物业管理法规课件

物業管理法規

任務一法及法律某日,某城市花園的保安人員在檢查進社區車輛時,發現某車輛上裝載的107膠時有灑落,隨後保安進行了清除。當晚下雨,次日下午1時,業主孫某(73歲)行至該處,踩到未清除乾淨的107膠而摔倒,遂被送到醫院進行治療。醫院診斷孫某損傷系“頸椎外傷,脊髓損傷伴不全癱”,確定為四級傷殘。孫某以物業服務企業未及時履行清掃、保潔義務造成其人身損害為由,訴至某區人民法院,要求該物業服務企業承擔民事責任,賠償其醫療費、營養費、誤工損失費、殘疾補償費、精神損失費共計89763.4元。一審法院判決認定,該物業服務企業未清潔道路上的107膠,孫某損害結果的發生與該物業服務企業疏於管理存在著必然的因果關係,因此,對孫某的經濟損失,該物業服務企業應承擔賠償責任,即賠償醫療費等合計89763.4元。一審判決後該物業服務企業以一審法院賠償過高為由提出上訴。該物業服務企業認為一審法院未能確定侵害人、責任人,未查明孫某致傷因果關係,草率認定其負有全部責任,有悖“以事實為依據,以法律為準繩”的原則。二審法院判決認為,該物業服務企業和孫某系物業管理關係,作為管理部門應當保證社區內及轄區內的清潔,現由於道路上的107膠導致孫某摔傷,物業服務企業應承擔主要責任。孫某系完全民事行為能力人,應該預見自己的行為,由於其行走不慎摔傷,亦應承擔一定責任。因此對孫某的經濟損失,物業服務企業承擔部分賠償責任,即住院治療費等合計89763.4元的80%,即71810.7元。孫某自行承擔損失的20%,即17952.7元。案例導學試問,物業服務企業是否應當承擔賠償責任?評析:判定物業服務企業是否應當承擔賠償責任的核心在於物業服務企業在提供服務時是否按照物業服務企業與業主之間簽訂的服務合同來提供相應的服務。維護物業區域內的環境衛生是物業服務合同的一項基本內容,物業服務企業必須履行保潔義務,為業主提供一個安全、舒適的社區環境,若在合同履行過程中存在不當行為,就要承擔相應的法律責任。對此,《物業管理條例》第三十五條第二款規定:“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”本案中,物業服務企業在清潔轄區路面時清除不淨,理應預料到下雨天遺留在路面上的107膠可能會導致行人摔傷,卻因疏忽大意而不作為,當然應當承擔違約責任。孫某作為具有完全民事行為能力人,應當預見到雨後地面濕滑,有滑倒摔傷的危險性,也應在走路時提高注意力。孫某沒有預見,或雖有預見但抱有僥倖心理而輕信不會發生危害結果,即主觀上存在疏忽大意的過失,因此也應當承擔一定的民事責任。綜上所述,二審人民法院的判決結果是合理合法的。一、法的概念、本質和特徵(一)法的概念法是国家意志的表现,是由国家制定或认可,以权利义务为主要内容,具有普遍约束力并受国家强制力保证实施的行为规则的总称。(二)法的本质法的本质可以归结为两方面:第一,法是统治阶级意志的体现;第二,法的内容是由统治阶级的物质生活条件决定的。(三)法的特征1.法是调整人的行为的社会规范2.法是国家制定或认可的社会规范3.法是规定权利和义务的社会规范4.法是由国家保证实施的社会规范二、法的作用

(一)指引作用法对人的行为的指引可分为两种:一种是个别指引(或称个别调整),即通过一个具体的指示对具体的人和情况的指引;另一种是规范性指引(或称规范性调整),即通过一般的规则对同类的人或情况的指引。(二)评价作用作为一种社会规范,法律具有判断、衡量他人行为是否合法或有效的评价作用。这里讲的评价作用的对象是他人的行为。在评价他人行为时,总要有一定的、客观的评价准则。法是一个重要的、普遍的评价准则,即根据法来判断某种行为是否合法。此外,作为一种评价准则,与政策、道德规范等相比,法还具有比较明确、具体的特征。(三)教育作用作为一种社会规范,法还具有教育作用。这种作用的对象是一般人的行为。有人因违法而受到制裁,对一般人以至受制裁人本人有教育作用。反过来,人们的合法行为以及其法律后果也同样对一般人的行为具有示范作用。(四)预测作用法的预测作用,或者说,法有可预测性的特征,是指依靠作为社会规范的法,人们可以预先估计到他们相互之间将如何行为。预测作用的对象是人们相互的行为,包括国家机关的行为。(五)强制作用法的另一个规范作用在于制裁、惩罚违法行为和犯罪行为。这种规范作用的对象是违法者的行为和犯罪行为的自然人、法人或者其他组织。法的强制行为不仅在于制裁违法犯罪行为,而且还在于预防违法犯罪行为,增进社会成员的安全感。三、法律規範

(一)法律规范的概念法律规范是国家意志的表现,是通过一定的法律条文表现出来的,具有一定内在逻辑结构的特殊行为规则。例如,《物业管理条例》第三十二条第一款规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第五十九规定:“违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。”(二)法律规范的种类1.授权性规范、义务性规范和禁止性规范(调整方式不同)2.强制性规范和任意性规范(强制性程度不同)四、法律責任(一)法律责任的含义法律责任是指因违反了法定义务或契约义务,或不当行使法律权利、权力所产生的,由行为人承担的不利后果。(二)法律责任的特点(1)法律责任首先表示一种因违反法律上的义务(包括违约等)关系而形成的责任关系,它是以法律义务的存在为前提的。(2)法律责任为一种责任方式,即承担不利后果。(3)法律责任具有内在逻辑性,即存在前因与后果的逻辑关系。(4)法律责任的追究是由国家强制力实施的。(三)法律责任的分类根据违法行为所违反的法律的性质,可以把法律责任分为民事责任、刑事责任、行政责任和国家赔偿责任。(四)法律责任的构成要件1.主体2.过错3.违法行为4.损害事实5.因果关系五、歸責與免責(一)歸責歸責是指對違法行為所引起的法律責任進行判斷、確認、歸結、緩減以及免除的活動。歸責一般必須遵循以下法律原則(二)免責免責是指行為人實施了違法行為,應當承擔法律責任,但由於法律的特別規定,可以部分或全部免除其法律責任,即不實際承擔法律責任。免責的主要情形有:時效免責;不訴免責;自首、立功免責。1.责任法定原则(1)违法行为发生后应当按照法律事先规定的性质、范围、程度、期限、方式追究违法者的责任;作为一种否定性法律后果,它应当由法律规范预先规定。(2)排除无法律依据的责任,即责任擅断和“非法责罚”。(3)在一般情况下要排除对行为人有害的既往追溯。2.因果联系原则(1)在认定行为人违法责任之前,应当首先确认行为与危害或损害结果之间的因果联系,这是认定法律责任的重要事实依据。(2)在认定行为人违法责任之前,应当首先确认意志、思想等主观方面因素与外部行为之间的因果联系,有时这也是区分有责任与无责任的重要因素。(3)在认定行为人违法责任之前,应当区分这种因果联系是必然的还是偶然的、是直接的还是间接的。3.责任相称原则(1)法律责任的性质与违法行为性质相适应。(2)法律责任的轻重和种类应当与违法行为的危害或者损害相适应。(3)法律责任的轻重和种类应当与行为人主观恶性相适应。4.责任自负原则(1)违法行为人应当对自己的违法行为负责。(2)不能让没有违法行为的人承担法律责任,即反对株连或变相株连。(3)要保证责任人受到法律追究,也要保证无责任者不受法律追究。五、歸責與免責(一)歸責歸責是指對違法行為所引起的法律責任進行判斷、確認、歸結、緩減以及免除的活動。歸責一般必須遵循以下法律原則(二)免責免責是指行為人實施了違法行為,應當承擔法律責任,但由於法律的特別規定,可以部分或全部免除其法律責任,即不實際承擔法律責任。免責的主要情形有:時效免責;不訴免責;自首、立功免責。六、法律責任的種類(一)民事法律责任民事法律责任包括:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等。(二)行政法律责任行政法律责任主要分为行政处罚和行政处分。(1)行政处罚包括:警告、罚款、没收违法所得、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、暂扣或吊销执照、行政拘留等。(2)行政处分包括:警告、记过、降级、降薪、撤职、留用察看、开除等。(三)刑事法律责任刑事法律责任主要分为主刑和附加刑。(1)主刑包括:管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑。(2)附加刑包括:罚金、剥夺政治权利、没收财产。任務二物業管理立法某社區有一片敞開式綠地花園,傍晚時分,不少業主都喜歡帶著孩子在這裏穿行、坐臥、嬉戲,導致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復重植。這成為社區管理中的一個難題,物業服務企業想了許多辦法,都未奏效。物業服務企業拓寬思路,採取了教、管、疏相結合的新招數,效果明顯。教——加大宣傳力度,提高宣傳藝術。首先將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、逗留的綠地中,同時將警示語由“請勿踐踏草地,違者罰款”更改為“足下留情,春意更濃”,讓人不忍踐踏草地。管——配足護衛力量,強調全員管理。針對午後人們出入較多的特點,此間的中班護衛指定一人重點負責綠地的巡邏,同時規定物業服務企業其他員工若發現有人踐踏綠地,要主動上前勸阻,把綠地管理作為重要工作事項。疏——營造客觀情境,疏導遊人流向。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段,增鋪人行通道;同時把綠地噴灌時間由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時段內綠地清新濕潤,使人們盡享自然。案例導學

