武汉仙岛湖项目规划设计文本

武汉仙岛湖工程定位筹划与概念性规划

1关键问题KeyIssues如何兼顾景区生态承载力、企业自身形象的实现及工程经济效益？如何结合国外郊区滨湖旅游成功案例，针对国内郊区旅游开展趋势形成复合有序的产品组合？在不同阶段,仙岛湖区域应该呈现出什么样的开展特征，如何超前定位、引领仙岛湖景区的开发？在各个功能板块中，如何通过差异性要素的导入，构建具有可实施性的引领性特色？如何构建可行的开发策略与招商策略？2娱乐休憩板块市场研究及主题筹划高端地产板块市场研究及主题筹划商务会议板块市场研究及主题筹划创新：工程构建原那么与开展定位寻异：工程基地条件的审视取势：工程开展驱动因素考察初期沟通以第一、二局部内容为主空间规划将结合功能定位继续深化核心功能板块市场研究及主题筹划篇1工程构建原那么与开展定位篇24财务测算与运营策略篇3空间规划及元素落实篇SWOT3一、工程构建原那么与开展定位篇 第一局部：取势——工程开展驱动因素考察 第二局部：寻异——工程基地条件的审视 第三局部：创新——工程构建原那么与开展定位4第一局部：取势——工程开展驱动因素考察经济驱动——“单核〞式区域经济形态的推力形象驱动——开发主体形象外化+区域旅游名片资源驱动——现代湖滨景区开发的理念创新竞争驱动——周边工程开展的同质性考察一、工程构建原那么与开展定位篇5四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升〔一〕

“单核〞式区域经济形态的推力〔一〕以武汉为核心，以100公里为辐射半径，与黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、和天门八个城市共同构建“8＋1”大武汉都市圈对旅游的影响大武汉都市圈构建资源共同体，地区间经济合作成为推动旅游开展的主要动力交通产业以京珠、沪蓉高速为支撑的“三纵、三横、三线〞交通网络使城市互通便利性迅速提高，武汉便捷交通优势得到分享整合武汉城市完备功能及周边城市低本钱优势，迅猛开展区域内产业及企业集群，板块内交流频繁物流大武汉的腹地经济推动旅游业进入升级换代的新阶段圈内多项目促成资源禀赋的互补，形成区域旅游经济的联动及错位发展区域间经济组织合作的密切带动包括会议旅游等“泛旅游”概念的迅速发展6四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升〔一〕

“单核〞式区域经济形态的推力(二〕武汉在“中部崛起〞战略带动下成为华中地区的区域经济中心2005年武汉人均GDP突破3000美元大关；城市居民人均可支配收入突破10000元居民社会消费品零售总额逐年递增武汉居民生存型消费期结束，小康、享受型消费趋势凸显，以置业、休闲度假旅游消费为主的第二次消费形态即将到来100户大企业集团综合实力持续走强，资产总额及营业收入分别较比上年增长6.2%及20.3%商务交往愈来愈频繁,商务型酒店进入高速开展期。会议室、多功能厅的费需求旺盛武汉股份公司私营企业外商企业数量133.5％184.3％100％2001-2004年2005年武汉企业家群体数量急剧扩大，商务需求迅速提升武汉经济溢出效应明显增强，带动都市圈内其他中小型城市的经济起飞，居民休闲度假需求旺盛7四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升〔一〕

“单核〞式区域经济形态的推力〔三〕武汉已经进入小康时代，住房、汽车和休闲度假旅游的消费偏好和特征将会对目前武汉及其周边地区旅游度假模式产生全新的需求界定随着华中区域的经济开展与区域互动，武汉小康阶层的数量将进一步提高，甚至已经开始从中产生有闲阶层，从而为主题式泛旅游、商务旅游开发提供庞大的消费根底人均消费水平与社会消费阶层关系示意图500美元1000美元1500美元人均可支配收入从众消费心理社会大众小康阶层彰显财富/身份住房消费汽车消费休闲度假旅游消费有闲阶层精英引领消费社会消费特征3000美元武汉～1300美元8四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升〔二〕

政府政策倾斜提供的开展契机湖北省政府已经确定将仙岛湖作为省内三大重点旅游资源进行开发。2006年度将仙岛湖作为省内第一个向国家建设部等相关部委申请报批的4A级风景名胜区仙岛湖旅游资源的开发成为阳新县政府日常工作的重点王英镇委镇政府全力以赴开发仙岛湖湖北省政府王英镇政府阳新县政府仙岛湖景区正在成为湖北省旅游开发的热点政策的倾斜政策将会带来大量投资时机，以及纷至沓来、寻找投资时机的热钱政府的支持力度以及工程开发品质将与未来工程的投资时机形成正比关系三级政府构建工程开发的政策体系9四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升〔三〕

现代湖滨景区开发的理念创新开发模式主要特征业态复合典型案例以观光旅游为主体的开发模式以湖为景观中心，绕湖布置休闲走道与游憩设施，水上观光以脚踏画舫为主简单水上观光项目，绕湖餐饮、商业西湖、玄武湖、天池等以休养度假旅游为主的开发模式利用湖景资源，开发度假旅游项目度假酒店、滨湖特色餐饮、休闲娱乐等南湖、太湖、鄱阳湖等以体育训练水上运动为主的开发模式湖体需复合国家水上运动训练标准，复合满足训练用相关配套设施训练配套居住、餐饮、会议、医疗等功能北京昆明湖、上海淀山湖等以科普探险为主的旅游开发模式借助有关湖的传说与科学探索话题，开发科普探险主体旅游仍以观光旅游为主，周边复合旅游商业新疆喀纳斯湖等综合式的旅游开发模式既有观光又有休闲、娱乐、水上运动，综合性的湖泊旅游的开发模式游艇等水上娱乐项目，休闲餐饮、度假酒店、会展会议等综合业态千岛湖等目前国内滨湖旅游开发仍以休闲观光为主，主要以借助景观、传说开展旅游产品利用自然和人文旅游资源进行旅游产品的多元化开发，综合旅游开发模式逐渐成为湖岛开发的主导模式体验式湖滨度假方式将旅游资源与日常生活密切结合，其开发理念逐渐盛行10四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升〔四〕

