青岛房地产市场调研报告58

2021年11月青岛市场数据月度报告胶南·墨香东郡周学蕾2021.12宏观经济保持稳定增长，经济增长动力依然较强；

行业景气指数有所下滑，价格水平上涨态势未变；四季度初始，物价涨幅继续扩大，但走势总体可控；货币政策年内仍将维持稳健中性，但亦要防控年底通货膨胀。2021年10月份，房地产开发景气指数为96.88，比上月回落0.37点。尽管国房景气指数走势继续有所下滑，但下滑幅度相较2021年下半年仍比较缓慢。10月份全国70大中城市中65个城市房价出现环比上涨，69个城市同比上涨，尽管行业景气指数有所下滑，但房地产市场

价格上涨态势未变。2021年1-10月份，全国固定资产投资〔不含农户〕351669亿元，同比名义增长20.1%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。2021年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中食品价格上涨6.5%，非食品价格上涨1.6%；1-10月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.6%。【综述——市场观点】土地市场：11月住宅类土地供给较上月有所下降，较去年同期1-11月推出总量增幅较大。招拍挂成交土地：2021年11月全市招拍挂土地成交回落，居住商业同步回落。价格上，全市成交价格明显上涨，多数土地都溢价成交，溢价率集中在20%以下。土地成交排行榜：11月，山东烟草投资成为土地投资面积和投资金额的双料冠军。土地单价方面，也是山东烟草投资的城阳区的一宗商住用地成为本月最贵的住宅类土地。【综述——土地概况】【综述——广告监测】【综述——开盘关注】【11月重点资讯一览表】周日周一周二周三周四周五周六

