房地产法律法规专题知识讲座

建设与房地产法制讲座

主讲:杨建武2021年11月25日编辑ppt第一局部：建设与房地产法概况第二局部：城乡规划法第三局部：房屋拆迁条例第四局部：商品房销售条例第五局部：物业管理条例编辑ppt第一局部：法制建设概况一、我国法制建设概况二、全国建设系统法制建设概况三、我省建设法制概况四、房地产法律法规体系五、城乡规划建设管理法制建设未来的任务编辑ppt一、我国法制建设概况改革开放以来，我国社会主义民主法制建设取得了巨大成就，自改革开放至2006年底，除宪法[54年,75年,78年,82年]及其四个修正案以外[88年,93年,99年,2004年],全国人大及其常委会制定法律及其有关法律问题的决定其460件，国务院制定行政法规960件，各省、自治区、直辖市人大常委会制定地方性法规1万余件，国务院各部门、各省、自治区、直辖市人民政府及省会城市，方案并列市、国务院批准的较大的市制定规章40000余件。可以说，在我们社会生活的各个方面，都是有法可依了。编辑ppt建设法规体系的根本框架是由纵向结构和横向结构所组成。从纵向结构看，是按照现行的立法权限分为5个层次，即法律、行政法规、行政法规、地方性法规和部门规章、地方政府规章。从横向结构看包括：〔1〕城市规划法；〔2〕工程设计法；〔3〕建筑法；〔4〕市政公用事业法；〔5〕城市房地产管理法；〔6〕住宅法；〔7〕村镇建设法;〔8〕风景名胜区法。已完成五件法律：?城市规划法?、?城市房地产管理法?、?建筑法?、?招投标法?、?测绘法?。国务院出台建设类行政法规二十七件，如：?村庄和集镇规划建设管理条例?等。建设部出台部门规章〔部长令〕180余件。二、全国建设系统法制建设概况编辑ppt三、我省建设法制概况〔一〕出台建设类地方性法规十五件包括?山东省实施城市规划法方法?、?山东省建筑市场管理条例?、?山东省城市房屋拆迁管理条例?、?山东省城市房地产开发经营管理条例?、?山东省城市建设管理条例?、?山东省燃气管理条例?等。〔二〕出台省政府规章〔省长令〕二十一件包括?山东省实施村庄和集镇规划建设管理条例方法?、?山东省开展新型墙体材料与建筑节能管理方法?、?山东省建筑平安生产管理方法?等。编辑ppt四、房地产法律法规体系

〔一〕宪法〔二〕根本法：民法〔主要涉及物权法合同法〕〔三〕专业法律：城乡规划法城市建设法〔缺〕建筑法住宅法〔缺〕城市房地产管理法〔正在修改〕土地管理法注：开发条例的上位法不能理解成仅是房地产法开发条例行政处分的设定超出了房地产法的规定范围

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?宪法??物权法??合同法??规划法??建设法?〔缺〕?建筑法??住宅法?〔缺〕?房地产管理法??土地管理法??开发经营条例??征地条例??拆迁条例??商品房销售条例??权属登记条例??土地登记条例??交易管理条例??物业管理条例?编辑ppt

●中华人民共和国宪法修正案★88年宪法修正案★04年宪法修正案编辑ppt

★88年宪法修正案〔１９８８年４月１２日第七届全国人民代表大会第一次会议通过１９８８年４月１２日第七届全国人民代表大会第一次会议主席团公告第八号公布施行〕第二条宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。〞修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。〞编辑ppt

★04年宪法修正案〔2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过2004年3月14日全国人民代表大会公告公布施行〕第二十条宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。〞修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。〞

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第二十二条宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。〞“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。〞修改为：“公民的合法的私有财产不受侵犯。〞“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。〞“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。〞

注：集体土地流转住宅用地的自有化编辑ppt五、城乡规划建设管理法制建设未来的任务

〔一〕完善法律制度：制定侵权责任法、住宅法、行政强制法。〔二〕修改现有法律制度的缺陷：如城乡规划法、土地登记制度、土地招标与拍卖制度[体制的变化]。〔三〕解决法律冲突：〔1〕法律效力[规划法与土地法与土地招拍挂的矛盾]打乱了根本建设程序〔2〕法律之间、行政法规与地方法规之间、省市地方性法规之间、部门规章与政府规章之间。〔四〕细化相关法律制度：如香港连椅，欧洲风景资源占用费制度立法体系:一元二级三层次四分支法律制度特点:一国二制三法四域编辑ppt第二局部：城乡规划法解读一、城乡规划法的立法背景二、城市规划法修改的主要内容三、城乡规划法的根本内容编辑ppt一、城乡规划法的立法背景

〔一〕解决城乡规划二元管理制度〔二〕与宪法和相关法律相衔接〔三〕完善规划编制与实施制度〔四〕适应城市化进程开展的需要〔五〕建立健全监督机制〔六〕强化法律责任编辑ppt〔一〕解决城乡规划二元管理制度

目前各层次城乡规划法制概况目前城乡规划管理体制概况存在的矛盾与问题〔机构、职责、程序、规划许可证书〕编辑ppt〔二〕与宪法和相关法律相衔接

与宪法相衔接与物权法相衔接〔物、物权债权、建筑物区分所有权、车库车位、分层出让等〕与土地管理法相衔接与其他法律法规相衔接编辑ppt〔三〕完善规划编制与实施制度

城市化快速推进过程中存在八种不良倾向和现象：(1)劳民伤财的形象工程(2)急功近利的规划调整(3)寅吃卯粮的圈地运动(4)脆弱资源的过度开发(5)盲目布局的根底设施(6)杂乱无章的城郊用地(7)任意肢解的城乡规划(8)屡禁不止的违法建筑编辑ppt〔四〕适应城市化进程开展的需要

