自考《房地产评估》习题及答案

自考《房地产评估》习题及答案

第1章

一、单选

1、有关专业估价，下列说法正确的是（ABC）o

A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见

C、具有社会公信力D、不用承担法律责任

2、有关专业估价下列说法不正确的是（B）。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出

C、具有社会公信力D、是一种专业意见

3、房地产估价专指（A）。

A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估

C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估

4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元

贷款担保。问：最多还可以为（D）万元的贷款提供抵押担保。

A、100B、80C、30D、20

二、多项选择题

1、专业估价的特点为（ABCE）o

A、由专业人员完成B、是一种专业意见

C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责

任

2、房地产估价中的“分析”包括对（ABCD）的分析。

A、估价对象本身B、人口、制度政策

C、经济、社会D、国际因素

E、仅仅对估价对象本身

3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（ACD）。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买

B、买者和卖者的人有限

C、买者和卖者都有进出市场的自由

D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来

的价格

E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化

4、委托人的义务包括（ABODE）0

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料

B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责

C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料

D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作

E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果

5、估价报告使用者可能是（ABODE）»

A、估价对象权利人B、债权人C、投资者

D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等

6、下列可以作为估价对象有（ABODE）o

A、在建房地产

B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产

C、已经灭失的房地产

D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

E、以房地产为主的整体资产

7、不同的估价目的将影响估价结果是因为（CDE）0

A、估价对象的范围可能不同B、估价时点可能不同

C、评估的价值类型可能不同D、估价依据可能不同

E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同

三、判断题

1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法

律责任。（X）

2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。

3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律

责任。（V）

5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（J）

6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能

作为估价对象。（X）

7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（J）

第2章

一、单选

1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（B）。

A.土地的生产力或利用价值有可能丧失

B.土地作为空间是永存的

C.土地上的建筑物会毁灭

D.土地上的建筑物永存的

2、某出让的居住用地使用了30年后，决定转让该土地使用

权，则该土地受让人的使用期限不得超过（C）年。

A.70B.30C.40D.50

3、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自

动续期的是（D）用地。

A.工业用地B.教育、科技、文化

C.卫生、体育用地D.居住用地

4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是（A）o

A.限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B.因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C.对房地产征税或提高房地产税收

D.在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收

回房地产

二、多选

1、房地产流动性差与房地产的（ABCD）特性有关。

A、价值量大

B、独一无二

C、易受限制等特性

D、交易手续较复杂

E、交易税费较多

2、影响房地产流动性的因素有（ABODE）o

A、房地产的通用性

B、房地产的独立使用性

C、房地产的价值大小

D、房地产的可分割转让性

E、房地产的开发程度、区位、市场状况

3、政府对房地产的限制一般是通过（ABCD）的权力来实现。

A、管制权

B、征收权

C、征税权

D、充公权

E、行政事业收费权

4、引起房地产价格上升的原因主栗有（ACDE）。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良

B、外部不经济

C、需求增加导致稀缺性增加

D、通货膨胀

E、房地产使用管制放松

5、下列真正属于房地产自然升值的是（CDE）o

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地

产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济引起的房地产价格上升

D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升

第3章

一、单选

1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2,

容积率为2,则该房地产的楼面地价为（D）。

A.2000B.1000C.750D.500

2、某套住宅的套内建筑面积为140m2,套内使用面积为

128m2,应分摊的公共部分建筑面积为20m2,按套内使用面积计

算的价格为3500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为

（0

A.3500B.3200C.2800D.2500

3、某房地产土地面积为2000m2,土地价值为400万元，容

积率为2,建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为

（C）。

A.6000B.4000C.3000D.2000

二、多选

1、有关房地产的价值和价格正确的描述是（BCD）

A、房地产价值更加科学、准确

B、房地产的价值是房地产真实所值

C、房地产的价格围绕其价值上下波动

D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发

生价格背离价值的情况

E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

三、计算

思考：期房与现房的价格孰高孰低？

在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）

下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现

房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收

入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之

间的关系是：

期房价格:现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的

净收益的折现值-风险补偿

例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房

价格为3300元/m2时，出租的年末净收益为330元/m2。假设

折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,试计算该期房目

前的价格为多少？

例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约

定的付款方式可能有下列几种情况：

1.成交日期一次性付清；

2.先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；

3.分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万

元，两年后再付20万元;

4.成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式

支付，每月偿还6500元；

5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成

交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵

押贷款方式支付，每月偿还4250元。

假设年利率为6%,那么对于买方来说，上述各种情况下的

实际成本分别为多少？

解：(1)p1=80万元

(2)p2=80X5%+804-(1+6%)=79.47万元

(3)p3=40+244-(1+6%)+204-(1+6%)2=80.44万元

(4)p4=24+6500X(P/A,0.5%,120)=82.55万元

(5)p5=15+104-(1+6%)+4250X(P/A,0.5%,240)=83.75万元

第四章房地产价格影响因素

一、判断题

1、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不

同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同

的。3

2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升;反之，其

价值会下跌。(J)

3、一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，

单位价格较低。3)