1*青岛将立法保护胶州湾，禁止房地产开发湿地234*青岛经适房2016年起退出住房保障体系将改姓"租"5678*青岛拟建财富管理中心，发挥与日韩经贸合作优势

*董家口港建6个大型码头，2020年40万人入住新港城。9*山东严控建设用地，土地闲置满两年收回使用权

*济青高铁正前期规划，将形成济青一小时生活圈10111213*三中全会定调市场化：房产税开征争取立法支持

*新土改：推广土地股份化，专家建议政府不再直接经营14*产能严重过剩项目禁止拿地

*住房和城乡建设部：新建住宅质量治理目标确定15*住建部不再审批一级房地产估价资质

*住建部不再审批一级房地产估价资质161718*中国城市规划年会青岛召开，中小城镇需加大投入

*太原路立交明年完工；长沙路打通拓宽明年完成192021*西海岸综合客运枢纽站元旦试运营，规划5个功能区

*国务院决定整合不动产登记职责，为征收房产税铺路222324252627*国土部正统计“三类异动城市”加码调控预警2014年28*空房物业费新标准出炉，空置一年以上物业费打8折2930本月推出和成交土地供给宗数、建设用地面积均大幅下降〔含商住用地〕，山东烟草投资成为土地投资面积和投资金额的双料冠军。然2021年1-11月份推出成交住宅用地宗数及用地面积，较去年同期均有较大幅度的上涨。【青岛土地市场总述】11月份土地供给10宗〔其中红岛经济区红岛街道4宗〕，较10月54宗〔其中胶南辛屯村原址北侧31宗〕下降明显。11月份住宅用地供给57.25万平方米，较10月88.89万平方米，环比下降36%，规划建筑面积为101.92万平方米，较10月190.09万平方米，环比下降45%。2021年1-11月份青岛共推出271宗住宅用地，去年同期推出204宗，增幅较大；规划建筑面积为1859.5万平方米，同比亦有不小幅度的上涨。【青岛土地市场】2021年11月青岛市住宅土地供给分析11月份住宅土地成交11宗，较10月55宗下降明显。11月份住宅用地成交59.75万平方米，较10月89.56万平方米，环比下降33%，规划建筑面积为108.16万平方米，较10月183.86万平方米，环比下降45%。2021年1-11月份青岛共成交251宗住宅用地，去年同期推出177宗，同比增长42%，增幅较大；成交规划建筑面积为1689.14万平方米，同比亦有不小幅度的上涨。【青岛土地市场】2021年11月青岛市住宅土地成交分析11月份住宅土地楼面低价小幅上涨。本月成交主要地块即山东烟草投资的城阳红岛四幅地块，楼面地价2000元左右，11月份平均楼面地价为979.7元/平方米，环比小幅上涨43%。【青岛土地市场】2021年11月住宅土地楼面地价走势时间区域地块面积规划建筑面积容积率成交楼面价（元/㎡）成交总价（万元）规划用途竞得人12013-11-26城阳城阳区银河路南侧101709.00122050.801.202115.00215114535中低价位、中小套型普通商品住房用地山东华地置业有限公司22013-11-21城阳红岛经济区红岛街道华强南路南、跨海大桥红岛连接线辅路西、东大洋安置社区北、绿化间隔带以东49757.2074635.801.502040.00101504688城镇住宅用地,商服用地山东烟草投资管理有限公司360844.70103436.001.702012.00122419536城镇住宅用地,商服用地山东烟草投资管理有限公司4148377.60370944.002.501878.00278653133城镇住宅用地(普通商品房)山东烟草投资管理有限公司574149.6074891.101.012468.00183001213城镇住宅用地,商服用地山东烟草投资管理有限公司62013-11-19平度平度市区厦门路南侧、规划南北路东侧18663.0046657.502.50623.0011627049中低价位、中小套型普通商品住房用地青岛成元天业房地产开发有限公司72013-11-19平度平度市区人民路南、龙山街东侧5869.0014085.602.40990.005810310城镇住宅、商服青岛建设房地产开发有限公司82013-11-14即墨通济街道办事处天山一路以西、规划路以北24925.0062312.502.5083.002068775中低价位、中小套型普通商品住房用地青岛润海源置业有限公司92013-11-18城阳红岛经济区高新区聚贤桥路以东、新业支路以南、同顺路以西、新悦以北104580.40188244.721.801178.00123195711商服、住宅用地青岛翠湖地产有限公司10

