桂林阳朔酒店项目可行性方案分析报告文书

...wd......wd......wd...目录前言第一局部工程总论1.1工程背景1.2可行性研究结论第二局部市场分析2.1工程投资环境和市场研究2.2市场宏观背景2.3区域市场分析第三局部工程分析及评价3.1地块解析3.2工程分析3.3工程评价3.4工程定位第四局部销售及经营收入测定4.1酒店客房局部价格定位4.2资金来源与运用分析4.3销售利润 第五局部成本与收益性分析5.1客房入住率分析 5.2本工程固定经营成本分析5.3本工程收益测算分析第六局部可行性研究结论与建议6.1可行性研究结论6.2工程主要问题的解决方法和建议6.3工程风险及防范建议第一局部工程总论1.1工程背景桂林市铭泰投资为适应时代开展的要求，实现企业经营模式持续、稳健开展的目标，拟在桂林市阳朔县兴建成精品式酒店公寓。1.1.2桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店1.1.3承当可行性研究工作的单位桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店工程论证研究组1.1.4研究工作依据〔1〕国民经济和社会开展第十二五规划纲要；〔2〕《国务院关于进一步促进广西经济社会开展的假设干意见》；〔3〕桂林市国民经济和社会开展十二五规划纲要；〔4〕阳朔县国民经济和社会开展十二五规划纲要；〔5〕阳朔县城市建设总体规划〔2008-2025年〕〔6〕阳朔县旅游开展总体规划〔2008-2025年〕〔7〕阳朔县及工程周边市场调研资料；1.1.5工程的建筑规模和内容桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店，属于精品式酒店，位于阳朔县城北路25及26号楼，工程属于双主体组合构造5层，总建筑面积：789㎡，客房面积：21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。1.2可行性研究结论经过对桂林市和阳朔县经济旅游状况的研究分析，以及对未来十年本地旅游产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：■工程确实立是必要的、可行的、合理的；■在目前各种利好因素的作用下，近几年内阳朔县精品式酒店公寓市场是乐观的；■精品式酒店公寓更适合工程的整体开展与规划；■在2013-2014年将该工程投放市场的时机是可行的；■考虑目前我公司的经营酒店业经历、实力以及资金储藏、企业开展需求等因素，工程的正式运营条件基本成熟；第二局部市场分析2.1工程投资环境和市场研究2.1.1工程投资环境分析阳朔旅游经过多年的开展，形成了自身旅游开展的特色，具备了一定的规模和相对完整的产业体系，取得了较好的旅游效益，带动了地方经济的开展。2005年旅游收入5.51亿元，与2000年的1.85亿元相比，增加3.66亿元。财政收入达1.33亿元，与2000年的0.699亿元相比，增加0.631亿元。2005年，阳朔接待游客353.5万人次，其中入境游客达63.8万人次，住宿游客达60.9万人次，其中境外住宿游客14.6万人次，实现旅游总收入达5.51亿元，被誉为“中国旅游第一县〞。旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成。阳朔充分利用自身资源的优势和独特的地理位置，开发了不少质量和品味都较高的旅游产品，并在此根基上不断开展其它类型的旅游产品，如遇龙河和漓江沿岸的乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假工程，并开展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同时开辟了阳朔—福利，阳朔—普益的漓江观光游览航线，旅游产品体系日趋完善。同时，阳朔县旅游根基设施不断完善，旅游接待服务设施逐步改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序较好。本工程抓阳朔县特色旅游业开展的良好机遇，以高标准、高起点、星级化、精品化、大手笔、大市场为总的开发指导思想。坚持以市场驱动为导向，以旅游资源为根基，以效益为中心，以客源市场为依托，以主题特色为竞争力，以建设精品为重点，以人性化、文化为核心理念，强调区域联动和空间一体化，重点完善、配套旅游根基设施和服务设施，逐步把该工程建设成主题鲜明、个性突出、文化性强、服务管理一流、环境优雅的精品式酒店公寓。2.1.2市场研究就地理位置而言，我公司精品式酒店公寓选址位于阳朔县城北路25及26号楼，该地占据地理优势，紧邻县政府，该地段的同行业经营者均为精品式酒店公寓；通过他们的先期经营已经为该路段聚集了大量游客、住客资源并形成了良好的价格联盟体系。