宝泰幸福花园市场调研总结课件

可编辑市场调研总结

宝泰.幸福花园1可编辑

今日汇报项目研究

市场研究2可编辑第一部分项目研究项目阅读区位认知四至分析SWOT分析3可编辑运作项目首先要读懂项目4可编辑项目概况总用地面积：102735.6㎡总建筑面积：670816㎡计容建筑面积：512527.9㎡其中住宅：465567.6㎡商业：22523.1㎡百货超市：4675㎡

经济型酒店：12000㎡

会所：3000㎡12班幼儿园：3562.2㎡公共配套：1200㎡不计容建筑面积：158288.1㎡其中地下一层车库：79145.3㎡地下二层车库：79142.8㎡建筑密度：27.76%容积率：4.99绿地率30.77%户数：3212停车位：3646辆其中地面：238辆地下室：3408辆5可编辑项目概况项目规划阅读（南区）1项目采用围合的布局手法，土地利用率较高。且充分考虑项目的日照及采光度，整个项目设计呈南北走向分布，相对来说项目总规业态比较单一，围合全高层设计视野度会受到一定影响，品质不高。外立面采用简略式设计风格，整体外形线条比较柔和，鉴于后期打造高品质居住区在配套及物业、市政设施建设上得下一些功夫6可编辑项目规划阅读二（南区分析)项目分地面地下两部分组成,南区配套会所、及幼儿园，业态分布1#楼少量联排别墅，2#至11#为31层高层，相对北区地势偏低，1#至4#、10#紧邻市政水上公园，项目园区内中心景点，会所，幼儿园配套完善，四至景观度较好，地势规整，产品值相对很高6、7、8、9、10#产品相对视野开阔度稍差，位于北区与南区中间部分，商业及道路交通分布该区域较多，形成一定的噪音产品价值相对稍低。建议：从产品开发推盘上应做全面调整顺应后期产品保留升值空间及产品后期品质化提升。12

3411北区商业交通干道快速道社区支路67891057可编辑项目产品阅读1---户型分布采光情况好

中

差8可编辑

视线情况

好

中

差9可编辑产品小结

住宅的采光、朝向、视线、私密性等都是后续营销中需要重点考虑的因素，从采光上观察，项目的均好性较好，从视线上观察，除内部产品外，保证了大部分的均好性，能够满足客户不同方向的取舍，但是从图上可以看出，项目景观向均为东西向，产品朝向为南北走向，整体观景角度不是很理想，南区7/8/9#视野开阔度稍差，在后续营销特别是推盘上和工程施工建设上要做充分考虑，规避7/8/9#后期建设对比呈现产品的弊端，推盘上更多遵循周边大环境推进（如：市政公园建设成熟、森林公园的建设等推进项目）从而得到品质价值的提升10可编辑项目产品阅读2---户型配比11可编辑项目环境1----城市坐标老城区下五屯桔山片区坪东区（本案）兴义市经过了20年的发展，城市已经出现了板块的分化，大方向有老城区，新城桔山以及下五屯三个区域，若在细分下来如平东片、北门、机场方向等，则更多，从整体的区位上看，项目处于坪东片区；12可编辑项目环境2—区域环境新建道路西霞大道为主干道，北接汕昆高速入口，西临政府规划大道，往南紧邻幸福路，东临市政森林公园。属坪东二期规划建设重点规划范围内地块及区域知名度目前不高：项目处于市政建设水上公园项目内，接幸福河距市中心商业区2公里左右周边500米范围内主要以物流、加油站、汽配商业为主，主干道为待开发住宅用地紧南面幸福路有部分商业，其经营以中低档宾馆餐饮、娱乐业、夜市为主整体环境对比，周边人居环境目前较好，空气质量高，但周边配套稀缺，无人气，原成熟道路商业较杂乱部分商业13可编辑项目环境2—四至分析农田，待建道路项目周边目前道路是一个重要问题,仅有西霞大道主干道,道路建设延后的话对项目将产生很大的影响.14可编辑项目SWOT优势（S):项目地处市政建设水上公园、森林公园处，自然环境优越，有利于提升项目声誉度同区域内竞争不大，开发产品较少劣势(w):项目周边无支持大型社区的配套设施，公共交通有待完善，项目所处规划区域较单一性，难形成区域品质，至西南面的隧道造成与成熟人气坪东广场及两个大社区的断点，幸福路道路商业小型商铺较多，后期难形成集中式商圈，东南面属连接至城区交通干道，属区域断点。机会（O）:随着坪东二期宏观规划，逐步完善的道路交通，西大门经济的发展将迎来更多的外来商家入住坪东区域，带动坪东人气量的增加本案属目前兴义市售家大型市政乐园社区项目，在今后建设过程中社会关注度会比较高，创品牌，建水上之城创造了优厚的条件威胁（T):西区道路未明确建设时间，使项目主入口道路受到影响。目前项目状况缺乏居住气息，商业氛围形成较难，相对3000户的大盘需要长周期性的市场培养周期性建设规避长期经营管理资金风险及建设的风险政策的变化（未知数）SWOT15可编辑项目总结项目处于规划新区，周边景观环境优越，规模宏大，依附市政发展，开发前景较好16可编辑宏观市场浅析政策重点解析历史资料：2008年，财政部、国家税务总局出台首次购房享受契税优惠政策，根据当时下发的《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，如果不是首次购房的，契税税率则为3%。评论：政策本身对购房成本的影响不大，但传出的信号将极大影响投资投机者的购房心态。从“2转5”开始国家的一系列购房优惠措施开始取消，表明了对房地产市场调控的决心，从心态上将直接加强购房人的观望情绪17可编辑政策重点解析政策2：4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。评论：

