房产自持下开发商融资管理方式研究-以“万科”为例

目录目录原创性及知识产权声明 3中文摘要及关键词 3英文摘要及关键词 4一、引言 1（一）研究背景和研究意义 1（二）研究内容和研究框 1（三）研究方法和研究思路 2二、房产自持发展背景 2（一）背景因素 2（二）十九大政策概述 5三、房产自持运营模式 5（一）融资机制 5（二）大中城市租房需求稳定、租赁消费升级 7（三）四类运营主体 10（四）两类运营模式 12（五）开发商介入模式 12四、上海万科“泊寓” 13五、总结 14（一）优势 14（二）不足 15（三）应对策略 15参考文献 17致谢 18中文摘要及关键词摘要房地产市场经历了极度繁荣的三年，其持续时间远远超过了过去任何一个周期。商品住房销售价格及销量有着明显的周期特征，直观感受即为：增加的时间要长于下降的时间。从2015年5月房地产销售价格及销量开始增加，至2017年10月份已持续增加了29个月。2017年9月30日北京市出台实施《北京市共有产权住房管理暂行办法》，办法规定2017年9月30日前未销售的自住型商品住房，按照共有产权住房进行销售、管理。未来，楼市即将出现三个类型的物业：1、以城乡建设用地进入市场的不限制价格的商品房，由于不限制市场价格，价格即随市场价波动。2、共有产权房，从投资的角度上来看，共有产权已没有了任何价值，但是从制度的设计上，有确实是比较明显的回归居住。购买之后再次离开市场的可能也非常的小。3、限价商品房（限制房价、竞地价及土地面积），此类物业和商品房的产权基本一样，唯一区别即购房后5内年不得进行买卖，价格则明显低于市场价格约20%！在这样的环境下，开发商应如何进行融资管理。关建词：地产自持融资管理 英文摘要及关键词AbstractThehousingmarketinthepastthreeyearshasbeena'super-boom-cycle'becauseithaslastedlongerthananypreviouscycle.Commercialhousingsaleshaveobviouscyclicalcharacteristics,givingpeopleanintuitivefeeling:positivegrowthtimeislongerthannegativegrowthtime.SinceMay2015,salesofthepropermarkethasbeennegatived,andithasbeen29monthssinceOctober2017.ImplementedinBeijingonSeptember30,2017,atotalofhousingpropertymanagementinterimmeasuresofBeijing",measuresonSeptember30,2017isnotselflivingofhousingsales,carriedoutwiththecommonpropertyrightshousingsalesandmanagement.Therewillbethreetypesofpropertyinthefuturemarket:1.Theunrestrictedcommercialhousingwiththestocklandenteringthemarket,thepriceofthepartofmarket,whethertheincreaseisduetothefluctuation.2.Commonpropertyownership.Fromtheperspectiveofinvestment,commonpropertyrightshavenovalue.Fromthesystemdesign,itisindeedaveryobviousreturntoresidence.Itisalsoveryunlikelytoleavethemarketafterthepurchase.3,limitcommodityhouse(housepricecompetinglandplotlimited,comparedwiththecommercialhousingpropertyisexactlythesame,thedifferenceisonlyfiveyearsafterthepurchaseisnotsold,andthepriceissignificantlylowerthanthemarketpriceabout20%commonly!Insuchanenvironment,howthedevelopershouldconductfinancingmanagement.Keywords:self-sustainingeconomyfinancingmanagement.