我国房地产企业融资问题研究

摘要从当下中国经济发展的核心驱动力来看，主要有投资、出口以及内需。而房地产行业的发展，可促进内需的扩大，同时也带动了相关众多行业的发展，吸收了大量人员就业，助推着经济社会的发展。可以预见，今后很长一段时间内房地产业依然是经济发展中的重要助推力。进入新世纪后，房地产业已是社会各界普遍关注的话题，政府也持续发布多方面政策措施来引导、管控房地产业的健康发展。总体来看，政府对行业发展所采取的宏观调控措施虽然很多，但初衷并非限制行业的发展，核心目标是引导行业走向高质量、健康的发展方向。国内房地产业当下还是处于发展的初期阶段，整个行业在发展当中，资金投入很大，同时收入也很高。当下许多投资者依然看好行业的未来发展，并将大量资金逐步的投入到行业当中，这也给行业发展注入了大量的资金支持，有利于行业的转型升级发展。资本为房地产企业发展提供了资金支持，可让企业开发更多的房产项目，解决资金流不足的问题。因此，当下房地产企业的发展当中，融资已是核心问题。从当下的实际来看，国内房地产金融产品种类比较少，如，流动资金贷款、项目贷款、房产抵押贷款等，这显然不利于行业的可持续发展。而房地产行业投资资金的出现和发展，不仅能让投资者获得更高的投资回报，还能有效规避投资者的风险。这是其他投资方式无法比拟的。它可以为社会上的大量闲置资金积极寻找参与房地产开发的途径。关键词：地产经济；融资；经济发展。

AbstractIntermsofthecoredriversofChina'seconomicdevelopmenttoday,therearemainlyinvestment,exportanddomesticdemand.Thedevelopmentofrealestateindustrycanpromotetheexpansionofdomesticdemand,andalsodrivethedevelopmentofmanyrelatedindustries,absorbingalargenumberofpeopleemployment,boostingthedevelopmentoftheeconomyandsociety.Itisforeseeablethattherealestateindustrywillremainanimportantdrivingforceineconomicdevelopmentforalongtimetocome.Sinceenteringthenewcentury,therealestateindustryhasbeenatopicofconcernforallsectorsofsociety,andthegovernmenthascontinuedtoissuevariouspoliciesandmeasurestoguideandcontrolthehealthydevelopmentoftherealestateindustry.Ingeneral,althoughthegovernmenthastakenmanymacro-controlmeasuresonthedevelopmentoftheindustry,itisnothopingtorestrictthedevelopmentoftheindustry,butthecoregoalistoguidetheindustrytowardsahigh-qualityandhealthydevelopmentdirection.Thedomesticrealestateindustryisstillintheearlystagesofdevelopment,andthewholeindustryisdevelopingwithgreatcapitalinvestmentandhighincomeatthesametime.Manyinvestorsarestilloptimisticaboutthefuturedevelopmentoftheindustry,andwillgraduallyinvestalargeamountofmoneyintotheindustry,whichalsoinjectsalotofcapitalsupportintothedevelopmentoftheindustry,whichisconducivetothetransformationandupgradingdevelopmentoftheindustry.Capitalprovidesfinancialsupportforthedevelopmentofrealestateenterprises,whichallowsthemtodevelopmorepropertyprojectsandsolvetheproblemofinsufficientcapitalflow.Therefore,financinghasbeenthecoreissueamongthedevelopmentofrealestateenterprisesnowadays.Fromtheactualpointofviewoftoday,therearerelativelyfewkindsofdomesticrealestatefinancialproducts,suchas,workingcapitalloans,projectloans,propertymortgageloans,etc.,whichisobviouslynotconducivetothesustainabledevelopmentoftheindustry.Theemergenceanddevelopmentofinvestmentfundsintherealestateindustry,ontheotherhand,notonlyallowsinvestorstoobtainhigherreturnsontheirinvestments,butalsoeffectivelyhedgesinvestors'risks.Thisisincomparabletootherinvestmentmethods.Itcanactivelyseekwaysforthelargeamountofidlefundsinsocietytoparticipateinrealestatedevelopment.Keywords:realestateeconomy;Financing;economicdevelopment目录TOC\o"1-3"\h\u一、绪论 一、绪论（一）研究背景及研究意义1.研究背景房地产业是典型的资金密集型行业，更是国民经济的支柱产业。房地产行业的进步，应当与经济和社会发展相符合。但是，当下的实际情况是，行业发展竞争十分激烈，特别是龙头房企之间。此外，政府的调控力度持续加大，加之疫情的冲击，这让房地产企业融资难度日益加大，并带来了成本的上升。在此种情况下，行业企业的发展当中，如何能够合理的筹集资金，这就成为了一个值得思考的问题。2.意义对于房地产融资问题，这显然是房地产企业所普遍关注的问题，并对金融业的发展意义重大，关系到经济社会的稳定发展。对此，本课题当中，分析国内房地产业的融资方式，挖掘出当下融资体系中的突出、普遍性问题，由此来提出促进房地产融资渠道发展完善的有用建议。利用对国内房地产企业融资的渠道、现状的综合性分析，开展融资案例的定量分析，主要希望找到适合国内房企的高效融资模式，提升融资资金的利用率，同时吸收全球房地产融资的成功经验，来拓展发展国内房企融资渠道，支持行业的长期发展。（二）国内外文献综述及简要评析Willard&Mclntosh从美国投资信托发展历程出发,整理了美国信托发展的历史脉络以及制度变迁,在此基础上得出房地产信托有关规定会对不同体量的房地产企业的回报率产生不一样的影响。SantoPierre选取英法等国的房地产证券化发展实例开展多视角分析，得到虽然在资产总量等方面依然无法与相同时期的美国相比，但是从结果可以看出欧洲资本主义国家在房地产证券化方面发展迅速，大多数房地产证券化公司都得到了巨大的飞跃。Johnson和Gerald等学者主要从定量的角度出发，在大量数据的基础上研究了房地产信托发生的投资回报与美国联邦货币政策之间的关系,最终得出如果美国联邦货币政策调整,将使得房地产企业从证券化中得到的投资回报与直接在股票或者证券市场得到的投资收益相同。RichardImperiale在房地产投资信托这篇文章中使用了好几种不一样的方法对REITs的价值进行衡量。同时在著作——《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》当中也开展了REITs的新研究。在这一著作当中，基于已有REITs研究成果，从定性、定量两方面来探析REITs市场，注重探析的是REITs的结构、利息、发行策略等。