晋江万祥滨海新城项目规划建议书225

第一局部市场环境分析一、晋江房地产市场宏观分析

1、经济2004年，晋江市GDP达438亿元，财政总收入33亿元。社会经济综合开展指数位居全国“最兴旺100县〔市、区〕〞第18位。1-9月份，全市财政总收入27.68亿元，增长13.5%。2004年全国百强县晋江名列第五。2、产业状况晋江以制造业为主。以产业集群为特点。以民营经济为主体的纺织服装、鞋业制造、建材陶瓷、食品加工、轻工玩具等传统产业和化纤、车辆机械、新型材料、制药、纸业等新兴产业集聚趋势相当明显，产业链配套完整。3、区位晋江市地处闽东南沿海，东频台湾海峡，西与南安市接壤，南与金门岛隔海相望，北依泉州古城，东南紧接石狮市，是泉州的首邑，也是福建省加快闽东南开放开发、建设海峡西岸繁荣带的前沿区域。4、人口基数本地人口102万；外来人口常年保持在70万左右；旅居港澳台和海外的晋江同胞220多万，是著名的侨乡。2000年常住人口147.93万人〔包括外来人口，不包括外出人口〕，其中陈埭镇22.69万人，安海镇15.82万人，青阳镇13.23万人，东石镇13.22万人，磁灶镇11.40万人，罗山镇11.68万人，龙湖镇10.21万人，金井近8.1万人。5、经济持续高速开展。

2002年GDP：328亿元；人均GDP：3.18万元。到2003年，GDP到达380亿元。2004年，晋江市GDP达438亿元。按照GDP增长与房地产开展关系，GDP平均增长率在20%左右时房地产便处于超速开展期。晋江GDP逐年高速增长，年均增长率已接近15%的速度开展。1997年、1998年、1999年、2000年、2001年经济增长率分别到达18.0%、15.8%、10.1%、8.4%和9.0%。晋江的经济实力在稳步增长，房地产作为与经济同步开展的行业开展前景看好。

6、产业结构进一步优化。晋江市03全年实现生产总值380.02亿元。其中：第一产业增加值11.34亿元；第二产业增加值213.55亿元，增长17.5%；第三产业增加值155.13亿元，增长14.8%。经济结构进一步优化调整。在生产总值构成中，第一产业比重继续下降，第二产业比重稳步提升，第三产业比重略有下降。三次产业增加值占生产总值的比重由1991年的23.5：57.4：19.1调整为2001年的3.7：55.3：41.0，2002年的3.4：55.4：41.2，2003年3.0：56.2：40.8。产业结构进一步趋于合理。7、城市化进程快速开展

晋江城市化程度逐年提升，且近几年来城市化率更高，晋江城市化的进程会极大地推动晋江房地产市场的开展。城市化意味着城镇人口的比重增加、城市根底建设的完善、人均住房面积的增加等，这样必然会极大地推动晋江房地产市场的开展。8、人均可支配收入持续增加，居民消费力明显增强2002年农村居民人均纯收入6330元、2004全年农村居民人均纯收入7166元，增长6.8%。晋江的人均可支配收入持续增长，且增长速度较快〔平均增幅约10%〕。人均可支配收入的持续增长同时也意味着个人消费能力的持续增长，这样便增加了个人对于房地产市场的有效需求。9、金融运行根本稳定。03年末全市金融机构人民币各项存款余额245.11亿元，比上年末增加51.55亿元，增长26.6%，其中：城乡居民存款176.25亿元，增加31.02亿元，增长21.4%。10、家庭结构晋江全市共有家庭户27.89万户，家庭户人口数为104.63万人，平均每个家庭人口数为3.75人，家庭规模正日益缩小，家庭成员关系日趋简明。同时，随着生活水平的提高和居住条件的改善，传统的大家庭开始分解，青年夫妇与父母分开居住的意识增强。资料显示，在家庭户中，一代户为22.25%，增加13.11个百分点；二代户为59.60%，增加0.63个百分点；三代及三代以上的家庭户为18.15%，减少13.74个百分点，说明家庭生活以两代人为主，三代同堂的家庭正在逐步减少。一代户仅为22.25%，住房的需求在3、4房的二、三代居为主。房地产需求增加潜力非常巨大。11、人口城镇化进程的加快全市居住在城镇的人口为48.04万人，占总人口的比重为32.48%；居住在乡村的人口为99.88万人，占总人口的比重为67.52%。全市非农业人口为12.82万人，占总人口数的8.72%；农业人口为134.23万人，占总人口数的90.74%。目前还是农村为主，进城去成为趋势。12、人口居住环境不断改善。晋江95.79%的家庭户有生活用房，其中81.92%为独立的家庭住房，平均每户家庭拥有生活住房3.61间，人均住房建筑面积为29.61平方米，其中面积为8平方米以下的家庭户占18.05%，9-20平方米的占24.66%，20平方米以上的占57.29%。二代人家庭拥有住房三间及以上住房的占39.30%；三代人家庭拥有四间以上住房的占10.92%。生活用房中58.41%为平房，40.14%为6层及以下楼房，1.45%为7层及以上楼房。晋江72.99%的家庭拥有独立使用的厨房，43.96%的家庭炊事使用燃气，25.44%的家庭饮用自来水，53.39%的家庭有洗澡设施；41.04%的住房中有独立使用的厕所。需要分解的家庭住宅需求达51%，需要改善生活条件的达45%以上，市场潜力巨大。13、生活住房来源以自建为主。晋江76.29%的家庭户以自建为主，2.43%的购置商品房。生活用房90年代以来建造的占46.26%，80-90年代建造的占29.02%，6.12%的家庭户住在1949年以前建造的房子里。2000年终止自建房后，生活住房来源将发生巨大变革将以商品住宅为主。房地产将迎来新一轮高潮。二、晋江市房地产开展分析

虽然晋江市房地产近年开展迅速，人均住房面积比全国高近一倍，但目前房地产开发水平普遍较低，产品和营销仍处于低水平开展状况。

1.晋江房地产市场总体开展

1.1晋江房地产开展超速开展、供需两旺2003年晋江市累计完成房地产开发投资8.33亿元，同比增长285％；全市商品房施工面积48.66万平方米，同比增长87％，其中新开发面积20.71万平方米。在施工工程中高档住宅面积34.25万平方米，占70％，其余为经营性用房。04年销售商品房26.1万平方米，销售总收入4.46亿元，分别增长184％和294％。05年房地产开发和商品房销售同步快速增长，1-9月房地产开发投资完成8.25亿元，增长249.0%；商品房销售额2.70亿元，增长38.7%，其中住宅销售额2.25亿元，增长40.1%。晋江的房地产已进入超常快速开展阶段。1.2城市建成区土地供给空间放大：晋江旧城改造和新区建设同步推进，形成“五纵五横〞路网格局，城市建成区面积到达37.6平方公里，其中中心市区建成区达18平方公里，较上年扩大2.6平方公里。晋江市城区面积目前为34平方公里，到2021年那么将到达74.8平方公里。到2021年，中心市区建成区面积将达80平方公里，人口到达80万人，形成中心市区组团、滨海组团、产业经济组团格局。届时城市化率为65%以上，房地产开展空间将进一步放大，竞争将进一步加剧。1.3价格涨幅达20%以上，为房地产开展超速期。由于基数较小，存在泡沫成分较小。泉州市区2005年1月—10月〔未包括洛江、泉港〕商品住宅均价为3308元／平方米。晋江2005年1—11月份，晋江市房地产开发完成投资111039万元，同比增长15.1％。晋江的房地产住宅预售面积最多，到达321875平方米。华泰国际新城一期开盘均价在1700～1800元/平方米，二期开盘2200～2300元／平方米。新世纪豪园二期均价2700元/平方米。中心地段的起步房价已经到达了4500元／平方米，而市区北面的房价还在2300元左右。04年旧城改造一期工程内街价格达30000元／平方米。石狮2005年1—11月份商品房均价2603元／平方米。总体而言，在产品、环境和营销水平提高后，价格尚有一定的上升空间。1.4供给增加，规划和营销水平提高，市场竞争加剧。晋江“华泰国际新城二期〞、“锦绣广场三期〞、“新天地〞、“国际大厦〞、“仁和家园〞、“晋兴凯悦名都〞等楼盘已相继上市。配套情况大型小区根本有会所，商业街等设施。如“宝龙·金色家园〞，在社区内配套了1.5万平方米中庭花园、商业步行街、五星级酒店等。1.5产品相对单一，户型以中大户型为主。近两年晋江楼市仍以小高层和高层为主，别墅为辅。04年150、160平方米为主流户型，05年以130平方米户型为主。高端客户有限，市场更加理智向中户型转换，买家注重房子的实用性和舒适度。局部本地居民的购置力比较强，再加上传统的消费习惯，大多数人喜欢和父母住在一起，因此主流户型选择以160平方米的大户型为主。在城市中心地段出现小户型公寓式住宅，也成为市场热点。2晋江住房消费者特征初判分析