周边工程开展的同质性考察人文景观众多，临湖项目开发缺乏特色，项目市场成长空间潜力巨大周边景点开发观念较为落后，仙岛湖的全新开发模式将成为区域亮点周边项目旅游多数功能单一，相对多元功能的庐山景区距离武汉较远，与本项目竞争性较弱现有周边工程的低品质开发为仙岛湖预留拓展空间规模化及功能多元化成为仙岛湖开展的契机本工程将构建怎样的多元功能及产品以实现与周边的差异化开展？周边工程的低端开发为仙岛湖预留开展空间周边景点类型特征大幕山森林公园自然景观隐水洞地质公园云台山森林公园富家山风景区大王山风景区九宫山风景名胜区咸宁温泉休闲度假梁子岛度假区红莲湖度假区富水湖水休闲度假村龙港革命旧址革命遗址南峡革命纪念馆红三军团纪念馆111234

驱动力分析KEYDRIVER

经济驱动“单核〞区域经济为仙岛湖高品质开发奠定了坚实的消费根底资源驱动国内现代湖滨生活理念引领仙岛湖的创新化开发，综合型开发成为岛湖开展主趋势竞争驱动周边工程开展的同质性为仙岛湖开展预留巨大市场空间，高端综合旅游市场潜力巨大小结：四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升形象驱动企业自身形象的提升的需求及政府打造区域旅游名片两大推动力提供工程开发契机12第二局部：寻异——工程基地条件审视工程区位条件分析工程交通条件分析工程基地自然资源禀赋分析一、工程构建原那么与开展定位篇13工程基地条件的审视〔一〕

区位条件：周边区域旅游联动开展模式有待加强14从武汉出发，可以选择经107、106两条国道抵达基地，沿途交通状况一般建设中的大广高速路将会使基地交通更加快捷规划中的宁波-西藏高速公路经过基地南部交通沿线缺少其他旅游景点，旅途较乏味工程基地条件的审视〔二〕

交通条件：交通可达性不强，周边高速公路建设给工程开展提供契机15优处山水景色精致岛屿之间——尤其是三个制高点之间——视线相连，景观性较强绝大局部水体清亮透明，质量优良空气质量一流距离王英镇3.5公里，防止居民的的嘈杂，又可得到有效后勤保障劣处岛屿水面局部普遍坡度较陡，亲水性较差岛屿可利用面积普遍较小，不易建设现有植被均为人工林或次生林，景观性差，需进行较大规模改造水面不够宽广，局部区域易成死水，需要经常性进行水域、水体治理工程基地条件的审视〔三〕

基地自然资源禀赋：资源优势尚不明显，旅游环境有待提升16WSTSWOT分析OSWOT分析基地自然资源秉赋较好，空气、水质条件一流业主所在行业的独特性，利于结合基地进行相关品牌的塑造独特的岛屿形态在国内较为少见交通可达性有待改善基地用地状况不佳，坡度较大，开发难度较大基地周边开发状况不理想，难以与基地工程形成较好的联系与互动周边50-100公里范围区域内经济开展不佳，对基地支撑较弱周边区域〔尤其是武汉〕的经济开展，导致居民休闲游憩的出行率大大提高武汉都市圈的开展可能带来较高的商务旅游人流武汉市湖水、岛屿虽多，却少见有亮点国家宏观调控导致高端地产的稀缺性各级政府重视对仙岛湖景区开发，政策面的倾斜武汉都市圈内湖泊水库数量较多，相似地块较多，竞争较大，做到独特性与差异化以吸引顾客难度亦较大武汉作为基地300公里范围内的唯一大都市，其目前的经济溢出效应还较弱17WO策略〔主动提升〕营造体验游憩活动，增加度假人群，沉淀游客调动资本力，规模开发，整体运营以房地产投资为核心，提升土地价值利用政府政策优惠，吸引投资ST策略〔取长补短〕充分利用仙岛湖山水优势，差异化开发以行业商务效劳为核心，打造区域性商务度假胜地聚焦欢乐家庭群体并借力休闲旅游趋势突出休闲养生理念WT策略〔打造引领〕以湖滨别墅、商务会所等迎合高端客群“私密性〞需求，构建高端旅游地产，打造私人领地样板，化解交通不利因素利用企业品牌、形象提升工程价值，吸引行业客群SO策略〔稳健策略〕针对性开发高档休闲度假旅游区，同时兼顾群众与商务两大类市场塑造企业形象，提升企业价值由SWOT组合策略矩阵确定工程三大功能板块娱乐休憩功能商务会议功能高端旅游居所18策略组合ST（扬长）策略SO（稳健）