新形势下城乡规划变革的表达一是城市规划的功能从限制大城市的扩张转向引导、调控和促进大、中、小各类城市协调健康开展。二是规划编制和实施的重点从确定开发建设工程转向各类资源保护利用和空间管制。三是规划调控目标从明确城市性质、规模和功能定位转向控制合理的环境容量和科学的建设标准。编辑ppt四是规划调控和管理的范围要从局限于城市规划区之内甚至是建成区范围转向城乡一体化协调开展。五是规划编制、审批和调整的过程要从行政手段为主转向依法治理、社会监督、全民参与。六是规划的实施机制要从政府为主导转向利用市场机制、调动各类经济主体建设、管理和开展城市的积极性。编辑ppt当前城市规划工作主要任务〔一〕明确指导思想，贯彻“四个坚持〞第一，坚持以经济建设为中心；第二，坚持为最广阔群众效劳；第三，坚持可持续开展战略；第四，坚持实事求是，讲求实效，量力而行。〔二〕强化城乡规划的综合调控作用〔三〕严格城乡规划的编制、调整和审批程序〔四〕进一步发挥近期建设规划对建设工程的调控作用〔五〕明确和落实规划的强制性内容编辑ppt〔六〕强调对不可再生资源的保护〔七〕切实加强城乡结合部的规划管理〔八〕明确规定规划行政行为的责任及其监督追究制度〔九〕健全各级规划机构设置和落实经费〔十〕要进一步完善正常性建设工程的审批程序，提高办事效率〔十一〕全面提高“两证一书〞的覆盖面〔十二〕积极探索，大胆创新，改革规划编制管理体制编辑ppt〔五〕建立健全监督机制

1、人大监督2、政府监督3、行政机关内部层级监督4、社会监督5、利害关系人监督编辑ppt〔六〕强化法律责任1、内容增加2、涉及主体广泛3、行政处分力度逐渐加大4、行政强制撤除措施编辑ppt二、城市规划法修改的主要内容〔一〕确立城乡一体的规划制度〔二〕注重保护自然和历史文化遗产〔三〕科学规划编制审批制度〔四〕严格规划修改制度〔五〕健全规划许可实施程序〔六〕完善监督机制〔七〕实行严厉的行政强制措施编辑ppt未及标准和调整的内容〔一〕体制〔二〕与物权法的衔接〔三〕规划管理全覆盖〔四〕强制性内容缺憾编辑ppt三、城乡规划法的根本内容

引言城乡规划管理立法概况第一章城乡规划管理的指导思想、原那么和管理体制第二章城乡规划的制定第三章城乡规划的实施第四章城乡规划的修改第五章监督检查第六章法律责任第七章附那么

编辑ppt引言：城乡规划管理立法概况一、城市规划管理立法概况二、村庄和集镇规划管理立法概况三、城乡规划的统一立法

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一、城市规划管理立法概况

城市规划是城市人民政府为了实现城市经济社会开展目标，保证合理使用和节约使用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的统筹安排和综合部署；是政府调控城市空间资源、指导城市开展与建设、维护社会公平、保障公共平安和公共利益的重要公共政策之一。国内外的实践证明，要把城市建设好、管理好，首先是要规划好。在城市建设和开展进程中，城市规划处于重要的“龙头〞地位。

新中国成立后，城市规划工作的作用被越来越多的领导所认识。1952年9月，国务院召开全国城市建设座谈会，提出开展城市规划工作并设置相应城市规划管理机构。1956年，国家建委公布了?城市规划编制方法?，使城市规划工作开始走上法制的轨道。

1984年1月，国务院公布了我国城市规划方面的第一部行政法规?城市规划条例?，为我国城市规划管理工作提供了法律依据和保障。

1989年12月，第七届全国人大常委会第十一次会议通过了?中华人民共和国城市规划法?，以23号主席令公布，自1990年4月1日起施行。这是我国城市规划和建设方面的第一部法律，对标准和加强城市的规划、建设与管理起到了重要的作用。

自1991年起，国家建设部也陆续公布了一系列城市规划管理方面的部门规章及标准性文件，对城市规划编制管理、规划审批管理、规划实施管理、规划行业管理和规划监督管理等作了较为全面的标准。编辑ppt二、村庄和集镇规划管理立法概况

1993年6月，国务院以116号令发布?村庄和集镇规划建设管理条例?。这是我国第一部关于村庄和集镇规划建设管理的行政法规，对于依法加强村庄和集镇建设的管理，保障村庄和集镇建设的健康开展，发挥了重要的作用。

三、城乡规划的统一立法

城市规划法和村庄集镇规划建设管理条例，对于加强城市和乡村的规划、建设与管理，遏制城市和乡村的无序建设等问题，起到了重要的作用。但是，随着经济社会的开展，就城市论城市、就乡村论乡村的规划制定与实施模式，已经不适应现实需要。为此，有必要制定统一的城乡规划法。

2007年10月28日，第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过了?中华人民共和国城乡规划法?，中华人民共和国主席胡锦涛发布第74号主席令予以公布，自2021年1月1日起施行，原?中华人民共和国城市规划法?同时废止，?村庄和集镇规划建设管理条例?也自然废止。

编辑ppt第一章城乡规划管理的指导思想、

原那么、要求和管理体制一、城乡规划的指导思想和立法目的二、城乡规划管理的原那么三、城乡规划制定的要求四、城乡规划的管理体制编辑ppt一、城乡规划的指导思想和立法目的

1、城乡规划管理的指导思想

党中央、国务院非常重视城乡规划工作，强调城乡规划要在城乡经济和社会开展中充分发挥先导和统筹作用，有效调控和引导城乡开展建设，促进城乡经济、社会和资源环境的协调和可持续开展。因此?城乡规划法?的指导思想是：按照贯彻落实科学开展观和构建社会主义和谐社会的要求，统筹城乡建设和开展，确立科学的规划体系和严格的规划实施制度，正确处理近期建设与长远开展、局部利益与整体利益、经济开展与环境保护、现代化建设与历史文化保护等关系，促进合理布局，节约资源，保护环境，表达特色，充分发挥城乡规划在引导城镇化健康开展、促进城乡经济社会可持续开展中的统筹协调和综合调控作用。