4、一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价

格较低。3

第五章市场比较法

1、比较法的理论依据是（B）。

A.预期原理B.替代原理

C.生产费用价值论D.最高最佳使用原则

2、市场比较法中的交易情况修正是对（D）价格本身是否正

常的修正。

A.交易实例B.估价对象C.标准化实例D.可比实例

3、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正

常成交价格的6%和3%,若买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的

税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（C）元/m2。

A.2650B.2500C.2427D.2350

4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正

常成交价格的6.5%和4.5%。某宗房地产交易，买方付给卖方5000

元/m2,应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交

价格为（A）元/m2。

A.5325B.5225C.4775D.4675

5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的

土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙

土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（A）。

A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用

B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价值高于乙土地的价值

D、不可能出现这种情况

6、某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一

宗房地产于2008年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价

结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真

实，则重新估价的估价时点应为（A）。

A、2008年6月30日B、现在

C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的

日期

7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可

比实例A,其成交价格为8000元/m2,成交日期为2011年11月

15日。经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价

格平均每月比上月上涨1%0对可比实例A进行交易日期修正后

的价格为（B）元/|112。

A.9280B.8925C.8880D.8000

8、比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的

（A）o

A、类似房地产的交易C、相关房地产的交易

B、相同房地产的交易D、房地产的市场交易

9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了

交易日期修正后的价格，应采用（C）的市场汇价进行换算。

A、估价作业日期C、估价时点

B、成交日期D、交易日期修正后

10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为

（B）o

A、固定价格指数C、长期价格指数

B、定基价格指数D、环比价格指数

11、在比较法中，土地使用权年限修正属于（D）修正。

A、交易情况C、区域因素

B、交易日期D、个别因素

12、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比

案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终

估价结果应（D）。

A、取五个比准价格的算术平均值C、任选其中之一

B、取五个比准价格的中位数D、综合分析后决定

13、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有

较大的差异，其最终估价结果应（D）0

A、取三者的平均值C、任选其中之一

B、取三者的中间值D、在三者的基础上综合分析决定

14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素

修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估

价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正

系数为（D）。

A、1.05B、1.02C、0.97D、0.95

15、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较

得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（C）元/

平方米。

区域因素1区域因素2区域因素3

估价对象100100100

可比案例90100125

权重0.50.30.2

A、2500B、2222C、2031D、2000

16、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状

况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（C）时点的状

态。

A、现在B、过去C、未来D、B和C

17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响

最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为门、f2、f3,此三

者的大小关系应为（B）。

A、f1

B、f1>f2>f3D、不确定

18、某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格

指数分别为89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008

年1月1日为100）o其中有一房地产在2009年6月1日的价格

为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2009年10月1日的

价格为（A）元/平方米。

A、2263B、1962C、1768D、1734

19、市场法评估房地产价格的主要难点是（A）。

A、市场行情变化不定

B、供需变化引起价格变化

C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握

D、影响房地产价格的因素影响程度不同

20、房地产价格是由房地产的（D）这两种相反的力量共同

作用的结果。

A、供需与价格C、供给与价格

B、需求与价格D、供给与需求

21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为

0.98,则其依据为（D）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格

的影响幅度为2%

B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格

的影响幅度为2%

C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格

的影响幅度为2.04%

D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格

的影响幅度为2.04%

22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为

1.05,则其依据为（A）。

A.估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格

的影响幅度为5%

B.估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格

的影响幅度为5%

C.估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格

的影响幅度为4.76%

D.估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格

的影响幅度为4.76%

第六章收益法

一、单选

1、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示

（A）

A.房地产净收益按一固定数额逐年递增

B.房地产净收益按一固定数额逐年递减

C.房地产净收益按一固定比率逐年递增

D.房地产净收益按一固定比率逐年递减

2、某宗房地产的净收益每年50万元，建筑物价值200万元，

建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总

价值最接近（B）0

A、500万元B、460万元C、417万元D、250万元

3、某商品住宅总价为100万元，首付款为40%,其余为抵

押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为

7.5%,自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为(B)o

A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%

4、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限

为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后一年

内可全部出租(第一年的收益暂且不计)，按可出租面积计算的月

租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%,正常出租率

为90%,运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%,则该

在建工程续建完成时的总价值为(D)万元。

A、1607万元B、1486万元C、473万元D、438万元

二、计算

1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使

用权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,

年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成

并正式投入使用还需2年。已知市场上同类房地产的报酬率为

8%,则该项目续建完成时的总价值为多少万元？

解：V=350X(P/A,8%,46)=4248万元

2、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%

时的价格为4000元/m2;如果该房地产的剩余收益期限为40年，

报酬率为6%,则其价格为多少元/m2?