2013-11-12李沧李沧区延寿宫路以北、长运物流公司以东、晟业家园以南、广业小镇以西5611.0010660.901.901640.009202040其他普通商品住房用地青岛康太源园林绿化工程有限公司112013-11-1李沧李沧区大崂路1002号2964.4713636.524.602355.006981327住宅兼容商服青岛太谷房地产开发有限公司【11月份住宅用地成交明细】总体上看，今年11月成交量丝毫不逊色于“金九银十〞，大大超出市场预期。除了，市南、市北、崂山区和平度成交量相比10月份有所下降，其他区域成交量均明显上升。但是相比去年同期，青岛市整体成交量和各区域成交量均大幅下降。【青岛住宅市场总述】【青岛住宅市场】2021年11月青岛市新建住宅成交分析根据青岛网上房地产统计数据显示，11月份青岛市新建商品住宅共成交13102套，总成交面积1325051㎡，住宅成交量与10月相比减少6套，与去年11月相比，新建住宅成交量增长66套。【青岛住宅市场】2021年11月青岛市新建住宅成交分析11月成交量不逊于“金九银十〞。相比于10月份，11月住宅市场没有出现大起大落，成交价和成交套数轻微下滑，但是成交面积却小幅上升。中小户型占据绝对优势。相比10月份，60-90㎡占比增加，90-120㎡占比减少，总体而言二者仍占绝对主力。市区成交占比下降，郊区成交占比上升。一方面，郊区房价正处低谷，低价新盘吸引了不少当地刚需购房者；另一方面，伴随着“大青岛〞战略的实施，郊区新兴板块正在崛起。【青岛住宅市场】2021年11月青岛市新建住宅区域成交分析十一月份青岛各区市新建住宅成交排名〔套〕十一月份青岛各区市新建住宅成交排名〔㎡〕区域成交方面，李沧、黄岛、崂山板块“挑大梁〞。李沧区是11月青岛楼市的最大“赢家〞，“金九银十〞前后，李沧数个刚需盘集中入市，凭借低价策略翻开市场，取得“日光〞的销售业绩后频繁加推，前期积攒的客源蜂拥而至，连续仨月成交量居首位。【青岛住宅市场】2021年11月青岛市商品住宅排名2021年11月份新增面积排名2021年11月份销售面积排名2021年11月份销售金额排名【青岛住宅市场】2021年11月青岛市住宅成交价格分析住房成交均价同比近一年内波动较大，涨幅在15%左右。相比10月份，11月份同比大涨至“零点〞附近，11月份成交均价与去年同期微弱见涨。住房成交均价环比在水平线上下波动，11月份成交均价与10月份相比，稍稍下降。6000-8000元/㎡虽然仍是群众心理价位，但成交量远不如前，环比跌了一成多；万元以上住房成交也明显下跌。与之形成鲜明比照的是，8000-10000元/㎡区间的上涨，成交量突破3000套，环比上涨41%。【青岛住宅市场】2021年11月青岛市住宅存量分析存量去化周期持续走高。新增供给较去年同期明显上涨，但相对10月份新增量下降。刚需首改面积区间去化较快。60-90㎡去化最快，其次是90-120㎡，大面积区间去化周期较长。【青岛住宅市场】2021年11月青岛市住宅存量分析2021年11月份，80-90平及90-110平面积区间为全市商品住宅成交热点，其中80-90平面积区间热销3973套，约34.35万平方米，套均面积86㎡；90-110平户型热销3392套，约32.61万㎡，套均面积96㎡；两面积区间热销套数占比全市约58.8%。【青岛住宅市场】2021年11月青岛各区市住宅存量分析各区市面积供给以刚需和首改为主。各区市住宅供给以60-90㎡和90-120㎡为主。另外，市南180㎡以上的大面积占近30%，高新区120-144㎡的占到近30%。11月份住宅存量中，郊区存量大于市区。占比前五名的分别为开发区、胶州、即墨、胶南、城阳，共占65%。李沧、城阳、黄岛三个刚需板块“挑大梁〞，新市北成交量大幅回落，在即墨、胶州的带着下，郊区四市迎头赶上。【青岛各区市住宅市场总述】【市南区住宅市场】成交量、价走势【市南区住宅市场】供需走势市南区11月住宅市场接近零供给。上半年市南区新增供给屡次出现零供给，目前市南区在售和新增住宅工程数量较少，新增和成交量很难有突破，市南区住宅根本处于去存量状态。区域排名项目名称成交套数成交面积（㎡）本月成交均价(元/㎡)供应套均面积（㎡）成交套均面积（㎡）市南区1金茂湾64611615066115962青岛华润中心悦府81708293291742143鲁商首府81362425581721704中铁青岛中心61285312112492145天山华庭671220497118119市南区住宅市场主力成交工程有金茂湾、华润中心悦府、中铁青岛中心、鲁商首府。