城乡规划管理总的指导思想和?城乡规划法?的指导思想是一致的。

2、城乡规划管理的立法目的

?城乡规划法?第一条规定：为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续开展，制定本法。

编辑ppt二、城乡规划管理的原那么

1、因地制宜原那么。县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会开展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定城市、镇的开展规模、步骤和建设标准。

县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会开展水平，按照因地制宜、切实可行的原那么，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划。

2、统筹协调原那么。制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约开展和先规划后建设的原那么，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口开展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共平安的需要。

城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会开展规划，并与土地利用总体规划相衔接。在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。

编辑ppt3、依法公开原那么。城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划，但是，法律、行政法规规定不得公开的内容除外。任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。

4、科学效能原那么。国家鼓励采用先进的科学技术，增强城乡规划的科学性，提高城乡规划实施及监督管理的效能。

5、经费保障原那么。各级人民政府应当将城乡规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。

6、行政责任原那么。任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理。

编辑ppt三、城乡规划制定的要求

城乡规划法第三条规定：城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会开展水平，按照因地制宜、切实可行的原那么，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。县级以上地方人民政府鼓励指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划。编辑ppt

四、城乡规划的管理体制

国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。

县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。编辑ppt第二章城乡规划的制定一、城乡规划的含义二、城镇体系规划和城市总体规划的编制和审批三、城镇详细规划的编制、审批和备案四、乡规划、村庄规划编制和审批五、城乡规划编制活动的管理六、对规划审批机关的管理要求

编辑ppt一、城乡规划的含义

本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和开展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会开展水平和统筹城乡开展的需要划定。

编辑ppt二、城镇体系规划和城市总体规划的编制和审批

1、城镇体系规划的编制和审批。

国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。

省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。省域城镇体系规划的内容应当包括：城镇空间布局和规模控制，重大根底设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域。

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2、城市总体规划的编制和审批。

城市人民政府组织编制城市总体规划。

直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

编辑ppt3、地方人大对城镇体系规划和城市总体规划的审议。

对省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应领先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。

镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应领先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。

规划的组织编制机关报送审批省域城镇体系规划、城市总体规划或者镇总体规划，应当将本级人民代表大会常务委员会组成人员或者镇人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。

编辑ppt4、城市总体规划、镇总体规划的内容和期限。

城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的开展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

规划区范围、规划区内建设用地规模、根底设施和公共效劳设施用地、水源地和水系、根本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。

城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的开展作出预测性安排。编辑ppt

三、城镇详细规划的编制、审批和备案

1、控制性详细规划。

城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

2、详修建性细规划。

城市、县政府城乡规划主管部门和镇人民政府以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。

编辑ppt四、乡规划、村庄规划编制和审批

乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。

乡规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，表达地方和农村特色。

乡规划、村庄规划的内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活效劳设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。乡规划还应当包括本行政区域内的村庄开展布局。

编辑ppt五、城乡规划编制活动的管理

1、对规划编制单位的管理。

从事城乡规划编制工作应当具备以下条件，并经国务院城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事城乡规划编制工作：〔一〕有法人资格；〔二〕有规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师〔规划师执业资格管理方法，由国务院城乡规划主管部门会同国务院人事行政部门制定〕；〔三〕有规定数量的相关专业技术人员；〔四〕有相应的技术装备；〔五〕有健全的技术、质量、财务管理制度。

编制城乡规划必须遵守国家有关标准。

编制城乡规划，应当具备国家规定的勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等根底资料。

编辑ppt2、对规划编制机关的管理。

城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。

县级以上地方人民政府有关主管部门应当根据编制城乡规划的需要，及时提供有关根底资料。

城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。

组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。

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六、对规划审批机关的管理要求

省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应当组织专家和有关部门进行审查。

编辑ppt第三章城乡规划的实施

一、根本原那么和要求二、规划行政许可管理

编辑ppt一、根本原那么和要求

1、根本原那么。地方各级政府应当根据当地经济社会开展水平，量力而行，尊重群众意愿，有方案、分步骤地组织实施城乡规划。

城市的建设和开展，应当优先安排根底设施以及公共效劳设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会开展、村民生产与生活的需要。

镇的建设和开展，应当结合农村经济社会开展和产业结构调整，优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、播送电视等根底设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共效劳设施的建设，为周边农村提供效劳。

乡、村庄的建设和开展，应当因地制宜、节约用地，发挥村民自治组织的作用，引导村民合理进行建设，改善农村生产、生活条件。

编辑ppt2、近期建设。城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度方案以及国民经济和社会开展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。

近期建设规划应当以重要根底设施、公共效劳设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、开展方向和空间布局。近期建设规划的规划期限为五年。

3、新区开发。城市新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政根底设施和公共效劳设施，严格保护自然资源和生态环境，表达地方特色。

在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外，不得设立各类开发区和城市新区。

4、旧区改建。旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有方案地对危房集中、根底设施落后等地段进行改建。

历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。

编辑ppt5、风景名胜区建设。城乡建设和开展，应当依法保护和合理利用风景名胜资源，统筹安排风景名胜区及周边乡、镇、村庄的建设。

风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。

6、地下空间建设。城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术开展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原那么，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。

7、特殊用地保护。城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、播送电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及燃烧厂、污水处理厂和公共效劳设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。

编辑ppt二、规划行政许可管理

1、选址意见书核发。

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设工程，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设工程不需要申请选址意见书。

编辑ppt2、建设用地规划许可。

〔1〕划拨地。

在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

编辑ppt〔2〕出让地。

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成局部。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设工程，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设工程的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

编辑ppt3、建设工程规划许可。

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设工程，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。编辑ppt4、乡村建设规划许可。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理方法，由省、自治区、直辖市制定。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照?中华人民共和国土地管理法?有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