会议提出要加强对房地产市场控制，而非压制，并且支持自主和改善性住房消费。可以看出发改委对房地产市场的调整，更多是在结构调整和供给调整上。对市场的政策指引趋于平缓，该部门近期不会有过于严厉的房地产调控政策出台18可编辑政策回顾3国十条——坚决抑制不合理住房需求事件：4月14日召开的国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。事件2：国务院17日发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)，通知中规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应等。19可编辑政策重点解析关键词：家庭二套房20可编辑政策重点解析国十条政策分析观点一：该二套房政策只是可能遏制房价过快上涨，但难以改变房价上涨的趋势。历史经验表明总体宽松的货币政策是房价上涨的根本原因。08年底中国整个人民币信贷才30多万亿，每年人民币新增信贷为3-4亿。为度过全球性金融危机09年突然增加9.5万亿，2010年依然有7.5万亿，而中国目前城镇住房的总市值才50-60万亿。老百姓的投资渠道窄，这就逼得大家疯狂地买房，无论是买得起的，还是买不起的。21可编辑国十条政策分析观点二：全额付款的比重越来越大，因此该政策的作用有限。中国人民银行货币政策委员会2010年第一季度例会提出要继续实施适度宽松的货币政策。因此只要整个社会流动性宽裕，房价就还会上涨；该政策只会遏制那些依赖银行信贷的投资者。但从目前购房者来看，全额付款的比重越来越大。因此该政策的作用有限；与07年二套房政策效果会有根本的不同：也许有投资者会认为07年二套房政策就导致了房价的下跌。我们认为这种看法是片面的。07年房价的下跌既有国际的因素，也有房地产自身周期的影响。但就当时情况来看，导致房价下跌的政策是07年最后2个月信贷的零增长。当时二套房政策只是表面原因。所以这次的二套房政策效果与07年效果会有根本性不同。22可编辑国十条政策分析观点三：对于房地产价格走势整体利好。

1、该政策在市场的预期之中；

2、该政策的出台，管理层一定需要一段时间去观察效果。因此短期内类似于房产税的政策出台的可能性很小。这点对于房价市场预期走势是利好的。23可编辑政策回顾4事件：4月19日住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》针对开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放

VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。并要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。24可编辑政策重点解析评论：早在1月7日国务院发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中就已经要求地产商公布房源严禁捂盘，住建部此次是对国务院通知的执行。预售许可制度是在商品房发展初期针对扶持房地产商的一种销售制度，但是经过多年的发展，从财富的积累速度可以看出房产商已具备相当的规模，已无需政府扶持，取消商品房预售许可制度不会影响开发商正常发展。同时商品房的空置面积接近2亿多平方，现房销售将成为一种主流销售方式。预售制度的取消将对控制房价和防止开发商捂盘惜售有很重要的作用。25可编辑政策出台的作用——整体市场针对近期政策频发，市场反应很大，不少一线城市传出楼市价格下跌、房市陷入恐慌抛售，更有不少城市有近期要推房产税的传闻，好像一夜之间感觉到房地产泡沫破灭。但是我们仔细分析政策之后可以发现近期政策的集中以下几点：一、银行贷款：二套房贷款首付比率的提高，贷款利率的提升以及限制三套以上贷款，实质上是在保证降低银行风险，提高银行收益。对于投资房市的人，只要支付全款该政策对其基本没有什么影响。然而经过09年全球金融危机后，政府4万亿的货币刺激政策使得目前市场资金面宽裕，特别是从一线城市转移到二三线城市的资金。使得二三线城市的楼市现金支付全款比率更高。因此该政策从贷款的影响程度来说一线城市的影响远远大于二三线城市。二、增加供给量：预售许可制度是在商品房发展初期针对扶持房地产商的一种销售制度，但是经过多年的发展，从财富的积累速度可以看出房产商已具备相当的规模，已无需政府扶持，取消商品房预售许可制度不会影响开发商正常发展。公开房源明码标价出售，主要在于限制高价炒楼，对楼市价格有抑制快速上涨的作用，但是政策本身看来，没有打压房价下行的作用。三、房地产产业结构的调整：其实从年初国家就已经开始想调整目前房地产市场的产业结构，期间政策一直在引导，但是产业结构的调整不是一两个政策可以决定的，是一个渐进和缓慢的过程。从大量保障性住房的建设，到国企退出商品房市场，结构调整一直在继续。长期看来结构调整还会继续，短期看来对市场影响不大。从以上几点看来本轮调控会有抑制房价的快速上涨的效果，但是要导致房价大面积下跌，或者说产生“楼市拐点”的效果，可能还为时过早。中国市场投资渠道的单一以及市场货币的宽裕，决定了楼市投资增值保值的作用。从长期来看通过政策调控房地产市场，挤压市场泡沫不可避免。但是时间点难以确定，地产商间的竞争格局会有改变，但是房地产市场短期内还将保持持续发展趋势。并且短期内政策的密集出台，管理层一定需要一段时间去观察效果。因此短期内类似于房产税的政策出台的可能性很小。这点对于房价市场短期预期走势是利好的。26可编辑政策出台的作用——兴义市场结合兴义的一些具体情况，比如经济情况，房地产投资需求及投资客户特点，以及城中心道路改造实施，市中心道路，立交桥项目实施速度等因素，近期出台的房地产政策对兴义房地产市场还是有着较大程度的影响，主要体现在：一、银行贷款：二套房及多套房贷款政策，对兴义房地产市场有着一定的影响。首先，兴义房地产投资群体少于大中城市，可用的投资金额也不足以与大型投资群体相比。而本次房贷政策的实施，对兴义投资群体势必形成一定的影响；其次，城中道路改造下，众多拆迁户得到了一定的补偿款，这些补偿款在购买完一套自身居住外，剩下的资金有投资其他物业的需求，而本次政策的执行，对这类需求有着一定的抑制，拆迁户有可能转而购买其他投资及消费。在这样的态势下，部分购房群体会采取观望态度，以期待市场明晰化。二、预售制度：本次完善房地产交易市场的政策，就政策而言，对房地产市场影响是巨大的，但实际上真正的影响还要看具体执行的力度。禁止提前或变相排号、所有房源及价格公开、禁止炒房客户更名过户、严厉打击捂盘惜售、对住房交付质量的标准监督等，这些政策的实施，势必让房地产市场公开化、透明化，对房地产目前现有的营销手段产生较大的影响，其中销售价格、速度、消化数量、客户购房影响等都体现较多。这个政策对于兴义房地产市场最大影响在于，兴义目前大多项目为体量较大项目，后期开发周期一拉长，预售证获得时间拉长，那么预售制度调整对开发商而言是致命的打击。当然，最为重要的问题在于，像此类政策及通知，在之前也曾多次提出，但在具体实施及执行上，以及执行的时间及周期等，都较为模糊，实际影响要看各个地方政府的实施力度及监管力度。27可编辑虽然这两个政策对兴义房地产市场有着不小的影响，单由于兴义房地产市场目前供小于求，市场需求旺盛，流动资金量较大，信贷政策对房地产影响较小，部分客户的观望态势会短时间内拉缓项目销售速度，而预售制度的调整，在于实施力度及监管力度，对开发商，代理商在项目营销过程中有一定的影响，对房地产营销手段意味着新一轮的洗礼。28可编辑兴义市楼盘调查分析29可编辑在售楼盘分析此次楼盘调查，主要是对兴义市区内的所有在售楼盘进行走访式的调查，掌握各新盘及老盘的资料及销售情况，在此，其项目的基本情况不做详细分析，仅对面市楼盘的操作的营销方式、推广方式进行分析和借鉴；30可编辑在售楼盘调查楼盘调查之----桔山新区楼盘由上至下：金地首座：售馨（2009年）鑫吉园（2010年6月开盘），均价：2750元户型套比：120㎡--147㎡，少量100㎡左右小户型；体量：400余套，销售量200余套金钻豪城：均价：2700一期500套左右

