城市土地储备征购方式与补偿标准研究

城市土地储备征购方式与补偿标准研究

因调整出的划拨国有土地；②因实施城市规划、旧城改造和土地整理，市政府指令收购的土地；③土地使用权人申请土地储藏中心收购的土地；④其他需要进展储藏的国有划拨土地。?

3，城市存量土地中没有经过出让和划拨的土地。由于历史缘由，城市存量土地中还有一些产权没有归属任何单位的国有土地，应当进入土地储藏体系。主要包括：①市区范围内无主土地；②市政府代征的土地；③土地使用期限到期被政府依法收回的土地；④市土地治理部门依法收回的荒凉、闲置的国有土地；⑤土地违法案件经依法查处，依法没收的土地；⑥以出让方式取得土地使用权后无力连续开发而又不具备转让条件的土地。?

4.出让土地中被政府收购的土地。土地储藏中心的储藏土地来源除了增量土地和存量土地中尚未有偿出让的局部外，还应向土地的二、三级市场开拓储藏土地的来源，即已经出让给土地受让人并进入土地二级市场的土地。包括土地受让人土地开发后进展转让的土地和银行抵押处置的土地等。对于这些土地，土地储藏中心依据土地市场供给规划和城市进展规划，必要时可以在土地市场收购，或者行使政府优先购置权，以到达政府调控土地市场的目的。

储藏土地进入土地储藏体系后、应由土地拆迁公司准时完成拆迁、平坦、开发、配套等土地整理工作，以便熟地进展出让。?

（二）土地征购方式及其操作程序?

依据储藏土地的来源和对象，其详细征购方式有土地征用、土地回收、土地置换和土地购置等4种。?

1.土地征用。国家依据城市建立和进展需要，根据《土地治理法》，将原集体全部土地征用为国家全部，详细由土地储藏中心实施。其详细操作方式如图1（略）。

2.土地回收。土地储藏中心代表政府根据法律、法规等收回土地使用权的行为和过程。土地回收的主要对象是城市存量土地，可以是无偿的，但多数状况下是需要补偿的，其操作程序如图（略）。

3.土地置换。土地储藏中心依据市政府的经济进展战略和城市经济构造布局，对原来在城区内不符合城市规划或对企业再进展有阻碍的企业和单位进展用地布局调整，用储藏土地置换出原企业或单位的土地。土地置换的操作程序如图3（略）。?

4.土地购置。土地储藏中心在土地二、三级市场上，依据土地储藏和供给规划，在同等条件下，优先购置土地使用权，增加土地储藏的活动。土地购置主要有如下几种状况：①土地受让人进展土地开发后进展转让的土地；②银行抵押需处置的土地；③市场交易价格明显偏低的`土地。土地购置的操作程序如图4（略）。?

从上面的4种土地征购方式我们可以看到，各种征购方式根本上都经过申请、权属核定、征询、实施补偿、变更权属等几个阶段。但由于每种征购方式适用范围不同，每个阶段的操作方式和内容有所不同，土地储藏中心应依据实际状况进展详细操作。?

三、土地征购过程中土地补偿的原则和标准?

从目前城市土地储藏制度的运转状况来看，土地补偿标准确实定是关键，同时也是难点。由于土地储藏制度是一种创新，我国现行法律法规目前还没有特地对其性质进展规定，各城市的做法也不一样。因此，我们只能从土地补偿的内涵入手，分析其影响因素，从而确定一些根本原则，并针对不同征购方式探讨详细的土地补偿标准。?

（一）土地征购过程中土地补偿的内涵?

土地补偿的本质是对原土地使用人有关土地经济权益的补偿，与土地产权的性质和构造有很大关系。直接影响土地补偿的法定权利主要包括土地全部权、土地使用权、土地处置权和土地进展权。?

我国现行《宪法》明确规定城市范围内土地为国家全部，农村土地归集体全部，国家建立占用集体土地要通过征用。因此，征购集体土地需要对土地全部权进展补偿，征购城市存量土地中的国有土地不需要对土地全部权进展补偿。由于征用集体土地的补偿标准由国家规定，并带有强制性，全部权的补偿是不完全的。土地使用权是指土地使用者根据土地出让合同或划拨使用的规定对土地经营治理并猎取土地收益的权利，它受有关法律法规明确的约束和爱护，所以土地补偿构成中应包含土地经营权价格。土地处置权包括最终处置权、出让和划拨权、用地约束调整权、转让权、出租权、抵押权和继承权等，对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者完全不具备土地处置权。因此，假如被收购土地是划拨土地使用权，土地补偿不应包括土地处置价格。对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者相应的拥有转让权、出租权、抵押权和继承权，这在出让合同中有明确规定，土地补偿中应包括与其相应的土地处置权价格。土地进展权指土地在规划或最优利用条件下的价格。我国实施土地储藏制度实践过程中，收购双方对土地补偿分歧最大的就是进展权价格是否包含在土地补偿构成中，由此可能导致收购价格数倍的变化。我国目前设置的土地权利体系没有直接进展权。但从现行法律法规及土地增值的成因分析，土地进展权应是国家的权力，被收购土地的原使用者，无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权都不拥有土地进展权。?