编辑ppt5、对规划许可的限制。

城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。

建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成局部的规划条件。

建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

编辑ppt6、临时建设许可。在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、平安等的，不得批准。

临时建设应当在批准的使用期限内自行撤除。

临时建设和临时用地规划管理的具体方法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。7、竣工的规划核实。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。8、竣工验收档案资料收集。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

编辑ppt第四章城乡规划的修改一、城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划实施情况的评估和报告制度二、城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的修改三、控制性详细规划的修改四、乡村规划的修改五、近期建设规划的修改六、修建性详细规划和建设工程设计方案总平面图的修改七、规划信赖利益保护

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一、城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划实施情况的评估和报告制度

省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。组织编制机关应当向本级人民代表大会常务委员会、镇人民代表大会和原审批机关提出评估报告并附具征求意见的情况。

编辑ppt二、城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的修改

1、有以下情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：

〔一〕上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；

〔二〕行政区划调整确需修改规划的；

〔三〕因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；

〔四〕经评估确需修改规划的；

〔五〕城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

编辑ppt2、修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告；修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应领先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。3、修改后的省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，应当依照本法第十三条、第十四条、第十五条和第十六条规定的审批程序报批。

编辑ppt三、控制性详细规划的修改

修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。

修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。

控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应领先修改总体规划。

编辑ppt四、乡村规划的修改

修改乡规划、村庄规划的，应当依照本法第二十二条规定的审批程序报批五、近期建设规划的修改

城市、县、镇人民政府修改近期建设规划的，应当将修改后的近期建设规划报总体规划审批机关备案。

编辑ppt六、修建性详细规划和建设工程设计方案总平面图的修改

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。七、规划信赖利益保护

在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

编辑ppt第五章监督检查

一、监督检查的责任主体和内容二、人民政府向人大报告规划实施情况制度三、规划行政主管部门的监督检查权四、对规划行政主管部门的监督

编辑ppt

一、监督检查的责任主体和内容

县级以上人民政府及其城乡规划主管部门应当加强对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。

二、人民政府向人大报告规划实施情况制度

地方各级人民政府应当向本级人民代表大会常务委员会或者乡、镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督。

编辑ppt三、规划行政主管部门的监督检查权

县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查，有权采取以下措施：

〔一〕要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制；

〔二〕要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场进行勘测；

〔三〕责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。

城乡规划主管部门的工作人员履行前款规定的监督检查职责，应当出示执法证件。被监督检查的单位和人员应当予以配合，不得阻碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

监督检查情况和处理结果应当依法公开，供公众查阅和监督。

城乡规划主管部门在查处违反本法规定的行为时，发现国家机关工作人员依法应当给予行政处分的，应当向其任免机关或者监察机关提出处分建议。

编辑ppt四、对规划行政主管部门的监督

依照本法规定应当给予行政处分，而有关城乡规划主管部门不给予行政处分的，上级人民政府城乡规划主管部门有权责令其作出行政处分决定或者建议有关人民政府责令其给予行政处分。

城乡规划主管部门违反本法规定作出行政许可的，上级人民政府城乡规划主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政许可。因撤销行政许可给当事人合法权益造成损失的，应当依法给予赔偿。

编辑ppt第六章法律责任一、规划编制、审批、修改的行政责任二、规划行政主管部门的行政责任三、政府有关部门的行政责任四、违反规划编制资质管理的法律责任五、违反规划许可建设的法律责任六、不按规定报送竣工验收资料的法律责任七、对违法建设的强制措施八、刑事责任编辑ppt一、规划编制、审批、修改的行政责任

对依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。二、规划行政主管部门的行政责任

镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有以下行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

编辑ppt〔一〕未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的；

〔二〕超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；

〔三〕对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；

〔四〕未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的；

〔五〕同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人的意见的；

〔六〕发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的。

编辑ppt三、政府有关部门的行政责任

县级以上政府有关部门有以下行为之一的，由本级人民政府或者上级政府有关部门责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

〔一〕对未依法取得选址意见书的建设工程核发建设工程批准文件的；

〔二〕未依法在国有土地使用权出让合同中确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合同中依法确定的规划条件的；

〔三〕对未依法取得建设用地规划许可证的建设单位划拨国有土地使用权的。编辑ppt四、违反规划编制资质管理的法律责任

1、规划编制机关的责任。

城乡规划组织编制机关委托不具有相应资质等级的单位编制城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。

2、规划编制单位的责任。

城乡规划编制单位有以下行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期改正，处合同约定的规划编制费一倍以上二倍以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，由原发证机关降低资质等级或者撤消资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任：编辑ppt〔一〕超越资质等级许可的范围承揽城乡规划编制工作的；〔二〕违反国家有关标准编制城乡规划的。

未依法取得资质证书承揽城乡规划编制工作的，由县级以上地方政府城乡规划主管部门责令停止违法行为，依照前款规定处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书承揽城乡规划编制工作的，由原发证机关撤消资质证书，依照本条第一款规定处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

城乡规划编制单位取得资质证书后，不再符合相应的资质条件的，由原发证机关责令限期改正；逾期不改正的，降低资质等级或者撤消资质证书。

编辑ppt五、违反规划许可建设的法律责任

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期撤除，不能撤除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以撤除。

编辑ppt建设单位或者个人有以下行为之一的，由所在地城市、县政府城乡规划主管部门责令限期撤除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:〔一〕未经批准进行临时建设的；〔二〕未按照批准内容进行临时建设的；〔三〕临时建筑、构筑物超过批准期限不撤除的。

编辑ppt六、不按规定报送竣工验收资料的法律责任

建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。

七、对违法建设的强制措施:城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期撤除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不撤除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制撤除等措施。