案例分析法往往能够起到由点及面的作用，通过分析某区域以推导全国行业的市场结构情况，如曹卫东的《城市物流企业区位分布的空间格局及其演化--以苏州市为例》一文中，通过建设苏州物流企业数据库，利用GIS空间模式开展多视角分析，从而准确把握物流企业的发展变化、分布信息。最后得出：（1）空间分布方面。步入新世纪后，苏州物流企业分布在持续的集聚当中，然而BPI在持续的减小当中，整体聚集强度在小幅度的下滑当中；（2）在分布热点区域方面。由开始的市中心逐步的朝着周边中心城镇拓展发展；（3）不同类型物流企业区位分布方面。资产型、非资产型物流企业的区位分布有着很大的不同，前者逐步脱离市中心发展，后者逐步向市中心方向聚集发展。（三）研究内容本课题当中，搜集、整理了全球有关房地产融资的研究成果，运用统计法、文献法等，选取最近5年样本企业发布的财务数据为研究对象，多视角分析国内房企发展中的融资情况，并找出核心的融资影响因素，最后基于结果来给出有效政策建议。对于本文研究成果，希望对国内房地产行业的融资难问题解决起到积极作用。全文研究内容来看，主要有着几大部分：第一章，绪论。此部分当中，介绍了课题的背景、意义、内容等。第二章，理论基础知识。此部分侧重于介绍研究所涉及的各方面理论知识、概念等，由此来支持全文研究的顺利开展。第三章，国内房企融资现状、问题。此部分当中，开始阐述了国内房企普通运用的几种融资方式，随后基于近5年房地产企业样本数据，结合国家统计局、上市企业发布的财报信息，由此比较全面的掌握了国内房企的融资规模，然后就国内房地产行业融资现状、问题开展多视角的分析。这些分析是从三方面展看，其一为内部、外部融资方面，其二为直接、间接融资方面，其三为内资、外资方面。最后，总结出了国内房企当下融资方式的突出性问题有哪些。第四章，国内房企多元融资方式选择分析。此部分当中，从房企多元化成因入手，从房企自身、行业两方面来分析房企融资决策当中需关注的因素，还有就怎样实现多元融资发展做出了比较细致的说明。最后，分析了多元融资对房企发展的效益，主要从三方面开展分析，其一为融资风险，其二为融资成本，其三为融资收益。第五章，万科融资方式分析。此部分当中，开始介绍了万科的基本信息，核心是融资的发展变化，多视角分析其所用主要融资方式，并对其最近几年朝着多元融资方式方向转型发展的动因开展深入分析。而选择万科开展分析，这主要是由于其在融资发展当中基本尝试了全部融资方式，当下其所用融资方式是国内的先进水平。从万科发展经验来看，其融资模式对国内房企拥有良好的参考意义。第六章，总结。基于前面研究成果得出研究结论，并支持全文研究的不足方面，然后给出未来研究展望。二、我国房地产的融资现状（一）房地产企业融资的基本态势融资规模持续增长。历经多年发展，国内房地产业已是经济发展中的支柱性产业。从此行业的发展来看，需要大量的资金投入，这也就使得行业融资规模持续增长。基于房产开发方面看，需大量资金支持，在2021年，全年的开发资金总额超20.11万亿元，同比增长4.2%，规模创历史新高，但增速创近六年新低且增速逐月下滑，2021年下半年起到位资金单月值同比出现负增长，9月同比降幅达到11.2%。2021年四季度政策密集发声后，年末到位资金增速仍表现不佳，12月单月到位资金17770亿元，同比下降19.3%，单月到位资金规模低于历史同期，同比增速创近五年新低。从融资总量来看，据克而瑞的不完全统计，2021年100家典型房企的融资总量为13038亿元，同比下降25.1%，近五年来融资量首次出现负增长，增速同时达到五年来的最低点。从融资结构来看，2021年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到49%。2021年房企境内债权融资同比下降29%至6436亿元；境外债权融资量3435亿元，同比下降26%；股权融资和永续债分别募集112亿元和58亿元，降幅较大，分别同比下降77%和88%，在三条红线出台后，永续债也纳入全口径负债监管，企业永续债发债持续下降。2021年，房地产的融资环境不断收紧，房企资金压力加剧，部分房企出现了债务违约的情况。克而瑞在报告中称，房企频频出现债务违约，一方面主要在于2021年在融资受限和销售下行的情况下，房企普遍面临流动性紧张的困境。叠加近期各地陆续加码预售资金监管新政，使得部分房企的资金调配能力和资金使用效率大打折扣，造成资金面的紧张，部分房企负面信用事件频发。