評析:改變人們的劣習,宣傳教育工作必不可少,以宣傳教育為主,輔之以管。既要講道理,使之不想;又要有相關的強有力的措施,使之不能、不敢。久而久之,劣習得到糾正,良習成了自然。一、物業的概念及法律屬性

(一)物业的概念“物业”一词译自英语property或estate,由我国香港地区传入内地,其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业既可指单元性的地产,也可指单元性的建筑物。物业有大小之别,它可以根据区域空间作相对分割,物业应是房产和地产的统一。(二)物业的法律属性物业作为非常重要的不动产,有着自己独特的法律属性。物业具有以下五个主要法律属性。1.不动产性2.专有性3.使用的长期性4.法律与政策制约性5.经营性与服务性二、國內外物業管理立法

(一)國外物業管理立法國外關於物業管理的立法具有以下四個主要特點:(1)以建築物區分所有權的立法為軸心,形成關於多層高層樓宇和住宅區的物業管理多種立法模式。多種立法模式包括:1)民法模式。2)住宅法模式。3)單行特別法模式。

(2)在以法律明確區分所有建築物財產權中的專有權和共有權的同時,確立業主們對區分所有建築物及附屬物涉及公用部分和公共利益事務的共管權,亦即業主管理團體的成員權。(3)通過適時的立法修正和完善,對於區分所有物業的管理的組織和操作體制,特別是住宅樓宇類物業的業主團體自治管理和託管運作方式作出了較為詳細周全的規定。(4)關於建築物區分所有權這一概念,各國基於不同的法律理念產生了不同的認識和諸如“一元論”“二元論”“三元論”“享益部分說”等不同學說,各國和地區立法所採用的該概念表達詞也不盡相同,只有日本和中國的臺灣地區明確將“區分所有”這一術語作為法律術語。(二)國內物業管理立法国内物业管理立法具有以下三个主要特点:1.实践先行,立法跟进较慢2.住宅区物业管理先行,非居住物业管理立法有待充实3.物业管理体现中国特色,法理创新还需努力二、國內外物業管理立法專案小結

法是國家意志的表現,是由國家制定或認可,以權利義務為主要內容,具有普遍約束力並受國家強制力保證實施的行為規則的總稱。法的本質可以歸納為兩方面:第一,法是統治階級意志的體現;第二,法的內容是由統治階級的物質生活條件決定的。法的特徵主要表現在:法是調整人的行為的社會規範;法是國家制定或認可的社會規範;法是規定權利和義務的社會規範;法是由國家保證實施的社會規範;法的強制性不同於其他規範之處在於法具有國家強制性。法律規範是國家意志的表現,是通過一定的法律條文表現出來的,具有一定內在邏輯結構的特殊行為規則。物業作為非常重要的不動產,有著自己獨特的法律屬性。從上述物業的含義中,可以概括出物業具有以下五個主要法律屬性:不動產性、專有性、使用的長期性、法律與政策制約性、經營性與服務性。國內物業管理立法具有三個特點:實踐先行,立法跟進較慢;住宅區物業管理先行,非居住物業管理立法有待充實;物業管理體現中國特色,法理創新還需努力。職業實訓練習實訓目的(1)瞭解物業管理中涉及的主要法律問題;(2)熟悉物業管理過程中主體之間存在的主要法律關係;(3)學會處理物業管理過程中的矛盾和糾紛。