策略WO（提升）

策略WT（打造引领）

策略对湖体景观资源的利用度•••••••••土地资源利用的集约性•••••••••••对于生态资源的保护力度••••••••开发难度及可行性••••••••••形成差异性空间形态的贡献度•••••••••对于优质招商资源的吸引度•••••••••与武汉大都市圈发展的契合度••••••••总体评价通过引入新的要素，可以形成区域核心资源的创新性延伸，以及整体认知形象的成功转型稳健有余，但对于区域未来可持续发展，形成新竞争优势的贡献有限重点考虑项目利益相关者——政府、投资者与游客的利益博弈，使项目的推进更具可实施性适应区域转型与旅游开发的趋势，引领区域发展，以创新性功能的打造和融合,来引领游、景、商、居的和谐发展可选策略组合及评价19仙岛湖工程开展战略仙岛湖工程

核心开展战略421超越单纯旅游景区开展模式，构建具有市场潜力的泛旅游功能与产品通过创新的空间形态设计，形成动感、体验的主题游憩度假设施以核心工程带动后期产品，在时序上提升区域形象泛旅游寓游于景叠进开发3结合自身资源，与商务会议、养生等工程形成湖岛商务养生度假天地商旅相融5开发一定比重的产权式物业，保证资金回笼，降低开发风险风险躲避20第三局部：创新——工程构建原那么与开展定位工程构建原那么工程开展定位工程形象定位一、工程构建原那么与开展定位篇21工程构建原那么功能融合，协调生长板块内容设置与空间布局既要注意突显板块主题，又要考虑功能自成体系，具体功能之间的咬合有助于板块的协调成长沉淀人口，持续开展人气是景区持续开展的根底，功能内容的构建与活开工程的设置要尽可能的拉长来访人流的滞留时间突破常规，打造泛旅游景区突破从自然景区到观光旅游的惯有开展思维，从岛屿天堂、主题活动的打造，进而形成旅游看点，形成别具特色的泛旅游景区寓情于景，情景交融湖景与岛屿资源应当为人所用，形成旅游、商务会议、度假为一体的空间形态，塑造华中商务、度假、休憩目的地功能板块构建原那么22休闲度假和谐情境诗意栖居自我价值实现提升景区品质自由创意商务会议滨水体验私人岛屿领地商业能级提升养生圣境华中后花园游商居六大主题有机协成、促进战略愿景的实现与提升游、商、居有机协同的和谐岛湖度假模式1滨水体验主题2清洁能源主题3商务会议主题4休憩养生主题6体验商业主题5岛屿领地主题23二、核心功能板块市场研究及主题筹划篇 第一局部：娱乐休憩板块市场研究及主题筹划 第二局部：商务会议板块市场研究及主题筹划 第三局部：高端旅游地产板块市场研究及主题筹划24第一局部：娱乐休憩板块市场研究及主题筹划二、核心功能板块市场研究及主题筹划篇25关键问题与解决方案关键问题Keyissues解决方案Solutions提升区域功能能级与开展潜力，结合工程内部资源营造差异化的复合旅游产品以原生态为突破口，利用湖、岛、山得天独厚的自然环境，突出游乐、修学、休闲养生、三大功能、打造武汉都市人游乐休憩的“后花园〞，确定其在华中地区的旅游地位突出企业特性，以水风车为文脉符号，导入以主题性、参与性的旅游功能体系，构建一个集家庭活动、休闲体验、科普教育和康体养生为一体的动静相宜的休憩圣境大武汉旅游圈正处于新一轮的产品转型、能级提升的时期，如何顺应旅游开展趋势和工程区位条件，打造适合本工程的娱乐休憩产品？如何结合国外环城郊区休闲游成功案例，针对国内郊区旅游开展趋势打造有吸引力的产品组合？如何根据仙岛湖区域资源及企业本身的特质，挖掘娱乐休憩产品元素，确定主题定位与市场定位26娱乐休憩板块主要内容

聚焦仙岛湖——娱乐休憩板块导入的背景梳理解析仙岛湖——娱乐休憩板块目标客源市场特征(一〕

解析仙岛湖——娱乐休憩板块的功能构建(二〕演绎仙岛湖——娱乐休憩板块的产品构建〔一〕演绎仙岛湖——娱乐休憩板块主题细分工程开发建议〔二〕从仙岛湖的空间区位审视导入的可行性从周边区域旅游开发现状审视导入的可行性从竞争工程主要产品现状分析审视导入的可行性从仙岛湖的内部资源审视导入的可行性武汉市居民出游消费能力分析目标客群出游产品与出行距离偏好分析目标客群出游结构分析工程主题定位与构建原那么工程主题概念诠释产品适配度分析主题工程产品构建矩阵分析27聚焦仙岛湖——娱乐休憩板块导入的背景梳理〔一〕

仙岛湖的空间区位：地处环城郊区旅游带节事活动商务会议生态教育健康养生主题体验圈层名称参考项目第一圈层城市旅游带自然风景、CBD、RBD、餐馆、酒店、酒巴、节日和庆祝活动、剧院、画廊、历史吸引物(历史景点和建筑等)、博物馆、体育竞技场、音乐厅等文化艺术类场所、广场、塔和高层建筑、购物和会议及贸易中心、酒店和汽车旅馆群、少数民族街区、公园和开放的空间(绿化廊道)、动物园第二圈层近郊休闲旅游带工业与科技园区、机构、历史建筑与名胜、体育馆、酒店群、大型超市购物区、娱乐公园、水上运动地、野营地第三圈层环城郊区旅游带野营地、度假村、康体休闲、水上运动与度假地、乡村遗产、农家乐、古镇、历史定居地(村落)农场与牧场旅游、第四圈层偏远旅游带国家规划建设的地方性公园、森林公园、野生动植物保护区、国家野营地(开车、打猎、钓鱼、爬山、野外体验、远足)城市旅游带近郊休闲旅游带环城郊区旅游带偏远旅游带100公里以上基本功能根据英国旅游学家盖恩的“都市旅游环带模式〞的分类模式，可将仙岛湖归类于环城郊区休闲旅游带28聚焦仙岛湖——娱乐休憩板块导入的背景梳理〔二〕