八、刑事责任:违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

编辑ppt第七章附那么第70条：本法自2021年1月1日起施行。?中华人民共和国城市规划法?同时废止。编辑ppt第三局部?山东省城市房屋拆迁管理条例?现行城市房屋拆迁制度

1990年1月20日，山东省第七届人民代表大会常务委员会第十六次会议公布实施了?山东省城市房屋拆迁管理方法?。2000年4月14日，山东省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议公布实施了?山东省城市房屋拆迁管理条例?本次?条例?是对2000年省条例的修订。?条例?修订列入了2006年省人大、省政府地方性法规立法方案确实保工程。鉴于?条例?的重要性及与广阔群众切身利益的密切程度，省人大在审议过程中十分慎重，屡次深入全省各地进行立法调研，通过登报、上网征求意见、召开论证会、座谈会等形式充分听取社会各界的编辑ppt意见，经过三次常委会审议，于2006年9月29日，经山东省第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议审议通过，并于2006年12月1日起实施。省条例于2000年8月1日施行,6年来，对促进住宅与房地产业开展、完善城市根底设施建设和城市功能、改善城市居民的居住条件和生活环境、加强城市房屋拆迁管理、维护拆迁当事人的合法权益等方面发挥了重要作用。2001年以来，全省实际完成城市房屋拆迁面积3980万平方米，在确保根底设施和重大工程建设的前提下，拆迁管理工作没有出现大的纰漏，为全省社会经济开展做出了奉献。编辑ppt一、?房屋拆迁条例?修改的背景二、?房屋拆迁条例?制定修改的目的三、?房屋拆迁条例?修改的指导思想四、?房屋拆迁条例?修改的主要内容五、城市房屋拆迁的特点六、?房屋拆迁条例?的效力七、拆迁人与被拆迁人八、拆迁人与被拆迁人的权利与义务编辑ppt九、房屋拆迁主管部门及管理十、房屋拆迁许可条件十一、房屋拆迁行政许可的受理审查与决定十二、房屋拆迁行政裁决十三、强制拆迁十四、房屋拆迁资金监管十五、拆迁补偿与安置十六、拆迁评估编辑ppt一、?房屋拆迁条例?修改的背景

?物权法?、?国务院拆迁条例?〔一〕2005年3月省十届人大第三次全体代表大会议案：关于集体土地上特别是城市规划区内集体土地上房屋拆迁的调整标准和管理。〔二〕由于原条例通过在前、国务院条例公布在后，从而导致原条例规定的个别内容与国务院条例不一致，如对拆迁当事人的界定、拆迁许可的条件、拆迁公揭发布后暂停办理事项的范围、货币补偿的标准、对拆迁裁决不服的诉讼时效等，都需要进行修改。编辑ppt〔三〕近几年来，国家针对城市房屋拆迁管理工作中存在的一些突出问题，先后出台了一系列规定，如控制拆迁规模、严格拆迁评估的方式与标准、标准拆迁纠纷裁决程序等，都需要进行充实和细化。〔四〕我省在房屋拆迁管理工作实践中遇到的不少问题，如拆迁听证的组织、评估纠纷的处理、补偿安置资金的监管等，都迫切需要加以完善和标准。〔五〕我省在实际工作中积累的一些好经验和好做法，如先安置后拆迁、优先建设安置房、严格听证程序、增强工作透明度、增加补偿标准和安置面积、切实解决困难家庭的住房问题、严禁野蛮粗暴拆迁等，也需要通过立法的形式加以提升和稳固。编辑ppt二、?房屋拆迁条例?制定修改的目的本条较原省条例所作主要修改：1、将“保障城市建设顺利进行〞改为“保障建设工程顺利进行〞。2、将“维护拆迁当事人的合法权益〞提到更高层次，列“保障建设工程顺利进行〞之前。〔一〕加强城市房屋拆迁管理房屋为不动产，是人类赖以生存和开展不可缺少的物质资料。城市房屋拆迁，是城市建设过程中的重编辑ppt要环节，既与城市的开展密切相关，又涉及到广阔人民群众的切身利益，属于社会关注的热点。?条例?调整两种法律关系，一种是拆迁当事人之间平等民事主体之间的民事法律关系，一种是政府部门与拆迁当事人之间的行政关系。加强对城市房屋拆迁管理，主要表达在两方面：其一，进一步标准拆迁的行政管理，明确管理职责和管理程序。?条例?第八条关于拆迁方案管理的规定，第十条关于拆迁许可证审批条件和程序的规定，第十四条关于延期拆迁审批的规定，第十五条关于拆迁资格的规定，第十八条关于拆迁裁决的规定，第十九条关于强制拆迁程序的规定等，都是标准行政管理的具体编辑ppt规定，旨在标准拆迁当事人及拆迁管理部门的行为。其二，充实和完善法律责任，加大对违法行为的处分力度。?条例?针对各项禁止性规定设定了相应的法律责任条款，明确了处分种类和幅度，增强了可操作性，有利于切实维护?条例?的实施和法规的严肃性。〔二〕维护拆迁当事人的合法权益维护拆迁当事人的合法权益，是促进拆迁活动和谐有序进行的需要，是?条例?立法的根本立足点和落脚点，也是拆迁的根本宗旨之一。?条例?侧重了对编辑ppt被拆迁人的权益保护。对于绝大多数被拆迁人来说，房屋是其安身立命的根本,如果被拆迁人的合法权益得不到保障，其根本生存条件就会动摇，会打击被拆迁人的积极性，影响工程建设，甚至影响社会稳定。基于上述考虑，与原条例不同，本?条例?把“维护拆迁当事人的合法权益〞提到“保障建设工程顺利进行〞之前，以表达该内容的重要性。拆迁活动主要是一种民事活动。拆迁关系不同于一般的平等主体间的民事关系主要表达在，明确和约束拆迁当事人权利义务关系的合同，即拆迁补偿安置协议，不完全是按照?民法通那么?所确定的平等自愿的原那么来订立的，在拆迁活动中拆迁人编辑ppt处于主动地位，被拆迁人处于被动地位，一旦拆迁人的拆迁申请获得政府许可，被拆拆迁人就失去了按照自我真实意思选择是否接受的权利，当被拆迁人拒绝订立拆迁补偿安置协议时，政府或拆迁主管部门会以行政裁决的形式促成拆迁。这是其他商品交易，包括不动产交易所不具备的特点。正是因为被拆迁人失去了靠“自愿原那么〞这一法律武器维护自身合法权益的时机，本?条例?第二十六条作出提高被拆迁人获得拆迁补偿标准的规定，第二十八设定住房困难户最低补偿安置保障的规定，这些规定也是基于上述法律思考所作出的。