本月市南区主力成交来自团岛板块的金茂湾，中小户型、价格和瞰海效果是金茂湾热销64套的主要原因。悦府、鲁商首府和青岛中心豪宅工程，高单价和高总价，成交量也不错。【市南区住宅市场】销售排名【原市北区住宅市场】成交量、价走势“银十〞结束，住宅成交量大幅下降“银十〞结束之后，本月又恰逢三中全会的召开，开发商与消费者都很谨慎，从而出现成交量大幅下降的情况。【原市北区住宅市场】供需走势成交与新增供给量明显减少，市场回归理性本月新增供给主要来自于绿地欢乐滨海城工程；成交方面绿地欢乐滨海城和保利叶公馆两者大幅领先。【原市北区住宅市场】成交量、价走势住宅成交与上月持平，市场走势平稳在时代广场和中海临安府两个工程成交的带动下，本月住宅价格较上月有所上升。【原四方区住宅市场】供需走势本月供需比回归正常，市场供求关系趋于理性本月新增供给主要来自于兴盛花园、尚乐城两个工程，成交那么来自于海尔时代广场、鸿泰锦园、中海临安府。【新市北区住宅市场】销售排名区域排名项目名称成交套数成交面积（㎡）本月成交均价(元/㎡)供应套均面积（㎡）成交套均面积（㎡）市北区1海尔时代广场2242373113177991062鸿泰锦园15014609995796973中海临安府13414102135851151054绿地欢乐滨海城13513209937995985保利叶公馆9910165134901011036联城海岸锦城827166613389877晓港名城376649129741751808青岛印象山335631182171731719和达中心城43411816809969610盛世豪庭483996128269183本月成交前十名比较分散，主要集中在老四方，前四名工程的成交明显好于其余工程。加推工程有鸿泰锦园和绿地欢乐滨海城。本月海尔时代广场继续发力，拔得头筹，成交主要是二期的大面积段户型为主；鸿泰锦园仍然维持自己的脚步，销售平稳；中海临安府那么异军突起，挤入前三。中海临安府于2021年10月28日首次开盘，团购1万抵五万等优惠，惠后均价，高层12600元／㎡，多层13100元／㎡,叠拼18000元／㎡，目前整盘均价为13585元／㎡。【李沧区住宅市场】成交量、价走势年末楼市“翘尾〞，李沧区11月成交再破“2〞字头本月李沧区成交赶超“银十〞，住宅成交2178套，环比增长8.4%，2021年以来继9月之后再次突破2000套，出现“翘尾〞现象。一方面，10月开盘工程网签滞后，带来巨量成交；另一方面，各开发商的年终优惠促销刺激成交。此外，十一届三中全会之后，青岛楼市调控政策仍未“加码〞，对楼市影响甚微。而李沧区作为刚需腹地，并且处于各市区的价格洼地，使之成为青岛首置最为关注的区域。【李沧区住宅市场】供需走势11月李沧供给呈下滑态势，供需根本平衡本月新入市工程较少，新增供给多为应市加推，产品仍以高层刚需产品为主，有局部高端改善型产品。李沧区11月新增房源2605套，面积共24.01万平，环比分别下降28.8%、37.8%。自“金九〞供给鼎峰之后，李沧区新增供给量一路下滑，而成交走势持续稳定，使其11月供需根本平衡。【李沧区住宅市场】销售排名区域排名项目名称成交套数成交面积（m2）本月成交均价(元/m2)供应套均面积（m2）成交套均面积（m2）李沧区1中南世纪城46540196821994932时代城27326574107001301193海尔鼎世华府27325316960296954鸿泰兰亭17717124902799975康太源尚誉18216131988988886中海国际社区132135751027799947青岛千千树13911915795194918伟东幸福之城13899499364929329山河城7174679919969410绿城理想之城46637813067129126本月除住宅工程加推入市，同时商业工程也集中涌入，李沧市场热度不减。从推售的住宅工程看，刚需客群仍是其购置主力，同时洋房产品有集中入市的趋势。李沧区市场以刚需为主，同时改善型产品也存在一定的市场机遇。本月中南世纪城成交最为突出，其去化较好的主要原因是低单价、小面积、低总价；分期首付，低首付策略；本月集中签约。另外，中南世纪城定位中低端，客群主要是新青岛人及李沧区外来务工人群，客群吸附力强。11月，年末促销助推李沧销量大增【崂山区住宅市场】成交量、价走势住宅成交暴跌，数据直线下降本月住宅成交342套、4.24万平，环比分别下降了75%、69%；比照前几个月，崂山区暴涨暴跌趋势明显；辞别了金九银十，进入11月以来，伴随着三中全会的召开，以及区域内世茂拾贰府等热盘陆续网签，崂山区市场逐渐恢复常态。