徐州新沂城投星河湾项目申请报告

新沂市城投置业星河湾小区工程申请报告南京翰尼葳尔环境科技开展二〇一〇年九月目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一章申报单位及工程概况 1工程申报单位概况 1工程概况 1工程的建设背景 3工程建设的必要性 4本工程规划方向 5建设地点、主要建设内容和规模 6工程总体规划方案 8建筑方案 91.9投资规模 18工程申请报告编制依据 19主要技术经济指标 21第二章开展规划、产业政策和行业准入分析 23开展规划分析 23产业政策分析 27行业准入分析 302.4SWOT分析 31第三章市场分析与价格预测 33市场分析 333.2本案环境分析 373.3区域户型设计和面积配比分析 383.4价格定位分析 39第四章资源开发及综合利用分析 47资源开发和利用方案 47工程物料消耗 47资源节约措施 48第五章节能方案分析 49用能标准和节能标准 495.2能耗状况和能耗指标分析 505.3节能措施和节能效果分析 51第六章建设用地、拆迁安置及土地利用合理性分析 55工程选址及用地方案 55拆迁安置方案 57土地利用合理性分析 62第七章环境和生态影响分析 65环境和生态现状 65区域环境质量现状 67污染物排放标准 69污染控制目标 71环境影响分析 71环境保护结论 78第八章劳动保护与平安卫生 798.1平安管理 798.2平安管理制度 81第九章组织机构与工程管理 829.1组织机构 829.2工程管理机构 829.3工程管理措施 84工程建设的保障措施 85第十章工程实施进度安排 86工程实施安排 86工程实施进度安排 86第十一章投资估算与资金筹措 87土地费用 87拆迁本钱 87建设本钱 90区内根底设施配套建设费 91开发期间费用 91工程总本钱费用 92资金筹措 92第十二章工程效益估算 94编制依据 94销售收入预测 9412.3相关指标计算 95不确定性与风险分析 10012.5贷款归还能力 101第十三章社会影响分析 103社会效益 10313.2社会影响效果分析 103社会适应性分析 10613.4风险性分析 106第十四章工程招投标 111编制依据 111招标根本情况 111第十五章结论与建议 113结论 113建议 113第一章申报单位及工程概况新沂市城市投资开展是经新沂市政府批准成立的城投国有独资公司，该公司的成立是适应国家投融资体制改革要求，转变行政职能，经营城市资产，促进城市建设可持续开展，积极探索经营城市的有效途径。公司目前正在贯彻落实市委市政府制定的各项开展战略，为加快新沂市城市建设步伐，创新城市建设投融资机制，构筑新的城市建设融资平台，通过高起点规划、高效率运作、高质量建设，实施新沂市各类工程工程建设和经营，公司秉承“创新、求实、和谐〞的开展理念，以建设一流的城投公司为开展目标。新沂市城投置业为新沂市城市投资开展全资子公司，主要从事新沂市老城区改建、居民安居工程建设等工作，成立至今为新沂市城市建设作出了突出的奉献。工程名称：星河湾小区建设单位：新沂市城投置业建设地址：新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧拆迁规模：该工程拆迁范围西至利民路、南至教师新村、北至市府路、东至临沭路。拆迁范围约376188平方米〔564亩〕。该区域拆迁居民约计3290户，工厂、企事业单位9个，拆迁房屋总建筑面积约平方米，其中产权住宅房屋平方米，产权营业房屋6500平方米，违章及无证房屋面积平方米，单位用房平方米。建设规模：规划总用地面积376188平方米〔564亩〕，总建筑面积1581200平方米，其中高层住宅建筑〔18~33层〕面积共计1128000平方米，地下人防建筑面积110000平方米，商业建筑及公建建筑面积153200平方米，架空层及车库建筑面积190000平方米。工程总投资及资金筹措：星河湾小区总投资601705.88万元〔含拆迁本钱〕，所需资金由新沂城投置业自筹解决。本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金；二是银行贷款；三是销售收入用于投资局部。工程为分期建设，一期工程企业自有资金为10000万元，申请银行贷款20000万元，其余为销售资金再投入；二期工程投资组成为：一期工程工程利润加10000万元为自由资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；三期工程投资组成为：前两期工程利润加上10000万元为自有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；四期工程投资组成为：前两期工程利润加上10000万元为有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入。建设周期：8年〔分期拆迁、分期建设〕企业法人：公司地址：新沂市新安镇钟吾路51号联系人：联系：1.3工程的建设背景近年来，新沂市紧紧围绕“建设东陇海线上第三大城市〞这一目标，以创立全国卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市为抓手，坚持以推进城市化和城市现代化为第一方略，组织实施以“两城〞、“两河〞、“两环〞为重点的八大类30项工程建设，进一步完善城市功能、拓宽城市开展空间，增强城市综合竞争力，加快城市现代化进程，率先开展、科学开展、和谐开展，努力打造品位高、功能全、形态美、环境优的现代化中等城市。本工程所选地块位于新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧，工程所在区域根底设施完善，交通方便，资源环境优越，附属设施齐全，居住条件良好，无工业污染企业。工程选址方园2000米内，有钟吾中学、人民医院、中医院、人民公园、体育馆、农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据新沂市规划局提供的用地地形图、新沂市规划局已核发的规划设计要求，进行星河湾一期建设。作为市总体规划的一局部，在该地块建设“低碳、生态、运到、国际化〞居住小区。这对于我市形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城市，具有积极面现实的意义。1.4工程建设的必要性〔1〕本工程建设是满足住房消费的需求住房是人们生活的根本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的开展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向开展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。本工程位置优越，建造商住小区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。为形成现代城市气息的现代风貌，所以对本工程有较高的规划理念和艺术要求，使设计既满足环境的和谐又具有自身的特点，使其成为城市的亮点和地标式建筑。满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得新沂老百姓的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。〔2〕此工程的实施是提升城市商业水平进程的需要工程所在地交通优越，属于我市人流、物流量较大的地区。此工程的实施可以推进工程区域的城市化进程，从本工程的实际情况看，近年来，随着经济的开展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府“东陇海线上第三大城市、第三大工业城市〞的要求，着力做大、做强、做优、做美新沂城市，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本工程的开发带来千载难逢的大好机遇。本工程的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照我市城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。。〔3〕本工程建设是社会与经济开展和区域开展的需要本工程建设占有土地376188平方米〔564亩〕，住宅建筑层数为高层，绿地比例为36％，符合国家集约节约土地资源的政策要求。成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本工程价格合理，既可以满足中等收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供给结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫〞；所开发的商业建筑不低于三层，对于提升我市的物流水平和商贸交易能力，提高三产在国民经济中的地位，具有重要作用。