房地产投资风险研究

摘要房地产业是一种包括房地产开发、经营管理、物业服务的综合性产业。作为第三产业的重要内容，房地产业是社会生产、再生产和相关经济活动的重要基础，在国民经济发展过程中处于基础性地位。对于房地产业而言，虽然会取得较高的经济收益，但也会面临较高的风险。房地产投资具有高风险和高收益的特征，由于房地产投资具有资金规模大、回收周期长、风险多元化的特征，还会受国家及全球经济发展的影响，也就难以对未来市场走势进行有效预测，如果在房地产市场发展状况不佳，且受到金融风暴波及的情况下，分析和研究房地产投资风险及其防范具有十分重要的意义。本文顺应房地产投资风险管理需要，针对房地产市场上存在的各类风险因素进行了比较系统的研究和分析，并从风险的识别、评估、回避与转移、控制以及风险损失处理这等环节对房地产投资风险分析进行了较系统的论述和研究，为投资者提供了较为科学的决策依据。关键词:房地产投资风险风险控制目录11909_WPSOffice_Level11前言 117574_WPSOffice_Level11.1本文研究的背景 115000_WPSOffice_Level11.2研究的目的和意义 112659_WPSOffice_Level11.3国内外房地产风险研究现状 132187_WPSOffice_Level12房地产业投资风险的含义及其特征 25510_WPSOffice_Level12.1房地产业投资风险的含义 227312_WPSOffice_Level12.2房地产业投资风险的特征 27747_WPSOffice_Level12.21客观性 24166_WPSOffice_Level13我国房地产业投资风险的种类 325140_WPSOffice_Level13.1投资支出风险 318935_WPSOffice_Level13.2经营风险 414778_WPSOffice_Level13.3商业风险 430271_WPSOffice_Level13.4融资风险 423158_WPSOffice_Level13.5购买力风险 426861_WPSOffice_Level13.6市场风险 513034_WPSOffice_Level13.7政策风险 516572_WPSOffice_Level13.8法律风险 512313_WPSOffice_Level14房地产投资风险管理 617143_WPSOffice_Level14.1风险识别 69521_WPSOffice_Level14.2风险评估 613556_WPSOffice_Level14.3房地产投资风险的回避与转移 73463_WPSOffice_Level14.4风险控制 710919_WPSOffice_Level14.5风险损失处理 825451_WPSOffice_Level15结论与建议 823196_WPSOffice_Level1参考文献 10前言1.1本文研究的背景在第三产业中，房地产业占有十分重要地位，它不仅是融合房地产开发、经营管理以及维修服务的产业，也是社会生产、再生产以及各种社会活动的重要载体，在国民经济发展过程中处于基础性地位。相较于其他产业，房地产业在国民经济发展过程中既具有较高的综合性，也具有一定的关联性。因此，在众多国民经济产业中，房地产业是具有基础性和先导性的。在国民经济与社会发展过程中，房地产业能够起到有效的促进作用。在市场经济环境下，房地产业既能有效发挥自身使用价值，也可以发挥高附加值的产业优势，能够有效培育和完善市场经济体制，也能起到启动市场、加速货币回笼、调整消费的作用，能够有效促进国民经济发展［3］。1.2研究的目的和意义1.2.1研究的目的尽管进行房地产投资能够获得高额的投资收益，但也会面临巨大的风险。通常情况下，房地产投资金额巨大、资金回收期长，有可能会面临各种各样的风险，还会受地区、国家及经济全球化的影响。正是因为受到这些原因影响，致使房地产投资无法对未来市场动向进行准确预测，特别是遇到房地产市场不断走低，金融风暴袭击的情况下，对房地产投资的风险和防范进行分析和研究具有重要意义。