中融华茂项目广场定位报告

绍兴中融华茂商业房地产开发有限公司2014年9月20日绍兴华茂广场

项目定位报告中融华茂华茂广场

项目定位报告绍兴市商业概况1项目优劣势分析23项目定位依据项目定位4报告框架区位：浙江省中北部、杭州湾南岸

市区面积：市辖越城区、柯桥区、上虞区总面积2942平方公里

市区人口：216万

历史：建城2500多年，历史文化名城

地方特色：著名的水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡，“文物之邦，鱼米之乡”绍兴概述绍兴市商业概况绍兴市区：主要包括越城区（含袍江新区、镜湖新区）2013年人口总数达到97.68万人；城镇居民人均可支配收入突破40000元/年，同比增长9.6%，排名全国第八位，高于杭州市

市区商业格局：1、解放路商业主轴

（传统商业为主）2、迪荡商圈

（购物中心）绍兴市区商业格局绍兴市商业概况主要商家：国商大厦、润和购物中心、华联商厦、供销大厦

体量：总体量86600方，国商大厦、润和为3万方，供销大厦、华联大厦为约1.3万方

业态：传统百货，品种单一，知名品牌较少

业绩：年营业额同比逐年大幅下降绍兴市区商业格局1、解放路传统商业绍兴市商业概况主要商家：世茂广场，主力店百盛百货、欧尚超市、世茂国际影城等，2010年开业

体量：总体量约18万方

业态：休闲、餐饮、购物、娱乐，绍兴第一家购物中心

业绩：年营业额同比逐年增长，客流年均增长30%以上，经营状况较好绍兴市区商业格局2、迪荡世茂广场商业综合体绍兴市商业概况

2013年绍兴市重点百货零售企业销售额71.6亿元

特点：

新开业企业增长幅度较大：万达、天虹、百盛

老牌企业年营业额增长幅度减少，甚至出现下降：国商、供销、华联商厦、润和

市区百货零售下降幅度大于市辖区、县市区商业经营状况1百货零售绍兴市商业概况

2013年绍兴市重点住宿餐饮企业销售额19.1亿元

特点：受中央政策及国内经济形势的影响，大型餐饮的年营业额大幅度下降，经营状况普遍表现不佳预计近几年营业情况好转的可能性不大

市区住宿餐饮下降幅度大于市辖区、县市区商业经营状况2住宿餐饮绍兴市商业概况

2013年绍兴市重点连锁超市企业销售额64.2亿元

特点：整体增长幅度稳中有升，经营状况相对于传统百货企业有较好表现以欧尚超市为代表的部分连锁企业增加幅度较大

结论

品类齐全大型超市吸引消费者

传统日用品消费以实体店购买为主，受电商冲击较小市区商业经营状况3连锁超市绍兴市商业概况市区儿童娱乐业态商户总面积约7250方

早教机构19家4750方；儿童摄影5家1500方；室内游乐场3家1000方

特点

商户较分散，没有形成一站式儿童体验

儿童体验需求旺盛，现有商户经营状况普遍较好

可供消费品类较少，大量家长选择去杭州、上海等外地消费市区商业经营状况4儿童娱乐绍兴市商业概况老城区主要分布在劳动路、解放路和府山西路沿街，以江浙菜和川菜为主迪荡世茂广场餐饮相对集中，以店中店和商业街为主要形式，除正餐外，简快餐和休闲餐饮较多，数量种类比较丰富

