房地产估价计算实例

12024-02-03房地产估价计算实例目录contents房地产估价概述市场比较法应用实例收益法应用实例成本法应用实例假设开发法应用实例估价结果分析与报告撰写301房地产估价概述指专业估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价定义为房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售、房屋拆迁补偿、企业合资、合作、股份制改造、投资决策、土地征收、土地使用税、房产税、契税、土地增值税等各种涉税估价、会计成本核算、法律诉讼、司法仲裁等提供价值尺度或价格依据。房地产估价目的房地产估价定义与目的包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等各类房地产。估价对象明确估价对象包含的内容和范围，如土地使用权范围、建筑物及其附属设施等。估价范围估价对象及范围主要包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。根据估价对象和估价目的的不同，选用适当的估价方法。包括明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告等步骤。估价方法与程序估价程序估价方法302市场比较法应用实例选择与估价对象相似的三个以上交易实例；确保交易实例资料的真实性和准确性；考虑交易实例的成交价格、交易时间、交易条件等因素。选取可比实例123统一付款方式，将各交易实例的付款方式统一为一次性付款或按揭付款；统一采用单价，将交易实例的价格单位统一为元/平方米或万元/套等；考虑交易实例的实物状况，如面积、户型、装修等。建立价格可比基础03考虑交易实例的成交价格是否偏离市场价格。01排除交易行为中的特殊因素，如急售、急买、优惠等；02将交易实例的价格修正为正常市场价格；交易情况修正010203确定估价对象与交易实例的交易日期差异；分析交易日期之间的市场状况变化；根据市场状况变化对交易实例价格进行修正。交易日期修正分析估价对象与交易实例所在区域的差异；考虑区域因素如繁华程度、交通便捷性、环境优劣等对价格的影响；根据区域因素差异对交易实例价格进行修正。区域因素修正303收益法应用实例收益期限根据房地产的剩余经济寿命和法定使用年限，综合考虑市场状况、未来规划等因素，合理确定收益期限。收益额通过市场调查和预测，结合房地产的实际收益能力，确定未来各期的预期收益额。考虑因素包括租金水平、出租率、运营成本等。确定收益期限和收益额根据无风险收益率、风险收益率和通货膨胀率等因素，采用适当的方法确定资本化率。资本化率应反映房地产投资的风险和收益水平。资本化率在考虑资金时间价值的情况下，将未来各期的收益额折现到评估时点的折现率。折现率应反映当前市场条件下的资金成本。折现率确定资本化率或折现率收益法公式收益价格等于未来各期收益额的现值之和。根据确定的收益额、资本化率或折现率，代入公式进行计算。注意事项在计算过程中，应确保数据来源的可靠性和准确性，避免出现计算错误。同时，要结合市场状况和房地产特点，对计算结果进行合理调整。计算收益价格案例选择选择具有代表性的房地产估价案例，分析其收益法应用的过程和结果。案例分析内容包括案例背景介绍、数据收集和处理、收益法应用的具体步骤、计算结果分析以及结论等。通过案例分析，可以深入了解收益法在房地产估价中的实际应用情况，并总结经验教训。案例分析304成本法应用实例土地使用权出让金根据土地所在地区、用途、容积率等因素，确定土地使用权出让金。征地补偿费如涉及集体土地征收，需支付征地补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等。拆迁安置补偿费如涉及城市房屋拆迁，需支付拆迁安置补偿费，包括被拆迁房屋补偿费、搬迁费、临时安置费等。确定土地取得成本确定开发成本前期工程费公共配套设施建设费建筑安装工程费基础设施建设费包括项目前期规划、设计、可行性研究、勘察、测绘等费用。包括建筑施工、设备安装、装修等费用。根据施工图纸和工程量清单，结合市场价格信息确定。包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施的建设费用。包括与房地产开发项目配套的居委会用房、派出所用房、中小学、幼儿园、锅炉房、水塔等公共设施的建设费用。管理费用包括开发企业为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各种费用，如管理人员工资、办公费、差旅费等。销售费用包括为销售房地产而发生的各种费用，如广告费、宣传费、销售机构人员工资等。税费包括房地产开发企业应缴纳的各种税金，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。确定管理费用、销售费用和税费根据房地产开发项目的具体情况，确定开发利润和风险收益。将总成本、开发利润和风险收益相加，得到积算价格。将上述各项费用累加，得到房地产开发的总成本。计算积算价格选择一个具有代表性的房地产开发项目作为案例进行分析。案例选择数据收集计算过程结果分析收集该项目相关的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用和税费等数据。按照上述方法计算该项目的积算价格，并详细列出计算过程和结果。对计算结果进行分析，评估该项目的盈利能力和风险水平，为房地产投资决策提供参考依据。案例分析305假设开发法应用实例通过比较类似房地产的市场价格，调整差异因素，确定未来开发完成后的价值。市场比较法预测未来房地产的收益，通过资本化率将未来收益转化为价值。收益法估算未来开发完成后的房地产重置成本，扣除折旧，确定价值。成本法确定未来开发完成后的价值包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等。后续开发成本税费预测方法包括土地增值税、企业所得税、印花税等。可采用类比估算法、参数估算法、专家调查法等。030201预测后续开发成本和税费估算开发利润利润率的确定根据市场情况、开发风险、开发周期等因素确定合理的利润率。利润额的估算将未来开发完成后的价值与后续开发成本、税费之差乘以利润率得到开发利润。待估房地产价格的计算公式待估房地产价格=未来开发完成后的价值-后续开发成本-税费+开发利润。要点一要点二注意事项在计算过程中，应注意各项参数的合理性和准确性，避免出现误差。计算待估房地产价格案例选择选择具有代表性的房地产估价案例进行分析。案例分析步骤收集案例资料、确定估价方法、预测未来开发完成后的价值、估算后续开发成本和税费、估算开发利润、计算待估房地产价格。案例总结总结案例中的经验教训，为类似房地产的估价提供参考。案例分析306估价结果分析与报告撰写汇总不同估价方法的计算结果01将市场比较法、收益法、成本法等估价方法的计算结果进行汇总，得出每种方法的估价金额。比较分析不同估价结果02对比不同估价方法的计算结果，分析差异原因，如数据来源、参数设置、市场状况等。综合确定最终估价结果03根据比较分析，结合估价对象的实际情况和市场状况，综合确定最终的估价结果。估价结果汇总与比较分析不同估价方法之间的差异针对每种估价方法的特点和适用范围，分析不同方法之间产生差异的原因。判断估价结果的合理性根据估价对象的实际情况和市场状况，判断最终估价结果的合理性，并进行必要的调整。提供差异处理建议针对差异较大的情况，提供具体的处理建议，如调整参数设置、补充数据等。分析差异原因及合理性报告格式规范内容完整准确表达清晰简洁注意保密性撰写估价报告注意事项01020304按照相关标准和规范，撰写格式规范的估价报告，包括封面、目录、正文、附件等。确保报告内容完整、准确，包括估价对象描述、估价方法选择、计算过程、结果分析等。使用清晰简洁的语言表达估价过程和结果，避免使用过于专业或复杂的术语。在撰写报告过程中，注意保护估价对象的商业机密和隐私信息，避免泄露。