奥城：380套左右，均价：2750元，销售70%，产品整体设计均好，10年9号开盘31可编辑桔山名都：业态公寓酒店、小高层套比：280余套面积区间：110--147㎡开盘期未定推广方式：认筹（3万元抵扣）起价：2090元，市场均价：2700元500余户面积区间：110--140㎡已达70%销售量32可编辑桔山新区楼盘亮点分析目前桔山新区楼盘在经历了近十年发展过程，沿主干道项目基本竣工完成，随着日益形成新区势态的桔山，人气逐渐聚集，楼盘品质上也形成了初显对比，相对同区域楼盘，从外立面，开发商品牌、产品质量对比来看，同等区域内品牌，声誉较好的开发楼盘备受瞩目品质项目：富康国际、御景园、白云商城、奥城在同区域内销售良好，产品相对设计也比较好33可编辑小结：◆07-08年楼盘的集中放量，让整个片区的居住氛围达到了历史的高点，同时随着整个区域的不断成熟，配套不断丰富，整体的环境居住也在改善，客户在选择居住时，桔山是需要考虑的地段之一；

◆片区的住宅还是以点式高层为主，规模并不大，精品小盘；

◆桔山片区的住宅，无论是产品、营销、推广上，都代表了兴义目前的最高水平，房地产市场不断在提升，运作方式也会不断提高；

◆在这个区域有一个现象值得关注，在桔山片区放量的广告，约占到了全市房地产广告放量的60%，同时坐落在下五屯的楼盘都会选址在此，该片区的影响力已经可以与老城区比拟◆该区域在售楼盘五个，状态处于国庆热销过后的调整期，整体区域均价在2750元/㎡,产品较好的楼盘项目基本售馨,采取营销模式为:VIP认筹抵扣方式,购买力主要集中于兴仁、安龙、普安等县份客户34可编辑在售楼盘调查楼盘调查之---下午屯兴泰新区楼盘

莱蒙帝景

南天帝都荣御天下

水木清华

万峰观邸35可编辑36可编辑下午屯楼盘亮点点评项目都居中于下午屯市政规划发展新区，兴泰新区，楼盘整体品质规模相对较大，整体规划环境比较理想，户型规划基本为小面积为主力户型，项目售楼处包装设计上都别出心裁，品质感很强，基本以景观、市政规划发展为卖点，沙盘模型相对制作精细，策略：推广方式基本以VIP卡销售及预付金抵扣的认筹方式，金额在2万到3万之间，以小户型为一期产品，面积在70平---120平;大盘项目二期均在明年年初、年中面市，均以品质化，大户型面市，面积区间在：130平到200平不等。37可编辑下午屯推广特点1、案名体现尊贵感和时代感；2、售楼部均设立在项目处；整体包装品质感强，且大气3、工地围墙异形，突出醒目；4、开展大量的活动来宣传项目；5、广告的投入量非常大，已经在县份出街；38可编辑下午屯楼盘小结1、规模，是下五屯面市楼盘的特点，兴义市目前大楼盘都集中在此，在宣传时都以大盘、品质盘、高档盘宣传2、由于项目区域日益成熟的建设，因此每个楼盘都加大的推广力度，活动营销、户外推广等3、目前面市5个楼盘均在蓄水阶段，换句话说是在大力推广阶段，因此随着楼盘的不断放量，下五屯的居住性会更上一个台阶；39可编辑坪东在售项目解析心意广场总建面:16万平米占地面积:2万平米业态:五层商业、26层观光会所、高层27层总户数:368户均价：2700元/平米面积区间：110—200平主力户型140平左右开盘期：10年8月18销售状况：尾盘期26套150平米以上大户型该项目位于坪东广场旁,相对面市在售楼盘整体品质感相对较差,销售方式整盘托,通过了解项目拆迁户购买较多,大户型积压量也不算大,对该楼盘项目的了解,说明坪东区域存在很强的购买力40可编辑小结：区域在售户型统计桔山：100平米—180平米左右120—140为主力户型下午屯：70平米---130平米90----120为主力户型市区：100平米---200平米120---140为主力户型坪东：100平米---