周边区域旅游景点开发现状分析仙湖岛周边景点较多，但目前主要消费工程仅为农家乐、民俗文化、景点观光、运动休闲等旅游产品单一、缺乏特色，管理水平落后黄石：东方山、磁湖、铜绿山等，吸引范围小、设施和管理水品落后、旅游产品缺主题无特色鄂州：百湖之市主要有梁子湖岛、莲花山等，产品载体单一、接待能力不强、管理水平低下，规模与震撼力不足庐山：享有较高的知名度，资源丰富、但产品结构泛化、接待能力有待提高仙岛湖咸宁：有九宫山、咸宁温泉、赤壁等旅游资源丰富，但硬件设施不完备和管理水品落后、缺乏品牌形象29聚焦仙岛湖——娱乐休憩板块导入的背景梳理〔二〕

竞争工程主要产品现状分析产品类型发展周期界定主要案例主要客源分布不足之处湖泊度假渔家风情休闲观光发育期华泰汤逊湖旅游度假区木兰湖旅游度假区以武汉都市出游人群为主少部分省外游客产品载体比较单一，服务水平低下、震撼力不足民俗文化休闲农家乐民俗风情成长期清江民俗风情车溪土家民俗村以武汉市出游人群为主部分周边市镇出游人群产品档次低，服务水平低下休闲度假温泉度假自然风光度假森林景观观光发育期咸宁温泉龙泉山吴家山国家森林公园官山森林公园以武汉市出游人群为主周边市镇人群：黄石、鄂州等及本地人群吸引范围小，设施和管理水品落后面临林场转型，设施与服务质量有待提升，依托条件差运动休闲水上乐园高尔夫发育期蓝天嬉水乐园东方高尔夫俱乐部以武汉市出游人群为主产品规模与震撼力不足景区城市化，费用门槛高竞争工程的主要客源市场主要来自武汉市出游人群，其次为工程周边市镇人群及本地人群旅游产品开发结构泛化现象严重，产品缺乏有序组合，精品与重点产品的组合尚待构建面临低质同构竞争，复合、差异化定位旅游功能是未来开展趋势30小结：仙岛湖面临全面开展机遇针对周边项目结构泛化现象，仙岛湖须导入复合化、差异化的娱乐休憩功能旅游功能鉴于竞争项目产品载体单一，仙岛湖可营造多元化娱乐休憩产品结构、构建精品、极品的产品组合旅游产品武汉市居民是目前仙岛湖最大客源市场，理解目标市场的出游特征，定制适合的娱乐休憩产品目标客源市场3132解析仙岛湖——娱乐休憩板块目标客源市场特征分析武汉市居民出游消费能力分析〔二〕城市圈层城市人均GDP（元）第一梯队武汉26083第二梯队黄石14319鄂州13864第三梯队孝感、仙桃、潜江10000-6700第四梯队黄冈、咸宁、天门6300社会经济水平武汉经济发展水平处于全国中等偏下在“8+1”武汉城市圈构建中，唯武汉市一城独大，虽然武汉市面积只占经济圈的14.76%,但是2004年生产总值占到该区域的51%，并占到整个湖北省30.9%人均收入武汉人均GDP在9城市中居第一，为26083元，其次为黄石14319元、鄂州13864元，孝感、仙桃、钱江、黄冈、咸宁、和天门都未能超过万元大关居民对休闲旅游需求高涨日益加快的工作节奏使武汉居民产生忙里偷闲、出游放松的欲望，2004年居民出游率为120%，人均花费945元，明显高于周边其它省市33年龄结构：主要为中青年、中老年25岁-44岁占40%、45-64岁为42%这两类为主要旅游人群，占总旅游人群的82%，这两类人群占武汉总人口的88.6%,且旅游欲望最强,具有一定的消费能力针对以上出行人群，娱乐休憩、休闲度假工程将成为本板块构建的主要功能客群市场结构：主要为都市白领、公务员市场主要客源人群中，都市白领人群和家庭出游人群是主要出游人群，其次是商务会晤人群，银发市场潜力凸显针对以上人群客重点开发休闲养生、体验休闲、商务度假工程解析仙岛湖——娱乐休憩板块目标客源市场特征分析——目标客群出游结构分析34最受欢送的旅游产品:休闲观光据调查，最受居民欢送的旅游产品是观光度假23%,其次为商务会晤，由此可见：居民出游中对自然风光资源最感兴趣，游乐体验、保健疗养、科普修学这一类产品也成为最新的热点；解析仙岛湖——娱乐休憩板块目标客源市场特征分析——目标客群旅游产品与出行距离偏好出行距离：2小时左右的距离居民最愿意出行的距离是两小时以内占53%，其次为3小时内占44%，而一小时以内只有2.6%,由此可见：居民出游即不希望太远，也不希望太近。2小时左右距离因路途适中，交通费用低，可以广泛的被都市居民接受35解析仙岛湖——娱乐休憩板块目标客群旅游偏好总结1出游人群具有较强的消费能力，对旅游工程要求丰富多样，参与性、游乐性强参与性、娱乐性2要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用出游距离要求适中3居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高食宿设施舒适化4休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游工程如养生度假等旅游产品要求多元化5在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广目的地选择广泛36细分市场细分产品银发人群市场青少年学生市场家庭出游市场党政机关（公务员）市场海外入境游者市场周边的农村出游市场都市白领市场商务会晤人群市场高端企业市场山水风光游•••••

