《土地估价实务》课件

《土地估价实务》PPT课件2023REPORTING土地估价概述土地估价方法土地估价程序土地估价报告撰写土地估价案例分析目录CATALOGUE2023PART01土地估价概述2023REPORTING土地估价：是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响地价的因素的基础上，对土地价格或价值进行估算和判别的活动。土地估价具有科学性、技术性、应用性和相对性。土地估价是土地经济和房地产领域的重要分支，是土地资源管理、房地产经营管理等专业的重要专业基础课。土地估价定义土地估价目的可归纳为4种类型，即土地交易、课税、开发、土地权益保全。土地估价目的土地估价的任务在于根据评估目的，结合评估对象的特点，选择适宜的评估方法，制定科学的评估方案，确定合理的评估程序，按照规定的评估技术路线和程序，实施必要的地价评估过程，最终为委托方提供科学、公正的土地估价结果。土地估价任务土地估价目的和任务合法原则：以国家有关法律、法令为依据，按照国家有关法律、法规和规章对土地权利的规定，参照规划确定的用途，评估土地权利及其状况。最高最佳使用原则：以土地的最佳使用为前提，确定土地的合理用途。替代原则：在同一市场供需圈内，同一用途的土地，具有相同或类似的地质条件、区位条件的情况下，应按生地价格或特定地段修正后得出的某宗待评估土地的熟地价格为基础，评估出待评估的土地价格。期日原则：以待估宗地所处区域正常市场价格随时间的变动而变动的趋势为依据，确定未来市场的预测价格。土地估价原则PART02土地估价方法2023REPORTING总结词通过比较类似土地的成交价格来评估待估土地的价值。详细描述市场比较法是土地估价中常用的一种方法，它是通过搜集市场上近期发生的类似土地交易案例，比较这些案例与待估土地的差异，从而调整价格，得出待估土地的价值。该方法主要适用于市场交易活跃的土地。市场比较法将土地未来产生的收益折现到评估时点，以此确定土地的价值。总结词收益还原法是根据土地未来预期的收益来评估其价值的方法。首先预测土地未来每年的纯收益，再选定合适的折现率，将未来的纯收益折现到评估时点，累加得出土地的价值。该方法适用于有稳定收益的土地。详细描述收益还原法总结词通过计算取得土地所需的各项费用之和来确定土地的价值。详细描述成本逼近法是从取得土地所需的各项费用出发，如土地取得费、税费、开发费等，将这些费用累加起来作为土地的价值。该方法主要适用于新开发土地或无市场参照物的土地。成本逼近法VS通过预测开发完成后土地的总价值，减去开发成本及税费等费用来评估土地的价值。详细描述剩余法是从开发完成后的土地价值中减去开发成本及税费等费用，剩余的部分即为待估土地的价值。该方法适用于待开发土地的估价，尤其适用于待开发土地周边环境较好的情况。总结词剩余法PART03土地估价程序2023REPORTING根据土地估价的具体目的，如土地征收、房地产抵押等，明确估价对象和估价范围。确定估价目的搜集资料现场勘察收集相关法律法规、市场交易数据、地勘报告等，为估价提供依据。对估价对象进行实地勘察，了解土地的实际情况，如地形、地质、建筑物等。030201土地估价作业程序根据土地用途、价值类型等选择合适的估价方法，如市场比较法、收益还原法等。确定估价方法根据选择的估价方法和收集的资料进行评估计算，得出初步估价结果。评估计算根据评估结果撰写详细的估价报告，包括估价对象描述、价值类型定义、估价方法选择等。撰写估价报告对估价报告进行审核，确保其准确性和公正性，并对外发布。审核发布土地估价作业程序在确定估价目的时，需要考虑土地的具体用途、价值类型等因素，以确保估价的准确性和公正性。明确估价目的确定估价对象和范围确定价值类型确定估价基准日根据估价目的，明确需要评估的土地范围和对象，如某一地块或某一建筑物等。根据土地的具体用途和价值类型，选择合适的价值定义和评估方法，如市场价值、投资价值等。选择合适的基准日，通常为土地交易或评估需求发生的时间，以确保估价的时效性和公正性。确定估价基本事项根据土地估价的作业程序和要求，制定详细的时间计划，包括资料收集、现场勘察、评估计算等各个环节的时间安排。制定时间计划根据估价工作的需要，合理分配工作人员和资源，确保各项工作的顺利完成。分配人员和资源制定详细的工作流程，包括各个环节的衔接和协作方式，以确保整个估价工作的有序进行。确定工作流程对可能出现的风险进行预测和评估，并制定相应的风险管理措施，如应对市场变化、数据不准确等问题。制定风险管理计划拟订估价作业计划PART04土地估价报告撰写2023REPORTING土地估价报告的编写现场勘查对土地进行实地勘查，了解土地的实际情况，包括土地的形状、面积、地质、水文等条件。收集资料收集相关资料，包括土地的权属资料、规划条件、周边环境等，以及相关法律法规和政策文件。确定估价目的根据委托方的要求，明确土地估价的目的是为了交易、抵押、拆迁补偿等。确定估价方法根据土地的特点和估价目的，选择合适的估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。撰写报告按照规定的格式和要求，撰写土地估价报告，包括土地的基本情况、估价方法的选择和运用、估价结果等部分。内容审核对报告的内容进行审核，包括数据、资料是否准确可靠，估价方法是否合理，结论是否客观公正等。规范性审核审核报告的格式和表述是否规范，符合行业标准和惯例。合法性审核审核报告是否符合相关法律法规和政策文件的要求，是否存在违法违规的情况。完整性审核检查报告是否完整，包括封面、目录、摘要、正文、附件等部分是否齐全。土地估价报告的审核根据委托方的要求，选择适当的提交方式，如纸质版或电子版。提交方式按照委托方要求的时间，准时提交土地估价报告。提交时间将土地估价报告提交给委托方或相关政府部门，确保报告能够被正确理解和使用。提交对象土地估价报告的提交PART05土地估价案例分析2023REPORTING案例概述本案例是对某城市住宅小区的土地估价，该小区地理位置优越，周边配套设施齐全，交通便利。估价结果经过计算，该住宅小区的土地估价为每平方米XX元，总价值为XX万元。估价方法采用市场比较法和收益还原法进行估价，综合考虑影响地价的因素，如区域经济发展状况、房地产市场供需关系等。结论本案例中，采用市场比较法和收益还原法进行土地估价，能够较为准确地反映该住宅小区的土地价值。居住用地估价案例案例概述采用市场比较法和成本逼近法进行估价，综合考虑影响地价的因素，如商业繁华度、配套设施等。估价方法估价结果结论本案例是对某商业街的土地估价，该商业街地理位置优越，商业氛围浓厚，人流密集。本案例中，采用市场比较法和成本逼近法进行土地估价，能够较为准确地反映该商业街的土地价值。经过计算，该商业街的土地估价为每平方米XX元，总价值为XX万元。商业用地估价案例ABCD案例概述本案例是对某工业园区的土地估价，该工业园区产业集聚，企业众多，发展潜力大。估价结果经过计算，该工业园