槐荫百年商埠前期开发策划方案教材

传承百年商埠/再创百年经典百年商埠项目资金解决方案2014年5月项目本体分析市场竞争研判目录项目SWOT分析CONTENTS12134项目融资建议项目本体分析

PART1西市场西市场文化前世今生1904年，如今的西市场商圈就划辟为集市，成为周围三乡五里人们聚集的中心。1928年，仲宫商人刘晋卿与李明符看中这一带铁路货运发达、人流旺盛的商机，在经一路和经二路之间购买土地，并联络商户在此做生意，二人坐地收租。一些中小商家纷纷汇集在此开办店铺，设点摆摊；书曲艺人也接踵而来占地拉场，市场就在当年9月正式开业，因地处商埠区西段，故名西市场。“西市场”的由来西市场具有悠久历史和深厚文化底蕴，因靠近火车站、汽车站、官路入口等，成为济南商埠中心。曾经是北方各省市重要商贸中心，商家必争之地。民国进行了三次商铺展界：第一次是在1918年，将普利门沿顺河街一线向西至纬一路拓界为商埠租地；第二次将清泉街(今并入顺河街)以西、馆驿街以南(皖新街、凤翔街等)展为商埠用地，此时商埠租地面积已增至247hm2余亩，商埠与旧城也连为一体；1939年又将三里庄、官扎营、南、北大槐树等地段划入商埠范围。曾经的商业街普利门1905年11月15日年济南商埠筹办高峻电报收发局瑞蚨祥绸布店宏济堂药店小广寒电影院济南国货公司开埠后的经二路上世纪30-70年代解放前的西市场共有6个门儿，其中三个小门儿鲜为人知。进入北门沿街的两边，一溜儿的小院儿平房，窄窄的胡同道儿，大一点儿的家族，经过几代人的延续分家后，也是前屋紧挨着后邻。逛一间楼百货，在当时也算一种时尚。小到针头线脑，大到名角儿行头在这里都能淘到。这里的伙计有一种绝活叫“段染”,能将一根丝线染成四五种颜色。当时很多人从“一间楼”买来丝线绣花。西市场杂八地。放洋片的、磨剪刀的、相面的、摔跤的。说书的江湖艺人各显身手，甜丝丝的糖葫芦、热腾腾的烤地瓜、捧在手里沿着一溜儿街走一趟，几分钱就能吃饱玩够。大大小小的戏院遍地开花，三五分钱就能听一段，当时逛戏园子的除了戏痴就是有钱的闲人，百人的大场子，一碟瓜子儿一壶茶，几曲戏下来，半天时光悠然已过……当时的戏院和茶园都有自己固定的演员和戏班，云集了南北曲艺界的名角和江湖艺人，曲山艺海的称呼，就是那时候流传下来，享誉全国的。在“洪福来”百货店买家常零碎，过年到“志兴成”布衣扯布做衣，逛“三盛永”广货店也是当时西市场周边居民的一大乐事儿。热热闹闹的西市场，卖年画的、做糖稀的、捏面人的小摊喧闹非凡,茶社、书场里人声鼎沸,电影院里也坐得满满当当。

随着商业的兴起，人群的聚集，西市场一带也充满了“文艺范儿”。全市先后开办的娱乐场所中，半数以上剧场、三分之一的影院、书场几乎全部都设在商场市场内，和平电影院在当时成为当时济南唯一的电影场所。西市场开业后,鲁西各县、郊区客商以及全国各地经商者纷纷来此开店经商、落脚营生。当时,独开门头的店面有百余家,主要经营广货、鞋帽、细布、饭馆、卷烟、图书及其他日用百货,也有茶馆、戏院、饭店等休闲场所。由于他们经商注重质量、恪守信誉、服务周到、薄利多销、货真价实、童叟无欺,一批具有较大影响的商家脱颖而出,逐渐成为济南西部商界的佼佼者,“洪福来”百货店、“志兴成”布衣、“三盛永”广货店、“万盛聚”货栈等长盛不衰几十年。西市场周边的“阜成信”棉花行、“泰丰园”饭店、“一间楼”百货、“瑞蚨祥”绸布店、“宏济堂”药店等50多家商铺在全国也都名噪省内外,形成了以西市场为核心的西部繁华商圈。说不完的小商贩数不尽的老字号逛不完的五花八门听不完的曲山艺海割不断的老商脉……/thread-292990-1-1.html上世纪80-90年代提起商贾云集之地，多数老济南第一个想到的就是西市场小商品批发市场。在农耕经济仍然主导“西部”的岁月里，小商贩们以针头线脑、粗衣陋食引来辚辚车声、沸沸人声，从此叫卖声此起彼伏，再未停息。西市场小商品批发市场应时而生，应势而兴。自1958年以来,西市场先后进行了4次较大规模的综合改造,西市场发生了翻天覆地的变化,原有的180间平房变身华联商厦,西市场服装城、西市场小商品商场拔地而起,原有的西市场格局被彻底打破,形成覆盖纬八路到纬十二路、经一路到经三路的繁华商业区,成为江北最大的小商品批发基地。眼看着大观园等与西市场同期、同类的市场街区逐渐衰落,有的甚至消失殆尽,而西市场旺盛的人气、繁荣的商脉却一直延续下来,经久不衰。分析其中的原因,西市场占尽了天时、地利、人和的独特优势。

西市场三大逛——逛街、购物、吃烧烤，赫赫有名的“马家馆”的“麻酱烧饼”。就在这里“一九”烧烤一条街通宵不眠，成为当时享誉全国的路边摊文化，几杯扎啤一盘子串，三五好友坐着马扎，随便一坐就能畅聊到半夜。经一纬九也成为当时烧烤一条街，每当夜幕降临，便人头涌动。百年来，西市场熙熙攘攘、商埠林立给济南一个繁华的市井生活这也构成了当今济南对于西市场的第一印象，甚至唯一印象。那么，今天要说的西市场是不一样的西市场生活在那些辉煌的年代

一再成为济南城的样板

如今的西市场已俨然成为济南市西部地区最大的一座综合市场。在20年的浮浮沉沉之中，饱经沧桑的西市场成为商业、服务业和娱乐业一应俱全的“大百货”。周边道路已经修整的颇为通畅，西市场周边也由原来的杂乱变为今日的规范化商业批发市场。周边大品牌开发商的进驻，带动了老百姓住宅的改善。21世纪的西市场华联商厦西市场小商品批发市场维尔康小商品批发市场鹿港绿洋百货批发市场嘉华购物广场华联超市新建路港代理总部国美家电经一路小商品批发市场位置偏北，是该商圈最为繁荣的物业类型，形成时间较早，体量庞大，经营者众多，商铺租金高，经营者具备较强的经济实力。商圈城市功能配套偏南，以嘉华购物广场、华联商厦、国美电器为代表的中端百货为主导形式，且以传统的购物模式为主，供应来量同质化严重，商圈内物业类型单一，区域商街一铺难求。西市场专业市场主要分布在经一路南侧，是区域内主要物业类型；配套沿经二路分布，以华联、嘉华、国美电器为代表的中端百货主导形式。西市场的商业分析城市配套复合商业—嘉华、华联商城：目前西部片区唯一的大型购物商场，客流量大，消费人群覆盖面较广。商圈内消费人群覆盖面较广，专业市场主要为批发客户与城市中低端端人群，城市配套功则中高低三类人群汇集。专业市场西市场：以小商品批发及展示零售为主，整体经营面积8.6万平方米，聚集了济南及周边地市批发户西市场区域消费特征道路上行人数下行人数进入小商品市场车流量经一路3920409067739621经二路50804690