2.1住房消费特征之本地户籍人口

①本地户籍人口大多物质富裕，购置力强，其生活水平已步入后小康时代；

②本地户籍人口购房自住主要购置140平方米以上，能承受每平方米3500--4000元以上大面积单位；

③注重住宅的文化品位、度假、休闲、投资等延伸功能；

④本地人对投资物业，投资欲望很强。

2.2住房消费特征之港台侨人士

①他们大多是工业园区的外资企业高级管理人员和企业主，拥有较强的经济实力；

②港台侨人士购房主要集中在有血缘、工作缘、生活缘的区域；

③他们是高档住宅的消费者，非常注重小区的平安、管理、交通、效劳、配套资源；④海外本地华侨主要有落叶归根的情节，回家置业成为情感依托。2.3住房消费特征之外来白领

①随着晋江城市环境的改善和政府鼓励，越来越多外来白领愿意在晋江购房安家置业；

②在晋江房地产市场中，购置每平方米2500―4000元中档房的，本地户籍人口和外来白领各占一半；而购置每平方米1500―2500元低档房的那么根本上是外来白领；

③外来白领购房集中户型为一房、两房、三房，付款方式主要为银行按揭；

④小商铺、小单间写字楼、小型公寓是他们主要投资对象。

3晋江房地产未来开展趋势预测

未来几年晋江房地产市场依然会保持高速的开展。一些有实力的、有成功开发经验的外地开发商会陆续进入晋江与本地开发商争夺市场，晋江房地产市场的竞争会更加剧烈。由于市场竞争的剧烈，晋江房地产市场会进一步走向成熟，产品品质，开发档次，建筑规模，产品定位、广告宣传等都会得到提高。借助外部资源以提高市场竞争力，相关知名设计、投资、代理等机构进入晋江房地产市场。

4主要研判结论

〔1〕晋江房地产业的开展水平明显滞后于其经济开展水平；

〔2〕晋江当前市场供需根本平衡，总体供销形势两旺；

〔3〕未来几年晋江房地产市场将因产业经济开展及城市化开展而保持相对高速开展；

〔4〕在经历了2004至2005年的房地产爆发期后，晋江房地产正逐步进入理性时代；

〔5〕晋江别墅市场正处于整合和提升时代，产品良莠不齐，市场需要更新换代的产品。三、晋江市区楼盘资料〔详见附件〕1华泰国际新城〔二期〕晋江罗山SM广场正对面占地面积：40万平方米左右总建筑面积：60万平方米二期建筑面积：5万平方米总套数：400套〔含17套别墅〕均价：2200～2300元/平方米2新天地世纪大道电力大厦旁占地面积：15亩建筑面积：2.2万平方米左右多功能透天别苑：联体别墅+店面+独立车库总套数：48套

价格：120万元左右/栋3国际大厦晋江市泉安中路占地面积：七八亩建筑面积：2.5万平方米左右主力户型：40～50平方米总套数：358套4锦绣广场三期占地面积：7亩左右建筑面积：近2万平方米主力户型：一房〔27～45平方米〕、二房〔77～85平方米〕、三房〔99～110平方米〕总套数：91套5晋江精品家居商业街〔锦绣广场商业店面〕地理位置：晋江青阳世纪大道电力大厦旁面积：1万多平方米价格：9800元/平方米定位：专业的家居产品〔售后返租〕6仁和家园地理位置：晋江青阳世纪大道〔体育馆对面〕总建筑面积：63128平方米建筑形态：4幢小高层加别墅高层：152套别墅：42套，其中沿街16套7兰峰·城市花园晋江新城区占地520亩总建筑面积60万平方米，分为A、B两个区域，A区339亩，分三期开发；配套有高档住宅、特色商业、酒店、主题会所、幼儿园等多功能、多业态的高品质社区。四、金井镇房地产市场开展综合分析1金井概况金井镇位处晋南沿海突出部，围头湾区域，距金门岛仅5.6海里，海岸线长26.5公里，陆地面积56.7平方公里，金井镇现辖20个行政村和1个居委会，常驻人口8.1万人、户籍人口5.4万人，旅居海外三胞10多万人，著名侨乡。综合实力百强镇、科技示范镇等荣誉。2金井经济金井区域工业经济开展快速，2003年，全镇乡镇企业总产值33.2亿元，其中工业产值27.7亿元，三资企业产值22.8亿元，出口交货值1.3亿美元，合同外资5048万美元，外资企业增资3家，增资额761万美元，全年累计实际利用外资5809万美元，全镇拥有多元化的服装织造及辅料工业企业450家；相当于内地一个县级市经济规模。3金井交通交通网络较为完善，环绕镇区的东、西环路和沿海大通道金井路段，村村通水泥路。省道308线贯穿全境，沿海大通道即将投入使用，拥有万吨级围头贸易码头，开通东南亚和对台贸易货运；环城高速公路金门支线也已经立项建设，将极大地缩短金井与周边城镇、晋江、厦门市区距离。距高速公路、机场、石狮均只20分钟车程。4根底设施全镇现拥有1家日产2.4万吨的自来水厂、3.5万伏及11万伏输变电站各一座，投资近1亿的22万伏输变电站及投资80亿的LNG发电厂正在兴建中。全镇程控装机容量2.5万门，已装1.8万门。5周边各镇经济比较金井英林龙湖陈埭内坑深沪常驻人口8.18.110.322.87.37.3户籍人口5.44.38.27.06.44.9储蓄存款（亿元）11.511.812.525.24.76.2农民均纯收入（元）513672487020846166977311财政收入1.92.21.35.00.62.0在周边几镇中金井经济处于中等偏上水平。财政和储蓄相当于内地一个县级市的收入，人均可支配收入较高，购置力强。6金井市场未来开展趋势判断

对本地居民来说，由于传统观念和大家庭的客观事实，使他们更注重是空间的舒适，更容易钟情中大户型。客户选择产品不再仅仅是选择一套楼房，而要选择一种优质的生活方式。人们选择小区生活，因为可以享受到包括治安、环境、康体、购物、管理、社区效劳等诸多舒适居住因素的满足度，这是居住在自建房中无法给予的。除此之外，高品质产品是身份的象征，是衡量财富的标尺。在金井享受如厦门、泉州、香港式的城市生活将成为时尚。7金井周边镇区房地产市场初判金井镇周边有英林、龙湖、内坑、深沪、陈埭等镇。金井到这几个镇的距离均小于10公里，交通便利。这些镇中存在本工程的潜在客户，同时也存在可能与本工程产生竞争的工程，值得分析。

