鄂尔多斯现象与中国城镇化教材

鄂尔多斯现象与中国城镇化小组成员：李鹏飞、杨国俊、张鑫、邹亚、叶鑫“鄂尔多斯”为蒙古语，意为“众多的宫殿”。位于燕山之下，黄河之滨，是成吉思汗安葬之地。鄂尔多斯是什么地方？AModernGhostTown

TIME：Ordos,China——

AModernGhostTown（2010年4月）鄂尔多斯何以名声大噪？Part1鄂尔多斯概况一个真实的鄂尔多斯面积：8.68万平方公里（重庆市面积：8.2万平方公里）人口：194万人（重庆市人口：主城985万；总数2,945万（2012））

管辖：7旗3区特点：地广人稀，沙漠纵横资源禀赋——“扬眉吐气”羊绒羊绒的年产量为1700吨，约占中国的1/3、世界的1/4。煤炭煤炭探明储量1676亿吨，约占全国的1/6，预测远景储量1万亿吨。天然气拥有我国最大的世界级整装气田—苏里格气田。以及约占全国探明储量的1/3的天然气资源。稀土鄂尔多斯高岭土储量为65亿吨,在全国硬质高岭土中质量最优经济发展-从羊绒之城到能源之都

第一阶段：1949～1980年“天苍苍，野茫茫，风吹草低见牛羊”。主要发展畜牧业，工业经济低速运行，全市8个旗全是贫困旗。第二阶段：1981～1993年主要发展以恒源祥为代表的羊绒产业，工业发展的“蓄势待发”阶段。第三阶段：1994年至今

国家能源战略西移，依托资源行业工业经济持续快速发展。发展水平2010年鄂尔多斯人均GDP20800美元，是全国人均的4.8倍，更是超过香港成为全国第一；财政收入538亿元，相当于北京市的1/4。Part2鄂尔多斯现象剖析鄂尔多斯的财富故事第一桶金在鄂尔多斯，老天给了各类矿藏50多种，当西部大开发落向实处时，通向鄂尔多斯的铁路、公路、机场相继开工，并最终成就了鄂尔多斯经济的第一桶金。“藏富于民”鄂尔多斯存在众多民营煤矿，煤老板家底雄厚。同时，高额的财政收入，使政府在大规模城市改造中提供慷慨的拆迁补偿，是大部分鄂尔多斯人的原始财富的来源。遍地土豪据估计，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人，资产上千万的人至少有10万人。当地每228个人中就有1个亿万富翁；每16个人就有1个千万富翁。康巴什新城东胜区政府雄心：让我们打造一座宏伟的城市，不差钱！鄂尔多斯的财富故事造城计划老城东胜区-----扬帆起航2001-20052001-2005年，东胜区累计投入200多亿元用于城市建设，地下水道系统，城区面积从15.6平方公里扩展到67平方公里城镇化建设速度和质量同步提高。

2005-2010城镇人口增速远超常住人口增速，外来人口比重增加；城镇化建设速度和质量同步提高；房地产业迅猛发展。城市建设用地面积迅速扩大,康巴什新城迅速发展。新城康巴什-----狂飙突进火热的房地产市场土豪的烦恼：当你突然有钱时，总是不知道该做点什么“鄂尔多斯房地产是从2006年开始爆发的。那时大家疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号，像买“大白菜”一样，好多人都是一口气买好几套”。“这里的业主都不缺钱，房子宁可空置，也很少出售和拿来出租。”空城计鬼城？“空荡荡的公寓，无人行走的街道，宏伟的政府大楼和博物馆。一切安静得可怕，除了依旧在施工的工地。康巴什——一座花费5年时间建设，耗资50多亿美元打造、面积达32平方公里，意图安置百万人口居住的的豪华新城，成了一座无人居住的‘鬼城’。成为中国房地产泡沫的最佳展示品。”——美国《时代周刊》击鼓传花的借贷游戏房地产的热潮滋生了民间借贷。拿着高利贷的人，把钱投入到了利润丰厚的房地产行业。人们喜欢上了以钱生钱的“便捷之路”。资本以投机的逻辑不断循环，创造虚幻的财富印象。鄂尔多斯人有一种外人不太能理解的逻辑：他们认为鄂尔多斯的煤是挖不完的，相信只要有煤炭，这个城市的快速发展就可以持续。房产热销开发商暴利

