张家口房地产市场调研

张家口房地产市场调研报告一、城市简介全市面积2964.4平方公里，张家口市下辖4个区、13个县、2个管理区、1个高新技术开发区。其中4个辖区分别为：桥东区、桥西区、宣化区，下花园区；全市全市户籍总人口450.29万人，其中农业人口319.23万人；非农业人口130.55万人。市区人口98.68万。二、城市经济2010年，五大工业主导产业：装备制造业，新型能源、电力热力、矿产品精深加工业和食品加工业、电子信息产业三大产业均是稳步增加，第二产业增加相对较高，工业化进程加快。第三产业稳步增长，以滑雪和草原风光为特色的旅游业发展成为新的亮点2010年城市居民人均可支配收入达到14649元，五年年均增长11％，电脑、汽车等反映消费结构升级的商品开始进入百姓家庭，居民住房条件进一步改善三、城市规划定位1、规划定位国家十二五规划纲要指出：推进京津冀、长江三角洲、珠江三角洲地区区域经济一体化发展，打造首都经济圈。全面承接北京产业转移,推进环首都绿色经济圈建设，核心是搞好产业规划。为此，总体规划在七大新兴产业领域谋划了一批基地，旨在通过吸纳承接北京产业转移，加快高端产业聚集，促进区域内产业融合提升。“北京城铁向河北延伸1100公里的规划，已上报国务院。随着张家口至大同；张家口至呼和浩特；张家口至北京的城际铁路的开通。未来张家口将成为连接“煤都”山西大同沟通中原与北疆，连接东部“京津冀经济区”和“环渤海湾经济区”与中西部资源产区的重要枢纽，及核心城市。四、房地产发展情况1、土地市场情况住宅土地价格：2010年张家口土地市场住宅用的桥东区地价在250万/亩，桥西区地价在220万/亩，高新区在180万/亩。商业土地价格：2010年商业用地桥东区在220万/亩，桥西为190万/，亩高新区在140万/亩工业用地价格：2010年工业用地地价在20-23万/亩楼面价格：2010年楼面均价桥东区在1200元，桥西为1100元，高新区为900元2、房地产板块划分张家口城区南北长，东西短，由一条贯穿南北的清水河将城区分为东西两部分，因此，城区分为桥东区和桥西区。桥西区：作为市政府所在，发展较早，现在是老城区改造的重点。桥东区：占据张家口城区较大的面积，同时拥有进出张家口主要干道张宣公路，随着城市改造的发展，有着很好的发展前景。2004年市政府决定将城南部纬一路至纬三路之间作为高新技术开发区，自此将张家口市划为三个区域。高新区作为新兴区域是张家口近年来房地产市场做活跃的区域。五、目标客户分析A、刚性需求步入婚龄的本市户口青年人、外来定居人口以及在本市居住一段时间的流动性人口对住房的需要构成刚性需求的主要来源。B、改善型需求改善型需求主要从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房。C、被动拆迁需求被动拆迁所产生的需求，虽考虑到这里面部分需求会原地、原项目消化，但也有相当部分和因公建设施、市政建设的拆迁后而产生的安置问题需要市场来消化。六、购买习惯分析张家口购房客户地缘情结占很大因素，多数购房者不愿离开长期居住的生活区域，其次对房子要求必须南北通透，一般不选择中间户型，所以张