而该价格定位与我公司预期价格定位相符。2.2市场宏观背景广西是华南走向西南的通道，也是中国走向东盟的门户。这一突出的区位优势，决定了广西在未来的经济开展中，可以充分运用区内外、国外的两种资源、两个市场来扩大广西在东南亚的市场份额，加快地区经济开展。随着中国——东盟博览会的成功举办，广西在国内外的知名度将进一步提高，其独特的区位优势和廉价劳动力，将吸引更多国内企业直接到广西投资，更多东部沿海兴旺省市的产业转移。而且，博览会的举办，也使国外众多企业认识到广西在中国——东盟资源贸易区的重要性，而桂林是广西旅游业的龙头，对于开展广西的旅游业意义重大，为广西旅游快速开展提供了机遇。2004年，中国公民到东盟国家旅游人数已超过150万人，同比增长30%，中国与东盟在旅游领域的合作已经不断加深，特别是东盟与中国旅游部长《振兴旅游业北京宣言》的联合发表，预示着中国与东盟之间的旅游将迎来更大更快的开展。为加快与东盟旅游资源整合，广西正加快构筑广西——越南——东盟旅游网络体系，建设旅游大通道、旅游经济产业带，使东盟成为广西最主要的境外旅游客源地和重要的旅游旅游协作区域，将大力推进旅游资源和产品的整合和提升。随着广西参加“泛珠江三角洲〞经济区，可以借助大珠三角这个火车头的牵引，在资源、产业、市场等方面与其他省区合作，开拓新领域、新途径、新空间，加快自身的经济开展。该区域旅游资源丰富，且各具特色，地理上又彼此毗邻，大珠三角拥有开放区域旅游资源的资金、技术和与国际接轨的运作方式。建设和健全旅游合作机制，加快制定旅游业开展的整体规划，加大旅游市场拓展、工程开发和根基设施建设等方面的的合作力度，共同建设区域性的旅游网络和旅游品牌，推动旅游业合作，培育区域大旅游。2.2.1阳朔县旅游市场分析在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济开展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的开展，促进就业和区域经济平衡开展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游开展的大形势下，阳朔的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。阳朔旅游房地产迅速开展。由于旅游业的强力拉动，第三产业全面开展，阳朔旅游房地产迅速升温，土地全面增值。短短几年，新西街、唐人街、东街迅速崛起，目前，河畔酒店、碧莲峰大酒店和阳光100、城中城、香樟华苹高级国际休闲度假村、刘宇一国际艺术中心等一批旅游酒店及房地产工程作为后起之秀，又在西街景区、遇龙河月亮山景区大显身手，开辟一片崭新的天地。阳朔房旅游地产慢慢脱离泡沫经济的阴影，开场复苏，并朝着良性的方向开展，阳朔的旅游房地产开场了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及阳朔旅游综合环境的不断改善，使得阳朔作为全国著名的旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，阳朔也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到阳朔度假充满热情，客观上造成了阳朔近期推出的酒店房产特别是观景房大受游客的欢送。业内人士认为，未来几年的阳朔酒店房地产，特别是观景佳的酒店具有较大的市场需求。因此在遇龙河这一风景如画的景区内建设休闲度假酒店，其开展前景是非常广阔的。《阳朔县城总体规划〔2008—2025年〕》在规划实施的过程中，国务院于2009年12月发布《国务院关于进一步促进广西经济社会开展的假设干意见》，提出了“建设桂林国家旅游综合改革试验区〞的重要决策，对于推动广西旅游业再上新台阶、促进桂林及阳朔旅游业转型升级加快开展，具有重要意义。2010年12月广西壮族自治区人民政府等20个配套文件，提出“十二五〞末期广西城镇化水平到达50%左右，大力推进扩权强县这些指导政策，将使桂林市城镇体系的迎来跨越式开展，使阳朔县的城镇化水平及城镇人口规模得到快速开展。阳朔旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成。阳朔充分利用自身资源的优势和独特的地理位置，开发了不少质量和品味都较高的旅游产品，并在此根基上不断开展其它类型的旅游产品，如遇龙河和漓江沿岸的乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假工程，并开展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同时开辟了阳朔—福利，阳朔—普益的漓江观光游览航线，旅游产品体系日趋完善。