房地产企业的偿债能力分析-以云南城投置业股份有限公司为例（定稿）

摘要是否存在无法偿还1998年房地产改革以来，房地产推动了中国经济的长期发展。并且伴随着国民经济的长期发展，居业分项目盈利情况进行取舍，并新增分行业和分项目的开发，增强短期资金的回笼，增强公司短期资金的偿还能力。ABSTRACTSolvencyreferstotheabilityofanenterprisetorepayvariousdebtswithexistingfunds.Solvencyratioisusedtoanalyzewhetherthereisariskthatanenterprisecannotrepaydebtsatpresent.Sincetherealestatereformin1998,realestatehasdriventhelong-termdevelopmentofChina'seconomy.Inaddition,withthelong-termdevelopmentofthenationaleconomyandtheincreaseofhouseholddisposableincome,theproportionofhouseholdfundsspentoncommercialhousingfordailyuseandrealestateinvestmentincreasesyearbyyear,andthedemandforhousingincreasesyearbyyear.However,despitethesounddevelopmentoftherealestateindustry,thehighdebtmanagementmodeofrealestateenterprisesalsobringsgreatriskstothedevelopmentofenterprises.Thispaperaddressestheissueofrealestateenterprisehighdebtmanagementpattern,theuseofthehorizontalcomparativeanalysis,longitudinalresearchmethodsofcomparativeanalysis,financialindicatorsanalysis,fromthecompanyaccountsreceivablerecovery,intheoriginalpointsprojectonthedevelopmentofnewprojectsmakeuptheturnoverofshort-termliquidity,strengthentheshort-termcapitalflow,experienceoncityrealestateco.,LTD.Highdebtproblemsarediscussedinthispaper,theresearchsuggeststhatcompaniesshouldsetupspecialaccountsreceivabledepartmentsforaccountsreceivablerecoveryspeedcombinedwithbonuses,accordingtothedivisionspointsprojectearningsfortrade-offs,andnewdivisionsandcomponentdevelopment,enhanceshort-termmoneydrained,Enhancethecompany'sshort-termcapitalrepaymentability.Keywords:realestate;Solvency;Analysisoffinancialindicators第1章引言衷经济话题莫过于“买房子”的话题。“安家立命”“安居乐业”是中国人自古以来就有的观念，与休戚与共的“房子”在中国人心中自然有不可替代的重要性。房地产企业发展迅速，但也存在众多问题，负债经营最严重。文中，选题案例为云南城投置业股份有限公司，研究房地产企业的偿债能力，其中选取2017—2019年财务指标4个指标进行分析，通过指标发现云南城投置业股份有限公司负债率高，并且从2017—2019年逐年攀升。文中同时运用了横向比较分析法、纵向比较分析法，在纵向比较分析中，选取了三家同行业作比较，得出云南城投置业股份有限公司资产负债率远远高于同行其他企业，着手于研究公司行业方向、产品业务方向优化偿债能力管理。第2章房地产企业偿债能力概述房地产企业偿债能力的概念业的偿债能力突出，具有长期发展的潜力。偿债水平的高低是体现企业经营情况、财会情况的主要指标。