【崂山区住宅市场】供需走势市场活泼，供需比持续走低11月，崂山区成交4.24万平，新增供给为2.77万平，成交持续高于新增供给，市场活泼、反响良好。新增供给和成交数据明显降低，供需比较之前持续降低。【崂山区住宅市场】销售排名区域排名项目名称成交套数成交面积（㎡）本月成交均价(元/㎡)供应套均面积（㎡）成交套均面积（㎡）崂山区1世茂拾贰府29401828710871392鲁商蓝岸丽舍263954254891521523新华锦爱丁堡111490182161451354君利大陆馨园111258155081101145麦岛金岸51091466812532186迪生山庄81002157021281257崂山二十八墅4614230001621548海信天玺3582452112251949鲁信含章花园757116000838210龙泽书苑55261110496105本月，崂山区住宅销售前三甲为世茂拾贰府、鲁商蓝岸丽舍、新华锦爱丁堡；其中，世茂拾贰府以4018平的成交面积夺得本月销售冠军。世茂拾贰府持续领先，鲁商蓝岸丽舍后来居上，成交仅次于世茂拾贰府。鲁商蓝岸丽舍本月成交均为大面积户型，累计均价为25484元/㎡。它以其自身优美的环境、优越的地理位置及开发商品牌得到了市场的认可。【城阳区住宅市场】成交量、价走势“年末钜惠〞，成交量价均上涨临近年尾，各大开发商进入最后冲刺阶段，茵悦嘉园、鑫江水青花园等工程均推出团购优惠活动。卓越蔚蓝群岛、金日紫都那么纷纷打出低首付来吸引购房者下单。尽管房价总体向上走，但是“相对低价〞依旧有很大的吸引力。不少置业者看准“年末钜惠〞这一现象，置业热度居高不下，使楼市销量出现“翘尾〞现象。【城阳区住宅市场】供需走势新增供给下降，成交势头不减传统旺季“金九银十〞已过，但楼市温度未降。本月新增住宅面积21.2万m2，成交15.92万m2，供需比1.33，市场表现总体优于上月。虽然新增供给量较上月有所下降，但仍然有佳兆业水岸新都、清华园、茵悦嘉园、万科春阳花园等11个工程选择在11月开盘。【城阳区住宅市场】销售排名区域排名项目名称成交套数成交面积（m2）本月成交均价(元/m2)供应套均面积（m2）成交套均面积（m2）城阳区1卓越蔚蓝群岛460457086106112992万科春阳花园20219520935095973鑫江水青花园9288817079105974阳光上城686101768497905御景尚都545011694299936龙湖锦璘原著194281110902502257青特城27422881531251578银盛泰德郡22409299221361869中交阳光屿岸4237896175929010天一智慧之城352916594112283本月万科春阳花园、阳光上城等优质工程集体发力，将客群拉回城阳中心片区，本月成交前十名工程近一半分布在城阳中心区域。此外惜福镇、夏庄片区也极具潜力，龙湖锦璘原著、银盛泰德郡均以别墅产品为主，但完全不影响他们在TOP榜中占有一席之地。卓越蔚蓝群岛本月重回首位。卓越蔚蓝群岛于11月16日推出全新组团——琴屿岛，产品包括小高层、洋房及别墅，共200余套房源，开盘当日即去化80%以上。使其稳居城阳住宅成交排行版首位。【开发区住宅市场】成交量、价走势“钻石十一〞强势逆袭，热度超前“钻石十一〞强势逆袭，年末强力促销助力成交大幅增长，临近年关各开发商全力冲刺销售业绩，纷纷通过高额优惠来争夺为数不多的意向客户，区域竞争剧烈程度可想而知，同时开发区网签滞后性较为严重，10月局部成交滞留至11月，导致11月产生“暖冬〞现象。本月住宅成交1746套，环比上扬11.9%，较去年同比上涨46.7%。本月成交均价有所上升，本月成交额前三名：青岛新世界、万科青岛小镇、世茂诺沙湾。【原胶南住宅市场】存量分析市场主流面积区间集中在60-90m2胶南市场多普宅类产品为主以60-90m2小面积为主，其次是90-120m2中大户型。90m2以下产品去化周期周期在9个月以下，120㎡以上产品去化周期普遍较高。【开发区住宅市场】供需走势“以‘惠’为饵、‘鱼儿’上钩〞开发区本月入市工程纷纷提高优惠额度纷纷通过“钜惠、感恩回馈〞等噱头吸引为数不多的置业者，各工程通过开盘劲销来拉动区域成交量，本月供需较为均衡，新增房源1534套，共计19.06万方，成交房源1746套，共计18.06万方。