8金井镇房地产市场开展水平

金井镇房地产市场处于开展起步初期。9主要研判初步结论

①.周边镇区产品竞争相对不剧烈，对本工程较有利；

②.周边镇区工程总体产品品质不高，本工程可以以高品质产品，吸引周边镇的客户；

③.周边镇区产品的销售情况良好，市场需求旺盛；

④.高端客户对价格敏感度相对不高，更重视社区、环境、产品整体品质。产品打造对工程起决定性影作用。

⑤.本工程具备辐射周边镇高端客户能力。第二局部工程定位分析3工程SWOT分析3.2、W――竞争劣势

①.地块现状内无自然景观资源②.工程地块路网太密，噪音源增加③.工程地块被分割为多个分区，不利综合规划和管理，土地利用率低④.片区形象尚未建立认知度较低⑤.工程周边无高档生活社区、生活配套贫乏⑥.镇区休闲广场和商业街区等人员参差，存在平安稳患。不利提升整体片区形象⑦.地块西北侧厂房负面形象、治安隐患影响⑧上下班顶峰期从工程地至金井镇中心常马路交通不便

⑨金祥地产镇区工程开发经验与区域品牌形象须培育⑩新区人气缺乏，商业气氛有待培育。3.3、O――时机

①.金井高端市场目前处于供给相对较少，接近为零，需求较为旺盛时期

②.金井高端市场开发综合品质尚处于相对低水平开展阶段，可提升空间较大

③.周边镇富有家庭在金井购置别墅或高档洋房总体可能性较高，购置能力较强

④.周边镇目前开发别墅工程总体竞争力不高，进一步增加本工程挖掘周边镇客户可能性

⑤.金井正由农村向城市转变时期，城市生活社区的管理、配套、生活方式，成为一种时尚。

⑥.近几年的经济快速开展，形成稳定的外来中高收入群。⑦.金井政府规划城市开展向东走，新区成为未来金井的希望和向征。3.4、T――威胁

①.工程分期开发节奏及进度的规划②工程产品的把握、户型设计、市场细分、本地人消费习惯及周边工程竞争威胁③外乡文化能否成功融入工程④商业工程的成功运营潜在新工程开发不确定性

⑤潜在金融政策变化抑制房地产开发

⑥未来工业区和新区建设噪音干扰

4、工程开展总战略

4.1工程综合评价

本工程虽然拥有较为良好的预期片区形象、配套条件、政府规划利好，但也存在着生活配套资源贫乏、地块分割、片区认知、人气缺乏、无良好自然景观资源等突出的劣势，优势劣势因素均较为突出。是否能够做到因势利导，建立工程鲜明的市场个性化形象与特征，成为本工程成败的关键！

4.1开展总战略

①.本钱、配套资源、市场供需矛盾、政府规划等综合决定工程选择相对中密度开发路线；

②.差异化竞争策略、完全产品创新，成为本工程突破市场最为核心手段；

③.突出海景、内在园林环境、水环境打造将成为工程弥补自然资源空白的唯一途径；

④.社会文化内涵营造成为奠定本工程社会阶层地位的重要手段、成为提升工程超额附加价值的核心。

六、工程定位

1、工程定位核心前提

本工程的最终定位必须能够同时到达如下目的：

①本工程最终定位必须准确把握未来3-5年内金井本地及周边镇高端客户住宅需求特征变化趋势，而非仅仅把握目前市场需求特征；

②本工程最终定位必须能够保证建立相对差异化、个性化的市场形象与特征，从而与现有晋江工程形成鲜明差异，利于工程品牌建立；

目前晋江市场高档工程多主打风格概念，但因资金投入、开发水平等多方面原因导致其真正风格表现根本都名实不符，已令客户信心丧失。

本工程假设想建立良好的差异化、个性化市场形象，并能够快速吸引目标客户关注、最终被认可，就不应再沿袭现有晋江市场工程主推风格概念老路。③本工程定位必须能够同时满足、并保障实现“降低风险，快速开发、销售〞与“获取相对最高开发收益〞的双重目标；

④本工程定位必须具有可持续开发性，从而为万祥及金祥后期可能再购置紧邻土地开发提供后续核心支撑。

万祥置业后续极有可能获得紧邻土地，多块地综合后总规模将超过600亩，如此规模必然决定后续产品与当前开发产品有一定差异〔产品类型变化，从而降低单一产品类型过多后的市场消化风险〕。因此，本工程如期望在后期开发中获得持续品牌力，在工程定位中就应相对强化具有持久生命力的生活理念与价值内涵。

基于同时到达以上各核心目的，综合开展本工程相关定位如下，从而确保各核心目的的均衡实现。

2、工程容积率定位

根据各类住宅产品目前市场状况及未来开展趋势，结合各类型产品开发本钱、开发周期、可实现价格，综合分析判断本工程容积率定位结果。

综合以上分析，结合工程市场形象确立、万祥置业品牌建立要求、细分市场现状及未来开展趋势等因素，我司建议本工程最正确容积率定位于中密度。3、目标客户定位

对本工程而言，我们认为目前大规模的对外推广的时机还不成熟，本工程第一期应以本地化销售为主导，在工程后续几期的推广过程中可适当的对外地镇区市场作一定引导。3.1、定位原因选择一个什么样的主攻客户群体对工程的宣传推广和销售策略制定有直接的影响,“物以类聚,人以群分〞，不同的客户群体的生活习惯、消费特点和需求往往是不一样的。在对客户市场合理细分的前提下，才能有的放矢。随着社会的开展，人们对生活质量的要求越来越高，“百万买宅，千万买邻〞，人们对周围人群的要求也越来越高，客户市场的细分，使客户群本身就成了客户购置的诱因。3.2本工程目标客户分为：

①.本地企业老板

②.地方高级官员

③.个体工商户④.金井及周边镇高收入人群⑤.政府公务员

⑥.企业高级管理人员⑦.港台侨胞

3.3重点目标客户锁定

这几类目标客户中，本工程的重点目标客户应该是本地企业老板，个体工商户，企业高级管理人员，政府官员，公务员，预计其合计比重会到达七成左右。港台侨客户约两至三成，另外还会有少量的外籍人士。4、工程物业定位工程区域地位定位要突破金井镇，定位为泛晋江东部地区。其次要在风格上要以现代风格为方向――防止陷入晋江市场当前风格概念泛滥、客户信心全失局面，同时强调与晋江富人相对张扬、外向性格的吻合。

