尚座第三季度推广7-1

华宇·阳光尚座第三季度推广执行策略第三季度销售目标商寓促进来电来访下单住宅三房销售难点商铺预热、蓄客产品种类多，数量差异大，市场行情不一，推广优化需重心。销售现状：两房售罄，仅剩三房120套，总存量不大。产品优势：刚需+现房=旺销类产品，销售压力较小。推广建议：通过短信、到访等线下方式自然走量。一/住宅二/商铺销售现状体量仅2000余平，相对存量少；现场问询、来访量大。产品优势社区街铺，投资品中的畅销品，从蓄客量上看完全不愁卖。推广建议营造街区商业氛围，从客源中寻优质客户群，以优带优助力推广，并提升整个产品线质量。销售现状商寓存量大，约1个亿的产值！现场来电来访量少，销售有压力。商寓，仍是尚座销售的“老大难”下季度的推广重心集中落在[商寓]三/商寓商务公寓推广思路先从市场中找症结区域典型竞品比较

竞品项目项目状况目前价格卖点比较销售状态推广力度华润·翠林华庭LOFT买一层送一层集中商业、商业街配套，保装地铁概念7500元/㎡左右地铁3号线（旁）周边商业规划目前销售不畅去化速度较慢通过车站牌广告公开面世、网络信息已删除，投放部分短信银锣湾30-60平“精装”小户仅厨、卫精装发售已经现房6100-6200均价（开发商可借出5万首付）成绵立交高速(旁)开盘2年去量未达20%目前少有推广自然销售区域现状：高不成交、低不将就难销原因一：从宏观上住宅受限，商寓受捧商寓大量同时面世

，走量压力翻倍

投资性产品，成都遍地开花。商寓投资风险上升，投资者慎之又慎！商铺等投资价值更清晰的产品分流了一大部分客户。

难销原因二：从微观上投入>回报，是投资者对本区域商寓的印象该区域内以翠林华庭为代表的高端价格让投资者望而却步。同时，区域租金支付能力相对较低，导致此类产品的自然增值空间有限。投入>回报，对商寓投资这笔账，投资者没算清楚。本区域投资者的共同点：顾虑重重、信心缺乏门槛再低，如果要30年才能收回投资？这样的生意，有何希望？一套小户，却找不到租客？这样的房东，有何希望？你说你是三环经济带，商机却不从我门口过？这样的噱头，有何希望？都说北改洼地？改变多大？红利几何？不确定的改革，有何希望？……为了回避风险，投资者一致的行为是：不投！如何打消顾虑建立投资信心瓶颈多功能产品，填补区域市场空白稀缺性是有，投资缺信心不属于常规产品，所在区域没有投资参照物，对理论推测回报表怀疑，投资心中没数，投资缺信心。USP1低门槛投资看不见回报，投资无热情

投资为了赚钱，没有看见实在回报希望，谁也不愿意掏钱，不论你门槛有多低，甚至有开发商贷款首付，也难有人愿意买单！USP2打消投资顾虑，华宇杀手锏三包5%当回报！实际帐难算利息损失、装修损失，算下来实际还是亏客户很聪明，下手难果断USP3三包是个好东西但重点不在5%，而是在可退能退还有补贴，比什么都强低门槛、零风险投资，回报无望可退房，享5%左右保息退房，就当存银行。可以试一下！USP4！赢了算你的，输了算我的！低门槛投资，退房享5%左右保息款，就当存银行。我们曾经推出这样的刺激方式：到目前为止，总结一下我们的思路充满了赌博、利益，甚至功利的味道。而且目前推出的核心“三包”也取消了关键问题：大谈投资，适得其反投资市场萎缩、市场低迷的态势下，很难受到社会的关注我们认为有缓和的方法：让投资和谐一点政策调控针对投资，因此投资产品自然受到客户排斥。因此推广的切入点需要用不同语言去表述，而不是与调控针锋相对。策略同样来自社会舆论当下，养老金问题尤其突出社会保障资金严重亏空，缺口甚大，引发社会不安情绪退休问题牵动老一代神经延迟退休目前正在风口浪尖，社会待遇不公的呼声越来越来养老金问题矛头指向了谁？——公务员公务员有人口诛笔伐，也有人想拥有其优厚的待遇和权利，至少养老不愁曾有“养儿防老”，曾说“老有国养”也说“养老防儿”……到底老由何养，人人忧心与尚座本无关系，却又大有可为总之“老有收益”胜过一切通过尚座主力客群——渗透离退休老年人尚座投资价值——出租换取稳定月收益付出较低投资，换来40年稳定收益。养老就是这么简单！整合言之：月领千余元，强过买社保随时可退休，好比公务员以房养老投入少、回报稳、月月有、分红利，时间长达40年，目前还没有比这更好的养老产品。现场—路口拦截—桁架表现一（桁架画面）表现效果二线下—渠道营销李家沱、曹家巷、解放路、建设路、八里庄、红花堰、跳澄河、龙潭寺、青龙场……若干老社区将拆除重建！机会就在眼前！北改老社区（建议选择，可带推住宅、商铺）关键场地：

老社区

聘楼媒送奖金渠道方案一：

1、在老社区炒作1/聘社区老年腰鼓队2/在社区贴创意海报3/在社区派活动DM单2、在老社区

聘楼媒执行：建立具有说服能力的团队，需要一批常年活跃于老社区的“大妈”级人物；各街道，各社区都有一些中心人物，热心各种活动，人脉极广，具有人群威信，为招聘首选。1、炒作招募，在招聘社区张贴创意海报，可吸引人气到销售中心；2、楼媒薪水：每成功销售一套按成交总价提成：

50W以下400元

50W以上600元

如何招募“楼媒”？渠道方案二：

执行：与各单位宿舍、老社区建立联系，进入社区设点宣传。1、销售人员周一至周四定点社区宣传，发资料、讲解；2、销售人员带兼职人员设点宣传。

“摆摊设点”找客户线下—行销---派单行销物料——夹报成彭北新川陕成绵成金青线下：启动交通拦截：派单小组在拥堵的红绿灯口对车辆进行派单三环启动商圈地毯式派单：针对周边几大商业圈派单成彭北新川陕成绵成金青富森美商贸城五金机电城新都工业港龙潭总部荷花池三环二环高笋塘塑料城线上—广宣---短信/电台线上——短信：短信一：你退休金领多少？领太少，如何养老？不如到华宇·阳光尚座SOHO，连续40年月领千余元，29-50平养老型投资，投入低，收入堪比公务员，随时退休都可以。询：83503222短信二：据说80岁才能领退休金！养老怎么办？不如选华宇阳光尚座SOHO养老户型，29-50平投入低，月领千余元，可领40年。买了就退休，养老赛过公务员。详询：83503222三房清售可借势策略要点1：知政策，懂三房早有不到5年难卖房，营业税高猛于虎当下，税收系统打补丁，虚报价格、阴阳合同不再有税收导致换房成本增加策略要点2：因家庭，需三房套二的使用功能依然偏向过渡型孩子出生，父母抚养，两房5年之内还得换两房明显不能满足家庭需求。策略要点3：看未来，选三房可时间换空间，但目前的两房价值较低3-5年后房产增值，两房很难换三房换房代价必定高。策略要点4：年轻人，嫌麻烦，代价高换房很麻烦，搬离原住地，生活从头来装修会损失，新装也麻烦，家具还得重新买一步到位最可靠。综合结论：以后换房代价高现在提前享三房桁架平面一桁架平面二桁架平面一（颜色）夹报楼体字短信：短信一：现在选套二，麻烦可大了！