實訓內容

到某社區收集1~2個業主與物業服務企業之間發生法律糾紛的真實案例。

實訓要求(1)分析業主與物業服務企業之間發生法律糾紛的原因;(2)找出糾紛主體之間的主要法律關係;(3)提出解決的辦法或者意見。

專案二

物業管理法律關係

學習目標知識目標:瞭解並掌握物業管理法律關係的主體、客體與內容,以及物業管理法律關係的主體之間存在的主要法律關係;熟悉並知曉物業管理法律關係產生、變更和消滅的條件。能力目標:能運用掌握的物業管理法律關係的主體之間存在的主要法律關係分析、解決物業管理實際案例。任務一物業管理法律關係概述某年6月,李先生以105.2萬元購買了一套商品房別墅,面積為200.4平方米,並進行了豪華裝修,花費近50萬元,還買了傢俱及日常生活用品。同年8月,李先生一家人正準備喬遷新居,誰知裝飾一新的房子被水泡了。此後,該套商品房因長期漏水、經常污水回流無法居住,且由於房屋長期潮濕,致使電路不通。次年,李先生找來專家檢測,發現房子漏水、污水回流是因為屋面排水和排水管道設計不合理。李先生因此拒交物業管理費。案例導學此案涉及幾個法律關係?應如何處理?評析:該案件涉及三個主體,即李先生、物業服務企業和開發商;涉及兩個法律關係,即李先生與物業服務企業之間的法律關係,李先生與開發商之間的法律關係。李先生沒有證據證明其房子所受損害是由物業服務企業所造成的,房屋漏水原因法律關係與物業管理法律關係無關,因此,以房屋受損不能使用而拒交物業管理費的理由不成立。李先生必須找到房屋漏水的根本原因所對應的法律關係,然後針對這一法律關係維護自己的權利,而不是以拒交物業管理費的方式來對抗物業服務企業。管理該社區的物業服務企業將李先生告上法庭。法院根據我國《合同法》第八條規定(“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。”)、第一百零九條規定(“當事人一方未支付價款或者報酬的,對方可以要求其支付價款或者報酬。”)、《物業管理條例》第四十一條的規定(業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用),判決李先生交納物業管理費、電費等13000餘元。一、法律关系的含义及特征法律关系是法律规范在调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务关系。法律关系有三个特征:其一,以法律规范存在为前提;其二,以权利与义务为内容;其三,以国家强制力为保障。二、物业管理法律关系的含义及特征根据《物业管理条例》第二条的规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理法律关系是一种具体的法律关系,是指物业管理法律规范在调整物业管理关系中形成的当事人具体的权利和义务关系。物业管理法律关系有两个特征:其一,法律关系存在于物业管理和服务中;其二,主体仅限于物业管理和服务过程中的自然人、法人和其他组织。因此,物业服务企业之外的其他管理人对物业所进行的管理形成的法律关系不是物业管理法律关系,不受《物业管理条例》法律规范调整。三、物业管理法律关系的要素在物业管理过程中,我们经常发现开发商、物业服务企业与业主之间存在这样或者那样的矛盾和纠纷,给物业管理工作带来了很大的麻烦。究其原因,大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业服务企业、开发商和业主等物业管理法律关系主体的权利与义务不清楚。因此,做好物业管理工作,首先应当明确物业管理中的法律关系要素,只有理顺了这些要素的法律关系,才能够处理好物业管理各方面的关系。(一)物業管理法律關係的主體物業管理工作中法律關係的主體主要有業主、業主委員會、非業主使用人、開發商、物業服務企業和其他與物業管理相關聯的行業以及政府有關部門。(二)物業管理法律關係的客體物業管理法律關係的客體是指法律關係主體權利和義務共同指向的對象,分為物、行為、非物質財富。(三)物業管理法律關係的內容物業管理法律關係的內容是指物業管理法律關係主體享有的權利和承擔的義務。這裏的權利是物業管理法律關係主體依法具有的,按照有利於自己的利益,要求承擔義務的一方作出一定的行為和不作出一定行為的資格。《物業管理條例》第二十七條規定:“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。”這裏的義務是物業管理法律關係主體依法必須作出一定的行為和不作出一定行為的責任。《物業管理條例》第四十二條規定:“縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督。”四、物業管理基本法律關係

(一)業主之間的法律關係《物權法》和《物業管理條例》明確規定,業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則,遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度,執行業主大會的決定,按時交納物業管理服務費用等。《物權法》第九十二條規定:“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。”(二)開發商與物業服務企業之間的法律關係目前,現實中存在著開發商與物業服務企業的“父子關係”,這些物業服務企業往往對於房屋品質等問題不重視,往往出現開發商和物業服務企業之間互相“踢皮球”的現象。尤其是在涉及開發商利益時,物業服務企業常對開發商予以袒護,造成業主與物業服務企業矛盾加劇,業主往往以拒付物業管理費來抗拒物業服務企業,加之社區業主大會、業主委員會遲遲無法成立,前期物業管理時間很長,有的長達七八年,矛盾越積越深。根據《物業管理條例》第二十四條的規定,依據房地產開發與物業管理相分離的原則,應通過招投標的方式選出物業服務企業。但到目前為止,仍然有不少物業服務企業是由開發商派生出來的,即便實行招投標,由於難以真正建立公平競爭的招投標機制,開發商派生出來的物業服務企業仍處於優勢地位,往往是其中標,這種建設與管理的“父子關係”依然普遍存在。當出現涉及開發商的物業問題而引發糾紛後,物業服務企業常以其與開發商是兩個獨立法人,無任何關係為由拒絕處理,而開發商往往是專案公司,一個社區成立一個專案公司,建設完成、結算完畢後就不存在了,售後服務、保修等矛盾無法解決。四、物業管理基本法律關係(三)物業服務企業與業主之間的法律關係物業服務企業接受業主或業主大會的委託,根據物業服務委託合同進行專業管理,實行有償服務。業主和物業服務企業的法律地位是平等的,雙方通過簽訂物業服務合同,形成了物業服務企業提供服務、業主支付服務費用的民事合同關係。(四)供水、供電等單位與業主及物業服務企業三者之間的法律關係供水、供電、供氣、通信、有信電視等單位向業主提供產品和服務,業主交納相關費用,它們之間是一種合同關係,合同雙方各自承擔相應的權利和義務。《物業管理條例》第四十四條規定:“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。”《物業管理條例》第五十一條第一款規定:“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。”(五)物業管理各方主體與政府之間的關係物業管理各方主體與政府有著密切的關聯,其中物業管理和服務中有些事務本身就屬於政府公共事務管理的範疇,這些部門包括公安、消防、城市建設、市政規劃、市容環衛以及物價等政府部門。它們之間的法律關係主要表現兩個方面:一是行政管理關係;二是協調、配合的關係。五、案例分析

某社區業主委員會今年共打了五起官司,四輸一贏。贏的官司是物業服務企業退回了一間辦公用房給業主委員會使用。輸的官司裏有一個是業主委員會侵害了物業服務企業的商譽,須賠償2萬元,業主委員會希望每家每戶分攤幾百元錢,但遭到絕大多數業主的反對,理由是這五起官司中沒有一起經過業主大會的表決通過。因此,業主們表示應由業主委員會成員本人承擔訴訟風險。業主委員會準備將應付訴訟費的業主告上法庭,由法院替業主委員會討回公道。案例1業主委員會的做法是否合理?為什麼?案例分析:

根據《物業管理條例》的規定,業主大會是業主的權力機構,而業主委員會則是一個執行機構,它既不是公司法人,也不是群眾自治組織,無權作出任何重大決議,包括物業服務企業的選聘以及訴訟等有關廣大業主切身利益的決定,必須按照法律法規的規定,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。五、案例分析龔女士在某市買下一套房,買房時只看中其地段好,其他事情就沒多考慮,誰知剛領到鑰匙就發覺“買錯了”。因為她發現,物業服務企業很多工作做得不到位。後來經過瞭解才知道,這家物業服務企業是開發商在交房半年之前才匆忙成立的,大多數員工是開發商的親戚、朋友,沒有經過正規的培訓,連一些基本的業務都不懂。又有業內人士透露,這個樓盤的開發商在物業服務企業的招投標過程中,人為地設計了一些障礙,使得其他物業服務企業“望而卻步”,然後自己的子公司“冠冕堂皇”地就任“管家”,逃避了主管部門監督。龔女士對物業服務企業有怨氣,覺得這家開發商很不負責任,於是逢人便說:“千萬不要買這家開發商建的房子”。案例2該案例說明了什麼?案例分析:建售不分離,業主對低水準物業管理的抱怨會影響開發商的市場信譽。同時,建管不分的管理體制也是引發物業管理糾紛的主要根源。相當一部分物業服務企業從屬於房地產開發商,這種“父子關係”使得物業服務企業很難以維護業主利益為宗旨,為日後的糾紛埋下了隱患。在業主看來,物業服務企業是開發商的維護者和提供售後服務者,就應該由其解決問題。不少開發商在售房期間進行欺騙性宣傳、盲目承諾,結果業主入住後發現原來的承諾沒有兌現,在找不到開發商的情況下,就會把矛頭對準物業服務企業。六、案例實操

