“营改增”政策对A房地产公司税负影响的研究

-9-摘要2016年5月1日，“营改增”政策在我国全面实施，至今已快到五年时间。房地产行业与人们的生活息息相关，所以本文将对实施“营改增”政策后的房地产行业的税负情况进行研究，并根据研宄结果，分别从政府和企业两个角度提出改进建议。本文以A房地产公司为例，分别计算“营改增”政策实施前后的对应数据并进行对比，分析问题。关键词：“营改增”；房地产企业；税负第一章绪论研究背景及意义1.1.1研究背景2012年，上海打响了“营改增”的第一枪。随后，“营改增”试点地区逐渐从上海扩展到全国各地。标志着我国已有66年历史的营业税已经完全消失并从舞台上撤回了。“营改增”政策推广实施后，多数房地产企业的税收负担有所减轻，但在其他情况下，少数企业的税收负担却没有减少而是增加了。接下来，本文将以一家房地产公司的实际情况为例，比较实施“营改增”前后该公司的财务数据，并研究“营改增”改革对整体税收的影响及房地产公司的负担。针对实证研究的结论，分别从政府和企业层面提出了相应的建议。1.1.2研究意义从国民经济的角度看，“营改增”政策基本上已经达到了仅减轻企业税负的目标，但是对于不同的行业，实施“营改增”后取得的效果是不相同的。从理论上讲，实施“营改增”可以减轻房地产企业的税负，从而进一步促进房地产业的更好发展，但在实践中，还需要进一步的分析和验证有关房地产企业是否真的享受“营改增”政策带来的实惠。而且，研究“营改增”政策的实施对房地产公司税收负担的影响，它将帮助房地产公司有效的避免“增值税改革”带来的风险，从而促进房地产公司的发展，实现科学规范的管理。国内外研究现状1954年法国率先征收增值税，并取得了良好的效果。因为我国存在营业税和增值税并存的状态，在其他国家很少出现相同的情况，所以国外基本没有针对“营改增”政策的有关研宄。为此，本文主要从房地产行业增值税改革的两个方面总结了国外的研究现状。首先，关于房地产行业应仅根据购买价格计算税额，还是应根据增值税以及购买价格和租金征税。GaryR(2015)认为，增值税政策的实施，不仅要充分考虑当期，而且要充分考虑未来的消费状况。房屋所有人在出租房屋时，应当估算应从租金中扣除的进项税额，以实现增值税抵扣链的完整性[]。Jackson(2015)认为,房地产应使用购买价格作为计税基础[]。由于在我国房地产业是最后要纳入“增值税改革”的行业之一，因此国内学者的研究主要集中在房地产业全面“营改增”的必要性及其对房地产公司的影响。首先是有关房地产业“营改増”的必要性的相关研究。万志红、肖微闻（2013）认为，房地产业实行“营改增”政策，一方面能够稳定房价，兼顾了效率与公平，同时也有利于房地产业的发展[]。黄双利（2015）运用SWOT分析发现，房地产业“营改增”有利于我国税制结构的优化，为企业提供便利[]。其次是全面“营改增”后房地产企业税收负担影响的相关研究。詹敏（2016）通过计算房地产业“营改増”后的进项税额扣除额，税收和利润，发现房地产企业的税负有所减轻，利润有所增加[]。然而，一些学者认为，“营改增”政策可能会增加房地产公司的税收负担。唐红英（2016）利用模型分析得出结论，由于我国的“营改增”政策完善，增值税进项税额抵扣不能达到100％，因此房地产企业的税负可能不会下降，反而会增加。[]。还有部分学者认为“营改增”对房地产企业税负的影响暂时不确定。研究思路与方法1.3.1研究思路本文以A房地产公司为例，分析“营改增”对房地产公司的影响。最后，针对房地产企业应对“营改增”政策实施提出相应的建议。1.3.2研究方法本文中的研究使用以下研究方法：(1)文献研究方法。在分析阶段，本文收集了大量国内外文献，对本课题的研究现状和研究意义有了初步的认识。(2)案例分析法。本文以A房地产公司为例构建模型。