另一方面，过去五年房企的有息债务增速远高于其销售增长，2016-2020年百强房企总有息债务的五年复合增长率为22%，而同期操盘金额的五年复合增长率为15%。负债逐年增加，房企渐渐将资产负债表做成了“负债表”，降杠杆提出后，房企并未实现真正的降杠杆，而是部分企业通过明股实债、表外转移等方式降低表内杠杆，降杠杆仍然任重道远。（二）房地产企业融资特点房地产商品具有特殊性，这与普通商品差异很大，如，不可移动性、价值复杂等。房地产行业也由此产生了一些与其他行业不同的特征。针对这些特征，房地产企业在融资活动中具有如下特点：资金需求大房地产行业是典型的资本密集型行业，而项目开发需大量资金投入。2019年，全年国内房企开发投资总额达到了8.7万亿，这是一个庞大的资金需求，显然是无法只通过内源融资来满足资金发展需求的，必然需要得到外源融资的支持。政策的影响在我国，房地产业发展具有一定的中国特色，也就是政策调控。从政策调控来看，主要是从两方面入手：第一，融资方面；第二，行业行政审批。政府为促进行业的健康发展，往往会利用金融工具、政策等来开展调控，从而影响到房企融资活动。例如，调整市场利率，从而影响到房企的融资成本。融资的主要抵押品为土地与房产目前，商业银行贷款是国内房企的核心融资渠道，此时多是利用土地、房产来进行抵押。房企为从银行获得贷款，将土地使用权、工程项目来进行抵押，向银行融通资金。财务风险大外源性融资渠道使得房地产企业的财务杠杆过高，甚至一些超出财务杠杆警戒线，此时显然存在很大的财务风险。房地产行业的发展，与宏观经济周期密切相关，经济波动都有可能增加房企发展的财务风险，严重时会造成房企的破产倒闭。今年以来，一些房地产企业的杠杆率攀至新高。三、我国房地产企业融资方式分析（一）我国房地产企业融资整体特点1.房企资金回笼对于个人按揭贷款，其主要包括两种，一个是商业性个人住房贷款，另一个是个人住房公积金贷款。对于前者，这是金融机构给个人用于购买商品房的商业贷款。对于后者，这是各地住房公积金管理中心，利用职工缴纳的住房公积金余额，委托商业银行来给个人提供自住房的房屋抵押贷款服务。图6为国家统计局公布的房地产开发资金来源中个人按揭贷款规模和同比变动情况，图7为中国人民银行个人公布的商业住房贷款余额变动及同比增速情况，图8为个人公积金贷款余额及同比变化情况。居民在购房时很多会采用商业贷款和公积金贷款组合贷款的方式，可以看到变化趋势较为相似。（如图1所示） 图1个人按揭贷款2.银行融资从房企的银行贷款来看，此时是为房产项目开发进行贷款，银行给房产开发企业提供房屋建设贷款，基于开发内容的差异，可划分成多种，如住房开发贷款、商品数开发贷款等。对比其他融资方式，银行开发贷款成本低、审批严格，往往需提供相应的抵押品、股东担保等。展示的是中国人民银行公布的房地产开发贷余额及同比变动的季度数据。（如图2所示）图2房地产开发贷余额及季度同比增速房地产企业的主要融资方式对于房地产开发贷款，还可划分成两种，其一为房产开发贷款，其二为地产开发贷款。下面将从余额规模、占比变化情况来具体分析。基于规模方面看，房地产开发贷核心来源为房产开发贷，房产开发贷与地产开发贷比例近一年为75:1，而从近些年的同比变化来看该比例有逐年扩大的趋势。2016年以来房产开发贷增速虽然变缓，但对比地产开发贷来看，其总体呈现稳定的增长。对于地产开发贷款，其是金融机构给房企项目开发专用的地产开发资金，同时在地产开发完成后会收回这一贷款。土地储备贷款不等同于地产开发贷款，但土地储备包括收购、征用、储备、地产开发、出让等一系列过程，能对地产贷款施加较为重大的影响。因此，地产开发贷款余额受到土地储备贷款政策的影响，在2016年第一季度达到18万亿的高峰值后持续回落，在2017年下半年至今一直保持在1.4万亿元的水平。具体原因是2016年2月财政部等四部委印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，明确2016年1月1日起，各地不可再从银行等金融机构获得土地储备贷款。对于储备项目所需资金，需将其加入到政府基金预算当中，而缺少的部分可利用发行地方政府债来进行填补。对比其他债权融资渠道，房产开发贷的核心优势为成本比较低，分析来看，银行贷款规模在持续的增大，然而此时监管政策并未放松。从房产开发贷的资格、用途来看，监管要求日益严格化。