2008年1月,滕某入住某市某社區一套住房。此後,滕某以“房屋存在品質問題,社區圍牆距離房屋過近,該社區物業服務企業沒有盡到物業管理服務義務,物業費與服務標準不相符”為由,從2008年11月至2010年11月一直未交納物業管理費。本案中涉及的法律關係有哪些?滕某的做法對嗎?為什麼?案件提示:該社區物業服務企業與業主之間是物業合同關係,而開發商與業主之間是商品房買賣合同關係。房屋品質等問題屬於業主與開發商之間的買賣合同調整範疇。因此,業主不能以房屋品質問題為由,拒絕向物業服務企業交納物業費。但是,如果在物業合同中約定了物業服務企業有對房屋進行維修和修繕的義務,業主要求物業服務企業進行維修,而該社區物業服務企業未履行義務的,業主有權對物業企業的違約行為追究法律責任,不應該不交物業費。案例3案例處理六、案例實操某市的絕大多數樓盤在交房的時候都有這樣的情景,業主去辦理入住手續時,被告知要找物業服務企業辦理。物業服務企業先讓業主填表、簽訂物業管理公約、交物業管理費後再給鑰匙。順利辦下來倒也無事,但有時就可能出現問題。有些物業服務企業要求業主一次性交齊一年或更長時間的物業管理費,業主對此不滿而拒絕交費;有些業主認為物業管理公約含有不公平、不合理的內容而拒絕簽約;有些業主則是由於其他問題與物業服務企業發生矛盾或爭執。在這種情況下,有些物業服務企業就會採取不給業主鑰匙的做法。交房時發生矛盾,物業服務企業能否扣押業主家鑰匙?案件提示:業主購買房屋,就與房屋的開發商之間形成了一種房屋買賣關係,房屋買賣合同就是他們之間這種法律關係的反映。在這一法律關係中,業主與物業服務企業雙方各有多種權利、義務,但是對於開發商而言,最根本的權利是收取業主的購房款項,最根本的義務是向業主交付房屋。業主已經按照房屋買賣合同的約定,向開發商付了全部的購房款,開發商就應該履行其向業主交付房屋的義務。案例處理案例4六、案例實操陳女士在某社區看房時,開發商承諾該社區將建一所小學。因為兒子很快就要上小學了,想到日後省去了接送等麻煩,陳女士就在這裏買下了一套房。誰知入住了半年,小學連個影子都沒有,開發商也好像從此消失了,陳女士只好向物業服務企業反映此事,並把對開發商的埋怨都算到了物業服務企業身上。這個案例涉及幾個法律關係?這些關係主體有什麼權利與義務?案件提示:建管不分離,使得物業管理法律關係主體不分、法律關係錯綜複雜。影響開發商的市場信譽,也是引發物業管理糾紛的根源。無論是開發商、物業服務企業,還是業主,都應當分清各種法律關係、區分各個主體的角色,才能正確處理相互之間的關係,保護個體利益。案例5案例處理任務二物業管理法律關係的產生、變更和消滅甲在某市某胡同某號院有私房9間。乙系甲的同院鄰居,在該院也有私房2間。乙租住甲北房最西兩間,並在從西起第一間門前向南1.1米處自建一個8平方米廚房。當時雙方均無異議。現在乙退還甲的兩間私房,搬至一居民社區居住。乙在該院內的兩間私房由其女兒丙一家三口居住,原自建小廚房也由丙繼續使用。乙搬出後,甲即要求乙、丙拆除自建廚房,以免影響房屋的通風採光,雙方對此意見不合而發生爭執。甲以乙、丙為被告訴到區法院,要求乙、丙拆除自建房,排除妨礙。乙、丙以自建房仍需繼續使用為由,拒絕拆除。案例導學此案涉及哪幾個法律規範?應如何處理?評析:本案涉及的是相鄰關係中的通風、採光問題,解決問題的關鍵是能否認定乙的自建房對甲房屋的通風、採光構成妨礙,同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。此案涉及的主要法律規範是《民法總則》《物權法》和《物業管理條例》等。乙租住甲北房最西兩間,並在從西起第一間門前向南1.1米處自建一個8平方米廚房,甲在當時並無異議,視為默認,租賃期間不存在侵權。乙退還甲的兩間私房後,甲稱乙自建房對其構成了通風、採光方面的妨礙。法律對於處理相鄰關係的糾紛原則,認為應該有利於發展生產、方便人民群眾的生活、公開合理、有利於團結互助。《物權法》第八十九條規定:“建造建築物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。”應依照法律和現場實際情況,本著有利於相鄰關係和諧原則處理。一、物業管理法律關係產生、變更和消滅的前提條件法律關係是根據法律規範產生的、在主體之間形成的權利義務關係。但是,只有法律規範和權利主體還不足以產生法律關係,法律關係的產生、變更和消滅還必須有法律規範所規定的某種法律事實的出現。法律事實,即法律規範所規定的,能夠引起法律後果即法律關係產生、變更和消滅的現象,是法律關係產生、變更和消滅的前提條件。在這些事實沒有發生的情況下,法律所規定的權利主體之間的關係只是一種可能性,並不是現實的關係,法律關係還沒有產生。只有權利主體也不能產生法律關係,因為權利主體的存在只表明主體具有享受權利和承擔義務的資格,具有以自己的行為參加到法律關係當中去的能力,並不意味著主體實際享受權利與承擔義務。如業主可以監督專項維修資金的管理和使用,可以就此向物業服務企業提出質疑,物業服務企業必須給予答復,這雖然是法律明確規定的業主權利,但如果業主不積極行使,就不構成與物業服務企業之間的法律關係。因此,法律關係的產生、變更和消滅是需要條件的,這些條件包括:(1)法律規範,即法律關係產生、變更和消滅的法律依據;(2)主體,即權利的享有者與義務的承擔者;(3)法律事實,即出現法律規範所假定的那種情況。二、物業管理法律事實的種類

(一)行为和事件按照是否以权利主体的意志为转移可以将物业管理法律事实分为行为和事件。作为物业管理法律事实的行为是以权利主体的意志为转移、能够引起法律后果的法律事实。行为是人们有意志、有目的的活动,行为按其与法律规范的要求是否一致又可以分为合法行为和违法行为。合法行为与物业管理法律规范的要求相一致,能够产生行为人预期的法律后果。作为物业管理法律事实的事件是指与权利主体意志无关的法律事实。事件根据是否由人的行为而引起可以划分为绝对事件和相对事件。绝对事件是指不是由人的行为而是由某种自然的原因而引起的事件,如雷电损坏了物业管理区域内的公共建筑和共用设施。相对事件是由人的行为引发的,但并不涉及权利主体的意志,如业主在电梯中被歹徒抢劫、家中的财物被盗等。(二)肯定和否定的物业管理法律事实按照产生法律后果是否要求某些物业管理现象的存在,可以将物业管理法律事实分为肯定的物业管理法律事实和否定的物业管理法律事实。肯定的物业管理法律事实表明法律后果的产生要求有一定现象的出现,如果该现象不出现,则不可能产生相应的法律后果。如物业服务企业向业主委员会发出要约,拟与之签订物业服务合同,要约就是物业服务合同法律关系产生的前置条件。否定的物业管理法律事实表明法律后果的产生要求不存在一定的现象,如果存在该现象,则不可能产生这一法律后果。二、物業管理法律事實的種類(三)一次性作用和连续作用的物业管理法律事实按照作用时间的长短,可以将物业管理法律事实分为一次性作用的物业管理法律事实和连续作用的物业管理法律事实。绝大多数物业管理法律事实都是一次性作用的,即物业管理法律规范仅仅在具体情况下将其与法律后果相联系连续作用的物业管理法律事实是长时间地、连续地或定期地存在并产生法律后果的情况。其特点在于它的长期性和连续性。(四)单一的物业管理法律事实和事实构成按照产生法律后果所需的事实的数量,可以将物业管理法律事实分为单一的物业管理法律事实和事实构成。单一的物业管理法律事实说明法律后果的产生只要求有单一的现象出现有些物业管理法律关系的产生、变更和消灭要求必须具备两个或两个以上的法律事实,而且各个法律事实之间存在有机联系,构成一个系统,即事实构成。三、物業管理法律關係的產生