综上所述，本工程建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，工程建设是可行的，也是十分必要的。〔1〕规划范围本工程位于新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧，工程所在区域根底设施完善，交通方便，规划总占地面积376188平方米〔564亩〕。〔2〕规划思路1〕从全局利益出发，确定合理的功能定位；2〕优化空间布局，综合调整土地利用规划；3〕积极保护生态，坚持可持续开展的原那么；4〕注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。〔3〕规划重点1〕以《新沂市城市总体规划》〔2004——2023〕为根底，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；2〕结合土地利用现状，合理调整土地使用；3〕明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；4〕完善公共效劳配套与市政根底设施；5〕合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；6〕确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。1.6建设地点、主要建设内容和规模〔1〕建设位置新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧。〔2〕建设规模与目标规划总用地面积376188平方米〔564亩〕，总建筑面积1581200平方米，其中高层住宅建筑〔18~33层〕面积共计1128000平方米，地下人防建筑面积110000平方米，商业建筑及公建建筑面积153200平方米，架空层及车库建筑面积190000平方米。〔3〕主要建设条件1〕规划条件建设单位依据城市总体规划和规划局建设工程规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。2〕土地条件土地用途为商住混合用地。3〕拆迁情况该工程所在地为居民区，已根本达成拆迁协议，拆迁工作建设单位操作。本工程关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至工程开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由建设单位按照新沂市人民政府指示，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《徐州市城市房屋拆迁管理方法》、《新沂市城市房屋拆迁管理方法》要求，合理安排，妥善解决。4〕根底设施情况工程所在地现已规划为商住混合区。该地块交通便利，各项根底设施完善，适合于房地产开发。5〕周边环境分析本工程位于新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧。南侧为教师新村；西侧为钟吾中学及商住建筑；北侧为供电局及居民区；东侧为沭河景观带及沭河。工程所在区域根底设施完善，交通方便，资源环境优越，附属设施齐全，居住条件良好，无工业污染企业。工程总体规划方案〔1〕规划设计方案要求本工程规划设计充分开掘和利用工程自身景观价值，建设工程内部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。本工程规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。〔2〕工程总体规划的几点说明1〕该工程建设开发周期8年〔含拆迁期〕，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分表达可持续开展的策略。2〕总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意工程建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建〞和“公建中的绿地〞两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。3〕总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。4〕小区的目标顾客属中等收入的工薪阶层及高收入人群，在未来，私家车逐步增多，在规划上，在小区的交通方面，也充分考虑了人车分流并且规划好地下停车位。5〕在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭〞的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。1.8建筑方案本工程位于新沂市中心驻地新安镇，拟建场地呈方形，本工程严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本工程在规划设计中，充分利用地形、地势和工程所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活动空间。高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家标准及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。新沂市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.2g〔地震烈度Ⅷ度〕，建筑物需要参考《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2001〕要求进行抗震设防。1、建筑方案描述〔1〕建筑特征与风格本工程在建筑风格上充分表达现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计表达现代化城市建筑风范。本工程建筑风格多样，以现代风格为主。采用多种风格使建筑设计起来不受拘束和限制，而且也容易获得客户们的认同。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设计那么相对简约，以大面积通透的玻璃窗，浅色调的墙体实面构成干练的主体。再通过精致的屋顶飘板，局部鲜明颜色的色块勾勒出阳光灿烂，充满朝气，大度又不失浪漫的现代建筑风格。建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感，以表达工程通透大气、经典恒久、韵味深长的产品气质。〔2〕建筑单体设计与功能1〕精心设计的户型格局让每户人家均有超过两个居室南北朝向，住宅户型依据新沂地理气候特征与居民生活习惯，主卧室布置在南向，厅、卧、厨、卫全明设计。最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。2〕户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。3〕建筑单体的设计要相对简约，以大面积通透的玻璃窗，浅色调的墙体实面构成干练的主体。再通过精致的屋顶飘板，局部鲜明颜色的色块勾勒出阳光灿烂，充满朝气，大度又不失浪漫的现代建筑风格。4〕整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最正确。5〕局部设计，要更能表达人性化的特点。6〕建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能表达整体的宏伟，把握现代设计的主题。7〕外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，涂料均采用保温材料。外立面的色彩简洁、明快，富有现代气息。建筑外立面采用乳胶漆饰面，外墙保温采用聚苯乙烯挤塑板做保温材料。窗框采用断热铝合金型材，窗户玻璃采用中空玻璃。8〕统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。9〕商用局部的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。聚交人眼视线。整体造型和整区的建筑风格把握统一。10〕屋顶根据建筑风格，屋顶设计也多样化，与立面结合和风格结合得比拟恰当。