本文顺应房地产投资风险管理的需要，针对房地产市场存在的各类风险因素进行了较为系统的研究和分析，并从风险的识别、评估、回避与转移、控制以及风险损失处理等环节对房地产投资风险分析进行了较为系统的论述和研究，为投资者提供了较为科学的决策依据。1.2.1研究的意义对于房地产投资而言，可谓是风险与收益并存。众多周知，房地产投资不仅金额庞大、投资周期很长，会涉及多项风险，并受国家甚至全球经济的影响。正因为如此，导致房地产投资无法对未来市场走势进行有效预测，特别是在房地产市场低迷、金融市场不理想的情况下加强房地产投资风险和防范研究意义重大。1.3国内外房地产风险研究现状相较于发达国家的房地产业，国内房地产业尚处在产业发展的初级阶段，并伴有相当多的问题，对于投资决策者而言，其作出投资决策都属于经验决策水平，他们为了谋求高利润，盲目地进行房地产开发经营，进行高风险投资和违规操作，也没有进行市场调查，更没有作可行性分析和经济预测，导致投资决策方法不完善，往往根据经验和简单计算就作出决策。一旦遇到各种不利因素的干扰，就会出现投资过热或过于集中的问题，导致房地产也面临经营风险。不仅如此，房地产开发经营对资金的依赖性程度高，资金投入量较大，资金运转失灵，财务费用在投资总额中占比较大，如果决策失误或者没有及时抓住时机，就会导致企业面临巨大的风险［1］。我国学者开展房地产投资风险和决策理论研究是在上世纪80年代末期［4］。由于房地产投资风险研究不断深入，也未上升至理论地位。在房地产开发经营风险分析过程中，主要运用经验决策和定性分析的方法。虽然有少量的定量方法，但缺乏系统性，风险分析只是表面，决策失误率高，一旦遇到房地产投资项目操作，风险性就表现得更加突出。考虑到我国国情和房地产市场的特殊性，需要完善的、与我国国情、房地产市场特点相适合的房地产投资风险分析和决策理论。将国内外房地产投资风险管理进行对比，主要存在的差距为：市场分析方面：不了解市场供需情况；信息决策方面：决策信息不完善。模型误差方面：不确定风险数据模型和实际情况存在出入。因此，探究适合房地产实际情况的准确的定性和定量系统分析和决策方法，具有十分重要的理论意义和实践意义，也是房地产界研究的重点问题［2］。2房地产业投资风险的含义及其特征2.1房地产业投资风险的含义房地产投资风险指的是进行房地产投资而遭受损失的可能性。这种损失不仅包括投入资本损失，也有可能是预期收益损失。房地产投资活动中的风险主要包括：一是高价迈进的房地产，因为各种因素的影响无奈以低价卖出。二是虽然卖出价比买入价高，但是卖出价却要比预期价格更低。三是在房地产商品上垫支的货币资金因为一些原因而遭受损失，无法按约定期限收回投资的资金。四是因为财务方面因素影响，只能违背自己意愿，对房地产进行低价抛售处理。2.2房地产业投资风险的特征2.21客观性所谓的客观性指的房地产的风险是客观存在的，不会因个人意志而发生转移。比如说，对于市场中的单个购买者而言，其思想支配其购买行为，但其行为来源会受到个人经验与社会环境影响。如果从物质性层面分析，购买力整体性是客观存在的，会受社会力量支配，且带有一定的规律性［5］。在客观事物发展过程中，内外部事物往往会存在一定的不确定性，所以，风险也是无时不刻的客观存在着，正是由于这种客观性，需要我们时刻端正自身态度，承认并正视风险，对风险进行积极对待。2.2.2收益不确定性风险具有不确定性和不可预测性。比如说，国家政策改变、爆发战争、形成台风等，这些变化看似有表面原因，但这些风险何时发生却是无法预测。正因为这样，导致房地产投资风险面临不确定性。正是由于客观条件不断发生改变引起的不确定性客观体现了风险。在房地产投资过程中，投资风险便是各种不确定性因素相互作用的结果［6］。2.2.3损益双重性对房地产风险而言，不一定只会对房地产经营收益产生负面影响，倘若能够对风险进行正确评定和利用，就会使收益增加。如，开发房地产项目，如果预期收益较大，所引起的风险也会很大。一旦形势不好，就很可能发生亏损，此时如果能够及时作出科学决策，并顶着风险直上，就有可能扭转形势，使收益增加。这也表明，风险对损益是有双重性影响的，在面对风险时，不能惧怕，也不能消极预防，而应将其视作一次经营机会，并能够直面风险，进而在同风险斗争中战胜风险。