从土地补偿内涵构成的分析中我们可以看出，在现行的法律法规下，土地的补偿内容可能涉及土地使用权、局部土地处置权以及局部土地全部权。依据收购对象不同，详细的补偿内容是几种权利的某种组合。?

（二）土地补偿标准的影响因素?

土地权益的大小不仅取决于权利的内容，而且取决于这些权利带来的经济效益。因此，在制定土地补偿标准时，应结合宗地特点，考虑以下几个方面的因素：①土地区位因素。土地区位是某宗土地与其所处的四周环境综合作用的结果，依据国内外阅历，一般都依据土地区位将城市土地进展分级。②土地用途。土地用途应以土地目前现状用途为准。这是由于从理论上分析因规划转变或被收购导致的土地增值局部，属于土地的外部增值与原土地占有或使用者无关，其增值收益理应归社会公有或国家全部。另外从土地的权益分析因规划转变或被收购导致的土地增值局部，属于土地进展权的权益，应属于土地全部者-国家。③土地使用权年限。由于土地价格是各年地租的总现值，在进展土地补偿时必定要考虑用地单位剩余的土地使用权年限。④土地本钱。由于历史缘由，获得同样性质的土地使用权，其取得土地的本钱不一样，在土地补偿中应当考虑。?

（三）确定土地补偿标准的原则?

依据国内外阅历及我国社会主义市场经济进展的目标模式，我们认为确定储藏土地的补偿标准应遵循下面几个原则：①产权原则。如上所述，土地补偿的内涵是土地产权，土地补偿标准应与被补偿土地经济主体对土地的权力和利益相全都。②土地补偿与安置补偿相分别原则。土地收购过程中可能牵涉到土地补偿、地上附着物补偿、职工或住户安置补偿、企业异地安置补偿以及企业债务分担等经济关系。在实际操作中，对地上附着物补偿和企业债务处理的内涵比拟清晰，国家和地方都有相关的规定。而安置补偿与土地补偿往往区分不开，导致标准混乱。土地补偿与安置补偿是两个完全不同的概念，土地补偿主要考虑土地权益的大小；而安置补偿则要考虑被收购者的生活和居住水平，具有肯定的规划性和福利性。因此，二者的依据和作用完全不同。现

实中，很多企业都把安置、搬迁、改制甚至企业扭亏的盼望寄予在土地补偿上，被收购的土地主要是占据市中心区域、经营不善或濒临倒闭的企业用地。对于这些企业来说，即使其土地不被收购，政府仍需对其进展安置，土地补偿与安置补偿要分别考虑。③增值奉献原则。土地增值是指由于经济进展和土地投资而造成的土地价值提高。由经济进展和城市扩张、政府对根底设施投资和建立以及城市规划等导致的土地增值，应当归属于政府或社会公共全部，不在土地补偿的范围内。由土地使用单位对宗地的资金和劳动力投入导致的宗地增值，应当依据奉献予以补偿。?

（四）不同征购方式土地补偿标准?

1.征用集体土地根据有关法律法规确定的标准进展补偿。国家与被征用土地者或被拆迁者之间不存在买卖关系，征地是一种国家行为，土地被征用者是对国家应尽的一种义务，征地和房屋拆迁补偿以不降低被征用者的生活和居住水平为原则。从集体土地的用途来看，我们可简洁地将集体土地分为耕地和非耕地两种状况。依据绍兴市实际状况，征用耕地的补偿标准为120元/平方米，征用非耕地的补偿标准为87元/平方米。需要说明的是，这是土地补偿标准，若征用的是乡镇企业或个体企业，其安置补偿费中考虑的费用应与耕地的状况不同。?

2.征购出让土地的补偿标准。有两种确定补偿标准的方法。一种是直接比照基准地价进展修正，另一种是托付评估机构评估。对于绍兴市来说，由于该市已经制定了完整的基准地价体系，宜采纳第一种方法。由于基准地价具有全域性、分用途、平均性、有期限、时效性等特点，它又是政府公布的地价，能较客观公正地反映土地当前利用状况。需留意的是，在应用时应针对宗地的区位因素、个别因素、剩余使用年限等方面加以修正。?

3.征购划拨土地的补偿标准。划拨土地是历史产物，原则上采纳“收一还一”的政策，土地补偿标准以现时征地本钱加上前期开发费用确定。理