70361258纬十二路30522980——5600汇总1205211760

1380916479统计:

一天按8小时计算总况：每天沿街（经一路、纬十二路）经过本项目人次约37621人次.平均每小时经过本案4702人次。经过车辆为15221量，平均每小时1902量。经过车辆：经一路车流量最高，为纬十二路1.7倍。但距离济南市繁华商务办公区有一定距离，所以经过车辆档次不高。经过人流：经二路人流量最高，其次为经一路，经一路日人流量为纬十二路的，其次为经一路，纬度十二路最低。每天上下班时间为上行下行人流高峰期，多为骑自行车路过的上班族或者学生。中午为进入市场人流高峰期，多为中青年。经二路紧邻经一路，与项目约百米左右，该路段人流多为本案潜在消费人群。该两路日人流量为纬十二路5倍之上人流量经二路最高，纬十二路最低；车流量经一路最高，纬度十二路最低。由此推断经一路本案最好展示面。西市场周边车流、人流统计主要项目嘉华及华联两大百货商场西市场专业市场供应量嘉华华联总计约10万平方商业街总长度约1200米临街店铺约350家空置率

8%

8.6万平方米主要特征辐射济南周边多个地市的中型批发市场，且随着嘉华购物广场、华联超市、国美电器的入驻，更繁荣了西市场商圈的商业气氛并将逐步打造成集商贸、金融、餐饮、居住、娱乐休闲为一体的西市场商贸中心区。小商品批发及展示零售

2009年重建开业的西市场以5万㎡的经营面积，3000个铺位，6万种小商品之势强化了西市场最初的专业市场，培养了多家大批发商。销售价格20000-25000元/平方米租金西市场一层租金10元/平方米/天周边店铺2-5元/平方米/天一层9元/天/平、二层7元/天/平三层5元/天/平、四层2元/天/平五层1元/天/平辐射客群主要多为槐荫区及天桥区中高端收入人群、打折季吸引全市客流消费年龄18-50岁，主力为30岁左右济南市及周边市小商品批发业者西市场商业主力店与商家代表本体分析|项目区位京台高速北园高架经十路二环西路顺河高架经一路经四路紧邻西市场距火车站1公里距经十路1公里距泉城广场3.5公里本地块位于济南老中心城区核心板块，槐荫区、天桥区、市中区交汇处，紧邻济南西部繁华的华联商业（西市场）。1.5公里生活圈交通银行工商银行工商银行建设银行济南市第二人民医院光大银行建设银行明珠怡和国际酒店千禧龙大酒店山东宾馆北洋大戏院齐鲁银行中山公园槐荫广场省立医院邮政储蓄银行济南宾馆槐荫区交警大队省眼科医院华夏银行第十二中学第十九中学省实验初级中学建设银行建华幼儿园七天酒店路港和平商城华联商厦嘉华购物中心第三十七中学西市场派出所中国银行中信银行口腔门诊济南昆仑小学位于济南市老城区配套全面教育配套：项目周边学校有建华幼儿园、纬十路小学；第三、十二、十九、三十七中学，及省实验初级中学与昆仑小学等众多教育资源。生活商业配套：市华联商厦、嘉华购物广场、国美槐荫店、工商银行、农业银行、建设银行、润丰农村合作银行、齐鲁银行、中信银行等各大银行均设有服务网点。医疗配套：附近省立医院、省眼科医院、口腔医院等绿地景观：中山公园、槐荫广场第三中学纬十路小学

本体分析|项目配套位置：经一路与经四路及纬七路与纬九路所夹地块。规模：项目整体占地约17万㎡。功能：集主题特色的商业、住宅、写字楼形成的综合体项目。随老城区改造的深入，临经一路、经四路两侧展示性良好；临西市场一侧的经二路与纬九路商业氛围浓厚。可以有效提高本项目商业价值，增强商业的竞争力。槐荫区市中区天桥区本项目位于槐荫区东端，是济南站连接西部城区的第一站。地理上具有很强的竞争力。项目建成后可扭转老城区破败形象，重新凝聚老城区消费群体。本体分析|项目概况本体分析|项目四至及地块现状经一路经四路纬九路纬七路西市场地块北至经一路，南至经四路。东起纬七路，西至纬九路。与济南著名的西市场商贸区一路之隔。北至经一路南至经四路西至纬九路东至纬七路经二路现状纬八路现状经三路现状地块内现状本体分析|地块价值|交通便利性及人流AB双向行驶道路单向行驶道路车流主要到达点DEC人流主要到达点人流主要走向地块位于历史最悠久的商贸区之一，南北两侧均有贯穿济南东西的主要城市道路经一路与经四路，交通通达便利。周边共设有近30条公交线路运行，人流量大。AB本体分析|地块价值|展示面及商业氛围DEC地块沿西市场一侧商业气氛浓厚，对外展示面良好。经一路随时贯穿济南东西的主要道路，但展示面较小。经四路路面较窄故展示面也不会有太好的效果。商业氛围浓厚商业氛围中等商业氛围一般展示面商业轴线本体分析|项目评判ABCDE本体分析|项目评判交通便利性人流商业氛围展示面其他有利条件A号地沿经一路一侧车流量到达便利；E、C号地块沿经四路、经三路一侧均为双向道路A号地块北侧；D、B号地块北侧；E、C号地块南侧有27条公交线路通过。A号地块南侧；D、B号地块北侧；D、E号地块西侧商业氛围浓厚。由于经一路、经四路为济南贯穿东西的主要道路故A号地块北侧、E、C号地块南侧以及E、D号地块西侧展示面良好。周边辖区基础设施完善，商业氛围浓厚。及企事业单位、学校等大小单位200余个，社区生活服务等配套设施一应俱全。不利因素1、B号地块沿经二路一侧为单行线（由西向东）；2、C号地块沿经四路、经三路一侧道路较窄。由于西市场影响较深，故人流量大都集中于地块的西侧。对于人流东引需要做工作。地块有西向东商业氛围由浓变淡；纬七路一侧氛围不高。A号地块北侧展示面较窄；经三路人流量不大展示面不佳；经四路一侧道路较窄。城市形象不佳，未来交通压力逐步增大。是区域升级的一大阻力。地块内的老式建筑与街道绿化对项目进展会带来一定的阻碍。本体分析|百年商埠开发项目经济测算

一.项目现状资料根据初步摸底资料，该项目可规划占地202亩（134500平方米），共涉及拆迁户2638户，住宅面积172000平方米，商业及公建面积59300平方米，其中沿街商业大约20000平方米，其余39300平方米为写字楼、宾馆及商业内街。二.项目开发规划指标：该地块规划容积率地上部分暂按3。717计算。可开发建筑总面积50万平方米，其中住宅部分35万平方米（含5万公寓）。商业部分15万平方米，沿街商业10万平方米，内街及三层以上商业、写字楼宾馆5万平米。地下一层可售商业面积3万平方米。本体分析|百年商埠开发项目经济测算