4.1、定位原因所谓物业总体定位就是根据以上目标客户的心理特征、购置偏好以及本工程所具有的优势条件，为本工程所营造的一个明确的物业定位方案。我们认为，工程的物业定位，是整个定位方案的核心局部，也是指导工程推广的主要依据，在以后的工程具体运作之中，由工程物业总体定位所延伸的种种USP〔独特销售主张，即通常所说的“卖点〞〕将是工程营销推广的重点。4.2、定位内容晋江引领全新生活理念的国际化高尚精品生活社区4.3、定位诠释a、“国际化〞的含义来源于以下几点：工程的建筑、园林等设计方案将国际上最为流行的设计理念引入金井；国际化定位的另一优势在于其定位高度明显高于市场上的竞争对手；b、“精品〞概念的提出，是指明工程无论是在产品设计、产品建设还是产品的营销推广上都非常注重细节，这也与晋江市房地产市场上以往的粗放型开发营销有着本质的差异，精品概念的引入，说明开展商在产品和效劳的各个方面将晋江市房地产开发的水平上升到另一个新的层次；c、“引领全新生活理念〞是整个工程各个方面定位和特色的最终归结点，无论产品多有特色，也无论产品的营销推广做的多有特点，客户始终关心的是自己未来在工程中所能得到的生活品质有多大的提升，这一点，对于别墅的消费者而言，尤其重要，所以，在工程的全程推广中，我们都要时时刻刻提醒潜在客户，在万祥滨海新城得到的不仅仅是“钢筋加水泥〞，也不仅仅是漂亮的立面和园林，而是一种全新的、晋江从来就没有过的生活方式和生活理念。这种理念，并不是口头说的虚的东西，而是表达在工程所提供的各种产品和效劳上面，让客户衷心接受这种理念并从中间得到实惠，正是工程定位的精髓所在。d、“晋江市〞和“别墅社区〞的引入，是标明工程的位置和工程的产品特性，以区别于其他的工程。e、工程物业定位的各个分解就是工程USP的来源，在后续的推广活动中，将对其进行进一步的理解和深化，加以包装，用来吸引客户的注意力和促成客户购置。5、工程功能定位5.1、定位原因工程的功能定位是指工程针对消费者所能提供的功能，一般而言，住宅类房地产工程所提供给消费者的主要是“居住〞功能，但是针对工程的特殊性，又有不同的居住档次和附加功能提供。5.2、定位内容以提供中高级居住功能和高尚生活配套为主的高尚生活社区5.3、定位诠释a、工程提供的主要功能是工程的居住功能，与工程的总体定位相符合的是，本工程提供的是不同于一般普通住宅的一般居住功能，本工程提供的是别墅和洋房类产品，因而具备较为高级的居住享受，包括花园，大面积露台，低楼层、独门独户等特质；b、工程的自然环境和小区生活环境优越；c、小区的物业管理水平一流，为业主入伙后提供完美的生活日常生活效劳；d、小区自身有会所，商业，娱乐，餐饮，室外休闲设施等多种配套，满足业主各方面的生活需要；e、针对工程目前周边配套设施并不完善的情况，工程还利用小区巴士等配套设施对工程的配套功能进行延展。6、工程形象定位6.1、定位原因对于工程的广告诉求而言，除了以上物业定位的要素之外，更重要的是需要树立明确的工程形象，工程的形象定位更多的是表达物业本身的优势和内涵，而对于别墅和洋房等高档物业而言，工程优势与内涵的诉求显得尤其的关键。因为，别墅、洋房物业的价值除了表达在产品设计〔如建筑形体、内部环境〕、区位地价之外，更多的是表达在稀有资源的占有、以及营造内涵所带来的物业附加值。6.2、定位内容国际、健康、滨海、花园式、城市型高级住宅区6.3、口号国际生活新地标开启晋江国际滨海生活新时代新城市新生活晋江首席国际滨海生活城6.3、定位诠释针对工程本身的特点，汇海东方认为工程可以在如下几个方面进行形象方面的延展：a、滨海性，领导滨海居住时代；b、国际化的生活方式；c、充分发挥工程环境园林优势，引入健康概念；d、国际理念精心打造；e、强势组合，信心保证；f、具备强烈的人文气质；g、高级住宅社区，非一般住宅所能比较；h、相对于竞争对手而言，价格非常实惠。第三局部工程规划建议书晋江市金祥房地产：为有效推进万祥滨海新城的工作，引导工程进入规划设计阶段，依据2006年3月17-18日与开展商和设计公司对物业开展讨论会的共识和成果，以及世联参谋的筹划定位报告，集中针对4月贵司提出的建议和要求，我司经过深入的市场调查与研究，特提交?工程规划建议书?。基于开展商在3月与世联参谋的会议各方面达成一定共识：根本解决了物业开展方向与定位问题。而本?规划建议书?就是在已经达成共识的成果根底上，进一步就产品定位、规划设计提出具体方案，以便相关规划设计单位沿着正确方向开展工作。请贵司详阅，以供决策之参考。专此奉达顺颂商祺！

汇海东方地产投资参谋机构二零零六年四月十九日目录第一局部物业定位一、定向二、定位三、定性四、定型与定量第二局部方案背景简介第三局部规划建议一、整体布局二、规划控制三、住宅产品规划四、商业产品规划五、建筑风格六、环境规划七、建筑细节八、公共建筑规划九、物业管理规划十、智能化规划十一、建材及装修标准建议结束语万祥滨海新城工程规划建议书附件:附件1：晋江房地产市场宏观调查附件2：晋南四镇〔金井、深沪、英林、龙湖〕目标客户访谈表附件3：晋江区楼盘个案调查表附件4：社区园林风格案例附件5：汇海东方户型案例第一局部物业定位一、定向〔一〕总原那么1、出发点我们开发房地产工程，不管是从工程运作还是企业经营甚至是城市经营来说，必须遵从一个总原那么，即“利益最大化，风险最小化〞。2、什么是“利益最大化〞?1/内外资源整合2/区域价值挖掘3/地块价值发挥4/工程规划整体效益最大化5/工程产品价值提升6/工程快速销售与利润最大化7/工程附加值的最大化8/工程品牌资源积累9/企业品牌形象塑造3、什么是“风险最小化〞?1/投资开发风险的有效躲避2/工程开发周期的有效控制3/工程竞争优势4/产品优势5/利润收益6/本钱控制〔二〕理念我们的口号新城市新生活花园式滨海生活领导者国际生活新地标开启晋江国际滨海生活新时代新城市新生活晋江首席国际滨海生活城50万平米国际样榜滨海生活城我们的目标引领全新生活理念、打造引领潮流的宜居精品我们的手法造城造环境造生活树形象铸品牌〔三〕开发方向我们认为：高品质主流产品的开发思路为本工程适宜也可行的开发路线，因地优势制定中高端居住精品和集中商业相互融合的开发模式及组团互补开发方向。紧紧抓住目标市场与目标客户的需求，我们以“开启泉州滨海生活时代〞的思想引导开发，从而能够借助外部环境的开展挖掘地块的最大价值。〔四〕目标市场1/中高端市场2/中高端产品3/特色规划4/主题居住文化5/特色生活模式6/滨海生活通过市场细分，确立产品线，为工程开辟一条适合自己生存与开展的道路，从而解决工程的方向与定位问题。〔五〕目标客户1、主流客户1/本地企业老板2/地方高级官员3/个体工商户4/金井及周边镇高收入人群5/政府公务员6/企业中高级管理人员7/海外侨胞2、目标区域本工程以区域消化为主。主要目标区域为：1/金井外乡/晋南周边三镇2/海外/晋江3、年龄特征年龄28—50岁。尤其两头：28—35/40---50岁。