特点品类丰富度不足，集中度不高，缺乏特色明显的集中餐饮区域品牌档次相对较低，精品餐饮较少市区商业经营状况5休闲简餐绍兴市商业概况

主要业态品类：美容SPA、美甲、瑜伽，总面积约7665平方米特点

大多数商户体量较小，没有形成一站式的集中消费区域

以克丽缇娜为代表的连锁品牌经营状况较好，休闲行业中，品牌成为绍兴消费者的重要考量市区商业经营状况6女子休闲绍兴市商业概况

健身商户以健身馆、跆拳道馆为主，其他体育运动馆以羽毛球、乒乓球馆为主，其他类型商户较少特点

开业时间均超过3年以上，经营状况较好

主要消费群体为青少年和办公室白领

业态单一，品种不够丰富，缺少如台球、攀岩等较新的业态品类市区商业经营状况7康体健身绍兴市商业概况绍兴市区商业现状原因分析1、传统商业发展停滞不前，市县商业超过市区，市区缺乏消费集聚能力，主城区消费群体为固有的老城区居民，规模有限，且外来人口吸引力不足绍兴市商业概况传统商业销售额度不大，2010年到2013年，扣除物价上涨因素，绍兴市主城区社会商品零售总额年平均增长率为11%主城区消费群体单一，2013年主城区常住人口为97.68万，年均增长率仅为3.34%，新增外来人口数量有限绍兴市县商业较为发达，以2013年为例，诸暨城镇市场实现零售总额228.05亿元、嵊州125.33亿元、新昌县100.43亿的社会商品零售总额为绍兴市主城区389.51亿元的116%，绍兴市区商业对周边市县的吸引力不大ABC绍兴市区商业现状原因分析2、高端奢侈品消费流失：区位劣势，距离杭州过近，中高端消费流失绍兴市商业概况杭州商业经济发达，以杭州大厦、银泰百货等商场知名度高，绍兴市消费者认同度高。在银泰百货发放的10万张会员卡中,绍兴的持有者超过三分之一。杭州大厦每办理100张VIP卡，有30张流向绍兴绍兴市距离杭州仅约63公里，二十分钟车程，交通便利数据显示，以杭州大厦为例，2013收入高达57亿元，同期绍兴市区商品零售总额为389亿元ABC绍兴市区商业现状原因分析3、新兴休闲需求无处消费绍兴市商业概况

绍兴主城区的零售商业较为发达，以国商大厦、世茂广场购物中心为典型代表，而休闲娱乐类缺乏，根据调查，以女子休闲为例，主城区主要商家的商业面积总量仅为为7660平方米，儿童休闲娱乐主要室内商家商业面积为9000平方米目前主要的休闲娱乐业种为影院、KTV、卡拉OK、女子美容、足浴、体育健身等，种类不够丰富据调查，绍兴消费者对于绍兴商业现状不满意的主要原因就是可消费的种类太少ABC绍兴市商业概况现状传统的百货购物、大型餐饮颓势明显，儿童娱乐、简餐快餐、女子美容等业态的经营状态表现抢眼，尤其是购物中心中的休闲娱乐消费旺盛需求随着绍兴消费者观念的转变，对于传统购物消费之外的休闲娱乐需求显著增加，对于品牌档次的要求也较有所提升商机绍兴市区范围内目前尚无得到消费者认可的休闲娱乐集中消费区域，故此类需求是华茂广场项目考虑的重点，在此基础上兼顾传统购物需求，考虑高端奢侈品消费分析结论绍兴市商业概况1项目优劣势分析23项目定位依据项目定位4报告框架项目简况

地理位置：位于绍兴市镜湖新区曲屯片六号地块交通：周边主要道路有中兴大道、二环北路、环城北路、解放路

人口：周边2公里内社区2018年预计11万人。越城、柯桥、袍江城镇人口约150万人周边：未来周边将有购物中心3处，佳源、梦享、颐高；办公CBD，镜湖和越商总部基地；项目优劣势分析项目优势（Strength）1)区位优势－不可复制的绍兴中心区的核心位置。根据绍兴市2010-2020年城市发展规划，未来镜湖新区为“三片一心”的中心，而我项目地块位于镜湖新区的核心，区位优势明显项目优劣势分析本项目位置

项目优势（Strength）2)地块条件优势

项目地块南北长300余米，东西宽200余米，北部沿河，其余三面临街，地块方正平坦，利于规划设计；3)交通优势地块所临道路为已建成城市快速路解放路，双向八车道，对于商业项目的消费人流具有较好的易达性4)景观优势项目地块东临梅川湖，北接河道，具有亲水面宽的先天优势，景观资源丰富周边视野开阔，可视性好。地块临近解放路的部分有300余米，展示性好；项目优劣势分析项目优势（Strength）5)商业规模优势28.6万方的纯商业项目总体量，绍兴之最，后期运营良好的发展空间项目优劣势分析项目劣势（Weakness）