(3)比较分析法。本文计算了A房地产公司“营改增”前后这些报表项目的对应数据，比较了前后差异，分析“营改增”对房地产公司的影响。A房地产公司“营改增”前后税负分析2.1A房地产公司基本情况介绍2.1.1A房地产公司简介A房地产开发公司，1995年成立，2000年开始发展范围扩大到房地产领域，公司发展状态一直稳健，并已在房地产领域中享有一定的名气。A房地产开发公司主要在我国的大中型城市建设中高档水平小区，同时提供物业等配套服务。2.1.2A房地产公司的涉税情况A房地产公司的每个阶段涉及多种税种，计算复杂，具体如表2.1所示。表2.1各经营阶段涉及税种及税率2.2“营改增”前后A房地产公司税负情况2.2.1“营改增”前A房地产公司税负情况A房地产公司的主营业务收入约为1822亿元。其中，房地产项目类收入约为1802亿元，物业配套管理项目类收入约为20亿元，其他业务收入约为18亿元，营业收入总计1840亿元。A房地产公司的主营业务成本约为1,370亿元。其中，房地产项目主营业务成本约1353亿元，物业配套管理项目主营业务成本约17亿元，其他业务成本约4亿元，总经营成本1374亿元。A房地产公司营业税金及附加约为177亿元（其中营业税为145.13亿元，附加费为13.94亿元，土地增值税为16亿元，其他税金为1.93亿元）；销售费用约为人民币39亿元。管理费用约为人民币44亿元，财务费用约为人民币4亿元，资产减值损失约为人民币4亿元。因此，总运营成本约为1642亿元（总运营成本=1374亿运营成本+营业税和附加费177亿+销售费用39亿+管理费用44亿+财务费用4亿+资产减值损失4亿=1642亿元）。当年的投资收益约为33亿元（A房地产公司在联营和合资企业中的投资收益约为20亿元）；营业利润约为231亿元（营业收入1,840亿元，总营业成本1,642亿元+投资收益33亿元=231亿元），营业外收入约为9亿元，营业外支出约为1亿元人民币，利润总额约239亿元人民币（营业利润231亿元人民币+营业外收入9亿元人民币-营业外支出1亿元人民币=239亿元人民币）。当年上缴的所得税费用约为68亿元，因此净利润约为171亿元（利润总额239亿元-所得税费用68亿元=171亿元）。根据上述文字描述及表格汇总情况，“营改增”之前A房地产公司具体的税负情况为：营业税145.13亿+附加税13.94亿+土地增值税16亿+其他税费1.93亿+企业所得税68亿=245亿元。2.2.2“营改增”后A房地产公司税负情况A房地产公司的增值税销项税：根据相关税法，我国目前的房地产增值税率为11％，相应的物业管理服务增值税率为6％。根据相应的税率，结合基本数据，首先将价格和税费分开，然后将分开的收入乘以相应的税率。公司增值税的具体计算过程如下：增值税销项税额（房地产）=1802亿元÷（1+11%）×11%=178.57（亿元）增值税销项税额（物业配套管理服务）=主营业务收入÷（1+增值税税率6%）×增值税税率（6%）=20亿元÷（1+6%）×6%=1.13（亿元）增值税销项税额（其他业务收入）主营业务收入÷（1+增值税税率6%）×增值税税率（6%）18亿元÷（1+6%）×6%=1.02（亿元）增值税销项税额合计=178.57（亿元）+1.13（亿元）+1.02（亿元）=180.72（亿元）第三章“营改增”后A房地产公司存在问題3.1进项税额抵扣不足“营改增”政策的主要变化是，房地产业不再缴纳营业税，而是缴纳增值税。对于增值税而言，进项税的核销和扣除非常重要，直接影响到政策能否达到预期的减税效果。房地产行业是劳动密集型行业，劳动力成本占整个项目成本的较大比例。尽管一些大型房地产公司拥有自己的建筑团队，但大多数公司会将项目分包给专业的建筑公司或承包商。这些劳动力主要是农民工或劳务公司，其中大多数不是正规的，无法获得进项税额的特殊增值税发票。