〔六〕取胜策略1/开展之路就是抢占市场先机，做市场的引导者！2/我们认为：竞争取胜的关键，在于把握市场时机，抢占市场空白。3/我们认为看市场一定要动态地看，既看现状，又看开展，这样才能得出有价值的分析结果。4/大量市场调查资料显示：我工程处于一个非常有利的市场环境中，周边现状几无竞争对手，而市场需求利好。开展中的晋南副城市中心的核心区域，对外辐射能力在日益加强，外乡及周边城镇人群购置力强，尤其是众多服装企业中高层级人员以及个体工商户，日益强化的城市概念对居住环境以及商业气氛的营造提供了强大助力，这几点无论对于消化我工程住宅还是消化商业，都是极其有利的。6/工程配套开发商业势在必行，充分利用新城心优势开展工程价值，提升工程品质，强化工程综合竞争力！二、定位定位依据我们的核心优势是什么？新中心规模环境产品我们的独特价值是什么？滨海生活方式我们造什么？新城滨海组团，商业街区我们卖什么？海景/新中心/样榜生活/国际社区/水乳交融的组团社区气氛定位我们造什么？万祥滨海新城引领全新生活理念的国际化高尚精品生活社区晋南•滨海•国际风情高尚社区50万平米国际样榜滨海生活城〔组团案名〕〔具体见滨海新城工程四种方向命名方案〕：以表达滨海风情的各组团主题命名来衬托出海岸特性的大主题，展示赋予滨海园林风情的幽雅、休闲，健康的阳光生活方式。以下是组团案名局部建议A区：巴厘岛艺墅D区：普吉阳光城E区：星洲湾大道F区：芭堤雅风岸G区：兰卡威香堤H区：洛布里假日三、定性〔卖点塑造〕〔一〕主卖点主卖点〔独特卖点〕：晋南滨海•国际风情高尚社区。〔二〕分卖点晋南滨海•新城中心•国际风情高尚社区，可分解出以下卖点：1/晋南第一。2/新城中心住宅：晋南新城中心的良好对外形象，市政根底设施完善。3/滨海住宅：居住区内外部以滨海景观结合形成文化主题组团，表达人与自然的和谐相处。4/智能化住宅：智能化配置处于晋江地产开发前列。5/高尚居住区：文化与万祥文化，融合国际化生活，创造出中西合璧的庭院与街区生活。6/复合型地产〔集合式〕：以居住为主，集合商业、休闲、娱乐、观光、运动等多种功能的复合型地产。7/滨海国际风情街：主题鲜明、个性化、引导时尚生活的步行街，成为新城市中心活力的时尚标签。8/海岸生活：晋江唯一城心滨海社区。滨海绿化带。9/户型产品设计晋江最优。10/全新物业管理模式。〔一〕定型与定量思路：本工程50万M2体量根据所处环境以及工程开展前景，住商结合是本工程最适合的开展之路。依据：1/市场调查证明：从整个金井市场看，商业工程尤其是商务酒店、根本处于市场空白，市场需求量大但根本外流。2/从我工程所在片区看，周边需求很旺盛，我工程拿出适当比例的体量做商业是可行的，而且有利于提升整个社区的品质和提升工程价值。而且作为新城中心商业工程开展空间大。把握区域开展和市场先机，引导市场将可赢得开展时机。3/从自身开展的需要、夺取较高利润、提升工程档次等方方面面看，都需要做商业，而且要上一定规模，即在50万中拿2万—4万建筑面积来做商业，是可取的也可行的。四、定型与定量〔二〕住宅产品定型与定量主要经济指标总体量总建筑面积约50万㎡1/规划总户数为约3200户〔暂定〕，总居住人口数约12000人停车位2000个车位比1：0.6〔从成长性考虑二期以后要向1：0.8标准靠〕2/公建：双会所建筑面积1400M2幼儿园建筑面积3700M2公侧可以放在商业局部和与政府游泳池公侧共同使用垃圾中转与政府协商尽量由政府规划解决设备房银行引进商业银行进驻，可以放置于集中商业和酒店区3/住宅类型小高层、多层、联排别墅、独立别墅4/体量分配小高层30%多层45%联排别墅20%独立别墅5%5/绿化率>40%>40%〔三〕商业产品定型与定量1、商业总定位本工程商业产品的灵魂与亮点在于：

国际风情商业街区开创国际街区购物时代依据：1/打造金井乃至晋南新的商业中心街区。2/营造晋南区域和城市商业热点与消费亮点。3/商业标签，提升社区品味。2、业态定位1/集合型商业形态。2/首先以中大型商业〔超市/主题商场/品牌形象店〕，市场升温。3/以酒吧、咖啡、休闲、餐饮、茶楼、娱乐、时装为主要业态。4/以运动、健身、书屋、音乐空间、氧吧、优雅网吧、陶艺吧、便利店、干洗店、糕点店、面包房、个性饰品店、洗浴休闲、美容美发、家装工艺品，银行、电讯零售等。5/商务酒店3、商业形象定位星光大道—国际风情商业街

万祥国际广场万祥国际商业中心新城MALL形象关键词个性/品味/时尚/浪漫/潮流〔四〕公共建筑1/会所住户会所建筑面积约1200M2设于A区主要面对别墅区住户效劳。商务酒店建筑面积约24000M2设于中心广场的商务酒店。面向酒店外来住户和小区业主同时开放，小区业主可凭卡消费。2/幼儿园建筑面积3500M2设于H区主要面向住户子女教育配套〔最优方案由政府提供地块解决〕3/其他邮局/储蓄所/垃圾站/设备房〔五〕公共空间1/阳光假日广场即社区南端主入口，是整个工程对外的形象窗口。2/滨海大道横穿中心广场的经二路，拉通公交车，设车站命名“星洲大道站〞。利于商业局部人流的聚集，宣传效果好。3/海湾栈道滨海方向的绿化带。以“海湾栈道〞为主题，以小品、长廊等营造休闲、观景、信步的好去处。4/巴厘塔金井第一景观塔。以“情人〞为主题，以浮雕、壁画等造型语言营造浪漫情调。5/龙湾渠水景改造工程。与市政部门互动，地块北部景观带，清淤泥、导活水、蓄清水，把拦河闸往北边移动，形成北部风景线。设置垂钓栈道，成为金井市民休闲打发时光的好去处。灯光夜景工程。与市政共同行动，把龙湾渠灯光夜景工程做起来，成为金井新城的夜间一道新景观。6/万祥国际广场整个社区的中心广场，联系各个组团，是各组团的核心纽带，营造好商业气氛，塑造工程对外形象。注意：1/把居住区与商业街、规划路、绿化带、中心广场、作为一个整体考量，形成完整的新城心滨海国际风情商业与居住互动的街区。2/特色化：商务、休闲、观光、运动、时尚消费。3/标签化：把国际风情商业街区打造成晋江最好，最具滨海特色的景观商业中心街区。第二局部规划方案背景简介以下局部报告是在万祥滨海新城工程整体定位及战略的根底上，对工程的开发进行详细研究的局部成果,主要应用工程开发的根本架构。〔一〕报告中确定的成果：1、工程整体开展战略：差异化创新产品，引导置业观念，创立工程品牌2、主要目标客户定位和物业定位：客户定位：金井市区及附近三镇区高收入阶层。〔后期衍展到晋南地区〕物业定位：洋房、小高层、TOWNHOUSE系列。〔二〕以下报告提供成果清单1、总体规划布局要点2、开发节点规划3、基地改造4、户型功能及面积要求5、公建要求6、户型设计要求7、物业管理8、智能化标准9、装修标准10、报告之市场研究附件一、整体布局1、整体布局原那么1/工程规模经济效益；2/对海景、绿化带、排洪渠、规划路的充分利用；3/地块的地形特点〔平整、规正〕；4/不同物业类型之间的关系〔各类住宅、会所、幼儿园及商业街区等配套对位置、环境等要求〕；5/相对节约建造本钱及减少土方量；6/施工与施工组织相对容易，并与住户人流动线不形成冲突；7/晋江市场对住宅朝向〔南北〕上的喜好；8/利于营造卖点；9/利于分期分区开发；10/利于提升地块价值。万祥滨海新城工程规划建议书2、布局建议综合上述十个因素，本工程布局具体明细：1/景观好、视野开阔的A、B地块布置为别墅区，地块中心营造湖面，通过人造水景和滨湖会所提升地块的品质；2/南部主入口两端的D、F、G地块地势较平坦的自然景观一般，位置布置多层与小高层住宅，通过高度的改变来制造观景的时机；小高层建议往北面布置以形成视觉落差。3/H地块土地价值比较高，建议作为最后开发地块，待市场价值得到充分开掘后再进行开发，布置小高层住宅利于提升地块价值充分挖掘；4/E地块紧临中心广场，商业价值高，开发集合式商业最利于工程利润最大化；5/幼儿园布置在景观最差，自然环境一般的中间位置，方便效劳所有组团；6/主入口适宜布置在F地块与D地块中间位置；7/F、D区与E相临一层作为底商，有利于将住宅区与商业区形成自然延伸；8/规划路建造，既是社区形象大道，又是公共交通线。9/绿化带营造，将南面住宅区和地块外围的工业区有效隔离。10/水渠改造，建600米木板栈道，设置垂钓台，种栽防护绿化带，削弱水渠的不良形象。11/规划路改造的同时，另外开辟专门的施工通道，与社区形象大道不形成冲突。12/人车分流按组团划分，每个组团内实现人车分流。13/中心E地块上盖高层商务酒店和商务公寓，制造整个社区的标志性建筑，优化整个产品线结构。3、交通组织建议1/解决规划路无形象问题——建议规划路两边增加景观营造，A、F区中间建设景观塔，打造组团内标志构筑物；2/组团内实行人车完全分流；一层架空为车库，通过连廊进入二层组团景观区实现人车分流3/规划路完全无障碍设计〔专门盲道、残障特殊人士通道〕；4/道路要充分结合地形地势特点，减少土方量；5/施工道路不能与组团人车道路交叉，且保证后期开发不影响前期住户生活；6/消除施工干扰——保证施工通道逐渐远离前期开发物业；7/引进公共巴士进入规划路，方便对外交通。巴士站点设在个组团交通节点处，社区内不另设社区巴士，节约后期运营本钱；8/各组团入口设置于各地块交通节点，利于实现人车分流，人从中间主入口直上二层，车流入地上一层。9/工程南、东向设两个主要交通道路，即是工程的对外形象昭示又是社区对外的交通要塞。二、规划控制〔一〕首期工程开发方案与开发周期2006/6---2007/61/A区局部首先入市。通过别墅高端物业，以拉高工程档次和形象。2/先推出第一批联排别墅和独立别墅3/F区住宅小高层和花园洋房在第二批投放。4/首批货量上市3—6个月后推出第一期底商〔主推商业街〕。同时进行E区集中商业招商和经营。开发周期：1年。〔二〕工程整体节点控制第一期2006/6---2007/61/A区别墅2006/6开工，8月主体完工，取得预售证，10月园林出效果；2/F区洋房及小高层住宅2006/7开工，2006/10洋房主体完工，2006/12小高层主体完工。12月园林出效果。3/A区别墅局部首先入市。节点：2006/7入市预售，8月一期开盘。4/F区洋房、小高层8月预售，10月开盘。5/一期住宅开盘上市3个月后推出第一期商业〔推出商业街/引进主力店〕〔推出商务酒店〕。首期资金回笼3亿，实现滚动开发。第二期2007/6---2021/121/推出第二期D、G区小高层/洋房/。2/推出第二期商业。第三期及第四期视前两期的市场状况灵活处理预计开发周期4年万祥滨海新城分期建设及功能分区示意图启动A区启动F区启动E区二期开发二期开发四期开发三期开发〔三〕推广方案策略一：概念渗透——倡导新的生活方式，引导潜在消费需求通过软操作和口碑传播导入工程概念，使之成为市场话题，系列炒作，形成口语传播，并进一步成为消费时尚；唤起或创造消费者潜在的需求，并造成市场上没有供给的短缺局面，为工程蓄水造势。