同时，阳朔县旅游根基设施不断完善，旅游接待服务设施逐步改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序较好。2.2区域市场分析2.2.2工程所在区域阳朔县城北路现有精品酒店经营状况分析序号酒店名称销售均价(元)酒店规模1小清迈酒店400~6001栋6层14间房2708090酒店3001栋6层3寒舍酒店300~5001栋5层不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过800平方米，楼层基本上不高于6层；1、交通状况：客栈位于阳朔县城北路县政府后门，紧邻司法局，邻近阳朔汽车总站，交通便利。2、周边娱乐设施：城北路步行至西街只需数分钟；西街是阳朔县城内最古老的街道，有1400多年的历史，位于县城中心，全长1180米，宽8米。在隋开皇十年〔590年〕设置阳朔县时，县城就已有这条长约200米、宽约5米的街道。当时街上只有几家经营日用品的店铺，居民大局部是农民。1000多年来，这条小街一直保持著“半是乡村半是店，可为生意可为耕〞的半商半农状态。这种历史状态使西街保持了典型的南方村镇的传统风情和面貌，使西街人形成了城里人和乡里人的双重面孔。20世纪70年代初，阳朔正式对外开放，许多西方游人在饱览了桂林漓江风光以后，来到阳朔，才发现在这奇山秀水之中，有一条这么迷人的小街。这些西方人像当年哥伦布发现了新大陆一样，把对西街的新奇、印象写到西方出版的旅游指南上。到了20世纪80年代，西方的自助旅游者找到了西街。那些被繁华闹市的喧嚣和快节奏的工作搅得身心疲惫的西方人，似乎在这里找到了休憩的港湾。之后，西街的景象“不可收拾〞了，很多洋人纷纷来这里旅游。阳朔西街是外国人在中国最密集的一条街，每年来这里居住休闲游的外国人相当于这里常住人口的三倍。西街是全中国最大的外语角，其涉外婚姻比例之高为全中国之最。为此，旅游界专家、学者称之为“中国旅游业中的阳朔现象〞，中国的“地球村〞。这种现象引起中国人的关注，世界的关注。其充满了异国情调的夜景更是风情万种。西街上的饭店、餐馆、网吧、酒吧等等都是中西合璧的，几乎所有的招牌都是中英文对照，从老板到服务员到街边的小摊大妈都能说一口流利的英语，这里已经没有地域的差异了，闲散、悠闲的生活，让很多到这里旅游的游客久久不想离去。“偷得浮生几日闲〞，也许在这里才能感受到什么是生活。中外游人川流不息，或购物，或欣赏。街边餐馆的菜谱既有中式，也有西式。许多外国人围坐在此喝啤酒，品佳肴，兴致来时还要亲自下厨掌勺。这使西街成了名副其实的洋人街，它给阳朔小城增添了一道亮丽的风景。游人在这里可以尽情享受到小镇幽静的环境和独具情韵的休闲时光，体会浪漫的情调和异国的风情。游览西街完全是一种体验——她浓浓的乡村气氛中流淌着纯粹的小资情调，朴素的民风里包容着令人惊讶的国际元素，阳朔人爱吃的糍粑与米粉、正宗的意大利咖啡与西餐、古老的中国画、最前卫的休闲风气、国语、英文、法语、意大利语乃至西班牙语……种种看似不可能的，全部柔合在长度缺乏1000米的岭南小街里。5、经济开展成就2007年，全县国内生产总值完成33.1亿元，其中，第一产业9.4亿元；第二产业10.1亿元；第三产业13.6亿元。三次产业构造比例为28.4:30.5:41，三次产业对经济增长的奉献率分别到达12%、41%和47%。一、二、三产业拉动经济增长分别为3.9、13.2和15.2个百分点。全县人均国内生产总值10689元。全年财政收入2.75亿元。城镇居民人均可支配收入17092元。农民人均纯收入4353元。2006年和2007年连续两年荣获广西经济开展“十佳〞县荣誉称号,并位居“十佳〞之首。以山水自然风光著称的美丽小县已驶入了经济开展快车道。小结：1、区域内暂时星级酒店，较大规模酒店较少。其他为或具备三星酒店接待标准但尚未取得正式资格证书的精品酒店。从整个阳朔到城北路来看，酒店业仍然相对兴旺；2、酒店在规模上都对比小，客房数在20间以上的只有708090酒店一家，其他的均不到20间；3、各酒店的客房分布以标准房及大床房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。4、各酒店客房价格一般在对外公布价根基上并没有很大折扣，综合房价格一般在200—400元之间。结论：城北路的精品酒店业代表了整个阳朔县的最高水平，但仍然存在整体规模小、接待能力有限。结合整个阳朔县未来旅游形势开展，从长远来看，本工程选址适宜。有较高的商业价值。