2.2.4可预测性尽管风险的本质在于其不确定性，但这种不确定性并非指的是对客观事物全然无知。通过对以往类似事件统计资料的分析，人们往往能够合理预测投资风险出现的概率以及由此带来的经济损失，进而合理预测和测量风险。从某种程度上来说，风险预测的本质就是风险分析的过程，它不仅能够影响风险的控制和防范，也会对决策与管理产生一定的作用。3以青岛市开发区江山中路某烂尾项目为例分析房地产业投资风险青岛市开发区江山中路某烂尾项目，位于青岛开发区的“迎宾大道”——江山中路中段，是青岛经济技术开发区重点示范工程之一。这个项目共包括3栋楼，其中，1号楼和2号楼虽然综合验收备案手续办理完毕，也达到了房屋初始登记的办理要求，但因为开发商缺少资金，未能及时足额缴纳相关税金及配套费用，致使房屋所有权证难以办理下来，也就不能给每户办理房产证。该项目3号楼是一栋办公楼，目前主体工程已封顶，但装修工程、安装工程基本未做，目前已烂尾多年。

3.1投资支出风险房地产投资支出指的是投资者在取得、开发土地以及房产建设过程中的各项成本支出的总和。房地产由于自身不可移动，还会受到自身结构、规划限制、装饰装修设计等因素的影响，且具有较强的专用性，完工就难以作出更改，改建又需要很大投入。所以，一旦作出错误的投资判断，势必造成严重的损失。比如说，曾风靡一时的开发区、工业园区建设导致的严重损失，分析其原因发现，主要是因为投资者在尚未考虑充分的情况下就作出简单判断与决策，错误地进行区位选择和开发，也就很难取得比较理想的结果。此外，房地产投资周期比较长，很多新建项目因为自身建设周期长，在投入建设的过程中会造成投资支出增加，进而导致房地产投资者负担较重，致使投资者蒙受巨额损失。青岛市开发区江山中路某烂尾项目也充分显示了房地产的投资支出风险：房地产项目不可移动、受规划限制、投资额巨大等原因导致其中任何一个环节出了风险都有可能最后停工、搁浅。3.2经营风险经营风险一般指在开发与建设房地产生产，出租及销售过程中所面临风险，其中主要影响因素为价格、租金和空置率。房地产销售主要面临价格浮动的风险。正确预估未来房地产市值可以有效预防房地产管理风险。在房地产租赁运营过程中，租赁价格及空置率是决定房地产投资效益较大的两个不确定因素。对房地产进行出租虽然可以为投资者带来利益，但是对租金的把控要得当，过高的租金不易被承租方接受，出租率也会减低，过低的租金又可能导致投资者无法按时获得投资回报。在限定的时间里，房地产的租赁数所占可出租数的百分比称为空置率。显然，在相同的租金价格条件下，能为投资者带来较高收益的房地产，往往空置率偏低，反之，空置率较高的房地产只能为投资者带来少量的收益。从客观的讲，价格，租金与空置率等不确定因素所带来的风险最难管理，同时也是对投资者最具有威胁的。青岛市开发区江山中路某烂尾项目在经营过程中，建设期管理尚可；在预售期定价也正常，但是没有赶上整个青岛市场房势最火爆的近几年，导致回款较慢，收益不足，开发商最能高价售出的商业及办公部分选择最后建设，却因资金链断裂，只有部分房屋拿到了预售，这也是销售过程中的经营政策不佳，这些都是该项目最终搁浅的重要原因。3.3商业风险对于商业风险风险，主要是指在进行房地产置业投资，或因为经营利润低于经营成本，而给投资者造成投资亏损的风险。商业风险归属于综合性风险，包含多种作用性因素，且这些因素大多具有不确定性，但可供投资者避免商业风险的方式也有很多种。比如抵押贷款，投资者可利用固定利率把部分投资风险转交给银行承担。委托进行物业管理的方式也是一种可行方案，投资者通过此种方案可以让物业管理公司为其承担部分风险［7］。青岛市开发区江山中路某烂尾项目在前期主要通过民间借贷取得投资资金，开发商想通过后期银行放贷转移资金压力，但最终在金融市场不景气的这几年，银行放贷收紧，不向中小企业贷款，开发商实力较弱，导致开发商没有充足资金抵偿巨额的借款本金和利息，这些都是该项目经历的商业风险。3.4融资风险房地产开发建设需要大量的资金投入，导致大多数房地产投资者都需要借助融资工具。据显示，贷款在房地产投资总额往往达到50%以上，甚至有可能达到80%甚至超过90%。自有资金与借入资金组合比率的高低也是难以确定的，要确定两者比率，就需要投资者对如下因素做出有效判断：房地产投资成本、贷款利率、期限以及预期收益等等。