【原胶南住宅市场】供需走势成交总体远小于新增，胶南市场“供过于求〞开发商在10月集中推货，但成交不景气，11月推货步伐有所放缓，成交量小幅上升，供需结构较之10月有所改观，新增房源1587套，共计15.63万方，成交房源1130套，共计10.59万方。【原胶南住宅市场】成交价格分析刚需商品房依旧热销，投资度假产品见起色11月份，胶南普通住宅成交1130套。其中，6000-8000元/㎡的住宅成交685套，占据61%，依旧是以市场商品房为热销房；5000-6000元/㎡成交183套，占据16%，表达出卢河水岸类似工程签约；8000元/㎡以上成交174套，占据15%，受万达投资西海岸利好政策影响，投资度假产品的销售略有起色，海上罗兰在10月份顺势加推中小户型高层，成为本价格段新建住宅销售的独大赢家。【原胶南住宅市场】成交面积分析市场主流面积区间集中在60-90m211月份，胶南普通住宅成交1130套。其中，60-90㎡成交718套，占据总量64%，可见当前市场小户型产品为主的“刚需去化〞仍是主力；90-120㎡成交185套，占据总量16%，相比9月30%，10月24%左右的比重逐步下降，主要由于房价提升后总价提高，超过了许多购房者的承受范围，导致“首改型产品〞市场比重下降；此外，120㎡以上成交196套，占据市场17%，较10月提升25%，沿海“投资型产品〞逐步升温。【原胶南住宅市场】销售排名本月成交前十名集中在开发区安子片区、胶黄结合部、与胶南市中心；主要加推工程有海信凤凰金岸、银盛泰星海城等。本月16日银盛泰星海城开盘表现较为抢眼，首期推出的120套80-120㎡花园退台洋房，几近售罄，面积区间80-120㎡，二、三、四、五层将赠送退台式观景露台。区域排名项目名称成交套数成交面积（m2）本月成交均价(元/m2)供应套均面积（m2）成交套均面积（m2）西海岸1书香泮城30122001629379802海上罗兰1742068298831261323青岛新世界9512497140961401324星河城13712095795790905世茂诺沙湾799983114661231256青岛小镇428705147912612517千禧银杏苑908501779295948金泽儒家938323741590899海信凤凰金岸7978328549969510海尔山海湾83724592409497【平度住宅市场】【胶南竞品市场】胶南在售重点项目监控楼盘名称月度均价（累计均价）5月6月7月8月9月10月11月累计可售套数书香泮城6231（6298）——————————100301401905海上罗兰9883（11181）321419271124717423701366星河城（含商业）7537（7107）491091062751562101671892925卢河水岸5775（5626）————4937094544561098水晶海岸5602（4853）119194593188182天一畔城5612（5319）2619453202115822389伊顿阳光6759（5396）353918104651431584墨香东郡7087（6779）31251825315912493357帝邦帝城6882（5657）352213914277300309伊顿阳光（399/31972）面积/累计面积883/25334套数/累计套数14/315本月均价/累计均价6973/5396本月动态无【伊顿阳光】监控分析产品类型面积段供应（套）已售（套）销售率本月成交量（套）库存量首置70-90首改90-120再改120-140高端140以上合计-帝邦帝城（640/60140)面积/累计面积449/23,678套数/累计套数7/300本月均价/累计均价7215/5657本月动态无【帝邦帝城】监控分析产品类型面积段供应（套）已售（套）销售率本月成交量（套）库存量首置70-90首改90-120再改120-140高端140以上合计-星河城（2817/247,263)面积/累计面积12868/169560(含商业)套数/累计套数7837/7107(含商业)本月均价/累计均价7215/5657本月动态加推多层洋房376套，当月售44套/商业37套【星河城】监控分析产品类型面积段供应（套）已售（套）销售率本月成交量（套）库存量首置70-90首改90-120再改120-140高端140以上合计-卢河水岸（708/55,130）面积/累计面积3464/47579套数/累计套数45/612本月均价/累计均价