三.开发成本：1：拆迁成本：

1500元/户/月*24个月*2638户=约1亿元公建及商业拆迁补偿1亿元2：建安成本：A：住宅部分：住宅：30万平方米*2600元/平方米（含小区道路及绿化）=7.8亿元公寓：5万平方米*3000/平方米（含公共部分及厨卫装修）=1.5亿元B：商业部分：

15万平方米*3000元/平方米（含立面装修）=4.5亿元C：地下商业部分：

3万平方米*3000元/平方米（含通风采光及消防）=0.9亿元D：各项规费：

30万平方米*650元/平方米=1.95亿元E：财务成本：

8亿元*10%/年*4年=3.2亿元（按一次性拆迁及同时开工考虑）本体分析|百年商埠开发项目经济测算

F：营销及宣传费用：

54亿元*2%=1.08亿元G：公司运营成本：

100万元/月*36个月=0.36亿元H：不可预见费：总投资额*1%=0.2亿元合计23.49亿元四.销售收入：

1：住宅部分：

A：住宅：12.8万平方米*1.1万元/平方米=14.08亿元

B：公寓：5万平方米*1.3万元/平方米=6.5亿元本体分析|百年商埠开发项目经济测算

2：商业部分：

A：沿街及底层商业：（一至二层）

8万平方米*3.5万元/平方米=28亿元

B：三层以上部分及写字间：

1.07万平方米*1.8万元/平方米=1.926亿元

C：地下商业部分：

3万平方米*1.2万元/平方米=3.6亿元合计：54.106亿元五.税收：

54.106亿元*10%=5.41亿元六.收益：

54.106亿元-23.49亿元-5.41亿元=25.206亿七.说明：以上测算未考虑地下车库的收益，同时拆迁费用未经核实补贴标准。市场竞争研判

PART2商业市场分析办公市场分析公寓市场分析住宅市场分析济南市商业发展史~19951996~20022003~20092010至今传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代购物中心供销社本土国有商业；以百货为主；商业规模总体较小，档次较低。消费力的提升促进少数高档百货业出现；消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现。大型超市、专业店进一步拓展市场；大型商业由传统百货向综合商业过度；外资商业逐步突破壁垒进入济南市场；销售类商业大量出现。外资连锁商业/外阜商业进驻；地产集团大举进入综合型购物中心开始出现；商业壁垒进一步减弱，商业发展更加透明、有序。90年代中期，消费力有所提升，商业新增供应增加。2003年，大量连锁类商业开始进驻济南。2010年后，市政府动迁、全运会高新区产业细化，城市更加开放。商业市场分析|商业分布本案所处西市场商圈1234567891011121泉城路商圈2经四路商圈3北园大街商圈4段店商圈5山大路商圈6泺口商圈7张庄路商圈8西市场商圈9英雄山商圈10洪楼商圈11老东门商圈12文化路商圈

济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路老商圈为龙头，西部西市场商圈、东部洪楼商圈、南部英雄山商圈多个综合性商圈割据，同时存在着各个专业商圈予以互补像洛口服装批发商圈、北园路家居建材商圈、山大科技电子商圈、段店汽车及配件销售商圈等。商业市场分析|商业分布类型商业名称地位形象经营业态商业代表主营体量消费群体辐射范围综合类泉城路商圈市级金街购物中心、百货、服装、电器、餐饮银座商城、银座地下购物广场贵和购物中心、恒隆广场70万㎡全体市民济南市及周边三线城市经四路商圈市级中低商业零售购物中心、服装、百货万达广场、大观园商厦、经四路人防商城25.4万㎡全体市民济南市及周边三线城市洪楼商圈区级第二金街百货、超市、专卖店、餐饮、娱乐大润发超市、银座洪楼店、淘宝街8万㎡历城区市民及大学生济南市东部文化路商圈区级高校周边超市、服装、休闲餐饮、美发以小型商铺为主--周边市民及高校学生高校及周边专业类西市场区级小商品批发、零售服装、针纺、箱包、百货、购物中心、小商品批发西市场服装城、华联商厦、嘉华购物广场23万㎡济南西部全市及周边三线城市老东门商圈区级小商品零售服装针织、小商品老东门人民商场、小商品批发市场5万㎡周边历下、历城区市民济南市及周边三线城市英雄山商圈区级文化商圈古玩、图书、百货、餐饮鲁商广场、银座八一店、银座玉函店、英雄山市场28万㎡全体市民全省段店商圈市级汽车及配件市场汽车及配件、服装、餐饮各汽车品牌经销商、温州服装城、汽配城20万㎡全体市民济南市及周边三线城市山大路商圈省级科技市场IT相关产品批发及零售大东科技市场、大舜科技市场齐鲁软件大厦、赛博数码广场25万㎡全体市民华北地区张庄路商圈地区茶叶集散茶叶老屯茶城、广友茶城、济南茶叶批发市场14万㎡全体市民江北地区泺口商圈地区服装、鞋帽集散地服装、鞋帽批发金牛建材市场、济南窗帘城泺口服装市场55万㎡全体市民全省北园商圈市级家居批发市场家具、建材、灯具银座商城北园店、银座超市、中恒小商品批发城158万㎡全体市民济南市及周边泉城路商圈泉城路是济南最繁华的商业中心区。是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准商业步行街。形成了以三联为中心的家电经营区。以银座、贵和、恒隆为中心的百货经营区。以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区。芙蓉街餐饮区。目前该商圈有七大主力商业，分别为三联、贵和购物、贵和商厦、地下银座、银座商厦、恒隆、万达。

由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。三联、万达沃尔玛恒隆贵和商厦贵和购物地下银座银座商城商业市场分析|商业分布|泉城路商圈店铺面积20-100㎡控置率4%销售面积30000~80000㎡租金10~33㎡/天客户特征济南市中高低端消费群体，同时还有大量的旅游消费者。恒隆、贵和、银座均以高端消费为主业态代表商家数量（家）经营档次消费群体家电超市三联、国美、苏宁3中、高档大众群体手机卖场冠之林手机大卖场6高、中、低大众群体服饰雅戈尔、劲霸、邦威41中高档学生、白领百货贵和、银座、恒隆6中高档白领阶层银行齐鲁银行10/大众群体珠宝首饰施华洛世奇、周大福、4高档白领阶层餐饮麦当劳、肯德基6中档年轻人婚纱摄影苏菲亚婚纱摄影店1中、高档年轻人眼镜店齐鲁眼镜店3高中低档大众群体药店宏济堂2/大众群体书店新华书店2/大众群体其他/29高中低档大众群体商业市场分析|商业分布|泉城路商圈|业态介绍贵和购物中心简介：贵和购物中心自1997年10月1日开业，位于泉城路101号。中心总面积2.2万㎡，共六层。经营高档百货及精品超市。层数面积经营业态形象档次品牌数量单体平均面积负一层3200精品超市进口食品、精品厨具、小家电2530-150一层3600化妆品、精品名表、名牌皮具高档4020-60二层3200名牌男装高档4020-60三层3200名牌少女装高档4520-60四层3200名牌休闲装高档4020-60五层3200家居名品高档4020-60经营品牌：地下一层：同仁堂、双立人、烟草屋、宾度等一层：vertu、杰尼亚、阿玛尼、巴宝莉、万宝龙、碧欧泉、雅诗兰黛、迪奥等二层：六福、周大福、谢瑞麟、皮尔卡丹、堡马、polo、宝姿等三层：滕氏、应大、米罗、ELLE、卓雅等四层：CK、DNANA、luxman、美雪等五层：阿迪达斯、耐克、彪马、新百伦、哥伦比亚、香奈儿、登喜路、伯爵等商业市场分析|商业分布|泉城路商圈|商业代表银座购物广场简介：银座购物广场与1999年10月31号开业。位于泺源大街99号，位居济南最大的容貌工程泉城广场地下。面积近4万㎡，是省内首家以大型超市、精品百货、餐饮娱乐为经营特色的大型购物中心。也是国内单层面积最大的商场。楼层面积业态形象档次品牌数量单体平均面积-1F3500生活超市中档-----1F4500化妆品精品名表皮鞋皮具男女服饰中高档200户左右30-180经营品牌：