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历史文化游••

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•科普修学游•••

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••节庆活动游•••••

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娱乐体验游••••••••••••

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••蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好图例：•弱••中•••强根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成为仙岛湖娱乐休憩板块的主力客户群本工程的主力客户群对养生度假具有较强的偏好；科普修学、娱乐体验游的需求较为突出因此，仙岛湖将构建养生度假功能为主、科普修学及娱乐体验功能为辅的娱乐休憩区

解析仙岛湖——娱乐休憩板块的功能构建分析

矩阵分析123456737演绎仙岛湖——娱乐休憩板块的产品构建工程主题定位与构建原那么资源益教突破传统修学模式，利用自然能源授教，寓教于乐康益养生构建生态化的空间设施、以特色修养产品强化圣境意向，吸引目标客群独特创新合理创新旅游产品，丰富旅游内容，提供特殊体验，提升工程档次主题凸显结合企业自身特质，以风车符号为文脉，构建主题特色的养生休憩目的地原生态复合少介入与可复原原那么，注意建筑风格与周围环境的协调一致主题性修养圣境风车乐谷动静结合将静态自然旅游资源与动感娱乐游艺工程结合，聚集人气38演绎仙岛湖——娱乐休憩板块的产品构建工程主题概念诠释异域风情动感游乐生态修学康体养生异域体验风车水景以风车为文脉符号的情景互动式游乐修养胜地静谧修养以水车、特色小桥、灵清秀水构建的空间格局，形成独特的养生文化形象异域体验再现荷兰小镇风情的商业组团，形成错落有致建筑群体，使游客在品尝美味的同时体验异域风情动感世界以风车为文脉，利用区内资源和特性，使功能设施和空间序列能充分反映动感活动区的特点功能定位39演绎仙岛湖——娱乐休憩板块的产品构建产品适配度分析*低适配度**中适配度***高适配度创造仙岛湖景区的动感之心，效劳高地40主题项目构建MINI风车水上

游乐项目莱顿水域风车趣宫修养度假综合体核心形态风车符号象征着动感、旋转构建一个动感的迷你水上主题性项目以风车、水车打造中世纪荷兰异域风情街、特色餐饮构建融科普与游乐于一体的能源教育休学基地演绎风车的历史，构建一个养生度假综合体主题特征旋转、驾乘等动感游乐设施异域风情街、特色娱乐休闲、主题餐饮风能展示、体验游憩、修学科普建筑形态与原生态相结合养生度假、旅游配套服务高地推选项目亚马逊风情水上娱乐风车SHOW特色水域餐饮异域家庭旅馆风车矩阵风能体验展示馆古典风车度假乐岛中国传统风车度假乐岛现代风车度假乐岛游客〔居民〕的心理认知：认同感————————归宿感—————————————成就感1234演绎仙岛湖——娱乐休憩板块的产品构建主题工程产品构建41演绎仙岛湖——娱乐休憩板总体开发策略〔一〕

开发主题与资源适配度研究

招商次序原那么。根据招商的难易程度筛选与确定主导工程工程开发带动原那么。根据主导工程性质确定辅助工程的开发及时序工程开发成熟度原那么。根据开发成熟度确定先期投入开发的工程投资本钱原那么。主导工程的引入时序保证弹性原那么，分期有序导入，减少资金压力LOWHIGH工程需求急迫性、开发成熟度对工程开发的带动性、重要性HIGHLOW分期导入原那么古典风车度假乐岛中国传统风车度假乐岛现代风车度假乐岛亚马逊风情水上娱乐风车SHOW特色水域餐饮异域家庭旅馆风车矩阵风能利用修学体验馆42第二局部：商务会议板块市场研究及主题筹划二、核心功能板块市场研究及主题筹划篇43关键问题与主要结论如何承接武汉城市圈商务会议板块外溢、迁出的开展趋势，打造吸引商务人士的开发工程？如何最大限度发挥岛屿滨水、环境幽静安谧、亲近自然、回归自然等资源优势，破解与武汉城市圈的距离劣势？如何形成亮点，激发会议需求，确定主题定位与市场定位？如何平抑商务会议季节性需求给本工程开发带来的不利影响？主动提升：高品质、高档次、高定位的商务会议板块定位。核心设施：打造“华中博鳌〞.打造引领：高端、新颖、差异性的休闲主题设施构建。核心设施：如构建主题型酒店。扬长避短：引进空间距离低敏感度的商务设施，到达吸引客群，缓解基地与周边城市圈的空间距离。核心设施：引进水上GOLF。稳健经营：形成多元化的目标客群，既吸引商务人群，又吸引旅游、观光等群体。核心设施：电力科技体验式展示区。关键问题Keyissues解决方案Solutions44商务会议板块主要内容聚焦华中博鳌——商务会议板块导入的可行性从国内外风景胜地商务会议开展经验审视导入的可行性从商务会议板块空间区位开展趋势审视导入的可行性从武汉城市圈外出商务会议市场承载空间审视导入的可行性机构外出商务会议的核心需求分析工程构建总体指导原那么工程构建的整体定位工程的核心设施构建核心工程的开发建议国内外同类工程案例借鉴架构华中博鳌——商务会议板块的构建原那么及定位畅想华中博鳌——商务会议板块主题工程的开发建议45商务会议板块导入的可行性〔一〕：国内外开展经验“风景名胜+高端商务会议〞是国际会议中心形成的重要途径之一从国际开展潮流看，“风景名胜区+会议中心〞是国际会议中心形成的重要形式之一未经人类大规模开发改造的山清水秀之地绝少大城市的繁杂喧闹，自然景色清雅秀丽，环境幽静安谧居住人口数量、根底设施的深度和广度、社会建设等，大大逊于大都市亲近自然、回归自然为底色的娱乐体闲人们倾慕的游览度假胜地、理想的开会体闲场所会议能级、配套设施资源、环境要求以具有奖励性质的中小型公务和商务会议为主；不适合宏伟开阔、综合性会展中心会议效劳的配套设施：商务型的酒店高效适用的专门会议中心