策略二：产品展示——表达品质培育信心，合理配合工程进度充分提高客户期望值后，工程以精品形象准现楼展示，一方面展示公司实力，增强客户信心；另一方面不过早暴露产品形象利于保持物业神秘感，吊足客户胃口。策略三：环境冲击——园林配套全面展示，一举形成心理震撼绿化、配套先行展示，出乎客户意料之外，使之陶醉其中，充分刺激其潜在购置欲，并可以利用其口碑相传进一步扩大知名度。策略四：积累客户——积累筛选诚意客户，适时调整价格战略在环境、产品能够初步展示时，进行客户登记，收取诚意金，并根据市场反响确定最终价格。策略五：强势出击——强势推广快速消化，提升形象聚集人气高调入市，形成超值概念，力做市场追捧热点，从而是物业形象极大提升，并初步形成广泛的客户网络，为后续开发奠定根底。策略六：品牌营销——丰富万祥企业品牌，塑造公司品牌形象策略运用：以新城中心物业概念渗透和优势产品出击为精髓；环境冲击和产品展示深入演释概念；强势进入市场，不断提升物业价值；稳固品牌、积累客户，继成开展。〔四〕入市时机2006年8月/9月/10月〔五〕风险控制系统的建立1/建立长期、贯彻全程的专业筹划系统，以筹划为龙头，系统、全面地指导工程规划、产品设计、营销推广全过程，形成市场风险控制系统。2/建立强强联合关系，为工程打造筹划、规划、设计、营销全面结合的高水平操作平台。3/导入专业销售队伍，确保工程快速销售，实现资金的快速回笼。三、基地改造与保护地块东面结合防护绿化带、公共绿化及私家花园保存或移载常年生乔树，使自然景观及基地品质得以延续，利于营销推广。结合住宅布置保存或改造形成坡地，使自然地形得以延续，创造坡地风情的居住区域。坡地改造、绿化设置、道路规划应结合排水沟土方工程。增加观景塔楼，提高景观可朔性及楼盘品位。别墅会所的设计要注意照顾两旁别墅的观景角度与环境配合，不要过分营造水岸生活。亲水桥处的护坡处理纳入景观设计中，在防止对别墅区的干扰的根底上，要强化对外的形象昭示及景观强化。防护绿化带坡地改造基地改造与保护示意图中心景观水体亲水桥处理排洪渠改造增加观景塔楼四、住宅产品规划〔一〕住宅规划设计原那么1、以人为本，以景观为中心2、充分考虑采光、通风3、闽南文化与国际滨海文化结合点，“天人合一，人与自然共生〞4、建筑外形、建筑功能的定位适度超前5、户型设计上创新6、社区环境、街区环境设计创新7、车位设计创新〔二〕住宅规划布局在保证容积率的情况下，充分考虑从观景的角度出发，以方便社区居民的生活为原那么，挖掘每个组团地块最大的价值，对组团进行合理的建筑和道路的布局。1、住宅建筑单体主要有多层〔4+1〕，小高层〔11＋1〕，独立和联排别墅组成，尽可能做到南北朝向和组团分布上遵从观景的原那么。2、点式与板式相结合，板式考虑弧形设计，增大观景的角度。3、以东南面为前排，前排布置低楼层，后排逐渐升高。以前低后高为布局根本原那么。4、住宅单体的排列，各个组团布局除考虑内部景观外，重点将以海景和中心广场景观为中心，通过相邻空间层次上的逐步上升，使观景的户数增加，视野更加开阔。5、一期的楼间距在满足容积率的前提下，尽量做大，形成大面积、大空间、高绿化率。6、尽量做到户户都可观景。7、临海一线景观住宅以联排别墅〔一期开发〕为主，中央广场景观住宅以小高层，多层为主。3、户型比例户型面积（㎡）比例（占总建筑面积）二房二厅85～10020%三房二厅110～13030%三房二厅130～15020%四房二厅二卫140～15527%四房二厅三卫155～170复式170～2603%4、户型面积配比〔㎡〕户型建筑面积客厅饭厅主卧次卧厨房卫生间二房二厅一卫90㎡左右20～256～813～159～126～74～5三房二厅二卫120㎡左右25～308～914～1711～147～86～8三房二厅二卫140㎡左右28～358～1116～2011～147～910～12四房二厅二卫150㎡左右32～3810～1218～2011～148～1012～14四房二厅三卫160㎡左右32～3810～1320～2211～148～1114～16复式220㎡左右40～4512～1625～3212～1610～1315～185、洋房户型面积设计提示：1/二房二厅一卫单位的建筑面积在85～100㎡之间，客厅的开间控制在4米左右，进深不要太长，餐厅和厨房的面积适当加大，餐厅与客厅相通，增大空间感。2/三房二厅二卫单位的建筑面积在110～130㎡之间，客厅的开间控制在4.2～4.6米之间，主人房卫生间面积适当加大。3/三房二厅二卫单位的建筑面积在130～150㎡之间，设玄关，可做小错层处理，客厅的开间控制在4.6～4.9米之间，大厨、大卫，主人房设衣帽间。4/四房二厅二卫单位的建筑面积在140～155㎡之间，设玄关和衣帽间，可做小错层处理，客厅的开间控制在4.7～5.0米之间，大厨、大卫，主人房卫生间的面积在8～9㎡之间，主人房设独立的衣帽间，再可设储物室〔约2㎡〕或保姆间。5/四房二厅三卫单位的建筑面积在155～170㎡之间，设玄关和衣帽间，可做小错层处理，客厅的开间控制在4.8～5.1米之间，厨房的面积在10㎡左右，主人房卫生间的面积在8㎡左右，其余两个卫生间都在4㎡左右，主人房设独立的衣帽间，再可设储物室〔约2㎡〕或保姆间。6/复式根据结构的不同，可适当减少底层的房间数，增大底层的宽敞程度。注：以上户型设计尽量突出“大厅、大卧〞，户型方正，错层数量约占该户型一半，防止角房的出现。建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积70-903.3-3.96-812-169-12主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积12-147-94-65-64.5-5.52房户型各功能空间尺度畅销2房特征——根本特征：南向、方正；户型创新方向：赠送结构面积；畅销户型空间尺度剖析星河国际二房二厅一卫86.75平方米中信星光名庭二房二厅76.73平方米项目名称朝向户型亮点星河国际南向方正实用客厅宽敞赠送结构面积6平方米星光名庭南向方正实用主卧设观景阳台赠送结构面积建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积90-1203.6-3.96-817-189-12主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积14-168-107-106-74.5-5.5小3房户型各功能空间尺度畅销小3房特征——根本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好；户型创新方向：主卧设置阳台、设置储藏室畅销户型空间尺度剖析黄埔雅苑三期三房二厅二卫119.55平方米金域蓝湾三房二厅101平方米项目名称朝向户型亮点金域蓝湾西南海景/户型方正/入户花园主卧与客厅共享宽大阳台黄埔雅苑三期西南户型方正/宽大观景阳台采光通风良好/工人房带卫生间建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积140-1904-55.5-9.522.5-27.512.6-1816-22次卧面积阳台面积厨房面积主卧卫生间公共卫生间厨房9-125.6-9.36-74-6.54.5-68-11大3房户型各功能空间尺度畅销大3房特征——根本特征：南向、景观良好、方正实用、南北通透、主卧设置衣帽间、设置工人房或储藏室户型创新方向：设置推拉可调百叶窗、主卧设置观景阳台畅销户型空间尺度剖析万祥滨海新城工程规划建议书碧海云天三房二厅二卫138平方米项目名称朝向户型亮点碧海云天西南方正实用/实用率高/入户玄关赠送部分大露台面积星光名庭正南小跃式结构/南北通透/户形方正实用/入户花园/隔层宽阔后花园/主卧宽敞阳台/中信星光名庭四房二厅150平方米万祥滨海新城工程规划建议书建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积150-2804.1-66-1024-4811.6-25.715-38次卧面积客厅阳台主卧阳台入户花园主卧衣帽间主卧卫生间7-16.56-185-1810左右3-55-8公共卫生间厨房面积工人房是否带卫生间2-68.4-12是4房户型各功能空间尺度畅销4房特征——根本特征：宽大餐厅、主人房设置衣帽间、工人房带卫生间户型创新方向：赠送大露台面积、设置入户花园畅销户型空间尺度剖析万祥滨海新城工程规划建议书星河国际四房二厅183.59平方米翡翠郡四房二厅192.32平方米项目名称朝向户型亮点星河国际东南、西南方正实用/入户花园/厅通透/看海景/卧室大凸窗/超大弧形阳台/远眺购物公园、中心绿化带翡翠郡西南入户玄关/厅通透/主卧附阳台、衣帽间/双套房/每隔四层设主卧阳台万祥滨海新城工程规划建议书项目名称朝向户型亮点碧海云天西南方正实用/实用率高/入户玄关/近8平方米宽大厨房/卧室转角凸窗/工人房与主人房远离万祥滨海新城工程规划建议书小高层户型设计要点A/动静分区：动区〔客厅，餐厅，厨房〕与静区〔卧室〕应分开，以防止相互影响。B/各功能空间尺度合理，舒适。C/大户型不应有过小房间。D/主人房应明显大于其它房间。E/各厅房,卫生间等均应保持良好的通风与采光。F/