一、引言②北京上海广州深圳南京苏州杭州常住总人口（万人）21712415135011388241062902常住户籍人口（万人）13481434843355640654709常住外来人口（万人）832982507783183408193非农人口比例（%）62%62%59%32%60%36%43%户籍非农人口（万人）10911299578150385236301外来非农人口（万人）25019621321711014782户籍非农人口租房比例（%）7%7%7%7%5%5%5%外来非农人口租房比例（%）85%85%70%85%60%60%60%租房总需求（万人）2892581901958510064人均租房面积（平米/人）20202020303030租金（元/月/平米）73.366.944.666.735.327.643.2年租金（亿元）50841320331210899100但目前，我国传统租房市场规范水平低，信息不对称，租住品质及体验差。随着90后群体进入社会，年轻租客对于居住品质的要求同步提高，除了物质条件外追求群体归属感、身份感。长租公寓相比传统散租公寓，通过提供增值服务有效解决租房过程中诸多痛点，从下面表格中传统租房与长租公寓对比，不难看出长租公寓更受青年租客的青睐。表3传统租房与长租公寓对比传统租房长租公寓租金透明度网站标示价格与中介价格不一致明码标价中介手续费通常为一个月租金无装修品质装修品质参差不齐装修风格统一，一般高于市面平均水平日常保洁中介或房东不负责清洁运营商派专业清洁人员定期打扫家电维修需自行维修，并自行支付相关费运营商派专人维修，多数情况下费用，事后与房东协商报销用由运营商负责承担社区概念无集中式长租公寓社区概念较重配套设施无多配备健身房、图书馆、俱乐部等公共服务设施租金、杂费缴纳租金与其他各项杂费缴费渠道、方统一在运营商app平台缴费，操作式不尽相同，操作繁琐便捷市场调控方面，政府从2015年开始就曾经多次鼓励房地产租赁市场的发展。到了2016年，对房地产住房租赁企业政府的态度从原来的“鼓励”转为“支持”。到了2017年，政府对房地产住房租赁企业制订的政策更细致，更有针对性，完善住房租赁市场已经成为了国家调控房地产市场的一个手段。习近平主席在十九大报告中，强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，这是对住房功能的准确定位，加快多渠道保障、建立供给多主体化、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的思想已经成为了国家的意志。（三）四类运营主体现阶段布局长租公寓的运营主体主要为地产开发商、房地产中介、互联网+资本、酒店集团四大类主要构成，地产私募基金（房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度）类由于国内市场尚不健全，所以并不多见。开发商具有资金优势、获取集中房源的优势，成熟的供应链、工程家装、产品研发能力有效降低装修成本。但是，持有运营会影响公司的资金周转，拖累销售业绩；并且开发商对于O2O商业模式以及客户需求的把握不及地产服务商及互联网公司，后期运营缺乏精细管理的经验。表4开发商优劣势解读开发企业非开发企业资金能力自有资金★★★金融创新★★★获房渠道自有物业★★★市场房源★★★产品规划项目定位★★★★★改造/装修★★★★★★运营能力客户招租★★★特色服务★★★专业团队★★★线上平台★★★网络服务供货商与房地产业主对业主们有着很强的连接链，而且掌握着准确的位置和比较好的消费者，而且利用主要办公室分布方便的“fangyuan”的迅速电话分布，各地区扩展到各地区，迅速进行。互联网+资本运作模式是很新的，运营灵活，打造居住社群，具有客户粘性，但是资金成本较高，一旦规模扩大、运营成本上升则面料盈利压力。品牌酒店集团作为房地产自持运营主体之一，在存量物业运营以及住户管理各方面都具有丰富的经验，现实情况是，前些年由于经济型快捷酒店扩张迅速，在一定程度上导致了品牌酒店集团部分网点的房间空置率比以住有所提高，因此品牌酒店集团从2014年开始也开始拓展长租公寓。许多的品牌酒店集团拓展长租公寓业务都非常火热。（四）两类运营模式长租公寓可分为集中式和分散式两类。出租公寓、自主发展、收购或合作各方涉及房地产、设计和开发的整个房子,更新改造,统一品牌和服务；最后,出租公寓外模型；经济酒店迅速增长；公寓的分散分布是方圆的终点，标准化和转换，主要的外部出租车管理和规划区域。主要参与者的优势和劣势取决于客户的行为模式和不同的位置。表5出租方式对比集中式出租分散式出租物业获取一般获取整栋物业。获取方式比较多元，可以独栋开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式。一般从分散的个人业主处获取物业，获取方式一般为签订长期包租合同（3—5年）现金流前期投入资金较大前期投入资金较小，且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本业务特点标准化程度相对更强，租客的聚集和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性由于房源区位和形态差距较大，公寓标准化程度低，社交属性弱典型企业You+青年公寓、魔方、自如寓、泊寓、雅诗阁等蘑菇公寓、自如友家、寓见等（五）开发商进入模式单单从我国现阶段的房地产市场来看，在长租公寓范围内，房地产企业的进入大概有两种方式：自营长租公寓与房地产企业同专业的长租公寓运营企业合作。