兰芝、蝶妆、水芝澳、欧莱雅、欧泊莱、玉兰油、美宝莲、范思哲、ZA、BOSS、KONZEN、凌志系列、ES、衣恋、G2000、太平鸟、贝拉维拉、BETWO、SCAT、AMASS、法国箱子、BABYFOX、欧时力、NIKE、阿迪达斯、LOTTO、levr’s、真维斯、班尼路、佐丹奴、日高、PH7、天恩、百家好、季候风、简析、歌莉娅、海贝、ODBO、AE、朗文斯汀、GOZO、卡莎布兰卡、艾格、碧可、江南布衣、迪士尼米奇、埃斯普利特、卡诺林、素西、雅影、哲迪、艾贝卡、AS、星期六、康莉、金利来、接吻猫、卡夫儿、富贵鸟、森达、奥康、仙尼特、康美诗、汤普、千百度、伊半、达芙妮、天美意、迪福斯、哈森、亨达、芬迪诗、曼妮芬、黛安芬、爱慕、乐途、匡威、康威、美津浓、新百伦、茵宝、安踏、史努比、背靠背、乔丹、探路者、唐狮、波顿、卡玛、堡狮龙、小熊维尼、李宁等品牌。商业市场分析|商业分布|泉城路商圈|商业代表恒隆广场简介：世界级购物中心位于泉城广场北侧，香港恒隆集团进驻济南的纯商业项目，总投资50亿。总建筑面积28万㎡。是全方位的SHOPPINGMALL，绝对的ONESTOPSHOPPING。楼层面积业态形象档次店铺数量单体平均面积地上7层17万精品超市影院酒店商务餐饮高档350家--地下2层10万停车位--900（停车位）--商业市场分析|商业分布|泉城路商圈|商业代表经四路商圈

济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。区域内商场之间同质化经营比较严重，竞争比较严重，部分商业体量过大。故被称之为没落的贵族。万达广场振华商场大观园商业市场分析|商业分布|经四路商圈店铺面积80-200㎡（15-80为主）控置率5%销售面积--租金8~25㎡/天客户特征主要为中等收入人口。主力消费为30岁左右。业态代表商家数量（家）经营档次消费群体医药保健宏济堂、益和堂6中档大众群体糕点好利来、A里2中档大众群体服饰达芙妮、真维斯5中档白领阶层美容美发广州通达、匠人吾器行7中低档大众群体银行建行、华夏6/大众群体珠宝首饰施华洛世奇、周大福、4高档白领阶层餐饮肯德基6中档年轻人婚纱摄影非主流、三宝4中档大众群体眼镜店精益眼镜、明宝斋3中档大众群体商店裕鑫商行4中低档周边居民其他中国移动10中档大众群体商业市场分析|商业分布|经四路商圈|业态介绍振华商场简介：即人民商场09年重装开业，营业面积达3.6万㎡。位于济南商贸金融街核心地段，周边配套完善，地理位置得天独厚。层数面积经营业态形象档次品牌数量单体平均面积一层6000化妆品、钟表、珠宝、箱包、超市中高档6830-60二层6000女装、配饰中高档5530-80三层6000女装、针织中高档8030-50四层6000鞋中高档6630-60五层6000男装、运动、休闲中高档7040-60六层6000数码家电中高档----经营品牌：一层：浪琴表、天梭、卡西欧、西铁城、飞亚达、天王、周大福、周大生等二层：欧妮雅、圣尼、罗美丝等三层：诗凡诗、衣登、卡琪、花花公子等四层：达芙妮、星期六、骆驼、红谷等五层：阿迪达斯、耐克、李宁、堡马等商业市场分析|商业分布|经四路商圈|商业代表万达购物广场简介：项目总建筑面积月100万㎡。由城市高尚社区、5A级写字楼、五星级酒店、大型购物广场组成的城市综合体。其中沿经四路商业规划23万㎡，住宅47万㎡，酒店6万㎡，写字楼17.5万㎡，公寓2万㎡，学校1.2万㎡和1万㎡市民广场。层数面积经营业态形象档次品牌数量单体平均面积负一层乐购超市大型超市/13000一层4200化妆品、钟表、珠宝、中高档3330-50二层4200服装中高档3940-150三层4200餐饮中高档2960-150四层4200餐饮中高档2560-120五层--电影院中高档----六层--电影院中高档----经营品牌：地下一层：同仁堂、双立人、烟草屋、宾度等一层：欧时力、CK、阿拉神灯珠宝、杰克琼斯、苹果专卖等二层：太平鸟男装、一棵草家饰、热风、五色风马、必胜客等三层：KFC、味千拉面等商业市场分析|商业分布|经四路商圈|商业代表店铺面积周边区域商业街约2000㎡控置率6%销售价格2500-4500/㎡租金10~20㎡/天客户特征主要为周边居民服务为主，同时吸引大量学生群体。洪楼商圈是一条比较年轻时尚的具有综合功能的商业街。目前花园路主力店有大润发超市、银座红楼点及国美电器、冠之林手机大卖场和众多服装品牌店。商业业态比较丰富，并且有圣路易烤肉、重庆火锅、上岛咖啡等餐饮娱乐。较大程度上满足了人民的多种需要。这种聚集效应使各业态相互促进，共同发展。名称影响、地位、作用大润发约2.3万㎡超市为主，辅以百货餐饮；为济南营业额最高的大润发。市区东北部中低档大汇总，对周边工薪阶层和学生较为便利。银座共四层，地下一层，地上三层，营业面积2.1万㎡。一楼化妆品、首饰。二楼女装。东部大型商场填补空白苏宁营业面积约1万㎡。家电种类齐全。战略布点，便利消费者选择。国美营业面积0.8万㎡同上从山大路到洪楼南路之间的花园路是红楼商圈最为繁华的商业聚集区。商业密度最高，北侧较南侧店铺更为集中。店铺经营面积在12-2万㎡不等，主力店铺集中在20-100左右。业态以服装、餐饮为主。其中服饰类占23%、餐饮类占12%。面向大众消费群体。同时沿街商业写字楼对整个商业氛围起到烘托作用。商业市场分析|商业分布|红楼商圈泺口服装商贸中心山东通讯城服饰品牌城齐鲁鞋城品牌港泺口商圈