项目核心区域人气略显不足绍兴越城区（含镜湖新区）目前常住人口为60万人左右2）项目租售矛盾对综合性商业项目而言，分零出售与整体经营会产生一些管理和经营上的矛盾3）商业业态选择需慎重绍兴属于三线城市，消费习惯较为保守，而项目所在地镜湖新区的建设和配套的完善尚需一些时间，这对于需要大量人气支持的商业业态的选择来说是个需要考虑的问题，而项目本身巨大的体量则需要更多类型的商业形态进入，增加了项目招商工作中一定的难度项目优劣势分析项目所在区域镜湖新区发展带来的机会镜湖新区地处绍兴北部的平原，位于越城、柯桥、袍江三大组团的中心，是绍兴大城市架构的核心、绿心区块坤和山水、赞成香林、滨江金色家园、白鹭金滩、绍兴天下、百合花园等高档住宅小区相继建成，以镜湖湿地为轴心的新居住建筑群体悄然形成未来绍兴市委、市政府各大行政机关的入驻，科教园、高铁站和科技、文化、奥体“三中心”等一大批区域性重大基础项目和商贸项目纷纷在镜湖建成，新区的空间框架初步搭建完毕，发展潜力可观项目优劣势分析项目机会（Opportunity）城市缺乏有特色的商业项目目前市区主要商圈的核心商家为传统的百货和购物中心，未来

直接竞争对手金帝银泰城、梦享城也规划为购物中心商业综合

体，绍兴急需有特色的商业项目与城市形象匹配项目优劣势分析项目机会（Opportunity）绍兴商业需求众多消费者的需求逐渐提高，但可供选择的消费业态少，处于无处

可以消费的尴尬状态，大量中高端和休闲消费向杭州等城市转

移，绍兴商业发展已不能适应消费者的需求。项目周边市政府

办公区域及周边高端小区的居住人口，也为项目的发展提供了

广阔空间目标客户群的认同目前绍兴消费者和商家对于镜湖新区的发展前景和商业价值比

较认同，对项目招商和销售有推动作用品牌连锁商业的发展国内一线城市和省会城市的商业趋于饱和后，品牌连锁商家的目光投入二三线城市，给绍兴市场带来机遇项目优劣势分析项目机会（Opportunity）政策因素随着不动产统一登记及房产税政策的出台，市民投资住宅的热情将大幅减少；而上述政策未涉及商业房产，因此有可能推动市民闲散资金进入商业地产投资领域项目威胁（Threat）1)房地产市场进入调整期2014年，住宅市场成交低迷，房地产企业融资困难加大，在这一行业背景下，本项目面临较大的融资压力，开发难度较大项目优劣势分析项目威胁（Threat）2)消费者意识不成熟三线城市的地域环境和现有的商业发展，影响了本地消费者习惯和观念，对于消费者习惯和观念如何引导将成为项目后期运营的重要威胁之一项目优劣势分析项目核心区域人口不足目前项目周边2公里范围内常住人口为5万人左右，到2020年前后达到11万人。根据万达王健林的经验介绍，商业项目1万方需要1万人口支撑，不考虑竞争对手，我项目自身的商业体量已达16.1万方，直接消费人口支撑略显不足商业体量过大跟周边竞争对手相比较，华茂广场单一项目的商业体量较大，地上纯商业面积12.6万方+地下3.5万方共计16.1万方的商业面积，对项目的招商及业态平面布置、商铺销售及后期持续经营管理等诸多问题都形成一定的压力项目优劣势分析12项目难点项目优劣势分析34项目周边竞争对手众多主要竞争对手梦享城、颐高广场和佳源广场具备开业时间早、配套住宅两个主要优势。开业时间早，将会在招商商户资源的争夺上抢占先机。一旦部分重点商户决定落位竞争对手项目，再落户华茂广场的可能性将降低。而由于配套住宅带来的成本优势，商铺销售价格上可以采取更具竞争力的策略。项目销售体量大从项目自身资金自求平衡的原则出发，华茂广场的商业销售面积至少要达到12万方以上，而从保证商业项目经营档次考虑，结合项目公司所考察的国内众多商业项目的实际经营状况看，基本为商业自持。项目商业销售与自持的矛盾，对平面设计提出了更高的要求，需要更加合理配置MALL与街区的组合，还将带来招商、后期管理等一系列工作的难度项目难点项目优劣势分析56项目难点招商资源不足作为绍兴大型商业综合体项目，华茂广场的招商资源存在不足，缺乏大型战略招商合作伙伴的支持。截止到目前，在超市、影院以及其他业态重点主力店的招商进展不大，未能对项目设计等工作起到有效的配合消费人群定位综合考虑项目的区位优势及区域内竞争对手的整体情况，项目消费人群必须立足于吸引越城、柯桥、袍江三区内的消费人口，争取能够以鲜明的经营主题特色，吸引市辖区县的消费者。只有这样，才能克服项目周边2公里范围核心区域内消费人口不足的劣势，以应对项目周边直接竞争对手的挑战项目总体SWOT策略利用机会淡化劣势项目优劣势分析ST策略+WO策略通过合理规划和调整，满足市场各类商业需求，使项目商业格局个性化，满足绍兴消费者的需要。利用镜湖新区和项目自身的发展潜力，在项目建设期即进入主力店招商，提前圈定客户抓住有限的商家资源。利用项目不可复制地理位置，打造特色商业项目，从而避免同质化竞争，在绍兴市场树立项目“一流商业”的地位和形象利用绍兴市民和经营者对于镜湖新区发展的认可，通过合理的商业组合及招商，营造人气和商机。对整体项目进行合理的租售区域规划，强调通过专业的商业管理避免项目租售带来的后期经营管理不善等问题，帮助项目招商和销售。通过强有力的后期商业经营管理策略，例如打造四个中心等经营规划，打消现有商家和投资者的疑虑，引发项目投资热潮。利用优势化解威胁项目优劣势分析最应把握的机会：有效利用镜湖新区的发展潜力，大力制造社会关注点，引起公众强烈关注，创造新闻性的商业气势。最应张扬的优势：先天地理和景观优势和项目的规模效应最应正视的挑战：通过合理的项目定位来避免与竞争对手的同质化竞争，找准项目的核心竞争力，，同时还需要面对如何解决投资者对本项目定位的认可性、接受度以及招商难度的问题。最应改变的劣势：制订系统有效的经营管理模式，规避项目租售矛盾这一所有商业地产项目的“失败共同点”。分析结论绍兴市商业概况1项目优劣势分析23项目定位依据项目定位4报告框架