11)严格遵守《国务院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见的通知》〔国办发〔2006〕37号〕和《关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见》〔建住房[2006]165号〕明确规定“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70%以上〞的规定。〔3〕建筑物与城市的协调小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。2、平面布置和功能要求〔1〕住宅平面设计和功能要求住宅房型设计立足以人为本，引进“景观房〞的概念。以景观面为主导，首先确立观景客厅位置，在以此为核心展开各功能空间布局，做到流线清晰明了、动静分区、污净别离，采用活的空间布局，满足各功能的根本要求。尊重当地居民的居住和生活习惯，户型朝向多为正南和东南朝向，并且南北通透。客厅、餐厅分开设计，局部客厅有朝北朝西设计。〔2〕总平面布置和功能要求工程总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间上下搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。3、配套设施〔给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等〕〔1〕给排水1〕给排水设计设计依据：a、建筑专业提供的条件图。b、建设方提供的有关设计条件。c、国家现行的设计标准、规程。d、本工程建筑、结构、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。2〕给水工程：a、用水水质：符合国家《生活饮用水卫生标准》。本工程水源为城市自来水，供水压力为0.20-0.25MPa。基地周围市政给水管为环状管网。b、用水水压：本工程分别新沂市政给水管道上接二根DN150mm的引入管。建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。市政给水压力为0.20MPa。c、给水系统：考虑屋面太阳能和低层住户入户压力的要求，本工程生活给水共设两套加压系统：建筑的5层以上局部为高区，其余局部为低区。二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。d、管材：给水支管采用PPR塑铝稳态复合管S4系列，热熔连接。立管采用PSP钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。工作压力为1.0MPa。e、保温：地下停车库无采暖设施，给水管采用电伴热泡沫橡塑管壳保温。吊顶内给水管采用泡沫橡塑管壳进行防结露隔热。3〕排水工程：a、排水制度：本小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。室内地面层〔±0.000m〕以上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟聚集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水聚集并经化粪池处理后，排入城市污水管道系统。b、管材、接口及敷设方式：污、废水管道系统均为单立管排水系统。排水管道除地下室内为明装外，其余局部均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。排水管采用PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土根底。雨水管采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口。并设混凝土根底。〔2〕空调、通风设计可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。〔3〕电气设计1〕设计依据a、小区概况；b、相关专业提供的设计资料；c、建设单位提供的《设计任务书》及《设计要求》；d、国家现行的有关标准、规程及相关行业标准；e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。2〕供电电源本工程采用二路10kV独立电源供电。3〕电气照明照度按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。〔4〕防雷本工程预计雷击次数各楼有所不同，0.04＜Ng＜0.3，均按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构根底内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。〔5〕燃气由燃气公司通过管道输送液化气至小区用户。〔6〕电视、、智能化等工程普通住宅每户按2门设计,物业管理部门预留办公外线，配套建筑〔如商店等〕均按建设单位设置。在小区综合布线网的根底上建立小区内部高速局域网，用于传输数据和语音，配置相应的网站设备并通过公共配套设施，与公用网进行高速连接。每户引入一根超五类八芯双绞线至家庭信息箱，在客厅与主卧室各设置一个信息插座。4、建筑方案的几点说明〔1〕住宅建筑设计说明1〕住宅的设计的适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，本工程充分考虑了今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2〕住宅设计充分表达“以人为本〞的原那么，想住户之所想，每一细节的处理都表达出对人的关心和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本〞。每一户型内部布置都尽量按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。3〕住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。4〕在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据说明，在已建成或正在建成具有“后小康时代〞特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。〔2〕小区配套设施说明1〕交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区的目标顾客属中等收入的阶层，在未来，私家车逐步增多，因此在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。2〕会所是未来社区档次的标志之一，设计建设一个会所，内设健身房、图书馆、茶座、娱乐室等休闲活动设施。3〕当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为开展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区引领智能化生活新潮流，引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区拟实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体效劳、网络教育等多方位的网络效劳。4〕每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。5〕小区内设有小型超市、商场、酒店等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分表达出社区生活的现代化。〔3〕环境艺术设计说明1〕随着人们生活水平的提高，“买环境〞的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。2〕基于上述原因和工程自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。1.9投资规模星河湾小区总投资601705.88万元〔含拆迁本钱〕，所需资金由新沂城投置业自筹解决。本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金；二是银行贷款；三是销售收入用于投资局部。