全过程成本控制与精细化管理

全过程本钱控制与精细化管理内容要点一、树立一致的本钱管理理念二、本钱目的管理详解三、建立多层次的本钱管理体系•制定规范化的管理制度•构筑完好的本钱管理业务平台四、本钱管理中的困惑与处理一、本钱管理理念•房地产本钱管理行业与角色特征•六大要素：5W1H•房地产本钱管理认识过程•当前指点思想本钱管理的根本内容----合理确定本钱与有效控制本钱房地产本钱管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性房地产行业中不同角色的本钱管理特征：1、施工企业确实定与控制—现场与破费，管理上的问题2、造价咨询公司确实定与控制—图纸与定额，技术上的问题3、房地产开发企业确实定与控制—产品与市场，运营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花〔无效本钱〕，每部分花多少适宜〔匹配〕，合理配置本钱〔平衡〕。本钱的产品导向，本钱管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。目的不同，导致关注对象、任务内容及方法等方面的差别内容要点：5WIH1、本钱管理的目的〔WHY)—提升价值2、房地产工程的本钱构成〔WHAT)—全本钱3、房地产工程本钱管理的出发点〔WHERE)—确定与控制4、本钱管理的阶段〔WHEN)—全过程5、本钱管理的责任人〔WHO)—全员6、本钱管理的方法〔HOW〕—目的管理本钱管理理念1、房地产公司是企业，利润是企业用永久目的2、利润与本钱的关系—收入一定的情况下，本钱越低，利润越大3、本钱管理的目的是保证本钱的支出获得最有效的收益—提升价值本钱控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；防止价值不平和呵斥的浪费4、本钱管理的目的与企业的目的是一致的—机构/团队的目的本钱管理的目的〔WHY〕1、本钱的概念：一些根本概念的区别与联络，本钱、造价、投资、费用2、本钱构成建造本钱=前期费用+建安工程费+室外及配套费开发本钱=土地费用+建造本钱+开发间接费全本钱〔即工程开展本钱〕=开发本钱+期间费〔营销和管理〕--留意区分全本钱与全寿命期本钱3、时间与空间上的分布时间：建立全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用房地产工程本钱的构成〔WHAT〕—全本钱的概念1、合理确定—确定是控制的前提和根底，根据市场定价原那么，没有准确只需合理；本钱的决议要素:外部--市场；内部--产品定位〔实际上：供求关系，价值与价钱〕本钱的影响要素:诸多运营、技术、管理方面〔如：资金、进度、协调与沟通〕〔总之：一切呵斥无效本钱的缘由〕本钱管理的立足点〔WHERE〕两大根本内容---确定与控制本钱确定的方法：决不是靠定额算出来的，而是取决于对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原资料。本钱与产品的结合：菜单式本钱实现关键环节：招标〔发包〕，使产品与市场结合、使本钱测算得到市场检验〔表达资源整合的根本内容〕；本钱确定的过程：行业特点决议本钱的特点，单件性、复杂性、多次性；从虚到实。本钱管理的立足点〔WHERE〕两大根本内容---确定与控制2、有效控制—动态监控，做到随时心中有数控制的概念：控制是处理问题的手段之一，目的为到达某些既定目的；控制可了解为一系统对外界影响的调理功能；此项调理功能可使系统的结果或产出不偏离既定目的。控制的要素：目的、偏向测定、修正有效控制的前提：目的要合理真实；实践结果要及时反响能动的控制：不等同于限制，时辰掌握实践与目的偏向的缘由、幅度、呵斥后果，进而做出相应的调整方案；坚持心中有数就可以说在控制之中本钱管理的立足点〔WHERE〕两大根本内容---确定与控制一切本钱管理任务都围绕确定与控制进展算来算去，其数据不是用于控制目的就会是控制结果确定与控制一直遵照技术与经济、产品与市场相结合的原那么。