会所、高尔夫等设施著名风景名胜会议区：日内瓦、达沃斯、戛纳、夏威夷、坎昆、博鳌46商务会议板块导入的可行性〔一〕：国内外开展经验高端商务会议是区域开展的重要引擎和名片参加会议的支出参加会议的意愿一般会议参加意愿曲线高端群体愿意购置与其身份、地位相符合的豪华产品和效劳，展示经济实力，提升组织形象当会议的品牌、产品和效劳具有充分优势，出现参会本钱越更高，高端企业消费意愿越高的趋势，称为“范伯伦效应〞成功的高端会议成为旅游圣地的名片，是区域经济开展强大重要引擎高端会议的“范伯伦效应〞解读博鳌论坛效应4倍1.38倍财政收入工农业总产值人均收入3倍博鳌镇开展相关经指标济的比照〔2004/2000〕博鳌亚洲论坛年会：形成观念和舆论传导效应成为跨国公司、金融、证券大型企业会议的首选之地实现从政府会议向商务会议转移的多元化开展趋势博鳌成为琼海、海南区域开展的重要名片、带动博鳌周边温泉休闲中心、度假中心的开展47商务会议板块导入的可行性〔二〕：空间开展趋势中部崛起：区域经济一体化需要高层次的对话场所受地缘经济、区域政治经济学影响，区域割据的利益往往是区域经济一体化最为主要的障碍达沃斯、博鳌成功实践说明，以民间非政府的机构与机制，特别是以企业为主体来推动区域经济合作是一个切实可行的方式中部开展迫切需要一个高层次对话场所：举办联席会议，共商区域经济开展、人口和环境等问题，推进相互理解和相互合作政府介入长三角，突破区域合作中难点，开创更为广泛的合作领域1997年，开展城市成员，设立长三角城市经济协调会，每年召开联席会议地方市场分割对长三角城市间的阻碍作用减少50%Sourcing：中山大学2005年的实证研究成果，发表于顶级经济类期刊?经济研究?区域协调、对话对长三角区域经济开展的作用48商务会议板块导入的可行性〔三〕：市场承载空间武汉城市圈机构存在稳定的外地会议需求机构外出开会的频率〔次/年〕机构外出开会的规模〔开会人数〕机构外出开会的会议时间机构外出开会每人每天花费支出〔元〕超过1/4的机构异地举办会议在武汉外面举办会议的具体情况：武汉企业在单位外面举办会议的情况超过65%的企业每年在外地开会2-4次超过50%的企业在外地开会时间为2-3天62.7%的企业在外地开会支出为：200-500元接近50%的会议为小型规模会议，人数小于20人49商务会议板块导入的可行性〔三〕：市场承载空间处于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的主要选择超过75%的企业选择风景区、度假区举办外出会议接近一半的机构选择距离市区1-2车程举办会议机构外地会议的主题活动阶段性总结、培训、研讨会是机构外出会议的主要目的〔超过1/3机构选择〕娱乐晚会、招待客户、创意环境也是重要目的〔超过10%机构选择〕这些会议需求要求具有优美、轻松、休闲的环境资源。因此，风景度假区成为机构外出会议的首选。50商务会议板块导入的可行性〔三〕：市场承载空间大型国企、外企是高端外出会议市场的稳定消费群体企业数量比重产值比重国有企业、外资企业是武汉城市圈工业产值主要创造者外企、国企追求舒适、排场型会议设施、效劳舒适型排场型便利型私营企业国有企业行政事业单位三资企业新产品的展示、发布企业会议类型考虑因素交通状况地段范围宣传效果签字仪式年终总结商务洽谈和培训公务消费，住宿、效劳和餐饮条件配套效劳舒适星级标准外观形象周边环境新闻发布会管理会议行业研讨会国有企业、外资企业是在武汉城市外面开会的主体，也是消费等级较高的团体这些机构对会议环境、企业品牌展示、个性化效劳的要求较高；这些是高端会议市场潜在、稳定的客户国企、外企是经常到城市外面召开会议的主体〔武汉城市圈的调研〕51小结：三大要素推动高端商务会议板块的导入风景胜地导入商务会议板块的国际趋势高端商务会议迁离中心城区的趋势导入高端商务会议板块的可行性武汉城市圈外出会议市场承载空间52高端商务会议板块构建原那么及定位〔一〕商务会议目标客群希望享受什么效劳？