工程为分期建设，一期工程企业自有资金为10000万元，申请银行贷款20000万元，其余为销售资金再投入；二期工程投资组成为：一期工程工程利润加10000万元为自由资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；三期工程投资组成为：前两期工程利润加上10000万元为自有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入；四期工程投资组成为：前两期工程利润加上10000万元为有资金，申请银行贷款20000万元，其余为预销售收入。表1.9-1工程资金筹措及使用方案一览表序号工程金额〔万元〕1资金筹措企业初始自有资金10000银行贷款80000预销售收入2使用方案拆迁本钱建设本钱开发期间费用工程申请报告编制依据1、国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》；2、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》；3、《关于加强房地产开发管理的意见》〔徐州市建设局〕；4、国务院[2003]379号《物业管理条例》；5、《江苏省城市住宅区物业管理方法》；6、中华人民共和国招标投标法及2000年4月4日国务院批准由国家开展方案委员会发布的从2000年5月1日起落实的《工程建设工程招标范围和规模标准确定》的内容；7、《关于房地产开发工程实行招投标的通知》；8、中华人民共和国监理法和建设部2003年《工程质量建设标准》〔强制局部〕；9、国家计委[2003]编制的《建设工程经济评价方法与参数与案例实用手册》；10、建标[2000]205号发布的《房地产开发工程经济评价方法》；11、《国务院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见的通知》〔国办发〔2006〕37号〕；12、《关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见》〔建住房[2006]165号〕；13、《江苏省建筑工程定额》和徐州市关于《建筑材料估价表》及物价上涨情况和有关类似工程的计算资料；14、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》；15、《徐州市城市房屋拆迁管理方法》；16、《市政府关于实行拆迁工作属地负责制的意见》，徐政发[2007]21号；17、《市政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见》，徐政发[2007]22号；18、《徐州市市政重点工程拆迁补偿安置实施意见》，徐政发[2007]23号；19、《徐州市城市房屋拆迁估价技术规那么》；20、新沂市城市总体规划〔2004——2023〕；21、新沂市土地利用总体规划(2005一2023年)；22、《江苏省安装工程计价依据》；23、《中华人民共和国国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要》；24、《江苏省国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要》；25、新沂市开展改革和经济贸易委员会文件〔新发改经贸投资意见[2023]45号〕；26、各种税费的取值执行现行规定；27、建设单位提供的其它有关资料。主要技术经济指标工程产品定位为高档次的住宅新区，建筑形式采用高层建筑，并初步确定工程主要技术指标如下：表1.11-1综合技术经济指标工程单位数值备注地块面积m2376188564亩工程总投资万元工程周期年8分期拆迁、建设其中拆迁本钱万元含拆迁补偿建设本钱万元开发期间费用万元含贷款利息筹措方案企业初始自有资金万元10000银行贷款万元80000预销售收入万元改造工程规模拆迁局部拆迁建筑物m2拆迁居民户3290大约值建设局部建设规模m21581200高层住宅m21128000架空层及车库m2190000商业及公建m2153200地下人防m2110000容积率建筑密度%居住户数户11280居住人口人39480人/户绿地率%36销售收入万元801163营业税及附加万元5土地增值税万元5利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利税率%投资利润率%投资净利润率%财务内部收益率％税前财务内部收益率%投资回收期年含建设期税前投资回收期年含建设期第二章开展规划、产业政策和行业准入分析房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济〔如土地资源配置、城市开展规划等〕和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康开展道路。从工程立项开始，房地产工程的各开发环节都有直接约束和控制。如工程开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资时机孕育于经营环境之中，作为根底性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。《中华人民共和国国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要》明确提出按照市场化道路要求，加快开展效劳业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、标准市场，提高效劳业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。促进建材建筑业健康开展大力开展和推广使用节能环保的新型建筑材料、保温材料以及绿色装饰装修材料。推进建筑业技术进步，完善工程建设标准体系和质量平安监管机制，开展建筑标准件，推进施工机械化，提高建筑质量。丰富消费性效劳业适应居民消费结构升级趋势，继续开展主要面向消费者的效劳业，扩大短缺效劳产品供给，满足多样化的效劳需求。提升商贸效劳业鼓励开展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸效劳。积极开展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。开展房地产业调整住房供给结构，重点开展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原那么，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，标准开展住房消费信贷和保险。标准物业管理行为，提高市场化程度。促进效劳业开展的政策打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、标准的行业准入制度。鼓励社会资金投入效劳业，提高非公有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持效劳业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的开展。健全效劳业标准体系，推进效劳业标准化。城市要把开展效劳业放在优先位置，有条件的要逐步形成效劳经济为主的产业结构。建设资源节约型、环境友好型社会大力开展循环经济，加强公共建筑和住宅节水设施建设，节约用水。控制城市大广场建设，开展节能省地型公共建筑和住宅。到2023年实现所有城市禁用实心粘土砖，节约土地。推行产品生态设计，推广节约材料的技术工艺，鼓励采用小型、轻型和再生材料，节约材料。提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修。《中华人民共和国国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要》及《江苏省国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要》明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速开展现代效劳业。加快重点领域效劳业开展。优先开展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技效劳业；加快开展产业关联度大、渗透性强的信息效劳业、文化产业、旅游业和房地产业；积极开展现代商贸业和居民效劳业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重开展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，开展建筑特色鲜明、效劳功能完善的综合社区；积极开展工业、商务及为其他行业效劳的房地产业。鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。