项目定位需要重点考虑的几个因素1、遵循传统商业的普遍规律（万达王健林商业地产体会）定地址：多番考察+了解政府规划

到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市发展方向定规模：15万平米是最佳上限

按照中国的国情和快速发展的态势，建议15万平米是最佳的上限，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合定主力店：娱乐、休闲占比加大

“购物中心是吃出来的”。国际上也有新的理论，叫“四大功能”项目定位依据第一功能购物四大功能第二功能休闲第三功能运动第四功能交际

项目定位需要重点考虑的几个因素2、明确项目目标消费群体消费人群来源

核心区域：周边2公里范围内2018年约11万常住人口

辐射区域：越城、柯桥、袍江，2018年约150万人口消费人群特征

绍兴消费能力结构以中低端大众消费人群为主分析结论目标消费群体：主力消费人群为25-45岁之间消费力中等的大众消费人群以及0-14周岁特殊消费人群目标消费者策略：首先吸引外区域消费者（越城、柯桥、袍江），其次兼顾本区域的消费者（镜湖新区）项目定位依据

项目定位需要重点考虑的几个因素3、核心竞争力：差异化竞争传统零售同质化竞争激烈

世茂广场零售为主，餐饮、娱乐为辅

国商大厦传统零售百货

绍兴中高端消费尤其是进口奢侈品需求大量外流且绍兴市场尚无以经营进口商品为特色的大型商业儿童类消费日益成为消费热点

分析结论：打破固有的商业定位惯例已经势在必行，通过以“进口商品”和“儿童体验”两大主题为核心安排业态布局，并加强项目后期的商业经营管理，形成项目自身独特的核心竞争力项目定位依据

项目定位需要重点考虑的几个因素4、投资者因素：销售与持有结合项目定位依据纯粹投资者自营投资者以中等及以上投资实力投资型客户为主力投资群体，商铺的总价为100万左右，可销售商铺最小分割面积应尽量贴近该类投资者的需求商业地产投资客户类型商业地产投资客户类型本项目投资客户定位