公共空间〔楼梯间、电梯间等〕通风采光好。客厅：A/方正宽敞，有两面完整的墙，提供足够的活动空间与恰当的家具摆放空间。B/沿着客厅不能有过多的门，否那么将会减少客厅的有效使用面积，并使客厅内外的活动互相干扰。C/

开间尺寸在3.5m

~5m之间，深度开间比在1.2～1.5之间，这是通常认为比较舒适的尺度范围。D/朝外的一面墙应配有大跨度〔至少应占客厅开间的三分之一以上〕的落地门〔外接阳台〕，或落地突窗。E/通风采光好、朝向好、景观好。主卧室：A/通风、采光、朝向好。B/开间大于3米，面积大于20平方米。C/位置要深〔远离客厅、餐厅〕。D/主卧室中参加了卫生间和衣帽间。次卧室：次卧室通常会被用作客房或书房，使用的频率相对与客厅与主卧室要低。需考虑充足的通风采光，及不被其它区域干扰等。餐厅：A.与客厅相对独立，既有关系，又有区隔；目前采用较多的跃式结构，是区隔餐厅与客厅的不错选择。B.

至少应有两面墙夹一个角，这是考虑餐桌的摆放与减少干扰。C.

靠近厨房，又独立成区。D.

最好有独立的通风与采光。厨房：A.

应靠近餐厅。B.

带有生活阳台。C.

不应远离入户门〔便于杂物进出〕。D.

通风、采光、直接对外。E.

不宜紧邻卫生间。阳台〔双阳台〕：A.

开放式阳台保持良好视野与通风。B.

玻璃栏杆，以使通风采光最大化。C.

主阳台〔一般在客厅处〕宽度不应小于1.5米。D.

生活阳台〔位于厨房或餐厅旁〕宽度不应小于1米。卫生间：A.

通风、采光、直接对外。B.

卫浴别离、干湿别离。窗：A.

采用落地窗、拐角凸窗、大飘窗，以到达景观最大化和美观要求。B、采用密封性较好的塑钢门窗，下格窗高应在0.5米左右保证平安。多层洋房户型设计要点

建筑面积130㎡—180㎡主要为三房二厅二卫和四房二厅二卫户型具体要求为：每户入口设18㎡—23㎡入户花园；入门设玄关；主人房卫生间设景观底窗；顶层作坡屋顶，送阁楼。设计要求：180㎡以上户型采用双套房、豪华主卧室〔设衣帽间〕、豪华主卫、豪华厨房、豪华客厅。为使户型更有尊贵感，局部单位可采用跃式或错层，空间布局上尽可能提高客厅层高，采用中空〔客厅中空、餐厅中空、〕做成层半左右悬空、低台窗或落地窗等空间布局形式，以显豪华品质。普通层设计应表达舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。采光口与地面比例不应小于1∶7，考虑住房的“时期消费〞特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出适宜的住宅生活空间。所有户型尽最大限度作成南北穿堂风，防止客厅；主卧东、北朝向，通风采光效果佳，功能分区集中，并与其他功能区明确分开，套内出入口净宽不宜小于1．2米。主要阳台净深不小于1．3米，阳光室的净深不小于1．5米，厨房必须独立可封闭。空间的流线设计感强。考虑户型的三种形态分类〔家人流线、家务流线、访客流线