住房是人们的根本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。2007年以来，政府虽然加大了调控力度，收紧“银根〞“地根〞、限制外资炒房等等，提高了房地产企业的融资本钱，使开发节奏大大放缓。但从总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向开展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；2023年房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工工程快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，局部城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。进入9月后，国家出台了减息政策，对宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动产生了积极的推动作用，但在依然从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存在。房地产市场来看，自2006年以来，随着涉房调控政策“国六条〞、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，连新沂市房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断标准，开发理念和购房行为日趋成熟。目前，高层住宅已经成了新沂城区住宅建设开发的一个热点，销售量一直远大于竣工量，高层及小高层住宅已是市民安家落户首选的一大品牌。房地产业是国民经济根底产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年，新沂市房地产业开展成效显著。但也要看到，新沂市房地产市场开展现状与“规模根本适度、结构根本合理、价格根本稳定〞的宏观调控目标还有距离、与广阔市民对住房性价比综合要求还有偏差。对此，新沂市政府已经引起高度重视，在坚决不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在“有保有压、区别对待〞总体原那么指导下，深入研究本地个性化特征、新沂市政府采取一系列切实可行举措，推动房地产业持续健康开展。1〕从地理位置来看，随着新沂市城市规划的出台，整个地区开始重视人居条件的改善，这期间，新沂市成为外来房地产投资的重要场地，外地开发商携重资参加新沂市新一轮大开发热潮当中，为新沂市房地产业注入新鲜力量，成为推动新沂市房地产瀑开展的重要力量。随着新沂市大力开展战略决策的落实，房价还将会不断地攀升。在此环境的影响下新沂市已成为最具生气的房地产开发区域。2〕从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，两室两厅两卫、三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅一卫户型的市场主力地位，受市场的青睐。3〕从价格上看，5000元/平方米左右的高档高层商品住宅房是逐渐被市场接受，也是市民购置高档商品住宅房时认为最为合理的价位。4〕从楼盘设计上看，2023年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2023年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅表达了房地产开展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。5〕从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，和追求环境优美的需求，2023年新沂市开展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。开展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。6〕从楼盘配套设施来看，2023年不少开展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套效劳。7〕从楼盘的卖点来看，2023年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入新沂市的时间不算短，但一直都未广泛推广。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。8〕从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购置决策会起到很重要的作用。9〕以“购置安心、质量放心、居住舒心〞为特点的楼盘，成为市民购房的首选。本工程严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施，注重建筑节水、节能、节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。根据《产业结构调整指导目录(2005年本)》第一类：鼓励类“十八、建筑〞1．节能省地型建筑暨绿色建筑的开发，2．高层建筑与空间结构技术开发，注重建筑节水、节能、节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。“十九、城市根底设施及房地产〞7.城镇燃气工程。13.先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广。11．城镇园林绿化及生态小区建设。可以认定该工程属于新沂市城区拆迁改造房地产节能省地型高层建筑建设工程，符合《产业结构调整指导目录》要求，属国家鼓励工程，工程也符合新沂市城市开展规划。工程所在地建成区内的闲置用地，具有较大的挖掘潜力，是未来城市开展的重要备用地。目前新沂市开展尚不兴旺，该区域规划居住面积较大，应加强建成区内部用地的整合利用，节约土地资源，应通过重新规划建设，提高其开发强度和土地利用率，减少新增城市建设用地的增加。1998年国务院发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》〔国发[1998]23号〕，这是我国住房体制改革的纲领性文件。该《通知》以住房商品化、社会化为目标，决定停止住房实物分配，开辟了房地产开发销售商业化的新篇章。建设单位根据市场需求和城市开展需要，进行新北花苑一期建设，符合国家及社会需要，满足相关政策要求。1998年国务院发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》〔国发[1998]23号〕，这是我国住房体制改革的纲领性文件。该《通知》以住房商品化、社会化为目标，决定停止住房实物分配，开辟了房地产开发销售商业化的新篇章。徐州市万福房地产开发根据市场需求和城市开展需要，进行第一大道工程的建设，符合国家及社会需要。根据《房地产开发企业资质管理规定》〔建设部第77号令〕，本工程建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设计单位完成。本工程在规划中，充分利用地形、地势和工程所处的环境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。设计采用框架剪力墙结构，根据承荷拟采用桩径500mm的预应力管桩根底，严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。本工程严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地，符合相关行业准入标准的规定。SWOT分析优势区域优势：本工程位于新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧，处于新沂市城区中心板块，本区域环境优美，非常适宜居住，后期有较大的升值潜力。规模优势：从工程本身看，本工程是一个规模居住社区，其完善配套设施将会吸引中高端客户群体。劣势新沂作为三线城市，目前缺乏国内大型品牌开发商工程，商品房开发量小，整体开发品质、消费环境仍然有待提升。从工程本身看，工程周边大环境有待提升，生活配套有待完善。时机从宏观环境看，自2023年下半年以来，国内一线城市房价出现上涨的同时，局部二、三线城市房价也迅猛上涨。涨幅甚至超过一线城市。在这种状况下，原本不起眼的二、三线城市成了国内房地产商们新的市场增长点，很多知名房地产企业纷纷涉足三线城市。从近期已公布的30多家地产公司的年报看到，进入二、三线城市开发地产已经成为主流。