之所以会产生融资风险，是由市场利率变动导致的。一旦市场利率发生变化，就会导致房地产价值的变化，房地产投资价值的估算公司为：投资价值=预期年纯收益÷收益还原利率。对收益还原利率而言，和市场利率的变动方向一致。如果市场利率较低，预期年纯收益保持不变，就会导致房地产投资价值变大；市场利率的下降会对消费形成刺激作用，如果抵押贷款利率降低，居民购买能力就能得到相对提高，进而就会促进房地产销售额的增长。青岛市发区江山中路某烂尾项目在其预售阶段虽然没有赶上银行利率上调阶段，但银行不给与其放款，其借入资本全是民间借贷，收益还原利率提高，房地产投资价值自然降低。3.5购买力风险购买力风险在很大程度上取决于通货膨胀率的大小。指的是因为社会物价总水平的提升，造成投资者未来收益建设，导致购买力降低，进而形成购买力风险［8］。倘若投资者以固定率的分期付款方式对房地产进行出售，或者以固定的租金进行出租处理，就会面临购买力风险。由于浮动利率的存在或者缩短租期长短，都能有效降低购买力风险，但也不利于投资收益的形成，比如说，尽管采用浮动利率能够降低购买力风险，但也会减少购房者的数量。如果通货膨胀率很高，那么消费者就会选择减少住房消费，会对房地产的消费需求造成影响，进而导致投资者受到损失。中国在近几年通货膨胀较大，这些在该项目预售初期并没有及时反映在房价上，而等可售的两幢住宅楼售完，最近几年青岛房地产市场变热，房价涨了很多，而开发商却没有可售房源，实际获得的收入因通货膨胀相对降低。这些都是购买力风险的一种表现。3.6市场风险市场风险指的是因房地产市场变动导致投资损失面临的风险。对房地产市场，有其自身的特殊性，具有不可移动性的特点，且易受区域性因素的影响［8］。按照土地转让市场等级的不同可将土地市场划分为土地一级出让市场与二级转让市场，具有很强的垄断性。房地产市场供求变动会对房地产投资收益的实现及大小产生影响。如果房地产市场价格发生变动、消费市场存在一定局限，都有可能导致市场风险的产生，比如说，在同一座城市内，由于市场供求状况的差异性，导致相同档次的物业可能会出现不同的业绩，这也意味着必须考虑市场风险因素的影响。近年来，二线城市房地产市场发展迅猛，主要是受一线城市房地产市场趋于饱和，大学生转向二线市场因素的影响。提高大学升学率并非只会促进教育水平提升，还会使中国居民安居城市的能力得以提升，进一步加快城市化进程。比如说，青岛市发区江山中路某烂尾项目预售完成是在青岛市房产市场不热时，但到了房地产市场热的时候，又出现了烂尾现象，这也表明房地产投资的市场风险很大，必须给予足够的重视和关注。3.7政策风险如果国家或政府针对房地产投资出台的政策发生变化，并有可能引起投资者受到损失，便会形成政策风险，通常情况下，有金融政策、税收政策、产业政策以及投资限制等政策会导致政策风险的产生。现如今，市场经济正处于改革的关键时期，经济体制逐渐转轨，各类政策不断加以调整，但是房地产投资周期往往比较长，国家进行宏观调控时，就会对房地产尤其是土地进行重点调控，所以，房地产投资会受到政策风险的重要影响，城市规划发生改变不仅会对投资性房地产的用途产生影响，也会限制其利用强度，如果不对城市规划变动方向加以理解，掌握城市规划的发展方向就盲目地投入资金，势必会对投资者造成沉重打击，甚至有可能血本无归，最近几年，在抵押贷款、住房分配制改革以及住房公积金等方面，国家出台了一些文件和规定，在为房地产投资者提供机遇的同时又产生一定限制，要想达到投资成功的目的，就要对政策中的优惠条件进行合理利用，确保尽可能多的享受。最近两年，为了响应政府房住不炒的政策，很多地方政府实行了限购政策，限购政策通过户籍、社保、可买房产套数问题限制住了一大部分购买房产的人群，导致火热的二线城市房地产市场急速降温，可见房地产的政策风险是一个很重要的风险。青岛市发区江山中路某烂尾项目在投资初期，市场可观，政府减免土地出让金。可是因为建设周期长，政府换届，导致新政府颁发新政策：要求补交土地出让金，这对于投资者而言就是一个比较大的政策风险。3.8法律风险当投资者的投资行为本身违法或者没有对法律工具进行合理利用，就有可能面临损失的风险，我们把这种风险称之为法律风险。