物業管理法律關係的產生是指基於一定法律事實的出現,在物業管理法律關係主體之間形成了法律上的具體的權利義務關係。如物業服務企業員工在進行日常管理過程中,與業主發生爭執,打傷業主,從而使物業管理法律關係產生。《物業管理條例》第四十六條第二款中規定,保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。依此規定,受傷業主享有接受賠償、賠禮道歉的權利,物業服務企業負有停止侵害、賠償損失、賠禮道歉等義務。四、物業管理法律關係的變更物業管理法律關係的變更是指由於某種法律事實的出現,使原來存在的物業管理法律關係構成的諸要素發生了變化,進而使物業管理法律關係本身發生了變化。具體包括:(1)主體發生變化,如業主死亡後繼承關係發生,從而使原物業管理法律關係中業主的身份發生變化;(2)客體發生變化,如業主委員會與物業服務企業達成協議,不得將專項服務業務委託給第三方,從而將物業服務企業從事專項服務的行為納入物業服務合同法律關係中;(3)內容發生變化,如物業服務企業與業主委員會達成協議,降低物業服務費的收費標準,從而使原有合同法律關係的內容發生了改變。五、物業管理法律關係的消滅物業管理法律關係的消滅是指基於一定法律事實的出現,使原有的物業管理法律關係主體間的權利義務終結。具體包括:(1)主體資格的喪失,如物業服務企業被吊銷營業執照,喪失了主體資格,從而使原有的合同法律關係宣告終結;(2)客體的滅失,如大地震造成物業管理區域內的全部物業毀損。任務三物業管理法律關係實務2012年7月,某住宅社區的業主張某住在老式混合結構樓房的底層,樓上一業主宋某安裝了一部分離式空調。由於空調機長時間運轉,冷凝器出水像雨水一樣滴下,濺得四處都是,底層院落無法曬衣,同時晚上滴水聲擾得張某一家無法休息。張某找到宋某,希望解決此問題,卻遭到拒絕,張某非常氣憤,於是找到了物業服務企業,要求其處理,並稱其未盡到管理職責,應承擔責任。此案涉及幾個法律關係?應如何處理?案例分析:本案涉及業主與業主、業主與物業服務企業兩個法律關係。從相鄰關係上看,樓上裝空調的業主宋某在自己權利實現的同時,不能侵害相鄰關係人的權益。由於空調出水,對樓下業主張某的正常生活造成了極大的影響,破壞了相鄰關係,對此宋某要排除妨礙,使相鄰關係恢復到原來的狀態,宋某應當作為第一責任人承擔責任。對於物業服務企業而言,對業主安裝空調的行為也有合理引導的義務,為了社區的整體美觀和防止對其他業主生活造成不良影響,物業服務企業對業主安裝空調的位置、安全等都要有統一的規定,對安裝行為進行檢查、監督、驗收等。如果物業服務企業沒有盡到這些義務,直接責任人又不能承擔責任或不承擔責任時,其也應當承擔補充責任。一、案例分析案例6一、案例分析

某高校住戶黎某發現其廁所頂棚往下漏水,於是與樓上住戶許某交涉,要求其將廁所的防水再做一遍,並且費用由許某承擔。許某以自家沒有裝修為由不予理會,黎某多次要求解決未果,因此將許某告上了法庭,但在庭審中黎某由於證據不足而敗訴。於是黎某將自家的廁所頂棚重新更換。之後,黎某家的廁所頂棚大面積漏水,黎某又到許某家查看,原來暖氣管的閥門被許某弄壞,大量暖氣水流到地面並向樓下滲漏。黎某又向許某提出更換廁所地磚、重做防水的要求。由於以前的糾紛,許某執意不肯。於是黎某找到物業服務企業,要求給予解決,物業服務企業瞭解情況後,又親自到兩家進行了調查,發現是由於管道多年未修,已經腐爛,需要更換,管道系學校售房給個人時承諾由學校維修的公共部位,因此,維修費應由學校支付。物業服務企業向學校上報了申請專款的報告,並經批准,再與兩家協商後達成共識,將許某家的防水重做一次,並保證使用與原地磚顏色相近的材料,從而解決了兩家的糾紛。此案例中,樓上漏水維修費應由誰承擔?案例分析:樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個重要因素,及時解決漏水問題有利於維護業主之間和睦共處的關係。不動產的相鄰各方,應當按照有利於生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係,給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。案例處理:由樓上漏水產生的物業管理糾紛可根據民法中的過錯責任原則來判定責任。過錯責任原則以過錯為要件,因當事人一方的過錯造成的後果,就由過錯者承擔責任負擔費用;沒有過錯就沒有責任,那麼費用的承擔就適用公平原則,由雙方共同分擔。本糾紛由於是學校承諾的公共部位長久使用,管道損壞所致,所以應由承諾方學校支付維修費用。案例7一、案例分析2012年3月25日下午4時左右,某業主王某家裏突然停電。於是王某找到該社區物業服務企業,要求檢查停電原因,物業服務企業告知他是因其拖欠物業管理費而停電。為此,王某向物業服務企業提出交涉,無果。3月27日,王某找到供電管理部門,供電部門的工作人員到達現場後,物業服務企業因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。王某認為物業服務企業利用管理之便,以停電方式威逼他,給其帶來生活的極大不便,遂將物業服務企業告上法庭,請求法院判決物業服務企業排除供電妨害,恢復供電,並向其賠禮道歉,減收一個月管理費,賠償經濟損失。王某的要求是否會得到法院支持?案例分析:物業服務企業沒有採取停電措施的權利,其職責是為業主提供優質服務,絕不能採取對業主“停電”之類損害業主利益的手段,而且排除電力故障是供電部門的責任,並非由物業服務企業負責。案例處理:法院經審理後認為,被告物業服務企業並非供電部門,無權以任何理由對原告採取停電措施,否則即構成侵權。原告提出減免一個月管理費的請求,屬於雙方的物業管理合同的範圍,與本案侵權糾紛不是同一法律關係,原告應另行主張權利;原告要求賠禮道歉和減免一個月管理費的請求於法無據,法院不予支持;原告提出的經濟損失賠償和排除供電妨害、恢復供電的請求獲得法院支持。案例8二、案例實操某市某社區的物業服務企業是開發商的子公司,在承接的物業管理中,開發商遺留下一系列問題,如開發商將社區的底層機房改造成為保安宿舍,沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等。業主將開發商遺留的問題歸結到物業服務企業身上,以至於業主與物業服務企業的矛盾愈演愈烈,業主提出要解聘物業服務企業。應如何處理案例中的問題?案件提示:應運用法規,講清遺留問題的原因,但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上,以利於今後同開發商的溝通協調。案例9案例處理二、案例實操某社區A座個別業主“圈占”共用天臺(樓頂),有的建了私家花園,有的建了鴿子房,該社區A座已經有6個樓頂被私人佔用。其中某住戶的“手筆”可謂“匠心獨運”:不僅200平方米的天臺被其全部據為己有,連天臺上原有的通風管道、消防器材也被統統拆除。該住戶還自行拆除了樓頂的隔熱層,鋪上了仿古地磚,種上了花草,設置了假山、假樹,上到天臺,真是“別有洞天”。為了把其他人拒之門外,該住戶還“安排”了一條大狼狗“把門”。好端端的共用天臺,變成了這位住戶的“私家花園”。對此大多數業主很有意見,紛紛到物業服務企業投訴。應如何處理案例中的問題?案件提示:共用天臺屬於全體業主的共用部位,任何人無權佔用。私占共用天臺是對其他業主的侵權行為。案例10案例處理物業管理法律關係是一種具體的法律關係,是指物業管理法律規範在調整物業管理關係中形成的當事人具體的權利和義務關係。物業管理法律關係包括主體、客體、內容三個要素。物業管理基本法律關係包括業主之間的法律關係、物業服務企業與業主之間的關係、開發商與物業服務企業之間的法律關係、供水供電等單位與業主及物業服務企業三者之間的法律關係、物業管理各方主體與政府之間的關係。按照不同的標準可將物業管理法律事實劃分為若干個種類,常見的分類有:行為和事件;肯定和否定的物業管理法律事實;一次性作用和連續作用的物業管理法律事實;單一的物業管理法律事實和事實構成。專案小結