对于资质方面，基于监管部门提供名单来发放相应贷款，同时会就房企的资质、项目开展综合分析。如，实行了房企授信白名单制度，对房企的销售规模、上市等情况做出了具体化要求。从用途方面看，只可将资金运用于特定项目，此时需满足四证齐全、三成资本金、二级资质，同时贷款资金会基于项目的阶段来分批进行划拨，不可跨地区使用资金，从而方便资金的监管。在这些要求下，银行信贷资金多提供给了房地产行业中的头部优质房企，而那些信用不足的广大中小房企、负债高的房企很难从银行获得这类贷款。（如图3所示）图3房地产开发贷款（三）我国房地产企业融资存在的问题融资结构单一、间接融资比重过大当下，国内房企的融资总体呈现出了融资结构单一、间接融资占比过大的问题。从房产开发来看，总体有三大阶段，具体为前期阶段、施工阶段以及销售阶段，然而各阶段都需投入大量资金，这也就要求房企从银行获得贷款支持。统计显示，当下房产开发当中，大概六成资金来自银行贷款，这展示出了房企的间接融资占比非常大，不利于房企的稳定发展。政府虽推行了许多政策来调控房地产行业的发展，提升了行业准入门槛，这促进了房企融资模式的多元发展，然而这显然是无法在短期内就可实现转变的，当下房企发展中依然是间接融资为主。房地产行业在发展当中，其对银行贷款十分依赖，这也就增大了银行信贷风险，当项目投资失败后，银行肯定会为项目失败承受重大损失，成为风险的承担者。对房地产融资的限制因素太多融资，其并非纯粹性的解决建设、发展资金问题，从本质层面分析看，其是通过资金供求来展示出的市场资源配置过程。房企显然是属于资金密集型行业，其发展当中需大量资金的支持，此时只是靠内部融资显然无法满足所需，需积极运用外部融资渠道，所以，外部融资成为了房企获取发展资金的主要形式。当下，融资渠道多样，如，银行贷款、企业债券、产业基金等。但是，当下国内房企发展当中，主要是利用信贷融资获得发展资金，此方式受到了政策、经济环境等方面的影响，所以难度日益提升，存在着比较大的局限性。银行贷款方式及金融创新太少房地产行业属于典型的资金密集型行业，在核心特征为：开发周期长、投资规模大，在此种情况下，房企需获得大量资金才能持续的运营发展下去。当下国内房企项目开发的资金来源核心是银行贷款，而当下银行提供了贷款期限比较短，这显然与房产项目开发周期长形成了冲突，加之国内金融创新发展不足，这加剧了房企的融资难问题。所以，国内房企的融资方式急需进行创新发展，从而支持房企的转型发展，保障行业的持续发展。相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展现阶段，房地产融资有关法规不完善，政策法规体系化建设不足，这给实操带来了困难，并制约着房地产融资渠道的健康发展。如，房地产基金，这是行业公认的最佳直接融资方式，获得了行业人员的普遍认同，然而当下这方面的法规基本一片空白，由此制约着金融创新发展，让房企的融资困难无法得到有效解决。四、我国房地产融资策略分析（一）制定房地产企业融资策略应当考虑的因素融资策略是指为了保证公司的未来发展需要,根据企业的自身情况以及资金状况，经过科学计算和决策，从而通过债权或者股权而多方面筹集资金的行为。从房地产企业战略规划层面来讲，企业在制定融资策略应该与企业整体战略、企业项目战略形成联动关系，针对不同项目的不同特点，从而有针对性的筹集资金的活动。营运资金与企业的流动资产的关系决定了企业融资策略的三种不同形式。狭义营运资金即流动资产与流动负债的差额。根据流动性的差异，在经营过程中对于流动资产具有永久性和非永久性的要求。其中永久性流动资产包括了企业在经营过程中的最低数量现金和存货，而非永久性流动资产是企业经营活动中发生变化的产物，既不是企业的生产经营所必须的。对于企业的永久性流动资产，其取决于长期负债、权益性资金，而非永久性流动资产，其取决于流动资产，我们把这种融资政策称为稳健性融资政策，这种状态虽可降低企业的债务风险，然而对企业管理水平要求非常高，所以，这显然是理想状态：当流动负债同时满足流动资产、部分永久性资产需要时，此种融资政策也就是激进型融资政策，因为对比长期负债、权益资本分析看，流动负债的成本更低一些，因此这种政策虽然会增高企业的资产负债率，但是也会提高收益率。另外一方面，如果企业用短期借款来满足长期资金需求，这对大部分企业来讲都是难干做到的，如果企业用长期借款来满足短期资金需求的话，这会增加企业资本成本，并降低了收益率，然而此种融资政策策略风险比较小，我们把这种融资策略称为保守型融资策略。