第3章 房地产购买行为分析

第三章

房地产购买行为分析

内容提要3.1消费者购房心里过程分析3.2房地产消费者的个性心理3.3文化、家庭因素对购房者的影响3.4房地产消费者的购买行为模式3.5

住宅购买行为影响因素3.6

期房和现房选择的影响因素分析3.7

写字楼购买行为影响因素分析3.8

商业物业购买行为影响因素分析3.7写字楼购买行为影响因素分析

影响写字楼购买行为的因素：

1、位置

写字楼建筑的吸引力很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力也会由于城市建设的发展而经常发生变化。

写字楼建筑的位置还可能由于其邻近某大公司或金融机构的办公大楼而增加购买（承租）者的吸引力。良好的位置常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺陷。2、交通方便性

大型写字楼里办公人数众多，有无快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的租售。写字楼建筑周围若有多种交通方式可供选择(公交、地铁等)能极大方便在写字楼工作的人。

是否有足够的停车位也会影响到写字楼的易接近性。中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。3、建筑形式

一栋建筑物的建筑设计形式是影响物业吸引力的重要物理因素，在建筑形式上缺乏特点以至于难与其他建筑物区别，肯定会大大影响写字楼建筑的吸引力。

4、周围市政配套设施状况

写字楼作为日常办公场所，对周围的市政配套设施有较高要求。如：

对外道路交通是否便捷，是否有足够的停车位;写字楼附近是否有与办理商务紧密相关的机构和服务设施，如政府有关办事机构、银行、保险机构、邮电局、打字复印社、餐饮设施、宾馆、酒店等。

5、配套设施设备的数量与质量

写字楼的电梯、卫生设施、空调设备、通讯设备是否齐全有效，数量是否够，质量是否稳定，能否确保正常运行。对发挥写字楼的功能至关重要。

垂直交通对于高层或超高层建筑非常重要，楼层越高对快速有效的垂直交通服务的需求就越大。在影响电梯服务质量的因素中，电梯的位置是最重要的因素之一。电梯服务最重要的标准是安全和快速，但电梯乘客并不是仅仅计算电梯每分钟能上多少层，而是计算上电梯前的等待时间以及乘上电梯后在中间各楼层停留的次数。6、写字楼的空间尺寸与布局

空间尺寸：大多数商贸型公司都需要空间尺寸较大的空间，楼层上最好无强制分隔，利于公司根据实际进行办公室布局安排。层高不宜过低，以免在其中的工作人员有压迫感。

布局：写字楼前有适当广场或绿地。写字楼主门厅装修气派，外观齐整美观，其投资价值往往十分理想。

7、写字楼的社会形象

良好的社会形象对于写字楼的购买者和承租者来说，是重要的决策因素。因有助衬托和提升其社会地位，为其发展创造出更多的机会。

8、物业管理服务

写字楼能否正常发挥使用价值，物业管理服务很重要。做得好，等于创造一个良好的工作环境，有利于写字楼内各单位正常营运，并帮助它们维持企业形象和提高企业的信誉。3.8商业物业购买行为影响因素分析

影响商业物业购买行为的主要因素：1、区位商业物业的购买者对于所购物业的区位最为关注。如商业物业处在或临近城市的中心商业区，或处在有商业发展潜力的地段，购得后进行经营活动往往容易获利。购买者会注意商业物业是否临近交通枢纽。交通枢纽所在之处，往往是商业经营必争之地。交通枢纽附近的商业物业宜成为投资者较好的投资选择对象。

还需考察一些重要的相关问题。如，十字路口是人流汇聚之地，本是理想的投资位置，但如果兴建地下通道或立交桥以后，其投资价值就会明显不如以前。2、所处的总体商业环境具体包括:

商业区内的人口密度、人口流量;

商业区的范围及发展方向;

商业区内消费者的收入水平及消费特性;

营业范围及时间是否受到某种限制;

商业区内的商业繁华程度，主要指商业区级别、商业服务业店铺总数(包括数目和面积)、营业类型及竞争情况、商业经营者的资历及开拓精神等。3、交通便捷程度

指顾客到达商业区的交通方便程度。

包括对内和对外两个方面。对内交通便捷程度：主要考察商业区内道路类型、道路宽度、路面状况、公共交通站点总数及密度、平均车流量等。对外交通便捷程度：主要考察商业物业与火车站、港口、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度等。

4、建筑质量

无论是购物中心还是商店，设计风格式样应独特、新颖，具有外观的吸引力。内部设备要先进、技术性能良好。

例如，两个不同的购物中心，从地段上看优劣相近，且租户经营类别和经营能力类似，市场大小也差不多，只是一家的主营业楼有电梯，且运转良好；而另一家的主营业楼没有电梯或电梯因性能不好经常停开。这两个购物中心的营业额就可能因上述差别而大不一样。装有良好电梯的购物中心营业额必然要比没装电梯或电梯不能正常运转的购物中心营业额大。内部设备不好的购物中心或商店物业必然在出租上有困难，即使有人租用，租金也低。选择好了地段，还必须注意建筑的质量包括外观和内部设备等等。5、店面的小环境店面小环境包括店面朝向，一般来说，店面宜朝向阳面，阳面的店铺人流较多，单行道通常是右侧的营业状况不错;

预计经营的范围与种类应与周围店铺的经营范围与种类存在某种互补和不同;

临街长度应足够；店面的采光应充分；停车与行人步行均要方便。6、店面自身的配置具体注意以下要点:

店面以两面临街为最佳；应兼顾进货与出货的方便性；店面在长、宽、高三个方向上最好有充足的发展余地，以利于装潢之用；要有放置广告招牌的醒目位置；店面的展示面和临街面应较大，以便拥有较好的营业优势；店面前不应有任何障碍物，以免顾客出入不便。7、位置和停车

在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。由于购物者越来越多地使用小汽车等私人交通工具，所以汽