實訓目的(1)瞭解房地產開發商經常遇到的主要法律問題;(2)瞭解房地產開發商與物業服務企業之間的關係;(3)學會處理開發商與業主之間存在的法律糾紛。

實訓內容聯繫一個房地產開發商,進行實地考察。

實訓要求(1)分析房地產開發商與業主之間發生法律糾紛的原因;(2)分析糾紛涉及的主要法律規範;(3)找出處理這些糾紛的有關法律條文。職業實訓練習專案三

物業權屬法律制度

學習目標:瞭解物權的基本知識、物業權屬的種類,瞭解土地權屬狀況和房屋權屬狀況的兩種形式。能力目標:學會辦理物業權屬登記、變更、轉讓、註銷等。學習目標任務一物權和物業權屬殷女士在縣裏有臨街房屋12間,是祖遺房產。殷女士是孤寡老人,長期以出租房屋為生。2003年該縣糖酒公司因擴大營業用房,便主動找殷女士協商要求買房,殷女士未同意。之後糖酒公司又提出要求典當房屋,殷女士開始不同意,後經人協商,雙方達成了房屋典當協議。協議規定:“殷女士願將12間房屋出典給糖酒公司,典價8.2萬元,典期無限,立約為憑。”雙方在協議上簽字蓋章。2010年,糖酒公司在沒有征得殷女士同意的情況下,擅自拆除承典房屋。2012年,該地段因城市規劃為金融區,房價猛漲。殷女士要求回贖,但雙方在三間房屋回贖價格上發生爭議。案例導學殷女士與糖酒公司之間確立的是什麼法律關係?請你談談對本案的處理意見。評析:在本案中,殷女士與糖酒公司所訂立的協議明確約定將房屋出典給糖酒公司,這種典權關係並不違反我國法律和政策的規定,是合法有效的,不存在明典暗賣的問題。至於典價和典期,也都是符合我國民法規定精神和司法解釋的。根據我國的有關規定,典期最長為30年。本案中儘管雙方約定典期無限,實際上典期只能為30年。這一點不能成為成立買賣關係的根據。本案的典權關係合法有效,那麼,承典人糖酒公司就應當享有佔有、使用、收益承典房屋的權利,同時應當妥善保管承典房屋。但糖酒公司在沒有征得出典人殷女士同意的情況下,擅自拆除承典房屋,是違反義務的行為,對出典人而言,已經構成了侵權行為,應當承擔由此給出典人所造成的損失。一、物權物權的概念起源於羅馬法。羅馬法曾確認了所有權、役權、永佃權、地上權、抵押權、質權等物權形式。物權是一個大陸法系的法律概念,近現代各國均將物權法視為民法的一項核心制度,內容由各國民法規定。可以說,物權是其他各項民事權利的基礎。《物權法》第二條第三款規定:“本法所稱物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。”《物權法》所稱的物,包括不動產和動產。不動產指土地以及建築物等土地附著物;動產指不動產以外的物,包括能夠為人力所控制的電、氣、光波、磁波等物,是特定的獨立之物,不包括行為和精神財富,諸如非種類物、非獨立物、無形物不能作為物權的客體。(一)物權的概念(二)物權的特徵物權是一種重要的財產權,與債權等其他財產權不同,物權有以下特徵:(1)物權的權利主體是特定的,而義務主體是不特定的。物權是一種人對物的直接支配的排他性權利,物權的權利主體總是特定的,物權人可以依自己的意志就標的物直接行使權利,無須他人的意思或義務人的行為的介入。而義務人是不特定的,且義務內容是不作為,即只要不侵犯物權人行使權利就是履行了義務;否則,物權人不僅有權行使物的請求權,排除他人的侵害並恢復物權應有的狀態,而且可以對侵權人的侵權行為提起訴訟,因此,物權是一種對世權、絕對權。債權則是只能由特定的權利主體對特定的義務主體享有,其權利、義務是相互對應產生的,債權也被稱為對人權、相對權。債權權利主體是特定的,義務主體也是特定的。(2)物權是對物的直接支配權,物權的客體是物。物權與債權、知識產權等其他財產權不同,物權的客體主要是動產和不動產。物權法所稱的物通常是指有體物或有形物,能獨立存在之物。債權的客體可以是行為等。(3)物權的內容是對物的直接管理和支配,並享受其利益。所謂支配,就是指對物的佔有、使用、收益和處分。這種支配權因權利人對物享有的權利範圍不同,可以分為無限支配和有限支配。權利人對物的支配不是目的而是取得利益的手段。(4)物權具有排他性。物權的排他性有兩層含義:其一,一個“物”不可以有兩個所有權,即“一物一權”;其二,物權具有排除他人侵害、干涉的效力,即物權請求權。(5)物權具有追及權和優先權效力。物權的追及權是指物權的標的物無論輾轉落入何人之手,物權所有人都可以追及其物,向實際佔有人主張其權利。優先權,是指同一物上有數種權利時,物權具有較其他權利優先行使的效力。最典型的,就是物權具有優先於債權的效力。另外,同一物上有數個物權並存時,先設立的物權優選於後設立的物權,即物權互相間的優先效力,債權不具有對內優先的效力。(6)物權的設立必須公示,通常動產以交付為公示,不動產以登記為公示。(三)物權的類型根據民法學上物權的分類和物權法的規定,物權主要分自物權與他物權、用益物權與擔保物權、動產物權與不動產物權。1.自物权与他物权自物权是指权利人对自己的不动产或者动产进行占有、使用、收益和处分等权利,是最完全、最充分的物权,也是无限物权;他物权是指非所有人基于法律或者合同对他人之物享有的权利,他物权不享有对物的处分权,也是有限物权。2.用益物权与担保物权用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产,在一定范围可依法享有占有、使用和收益的权利。我国《物权法》中的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。3.动产物权与不动产物权按照物权的客体可分动产物权与不动产物权。在我国,动产物权包括动产所有权、留置权、动产抵押权等;不动产物权包括不动产所有权、房屋典权、地役权、地上权和土地使用权、不动产抵押权等。二、物業權屬物業權屬,是指物業權利在主體上的歸屬狀態。主要包括物業所有權、使用權、抵押權和典權。物業權屬與物業權利的不同在於:作為一種民事權利,物業權利的重點是物業權人在法律容許的範圍內實現自己的利益,同時物業權利的種類和內容由法律統一規定,比如土地所有權人所有、佔有、使用、收益和處分土地的權利;物業權屬重心則是法律創設的物業權利在實踐活動中主體上的歸屬,確認許可權實質上是歸屬國家所有、集體所有、社團所有還是個人所有。(一)物業權屬的概念(二)物業權屬的特徵1.二元性我國《憲法》規定:城市的土地屬於國家所有,農村的宅基地、自留地和自留山,屬於集體所有。個人不能取得土地所有權,只能取得土地使用權。由此,我國的物業權屬狀況包括土地使用權和房屋所有權兩個方面,土地的權屬和房屋的權屬都要分別進行登記,明確了我國的物業權屬結構為房屋所有權與土地使用權的二元結構。2.穩定性房地產的空間位置是固定的,使用壽命較長,不能被隱匿、偷盜。同時,其流轉需要一定的條件和法定程式,因此,物業的權屬具有穩定性。3.複雜性物業權屬的複雜性體現在它既可為某人單獨享有,也可為兩個或兩個以上的人共同享有。如夫妻共同財產,權屬證書上雖只有兩人中一人的名字,但除另有約定外,夫妻雙方共同對所屬物業享有權利。4.國家干預性無論是土地的權屬狀況,還是房屋的權屬狀況,由國家行政機關登記認定權屬狀況。登記機關也可以收回已確認的土地或房屋的權利,如以出讓方式取得的土地使用權,超過出讓合同約定的動工開發期限滿兩年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。(三)物業權屬的種類