然而，新城面积迅速扩大，人口却引入缓慢。2011年，鄂尔多斯房地产开发面积超过2000万平方米。远远超过当地人口的消化能力。城市发展历程———戛然而止2011-20142013年，鄂尔多斯城镇化率已经达到70%以上，东胜区总人口44.4万人，城镇化率97%。城镇化进程放缓，城镇化步入退势阶段。城市人口增速减缓，外来人口流失。经济经济增速回落，泡沫破裂急速增长难以维持，经济增速回归正常。2011-2012年房地产泡沫破裂，投资急速下降，房价下跌。指

标单位2012年

增长（%）房地产开发投资亿元175.34-58.8#住宅亿元91.87-59.4商品房销售面积万平方米232.69-47.0#住宅万平方米181.41-48.1鄂尔多斯民间借贷危机

2011年9月，鄂尔多斯就刮了起了一场金融风暴，人称“九月风潮”。“大家工作都做不好，人心不稳，没心情上班了，每天都操心这个事，院长、书记等领导都放了款，他们也都急得要死，整个单位基本上处于瘫痪。”

Part3问题分析与求解经济产业结构问题——资源型城市发展路径

鄂尔多斯：

城市产业单一，结构不合理。以资源型产业和房地产业为主,

2012年煤炭相关产业占工业增加值的71%。而且，在资源转化中，仍以初级加工和获取原材料利润为主，深加工和配套支撑不足，工业总体上处在产业链的中低端。资本投资实业的渠道不通畅，缺少多样的投资方向，从而玩起了资本游戏。

鄂尔多斯的造城运动运动更多成为了当地资本的出口，而不是着眼于人口城镇化。经济产业结构问题——资源型城市发展路径三产比重11.0∶71.5∶17.5，城镇化率高47.5%，但人均可支配收入低；产业与人口严重脱节，产业多在北部几十公里外的老城区和淇滨区最北边的经济技术开发区,而人口大多居住在南部。以煤化工为主导产业，产业配套不足，新城活力难以为继案例参照：河南鹤壁淇滨新区昔日的美国第五大城市——今日的鬼城根本原因过度依赖汽车产业，大型企业，微小企业和多元化经济发育不足。直接原因

金融危机——失业增加（失业率达18.2%）——负债加剧——城市破产政策原因财政管理不善，政府机构管理失效，在经济危机后，大量人口外迁，税基萎缩公服体系崩溃。产业衰退导致城市衰落案例分析——底特律同远虑：处理好产业与城市关系近忧：高额的城市负债严重的城市财政问题异

底特律出于城市化末期，由于经济衰退导致税收持续减少而引发的政府财政赤字，居民被迫迁出，老城逐渐衰败；中国鬼城处于城市化中期，由于城市新区开发规模过大、速度过快、城市功能单一而造成的供远远大于求而导致的地广楼空的现象，居民不愿迁入导致大批量空置房的出现。中心城区并未衰落。对比分析启示产业结构、企业结构的多元化；培育替代产业，特别对于老工业基地和资源枯竭型城市。丰富产业类型，提高就业密度，改善居住质量和环境设施。资源型城市转型发展案例鲁尔区以矿业和重工业闻名，德国的工业化从这里起步，煤炭产量占全国的比重达80%。鲁尔区的结构转型大致可以分成三个阶段：前10年，改造传统产业、奠定新产业发展硬件基础；中间10年，增加教育和研发投入，培养结构调整软实力；后20年，发挥各经济主体和地方的优势特点，培育新兴产业，逐步改良整个产业格局。启示鲁尔的成功转型，依赖的是教育和知识经济，以及完善的环境生态管理，而不是房地产业。国内经济结构健康，发展良好有序的城市顺德：发达的民营经济和制造业昆山：良好的投资环境，台商聚集土地财政导致地方政府推动土地城市化政府在正式规划中不切实际的高估人口规模，以扩大城市用地规模。2013年市域人口约200万，城镇化水平约75%。