以泺口服装商贸中心、齐鲁鞋城品牌港、服饰品牌城、山东通讯城等为代表。聚集了14家批发市场。汇集了低端、中端、高端服饰、皮具、鞋帽、童装、玩具、通讯等八大业态，上千品牌。商业市场分析|商业分布|泺口商圈案名区位地址性质/种类经营业态经营面积㎡租金元/㎡/月代表品牌泺口服装城商贸中心小清河北侧、济乐路东侧批发市场服装850001F250-5002F200-4003F100-200老人头、美国保罗、相思鸟、韩宜、衣琪、德加拉、南鸟、卡尼丝、天衣布品、碧可丹、张扬、米珂、纤姿棉、衣裳坊、曼姿、圣碧罗、诗梦、诗斯纳等泺口服装大厦小清河北侧、济乐路西侧批发市场服装460001F500-6002F150-3503F100-150阿玛尼、红蜻蜓、华斯郎、雅鹿、意丹奴、皮尔卡丹、寒思、红豆、龙达飞、诺曼琦。艾古、诺亚方舟等太阳城泺口纬二路批发市场童装、玩具150001F45-802F45-60可趣可奇、安徒生、米拉熊、太阳花、青青草、芭比兔、迪士尼、一休、小脚丫、贝蒂、星光宝贝、玛米玛卡、小顽皮。齐鲁鞋城品牌港泺口纬二路专业市场鞋类、箱包600001F135-3602F60-2003F45-120意尔康、奥康、美国骆驼、老人头、七匹狼、沃特、金莱克、袋鼠、贵人鸟、康踏、红蜘蛛、等齐鲁鞋城泺口纬二路专业市场鞋类、箱包81001F90-1502F50小加工作坊及小公司品牌山东通讯城泺口纬二路专业市场手机、器材、配件280001F200-3002F150-2003F80-100三星、诺基亚、索爱、摩托罗拉、金立、步步高、苹果及国产、高仿、二手手机。嘉汇眼镜市场天桥北园大街专业市场眼镜、镜片、镜架450030-60暴龙、西铁城、欧伦、劳丽斯及国内中小企业生产的眼镜商业市场分析|商业分布|泺口商圈|商业代表北园大街商圈

以北园大街为中轴线，向周边辐射。是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态多样。是一个辐射鲁中地区的商业圈欧亚达家居大明家居五金批发市场银座家居东亚家居富雅维美家居山东灯具批发市场商业市场分析|商业分布|北园大街商圈案名区位地址性质/种类经营业态经营面积㎡租金元/㎡/月代表品牌大明家居北园大街专业市场家具、家居12万1F100-1502F80-1203F60-80百好年、凤阳、欧意、米雪儿、时代、左右沙发、美居乐、大红经典、美特、金阳、阳光、凯迪、茉莉花香、阳光福业、郭氏、桌派、步步高等富雅维美家居北园大街专业市场家具、家居、地板3万1F1502F1203F100双叶、赖氏、三兄弟、天大、光明、正大经典、曲美、红苹果、意丰、太和、凯迪、皇朝、美沦、沃克、颐品堂、卡梅尔、小铁匠、大自然等欧亚达家居北园大街专业市场家具、地板、五金、壁纸10万1F100-1202F80-1003F60-80金丰、一木、山山、白顺、圣龙、柏森、童风、曲美、百强、卡乐星、青木堂、卡布奇诺、平安、得益、左岸荷东、威龙等银座家居北园大街专业市场家具、厨卫12万1F100-1802F100-1503F80-120科勒、米渃、多芬、吉事多、高第、安华、惠达、恒洁、TOTO、九牧、箭牌、合成、普乐美等东亚家居北园大街专业市场家具、建材13万1F100-1502F100-1503F80-120红发、鑫艺、巧夺天工、华达、联发、明轩、大雄、文峰、金田、皇朝、华立、天意、联邦等山东灯具批发市场（新+老）北园大街专业市场灯具2.2万1F80-1202F60-1003F30-60美光、美的、飞利浦、高列华、品诗、金马、国艺、阳光、鸿利、西门子、樱花等商业市场分析|商业分布|北园大街|商业代表山大路商圈

山大路主要经营科技类产品。该商圈以周围IT科技资源、技术为依托，是专营电子、电脑配件的专业性最强的商圈。商业市场分析|商业分布|山大路商圈案名区位地址性质/种类经营业态经营面积㎡租金元/㎡/月代表品牌赛博数码广场山大路专业市场数码、电子、IT7.3万1F300-5002F150-2003F80-150三星、惠普、索尼、华硕、宏基、戴尔、联想、神舟、富士通、佳能、奥林巴斯等济南科技市场山大路专业市场数码、电子、IT4万1F300-5002F200-300三星、惠普、索尼、华硕、宏基、戴尔、联想、神舟、富士通、佳能、奥林巴斯等百脑汇山大路专业市场数码、电子、IT1.3万1F250-4502F200-300三星、惠普、索尼、华硕、宏基、戴尔、联想、神舟、富士通、佳能、奥林巴斯等赛博数码广场百脑汇济南科技市场商业市场分析|商业分布|英雄山商圈英雄山商圈英雄山商圈大致范围为南依英雄山，北靠经十路，东起玉函路，西至建设路。近年来涌现出一批知名度较高，效益较高的商业服务设施和网点。目前，在英雄山商圈周围的经十路，玉函路，英雄山路、经十一路等路段，均受其聚集辐射影响。商业设施逐渐增多，商业氛围日益浓厚。英雄山文化市场商圈供应量大型商业面积9.6万㎡，临街店铺较少。控置率7%销售价格25000~35000/㎡租金6~10㎡/天客户特征以济南南部的中高收入居民及时尚青年为主。层数面积（㎡）经营业态形象档次品牌数量单体平均面积（㎡）文化市场一层3.5万文具、书店、古玩、仿古家具、小商品、花鸟鱼虫、奇石根雕等--固定商户500流动摊铺30020-80奥特莱斯一层8000男女鞋、皮具、箱包、超市、保健品中高档3530-90奥特莱斯二层8000男女装、运动装中高档5580-150经营品牌：花花公子、李宁、eceo、阿迪达斯、耐克、鸿星尔克、波顿、皮尔卡丹、唐狮、花雨伞、雨竹、梦特娇、恒源祥、朵彩、三利、波士名奇、鄂尔多斯、依兰、圣媛、富太太、艾格、斯尔兰、金利来、圣大保罗、圣菲拉利、古希尼、法米尼、宾度、哈森、米奇、骆驼、卡丹路、罗蒙、杉杉、九牧王等商业市场分析|商业分布|英雄山商圈|商圈概况商业市场分析|商业分布|西市场商圈西市场商圈