1.土地所有权与土地使用权我国土地所有权分为国有土地所有权和农民集体土地所有权。同样,我国的土地使用权也分为国有土地使用权和农民集体土地使用权,它们各自的使用方式也是不同的。2.房屋所有权与房屋使用权我国房屋所有权分为国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房屋所有权,如宗教团体等所享有的房屋所有权。房屋使用权包括房屋占有权、使用权和一定的收益权。《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即业主的建筑物区分所有权包括其对建筑物专有部分的所有权、对建筑物区划内的专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利三部分。3.物业相邻权物业相邻权包括土地相邻权和建筑物相邻权。此照片，作者:未知作者，許可證:CCBY任務二物業權屬狀況2001年薑某因犯刑事案件被判有期徒刑十年,薑某的妻子馮某生活困難,便把二人共有的房屋出售給王某,馮某和王某簽訂了合同,並到產權單位辦理了過戶手續。2010年薑某刑滿出獄,得知此事後委託律師起訴馮某、王某,認為買賣合同上沒有其簽字而無效,要求王某返還房屋。案例導學馮某和王某簽訂的房屋買賣合同是否有效?該案應如何處理?評析:不動產物權的轉讓,應依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,房屋作為不動產物權,其轉讓應依法登記。《物權法》第九條第一款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”本案馮某因生活困難,將房屋出售給王某,簽訂了合同,並到產權單位辦理了過戶手續。從表面上看,似乎完成了不動產物權的轉讓手續,然而,本案馮某與王某不動產物權的轉讓涉及的是共有所有權人,也就是說該房屋不動產物權的轉讓需要共有所有權人同意,房屋買賣合同才有效。共有所有權人薑某因刑事案件入獄十年,刑滿出獄才得知房屋被出售,說明薑某在不知情的情況下,其權利受到侵害,因此,馮某和王某簽訂的房屋買賣合同無效。依據《物權法》第二十一條的規定,當事人提供虛假材料申請登記,給他人造成損害的,應當承擔賠償責任。因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後,可以向造成登記錯誤的人追償。該案如馮某提供虛假材料申請登記,給王某造成損害的,應當承擔賠償責任;如因登記機關登記錯誤,給王某造成損害的,登記機構應當承擔賠償責任。雙方有過錯,則分別承擔相應的賠償責任。一、土地權屬狀況(一)土地所有權土地所有權,是指土地所有人依法可以對土地進行佔有、使用、收益和處分的權利。我國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和集體所有制。我國《土地管理法》第八條規定:“城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬於農民集體所有。”任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。(二)土地使用權土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用與收益的權利。國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後,才可以轉讓、出租、抵押。土地权属是指土地产权的归属。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权和他项权利。这里主要介绍土地所有权与土地使用权。二、房屋權屬狀況(一)房屋所有權房屋所有權是指房屋所有人依法對房屋進行佔有、使用、收益和處分的權利,房屋所有權是一種典型的、完整的物權,具有絕對性和排他性。我國實行土地所有權和房屋所有權登記發證制度,根據法律規定,除繼承之外,新建的房屋所有權的取得須依房產管理部門核發的房屋所有權證書確認,其他房屋所有權的取得、轉移、抵押及房屋的出租,均以政府有關部門的登記為成立要件,否則,政府房產管理部門核發房屋所有權證就是房屋所有權的唯一合法證明。房屋所有權取得有兩種方式:一是原始取得,如新建、改建等;二是繼受取得,如買賣、繼承等。(二)房屋使用權房屋的使用權是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約,非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權,如房主將房屋租給他人使用。房屋的所有權和使用權是在房屋交易中經常見到的兩種權利狀態。房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分為佔有權、使用權、收益權和處分權四項權能,這也是房屋所有權的四項基本內容。擁有上述房屋所有權的四項權能,所有權人可以佔有、管理、使用、處置所有的房屋,包括出售、出租、抵押、贈與、繼承,並且排除他人的權利。擁有了房屋的所有權就等於擁有了在法律允許範圍內的一切權利。三、物業相鄰權(一)物业相邻权的概念物业相邻权,也称物业相邻关系,是指两个或两个以上相邻的不动产所有人或使用人在行使其相应物业权利时,相互之间依法要求对方提供方便或接受限制而发生的权利义务关系。物业相邻权实质上是在谋求实现不动产相邻各方发生冲突之时的利害关系的平衡调整。它不仅适用于房屋使用权,也适用于土地使用权。(二)物业相邻权的特征(1)物业相邻权的主体为两个或两个以上的不动产所有人或使用人。(2)物业相邻权的客体是相邻物业各方在行使所有权或使用权时互相给予方便或接受限制所体现的利益,这种利益可能是财产利益,也可能是非财产利益。(3)不动产在地理位置上是相邻的。三、物業相鄰權(三)处理物业相邻权的基本原则《物权法》第八十四条规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理、尊重历史和习惯的原则,正确处理相邻关系。应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害,造成损害的,应当给予赔偿。法律法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律法规没有规定的,可以按照当地习惯。(四)物业相邻权的种类常见的物业相邻权有土地相邻权和建筑物相邻权两种。