偿债能力分析的影响因素金融政策变动导致公司融资困难影响公司偿债能力短期贷款资金流动性受影响，从流动比率数据分析中也能看出公司的短期流动资金流动性差。融资困难导致部分项目不能如期竣工带来的问题影响偿债能力负债增加，导致对偿债能力分析中流动比率指标的影响，公司的偿债能力若。第3章城投置业股份有限公司偿债能力现状分析城投置业股份有限公司简介云南城投置业股份有限公司(以下简称本公司或公司,)（YunnanMetropolitanRealEstateDevelopmentCompanyLimitedSH:600239）的前身为云南光明啤酒股份有限公司,于1992年12,199810月23日在云南省工商行政管理局变更名称为云南红河光明股份有限公司,企业法人营业执照注册号：5300001002428,公司股本177,338,160.0020071024日在云南省工商行政管理局变更名称为云南城投置业股份有限公司,企业法人营业执照注册号：530000000004673,公司注册地址为云南省昆明市民航路400号,法定代表20071022[2007]177有限公司向云南省城市建设投资有限公司重大资产收购暨定向发行新股的通知》文核准,公司以除40646.90平方米土地使用权(土地证号分别为：开国用(98)字0051号和0278号)外合法拥有的全部资产和负债与云南省城市建设投资有限公司的经营性房地产业务相关资产进行置换,置入资产公允价值高于置出资产公允价值的差额,由公司发行79,300,973股人民币普通股向云南省城市建设投资有限公司进行购买。3.2.1公司债务融资种类图3-1云南城投置业股份有限公司债务融资种类（单位：家）项目年份2017/12/312018/12/312019/12/31银行271713信托27912证券1813资产管理161保理001保险065融资租赁411年——2019年的云南城投置业股份有限公司年报，得出公司的贷款融资来源主要有银行、信托、，2017年银行和信托发放机构各自有27家，证券有18家，占据主要的贷款融资来源，到20192017年和2018年，所以发放机构减少，对公司贷款的依赖程度没有影响，贷款金额不减反增。云南城投置业股份有限公司的主要资金来源有两个方面，一是银行贷款。银行贷款融资具有雄厚的资金基础，能保证公司的运转的优点，但是同时具有风险高、对企业信誉要求高、发放资金慢、审核严格、借款期限短等缺的落后性、单一性，是导致我国房地产企业发展不健康的罪魁祸首。政府性补助。政府性补助具有一定的无偿性。无偿性是政府补助的基本特征。政当按照政府规定的用途使用该项补助。（退）、即征即退等办法返还的税款，行政划拨的土地使用权，天然起源的天然林，等等。不涉及资产直接转移的经济支持不属于政府补助准则规范的政府补助，比如政府与企业间的债务豁免，除税收返还外的税收优惠，如直接减征、免征、增加计税抵扣额、抵免部分税额等。城投置业股份有限公司主营业务分行业情况年——2019年三年之间同比上年毛利率增减变化情况进行分析，为后文在原有的分项目上开发新的分项目弥补短期流动资金周转的对此建议中提供数据与理论基础。分行业毛利率比上年增减（%）变动表项目2017年2018年2019年房地产增加6.79个百分点增加1.47个百分点减少3.49个百分点商业管理减少21.27个百分点增加10个百分点减少2.62个百分点物业服务增加8.39个百分点增加7.43个百分点减少9.08个百分点酒店运营增加96.49个百分点增加0.58个百分点减少3.75个百分点合计增加5.31个百分点增加1.08个百分点图3-2数据来源：东方财富网分项目毛利率比上年增减（%）变动表项目2017年项目2018年项目2019年住宅增加7.11个百分点住宅增加0.7个百分点住宅增加3.95个百分点公寓减少8.72个百分点增加3.63减少7.93个百分点办公楼减少11.06酒店收入增加0.58酒店收入减少3.75个百分点商铺减少16.91物业服务增加7.43物业管理减少9.08个百分点车位增加24.39商品房租赁增加10个百分点商业管理减少2.62个百分点物业服务增加8.39个百分点酒店收入增加96.49商品房租赁21.27合计5.31增加1.08个百分点图3-3数据来源：东方财富网从2017年到2019年的财务报表中搜集关于云南城投置业股份有限公司的分行业情况和分项目的毛利率情况，在（%）变动表中可以看出，云南城投的主要经营的行业有房地产、商业管理、物业服务、酒店运营，其中房地产、商业管理、酒店运营三个行业的毛利率同比上年都处于逐年下降的趋势，只有物业管理在三年内属于涨幅状态。在同年中四个行业作比较，201796.49点，并且在三年中以上增长百分点最大的，在之后的两年内，酒店管理有所下降。