所谓的自营长租公寓也就单独成立长租公寓品牌，这种模式是开发商进入长租公寓领域最主要的一种方式。采取自营长租公寓的房地产主要有旭辉、金地、远洋、龙湖、万科、招商、蛇口等企业。例如，万科现在便已设立了租赁公寓业务部，单独开展长租公寓业务，并且在2015年以后，其在部分一线城市进行租赁公寓业务，万科2016年在对旗下的分公司建立了的长租公寓项目进行了调整，与此同时，对价格审批、运营管理、项目拓展、财务结算等各项事务制定了统一的管理，并且将此项业务品牌统称“泊寓”。然而，采用房地产企业同专业的长租公寓运营企业合作运营方式与长租公寓运营公司进行合作的房地产企业主要有阳光城、保利等，在这样的环境基础下，运营公司能够为客户提供管理、运营服务，而企业则能提供房源。并且，这些管理主要包括售前询问，审核服务、售后维修工作等，对这些标准化运营提供一站式服务。上海万科“泊寓”泊寓主要面对的人群是来大城市打拼的青年，这些人人生地不熟，并且没有固定的居所，泊寓就是个海湾。泊寓，的意义就在于一个停泊的地方。让这些人有一个温暖的地方休息，能够让他们拥有一个真正的家。泊寓是万科的一个长租品牌，以“智能化管理，伙伴式服务”为特色，致力于打造温暖的城市青年家。上海万科的“住宿”运营体制主要包括4个主要机关。第一，收集住宅来源，听取住宅源系统的评价，完成合同。第二，在设计的装饰阶段，完成家的经营评价和房屋装修。第三，部门的房屋租赁、租赁业务完成，日常的包租等工作。第四，部门以租赁后的服务，向租赁者提供高质量的服务。房地产市场在未来的10年左右,中国仍然是相对安全,住宅为主要业务,经济和城市功能的转型,也左右,中国十小时内,速度和规模,努力转型,消费和探索地产产业园区等房地产相关行业的业务,积极寻找新的业务增长,行业中,“长租”是一个主要业务。长租公寓解决了房东的很多痛点，也解决了租客的很多痛点，还解决了空置物业的运营问题。长租公寓行业从2011年开始萌芽，逐步得到资本的青睐和大家的广泛认可。虽然存在很多问题，监管方面也需要进一步完善，我相信未来所有房东对外出租时一定愿意先找一家专业的运营机构，而不是自己去找租客，租客未来一定也愿意去选择品牌运营商，因为他住在那里感觉放心。万科2014年率先实现所有租客信息与公安局人口办直接对接，和酒店非常类似。让租客觉得特别放心。这样的价值贡献非常巨大。过去一栋楼一百多个房间要十几个人来加以管理，而万科泊寓则希望只需要一人就能够进行管理，甚至将来达到一人能管理两百多间出租房，这些工作当然得有房屋维修团队、呼叫中心团队等强大的支持部门一起配合，建立起庞大的支撑体系，让房屋出租效率和租客找房效率实现飞跃式提升，这是企业对整个行业的价值贡献。长租公寓实施REITs融资的重要因素是盈利能力的高低，其中主要包括现金流的稳定以及收益率的相对稳定两个方面。随着我国不断攀升的房价，我国的租赁人口在未来很有望突破三个亿，因此在很大程度上，租赁市场的规模突破50000亿元人民币是极度有希望的，并且，长租公寓的需求数量在未来将会持续增加，这样也就为企业能够持有相对稳定的现金流打下了夯实的基础。从万科A、世联这样的大型房产企业每股盈余来看，万科A（每股2.19元）的营业状况较优，对于长租公寓领域的深入探索更具潜力。REITs产品的投资风险在一定程度上是会较之于银行存款或国债较高的，但是如果这些产品能比在同一时期的国债拥有相对较高的1%-2%的收益，那么就不难吸引市场上的大量的“低风险”资金从而进行长期投资以获取收益。致谢总结优势1、一线城市共有产权房存在大量需求，销售不受预售证限价、网签影响，现金回笼快；2、地方政府能从共有产权房再次上市中获取增值收益，调控政策导向拟加大共有产权房土地供应。3、租赁住房存在大量需求，调控政策导向拟加大租赁住宅用地供应，且土地位置核心，周边配套完善，资产回报率提升后，资产证券化可以解决资金回笼慢核心难题。4、地方政府土地财政让利，重点拓展央企背景开发商介入的办法；地方国资开发企业短期内获得大量土地，对其后期开发运营带来挑战，加强与地方平台企业合作参与低价租赁用地的开发。（二）不足1、供地方式采用“竞地价限房价同步走”的双重路线，开发商的利润受到很大程度的减少；2、法律政策指明了共有产权住房的计划、设计以及建设标准，在很大程度上强化了质量，增强了品质监管，其相关标准不输于普通的商品房，在这个基础上，大大增加了开发成本。3、土地成本是阻碍在政府和开发商之间面前的最大阻碍。开发商没有办法保本或要求政府舍去财政收入，都非好方法。在预期的基础上，租赁用地的未来的供给来源一方面，未来一定会会有更加多元化的途径。然而当前自身运营能力、产品策划能力的提高则显得更加迫切；4、据推算，如果商品住宅用地转变将成为未来一线城市租赁用地供给，那么商品住宅土地供给总量将被会在很大程度上被挤压超过20%，相当于一定程度上会在供给量上大幅度减少，在当下，家庭重要资产配置目标依然是房产，因此，在短期之内住房需求在一定程度上也很不容易被转变为租房需求，而未来一线城市的房价将会变得更有依靠。应对策略重点关注限价商品房用地理性出价共有产权房用地合作开发正常商品房用地积极介入低价定向租赁住房用地规避商品房价格自持住宅用