(1)土地相邻权主要包括:相邻通行权,相邻用水、排水权,相邻管线铺设权等。(2)建筑物相邻权主要包括:通风、采光和日照权等四、案例分析廣東某市房地產管理局(以下簡稱廣東某市房產局)與某區新坡鎮屈屋村經濟合作社、文新村經濟合作社、忠心塘村經濟合作社(以下簡稱屈屋、文新、忠心塘三個社)爭議塘醃嶺(地塘嶺)土地權屬,因廣東某市房產局與廣東某市供氣貿易公司建氣站,需要徵用塘醃嶺土地而引起糾紛。爭議雙方向廣東某市人民政府提出確權申請。廣東某市房產局稱:塘醃嶺的文沖口公房和文沖口公房以外的空地(包括耕地、魚塘地、林地、民房地)都是國有土地,屈屋、文新、忠心塘三社農民集體應把其耕種、開墾魚塘養魚的土地退給國家。屈屋、文新、忠心塘三個社辯稱:塘醃嶺土地歷來是屈屋、文新、忠心塘三個社集體的,國家沒有經過辦理任何徵用土地的手續建設文沖口公房,影響三社集體群眾的生產生活。房子是國家建設的應屬國家管理使用,但土地所有權仍是三社農民集體的。案例1案例分析:調處土地糾紛案,主體明確、認定事實清楚是辦案的兩大要素。主體明確就是確定案件中的真正法定代表人是誰,此案爭議的土地權屬是國有的還是集體的。這類土地糾紛在城市的市郊較為突出。法律規定:集體所有的土地依照法律屬於村農民集體所有,由村農業生產合作社等農業集體經營組織或村民委員會經營管理。已經屬於鄉(鎮)農民集體經濟組織所有的,可以屬於鄉(鎮)農民集體所有。而塘醃嶺土地除了公房土地按法律規定屬國家所有以外的土地都是屈屋、文新、忠心塘三個社農民集體經濟組織經營使用,新坡鎮政府從來沒有該片土地的經營使用事實和依據,所以不能作為本案的法定代表人。本案對方主體應是屈屋、文新、忠心塘三個社集體。因此,本案第一次關於塘醃嶺土地權屬處理的協議書,新坡鎮政府作為本案的主體,所簽訂的協議書是沒有法律效力的。國家財產屬於全民所有。國家財產神聖不可侵犯,禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞。這說明塘醃嶺文沖口公房土地及建築物都是國家財產。屈屋、文新、忠心塘三個社集體或個人都不能以任何藉口破壞公房侵佔國有土地,有維護廣東某市房產局在文沖口公房的管理、使用的合法權利的義務,否則,都是違法行為。文沖口公房以外的土地,基於塘醃嶺土地所有權在1958年以前是屬於屈屋、文新、忠心塘三個社集體的,並持有1958年土地改革時期人民政府頒發的土地證書。根據《土地管理法》第八條的規定,農村和城市郊區的土地,除法律規定屬國家所有的以外,屬於集體的;宅基地和自留地、自留山屬於集體所有,塘醃嶺除文沖口公房建設用地以外的土地所有權仍是屈屋、文新、忠心塘三社集體所有。案例處理:廣東某市人民政府查明:塘醃嶺(地塘嶺)坐落在某區新坡鎮文沖口村民委員會屈屋、文新、忠心塘三社旁邊,面積150畝,土地權屬是屈屋、文新、忠心塘三個社群眾所有。四、案例分析原告於某與被告某縣五交化公司於2003年11月22日簽訂了《房地產轉讓協議》一份,被告將該鎮紅旗大道14號的房地產(該宗地系政府劃撥用地,當時正處於市中級人民法院查封之中)按現狀以轉讓金245萬元的價款全部轉讓給原告,並約定合同自簽訂之日原告方預付款50萬元進入被告方帳戶起生效。合同簽訂後,原告按照被告要求,於當日下午將定金50萬元交付給被告。被告收款後,出具了收款收據,收款收據載明:“收到原告交付房屋轉讓定金50萬元。”2004年2月26日,某縣土地市場交易中心經某縣人民政府批准,某縣國土資源局決定,將被告使用的紅旗大道14號國有土地1658平方米掛牌公開出讓。同年3月16日,被告以電話方式與原告進行了聯絡,原告沒有參加競買。3月30日,某縣土地市場交易中心與第三人簽訂《土地成交確認書》,第三人依約定支付了該土地的全部成交款。2004年4月9日原告於某以被告違約為由,請求法院判令被告履行合同,並承擔違約責任即雙倍返還定金100萬元整給原告。案例2案例分析:本案的焦點為原、被告之間的合同是否有效,而解決這一問題的關鍵在於正確認識土地使用權轉讓的條件。土地使用權的轉讓合同除須具備民事法律行為的一般條件外,還必須符合以下條件:(1)轉讓人須對轉讓使用權的土地享有土地使用權。本案中某縣五交化公司在簽訂土地使用權轉讓合同時,對轉讓使用權的土地享有土地使用權,具備主體資格。(2)轉讓的土地須為有償取得的。依照我國現行法律的規定,只有通過國有土地使用權出讓合同有償取得的土地使用權,才可以轉讓。無償取得的土地使用權(即政府劃撥用地)不能轉讓。無償取得的土地使用權若轉讓,須先由使用人通過與國有土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同,交納土地出讓金。在本案中,某縣五交化公司將通過政府劃撥取得的土地使用權直接轉讓給原告的做法,違反了法律的強制性規定。另外,當時該宗地正處於人民法院的查封之下,《城市房地產管理法》明確規定,司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產不得轉讓。所以,某縣五交化公司在本案中轉讓土地使用權的行為是不合法的,原、被告之間的土地使用權轉讓合同是無效的。四、案例分析薑甲與薑乙系兄弟關係,其父去世後在某市某區遺留房產一處。1982年11月2日,薑甲、薑乙與其母親劉某(2002年7月去世)在某區公證處辦理了遺產繼承公證,公證內容為薑乙一人繼承本案訴爭房屋。1984年9月,某區房屋管理局向薑乙頒發了本案訴爭房屋的所有權證,2007年2月某區房管局又對遺失原所有權證的薑乙頒發了所有權證。2007年8月24日,張某與薑乙在協商一致的情況下,自願簽署了《房屋買賣合同》,並於同年9月辦理了所有權變更登記手續,張某通過買賣依法取得了該房屋的所有權。2012年,薑甲以薑乙對該房屋書寫過棄權書,該房屋系祖業產,薑甲對房屋享有繼承權,以及薑乙在放棄對上述房屋的權利後,該房屋的產權歸其母所有等為由訴至某法院,要求確認上述買賣合同無效。薑乙與張某簽署的合同是否有效?案例3案例分析:本案訴爭房屋原所有權人為薑乙,該房屋為薑乙的個人財產,而不是與薑甲的共有財產,薑乙有對無爭議的自有房產依法進行處分的權利。薑甲所述“薑乙在放棄對上述房屋的權利後,該房屋的產權歸其母所有”沒有事實依據,更沒有任何法律依據。處理結果:該房屋買賣合同系雙方的真實意思表示,並沒有侵犯薑甲的任何合法權益,不需要薑甲的任何許可或同意,更沒有違反相關法律規定。現該合同依法完成了登記手續,根據物權法的相關規定,不動產物權自登記成立時取得。因此,薑乙與張某簽署的《房屋買賣合同》真實有效。四、案例分析原告寧某住在某市一個臨街巷內,住房是一磚