关于加强和规范事业单位房产出租管理的思考

一、存在的问题分析（一）未按规定履行审批备案程序根据《农业农村部行政事业单位房屋出租、出借管理暂行办法》中第十二条“部属单位（不含行政单位、部机关服务中心）出租、出借房产，单项或批量价值（账面价值）800万元及以上的（含800万元）的，对于6个月以内（含6个月）的，由农业农村部审批；对于6个月以上的，经农业农村部审核后，报财政部审批。单项或批量价值（账面价值）800万元以下的，授权部属各单位自行审批”的有关规定，在单位房产出租审批权限外的出租事项，未经批复，部属事业单位不得擅自对外出租房产。但是仍存在部分单位未按要求履行审批备案程序就直接出租的问题，存在决策风险。（二）未按规定进行公开招租根据《农业农村部行政事业单位房屋出租、出借管理暂行办法》中第六条“房产出租、出借应遵循权属清晰、安全完整、严格控制、防范风险、注重绩效和公开、公平、公正的原则”的有关规定，事业单位房产出租应公开、公正，原则上应采取公开竞价招租的形式，可自行或委托有资质的中介机构开展招租工作，实现国有资产保值增值。但是存在部分事业单位在确定承租对象、租金价格时未按规定采取公开、公正和透明的方式进行招租，也未采取评审或者资产评估等方式确定出租价格的问题，一定程度上造成出租价格偏低和转租等情况，存在国有资产流失风险和廉政风险。（三）以开展技术合作等名义，规避房产出租管理根据《农业农村部行政事业单位房屋出租、出借管理暂行办法》中第四条“房屋出租、出借主要包括的形式”的有关规定，将房产有偿提供给他人从事生产、经营活动的，以不变更房产权属为前提利用房产与他人联营、入股经营、承包经营的，都属于房产出租行为。但是存在部分事业单位、科研单位以开展技术合作、合作共建研发中心等名义，与企业签订技术合作合同，向合作单位提供房产场地从事经营等活动，但无实质上的技术合作内容，给出租房产行为披上华丽外衣，从而逃避房产出租监管的问题，存在国有资产流失和廉政风险。（四）房产出租未进行详细论证根据《农业农村部行政事业单位房屋出租、出借管理暂行办法》中第五条“房产出租、出借，要符合国家有关法律、法规及政策规定，同时进行必要的可行性论证，按照规定程序履行审批手续”的有关规定，部属事业单位在申报房产出租、出借事项前，应当认真履行单位内部决策程序，编制可行性研究报告。但是存在部分事业单位在房产出租的过程中，未进行可行性论证，未对出租的风险、收益等进行分析的问题，导致房产出租的安全性、可控性和经济性方面得不到有效保障，部分出租行为还面临法律风险。（五）出租合同签订不规范根据《农业农村部行政事业单位房屋出租、出借管理暂行办法》中第十七条“房产出租，期限一般最长不得超过5年”的有关规定，房产出租租期原则上不超过5年。但是存在部分事业单位房产出租合同签订不规范，签订的房产租赁合同出租期限超过5年，甚至长达20年之久的问题。对于超期限出租，虽然租赁合同或协议不符合房产出租管理规定，但由于没有违背有关法律要求，导致相关单位既不能解除合约也无法采取其他追讨措施，租金长期处于低水平，造成国有资产流失。（六）租金收入收取不及时根据《农业农村部行政事业单位房屋出租、出借管理暂行办法》中第二十九条“各单位必须按照合同规定及时收取租金”的有关规定，应当按时根据签订的房屋出租合同收取房屋出租租金。但是存在部分事业单位房产出租后疏于管理，没有做好日常维护和跟踪工作的问题，导致未按照合同规定及时收取租金的情况，甚至有房产承租单位出现连续几年未上交房产租金且数额巨大，有的承租户擅自改变租赁用途甚至违规转租，造成房产短期内无法收回等问题。