编辑ppt同时，?条例?对被拆迁人权益的保护还表达在：第七条关于对违法拆迁的投诉规定、第十条关于要求拆迁单位提供房源证明和资金证明的规定、第十一条关于拆迁管理部门通过举行听证会等方式听取对拆迁方案等问题的意见的规定、第二十三条关于拆迁资金监管的规定、第二十八条关于安置房标准的规定、第三十一条关于住宅房屋就地安置的规定、第三十四条关于“住改非〞补偿标准的规定、第四十二条关于停产、停业经营性补助费的规定、第四十五、四十六条关于拆迁评估机构的选择与确定的规定、第五十条关于评估争议解决的规定等。编辑ppt〔三〕保障建设工程顺利进行城市房屋拆迁与建设工程紧密相关，是建设工程实施的根底和前提，如果拆迁不能按方案完成建设工程就无法展开，建设工程的进程就会受到不利影响。建设工程一经有关部门批准建设，就说明其符合城市规划和城市开展的要求，无论是政府的市政建设、公益事业工程，还是开发商业工程，对城市经济的开展和城市面貌的改善都有积极的作用，从长远利益和整体利益来说，是符合城市广阔群众利益的。现实中也确实存在因个别被拆迁人无理阻挠导致整个建设工程长期拖延，造成巨大财产损失的情况，有的还造成大批回迁编辑ppt群众无法按期回迁，引发社会不稳定情况。从这个角度看，保障建设工程顺利进行也是保护广阔被拆迁人利益所必需的，两者并不矛盾。原条例规定“保障城市建设顺利进行〞,本?条例?修改为“保障建设工程顺利进行〞，主要是考虑“城市建设〞的内涵不够确定，其狭义理解是政府投资的市政根底设施建设，这样理解显然不够全面且缺乏对其他建设工程的保护。“建设工程〞的内涵清楚确定，更容易理解。?条例?保障建设工程顺利进行的内容主要表达在：编辑ppt第五条被拆迁人义务规定、第十三条拆迁范围确定后的行为限制规定、第十八条拆迁裁决规定、第十九条强制拆迁的规定等。〔四〕制定地方性法规，增加其可操作性既要符合国家立法的原那么，又要充分表达地方特色，增加可操作性。注:城市建设拆迁与城市房屋拆迁编辑ppt〔一〕“以人为本，和谐拆迁〞是这次修订的主线，贯穿?条例?始终，这也是贯彻落实中央十六大精神，建立和谐社会的具体表达。这几年的拆迁实践告诉我们：不实行和谐拆迁不行，强制拆迁能造成群众大规模上访。这几年拆迁工作极不和谐，成为社会极不安定因素条例灌输了以人为本思想，强化科学开展观，充分尊重民意，尽量防止野蛮拆迁，为此，条例对野蛮拆迁进行了限制和处分。〔二〕最大限度关心、重视、维护被拆迁人利益，三、?房屋拆迁条例?修改的指导思想编辑ppt最大限度满足被拆迁人的要求，是这次修订的出发点和落脚点。在拆迁问题上，老百姓关心的就是补偿安置标准和安置地点，这次修订有两个变化：〔1〕标准上进行了提高；〔2〕地点上实行了优先。只要是住宅工程，被拆迁人要求回迁，规划能够满足回迁要求的，要先建安置房，允许回迁。修订过程中，关于补偿标准，省人大委员反映很强烈，在个别关键条款争执不下，三审前，为慎重期间，法制委又在淄博召开专家论证会，广泛征求意见，在三审中，反复开会协商，人大主任陈延明不敢拍板，最后还是请示了邵桂芳主任表态：要让老百姓通过拆迁得到实惠，通过拆迁充分享受到改革开放编辑ppt带来的成果。希望大家把思想统一到省人大立法本意上来。〔三〕按方案实施拆迁安置，实行规模总量控制，是这次修改的重大突破和创新。这是市场经济条件的下的有方案拆迁。实行有方案的拆迁，最大好处是：可以防止长官意志，拍脑袋盲目拆迁，大拆大建，劳民伤财，不仅有利于当前宏观调控政策实施，而且有利于社会经济长远开展。旧区整治改造是拆迁政策调整的重要信息。什么样可拆？保存？并不是所有都要撤除。〔四〕“两强化一优先，两个确保〞，即强化了产权编辑ppt调换〔安置〕，强化了安置房建设，实行安置优先的原那么，确保被拆迁人有房住，确保原有产权房屋面积不减少，原有产权关系不便，是这次修订的着力点。实践证明：单纯实行货币补偿行不通，拿钱走人，让老百姓到市场上购房，只能造成房价的不断上涨，从而造成被拆迁人买不上房，无处安身，甚至有的因拆迁而致贫。这也是近几年被拆迁人上访的直接原因。扭转这种被动局面的根本方法，就是实行房屋产权调换，到达“两个确保〞。〔五〕关注被拆迁的弱势群体，是这次修订的侧重点。这次修订实行了两个最低保底措施：〔1〕最低货币补偿价格标准限制保底。〔2〕最低户型标准限制保底。