第三局部工程分析及评价3.1地块解析3.1建筑面积：780㎡层数共5层1层：酒店大堂2-5层：酒店客房客房总数：20间标准客房：3套；大床客房：15套复式套房：2套酒店配套设施构成：休闲娱乐1层：休闲水吧3.11、位于阳朔县城北路酒店区中心地段，各种配套完善；2、工程方圆500米内，高尚物业及娱乐区众多，集中了阳朔县政府、规划国土局、阳朔西街等行业机构；3.1工程的景观资源丰富，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周风光秀丽。3.2工程分析 3.2.1分析优势1、工程位于阳朔县县政府区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻阳朔县政府办公区，具备良好展示面；2、区域有阳朔县最好的精品酒店，享有一定的市场知名度，对客户的综合吸引力较大；3、工程本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群根基。劣势1、工程配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑缺乏；2、工程周边商业气氛较弱；时机1、阳朔县政府带来的政策利好，为投资型旅游产业的良性开展奠定根基；2、精品式酒店工程在区域市场处转形状态，阳朔县处于从廉价酒店向精品酒店过渡时期销售外部环境极其优越；3、外来游客多，消费能力强；3.2.2应对策略〔强化优势与时机策略〕1、强化工程自身的精品酒店的特性，将工程与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场；2、配合工程阳朔县北城路性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；结论：通过比照分析区域市场的各种特征，以及影响本工程的各种因素，我们认为：本工程在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素〔市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等〕，在特色化和配套性上取得最正确差异化特征，本工程的市场风险可以有效应对和躲避，并会有良好的市场表现。3.3工程评价桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店工程在阳朔县城北片区目前仍属于优质的酒店产品类型。由于该工程上市时机良好，酒店定位明确，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高开展商的品牌形象。整体来看，以精品酒店的方式销售是一种科学理性的开展手段，本工程运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济开展总趋势及深圳经济特点的利好影响，本工程前景展望非常良好。3.4工程定位桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店为桂林铭泰投资全资拥有，是为改善阳朔县精品式酒店环境而兴建起来的。该酒店楼高5层，总投资预计达200万元。本酒店是一家豪华精品旅游酒店。位于城北路25、26号。酒店严格按照国内同级精品酒店的标准运作管理，酒店在传统服务流程的根基上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，工程应该定位为：阳朔县城北路地区最有特色的豪华精品旅游酒店。第四局部销售及经营收入测定4.1酒店客房局部价格定位定位理论依据：由于工程周边有类似的精品式酒店，故采取对比法定价；价格求取1、本工程作为长期经营性酒店，经营年限为20年，故收益年限n＝202、本工程作为酒店的净收益a根据市场调研结果，我们可以设定：平均收益：〔根据工程酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计〕＝210元/套/天入住率〔参考目前区域酒店入住率作保守估计〕＝50％总套数〔根据现有客房数〕＝20套年收益租金a＝365天×平均租金×客房总套数×入住率＝365×210×20×50％=766500元结论：通过以上对价格的计算和一般性运营成本的分析，我们最终得出本工程的可实现利润为年500000元以上。4.2资金来源和运用分析 工程总投资由工程已支付工程款及销售费用、财务费用组成，资金来源包括自筹资金、银行融资和本工程销售回款。工程资金来源构成情况如下表：工程资金来源表项目资金(万元)比例自筹资金200100%总投资200100.0%4.3销售利润 根据测算，工程销售净收入至少约为：500000元，5.1.客房经营情况预计表房间类型入住率折实房价户型比例标准房50%2