房地产销售管理策划-房地产售后服务与销售相关业务技巧

房地产销售相关业务技巧学习目标熟悉房地产售后服务及内容；掌握商品房买卖合同、房地产贷款程序以及房地产产权登记等业务。技能要求能够具有一般房地产销售业务的实施能力。1.房地产售后服务及内容⑴房地产售后服务的含义⑵房地产售后服务的内容⑶客户会⑴房地产售后服务的含义房地产售后服务，又称为房地产后营销，是指在销售环节结束后，为购房者提供的相关客户服务和物业管理措施。售后服务是房地产营销系统中不可缺少的部分，对房地产开发企业的后期产品推广有着关键的影响。在这些服务过程中，销售人员必须树立“一次生意、终生客户”的宗旨，将顾客发展成为忠实顾客，为以后创造新的销售机会，同时还可以树立企业良好的形象。⑵房地产售后服务内容协助办理个人房贷。协助办理楼宇交付搭建客户会服务平台咨询顾客问题协助办理产权登记处理客户投诉⑶客户会①作用a.是购房者与开发商的沟通渠道b.

是开发企业拓展营销的渠道c.

是业主间相互沟通的平台②活动方式a.晚会和派对b.

内刊c.

积分回报d.

商家联盟e.

慈善和公益f.

社团活动2.商品房买卖合同⑴合同主要内容⑵计价方式⑶误差的处理方式⑷中途变更规划、设计⑸保修责任⑴合同主要内容当事人名称和姓名、住所；商品房基本情况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、装修标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的办法；违约责任；双方约定的其他事项。（2）计价方式②套内建筑面积③建筑面积①套（单元）房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。⑶误差的处理方式面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内办理退房退款。⑷中途变更规划、设计出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。⑸保修责任①合同约定当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。②保修期保修期从交付之日起计算。3.

成套房屋建筑面积测算⑵套内建筑面积⑶分摊的共有建筑面积的计算⑴成套房屋建筑面积⑴成套房屋建筑面积成套房屋建筑面积套内建筑面积分摊共有建筑面积（2）套内建筑面积套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积（3）分摊的共有建筑面积①公用建筑面积一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班室、警卫室以及其他功能上为整幢建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙（包括山墙），墙体按建筑平面图纸轴线以外的水平投影面积。②分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积公摊系数＊套内建筑面积；公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。4.房地产贷款程序借款申请→受理申请→签订合同（贷款人审查同意贷款后，借款人与贷款人签订《借款合同》，并根据担保方式的不同，借款人与贷款人签订《抵押合同》或《质押合同》，或第三方保证人、抵押人、质押人与贷款人签订《保证合同》、《抵押合同》或《质押合同》，如果采取抵押担保，还应依法办理抵押登记）→发放贷款（贷款人按借款合同约定按时发放贷款）→归还贷款（借款人按借款合同约定按时偿还贷款本息）→合同变更→结清贷款2024/2/5165.个人住房贷款⑴个人住房贷款的种类⑵个人住房贷款的特点⑶个人住房贷款中的几个主要术语⑴个人住房贷款的种类①按资金来源，个人住房贷款可分为商业性贷款、公积金贷款和组合贷款。②按贷款偿还方式，可以分为到期一次还本付息的贷款和分期还款的贷款。③按住房交易形态，可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。④按贷款用途，可分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。⑤按借款人类型，可分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。⑥按贷款方式的不同，房地产贷款可分为保证贷款、抵押贷款、质押贷款、信用贷款。（2）个人住房贷款的特点②零售性③分期偿还①长期性⑶个人住房贷款中的几个主要术语①首付款首付款比率②贷款金额③贷款期限④贷款利率⑤分期偿还额⑥偿还比率⑦月所有债务支出与收入比⑧贷款额度⑨贷款余额5.房地产产权登记⑴房地产产权登记的内涵⑵房地产产权登记的类型⑶房地产产权登记的内容⑷我国房地产登记原则⑸房地产交易与房屋权属登记程序流程⑹办理交易与权属登记的时限及必收要件⑴房地产产权登记的内涵房地产产权登记是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《不动产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产权利。⑵房屋权属登记的类型①总登记②初始登记③转移登记④变更登记⑤他项权利登记⑥注销登记⑶产权登记内容房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。⑷我国房地产登记原则①产权登记与产权审查确认同步②登记产权现状③产权人亲自办理④权利人会同办理⑤严格按照程序办理⑸房地产交易与房屋权属登记程序流程流程受理初审复审审批