鄂尔多斯城镇建成区面积由2001年49.2平方公里增至2012年的250.2平方公里，年均增长37%。同期，城镇人口由58.9万人增至143.7万人，年均增长13.1%，土地城镇化快于人口城镇化速度。土地财政导致地方政府推动土地城市化

地方政府走经营城市，土地财政道路，盲目扩大城市规模，未能有效引导城镇化健康发展。

政府运用权力融资，过分依赖土地财政，过度出让土地，超越经济发展需要建设起来的具有城市空间形态的建筑集群，造成财富和土地上的巨大浪费。中国有多少个鄂尔多斯？

人口规模预测过大，住宅地产与其他产业配套失衡

地产供大于求，个人住房拥有率严重饱和，工业重市地产先行产业结构不合理，企业“大而不强”，支柱产业面临“高成本期”挑战产业转型错投房地产，产业升级OR地产升级？

暂住人口近常住人口一半，但无能力买房常州中国有多少个鄂尔多斯？

城市规模扩张速度与武汉处同等规模，但城区人口仅为武汉的1/5

“削山造城”现东部新城“鬼城”魅影畸高的住房空置率，三四线楼市市场需求疲软，地产商靠高利贷维持

人口劳务输出严重，城镇化需求不足汽车汽配产业独大，产业吸引力不足十堰中国有多少个鄂尔多斯？

西部城市贵阳，当前可售商品房面积近600万平方米，潜在供应量则达到3490万平方米，而当地常驻人口不到500万，规划到2020年，市域人口最高值也仅为635万。仅“未来方舟”项目规划面积约9.53平方公里，建设用地约5600亩，总建筑面积约720万平方米，预计5年内开发完成。贵阳中国有多少个鄂尔多斯？

2013年9月发改委公布数据：对12个省156个地级市，调研结果：中国真的需要这么多房子吗？内需来自哪里？中国经济的鄂尔多斯陷阱“鄂尔多斯政府看到了虚拟经济之害，试图吸引实体经济进驻，却因当地缺少产业链、缺少市场积淀而失败，也因为全民的高利贷狂欢而失败。

获得厚利者既然可以通过高利贷轻松获得20％以上的收益，谁愿意追逐实体经济5％以下的收益？了解危害，却无法化解危害，这是鄂尔多斯与温州的共同悲剧。如果房地产大涨，货币、债务大扩张，鄂尔多斯是未来中国经济的缩影。如果实体经济效率考核提升，中产收入阶层增加，房产投机得到遏制，中国经济不仅理智地躲过了鄂尔多斯陷阱，还以极大的勇气抑制住了既得利益者的无度盘剥。”Part4未来城镇化之路产业结构人的城镇化中央政府对推进新型城镇化的决心城乡二元之下的城镇化壁垒现有城乡二元体制下，城乡两种户籍所含有的社会保障及福利依然含有巨大差距，成为人口进入城市的无形壁垒。产业结构人的城镇化我们到底需要怎样的城镇化？产业结构人的城镇化以实体经济发展为基础的城镇化城市发展必须以实体经济为基础，不能单纯依赖房地产业。适宜人居的活力城市以塑造良好人居环境，保持城市活力和可持续发展为最终目标。摒弃以营利为目的的“经营城市的思维”。以保障进城居民公平权利为基础的城镇化促进所有进入城市的人们公平享受公共服务及社会保障。4未来城镇化之路产业结构调整政策改革三点策略社会保障支