地标物业项目管理方案

地标物业项目管理方案

前

言

金色领地作为十堰市集住宅、商场一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。十堰谦科物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

第一部分

十堰谦科物业管理有限公司简介

公司简介

……

二、

公司总经理介绍

……

三、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：

团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：2000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

财务部：

1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。

2、负责日常账务工作的实施与管理。

3、负责对外财务相关工作的衔接。>；

第二部分

***物业管理目标及策划方案

通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理处组织构架及各部门职责：

部室主要工作职责：

总经理：

1、对董事长负责；

2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；

3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；

4、主持新的经营项目的开发；

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；

7、对公司组织构架进行策划；

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

办公室：

1、对总经理负责；

2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；

3、内外进行沟通；

4、内外公文的处理及档案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司库房的管理工作。

***管理处：

1、对总经理负责；

2、负责***的前期介入策划、实施工作；

3、负责***的接管验收策划、实施工作；

4、负责***的业主入主的策划、实施工作；

5、负责***的管理和服务的策划、实施工作；

6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。

7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。

二、人员配备情况：（2）、家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

（3）、家居杀虫服务

包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

（4）、家政服务

包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

（5）、租赁服务

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

；（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，

（5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。

（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》（见附件一）和《培训计划》（见附件二）。

第三部分

***管理项目启动所需资金情况

物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：

一、

人员薪金（楼宇交付日前之三个月）

总经理

1名

1000

=1000

物业经理

1名

1500

=1500

工程主管

1名

1200

=1200

保安队长

1名

1200

=1200

财务经理

1名

800

=800

行政部经理

1名

800

=800

技术员

4名

800

=3200

绿化保洁主管

1名

800

=800

附加30.70%作为津贴及福利

11

3223.5

13723.5

三个月小计为

41170.5

二、

员工制服（每人两套）

11*200

2200

三、

区外围设施

大垃圾桶（生活垃圾）

15个

50

=750

不锈钢垃圾筒（楼层用）

20个

80

=1600

指示牌（若干）

=1000

大堂及车库广告栏/广告牌

5个

500

=2500

大堂用吸水/吸坐垫

2张

200

=400

小计：

6250

四、

管理处各办公室用品及设备

办公桌椅

15套

300

=4500

文件柜

7套

500

=3500

对讲机（含备件）

10套

1200

=12000

电脑

2套

4500

=9000

打印机

1台

2000

=2000

复印机

1台

10000

=10000

传真机

1台

1500

=1500

保险箱

1个

1500

=1500

管理公司/处用纸张/信封/名片

=5000

饮水机

2台

100

=200

装订机

1台

300

=300

照相机

1台

1000

=1000

管理处装修

=60000

会议室家具

1套

4000

=4000

办公细项物品

=10000

小计：

124500

五、工程部用品

1、

测试仪表

个

200

万用电表

个

500

电流流量度：300A

个

800

电流钳式800A

个

1500

电流钳式3000A

个

1500

对地阻值测试表

个

1500

绝缘值测试表（500V-1000V）

个

1500

温度计：电子数字式

个

200

手提式室内温度/湿度对比测试表

个

300

手提式风量和风速计

个

1500

电源测试电笔

支

20

卷尺：1M

把

30

卷尺：5M

把

300

钢尺：3M

把

50

钢尺：1M

把

300

水平尺：600MM

把

250

角尺：300MM

把

250

小计：

2、

安全设备

高空工作安全带：降伞式

套

1200

50/500反光衣

件

100

耳塞100DB

打

500

耳筒500DB

个

500

安全过滤口罩：100CDN

打

500

护眼罩：眼镜式

个

200

护眼罩：全式

个

500

护眼罩：焊接用

个

1200

护镜（焊接用1000GDA）

个

600

手套：绵布

打

200

手套：皮革

打

400

铝梯：1M

把

1000

铝梯：1、5M

把

1500

铝梯：4M

把

3000

高空工作台：6米全护式

个

15000

高压电工全护装

套

2500

连输工具：轴流板式车

部

200

手推车

部

200

小计：

3、

工具

木锄

把

50

扳手：活动150MM

把

50

扳手：200MM

把

50

扳手：300MM

把

100

扳手：450MM

把

150

菊花板身：3MM36MM

套

350

组合式：4MM-45MM

套

500

夹具：大力钳（平口）

把

50

O形夹100MM

个

50

O形夹：150MM

个

50

O形夹：200MM

个

50

O形夹：300MM

个

50

虎钳150MM

个

200

钢管工具连弯头

套

1500

切割工具：水管用切刀

把

200

铁片用剪刀

把

100

界刀

把

30

剪刀把50

紧急爆破工具：大手锤

个

100

斧头（消防队用）

个

150

铁笔

支

100

压力钳

把

800

润滑油加油枪

把

200

6角起子（0、5MM-16MM）

套

100

管子钳：200MM

把

50

管子钳：300MM

把

50

管子钳：450MM

把

100

管子钳：600MM

把

300

拉钉钳

把

150

小计

4、

手工具

螺丝起子：平咀形100MM

X

4MM

支

30

150MM

X

6MM

支

30

200MM

X

8MM

支

30

250MM

X

8MM

支

30

400MM

X

10MM

支

30

十字形：100MM

X

3MM

支

30

175MM

X

4、5MM

支

30

250MM

X

6MM

支

30

350MM

X

7、5MM

支

30

电子部件专用：平咀

套

40

十字咀

套

40

平咀钳

把

30

尖咀钳

把

30

斜口钳

把

30

专线开口钳

把

100

剪线钳

把

100

鲤鱼钳

把

30

水泵钳

把

60

弹簧专用用尖咀钳：平咀

把

300

弓咀

把

300

电线护套管钳：100A以上

把

500

800A以上

把

1500

手锯：金属450MM

把

50

手锯：150MM

把

30

手锯：木工600MM

把

100

手锯：250MM

把

50

手锤：电工

把

50

手锤：球表1KG

把

50

手锤：1、5KG

把

50

手锤

套

200

吊重滑轮1吨

套

1500

铁钻

个

200

木工专用工具

套

1200

泥水工专用工具套800

5、

电动/机械工具

手电钻电池式0-12MM

把

1200

油压手电钻：小

把

1500

大把2500

油压式手电锤：小

把

1000

锯条式切割机

把

800

片式切割机：小

把

1000

大把1500

金属磨轮式切割机：手提小

把

1000

手提大

把

1500

磨轮床

部

1500

60A电焊机

部

2000

气焊枪：氧气式

套

3500

乾手机：小

套

1000

大

套

2500

高压水枪（手提式）

套

2000

高压气泵（手提式）

套

2000

高压吹风扇（手提式）

部

1500

高压吸尘机（手提式）

部

1500

手提射灯

支

350

气动打钉枪

把

600

小计：

工具共计：30000.00

6、

值班室/办公室家具

值班工作桌、椅

7套

400

=2800

工具2桌

2张

600

=1200

工具柜

2个

1000

=2000

物料架

2个

1000

=2000

工具箱

7个

200

=1400

文件架

7个

100

=700

小计：10100

六、保安部用品

值班电筒（充电式）

20套

100

=2000

雨具

20套

80

=1600

办公桌椅

9套

500

=4500

小计：8100

启动预算总计：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行：

第一种：完全托管型。

该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“*