开会之余，感兴趣的娱乐休闲工程机构外出开会，最看重的因素：环境优美、功能设施先进的高端会议场所高水准、体验式、动感、高端游憩设备的集会中心机构外出商务会议的核心需求总结外出开会最为关注的因素(超过30%调研者选择)水上运动高科技体验高尔夫练习山野田园体验环境景观优美会议设施住宿条件开会之余，最感兴趣的休闲工程(超过30%选择)开会之余，比较感兴趣休闲工程(超过20%选择〕户外运动温泉SPA娱乐体验53震撼启动高屋建瓴地找准发力点，大手笔、高起点震撼启动，以高端创造、引领市场引擎拉动成为仙岛湖区域开展的重要引擎和名片纵深联动功能设施导向的多样化，实现目标客群的多元化，商务、旅游度假联动开展以动取胜打造具有生动性、丰富性、趣味性、体验参与性等方式的商务设施以新拉动打造华中地区别具一格，富有独特性的引擎工程，事半功倍地推进工程开发智慧领地打造华中地区成功商务人士的智慧领地游憩需求会议场所需求空间资源适配性机构的核心需求构建原那么高端商务会议板块构建原那么及定位〔二〕商会会议板块构建原那么54高端商务会议板块构建原那么及定位〔四〕工程核心设施构建主题项目核心设施主题特征空间资源适配性客户需求适配性水上GOLF水上GOLFMINI球场缩短与武汉城市圈的商务空间距离，吸引成功商务人群营造开放式、室内外一体化的商务空间，且具有差异性★★★★★★★主题酒店会议中心武汉机构外出会议稳定的场所机构战略决策、运筹帷幄的“头脑风暴”平台★★★★★★★主题酒店特定的主题氛围，让顾客获得富有个性的文化感受★★★★★★★高级会所打造企业自己会所，优秀员工疗养的根据地★★★★★★★商务度假设施商务度假、机构福利设施机构在景区建设为员工提供福利服务的小型度假设施★★★★★★★电力博鳌清洁能源科技体验式展览依托公司主业，成为集团展厅、办公室的延伸行业发展战略策划地★★★★★★55细分工程一：水上MINIGOLF球场〔二〕三种不同开发模式的适配性项目元素新颖性高端性地形要求用地要求投资要求对本项目的适配性“岸边+水上”半岛式GOLF场★★★★★★★★★★★★★★★★★★完全水上的GOLF球场★★★★★★★★★★★★★★★★★湖+岛屿+水域的GOLF★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★56坐落在美国哈利斯堡的小岛上，18洞迷你高尔夫球场球场设计新颖别致，把湖水、瀑布、小桥完美的融入整个球场，对打球者来说，每个球洞都极具挑战由于独特景观和风格迥异的果岭，每年吸引着大量的游客客群市场：主要是针对城市的群众人群对应案例研究：哈利斯堡小岛18洞迷你高尔夫57二、核心功能板块市场研究及主题筹划篇第三局部：高端旅游地产板块市场研究及主题筹划58高端旅游地产板块主要内容高端旅游地产导入的可行性高端旅游地产板块构建原那么与定位核心主题组团工程构建阐释高端旅游地产板块开发实施策略建议从旅游地产开展趋势看导入可行性从工程空间区位维度看导入可行性从周边市场承载容量看导入可行性工程核心问题及破解内部资源分析与适配性高端旅游地产板块构建原那么工程市场定位与主题定位ZoomVilla主题工程构建PrivateSecret-garden主题工程构建59关键问题与主要结论如何顺应旅游地产开展趋势和工程区位条件，打造适合工程开发的产品？如何破解工程与武汉之间距离过远的不利条件？如何挖掘彰显第三居所品质的元素，确定主题定位与市场定位？如何结合国内第三居所开展趋势和国外第三居所成功案例，针对工程创造需求，形成多样化的产品系列与产品组合？结合工程空间区位条件、市场承载容量，导入第三居所产品开发；通过私人定制化和分权式经营策略，破解工程距离较远和价值实现之间的悖论；通过分析工程内部资源条件，确定工程构建原那么与“岛屿天堂、私家领地〞的主题定位；结合旅游与商务功能，创造并细分高端旅游地产市场需求，形成多主题的产品系列与产品组合，打造“居〞和“游〞相辅相承的第三居所。关键问题主要结论60旅游地产板块导入可行性〔一〕：从旅游地产开展规律看工程

