不及

驻足中心也注重圈子

对中心的认可度和追逐，难以改变，

对圈层的黏性和依赖性日益增强；他们有自己的圈子，但

是同时希望融入更高层次的圈子

客户轨迹

前

后

期

23期

重第三阶段第四阶段

第一阶段第二阶段裂

点

区域关联型客户中心向往型客户湾区资产型客户国际彰显型客户变

品牌跟随型客户圈层向往型客户

把

扩

东城、南城、深圳镇区

握

香港等湾区城市全国乃至国际张

首批拓展重点攻破对象

客户落位

客户类型客户说明客户区域客户价值排序客户特征

西平+黄旗山富豪住区