同年同四个行业比较，2017年的同比上年最高是酒店管理、2018年的同比上年最高是商业管理、2019年的同比上年最高是物业管理，三年中的比较得出，每年的毛利率收入的最高的都不会是房地产，因此在房地产公司中，采取多行业发展的模式，用比同行业的盈利去弥补毛利见较差的行业，平衡资金的周转，促进公司的发展。在第二个图表中，反应的是房地产、商业管理、物业服务、酒店运营四个行业下的分项目，并且从不同经营行，2017年的分项目最多，有9个分项目，2018年和2019年都是5个分项目。2017年中毛利率最高的是酒店管理，增加96.49个百分点，同比毛利率最少的商品房租赁减少21.27个百分点，其中公寓、办公楼、商铺、车位分别减少减少8.72个百分点、减少11.06个百分个百分点、增加24.39个百分点，因此在2018年和2019年公司放弃了这四个分项目，为了保证公司的毛利率总额不受影响，使公司稳步发展。第4章城投置业股份有限公司偿债能力的主要问题2017年——2019年城投置业公司偿债能力指标分析流动比率云南城投职业偿债能力分析财务指标财务风险指标/年份2017/12/312018/12/312019/12/31流动比率1.441.440.99图4-1数据来源：东方财富网计算公式：流动比率=流动资产/流动负债1.5——2.0是最佳范围，但是具图表中从2017年——2019年年、2018年城投置业的流动比率指标都没有达到1.5——2.0的范围，两年均保持在1.44，表明云南2019年后，指标急剧下降至0.99，说明在公司的短期流动资金偿付短短期流动负债的能力有一定的问题，企业应该加以重视。速动比率云南城投职业偿债能力分析财务指标财务风险指标/年份2017/12/312018/12/312019/12/31速动比率0.290.290.1图4-2数据来源：东方财富网计算公式：速动比例=（流动资产-存货）/流动负债1：1为最佳1：1的范围之内，能保证公司即使面临了需要同时偿还流动负债的情况下，也有足够的资金来维持标的主要因素是应收账款的规模和周转率。通过云南城投置业股份有限公司速动比率数据显示，公司的速动比率指标也没有达到经验数据值，在保持了年两年的0.29之后进入2019年开始下滑至0.1，仅有原来速冻比例的三分之一不到，说明公司短期流动负债能力非常差。。但是单一的通过采集指标分析存在一定的不准确性，还要结合公司的发展情况、发展环境、行业内发展情况等因素进行综合评价。资产负债率云南城投职业偿债能力分析财务指标财务风险指标/年份2017/12/312018/12/312019/12/31资产负债率88.8289.3793.75图4-3数据来源：东方财富网资产负债率=负债总额/资产总额*100%资产负债率是指企业负债经营的稠度，是指负债总额占总资产的比例，并且是评价财务风险的指标。历史研究40-60%为适宜的指标。对于经营风险比较高的企业,为减少财务风险应选择比较低的资产负置业股份有限公司资产负债70%，且从2017年逐年增加，2019年达到93.75%，说明城投置业股份有限公司负债过大，存在资金周转的问题，如果在不同年份，不同环境，运营过程中遇到资金困难的情况，会给企业带来资金风险，公司难以渡过难关，而面临破产等风险。不过在评估的过程中，应该结合其他指标综合评价，综合分析。流动负债率云南城投职业偿债能力分析财务指标财务风险指标/年份2017/12/312018/12/312019/12/31流动负债/总负责55.2455.3770.35图4-4数据来源：东方财富网流动负债率=流动负债总额/总负债流动负债率是指流动负债在总负债的比重，企业经营中企业是否依赖短期负债便是由该指标来反应，该比例越高，表明公司对短期资金的依赖性越强。历史研究数据表明，资产负债率在30%－70%为相对正常的负债范围。从公司指标中看出，在2017年——2019年流动负债率都在30%——70%的范围内，在前两年中，公司的流动负债率始终保但是在2018年进入2019年之后，流动负债率猛增至70.35%，超出了正常的负债范围，由此说明公司对短期负债的依赖性增大，在2019年对于短期资金的需求量也随之加大。流动负债率升高，说明公司的资金成本下降了，但随之而来的是偿债风险增强，公司营业能力出现问题，或者公司业务量增大，公司应加以重视。城投置业股份有限公司偿债能力评估纵向比较图4-5云南城投职业偿债能力分析财务指标财务风险指标/年份2017/12/312018/12/312019/12/31资产负债率88.8289.3793.75流动负债/总负责55.2455.3770.35流动比率1.441.440.99速动比率0.290.290.1纵向比较即同一企业连续多年进行比较分析，可以便于了解企业的发展趋势，依据分析研究结果制定方针政策。