品牌开发商的进驻将大大提升城市居住品质，客观上为房地产提供了更加良好的开发环境。从微观环境看，新沂目前正处于飞速开展阶段。建设工作如火如荼，商业配套日趋完善。因此，本工程不仅面临良好的市场环境，同时能借此扩大企业品牌的知名度和美誉度。威胁根据中原对标杆性房企的监测数据显示，标杆房企在二三线城市的土地储藏量十分充足，2023年和2023年标杆房企在一线城市土地储藏的比重仅为20%左右，而在其他城市的土地储藏比例高达80%。因此，在一线城市扩容仍存压力的情况下，二三线城市将成为主力市场。按照建设周期，2023年，这些已有的土地储藏将陆续相应转入开发建设及销售阶段，因此，2023年二三线城市将迎来开发及销售的顶峰期。第三章市场分析与价格预测近年来，新沂市从本地实际出发，坚持科学开展观，在贯彻落实国家各项宏观调控政策的同时，稳步推进城市化和工业化进程，为房地产业的全方位启动与开展创造了良好的环境。房地产业的快速开展，为提升新沂市的城市形象和品位，拉动经济增长和提高人民生活水平作出了积极的奉献。当前，房地产开发投资总体呈现快速增长态势，市场供求根本平衡，房价稳中趋升。2023-2023年的三年间，新沂市房地产业总体保持了良好的开展态势，并带动建筑业、建材工业等相关产业的快速开展。从总体情况看，近年来，新沂市房地产业的开展主要呈现以下特点：

〔1〕开发队伍不断扩大。〔2〕房地产开发投资持续快速增长，对拉动新沂市投资增长做出了积极的奉献。〔3〕住宅投资增势强劲。〔4〕近三年房屋施工面积、新开工面积都在不同程度程度的增长。〔5〕房地产市场总体呈现价升量增的旺销局面。2.1.22023年新沂市房地产开展趋势及政策盘点〔一〕房地产开展趋势1、城市化进程购房成为新增住房消费主力

城市人口增加对房屋的需求主要包括两局部，一局部是城市新增人口的住房需求。2、改善性住房需求将继续保持增长势头

随着消费水平的提升，一局部高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这局部人群成为高品质住宅的主力消费群体。

3、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求

这局部需求相对稳定，随着城市化和郊区化扩张，这局部消费成为郊区很多工程的主力购置群体。对这局部消费的把控，成为工程能否成功销售的关键因素。4、经济持续快速开展促进房地产业开展

新沂市GDP连续多年保持稳步增长势头，经济的持续快速开展、人均可支配收入的稳步提高为改善居住条件提供了可能。5、土地供给减少和土地储藏匮乏，导致房价增长过快

随着优质土地供给的减少，开发商在工程开发方面更趋于理性，对工程的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报，土地本钱在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层以上住宅，受供给量偏紧影响，价格可能继续上涨。〔二〕政策盘点20232023年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。2023年12月14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。2023年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态。遏制房价过快上涨。2023年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合发出通知，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。2023年12月23日，财政部、国家税务总局正式下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》细那么，明确了从明年起，缺乏5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税，非普通住房那么将全额征收,并强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。2023年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康开展的通知》，包括：增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称¡°国十一条。2023年1月12日，中国人民银行宣布从2023年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。2023年2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行方法》和《个人贷款管理暂行方法》，出拳打击炒房者和投机行为；〔三〕重点政策解读90平米以下户型须占70%：直接结果是市场上的中低价位、中小面积房源的供给会大大增加，在单价平稳上涨的的局面下有效控制总价。土地出让、限户型、限房价：将套型、房价的规定纳入招标要求，抑制了土地拍卖中价格的非理性上涨，防止房价的水涨船高。但政府干预过多，可能会增加市场风险，不被市场认可。全额征收营业税年限延长至5年：该政策对于投机性购房的打压更为明显。二手房销售本钱增加，销售时客户势必将本钱转加，进一步增加购房者的压力。加强房屋买卖营业税及个人所得税的征收，目前出台的个人所得税征收细那么是住宅商铺统一征收5%，总体来说增加了购房者的购房本钱。按揭货贷首付提至三成：提高购房本钱，打击投机与限制投资行为，减少金融风险。受此影响，不少人的购房方案将受到影响。加大对闲置土地的处理力度，满2年未开工的，无偿收回土地使用权：打击占用资源的行为，加快闲置土地的利用率。2.1.32023年房地产市场预测新沂房地产正呈现出高速开展时期，土地开发量继续增加，房价将继续上涨，2023年新沂市房地产市场将继续保持高速开展稳中有升的开展局势。2.1.4新沂市房地产市场板块构成新沂市按开展状况和开发特征可以形成三大开展板块：〔1〕城中板块城中板块主要由老城区组成是新沂市的传统中心。该区域以住宅、商业为主，住宅多为多层和小高层，代表性工程有四季阳光、世纪豪园、中央公园、瀚景园等诸多工程。价格在3500元-4900元之间。星河湾就处于这个板块的东侧。〔2〕东区板块东区板块主要以无锡工业园区为主。东区地处新沂市城市开展中心区域。该区域住宅开展速度较快，形成了具有代表性的中高档楼盘如国信金邸世家、达信国际、罗马名城、金地花园等诸多楼盘。〔3〕南区板块南区是新沂市行政中心，交通便利，经济地理位置良好。具有代表性的住宅有金鼎名城、巨融国际豪园、玉景美庐等随着房地产市场蓬勃开展形成了一批开发规模较大的楼盘，现阶段住宅均价在3500元—5200元之间。3.2本案环境分析本案位于新沂市市中心东侧，北临市府路，东依沭河观光带、西接利民路；市府路、利民路、南京路形成便捷畅通的交通网络。工程距距离火车站5分钟车程，汽车站8分钟车程，市民广场3分钟车程，大型购物中心3分钟车程，与沭河景观带零距离。3.2.2工程周边环境分析周边主要单位有新沂市政府、3公里范围内涵盖、苏果超市、华联超市、时代超市、永利步行街、新华书店、瑞丰国际酒店等；公交线路有105路、101路、102路、15路、8路等；教育配套有，新沂市钟吾中学、新沂市第十中学、新沂市第三中学、新安小学，机关幼儿园等；医疗配套有：人民医院、市中医院等；休闲配套有：沭河景观带、人民公园、市民广场等；综合分析：星河湾所在位置是新沂市目前最正确位置，有最繁华的商业、最优秀的教育体系、最健全的医疗卫生体系、最优美的人居环境。这样的一个地理环境为将来的工程推出创造了良好的外部环境，为打造新沂最高档社区提供了先天条件。3.3区域户型设计和面积配比分析图3.3-1城中区住宅户型配比图从上图可以看出，城中区的两房和三房为主，四房所占比例极低，一房只属于配比户型。图3.3-2城中区住宅面积配比图从面积配比而言，90—110平米为主力户型，其次为110平米以上和70-90平米的户型，70平米以下的小户型所占比例较低,说明了新沂楼市还处于待开发和传统需求消费阶段.通过城中区面积和户型配比分析，对本案户型和面积配比(本着户型好买且又能表达单价较高)建议如下:表3.3-1建议户型与面积配比户型面积(㎡)比例二房60-8010%三房85-13055-65%四房130-16015-20%五房200-3005-8%3.4价格定位分析图3.4-1城中区房地产价格走势图从上图可以看出，城中区住宅的价格最近几年一直呈现上升的态势，08年上涨速度尤其较快。上涨主要受供给量减少购置需求增多等诸多影响，同时受连续价格上涨影响，价格滞涨的压力也在增大。