房地产估价方法-成本法及其运用

第一节成本法概述一、成本法的含义（熟悉）简要概念：是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体概念：是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

成本法是求取估价对象在价值时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

定义中涉及的概念所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。成本法的理论依据是生产费用价值论。二、成本法的理论依据（熟悉）新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)正在开发建设的房地产(即在建工程)计划开发建设的房地产三、成本法适用的估价对象（掌握）特别适用成本法估价的房地产：很少发生交易——无法采用比较法没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收益法为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产单纯的建筑物或者其装饰装修部分

房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。

成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

为什么？四、成本法估价需要具备的条件（熟悉）房地产从长时期内平均来看，

价格=成本+平均利润

具体条件：

一是自由竞争，即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产应当注意：

运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题一是应采用客观成本而不是实际成本。二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。

五、成本法估价的操作步骤（熟悉）①选择具体估价路径

②测算重置成本或重建成本

③测算折旧

④计算成本价值成本法估价程序测算房地产开发成本、利润、税金重置成本、重建成本确定C建筑物折旧计算D积算价格测算V=C-D

第三节

成本法的基本公式（掌握）一、最基本的公式成本法最基本的公式为：房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧针对对象：①新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）②旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）步骤：①搞清房地产价格构成

②估算各构成部分的金额

③将各构成部分的金额累加

二、适用于新开发的房地产的基本公式新开发的房地产可分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。（一）适用于新开发的房地的基本公式：

新开发的放地价值=土地取得成本

+建设成本+管理费用+销售费用

+投资利息+销售税费+开发利润（二）适用于新开发的土地的基本公式：

新开发的土地价值=待开发土地取得成本

+土地开发成本+管理费用+销售费用

+投资利息+销售税费+开发利润新开发区中某宗土地的估价公式如下:

新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息

+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)

×用途、区位等因素调整系数见【例1】

（三）适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+

销售费用+投资利息+销售税费

+开发利润

三、适用于旧房地产的基本公式（一）适用于旧的房地产的基本公式

旧的房地价值=房地重新构建价格-建筑物折旧★土地的重新取得价格要注意年限（二）适用于旧建筑物的基本公式

旧建筑物价值=房地重新构建价格-建筑物折旧第四节

重新购建价格一、重新购建价格的内涵（熟悉）

重新购建价格是假设在价值时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。

注意：

第一、重新购建价格是价值时点的第二、重新购建价格是客观的第三、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；★房地产的重新购建价格是在价值时点时的价格二、重新购建价格的求取思路（熟悉）

(一)房地重新购建价格的求取思路一是模拟房地产开发商的房地产开发过程二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格，再求和。

房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格(二)土地重新购建价格的求取思路求取土地的重新购置价格采用的方法：比较法基准地价修正法此思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的情况。成本法(三)建筑物重新购建价格的求取思路

假设该建筑物所占用的土地已经取得，然后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润，

注意：土地与建筑物重新购建价格界限分清、不重复、不漏项。

三、建筑物重新购建价格的求取方式（掌握）建筑物重建价格建筑物重置价格重建价格也称为重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。可以把这种重新建造方式形象地理解为复制当今我们还能真正“复制”故宫吗？重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价重置价格重置价格也称为重置成本，是指采用价值时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润。

仿古建筑是重置还是重建？？重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。㈠单位比较法㈡分部分项法㈢工料测量法㈣指数调整法四、建筑物重新购建价格的求取方法（熟悉）第五节

建筑物折旧的求取（掌握）

一、建筑物折旧的含义和原因（一）建筑物折旧的含义

估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧（二）建筑物折旧的原因

物质折旧功能折旧经济折旧（一）物质折旧物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可归纳为4个方面：①自然经过的老化②正常使用的磨损③意外的破坏损毁④延迟维修的损坏残存

功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。

功能缺乏折旧功能落后折旧功能过剩折旧

（二）功能折旧（三）外部折旧外部折旧，又称经济折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等),也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。注意：将经济折旧区分为永久性的和暂时性的见【例4】

（一）年限法

1、年限法和有关年限的含义年限法也称为年龄-寿命法,是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分二、建筑物折旧的求取方法建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命：从建筑物竣工之日开始，到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

房地产年收入房地产年成本0经济寿命t净收益大于零的持续时间经济寿命对收益性房地产才有意义对于收益性房地产：建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄≥≥剩余经济寿命=经济寿命－有效年龄利用年限法求取建筑物的折旧时：建筑物的寿命=经济寿命——N

建筑物年龄=有效年龄——t

建筑物剩余寿命=剩余经济寿命

——n2、直线法

Di－第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。

Di是一个常数D。

C－建筑物的重新购建价格。

S－建筑物的净残值，

N－建筑物的经济寿命。

R－建筑物的净残值率3、成新折扣法成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。

V=C×q

式中

V--建筑物的现值；

C--建筑物的重新购建价格；

q--建筑物的成新率(%)

(二)市场提取法

市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。

已知适用于旧的房地的成本法公式为:

旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧因此求出建筑物折旧：

建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地价值

=建筑物重新购建价格-(旧的房地价值-土地重新购建价格)=建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值(三)分解法分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和估算，然后将它们加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。分解法求取建筑物折旧的途径，参见教材图21.物质折旧的求取物质折旧项目分为两类：可修复项目不可修复项目可修复项目：修复是指在价值时点恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必要的费用小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即：

修复所必要的费用≤（修复后的房地产价值-修复前的房地产价值）（即差额）反之，是不可修复的。

对于不可修复项目，根据其在价值时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为，短寿命项目：短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。长寿命项目：剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。长寿命项目是合在一起，利用年限法计算折旧额：长寿命项目折旧基数

=建筑物重新购建价格

-可修复项目的修复费用

-各短寿命项目的重新购建价格【例8】

2．功能折旧的求取

可修复不可修复的

可修复的功能缺乏引起的折旧额的计算：

可修复的功能缺乏引起的折旧=在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用

-该功能假设在价值时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用【例9】、【例10】、【例11】

可修复功能落后的折旧额=功能落后部分的重置价格

-功能落部分的已提折旧

+拆除该功能落后部分的必要的费用

-功能落后部分的可回收的残值

+安装新的功能部分所必要的费用

-该新的功能先进部分在价值时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用【例10】

以电梯落后为例：

可修复的功能落后引起的折旧额：+功能落后电梯尚未折旧的价值(即功能落后电梯的重置价格减去已提折旧。该部分未发挥作用就报废了)，-功能落后电梯拆除后的净残值(即拆除后可回收的残值减去拆除费用。即可挽回的损失),=+落后功能的服务期未满而提前报废的损失。

可修复功能落后与可修复的功能缺乏折旧额比较功能过剩——一般是不可修复的

功能过剩引起的折旧=无效成本+超额持有成本采用重置价格的情况下（自动消除;6m变为5m）扣除功能过剩引起的折旧后的价值=重置价格－超额持有成本在采用重建价格的情况下（不能消除）

扣除功能过剩引起的折旧后的价值=

重建价格－(无效成本+超额持有成本)3.外部折旧（经济折旧）的求取

外部折旧通常是不可修复的分为：暂时性经济折旧，如供给过度的市场永久性经济折旧，如周围环境发生了不可逆的改变。外部折旧额的计算：利用“收益损失资本化法”求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和三、求取建筑物折旧应注意的问题第一，估价上的折旧与会计上的折旧的区别第二，土地使用年限对建筑物经济寿命的影响1.住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。2.非住宅建筑物经济寿命早于土地使用年限