项目定位需要重点考虑的几个因素5、经营客户因素：开业持续经营能力总体定位：对于本项目的主力商家客户，根据各个商业形态的主题及定位，入驻的商家客户要求经营档次较高，符合区域的商业定位主力店：经营进口商品的国外品牌直销店、国内知名代理商及经销商、儿童体验类中外商独资、合资及国内知名商家次主力店：经营进口商品的国内代理商及经销商、儿童体验类国内的儿童娱乐、职业体验、购物及教育培训机构、休闲娱乐类国内知名连锁企业和商家一般商户：全类别本地或区域性的商家客户，品牌知名度高，可以是零售类的代理商或经销商，以及餐饮、休闲娱乐、康体健身类的各类连锁加盟店及普通商家项目定位依据

项目潜在竞争对手分析项目定位依据项目名称梦享城

项目位置绍兴二环北路与二环西路交汇处开发商绍兴新世界家居开发有限公司规模总体量为23万方，其中地上商业面积7.8万方，地下商业面积1万方开业时间2015年商业业态零售业态占比为51%，餐饮业态占比25%，儿童和娱乐业态占比18%，影院6%，基本定位为以零售购物为主的购物中心项目项目特点项目位于二环路交接处，交通便利，辐射周边人群其自身配套住宅，有一定的消费人群来源相对与华茂广场，梦享城拥有开业时间优势，占领招商先机项目区位非核心商圈，竞争力不强，对市区消费人群的集聚能力有限

项目潜在竞争对手分析项目定位依据项目名称颐高广场

项目位置绍兴解放大道与二环北路交叉口开发商绍兴颐高科技创业园有限公司规模总体量为12万方，其中地上商业面积4.5万方，

地下商业面积0.55万方开业时间预计商业部分2014年开业商业业态零售业态占比为60%，餐饮业态占比13%，儿童和娱乐业态占比6%，影院10%，数码11%，基本定位为以专业的数码市场，辅助配套部分零售餐饮娱乐业态项目特点距离华茂广场项目最近，开业时间最早，有一定的竞争优势项目规模限制，且专业化数码市场的定位与华茂广场错位除影院、酒店等个别业态外，双方不产生直接竞争

项目潜在竞争对手分析项目定位依据项目名称佳源广场

项目位置绍兴解放大道与洋江路交叉口开发商绍兴广源房地产开发有限公司规模总体量为53万方，其中地上商业面积9.4万方

地下商业面积6.5万方，开业时间预计开业时间略早于华茂广场商业业态佳源广场商业规划方案尚未制订项目特点距离华茂广场较近，16.万方纯商业体量，具备规模优势20万方住宅配套，直接消费人群有一定的保证地理位置优越，开业时间早，开发商实力有优势佳源广场系销售型项目，商业部分全部出售，后期经营管理较为困难从建筑形态上看动线过长，从商业项目开发考虑该项目建筑不具备优势

项目潜在竞争对手分析项目定位依据项目名称金帝银泰城

项目位置东临解放路、西接环城南路北靠和畅堂开发商绍兴金帝商业发展有限公司规模总体量为25万方其中地上商业面积15万方

地下商业面积2万方开业时间2014年9月商业业态零售业态占比为60%，餐饮业态占比22%，儿童和娱乐业态占比15%，影院4%，基本定位为以零售购物业态为主的城市级购物中心项目特点地处核心老商圈，位置优越、交通便利17.万方的纯商业体量，具备规模优势地理位置优越，系城南区域的重要商业综合体开业时间早，银泰负责招商，有明显的品牌优势距离华茂广场较远，不产生直接竞争，项目建筑设计时间较早，形态传统，对消费者吸引力不强项目潜在竞争对手分析分析结论佳源广场是项目方圆2公里核心区域内最直接的竞争对手金帝银泰城占据一定优势，是市区内项目核心区域外华茂广场最为重要的竞争对手项目定位依据绍兴市商业概况1项目优劣势分析23项目定位依据项目定位4报告框架项目总体定位绍兴市区商业发展正处于从旧模式转型的探索期传统的零售百货、大型餐饮萎靡不振消费者需求升级，大量休闲娱乐和中高端奢侈品消费外流重复建设的各大传统购物中心的生存形势堪忧分析结论：项目总体定位目标：“一个广场、四个主题”一个广场：LIVINGMALL——绍兴人自己的生活广场四个主题：进口商品中心