在文中，对云南城投置业股份有限公司近三年的流动比率、速动比率、流动负债率、资产负债率进行分析比，超出适度范围，而流动比率、速动比率逐年下降，跌出正常存在资金周转风险，通过流动比率、速动比率两个指标反应出公司的短期偿债能力差，资金周转有一定的问题。国家方针政策、金融行业风险等任何一方出现问题时，将给公司带来巨大的冲击。4.2.2横向比较图4-6同行业财务指标分析比较年份/公司财务指标2017/12/312018/12/312019/12/31云南城投资产负债率88.8289.3793.75云南能投33.2838.0941.67保利地产77.2877.9777.79阳光城85.6684.4283.45云南城投流动负债率55.2455.3770.35云南能投49.7247.9432.99保利地产67.4467.4174.62阳光城64.170.5368.87云南城投流动比率1.441.440.99云南能投2.061.452.28保利地产1.781.721.56阳光城1.691.51.54云南城投速动比率0.290.290.1云南能投1.841.282.17保利地产0.570.660.59阳光城0.610.590.55在不同企业同一会计期间的财务进行分析与比对的过程，投资者通过对不同企业的经，或针对经营前景分析制定有利于自己公司的发展战略。在2017年——2019年去分最低的是云南能投从2017年涨到2019年41.67%，前两年没有达到40%——60%的历史研究值范围，但是同时也说明云南能投的资产负债2017年的88.82%到2019年的93.75%，说明在选择的四个案例公司中，云南城投的经营风险最大。四家同行业的流动负债率做比较，历史数据显示资产负债率在30%——70%最为合适，通过比较四家公司的数值范围之内，其中2019年保利地产超过了70%达到74.62%，流动负债率在一个公司财务中的反应，数值过高说明企业对短期债务资金需求量大，对短期资金的依赖性高，一旦公司的短期资金借入困难，金融行业对外借款政策有变动将给公司带来重大影响，公司的贷款融资将无法满足公司日常经营需要，对公司的长期性发展不利。数值过低说明公司在负债经营方面过于保守，对于项目的投资追求风险小的经营模式，降低对短期负债在总负责中的占比，但是在短期负债的高利率下，在同期同一笔短期借款资金对项目投资获利总额减去成本，再减去短期贷款利息剩余可供分配利润少，所以公司的流动负债过高不好，过低也不好，公司的短期借款在适宜值范围内最好。，2017年和2019年都超过了2.0，说明公司的对于利用短期资金偿付短期借款的能力强，公司的资产的流动性大，公司的财务风险小，公司的债权人的权益的安全性高。但是流动负债也不能过高，过高的流动比例反应的是公司可能出现持有资金出现闲置现象，资金得不到合理化利用，其次是应收账款过多，应收账款过多或存货超储积压所致，意味着公司流动资产占用过多、资产使用效率较低，会影响企业的获利能力，同时也说明企业不善于理财或购销业务的经营管理不善。四个公司中云南城投置业的流动负债率是最低的，速动比率指速动资产也就是流动资产减去存货和预付账款后除以流动负债。1.5意味着手头的资金无法偿还紧急债务，资金链很紧张。同行业速动比率分析，速动比率1：1为最佳。图表中显示，最高的是云南能投，三年都在1以上，2019年达到0.3，速动比率反映的是企业在短期内可用资金和可变现资产对企业的流动负债的偿还能力，速动比率低，说明企业存在经营风险，短期债务偿还能力不足，而速动比率太高，也说明企业内部存在大量现金或现金等价物，企业目前缺乏好的扩张投资机会，从而进一步影响盈利能力。第5章对策建议应收账款问题，例如应收账款回收越快，对公司的员工进行奖励制度，对偿还应收账款的公司制定不同的奖励制财务风险。5.2在原有的分项目上开发新的分项目弥补短期流动资金周转2017年的公寓办、公楼、商铺、车位四个项目中，前三个的毛利率百分点同比上面都为减少，而车位分项目增个百分点，说明车位项目的毛利率还是可观的，但是在进入2018年，四个分项目都被取消，保留了住宅、物业服务、酒店收入、商品房租赁新增其他房地产业态。根据研究，建议云南城投置业股份有限公司保留停车位的分项目，实现房地产行业的利润最大化，增强项目的短期资金的回笼，另外开发新的分项目，制定合理的经营模式与销售方案，扩大短期资金收入，用于还付房地产其他项目无法偿还的短期借款或者短期借款利息，降低资产负债率等财务指标，进而降低公司的财务风险，增加公司的信誉，保证后期公司借款顺利进行增强短期负债流动性。5.3增加融资渠道增强资金流动性从云南城投置业股份有限公司的债务融资种类可以看出，公司的融资主要偏向于银行融资和信托融资，而证单一性融资带来巨大的风险、资金周转