本钱管理的立足点〔WHERE〕两大根本内容---确定与控制1、阶段•立项\谋划\设计•发包\施工\开工\维护2、对应本钱实现过程---由虚到实•虚拟：估、概、预算•现实：合同价、付款、结算价---从虚到实的转机点就是发包;本钱管理的阶段〔WHEN〕—全过程立项阶段—本钱测算，工程经济性评价谋划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目的与开展方案设计阶段〔卖什么、设计什么、施工什么〕---方案：最经济合理方案，符合工程定位---初步：资料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—经过市场竞争找到适宜的价钱和单位，完备的合同〔与协作同伴双赢的关系〕施工阶段—变卦和签证的管理，付款审核开工阶段—结算、索赔办理，工程后评价各阶段本钱管理重点内容要点：一切与产品制造相关的部门，都有本钱管理的责任，都要具有本钱认识•本钱认识：只需思索了性价比问题，就是有本钱认识•控制主体：从“谁花钱控制谁〞到“谁花钱谁控制〞本钱管理的责任主体〔WHO〕—全员•全面、全过程本钱管理，而非单纯编制预结算任务•算得准与画得好一样是根本功，图画的好并不等于设计得好；算得准不等于本钱控制得好•作为甲方整合社会资源的目的就是让其符合我们的产品定位；甲方的任务就是协调，不论是设计、工程还是本钱人员；专业人员是专家型的管理者〔不是大厨是美食家〕•了解产品、掌握市场，制定目的，全程监控；本钱管理专业人员的职责1、目的管理的内容--目的确实定与控制两方面2、目确实定的根据—阅历数据库、市场调研、产品把握3、实现目的动态监控的手段—信息化4、目的管理的过程—PDCA循环本钱管理的根本方法〔HOW〕—目的管理三个阶段•造价计算〔概、预、结〕--定额方式下，强调个人阅历，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；•本钱控制—强调不能突破目的值•提升价值—强调企业/团队的共同目的：面向向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价值，发明效益本钱管理的认识与开展过程结合产品和市场，以造价计算和本钱分析为根底，以目的管理为方法，以技术管理为保证，以产品价值的实现为目的开展本钱管理任务当前指点思想三个阶段•技术层面：从产质量量本钱的角度出发，实现价值管理•管理层面：经过提高整体专业程度和本钱认识，提高组织运营效率；•运营层面：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务目的的需求；•战略层面：以本钱管理优势培育中心竞争力。本钱管理开展方向二、本钱目的管理详解•目的管理原那么•目的制定的过程•目的分解的方法•目的实现的方式1、目的的内涵：—不仅限于本钱目的值本身、更要关注本钱背后的产品目的2、目的的作用：—目的不是上限而是基准，目的的作用在于心中有数;“算了再做〞而不是“做了再算〞3、目的的范围：—本钱目的是整个工程团队的目的，靠团队实现；目的范围覆盖全本钱本钱目的管理原那么•目的制定的时间：几个阶段•目的制定的方法：正向与反向•目的制定的要求：本钱＋产品本钱目的的制定过程•目的的雏形从立项时开场构成，本钱程度是思索能否立项的要素之一；区分控制目的与经济测算数据，要求不同，思索风险要素；•谋划、设计阶段进展各阶段的本钱测算，各期测算要有对应，比较变化缘由，原那么上前期目的控制后期目的；〔相互印证与关联〕•实施方案〔二分法〕确定后，构成正式工程开展本钱目的•施工图完成后，可根据预算对目的做调整〔通常是在偏向较大的情况下〕，构成内控目的本钱目的制定的时间正向测算：•测算根据－本钱与首先是由产品的定位与档次决议的，因此本钱目的要在与产品目的的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段阅历由粗到细的过程。普通的根据文件有：工程开展报告、谋划报告、各阶段的设计文件和交楼规范；•测算方式－根据所掌握的阅历数据和工程的特征，不一定是固定方式；•团队任务－前期任务尽能够做细，促进谋划、设计人员对产品的深化思索，不要由于今后会发生变化而不作预先设定。