儿童体验中心休闲娱乐中心

康体美容中心项目定位1、主题概念及包含业态“进口商品中心”主题，是以进口商品直营中心为核心，以普通零售购物业态为补充，以休闲餐饮、娱乐等业态为配套，专门打造的业态组合区域，并以此作为项目的最重要的经营特色主题。建议服装、日用品、食品等纯经营进口商品的零售业态面积约占主题区域面积的40%左右，其他商业面积仍然以国内商品零售业态为主，占60%左右进口商品中心（含零售购物）业态比例参考值为30-35%具体业态进口商品直营店奢侈品折扣店（城市奥特莱斯）其他零售购物业态2、可行性分析优势：绍兴市场上第一家“进口商品中心”差异化竞争以“进口商品中心”为主题，避开传统零售的竞争范围，提升项目的经营档次项目定位进口商品中心填补市场空白：目前绍兴市区及市辖县区内尚无一家上规模的以销售进口商品为特色的集中商业区域或者直营店、折扣店。唯一一家明确以进口商品经营为特色的“中奢一站”专卖店面积也很小，市场影响力不大。本项目经营“进口商品直营中心”将填补绍兴市场空白，成为吸引消费者眼球的亮点，甚至将对绍兴周边县区的消费者形成集聚能力业态布置进退有余：在确立以进口商品业态为特色、普通零售购物为补充的原则下，在满足重点一线知名品牌的要求之后，对于其余进口品牌、国内一线品牌及二线品牌的商户，项目公司可以根据具体招商的进展，灵活的进行各业态的平面布置工作销售宣传主题：为化解竞争对手的销售时间优势，华茂广场通过提前启动项目销售宣传，以高档次的“进口商品中心”为推广主题，在项目意向商户和潜在投资客户心目中形成“华茂广场项目档次高端、投资回报可观”的项目形象，为下一步的项目招商和销售工作奠定客户基础项目定位进口商品中心资源支持已与相关合作方有效接洽并成功建立合作关系世界温商联盟促进会主席、欧盟温州华人华侨联合会主席王寿松（上海松江华东商品展贸中心——欧洲城的招商合作方）天津奢侈品折扣店——品华国际文化产业集团要中秋不足区位通关口岸宁波港和上海港，距离绍兴有1-3小时的车程，增加转运时间，若能和目前在建的海宁中国进口食品城合作，利用嘉兴口岸的距离优势将可以有效缩短转运时间政府支持绍兴无保税区，在商品通关手续、时间和税收优惠等方面没有优势项目定位进口商品中心1、主题概念及包含业态“儿童体验中心”主题，是以儿童体验业态为核心，以休闲餐饮、娱乐、康体、健身、美容等业态为配套，专门打造的业态组合区域，并以此作为项目的第二个经营特色主题。（项目二期）儿童体验中心业态比例参考值为20-25%具体业态游乐园职业体验馆、动漫体验馆、儿童摄影少儿主题商城、玩具、图书音像、家具零售儿童主题餐厅儿童教育培训、早教中心项目定位儿童体验中心2、可行性分析优势：以“儿童体验中心”为核心打造成为项目的特色填补市场空白绍兴市区内缺乏大型室内儿童休闲场所。目前绍兴市区可供消费的儿童娱乐商家较少，较集中的商家分布在世茂广场购物中心，规模也不大，室外儿童娱乐场地更少，华茂广场儿童体验中心将以全天候的消费时间为项目的宣传特色吸引跨区域消费者：“中国是世界第一儿童大国，迄今为止已有3.67亿儿童，占人口比例约20%。孩子已成为家庭中最重要的成员，儿童体验也已占到家庭总支出的30%左右。”儿童体验已成为家庭消费总支出的重要组成部分，而作为绍兴的第一家儿童体验中心，将不仅仅吸引越城、柯桥和袍江三区的消费能力，还可以作为特色吸引周边市县家长绍兴市区现有儿童娱乐商家普遍经营状况较好项目定位儿童体验中心2、可行性分析与政府及电视台合作：目前绍兴电视台尚无专门用于制作少儿节目的大面积场地，可通过绍兴市广电中心等渠道，在项目“儿童体验中心”内设置“少儿节目制作基地”；通过与政府教委及学校牵头设置“儿童德育教育基地”“青少年校外活动基地”等形式，与学校和电视台等媒体形成联动合作机制，缔造品牌效应和社会效应。形成项目二期的主题亮点：华茂广场“儿童体验中心”将成为绍兴市第一家一站式的室内儿童类消费主题区域，有别于现有商家的儿童商户，也区别于主要竞争对手零散布置的儿童体验业态，形成独有的儿童集中消费的差异化竞争优势不足区位项目开业初期，人气相对不足，初期经营会受到影响竞争对手竞争对手儿童业态分流部分消费者项目定位儿童体验中心1、主题概念及包含业态休闲娱乐中心将包括餐饮、文化、娱乐业态占项目商业面积比例参考值为25-30%具体业态西式连锁（咖啡厅、西式快餐、风味餐厅）中式连锁（中餐酒楼、中式快餐、风味小吃）休闲美食（茶室、冰淇淋）影院、夜总会、KTV、酒吧等2、可行性分析优势：品牌和集中度绍兴市区范围内首家休闲娱乐消费聚集区域品牌提升，塑造有档次的休闲娱乐中心这一形象项目定位休闲娱乐中心消费者需求绍兴消费者经济收入较高，具备可观的休闲消费能力华茂广场周边的高端小区和商务办公写字楼消费群体不足竞争对手面临现有的部分有影响力的商家竞争，品牌先发优势政府支持政府相关政策对餐饮等服务行业业态的经营带来影响项目定位休闲娱乐中心1、主题概念及包含业态包含休闲康体和美容美体两大部分内容，主打“健康”和“女子”两大概念占项目商业面积比例参考值为15-20%具体业态、、美容店、美发店、美甲店养生按摩馆、水疗各种球馆、瑜伽馆、健身房、训练馆2、可行性分析优势：集中消费首家能够在绍兴为消费者带来康体美容集中体验的消费聚集地项目定位康体美容中心消费者需求女子美容业态连锁品牌经营状况较好康体健身商家普遍经营状况较好不足竞争对手现有的零散商家及品牌连锁商家客户群体稳定品牌绍兴消费者对于品牌提升的需求带来招商压力项目定位康体美容中心上海松江欧洲城附录：考察项目简要介绍项目名称上海华东国际商品展贸中心