由于房地产投资涉及范围广泛，容易引起纠纷，如在拆迁安置、房地产租赁和买卖等过程中，这些纠纷的出现会对投资的正常进行造成影响，也不利于投资收益的实现，进而导致投资损失。在房地产开发与建设过程中，加强风险管理，其本质就是对建筑工程实施加强风险管理，对于开发商而言，应对工程承包的合同条款进行深入分析，让承包商对风险进行分散处理［9］。如，青岛市某烂尾项目根据购房合同约定，业主在2012年10月到期收房，但开发商交房的期限一再推迟，于是双方陷入了纠纷，在这种情况下，政府部门出面调整，双方达成一致协议，开发商也根据协议要求在2014年顺利交房，但又迟迟未办理大产权证，导致购房者无法办理房产证。未按合同约定交房、不能及时办理房产证等问题，都会影响房地产投资的正常运行，造成了很大的投资损失。4房地产投资风险管理风险管理作为一个完整性过程，按照逻辑顺序的不同可将其划分为五个步骤，以下就这五个步骤的工作内容和任务进行详细介绍：4.1风险识别风险识别就是合理预测和估计企业可能遭受的风险，了解在企业开发经营过程中所面临的风险影响。具体而言，进行风险识别，就是对企业所处的社会经济环境加以分析，认真分析房地产开发活动过程中的各种弱点与不利因素，并合理预测这些因素对企业利益带来的威胁。1)按风险发生成因分析。主要包括如下内容：各种不可抗力灾害导致企业面临财产损失，对政治体制、各种政治因素，如制度颁布、制度变更及制度实施等因素对房地产开发经营造成的影响。分析经济因素，如生产、分配、消费环节以及信贷、税收、财政、价格的影响等造成的风险，分析房地产供需状况导致的销售数量、成本、利润的变化，信贷政策风险，如贷款利率、结构等对企业财务造成的影响，由于生产技术进步以及劳动生产提升导致固定资产以及流动资产无形消耗受到的影响等。2)按风险发生环节分析。主要包括的内容有：企业面临最大的风险便是投资风险，要对投资决策资料的可行性与可靠性进行认真研究。对报告的可行性和有效性进行深入分析；对开发产品的质量、结构及更新时间以及资金占用等导致的资金使用与回收风险加以有效分析。此外，对于销路不畅导致的销售风险，坏账损失风险，延迟支付风险等进行分析。3)按风险强度分析。主要包括的内容有：导致利润率下降的各种程度的风险，企业无法到期偿付的破产风险。在风险管理过程中，风险识别占有基础性地位，这也就意味着各种风险，特别是重大风险，一旦得不到重视，就容易造成风险管理失误。4.2风险评估风险评估指的是利用各种方式，投资者就风险给投资活动带来的影响及影响程度进行合理测定，这也是投资者在作出投资决策前需要重点进行的工作，必须给予足够关注。在评估投资风险的过程中，需要了解的信息主要包括如下内容：第一，在进行投资时，各类风险出现的概率；第二，风险会对投资活动造成多大损失。比如说，如果企业发生坏账损失，并对企业造成不利影响，但企业管理人员必须明确该段时间内发生坏账损失的概率以及坏账损失会给企业造成的损失程度［10］。如果我们能够列出较为齐全的可知因素，并掌握足够可靠准确的信用，使用正确的评价方法，就能够合理判定风险发生程度，甚至可能合理预知风险发生时产生的损失数，为后续采取风险控制措施提供有利依据。4.3房地产投资风险的回避与转移面对房地产投资活动中的各种风险,投资者均有着各种不同的风险对策。风险回避与风险转移是最常使用的两种对策。l)风险回避。对付风险损失方法中风险回避是最彻底的一种。通过加强风险回避，能够有效排除一些特定风险导致的损失。所谓的风险回避就是在全面分析一些投资项目后，作出放弃项目投资决定的行为。通过实施风险回避策略，虽然能够防止投资者遭受某种可能的损失，但也放弃了获利的可能性，其本质是一种消极的风险应对措施，缺乏主动性［11］。比如说，一些特定风险的损失可能性很大，损失数额巨大；或在对风险进行处理的过程中，所用的风险管理对策付出的成本较大，甚至会超出其可能带来的收益，那么面对这种情况，只能选择采取风险回避策略。2)风险转移。对于风险转移而言，就是通过采取有效的措施将各种风险因素进行有效转移。通常来说，风险转移主要包括三种形式：一是作为风险控制措施的风险转移,也就是利用合同或相关约定，实现财务负担或法律责任的有效转移，这样就能降低风险的发生率及损失水平。