编辑ppt〔六〕实行完全的、开放的市场化拆迁模式，是这次修订的根本方向和目标。有两个明显特点：〔1〕这次修订后，拆迁补偿安置完全与市场接轨，不存在任何人为干预因素。〔2〕拆迁的问题只能通过拆迁来解决，不准推向政府，不准推向社会。具体表达在两个方面：一是补偿价格按同地段市场价格评估确定。二是产权调换的安置房屋就是拆迁区域新建的安置房。政府不得用经济适用房来安置拆迁人，拆迁人也不能购置经济适用房。经济适用房用于拆迁安置的做法必须停止，专项用于低收入家庭购置。编辑ppt四、?房屋拆迁条例?修改的主要内容一是增设了关于拆迁方案管理的内容。实行拆迁方案管理，适度控制拆迁规模，这是党中央、国务院实施宏观调控，切实维护群众利益而采取的一项重大举措，也是落实以人为本科学开展观的重要手段，特别是国务院办公厅?关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知?〔国办发[2004]46号〕对房屋拆迁年度方案也作了明确规定。因此，?条例?专门增设了拆迁方案管理的内容。编辑ppt二是提高了城市规划区范围内房屋拆迁补偿的标准。拆迁补偿标准偏低是造成近年来拆迁上访的重要因素，为了化解拆迁矛盾，各地都进行了大胆的探索，普遍适当提高了拆迁补偿标准，较好地保护了被拆迁人的合法权益，促进了城市建设工程的顺利进行，适当调整拆迁补偿标准，既是拆迁工作的实际需要，又是被拆迁群众的迫切要求。?条例?对房屋拆迁补偿标准作了新的规定：“拆迁房屋实行货币补偿的。货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估编辑ppt确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。〞最大特点在于，被拆迁的房屋以同区位新建普通商品房作为参照物进行评估，可保持一个合理的价差，实际上提高了拆迁补偿标准。同时对被拆迁的房屋进行评估，充分考虑了各项因素，比简单的拆一还一，更科学、合理。更具可操作性。三是健全了拆迁补偿最低的住房保障制度。?条例?对最低住房保障制度作出了明确规定：“被拆迁人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅编辑ppt设计最低套型面积的，拆迁人应当按照国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积标准对被拆迁人进行货币补偿或者提供用于产权调换的安置房屋。国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积内增加面积所需的费用，由拆迁人承担〞。主要目的：就是要确保被拆迁人中住房困难户不因拆迁而失去最根本的住房条件，通过拆迁使他们的住房条件得到改善和提高，使他们享受到改革和开展带来的成果。

编辑ppt四是强化了拆迁安置房的建设与供给。拆迁安置房源短缺、安置滞后是近几年拆迁工作的突出矛盾，为解决这一问题，从2004年起，全省按照“先补偿安置后实施拆迁〞的工作思路，狠抓了拆迁安置房建设，加大了拆迁安置房建设及供给力度，2005年，全省拆迁安置房施工房屋面积731万平方米，竣工423万平方米，安置355万平方米；2006年，全省拆迁安置房施工房屋面积538万平方米，竣工253万平方米，安置237万平方米，较好地扭转了拆迁安置房紧缺、安置滞后的局面。编辑ppt?条例?在修订中一是强化了拆迁安置房屋年度方案管理；二是增加了拆迁许可条件，规定拆迁人在申领拆迁许可证时，要提供包括拆迁安置用房平面设计图等内容在内的拆迁方案；三是设定了就地安置的条件，规定拆迁住宅房屋，拆迁范围用于住宅房屋建设的、被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，拆迁人应当对被拆迁人实行就地安置。编辑ppt五是增设了关于房屋拆迁评估的规定。当前在拆迁评估实际操作过程中存在拆迁当事人权利不对等、评估机构随意压价、拆迁评估标准偏低、救济渠道不完善等问题，有的严重侵害了被拆迁人的合法权益，?条例?参照建设部?城市房屋拆迁估价指导意见?对房屋拆迁评估进行了标准。内容包括：拆迁评估机构和评估人员的资质要求、拆迁评估机构名录的公布、拆迁评估机构的选定程序、拆迁评估的主要方法、拆迁评估应当遵循的根本原那么和要求、拆迁评估结果的公布与征求意见、对拆迁评估结果存在异议的解决途径等。

编辑ppt六是对城市规划区集体土地房屋拆迁作出了相应规定。近年来，城市规划区范围内集体土地房屋拆迁量日益增大，拆迁矛盾急剧上升，拆迁上访大量增加，标准集体土地上房屋拆迁已成为不能回避的重大问题。?条例?对城市规划区集体土地房屋拆迁作出了如下规定：“因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地房屋拆迁补偿安置标准相一致。〞编辑ppt五、城市房屋拆迁的特点〔一〕具有调整行政法律关系和民事法律关系的双重性。〔二〕具有行政强制性。〔三〕具有损益性〔非自愿性〕。〔四〕调整主体的多样性〔行政管理主体、中介机构、民事主体—拆迁人、被拆迁人〕。〔五〕补偿安置标准的全国统一和地方差异性。〔六〕政策的连续性和阶段性.编辑ppt六、?房屋拆迁条例?的效力?条例?第二条规定：在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。?条例?的适用范围也就是?条例?的效力范围，包括?条例?的空间效力、对人的效力和时间效力。关于?条例?的时间效力，第六章作出了规定。在此,仅就?条例?的空间效力和对人的效力进行说明。该条较原省条例所作主要修改：编辑ppt1、将“因实施城市建设需要〞的内容删除。2、将“撤除房屋及其附属物〞改为“实施房屋拆迁〞。3、增加“并需要对被拆迁人补偿、安置的〞内容。〔一〕空间效力空间效力，即适用的地域范围。?条例?属于山东省人大常委会制定的地方性法规，按照?立法法?的规定，适用于它制定机关管辖的全部区域，即整个山东省行政区域。即使是省会城市、国务院批准的较大的市等省内有立法权的市，?条例?也同样适用，这些市制定相关地方性法规不得与?条例?内容相抵触。编辑ppt由于调整对象的特殊性，?条例?对适用地域范围还作了双重界定，即“城市规划区内〞和“国有土地上〞，两个条件必须同时具备才能适用本条例。随着我省城市化进程加快和国家宏观政策的调整，中心城市周边地区及新区、经济开发区的建设，被征收、征用集体土地上的房屋拆迁逐年递增。各地在实际操作中，采取的是“一地一策〞，方式不尽一致，有的地方土地补偿标准偏低，出现损害被拆迁群众利益的问题，导致了集体土地房屋拆迁信访案件大幅度上升。为解决这一问题，本?条例?将原条例第五十条内容删除，增加了第五十七条的表述，具体内容该条释义会作进一步阐述。编辑ppt〔二〕对人的效力对人的效力，也是对行为的效力。凡在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁活动的一切单位和个人，都必须遵守本?条例?。这里所称的人，不仅包括自然人，也包括法人和其他组织；这里所称“房屋拆迁〞包括房屋拆迁的全过程，不能仅理解为房屋撤除，甚至在特定的情况下，被拆迁房屋并不一定要撤除。原条例限定的房屋拆迁的概念“因实施城市建设需要撤除房屋及其附属设施的〞并不准确。另外房屋作为一个完整概念已经包括房屋本身及其附属设施，房屋为主物，附属设施为从物，在法律或者合同没有相反规定时，从物和主物权利主体是一致的，在法规总那么中特别列出房屋附属设施没有必要。