以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。

以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。

该商圈辐射的范围，基本以西部槐荫区、天桥区居民为主。嘉华购物广场华联商厦西市场陆港广场国美电器西市场小商品批发市场西市场主体建筑共六层，地下一层，地上五层。建筑面积4.5万㎡、拥有商贾1000多户、经营服装、鞋帽、小商品眼镜等商品40余大类6万多种的大型综合批发交易市场。是山东省内最专业、最具有竞争力的小商品批发市场之一。商铺租金一般以联营方式扣点约20%作为租金150元/月。济南华联商厦商厦共五层，营业面积2.6万平方米，经营含服装、化妆品等30个大类，6万多种名优商品。6-19层为三星级旅游饭店，集餐饮、住宿、商务、会议、休闲为一体的华联大酒店。嘉华购物中心广场嘉华购物广场占地23.5亩，总建筑面积4万余平方米。地下一层为8000平方米的华联超市嘉华店，一至五楼为现代化的大型综合购物中心商业市场分析|商业分布|西市场商圈|商业代表济南陆港商业广场

项目总建筑面积12万多平方米。该项目汇集购物、娱乐、餐饮、办公、休闲、文化等六大业态，汇聚中高档百货、国际品牌专卖旗舰、量贩超市、影院、餐饮美食与一体。地下一层，地上五层。均价1.5万。卢浮公馆卢浮商务中心规划建设用地面积约2.36公顷，总建筑面积160000平米，其中地上121386平米，地下64801平米。准甲级办公楼，均价1万/㎡。商廊总建筑面积2.6万㎡外有金街，内有内街，铺铺都临街，整体4层规划，部分一、二层连通，50-360平米铺面面积。均价21000/㎡。市场及地块周边商铺整个区域的商铺较为集中，以市场为中心向周围扩散。租赁价格2.5-15／㎡／天。面积由10（厂区宿舍沿街）-200㎡不等。类型商业名称经营业态运营模式面积区间商业代表体量消费群体辐射范围综合类泉城路商圈购物中心、百货、服装、电器、餐饮租金10-33/㎡/天；售价3万-8万；百货部扣点20-30%20-100㎡银座商城、银座地下购物广场贵和购物中心、恒隆广场70万㎡全体市民济南市及周边三线城市经四路商圈购物中心、服装、百货8~25㎡/天；百货部扣点20-30%80-200㎡万达广场、大观园商厦、经四路人防商城25.4万㎡全体市民济南市及周边三线城市红楼商圈百货、超市、专卖店、餐饮、娱乐售价2500-4500/㎡；租金3~20㎡/天20-100㎡大润发超市、银座洪楼店、淘宝街8万㎡历城区市民及大学生济南市东部专业类西市场服装、针纺、箱包、百货、购物中心、小商品批发租金2.5-10/㎡/天；售价1万-2.2万/㎡10-200㎡西市场服装城、华联商厦、嘉华购物广场23万㎡济南西部全市及周边三线城市英雄山商圈古玩、图书、百货、餐饮租金6~10㎡/天；售价25000~35000/㎡20-150㎡鲁商广场、银座八一店、银座玉函店、英雄山市场28万㎡全体市民全省山大路商圈IT相关产品批发及零售租金80-500/㎡/月；联营扣点20-30%--大东科技市场、大舜科技市场齐鲁软件大厦、赛博数码广场25万㎡全体市民华北地区泺口商圈服装、鞋帽批发租金200-400㎡/月--金牛建材市场、济南窗帘城泺口服装市场55万㎡全体市民全省北园商圈家具、建材、灯具租金30-180㎡/月--银座商城北园店、银座超市、中恒小商品批发城158万㎡全体市民济南市及周边商业市场分析各商圈核心商业明显，业态结构趋于完整成熟。相互支撑吸附人流。专业市场建设早在济南乃至山东具有一定的影响力。随着济南商业的快速发展。各商圈凭借核心商家的拉动，以点向商圈后边扩散吸引各层次商家进驻商圈。并形成良性人流和消费流循环，相互支持发展。百货商场均以联营扣点20-30%之间的模式；店铺面积一般控制在20-200之间，租赁价格10-25元/㎡/天，售价基本在2万左右。市场竞争研判

PART2商业市场分析办公市场分析公寓市场分析住宅市场分析写字楼市场分析|发展趋势由传统写字楼到现代写字楼，低级到高级由中心集聚到向外扩张，出现了奥体板块、高铁板块、二环东路板块由单一写字楼向多功能发展，集商务休闲与一体济南写字楼市场由低级向高级发展，楼层总层数在不断增加；地域由中心向外扩张，由泺源大街板块向高铁板块扩张；写字楼产品由单一写字楼向多功能写字楼发展，像万达广场集休闲娱乐购物办公于一体。写字楼市场分析|写字楼分布

济南现有写字楼市场的分布情况大致分为10个板块，以泉城路板块、纬二路板块、山大路板块、北园大街板块发展相对较早，而高铁片区、高新区及奥体和经十路板块为新兴商务板块，特别是奥体片区、西客站片区未来将成为又一新的商务集聚区。老商务区发展较为成熟，新起板块发展较快。23456178910经十路板块纬二路板块泉城路板块山大路板块二环东路板块洪楼板块北园大街板块高新区板块奥体板块西客站板块板块区域划分各板块特征入驻企业商务氛围体量代表项目租金纬二路板块纬二路、经一路沿线区域属老商埠区，有悠久的商业历史，写字楼建筑年代较早，以企业自用写字楼项目为主，写字楼市场化程度低平均体量8.5万平米，标准层面10001200平米，主力面积区间为100-200平米。明珠国际商务港、财富自由港、山东商会大厦1.8

–4元/㎡/天

以中小型企业为主

山大路版山大路片区以山大路为核心、南到经十路、北到花园路、西到历山路。区域商务氛围浓厚，电子产品企业集中，写字楼需求旺盛。区域人流量大，配套完善、车位紧张，交通拥堵。体量略大于泉城路板块，平均体量约6万平米。少量写字楼产品采取低楼层卖场，高楼层办公的经营模式。历东商务大厦、正大•时代广场、银座数码广场、华强广场2.5-3.5元/㎡/天以科技型企业为主泺源大街板块东起历山路，西至顺河高架，南北向为泺源大街和泉城路的区域济南写字楼市场存在时间最长的区域，商务氛围浓厚，只租不售项目居多，但交通拥挤、车位紧张。板块土地资源较稀缺，写字楼规模一般较小，平均体量在5万平米左右中信广场、永安大厦、丰利大厦、银座晶都国际、金龙大厦2.5-4.5元/㎡/天

以大中型企业为主，金融企业较为集中二环东路板块二环东路沿线区域

随济南城市规模扩大第二次跳跃式发展而兴起，高端写字楼产品较多，硬件设施齐全。商务氛围很浓厚，聚集众多大型企业，写字楼品质有很大提升。土地资源相对丰富，楼盘平均体量9万平米，主力面积在200平方米左右东环国际广场、发展大厦、中润世纪广场润昌商务大厦火炬大厦等2.2-4元/㎡/天中小型企业较多写字楼市场分析|写字楼分布济南写字楼在售及待售项目济南写字楼在售及待售项目写字楼市场分析|写字楼分布板块区域划分各板块特征入驻企业商务氛围体量代表项目租金奥体板块奥体板块是以济南奥体中心为圆点，2公里半径所辐射的区办公氛围良好，配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟平均体量10万平米目前标准层面积为1100-1600平米。鲁商国奥城、黄金时代广场、成城大厦2.8-3.2元/㎡/天国有大中型企业、行业内的大型企业高新区板块贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。聚集了大批高科技企业和创业人才，办公氛围良好，配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟。板块土地资源丰富，远离市中心，写字楼体量居于各板块之首，平均17万平米。标准层1000-3000三庆世纪财富中心、IT总部基地、齐鲁软件园、丁豪广场、中铁汇展国际、舜泰广场2.4-3.8元/㎡/天