（七）账务处理不规范根据《农业农村部行政事业单位房屋出租、出借管理暂行办法》中第三十条“部属事业单位房产出租取得的收入，应纳入单位预决算，统一核算、统一管理”的有关规定，事业单位房产出租取得的收入，应当纳入单位预决算，统一核算、统一管理。但是存在部分单位房产出租收取的租金存放在往来账户管理，未纳入单位预算，统一核算、统一管理的问题，造成会计信息不准确；还有的单位未按有关税务管理规定缴纳税款，对于承租方不要求开票的情况，也未及时开票和申报纳税。二、问题产生的原因分析（一）单位重视不足，资产管理主体责任落实不到位部分单位对资产管理重视不足，单位资产管理主体责任的意识比较淡薄，资产管理中存在“重资金轻资产”的现象，同时，部分单位资产管理机构队伍建设不健全，未设独立的资产管理机构，资产管理人员存在年龄结构不合理，年龄偏大；有的单位没有专职资产管理人员，而是安排兼职从事资产管理工作，资产管理人员变动频繁，资产管理人员对房产出租出借管理制度和业务审批备案流程不熟悉，难以适应规范管理的要求。（二）依法依规办事的意识不够国家关于资产管理、房产出租管理都有一系列的规定，农业农村部每年都举办财务管理、资产管理培训班，开展财务管理和资产管理有关财经法规和制度的培训，但在房产出租过程中仍存在违规行为，相关管理人员依法依规办事的意识不够也是产生问题的原因之一。（三）逃避税费事业单位出租房产需要缴纳的税费包括：增值税、附加税、房产税和城镇土地使用税，税率约占房产租金收入的17%～20%。如果以签订技术合作合同变相出租房产所取得的收入，则可以少缴纳税费，甚至有的可作为科技成果转化收入发放职工奖励；如果将房产出租收入计入往来科目核算，同样也规避了税费的缴纳。（四）房产产权登记手续不全一是存在部分事业单位房产因建设历史久远、建设手续或建设资料不完备等原因无法及时登记资产和办理产权证；二是部分事业单位基建建设部门与财务、资产管理部门衔接不紧密，单位内新建房产没有及时办理固定资产登记和房产产权登记等，为后续资产管理留下后遗症；三是部分事业单位临时房、简易房在完成临时或应急任务后继续保留使用甚至用于出租，没有进行产权登记；四是部分事业单位房产因土地权属或资金安排渠道等原因，房产登记管理单位与占有使用单位不一致。根据房产出租管理要求，如果出租房产没有登记入账且权属清晰，房产出租单位与权属单位不一致时，则很难正常履行出租审批程序和备案管理，这也是产生房产出租问题的原因之一。（五）单位内部管理部门衔接不紧密单位内部资产管理部门与财务部门在房产出租过程中衔接不紧密，导致管理脱节，财务部门未及时与资产管理部门进行对账，租金不能及时收取，最终导致房产出租租金流失。三、规范房产出租管理的措施建议针对房产出租管理中存在的问题和产生问题的原因分析，以问题为导向，结合房产出租管理有关规定和管理工作实际，提出以下规范加强和规范房产出租管理的措施建议：（一）领导重视，压实管理责任加强和规范房产出租管理，领导重视是关键，提高认识很重要。习近平总书记强调：“国有资产资源来之不易，是全国人民的共同财富。要完善国有资产资源监管制度，强化对权力集中、资金密集、资源富集的部门和岗位的监管。”事业单位国有资产是事业发展的物质基础和重要保障，加强房产出租管理是当前事业单位资产管理的重要内容之一。单位负责人对本单位的全部工作负责，因而也是单位房产出租管理的责任人。因此，建议事业单位负责人从提高单位内部治理水平、防范廉政风险和提高房产使用效益的角度，高度重视房产出租管理，树立依法依规意识和责任担当意识，切实加强组织领导，对房产出租事项要亲自研究、亲自部署，认真落实本单位房产出租的具体管理职责，明确职责分工，建立单位内部各部门之间各司其职、各负其责、齐抓共管、运行顺畅的房产出租管理机制。