编辑ppt七、拆迁人与被拆迁人

?条例?第三条规定：本条例所称拆迁当事人，包括拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。〔一〕拆迁人1、拆迁人是指已经取得房屋拆迁许可证的单位，这个概念包含两个要素：一是取得房屋拆迁许可证。关于房屋拆迁许可证，?条例?第十条中作了规定，是房屋拆迁管理部门颁发的用以证明拆迁人有权实施房屋拆迁活动的行政许可证明。二是应当是单位。编辑ppt单位包括法人和非法人组织，?条例?之所以将原条例中“个人〞去掉,不将其作为拆迁人，主要考虑到，在实践中，由于受经济和社会等因素影响，涉及拆迁的建设工程客观上都是由法人或其他组织实施的，对个人作为拆迁人作出规定没有实际意义。2、?条例?第十五条中，对房屋拆迁管理部门作为拆迁人加以禁止。具体内容将在该条释义阐述。3、实践中，拆迁人主要有以下四种：一是开发企业；二是经批准自行建房的国家机关、企事业单位；三是城建部门；四是土地储藏中心。

编辑ppt〔二〕被拆迁人1、被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，简单说就是房屋权属证书载明的产权人。把“使用人〞排除在被拆迁人之外是对原条例的一项较大的修改。从房屋产权和维护管理来说，房屋所有人和使用人之间只是一种房屋租赁关系，房屋使用人处于次要和附属地位，在未得到产权人授权和许可的情况下，使用人无权对房屋行使处分权和受益权。?条例?将被拆迁人界定为房屋所有人既是现实的需要，编辑ppt也理顺了法律关系，表达了保护产权人合法权益的根本原那么。2、虽然房屋使用人不是被拆迁人，但是对房屋承租人的权益也要充分保护。如?条例?第十六条有关拆迁公有出租住宅房屋，拆迁人应与被拆迁人及房屋承租人订立书面补偿安置协议的规定；第三十三条关于拆迁出租房屋，被拆迁人与承租人达不成解除租赁关系协议，实行产权调换，由原承租人承租的规定等。3、?条例?还删除了原条例对房屋所有人的附注解释，即“〔包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人〕〞。编辑ppt“代管人〞，一种情况指受产权人委托管理房屋的人，他本身没有处置房屋的权利，只能在房屋所有人的授权范围内进行活动；另一种情况指由于产权不明或其他原因由国家规定的部门代管，这情况往往是战争等特殊时期遗留的产物，随着年代更替，目前已不具备广泛性，两种情况都无必要在法规中单列。国家授权的国有房屋管理人实际上已是所有权人〔附属物属于从物.无法律特殊规定从主物〕编辑ppt4、以下几种情况下所有权人应特别认定：〔1〕新建、翻建、扩建或者改建房屋在办理产权登记之前，因某种原因，未能及时办理产权登记的，应当以经过规划部门批准的申请人〔即建设单位或个人〕为房屋的产权人。〔2〕因拆迁导致房屋产权不明晰的，应当以当事人各方就拆迁达成的书面协议为准；未能达成书面协议的，应以已经生效的法院调解书、判决书为准。〔3〕因原产权人死亡而发生继承时，应以被继承人所立合法有效遗嘱或者以已经生效的法院调解书或判决书为准。〔4〕因房屋买卖导致产权变动时，应以产权过户登记为准。

编辑ppt5、与被拆迁人相关的其他主体除被拆迁人以外，对于拆迁房屋存在利害关系的人的权利也应该予以保护：〔1〕被拆迁房屋的使用权人〔承租人〕。〔2〕被拆迁房屋的抵押权人。最高人民法院?关于适用<担保法>假设干问题的解释?第80条规定：在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。也就是说，拆迁已设定抵押权的房屋时，就拆迁而获得的补偿款应当用于担保抵押权的实现。编辑ppt八、拆迁人与被拆迁人的权利与义务

〔一〕拆迁人的权利和义务拆迁人的义务主要有：1、应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿安置。2、依法取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。3、在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

编辑ppt4、补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。5、对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费等。6、非住宅屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿。拆迁人的权利主要有：1、可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。〔但都必须取得资格〕2、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁编辑ppt委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。3、与被拆迁人不能达成协议时，可以申请房屋拆迁管理部门裁决。4、经房屋拆迁管理部门同意，将尚未完成拆迁补偿安置的建设工程转让。5、对拆迁管理部