中小型高新企业为主、部分大型国企入住北园大街板块二环东路以西、北园大街南北两侧、二环西路以东区域商务氛围浓厚，灯饰、五金、家装建材企业集中，写字楼需求旺盛。区域人流量大，配套完善、车位紧张，交通拥堵，比较传统平均体量约4万平米，目前标准层面积为100-1200平米。

创业大厦、鲁豪大厦、三联商务大厦、欧亚电子大厦、嘉汇环球广场舜都大厦1.8-2.8元/㎡/天

中小企业、私营业主、五金家具建材办事处西客站板块二环西路以西

规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均体现一定的优越性。目前办公氛围还不够浓厚，但可以预见将来发展潜力十分巨大平均体量10万平米，未来CBD中心绿地缤纷城、实力大厦、荣宝斋、绿地中央广场1.8-2.4元/㎡/天

国有大中型企业、行业内的大型企业、中小型企业为主

天业龙奥天街黄黄金时代广场中润世纪锋鲁商国奥城龙奥金座金域中心汉峪金谷未来广场人民传媒大厦未售在售启德国际奥体板块在售项目和未来入市项目较多写字楼市场分析|写字楼分布|奥体板块地理位置历下经十路9777号开发商山东省鲁商置业有限公司建筑面积

43万平米建筑类型高层标准层面积标准层1500米楼层42-47层面积区间公寓45-110平，写字楼45-2500平米绿化率35%容积率4.2产品类型写字楼+公寓+酒店（4栋写字楼、1栋精装公寓、1栋星级酒店）开盘时间2010-10首付比率50%售价16500元/平米外部物业配套奥体中心、喜来登酒店等产品特点配置高形象好客户构成多为整层销售以整层集团购买，还有一部分的投资客停车位2500个写字楼市场分析|写字楼分布|奥体板块鲁商国奥城地理位置高新工业南路44号开发商山东丁豪房地产开发有限公司建筑面积35万平米建筑类型小高层、高层标准层面积1600楼层五星级酒店地上21层；公寓12-27层；地上4层，地下2层。面积区间75-200平米绿化率30%容积率2.8产品类型办公式公寓+商业+酒店开盘时间2013-7首付比率50%售价8800元/平米外部物业配套银座购物中心、高新会展中心产品特点品质一般，性价比较高客户构成以投资和自用型客户为主停车位2000个写字楼市场分析|写字楼分布|奥体板块丁豪广场地理位置历城七里河路与花园路交汇处东南开发商济南新方圆置业发展有限公司建筑面积3.1万平米建筑类型小高层、高层标准层面积235-521楼层7栋7层面积区间100-500平米绿化率48%容积率1.41产品类型写字楼开盘时间2012-9首付比率50%售价11000元/平米外部物业配套洪家楼商圈配套产品特点品质一般客户构成以投资和自用型客户为主停车位1:1洪楼七栋写字楼市场分析|写字楼分布|二环东路板块地理位置历下区黑虎泉北路187号开发商济南世茂置业有限公司建筑面积40万平米建筑类型高层标准面积2000楼层28-32层面积区间60-1300绿化率30.2%容积率1.41产品类型住宅、公寓、写字楼开盘时间2012-8首付比率50%售价17000-19000元/平米外部物业配套泉城广场商业配套产品特点品质高档，迎合市场客户构成以投资和自用型客户为主，银行金融为主停车位1:1公摊40%世茂国际广场写字楼市场分析|写字楼分布|泺源大街板块写字楼市场分析|写字楼分布|高铁板块地理位置槐荫齐鲁大道和烟台路交汇处路北

开发商绿地地产（济南）有限公司建筑面积42.9万平米建筑类型高层标准面积1500平米楼层酒店17层，办公24层，商业3层，地下层数2层。面积区间100-1500平米绿化率13%容积率3.1产品类型写字楼、酒店、商业开盘时间2012年首付比率50%售价8600元/平米外部物业配套西客站产品特点性价比较高客户构成以投资和自用型客户为主停车位1119绿地中央广场写字楼市场分析|写字楼分布|纬二路板块万达广场地理位置市中区经二路以南，经四路以北，顺河高架以西开发商济南万达商业广场置业有限公司建筑面积17.9万平米建筑类型高层标准面积2050楼层30层面积区间85-2050平米绿化率30%容积率4产品类型写字楼、住宅、公寓、综合体开盘时间2010-6首付比率50%售价售罄外部物业配套大观园商圈产品特点配置高形象好客户构成以投资和自用型客户为主，金融客户较多，公司总部停车位暂无物业费11.5元/㎡A座标准层平面图租金分析写字楼出租率总体来说还是根据其自身的位置和自身软硬件等因素，来决定写字楼整体的出租情况，位置较好、配套相对齐全的项目基本不愁租客，整体租金价格也相应比同区域不同位置的项目要高很多。租金（元）市中心片区东部奥体中心西部片区东部汇展中心片区12345泺源大街板块山大路板块高新区板块二环东路板块纬二路板块万达广场明珠国际商务港山东商务大厦银座晶都国际永安大厦世茂国际广场华强广场东环国际广场中润世纪广场奥体板块鲁商国奥城舜泰广场海尔绿城玉兰广场黄金时代广场中铁汇展国际龙奥金座三庆世纪财富中心西部片区和谐广场绿地玫瑰坊绿地普利中心写字楼市场分析|写字楼分布|租金分析租金分析分析：整体租金水平稳定；以泺源大街板块最高，各板块在租写字楼的租金水平受距市中心距离、商业商务氛围的聚集程度等因素，分成了五个阶梯。近来年济南写字楼市场租金水平、出租率水平稳定，目前济南写字楼平均租金约2.8元/平•天车位租金价格根据自身的停车位及地区位置的因素，租金多在300-450元/月。分析：1、2007-2013年写字楼租金水平整体处在一个上升趋势2、东部写字楼2007-2008年增长缓慢，2010-2013年增长迅速，主要原因是东边全运会的举办带动了东边奥体片区写字楼的供应，租金也随着上升。3、西部区域写字楼增长缓慢主要原因是西边总体的新写字楼供应较少，大多是传统的写字楼，租金增长缓慢写字楼市场分析|写字楼分布|租金分析供应，目前写字楼在售项目多，多集中在奥体板块、西客站片区，两板块未来也有新项目入市，未来这两个板块作为写字楼新增供应的主力市场成交，写字楼成交缓慢，供求比整体呈增长的趋势，主要原因是受整体经济环境的影响和房地产调控的影响写字楼产品，济南写字楼同质化较高，不管是在外立面还是在内部设计上很难有创新，这也是济南写字楼去化缓慢的原因，面积区间也都大同小异，写字楼等级较差，物业配套不完善，导致济南写字楼整体租金较低，在2.8元左右营销模式，写字楼营销模式延续以前模式宣传周期较长，客户对写字楼没有整体的认识，未来写字楼要跳出红海必须在产品和营销模式上创新小结写字楼市场分析|小结汇东国际龙奥九号华创观礼中心鲁商国奥城凤凰soho丁豪广场华强广场世茂国际广场卓越soho杰正山山山名泉春晓loft金光卡夫卡和信soho泉景天沅绿地国际花都龙腾国际梦想lomo绿地中心龙奥天街天朗蔚蓝城凤凰大厦金科城保利中心东都国际祥泰广场连城国际力高国际鲁商盛景米拉公寓金光健康城待售公寓项目在售公寓项目东部区域南部区域市中区域北部区域西部区域公寓项目分布图公寓市场分析|公寓分布公寓市场分析|公寓供应分析供应分析2013.01-2014.03供应市场月度变化万㎡套2012年起，济南房地产整体市场向好，带动公寓市场回暖，供应量增加；2011年之前，年均供应4756套，自2012年起出现大幅增长，2012年供应7823套，环比增长146%，2013年供应10454套，环比增长33.6%。2013年-2014年，济南公寓供应市场较为平稳，月均供应4155套，22.1万方。2014年1-2月份供应量持续走低，主要是受春节假期影响，开盘项目较少，3月份供应量开始上涨，4316套，环比增长9%。公寓市场分析|公寓供应分析供应市场区域特征2013年公寓市场供应区域分布套数2013年公寓市场供应区域分布面积（万㎡）2013年度济南公寓市场整体供应10454套，54.84万方，区域分布不均；其中东部区域供应最多，6169套，31.7万方，占比分别为59%、58%；中部区域位居第二，供应2193套，12.19万方，占比分别为21%、22%；其他区域供应量总和不足20%。目前济南公寓项目主要集中在东部区域及中心片区，为主要供应区域。各板块现状