另一方面，房地产公司将建筑项目外包给劳务公司，而劳务公司的增值税率为一般纳税人税率的6％。因此，即使房地产公司将所有建设项目外包给一般纳税人的劳务公司，只能获得6％的增值税专用发票。因此，房地产公司人工成本的进项税额抵扣严重不足。另一方面是建筑材料的成本。在房屋建造过程中，一些建材来自正规供应商，并且可以获得特殊的增值税发票以抵扣进项税。但是，一些零散的物料是从一些个体经营或小型工厂购买的，并且这些单位没有增值税。有资格使用特殊税款发票，因此无法抵扣进项税额。3.2会计核算复杂实行“营改増”政策，使企业的财务核算面临许多问题。在“营改増”之前，企业要缴纳营业税，而财务人员只需要营业税的撤销和缴纳时计算。“营改増”后，许多业务环节都涉及增值税的计算，工作量繁重，这对公司财务人员也是一个挑战。“营改増”之后，公司会计项目也发生了变化。在营业税制度下，公司使用“应付税款-应付营业税”，“营业税金及附加”等科目。但是，“营改増”后，企业在计算增值税时，将通过“应纳税额-应交营业税额（进项税）”，“应付税额－应交增值税（销项税）”等科目。另一方面，由于取消了营业税，并且增值税具有单独的会计科目，因此“营业税及附加”也已更改为“税金及附加税”。3.3发票管理风险增加企业人员防范风险观念薄弱。特殊增值税发票的认证抵扣更加严格，认证必须在180天内完成。但是，对于房地产行业，由于涉及众多上下游行业，因此项目可能分布在多个省市，并且在某些情况下可能无法在有效期内完成认证扣减。此外，房地产行业经常“虚假”开具发票，这对公司财务人员也构成了重大挑战。需要对增值税专用发票的真实性进行核实，发票管理的风险较高。第四章建议4.1从政府角度出发4.1.1深化增值税改革，不断完善制度自2016年5月起，国家已将房地产业全面纳入“营改增”范围。为了更好地为人民服务，减轻纳税人负担，我国加深了增值税改革的范围，调整了增值税率。目前，我国的增值税总体上经历了三大改革，从2016年5月的17％，11％和6％到2018年5月的16％，10％和6％，然后再到2019年4月之后的税制改革,分别为13％，9％，6％。国家政策不仅改革了增值税税率，而且改变了固定资产的抵扣方式。自2016年5月实施“营改增”以来，由于固定资产属于长期项目，扣除主要分为两年。2019年4月的增值税改革，提议将固定资产的两年扣除额改为一年以抵扣进项税额。4.2.2简化获取增值税专用发票的程序增值税的主要特征是可以通过发票扣除。因此，政府还应注意简化获取增值税专用发票的程序。当前，在互联网信息时代，建议税务机关合理使用互联网新技术，简化发票的获取程序，使企业可以在各个环节的任何时候随时获取专用发票，提高企业的税收抵扣效率，减轻企业税收负担。4.2从企业角度出发4.2.1加强相关人员培训一是要不断加强对公司财务人员的培训。财政人员直接关系到“增值税改革”政策的落实。“增值税改革”政策对财务管理人员提出了很高的要求。不仅需要加强培训内容，熟悉“增值税改革”政策的内容，还需要完善财务人员在会计处理、发票管理等实际操作中的培训。二是要加强企业管理决策者的培训。管理决策者必须充分把握“增值税改革”的相关政策，才能更好地把握企业经营方向，降低企业经营风险。4.2.2及时转变经营模式房地产企业要及时调整经营模式，提高管理水平。公司应进一步优化现有的生产，购销业务，并继续提高管理水平。参考文献[1]JosephA.Pechman.FederalTaxPolicy:JosephA.Pechman[M].Washington,D.C:TheBrookingsInstitution,1987.[2]JacksonandScott.SavingDepreciableTaxBasisFromDemolition[J].C