因此在本案的定价中，因充分借鉴该片区工程定价和价格上涨趋势，以该片区中高价位为宜。在充分建立领导品牌形象的同时，考虑价格和规模的平衡因素，作到定价合理，完全销售的目标。〔1〕目标客户定位A、客户区域：重点区域：城中区二次置业、刚性需求；无锡工业园区客户；有效区域：新沂城区及郊区客户；潜在区域：除以上区域以外的新沂全市和外来务工人员；B、客户特征职业特征：公务员、生意人、私营业主、企事业职工、外来人口、拆迁户；年龄特征：25—45岁，其中以30—40岁的为主；消费心理特征：——要求交通方便，去市中心、孩子上学有公交车〔最好直达〕；——长期居住，对该片区有较强的认同感；——价格合理，户型适合三口之家居住；——规划设计有一定的超前性，有一定生活品位；表3.4-1目标消费群购房关注因素分析图地段、价格和户型是我们营销的三大核心要素，在此根底上，应充分考虑环境、质量、配套和开发商品牌建设；〔2〕产品定位产品规划特点：小区景观打造完美——无论从风格上、材质使用、苗木种植设计上、水景打造上都在塑造完美。人车分流——一般小区都是人车混流，在造成行车不便的同时也给行人造成一定人身威胁。合理的人车分流既保证了车辆的正常行驶，也让在道路上行人平安。业态多元化——住宅、产权式公寓、写字楼、购物公园、酒店丰富的业态将是星河湾成为新沂一道亮丽风景线，成为新沂对外的一张精美名片。270度景观阳台——工程临近沭河，与沭河景观带融为一体。加上工程内部景观，270度景观阳台将景色全景表达。环保建筑材料——环保建筑材料真正将健康、生态、低碳理念融入生活，让业主在生活中享受高科技；架空层——新沂首家将沭河景观完全融入工程，架空层让工程的水景更好的呈现在业主眼前；工程核心价值：地段、环境、高档——主城区标杆生态人文大盘！地段环境高档地段环境高档主城区标杆生态人文大盘！主城区标杆生态人文大盘！便利，公交路出门便是，通达市区及城市的每个角落；教育强大的学区配套让孩子足不出户便可就地成材；购置、医疗、银行、休闲等环伺工程周边；舒适，离市区很近，又远离繁华，是都市静谧生活理想居所，生活人追求生活品质和向往美好的归属；户型适中，户型面积不大，却生活机能完备，三口之家尽享天伦之乐，四口之家欢聚一堂；简洁时尚又不乏现代感外立面，与自然和谐搭配，力图营造一个纯洁安谧的建筑空间，自然和光影流动、秩序井然，色彩纯洁、让人亲近。3.4.2住宅价格预测本报告拟采用权重系数定价法参考周边小区价格进行价格预测。A、太湖东郡根据地段因素、人流量因素、物业因素的修正，运用理论和其他工程的实际操作经验，确定为：修正因素地段因素人流量因素物业因素报价㎡/M2权重80％10％10％太湖东郡1113800本案那么本案的比拟价格I为3800×1.2×80%＋3800×1.2×10%＋3800×1.2×10%＝4560㎡/M2B、中央公园根据地段因素、人流量因素、物业因素的修正，运用理论和其他工程的实际操作经验，确定为：修正因素地段因素人流量因素物业因素报价㎡/M2权重80％10％10％中央公园1114500本案11那么本案比拟价格II为4500×1×80%＋4500×1×10%＋4500×1.3×10%＝4635㎡/M2C、瀚景园根据地段因素、人流量因素、物业因素的修正，运用理论和其他工程的实际操作经验，确定为：修正因素地段因素规划因素物业因素报价㎡/M2权重80％10％10％瀚景园1114200本案那么本案比拟价格III为4200××80%＋4200××10%＋4200××10%＝5166㎡/M2D、四季阳光根据地段因素、人流量因素、物业因素的修正，运用理论和其他工程的实际操作经验，确定为：修正因素地段因素规划因素物业因素报价㎡/M2权重80％10％10％四季阳光1114750本案那么本案比拟价格IV为4750××80%＋4750××10%＋4750××10%＝5700㎡/M2从上述已得出的三个比拟价格，再进行算数平均，那么价格定位为〔4560+4635+5166+5700〕/4＝5015㎡/M2结合上述分析，本工程住宅最终均价应该为5018元/平米。以上定价方法，可以看出本案高层的销售价格集中在5018元/平米左右。因此初步价格定位在5018元左右。实际销售时销售价格以大环境价格为基准，在5018元价格的根底上，运用市场定价法修正。3.4.3商铺价格分析〔1〕影响商铺价格因素商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地本钱根底上加上开发本钱、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。商铺定价因素的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素，有商铺的商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，也就是天时、地利、人和。所谓天时，是指经济形势与投资商铺的时机把握。从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的适宜时机，在商业兴旺地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得本钱很高。反之，却是到是一个良好机遇；从局部上看，在有开展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的适宜时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选址。所谓地利是指商铺选址中的房地产诸要素，它包括了商铺的地理位置、路段、朝向、结构形式、形状、层高、柱距、配套设施等。上述因素并不是普通意义上的房地产因素，而是表达商铺商业特性的房地产因素。所谓人和是指商铺所在商圈内购置力的状况，这是关系到商业生存和开展的关键因素。人和，包括购置力的数量和质量、消费倾向。商铺价值需要研究的主要内容就是商圈内居住和流动人口的就业状况、学历、年龄构成、住宅售价、交通方式、以及消费水平等。〔2〕本工程价格1〕工程气氛工程利民路和市府路属市区商业辐射范围内。商业气氛浓厚有规模的商业市场。2〕定价〔均价〕周边住宅价格的定价在5018元/平米左右，在商圈影响较强的情况下商铺的定价一般为住宅价格的3-5倍左右〔一层价格〕，本工程商铺一层的价格应在18000元左右。综合：为减少各项定价方法的主观性，平均以上价格，使其接近真实的价格，初步认为商铺价格最终为：11000元/平米〔三层〕，实际销售时销售价格以大环境价格为基准，在11000元价格的根底上，运用市场定价法修正。第四章资源开发及综合利用分析本工程主要耗用水泥、建筑砂石、墙砖及防腐保温等原材料和木材等，所有原辅材料的来源立足国内市场，均为本地市场采购，建筑施工临时用水和生活用水均采用本地城市自来水，做好施工现场雨水、污水的收集处理和循环利用，对本地地表〔下〕水等其它资源不会造成不利影响。工程总建筑面积1581200平方米，经查《江苏省建筑工程定额》，其消耗混凝土、玻璃、砖等原辅材料情况见表4.2-1。表4.2-1工程所需建筑材料消耗状况表材料名称消耗量水泥万t砂万m3石子万m3生石灰万t玻璃万m2砖万块钢筋万t工程工程物料消耗总量较大，拟分期实施，在工程施工过程中按15天的用量进行储存，在规划区内设置占地1000m2的临时堆场4个，同时为方便环卫部门对施工期生活垃圾的收集，在施工区内设置临时施工便道。工程所需主材均采购于江苏、山东等地，运输方便。所有材料承建单位均与供给商签定合同，保障供给，进场前需要进行复试，合格前方可使用。水和电由建设单位向新沂市供水、供电部门申请报批，满足工程建设使用要求，所有材料按比质比价的原那么进行择优采购。本工程主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清洁的城市自来水。为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生：设计方面在严格遵守国家建筑业相关标准规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效率。做好工程的供配电的技术设计和用电计量管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工临时用水，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，防止长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。此外，要注意加大新型墙体材料推广、提高建筑物使用寿命，有效降低对建筑材料消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。第五章节能方案分析用能标准和节能标准目前中国正处于房屋建筑的顶峰时期，建筑规模之大，是历史上前所未有的。