房地产投资（房地产知识培训）

风险的概念风险是未来获得预期收益可能性的大小三个概念风险收益－实际收益超出预期收益风险损失－实际收益低于预期收益风险报酬－实际收益超出预期收益的部分风险的分类系统风险对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制，无法避免个别风险仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制和预防房地产投资系统风险通货膨胀风险（购买力风险）市场供求风险周期风险变现风险利率风险政策风险政治风险－危害最大的一种或然损失风险房地产投资个别风险收益现金流风险（收入低了）项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险未来运营费用风险（费用高了）物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险资本价值风险（折现率或报酬率变化）即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化比较风险（机会成本）也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险时间风险（时机与时间）房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短持有期风险（持有时间）房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大投资组合理论主要论点（不要把鸡蛋放在一个篮子里）在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同把适当的项目组合起来，可以达到一个理想的长远策略寻找一个固定的预期收率下风险最小，或在可接受风险水平下收益最大化的投资组合说明通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在具体方法地区分布时间分布项目类型分布直接投资投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作房地产开发投资－把土地加工成房屋房地产置业投资－直接买建成的物业间接投资投资者将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作投资房地产企业股票或债券投资房地产投资信托基金购买住房抵押支持证券房地产投资的利弊利相对较高的收益水平易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响－（一般情况下）房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率提高投资者的资信等级弊投资数额巨大投资回收周期较长需要专门的知识和经验投资的概念投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为理解（三个角度）通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱金融角度－投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或收益的行为投资的分类按投资期限或投资回期长短分短期投资（一年以内）长期投资（一年以上）按投资人能否直接控制其投资资金来划分直接投资（直接用资金办实业）间接投资（投资人购买有价证券，间接投资实业）按投资对象存在的形式来划分金融投资（预先垫付资金形成金融资产）实物投资（预先垫付资金形成实物资产）按投资的经济用途划分生产性投资（投入生产领域）非生产性投资（投入非生产领域）投资的特性投资是一种经济行为投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）投资的目的是获取报酬投资具有风险性投资的作用投资是一个国家经济增长的基本推动力投资与企业发展密切相关投资可以促进人民生活水平的提高投资有利于国家和社会的稳定和国际交往房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为房地产投资的分类按投资主体划分政府投资非盈利机构投资企业投资个人投资按物业类型划分居住物业投资商用物业投资工业物业投资酒店与休闲娱乐设施投资特殊物业投资按经济活动类型划分土地开发投资－从事土地开发活动房地产开发投资－从事各类房屋开发活动房地产经营投资－从事房地产出租经营活动房地产投资的特点区位选择异常重要（具体位置+宏观区位）适于进行长期投资（两个寿命）自然寿命：从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间经济寿命：地上建筑物对房地产价值持续产生积极贡献的时间长度，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间需要适时的更新改造投资（适应性，需要适时更新改造）适应性：物业由一种用途变为另外一种用途投资价值难以判断因而