（二）建立健全资产管理机构和队伍，为强化房产出租管理提供保障针对资产管理和房产出租管理薄弱问题，事业单位应加强资产管理机构设置，明确资产管理机构，配齐配强人员，单位固定资产超过1亿元的单位原则上要设立专岗专职的资产管理员，资产管理人员和负责房产出租人员要保持稳定，保证机构设置、人员配备与其承担的工作任务相适应，有条件的单位要尽可能地设置独立的资产管理机构。目前，有的单位负责房产出租管理的部门在后勤管理等部门，房产出租管理人员常常不能参加上级部门组织举办的相关培训，对房产出租管理有关政策掌握不够，建议将房产出租职责整合到资产管理部门。鼓励资产管理人员和负责房产出租管理人员积极参加业务培训，熟悉国家有关资产管理和房产出租出借管理政策和制度，确保房产出租管理人员熟悉公开招租要求和程序，房产审批备案等工作程序，确保房产出租程序规范。同时，建立健全房产出租业务和财务管理工作沟通协调机制，确保及时收取房产出租收入。（三）加强房产基础管理，确保房产权属清晰一是加强资产会计核算工作。根据政府会计准则有关制度、国有资产管理、房产出租出借管理等制度和办法要求，设置固定资产账簿，针对房产类固定资产增减变动，应当及时进行有关会计处理，定期与房产类固定资产卡片进行核对，确保账卡一致。对尚未办理竣工决算，但是已经投入使用的房产，应当及时按规定转入固定资产进行后续管理。对未登记资产的房产，具备资产登记条件的推进及时登记资产，对于因建设时间久远或建设资料缺失等不具备登记条件的房产，推动通过资产评估等方式确定资产价值，完成资产登记。二是强化房产权属管理。事业单位对需要办理权属登记的房产应依法及时办理产权登记证，但在现实中，事业单位普遍存在“有账簿登记但权证手续不全”的长期占有使用并实际控制的房产，这类房产给办理出租审批和备案手续带来一定困难。《行政事业性国有资产管理条例》中第四十条规定，“对有账簿记录但权证手续不全的行政事业性国有资产，可以向本级政府有关主管部门提出确认资产权属申请，及时办理权属登记”。事业单位在实际工作中，对存在这类历史遗留问题的房产，可据此规定，积极向主管部门申请解决。（四）严格履行审批备案程序，规范出租行为事业单位应严格执行《农业农村部行政事业单位房产资产出租、出借管理暂行办法》，严格按照审批权限履行房产出租审批、备案管理程序。重点落实好三项要求：一是履行领导班子集体研究决策。严格控制房产出租行为，确需出租的房产，要进行可行性论证，经单位领导班子集体研究讨论决策后，按照规定权限履行审批备案手续。二是公开招租。房产对外出租时，应当履行公开竞价招租程序，必要时可以采取评审或者资产评估等方式确定出租价格，确保出租过程公正透明。三是公开信息。单位确定意向承租方后，应在办理批复文件和签订合同前，向单位全体职工公开拟出租房屋基本情况。每年3月底前，单位应及时汇总分析上年度房产出租情况，并将上年度房产出租实际情况和租金收入向全体职工公开。（五）加强对房产承租方监督管理，防范有关风险纪检监察部门指出，有承租部属事业单位房产的企业，挂牌“中国”“国家”等未经上级有关部门批准的“冠名”行为，给相关单位带来连带法律责任和风险，有的企业甚至侵犯相关单位名称权、名誉权以及相关知识产权。因此，事业单位在房屋出租过程中，应当增强法律风险防范意识，加强对房产承租方的管理和监督，维护单位利益，有效防范财务风险和法律风险：一是在选择房屋承租方时，要对承租方机构名称和相关业务进行审查，确保其不存在挂牌“中国”“国家”等未经主管部门批准的“冠名”行为，不存在误导其是房产单位下属企业的问题，不存在重大违法违纪行为、不存在不良诚信道