具体包括两种，其一，将有风险的活动或财产转移给别人；其二，将风险本身转移给别人。二是作为风险财务措施的非保险风险转移，这种风险转移措施寻求外部资金为可能的损失买单，从而达到转移财务风险的目的。主要包括两种，一种是转移财务责任；另一种则是发行投资公司股票。三是保险转移。通过购买保险，就能获得保险公司对被保险经济损失的保障，也就是说，被保险人通过保险实现将风险转移给了保险公司，自身所需承担的风险就得到了有效降低［12］。4.4风险控制风险控制指的是减小风险发生的可能性或降低造成的损失程度，以应对投资者不愿或无法转移和回避的风险。从某种程度上，风险回避和风险转移都是消极的放弃和中止，但风险控制则不同，能够对风险本身特性加以改善，以便投资者接受。风险控制的策略和方法有很多种,下面我们简单介绍其中的几种:l)确定投资原则,讲究投资策略。在正式投资房地产以前,投资者必须确定自己投资的原则与策略,即确定自己打算投资何种形式的房地产；投资规模大致有多大，投资的资金有多少;其余的资金如何筹集;投资期限多长;使用资金的成本有多高，自己能够承受什么程度的风险等等在这些问题大体搞清以后,再具体考虑选择好的投资对象、投资时机和投资方式。这样,这一投资计划才能比较稳妥地进行［13］。2)运用各种方式,进行全面的市场调查,掌握市场信息,并综合各种政治、社会、经济等方面的因素,全面估测市场的变化趋势,最终做出正确的投资抉择。投资者最需要掌握的信息包括房地产需求现状及趋势的信息,价格趋势的信息,房地产开发成本信息,经济政策信息以及科技进步信息,政治、军事、社会等各方面信息。其中房地产需求信息具体包括社会对房地产的需求量、对房地产功能的要求、购买者的收入水平及其对价格的承受能力等:市场开发信息包括反映房地产市场状况与趋势的各种情报,如房地产供给状况、销售方式的变化、其他投资者的规模与实力等;科技进步信息是指与房地产投资有关的新能源、新材料、新技术发展的信息;政治和经济政策信息包括国家或地区经济政策的变化、社会安定情况、法规制度的变化等。投资者在掌握大量的信息以后,更重要的是对这些信息进行选择、分析、判断,去粗取精为投资决策提供可靠的依据,从而降低风险发生的概率,增加获利的可能［14］。投资于风险较小的房地产项目。房地产投资项目种类很多,并且它们的风险大小不同,选择风险较小的投资项目,或者投资收益可以预先确定的项目,就能将投资收益的不确定性降低到最低程度,从而降低风险度。同时,风险较低的投资项目的利润、现金纯收入不一定很低,如我国目前投资住宅利润就很大,尤其是在国家政策倾斜、支持、鼓励的情况下更是如此。3)通过提高经营水平、加强资产管理来控制风险。一个投资项目最终能否取得好的收益,经营管理人员的素质非常重要,因而提高经营管理人员的业务水平,能够提高他们对市场趋势判断、分析的准确性,降低不确定性的发生,也可以更为有效地利用资金、智力等方面的有利因素,提高管理的效率,减少经营费用,提高收益率,从而顺利的实现风险的有效控制。4)实行投资组合策略。这种风险控制策略包括多种形式，如投资对象组合、期限与地区组合等。投资对象组合是指投资者将其总的投资额分别投入到不同的投资对象中去。著名的投资三分法理论认为,投资者应将其资产平均分为三份,分别投资于房地产、有价证券和保留现金或银行存款。投资四分法则认为,应将1/4的资产以存款或现金形式保留,其余的分别平均投入到房地产、有价证券和外汇中去,对专门投资于房地产的资金也实行三分法,其中一部分资金投资于安全性高的房地产即防御性资产,另一部分资金投资于有潜在增长能力的房地产即进攻性资产,最后一部分留作投资预备金即调整性准备。投资地区组合是指投资者应将其投资对象分散在各个不同的地区或同一个地区不同的位置。投资期限组合是指在投资活动中应注意长期、中期和短期投资的结合。投资组合策略可以有效地分散风险,防止因政策风险、市场风险、自然风险等因素可能给投资者带来的过多损失［15］。4.5风险损失处理在这一阶段，主要是根据预先作出的财务安排，针对已经出现的风险损失给予一定的经济补偿，以最小的风险处理费用及时排除风险损失对企业造成的不利影响，减小甚至完全避免企业由