融资策略与房地产业整体战略的关系企业战略是指为了满足市场与消费者的不同需求，发展和扩大企业规模，而针对性的制定有效的企业组织和管理模式，竞争战略与业务开展计划，从而确定自身的市场地位，实现发展。基于企业战略的分析，房企发展当中有三类战略，具体为：总体战略、项目战略以及职能战略。在这里面，总体战略是房企发展的基础，在设计其他战略时，需首先设计出总体战略，然后基于此，再制定与之相对应的项目战略与职能战略。不过，从另外一个角度讲，企业的具体的项目战略与职能战略的实施有助于帮助企业总体战略的改进和意见的汲取。企业的总体战略具有长期性和总体性的特点，对于企业总体把握市场规律有着全局性、长久性的指导作用。项目战略就是针对不同的项目所外的城市，区位，而制定的相应规划和开发方案。职能战略就是为了企业能够具体的实施所制定的总体战略和项目战略，而在具体执行层面上所制定的财务战略、营销战略。融资策略时财务战略的一个分支，因此，从本质上讲，融资策略属于企业的具体的职能战略。融资策略与企业自身战略的关系企业自身资本结构和风险状况的融资策略企业的资本结构以及目前及未来可能面临的调控风险及市场风险是房地产，企业在进行融资决策时所要梳理的两个重要指标，找出其中可能存在的风险，然后与企业自身的承受能力相结合，从而制定不同的融资策略。因此，当市场的宏观环境比较良好，企业对未来的市场发展前景有一个良好的预测时，企业会采用激进型融资策略，为企业扩大生产和规模扩张提供充分的准备。而当企业对未来市场的发展前景持一个悲观态度时，则应该采用稳健性或者保守型的融资策略，这样才会更好的规避市场风险，防止因为市场不乐观而对企业的资金链产生不好的影响，防止企业破产情况的产生。房地产企业自身优势的融资策略选择企业的生产经营活动是自身的优势和市场环境的共同作用的结果，为此，房地产企业应在在适应外部环境的发展的同时，应当充分的利用自己的优势，发挥自己的特长，只有这样，我们的企业才会融得更多的资金，以及用更低的融资成本来获得资金。下面，我们从房地产企业的土地优势以及品牌价值两个方面进行简单的说明。房地产企业的土地优势是指以较低的土地价格获得土地，或者所获得的土地具有明显的区位优势，如处于市中心、附近有良好的教育资源或者地铁口附近等等，这就说明这些项目配套完整、交通便利，有利于吸引更多的消费者。当这些企业缺乏资金时,可以与那些有很强的资金实、开发经验的房地产企业进行合作。共同成立项目公司，一方以土地入股，一方以资金入股，按投资比例共担风险，共享收益。具体来讲，那些有较好的土地资源的开发商一般是本土开发商，在当地具有一定的政府背景或者政府资源，从而能有能力来取得当地一些十地的开发权，那些资金实力较强的企业一般为大的品牌开发商，手里资金充足，但是由于进入当地市场较晚，以合作的形式进行开发，有利于缩短自己的开发时间。对这些较小的开发商来说，这种合作的方式比自己进行单独开发的方式要低很多，不仅可以缓解资金不足的局面，而且可以有效的预防在开发过程中资金链断裂的风险，并且整体经营成本较低，还可以获得较为稳定的预期收益，从而有利于双方的共赢。在房地产开发的过程当中，对于那些大型开发商来说，可以开发多种层次的房地产项目，尽力做到首套房需求、改善性住房与高端住宅的全覆盖，也要尽量一线城市与中小型城市的全覆盖。这样有利于房地产企业扩大自己的影响力，提高自己的知名度，从而提高自身的品牌竞争力。更重要的是，房地产企业在进行项目开发的过程中，要保证项目开发的质量，这可以通过选择大的品牌供应商的方式来进行:此外，也要保证业主入住后，有一个良好的居住环境，这就需要房地产企业对产品的售后管理，提高自身的物业管理水平，加强相关配套设施的建设如幼儿园、小学以及一些配套的运动场馆等，以提高产品的附加值。对我国房地产企业融资问题的对策（一）要理性融资，确定合理的融资规模对于企业的融资规模，要科学看待，融资需花费成本，需在后期进行偿还，存在着一定的风险，如果违规往往会付出惨痛代价，所以房企在筹资当中，必须先确定出合理的融资规模。如果筹资过多，那么很容易带来资金闲置，并提升了融资成本。同时当房企负债过多时，此时存在着很大的偿还风险，不利于企业的稳定发展。如果企业筹资不足，那么正常的项目建设无法保障。所以，房企在做出融资决策时，需基于实际资金需求、企业实力、融资成本等，来确定出一个总体风险比较小的合理融资规模。