东部区域市中区域南部区域北部区域西部区域板块现状奥体文博片区为目前济南公寓供应主力片区依托市中心核心地段，品牌开发商聚集受南部山区地形限制，项目较少目前区域发展落后于其他各区，随着北跨战略的推进，潜力较大借力高铁机遇，目前济南的房地产热点片区核心资源政务中心，未来规划城市中心，繁华地段山景，环境“北跨”战略机遇西客站，潜力大未来发展区域内供应量较大，今后入市项目逐渐减少土地资源日益减少，价格缓慢攀升未形成成熟的商业氛围，仍将以普通住宅为主鹊山龙湖和新材料产业园区虽仍在建，但实现政府规划仍需价值兑现期潜在公寓供应量最大，未来将成为济南的新的公寓成交主力区域产品均价9000-14000元/㎡14000-21000元/㎡9000-10000元/㎡9000元/㎡8000元/㎡代表项目鲁商国奥城、卓越时代广场绿地中心、世茂国际广场祥泰广场、泉景天沅金光卡夫卡、保利中心lomo公馆、绿地国际花都公寓市场分析|各板块现状楼盘名华创观礼中心位置高新奥体中心东荷体育馆东临占地面积2.5万方总建面16万方建筑类型高层塔楼容积率6层高2.9米装修标准1500元/㎡公寓价格均价15000元/平米（精装修）（30-60㎡）项目规划2栋33层精装公寓，总共800余套，3#楼在售604套配套分析省实验小学、奥体中心、喜来登酒店营销诉求点投资回报，区域规划，教育配套1#公寓3#公寓喜来登奥体中心汉峪金谷龙奥天街龙奥九号项目概况龙奥金座中央景观区龙奥大厦公寓市场分析|项目分析楼盘名华强广场位置济南市山大路与解放路交汇处占地面积3万方总建面23.7万平方米公寓约6万平米商业5.5万平米写字楼约6万平米建筑类型高层塔楼容积率5.5层高2.9米装修标准1500元/㎡公寓价格均价15000元/平米（精装修）（39-59㎡）项目规划4栋29层精装公寓（4-29层为公寓）配套分析楼盘配套：商业配套外部配套：数码广场、中心医院、家乐福、新世纪影城营销诉求点区位优势、华强品牌、周边配套公寓公寓公寓公寓办公项目概况公寓市场分析|项目分析市场小结济南公寓市场受房地产整体市场影响十分明显，2012年起开始回暖，量价齐张区域分布十分不均，东部项目集中，竞争激烈，成交量大中心板块区位优势明显，均价最高，东部板块次之随着高铁板块的崛起，西部公寓产品供应不足的现状会有所改善公寓市场分析市场竞争研判

PART2商业市场分析办公市场分析公寓市场分析住宅市场分析2013年总供应量为58077套，681.9万㎡，新增供应量为43973套，481.4万㎡，较12年大幅上升；且市场供应量达到近几年最高峰值。2013年市场总供应量为58077套，681.9万平米，环比分别增加57.3%和62.2%；新增供应量为43973套，481.4万平米，环比增加62.8%和56.3%；由市场供应套数与市场供应面积均产生近60%的涨幅。住宅市场分析|整体市场|市场供应2013年，济南房地产市场共成交房源51416套、567.3万㎡，环比分别增加45.4%、43.6%；延续去年年末市场热度，今年整体市场强势回温。由年度数据看，自2011年至2013年无论是成交面积还是成交套数均呈阶梯式增长，尤为20113年增长率突破30%,进而预示济南房地产市场热度急飓升温。由季度成交数据看，全年波动幅度较小；其二季度成交158.7万㎡，占总比27.4%，位于第一；四季度成交154.0万㎡，占总比26.7%，居于第二位；三季度成交147.0万㎡，占比25.4%，位居第三；受春节影响一季度成交仅119.0万㎡，占比20.5%，处于末位。住宅市场分析|整体市场|市场成交2013年济南住宅市场报价显示较为稳定，而成交均价虽出现一定波动，但整体价格走势呈上升趋势，整个市场形势向好。由报价数据看，全年市场报价呈稳步上升趋势，住宅市场整体均价为9428元/平米，且全年月增涨率在2.4%—8.2%之间；2013新开盘项目较多，且多为传统东部、高铁板块及北部板块的刚需楼盘，因此项目价格相对较为均衡。由成交均价看，2013年成交均价为8376元/㎡，除去长清区及郊区板块后市区成交均价为8543元/㎡；由月度成交均价看，11月份达到年度成交峰值，主要受万科金域国际二期、华润中央公园等诸多高端项目热销的影响，且推量大、价格高，再加低价刚需项目成交遇冷，从而拉高月度成交价格。住宅市场分析|整体市场|价格走势住宅市场分析|区域市场|区域板块竞品目前项目周边在售项目较多，但除保利中心外大部分均处于尾盘阶段，区域竞争力压力较小。阳光100绿地卢浮公馆新世界阳光花园路劲.御景城南益.名泉春晓本案阳光100国际新城项目阳光100国际新城地址槐荫区经一纬十二开发商济南阳光壹佰房地产开发有限公司土地面积1000000㎡建筑面积1780000