2003年，我国城乡建筑竣工面积达20.3亿平方米(其中城镇12.7亿平方米)，超过所有兴旺国家年建成建筑面积的总和。但令人忧虑的是，在新竣工的建筑中，节能建筑面积不到1亿平方米，尚缺乏竣工建筑的5%。至今，在我国城乡既有建筑约400亿平方米(其中城市约140亿平方米)，其中只有3.2亿平方米房屋是节能建筑，不到全国既有建筑的1%。专家表示，假设能把日益增加的建筑能耗减少一半，进而逐步到达发达国家的能耗水平，就可大大减少煤矿、电站等能源设施建设的规模。如果我国城镇建筑全部到达节能标准，到2023年每年就可节省3.35亿吨标准煤、减少8000万千瓦时空调顶峰负荷，相当于每年节省电力建设投资约1万亿元。推广节能住宅，既可改善居民居住条件，减少居民用于能源的支出，又可缓解电力供给紧张状况，可谓利国利民、一举多得。国家政策及、标准：1、《建设部关于推进节能省地型建筑开展的指导意见》2、《设备及管道保温技术通那么》GB4272-923、《民用建筑节能管理规定》4、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20055、《绿色建筑评价标准》GB/T50378-20066、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-20017、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-20048、《建筑照明设计标准》GB50034-20049、《建筑采光设计标准》GB/T50033-200110、《评价企业合理用电技术导那么》(GB3485-83)11、《评价企业合理用热技术导那么》(GB/T3486-93)12、《建设部关于推进节能省地型建筑开展的指导意见》13、《设备及管道保温技术通那么》GB4272-9214、《民用建筑节能管理规定》15、《公共建筑节能设计标准》GB50189-200516、《绿色建筑评价标准》GB/T50378-200617、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-200118、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-200419、《建筑照明设计标准》GB50034-200420、《建筑采光设计标准》GB/T50033-200121、《评价企业合理用电技术导那么》(GB3485-83)22、《评价企业合理用热技术导那么》(GB/T3486-93)5.2能耗状况和能耗指标分析本工程所需能耗主要有水、电等，本工程的能源消耗种类和数量见下表：表5.2-1工程年能耗指标表序号工程单位设计值折算系数能耗(吨标准煤)备注1电万kWh11351139492水万m3112常温合计142375.3节能措施和节能效果分析节能措施〔1〕外墙保温隔热技术外墙采用240mm厚加气混凝土砌块，加气混凝土砌块导热系数小于，符合夏热冬冷或温和地区的舒适性能认定要求。在外墙外表再做外墙外保温，外墙外保温拟采用德国stothermceramic外墙外保温技术，其外墙保温隔热结构为：10mm面砖+50mmEPS保温层+240mm加气混凝土砌块。能满足节能住宅的要求。〔2〕屋面保温隔热技术屋顶保温隔热选用级塑聚苯乙烯保温隔热材料做保温层，该保温博板具有施工简单，施工不受天气的影响。屋顶防水层采用倒置式工艺，把防水材料设置在机构层之上，保温隔热材料之下。其优点是由于保温隔热材料的保护作用，使防水材料防止了受到室外空气温度的剧烈波动变化、紫外线辐射作用及施工人员来回走动的损害，从而大大延长了防水材料的使用年限，有效地解决了屋面的漏水问题。屋顶保温隔热性能优良，屋顶平均传热系数不超过。防水材料拟用柔性水泥基防水材料，具有透气不透水功能。〔3〕底层楼面保温处理建筑物一楼地面做保温处理，防止热量通过一楼地面传出。能满足住宅地面保温要求。〔4〕门窗保温隔热技术采用保温铝材，是绿色环保产品，节能50%左右。在新技术新材料的应用上有如下特点：①在铝型材空腔中灌注有隔热性能好的树脂材料，将铝壁断开形成断桥，有效阻止了热量的传导。②采用中空玻璃，提高了保温性能。③推拉窗采用严格的密封结构和平开窗利用等压原理，采用硬密封和软密封双密封结构。④采用高档附件，操作灵活，平安可靠。经测定，保温窗的抗风压性、气体渗透性、保温性、隔声性均到达国家规定标准，也没有普通铝合金窗结露问题的困扰，能满足门窗节能要求。住宅进户门采用钢木门，保温隔热性能良好，满足建筑节能规定的要求。表5.3-1节能指标表项目单位细那么限值设计指标体形系数外墙平均传热系数W/(m2.k)建筑物耗热量指标W/m2采暖耗煤量指标Kg/m21.使用节水型卫生器具和配水器具选择节水型卫生器具和配水器具时，除了要考虑价格因素和使用对象外，还要考察其节水性能的优劣。①以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%~50%，大局部在20%~30%之间。②使用小容积水箱大便器，采用延时自闭式水龙头和光电控制式水龙头的小便器、大便器水箱。延时自闭式水龙头在出水一定时间后自动关闭，可防止长流水现象。2.开发第二水资源——中水中水来源于建筑生活排水，包括人们日常生活中排出的生活污水和生活废水。生活废水包括冷却排水、沐浴排水、盟洗排水、洗衣排水及厨房排水等杂排水。不含厨房排水的杂排水称为优质杂排水。中水指的是各种排水经过处理后，到达规定的水质标准，可在生活、市政、环境等范围内杂用的非饮用水。本工程拟采用中水回用设备，并在保证供水水质的条件下，实现了分质供水，节水效果相当显著。3.雨水利用雨水利用就是将雨水收集起来，经过一定的设施和药剂处理后，得到符合某种水质指标的水再利用的过程。类似于中水，处理后的雨水作为一种可以利用的水资源可以用于厕所冲洗、城市绿化、景观用水以及其他适应中水水质标准的用水。本工程收集雨水的一般结构为：由导管把屋顶的雨水引人设在地下的雨水沉沙池，经沉积的雨水流人蓄水池，由水泵送入杂用水蓄水池，经加氯消毒后送人中水道系统。节电措施1、采用高效节能的关键设备，主要设备全部多数考虑了高效率、低能耗等措施。2、生产设备应根据工艺流程顺序布置。3、采用节能变压器，采用电容集中补偿，提高功率因数。4、变配电站、动力用房等设施应尽量靠近负荷中心，以减少线路、管网损耗。5、能使用节能型电器与灯具的地方应尽量使用节能型的。6、总图布置中考虑物流短捷、合理、节省能源。节能效果工程通过采用生态设计，改善区域热环境与空气品质；建筑应通过增强建筑围护结构、隔热性能和提高空调设备能效比等节能措施，在保证相同的室内热环境质量和卫生换气指标的前提下，与未采取节能措施前相比空调能耗节约45％。虽然从本钱的角度进行分析，节能住宅与非节能住宅相比，建安造价会有所增加，但随之产生的社会效益、经济效益、环境效益十分巨大，它对节约能源、保护环境、提高建筑物的工程质量，改善居住舒适度，实施经济可持续开展等具有重大意义。第六章建设用地、拆迁安置及土地利用合理性分析〔1〕地点与地理位置本工程位于新沂市市府路南侧、临沭南路西侧、利民路东侧、教师新村北侧，该地块地势平坦、交通便利，地理位置优越，周围资源条件齐全。〔2〕场址土地权属类别及占地面积本工程宗地总面积376188平方米〔564亩〕，原为市政府一招、武装部、新安法庭、新沂市教育局、上海通用第三制药厂、卫生职工中等专业学校、城关实业总公司、民政局军干所等多个单位用地约130亩，居民居住用地434亩。根据《新沂市城市总体规划》(2004-2023年)，该区域属居住、商贸综合区，工程用地性质为居住用地和商业用地。新沂市城投置业在新沂市国土资源局举行的国有土地使用权挂牌会上，获得了该宗土地使用权。〔3〕现有场址利用情况该地段区域原为市政府一招、武装部、新安法庭、新沂市教育局、上海通用第三制药厂、卫生职工中等专业学校、城关实业总公司、民政局军干所等多个单位用及居民区，大局部建筑为七八十年代建设的砖木结构的居民用房，原建筑房屋质量低劣，布局错乱无序，影响市容。〔4〕空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况1〕工程用地上方无高压线，仅有大量电线杆存在。2〕工程用地内无需要保存的文物等设施。3〕工程用地存在城市市政设施管网，本工程拆迁后统一建设，主要针对现有建筑进行撤除，并对土地进行整理，故需要对市政设施管网进行撤除。4〕工程用地内无城市人防设施。5〕工程用地内无大型城市公共配套设施及其他大型建筑物、构筑物。6.1.2场址条件〔1〕地形、地貌条件基地范围内地势整体平坦。〔2〕地质灾害危险性评估情况新沂市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为〔地震烈度Ⅷ度〕，建筑物需要参考《