旅游地产区域分布特征国家公园山风景区〔如郊野公园〕航空港居住别墅主题游乐园会议中心主题公园渡假村商业游憩区国际学校科研基地60-90分钟车程近郊度假第二居所河<45分钟路程第三居所，如休闲运动〔如游艇、高尔夫、滑草〕度假别墅120分钟车程以外景区别墅根据旅游地产产品空间分布理论，第三居所一般位于距离区域中心2小时车程以外，根据工程区位适合导入第三居所。61旅游地产板块导入可行性〔一〕：从旅游地产开展规律看工程

第三居所的根本特征第三居所私密性强、彰显高端品质，集中表达高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要开展趋势；第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游〞转向“居在游中，居游结合〞；在美国，第三居所被称为“HomeFromHome〞，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家〞。欣赏旅游主要用于日常居住、起居的住所第一居所并不经常固定使用的郊外别墅类住所第二居所休闲旅游私密性强，在居住休憩、会客接待根底上，成为满足自我实现的心理需求的场所第三居所体验旅游世界旅游组织对旅游地产与GDP开展关系研究1500美元2500美元3500美元人均GDP旅游开展阶段62旅游地产板块导入可行性〔二〕：从工程空间区位维度看工程

区位与武汉距离较远，大都市圈经济水平偏低工程距武汉为2.5小时车程，距离较远，不利于居住物业的开发；武汉大都市圈内，除武汉外各城市人均GDP水平较低，难以支撑旅游度假及引起的消费需求；因此，工程开发需要在细分市场的根底上，挖掘高端旅游地产的市场机遇。300美元800美元1500美元人均GDP武汉市3244.80美元黄石市1968.27美元鄂州市1093.66美元大冶市861.99美元孝感市565.88美元黄冈市898.60美元咸宁市662.57美元仙桃市878.58美元潜江市1032.33美元天门市669.61美元与本项目区位关联性3000美元第一圈层第二圈层换成空间图63旅游地产板块导入可行性〔二〕：从工程空间区位维度看工程

收入结构不均衡，高端地产需求有潜力金字塔型橄榄型哑铃型倒T字型低收入阶层和富有阶层占多数低收入阶层占大多数，中间阶层次之，富有阶层少数中间阶层占大多数，低收入阶层和富有阶层占少数低收入阶层占绝大多数，中间阶层和富有阶层极少社会分层理论及特征武汉大都市圈内与工程区位关联度高的第一圈层消费能力较强，黄石与鄂州也集中了省内相当高收入人群，对工程开展可形成支撑；武汉市人均收入结构不均衡，哑铃型的收入结构中，高端消费的塔尖局部大，对第三居所具有一定需求。武汉哑铃型城市结构高收入人群中产阶级低收入人群64旅游地产板块导入可行性〔三〕：从市场承载维度看工程

需求客群细分及特征工程周边第三居所开发主要面向“武汉1+8大都市圈〞的顶级人士，如高端企业主、成功人士等度假居住需求工程高端旅游地产需求来源重点客群需求特征分类内容特征武汉地区高收入人群武汉市大型国有企业老总注重生活品味、私密性和体现社会地位武汉市大型企业高级管理人员注重居住私密性，以及聚会、度假、娱乐功能多样化在武汉工作的商务人士海归等注重休闲商档生活情趣及异国情调周边市县高收入人群黄石、鄂州等地高收入人群度假需求，体现身份与社会地位65旅游地产板块导入可行性〔三〕：从市场承载维度看工程

周边高端旅游地产供给不充分度假村是承载武汉及周边旅游休闲的居住物业形态。根据对武汉周边度假旅游工程的分析：度假村区位基本情况配套与项目竞争性三角湖度假村位于武汉经济开发区内，白沙洲引桥附近拥有18栋欧式别墅、33套客房。分为可容纳10人住宿的别墅、豪华套房和商务套房等娱乐设施包括保龄球馆、网球场、游泳池、钓鱼馆、歌舞厅、桑拿健身中心莲花湖度假村汉阳大道10号设有豪华套房，免费恒温游泳、净桑冲浪、两局保龄、垂钓餐饮娱乐设施、光学理疗、瘦身美体等服务木兰湖度假村位于黄陂区木兰山东侧，距武汉市区60公里提供别墅与星级标间娱乐项目主要有行程3公里的快艇和摩托艇汤池度假村距武汉市区110公里，距应城中心城区22公里按国家4A景区标准打造的温泉度假景区，建有功能池、SPA中心、四星级标准客房，欧陆风情别墅国际会议中心、建有红色教育和素质训练基地、温泉中餐厅、夜总会、健康中心、棋牌室等早期建成的度假村普遍面临群众消费层，产品档次不高；度假村数量有限，供给不充分，高端产品中仅汤池度假村可能与工程形成竞争。

工程周边度假物业开发现状

66对应案例分析：汤池温泉度假村案例分析〔2〕距武汉距离相对较近，更容易承接武汉客群；欧陆风情别墅按四星级标准建造，档次较高；依托温泉资源，开展养生概念，吸引人流；多样化配套设施，包括国际会议中心和红色教育和素质训练基地等高级会务与休闲娱乐设施；在武汉市设立办事处并与武汉各大旅行社签署分销协议，保证收益。优势劣势工程策略推广方式主要通过公交车、主要路口户外广告等群众化渠道，没有专门针对高端客群；没有形成群众客群与高档客群消费的相对别离，配套设施中夜总会和棋牌室等针对群众化消费；经营状况受季节影响较大，夏季为淡季；周边建成宾馆、酒店类，数量少，档次低，没有形成与工程的互动与配套。差异化定位，突出高收入人群的需求偏好运营模式借鉴结合旅游及商务，打造综合化、多主题创新工程注意克服季节等因素影响消费习惯东、西街效果图67高端旅游地产板块构建原那么及定位

工程核心问题：如何破解“距离-价值悖论〞距离是工程面临的核心问题，但也使工程开发高端旅游地产面临机遇。因此，工程的核心问题在于：如何打破距离对开发旅游地产的限制，实现第三居所开发的价值最优化。“距离-价值悖论〞——购房者的心理价值曲线显示，距离市中心越远，人们对房价预期与接受力越低。而根据抽样研究，距离市区越远，第三居所开发价值越大。距离劣势距离优势转化旅游地产开发劣势，非近郊武汉都市圈消化量有限武汉高端住宅存量大……周边没有高端旅游地产有一定消费需求高端客户对于奢侈品的

特殊偏好68高端旅游地产板块构建原那么及定位

破解“悖论〞的方法之：分权式经营主要特征配套服务价值补偿时权酒店由买主购买时权，即“分时度假”会员卡，可在购买的时权酒店或关联酒店度假，会员卡可转让客房由酒店管理公司经营管理，全球时权酒店交换系