浅谈房地产泡沫的形成以及解决措施

浅谈房地产泡沫现象摘要：我国的房地产业自90年代以来得到了飞速的发展，在国民经济中的比重也日益提升。与此同时，房地产市场发展也面临着诸多问题，房地产市场价格不断飙升，住房需求超过供给，影响了正常的社会发展秩序，从2003年开始关于中国房地产市场是否存在泡沫的辩论已经争论不止。从当前形势来看，中国房地产泡沫现象越演越烈，尽管国家一再制定抑制房地产市场价格的措施，但成效并不明显。本文通过对房地产泡沫的认识，产生原因，危害和防范对策简单的分析了房地产泡沫现象。关键词：房地产泡沫现象、形成原因、危害、防范对策一、房地产泡沫现象的初步认识按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，这种实在价值，不应该是理论上的社会必要劳动时间，也不应该是一个长期的趋势，而应该是当前这个阶段房地产所能够带来的市场收益，泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的持续上涨情况。所谓“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场价值的基础）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。因为建筑物系劳动产品，其价格相对较稳定、较易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。这里应区分投资需求与投机需求，投机需求的特点是“买”是为了“卖”，目的是赚取差价；投资需求则是通过租金来获得投资收益。不过，现实中只有事后才能完全区分投资与投机，事前很难判断。当前我国常见的房地产泡沫现象1、住房价格过高。联合国人居中心与世界银行认为，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收入的2-3倍，不超过6倍。目前我国许多城市房价与居民家庭收入之比已达到10：1以上。2、土地供应过量。有些开发商过去通过协议批租廉价占有相当多土地，并利用未开发的“圈地”进行炒作，把土地价格越炒越高。有的城市近年通过拍卖方式出让土地，也使地价居高不下。3、商品房空置过高。目前，我国商品住宅空置率已达15%左右，大大高于国际上3%-7%的水平。4、住房结构过偏。有些地区在经营城市过程中，为了追求政府土地收入与企业高额利润，盲目兴建高档住宅，适应中低收入者消费的一般商品房与经济使用房供应不足。5、房地产投资增速过快。全国房地产开发投资速度同比增长1999年为13.8%、2000年为19.5%、2001年为25.3%、2002年高达32.9%，全国房地产投资增长速度高于销售增长速度10个百分点左右。二、房地产泡沫的形成原因1、政府对房地产市场的管理方式转变及其政策干预失误政府对房地产市场管理方式的改变。首先是政府土地出让方式的改变。其次是政府城市建设投资的增加。再有就是政府土地市场调控的加强。政府的这些措施有利于规范土地市场的秩序,有利于提高土地资源的利用效率,也有利于房地产市场长远健康的发展。这些措施的实施不仅是必要的也是合理的,然而这些立足长远的调控措施,短期客观上减少了土地供给,免不了引起地价上涨,从而导致房价上升。由于以住宅为主的房地产具有投资品和消费品的双重特性，因此，政府对房地产的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式除以城市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励和引导企业和私人投资外，还包括政府直接投资或以转移支付方式等。但是，同市场不是万能的一样，政府的干预也有正、负效应两种。部分地方政府高价出让土地的“土地财政”。财政部4月13日发布的2009年全国土地出让收支基本情况显示，全国土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%。另外，财政部数据显示，2009年全国财政收入68476.88亿元，土地出让收入贡献率达到了21%；一些城市年土地出让收益占到了财政收入的五六成之多，西部某城市年财政收入为200余亿元，而其年经营土地的收入竟超过了100亿元。进一步来说，一些地方政府收入对土地及土地相关产业扩张的过度依赖，既有现税制设置的原因，也有政府收入从土地上征税难且数量微的客观现实。从税制设置上来看，在制造业税收的大部分被中央政府分享的情况下，城市扩张成为一些地方政府扩充税源的最有效途径。从土地税收的征收来看，土地直接税收额小、名目繁杂、且征税成本高，地方政府还无法依靠。2、过度投机与非理性行为凡是与预期相关联的过度投机，非理性等都可能是产生泡沫的原因。从房地产的定义出发也不难看出过度投机是导致泡沫的重要原因之一。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。在我国，由于投资渠道不畅以及买方市场的出现导致传统产业利润率下降，居民的储蓄很难转移为直接产业投资。因此，许多闲置的民间资金进入股票市场和房地产市场形成规模庞大的炒作资本。我国社会保障体系尚不完善，国内理财产品缺乏我国的资本市场发育较晚，目前除股票市场外，票据、债券、期货、基金等其他资本市场发育不足，可供投资的渠道十分单一，人们就只能通过股市和楼市获得财产性收入。另外，由于中国人口的红利且尚处于城镇化发展的加速时期，投资者更青睐于投资房产市场；年轻一代的住房需求等也都加大了对住房的需求。3、银行盲目信贷由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。目前，房地产开发投资中有23%的资金来源于金融机构，如加上个人购房按揭贷款，则其投资资金约60%来自于金融机构。由此可见，房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融的支持。但是，在金融体制不健全的情况下，信息不策主体过分乐观或者过分悲观，显然这两种情况对于房地产业的健康发展都是很不利的。与证券市场或者其它实物交易市场相比，房地产市场本身就具有信息传递慢、透明度差的特点，这无形中增加了政府制定政策，投资者和开发商进行决策时的盲目性。在我国这样新兴的房地产市场中，这个问题更加严重：统计体系很不完善，指标含糊不清，数据准确程度差；交易信息很难得到，没有固定的发布渠道；各种指数含义模糊，实用性差。因此，要加速房地产市场评价统计指标体系的完善，提高房地产市场信息的透明程度，研究能科学把握市场状况和发展趋势的分析方法。注：参考论文《当前我国房地产市场泡沫的成因及对策