〔任务重心前移〕本钱目的制定的方法反向倒逼：•确定销售价钱程度；•确定利润要求；•反推计算本钱程度•－－目的需经过各方的讨论和审批〔能够需集团审批〕，正式发布本钱目的制定的方法•程度恰当：支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战性；适当思索风险；•根据充分：产品定位支撑目的数据；合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持－经过市场调研和数据库；•内容详细明确：本钱内容明确〔比好像样是高档，各人心目中能够不同〕；思索全面，不要漏项；•量化计算：尽能够有量化的计算，量价分别，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；•推行规范化：结合公司产品特点，制定公司通用的规范和表格，各工程的不同点在部分作调整，可以节省时间，减少误解；•强调考核作用：尽能够作为绩效考核目的；一切公司都会做测算，只是没有作为正式的目的去执行和监控，没有用目的对控制结果进展考核本钱目的制定的要求方式之一，按合同方案分解方式之二，按工程实体分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有偏重但又相互关联本钱目的的分解方式之一：按合同方案分解目的：及时掌握实发生本钱，动态监控各合同分解目的也是招标的评判根据之一•分解根据：甲方的分判与采购方案•分解内容：总目的分解为每个合同工程标•分解时间：开展方案完成后确定分解项及初步总目的，设计阶段完成各目的值确实定，招标签约过程中调整〔范围调整〕本钱目的的分解方式之二：按工程实体分解目的：本钱数据合理性断定•分解根据：工程建立内容〔设计图纸及阐明〕•分解内容：总目的分解为分部分项工程目的；包括功能组件的划分〔专业与分项工程的划分〕，可细到分栋分层分构件；•分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析本钱目的的分解方式之三：按考核责任分解目的：落实本钱责任考核•分解根据：部门或岗位本钱管理职责及考核方法•分解内容：总目的分解为每个部门或岗位的本钱管理目的,以及辅助管理的任务要求•分解时间：开展方案完成后即可确定责任，详细数据在预算调整后固定本钱目的的分解•混淆几种分解目的，导致几种分解方式的混淆•混淆合同分类与本钱分解•分解深度不一致•实践比如案多出很多分判内容〔阅历、看图、沟通、合约、设计变卦与完善、营销等方面问题〕容易产生的问题–表达设计限额规范：也可以以为是目的的落实，实践上在目的制定时就曾经思索到了设计限额–分摊问题：作为本钱控制目的以已发生为准，但在经济测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套根据效力范围在各期之间分摊；–分解深度问题：明确分解目的，依本钱对比分析与动态监控需求的采用不同分解方式，并非越细越好本钱目的的分解-留意问题•控制产品规范，落实到设计、选型与合约中：在设计和合约中表达甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏向；产品的实现导致目的的落实，使预测本钱分块、分步变为实践本钱；•技术经济相结合的手段保证目的实现：充分掌握技术与市场，保证经济适用性；•加强过程控制：既要有完好的流程，更要强调工程操作团队的本钱认识与沟通，对产品和技术的控制与对本钱的控制同步实现；这里所谓本钱认识就是要思索性价比；本钱目的的实现•实行动态监控，预测能够变化：动态监控的环节〔招标、变卦、结算〕与手段〔软件与报表〕；•偏向调整与内部平衡：调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的缘由、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括本钱目的、实施方案和利润预期；调整提出原那么：谁主张，谁举证；•过程与结果的全面考核：考核的对象、要求、目的；本钱目的的实现•1、月报表：•2、每月变卦汇总：•3、调整所需文件：•4、价值分析报告：•5、后评价报告本钱目的的实现-任务规范房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业本钱精细化管理的需求房地产企业的本钱管理是对全本钱、全过程、全方位的管理，需求全员参与责任本钱管理是有效的管理手段全本钱管