房企在融资当中，也需关注融资的机会、成本、期限等方面，并保障企业对项目建设的掌控权，构建出最佳融资结构，从而将房企的融资风险管控在合理水平，支持企业的长期发展。（二）拓宽融资渠道，实现企业融资方式多元化面对房企发展中的融资问题，需积极的拓展房企融资渠道，朝着多元融资方向发展。对于房企融资问题，其影响因素比较多，然而总体来看是由于国内房地产金融机制不完善，问题比较多。所以，面对当下国内房地产金融体制的问题，需针对性的进行解决，逐步的进行发展完善，促进融资渠道的多元化发展。对于问题成因方面，主要有下面这些：房地产金融缺乏创新工具对比西方发达国家，国内房地产金融创新工具不足，从对房企的贷款、个人贷款来看，多是抵押、按揭等传统方式，这显然缺乏创新，并未基于各方面实际来设计出针对不同房企、个人支付能力的多元贷款产品，这不利于当下房企贷款问题的解决。房地产金融体系效率不高从建设金融体系的目标来看，是希望全社会的投融资需求，实现资源的高效、合理配置，从而将社会限制资金进行充分的利用。当下，国内金融资源的融通循环并不通畅，偏离了社会金融需求。此外，社会中的大量资金需求无法得到有效满足。同时，社会上有大量资金闲置，难以找到合适的投资对象，这显然是一种浪费。所以，国内房地产金融体系整体效率比较低，不利于房企融资问题的顺利解决。（三）相关政策制定方面完善房地产融资政策和推进相关制度建立随着房地产融资规模的不断扩大，如何监管和引导企业规范有序的在资本市场进行融资显得尤为重要。这就需要我们国家根据当前房地产融资的具体情况制定与之相匹配的法律制度，对整个房地产行业的融资行为进行规范，从而最大程度的降低风险。时下国内的金融体系整体发展状况以及我国相关产业融资政策是造成房地产行业融资方式基本是通过银行,难以在公开市场上获得融资的原因之一。因此，我们要从宏观政策和具体操作两个方面对市场积极引导，丰富整个行业的融资方式，促进各种融资方式的发展。此外，还要放宽对外资投资我国房地产业的限制。另外，我们还要通过加强不同房地产企业之间的合作，鼓励房地产企业进行并购重组，把房地产信息也纳入我国社会信用体系，从而建立一个完整的房地产市场融资体系。加强房地产融资市场体系的建设职能部门针对性地出台相关政策，大力推动房地产融资市场体系的建设，从而支持房地产行业融资效率的提升，保障行业的稳健发展。对于中小房企的发展，要加速与中小板市场、二级市场的对接，提供良好融资平台，实现投资、融资的高效对接。此外，也需积极的学习、吸收西方发达国家在房地产融资发展方面的成功经验，除建设一级市场外，也需同步建设发达的二级市场，从而为房地产企业融资提供一个良好的平台，这也能有效分散一级市场投资者的风险，增加房地产金融的流动性，促进市场的合理发展。结论当下，国内房地产企业的融资方式朝着多元方向高速发展，在中国市场经济深入发展下，会诞生新的融资方式，这有利于解决房企的融资难问题。万达是行业中的典型企业，主要从事商业地产的开发，而万科主要从事住宅地产的开发，二者在发展当中都需获得外部资金的支持，为保障资金链的安全，支持企业的发展，要积极探索多元融资模式，找到与企业发展实际相匹配的融资模式，从而实现企业的长期发展。在中国经济水平持续提升下，城市化建设也会发生变化，会逐步的走向深入。房地产行业的高速发展，必须获得大量资金的支持，这是发展的基础。因此，融资信贷给房企提供了发展资金，支持房产项目的顺利实施，保障房企发展中的现金流。对于房地产融资问题，要积极的拓展发展融资渠道，采取多样化措施降低融资的成本、管控总体风险、提升内源融资占比，通过多方面举措来解决房地产融资问题，保障行业的稳健发展。参考文献[1]汪圣;宏观调控下中小房地产企业发展战略研究[D];西安建筑科技大学;2019：59-88[2]王全合;我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究[D];厦门大学;2019：104-155[3]解恒岩;提升我国房地产企业核心竞争力的对策研究[D];山东大学;2019：134-171[4]李亚楠;基于价值链的提升房地产企业核心竞争力对策研究[D];河南大学;2017：110-142[5]王炜;中国房地产企业的品牌塑造研究[D];山东大学;2016:101-162[6]谭君荃;广东中小房地产企业生存与发展策略研究[D];广东工业大学;2018:106-151[7]李瑞;我国房地产企业核心竞争力评价技术与方法研究[D];西安建筑科技大学;2018:201-24