〕对应目标客户经济能力的差异，各类户型应有明显平面空间档次、面积、结构的差异，防止其购置产生犹豫，具体如下表：户型面积（㎡）平面差异(参考)85—94（两房）户型紧凑，实用性强，南北通风，采光好，在空间动线安排上注重生活功能的实用性，户型设置于景观性相对其它户型较一般的位置130—160（三房）空间采取错层处理，客厅相对高于平面，使动线区域更加分明，较上述功能相对明确，会赋予更多的空间变化。主卧室采用套间形式处理，160—210（四房）空间采取错层处理，客厅要求达到30平米左右，客厅空间略高于平面，主卧室采取套间处理，面积在18平米以上，较上述而言空间的功能分区更加明确，第四间房为客房或书房。240—270（复式）入室庭院，客厅挑高。空间与上述相比变化丰富，（复式）第五间房为多功能房（棋牌房、茶室、阳光房、卧室），多功能房空间活跃，是生活功能的延伸。350—400（复式）入室庭院，可继承上述户型的优点，空间功能分工更加明确。（复式）第五间为多功能房（棋牌房、茶室、阳光房）是生活功能的延伸.第六间房为备用客房。三个套房三房户型示意四房户型示意三错层独立生活空间7、外立面1/建筑外立面采用清新明快的色调简约的线条、与小区外围景观相协调，营造优雅的视觉效果，用材主要为釉面砖，局部用涂料。2/室外给供水、排水管道位置尽量在不易看到的地方。3统一安排空调机位，隐蔽处理，保证外立面的统一与美观。4/现代风格的阳台栏杆，颜色与外墙面相协调。8、屋顶1/复式住宅顶楼作退台处理，设屋顶花园。2/屋顶采用典雅的坡屋顶设计。3/屋面采用灯光处理，增加效果。9、公共局部1/小高层首层电梯大堂：地面铺砌高级石材拼花图案，墙身及天花以高级石材、高级装饰材料及高级灯饰配置并设局部节能感应开关。2/各层电梯大堂：地面铺砌高级石材或地砖拼花图案，墙身以高级木材、石材、高级装饰材料及名牌灯饰配置并设节能感应开关。3/公共楼梯间：地面铺砌高级防滑地砖，墙身及天花以涂料装饰并配以照明灯位并设节能感应开关，钢栏杆木扶手。4/电梯：名牌高档电梯。5/多层首层大堂：地面铺砌高级石材拼花图案，墙身及天花以高级石材、高级装饰材料及高级灯饰配置并设局部节能感应开关。6/多层不设电梯，公共梯间参照小高层做法。10、层高建议

多层及小高层层高以2.9米/3.0米为主，局部客厅可挑高至3.5米别墅局部卧室建议以3米为主，客厅局部可挑高至4.5米万祥滨海新城工程规划建议书1/上述户型以三房为根本房间，房间应宽敞明亮，符合目标客群生活品质的要求，四房以上的房间为生活的延伸功能，空间变化布局应具备灵活性。2/主卧室、客厅及餐厅空间反映主人品味及尊贵生活品质，空间应宽大，并有良好的景观环境。设计应该宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，采用大面积凸窗或180-270度转角或弧窗,采光口和地面比例不应小于1/7。因起居厅兼交通厅，所以在厅中的门尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，入口处设一过度空间〔玄关〕，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。3/主人房卫生间及厨房反映主人生活的科技含量，建议空间宽敞适合现代科技设备的安置，如卫生间满足双人浴缸、洁身器的安置的空间需要，如厨房满足高级橱柜的安置空间需要。

4/为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆须高1.1米，但其实体的栏板应降到850至900毫米〔上加横栏杆〕，或将封阳台的围护结构做成全透明或者局部透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。5/各建筑群落建议需有前庭后院，前庭较小，户外生态活动区域。6/设计需防止起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；起居厅的形状不好或尺度不合理；入户无过度空间；餐厅面积过大或过小；主卧室的宽度小于3米或面积过小；户内交通线长；卫生间距主卧室远或者对着起居室的卫生间无前室；四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；功能分区不合理；各功能空间面积比例不当；跃层户型室内楼梯的位置不当；卫生间、厨房宽度不够等。（四）别墅设计要求：目标客户户型面积和功能要求

初步确定户型种类如下：(容积率建议控制在0.75上下)1、TOWNHOUSE和独栋别墅户型面积（㎡）房间数布局方式180—210四房+工人房+车库（室内1个车位）多联体210—240四房+工人房+车库（室内1个车位）多联体，主力户型240—286五房+工人房+车库（室内1个车位）两联体350—400六房+工人房+车库（室内2个车位）独立别墅靠近水边备注>>设计时在满足功能要求的前提下，上述面积指标应尽量向低值靠拢；>>上述内容仅作为总体控制目标，最终视规划设计的实际进程作适当调整；>>其他设计设想将在规划设计成果中集中表达。

2〕单体设计要求：A)大主卧、大卫生间、大厨房；B)主卧有独立的书房、进入式衣帽间、有按摩浴缸的卫生间和独立的休闲露台；C)可考虑将父母房置于首层；D)可考虑将儿童房置于主卧旁边；E)至少需要一个客房；F)需要工人房，不要太小，可不设独立的卫生间；G)大客厅，局部做中庭式，用落地窗；H)提高一楼进出口，采用半地下建造车库及杂物房，可适当降低+-0。每户设一个车位，独立别墅双停车库，双拼别墅或TOWNHOUSE可以考虑庭院停车；在恰当的位置〔可以结合路边草地〕设置少量访客车位；I〕单体的挑空局部设计，特大户型可以考虑两层挑空，一般户型可以考虑一层半挑空或不挑空；J〕车库的层高应进行研究，可以与错层布置综合考虑。（独立别墅）a、大主卧、大客厅、大卫生间；b、主卧有独立的书房、独立的休闲露台，卫生间；c、老人房置于首层；d、儿童房置于主卧旁边；e、至多有一个客房，一个工人房；f、至少有一个公用的大的休闲露台。——两层半或三层为主，层高三米以上——户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；户型设计的重点：客厅和主卧。——客厅：所有的客厅必须挑高（4.5米，5.4米以上）；大面宽、大开间；最好能营造多种空间感受；大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等……都可考虑——主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台——卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于10平方米（根据总面积作适当调整），次卫6-8平方米——厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房——餐厅或客房可做夹层（一夹二或二夹三）——充分利用水景和水系：可设计出有创新的别墅房型或生活型态（如：流水别墅、廊桥别墅、田园别墅）——充分考虑别墅居家的特性，把握好具体各房间的尺度——功能必须齐备，别墅的五大区域必须充分考虑，合理安排礼仪区：玄关、客厅/交往区：餐厅、家庭活动室、书房/私密区：卧室、卫生间功能区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室/室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化

定位TOWNHOUSE结构是在分析地块的优劣势和了解目标客户需求的根底上，击败目前晋南区市面上的大平面、别墅和私房的有效武器，以下就TOWNHOUSE和三种物业的优劣进行比较：

TOWNHOUSEvs大平面优势：有天〔露台〕有地〔院落〕、空间结构更富变化、私有性强、低密度、园林设计、尊贵感劣势：私密性、平安

TOWNHOUSEvs别墅优势：社区感〔人气、公共空间、配套〕、总房价

TOWNHOUSEvs自建别墅优势：社区感、平安、尊贵2、TOWNHOUSE定位说明〔注〕建筑结构：预应力框架结构、框架结构等。按户型可变性要求及美观要求，做到隐梁隐柱、无梁无柱效果策略：保持优势、弱化劣势要点：院落、功能分布、空间结构、车库方法：尊贵感：住宅的组合与个性，通透、中庭、悬空、大面积、低台窗、玄关、门楼有天有地：屋顶花园、中庭花园、一楼花园、客厅朝南〔南面大花园〕私有性：前庭后院、中庭、屋顶花园、半地下车库