项目位置上海松江莘砖公路3998弄开发商上海松江礼品诚置业有限公司规模总体量21万平方米地上商业面积98500平方米地下商业面积20000平方米开业时间预计2015年6月开业商业业态展馆占比为75.9%，便民餐饮店占比为16.9%，其余7.2%由，基本定位为欧洲商品中国直销中心项目特点由5栋大楼（含一幢写字楼、一幢商务酒店，其余为公寓），6个展馆（90000㎡）,地下60000㎡（40000㎡停车位，20000㎡便民餐饮店）及部分商铺组成华东首个欧洲商品中国直销中心，得到上海市政府的重视，被列为上海市重点工程项目，此外还得到相关行业商会的大力支持。但项目位置较为偏僻海宁中国进口食品城附录：考察项目简要介绍项目名称海宁中国进口食品城

项目位置位于海宁市北段航评审航道南侧，湖盐公路北侧开发商普泰（香港）集团规模总占地面积511亩一期约20万方体量其中12万方交易市场包括进口食品1号馆、2号馆电商大厦、会展中心、欧式风情街区开业时间预计2015年10月开业商业业态以酒类、饮料、粮油、乳制品、调味品、保健品、休闲食品和厨具磨具等八大食品品种业态为主项目特点为全球食品厂商提供码头装卸、入境查验、保税仓储、产品展示、市场交易、物流配送等一站式服务配套服务有食品检测中心、电子商务平台、银行质押融资、报关报检、货代、会计事务、法律服务以及政府办公服务窗口等多项支持内容诸暨逸乐城附录：考察项目简要介绍项目名称诸暨逸乐城

项目位置位于诸暨诸安快速路西侧开发商浙江逸乐城置业有限公司（太子龙）规模总体量18万平方米开业时间预计2015年开业商业业态荟萃龙太子欢乐谷3.5万方奥特莱斯12万方左右O2O服饰电商大楼三大核心模块项目特点以“文化游乐带动商业繁荣”和以“产业支撑、创新驱动”的全新理念，刷新中国商业模式天津东疆进口商品直营中心附录：考察项目简要介绍项目名称天津东疆进口商品直营中心

项目位置天津滨海新区开发商天津邦泰国际贸易有