解:(1)年纯收益A=40004-(P/A,8%,50)=326.97元

(2)评估价格=326.97X(P/A,6%,40)=4920元/m2

3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216

万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%,则该写字楼目

前的收益价格为多少万元？

解：P=216X(P/A,8%,2)+56164-(1+8%)2=385+4815=5200万

元

4、某宗房地产建成于2000年底,此后收益年限为48年;2001

年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、

92万元;预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、

95万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在

95万元;该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房

地产2004年底的收益价格。

解:P=94-i-(1+9%)+954-(1+9%)2+96+(1+9%)3+95X

(P/A,9%,44)X(P/F,9%,3)

=86.24+79.96+74.13+796.70=1037万元

4、某宗房地产是于4年前以竞拍方式取得，当时获得的土

地使用期限为40年并约定不可续期。经过分析其实际收益比较

接近市场平均水平，而且已知其在过去4年里的净收益分别为

31万元、29万元、30.5万元、29.5万元。预计其未来每年的净

收益基本稳定，报酬率为8%0计算该宗房地产当前的收益价格

为多少万元？

解：(1)年纯收益A=(31+29+30.5+29.5)4-4=30万元

⑵评估价格二30X(P/A,8%,36)=351.5万元

5、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续

期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获

得净收益6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年开始，净

收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现

时收益价格为多少万元？

解：P=6X（F/P,2%,7）X（P/A,7%,32）=87万元

第七章成本法

一、单选

1、从卖房的角度看，成本法的理论依据是（C）o

A.销售状况价值论B.市场供求价值论

C.生产费用价值论D.经济花费价值论

2、在成本法中，估价应采用（A）o

A.客观成本B.实际成本C.个别成本D.A或B

3、成本法中的利润是（A）0

A.正常条件下的平均利润B.个别开发商的利润

C.开发商的平均实际利洞D.开发商预期的平均利润

4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1

月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算

起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,

则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（C）0

A.55年B.50年G48年D.45年

5、某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后

补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年（自补办土地

出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑

物的剩余经济年限为（C）0

A.50年B.40年C.32年D.30年

6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅

小区房地产价值贬值属于（C）o

A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧

7、在成本法求取折旧中，采用（A）更符合实际情况

A.有效经过年数B.实际经过年数

C.剩余经过年数D.自然经过年数

8、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（B）

为好。

A.更新重置成本B,复原重置成本

C.完全成本D.重新购建价格

9、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它

们之间关系为（D）.

A.有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过年数短于

实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能

长于或短于实际经过年数

10、某建筑物经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该

类建筑物的耐用年限为50年，则该建筑物的成新率为（C）。

A.40%B.50%C.60%D,67%

11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（B）。

A.交通拥挤B.建筑技术进步C.城市规划改变D.自然

环境恶化

12、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,

现需拆除重建。估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元

/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为（C）元加2。

A.350B.300C.250D.50

13、某宗房地产建筑物建成于1996年10月1日，经济寿命

为60年。后于2001年10月1日补办了土地使用权出让手续，

土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）o2006年10月1

日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格

为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0»

则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（C）。

A.5000万元B.4500万元C.4455万元D.4400万元

14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120nr,

单位建筑面积的重置价格为800元/nf,建筑物残值率为6%,年

折旧率2.2%,则该建筑物的现值为（B）元。

A.76880B.79104C.77952D.81562

15、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后

认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质

折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济

寿命为22年，残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为

（C）o

A.43.2%B.50%C,56.8%D.70%

16、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使

用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况

下，建筑物的经济寿命为（B）年。

A.40B.43C.47D.50

17、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1

月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算

起）。在2006年1月时，建筑物剩余经济寿命为45年，则在计

算建筑物折旧时，经济寿命应取为（C）年。

A.45B.50C.52D.55

18、李某于2008年花70万元购得“一大三小”住宅一套，

此后不久在住宅小区上风住建了一座化工厂，致使空气中时常有

一股酸臭味。于是李某在2012年底将该住房以60万元低价转售,

则引起减价的折旧因素有（B）o

A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、区位折旧

19、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察

和产权核查，该建筑物的剩余经济寿命为40年，残值率为2%,

用直线法计算该建筑物的年折旧率为（B）o

A.2%B.1.98%C.2.5%D.2.45%

20、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，

现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，

建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命

应为（B）。

A.35年B.45年C.48年D.50年

21、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发建造成本

为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开

发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（B）0

A.10.0%B.11.I%C.11.9%D.12.5%

22、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12

年，重置价格为800元/m2,建筑物经济寿命为40年，残值率

为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为（C）。

A.10.2万元B.11.0万元G11.3万元D.11.5万元

23、某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2;

建筑面积为1000m2,成本法估算的建筑物重置价将为1800元

/m2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2,则该房地

产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。

A、200B、300C、700D、1000

24、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2,

正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利

息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为

6%,则开发后的地价为（）元/m2。

A、1840B、2840C、2966D、3000

二、多选

1、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有（CD）0

A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染

D.交通拥挤E.正常使用的磨损

2、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ABCDE）0

A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所

必需的支出

B.重新购建价格是在估价时点的价格

C.重新购建价格是客观的价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

3、在运用成本法时最主要的有（BE）0

A.区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本

C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来

确定评估价值

E.结合市场供求分析来确定评估价值

三、判断

1、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况

的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象

的必要支出加上合理的利润。（J）

2、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计

算利息。(X)

3、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、

销售费用和销售税费。(J)

4、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开

发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获

得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。(J)

四、分析计算题

1、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿

命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费

用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年