豪宅项目要素支撑分析-豪宅产品亮点打造(中原)

豪宅项目要素支撑分析豪宅产品亮点打造第一部分：豪宅的支撑要素分析第二部分：豪宅的亮点提升第三部分:豪宅的社区价值构建31144报告内容页码豪宅的支撑要素分析一、豪宅客户的基本价值取向环境豪宅板块价值取向独特性顶级服务尊贵生活私密性基本价值取向豪宅项目核心竞争力矩阵社会自然(环境)表现的（外在风格/人文）内在的(功能,思索,体验)华侨城传统豪宅水榭花都第五园本项目有山海资源，自然环境的外在表现可以形成项目的核心竞争力之一本项目若能打造高尔夫景观，引入水系，可以形成双核竞争力汤臣一品顶级豪宅的发展历程不同城市对于豪宅的定义与该城市豪宅所处的发展阶段有关本项目建议在充分满足尊贵感的前提下，尽量创造人文价值顶级豪宅的三级支撑元素顶级升华人文价值项目独特人文气质的融合与展现关键条件尊贵感配套、产品本身、顶级物管服务营造尊贵享受精细化体验精细化、专享化的硬件定制与配套基础条件产品创新市场产品亮点创新资源占有稀缺自然资源板块豪宅板块顶级豪宅不仅仅依靠自然资源、板块优势、产品、配套服务等营造，更需借助人文价值的提升，用最巧妙地人文气质与自然景观融合，打造独一无二的城市名片级作品，原创价值，不可复制！豪宅发展趋势一：高层加别墅的组合模式在高层与别墅的关系处理上——主要通过景观水系对两组团形成分割与联系；通过高层架空，实现社区景观对建筑的渗透，为社区内部打开视野，减少高层对别墅的压迫感。高层区+别墅区组合模式在高层与别墅的营销节奏控制上——以别墅产品入市，利用其市场稀缺性，以高品质、高形象占位市场，提升项目整体形象，同时成为其他产品的价值标杆；联动别墅，依托于别墅形成的高端形象，强势入市。豪宅发展趋势二：创新理念引领消费者创新产品理念及提升舒适度指标在高层产品设计层面上——高层产品借势，户型面积与产品素质定位均有提升；通过户型设计的创新与改良，对项目整体形象进行深化与提升。其他配合策略——通过项目核心展示区与产品样本展示区的营造，打动客户；通过服务品质的到位展现以及不断提升，承接项目高形象，推动销售。舒适度及配套指标的表现要点——深入客户内心，做出超越客户心理预期的需求设施；能够通过展示让客户感知价值的硬件设施。豪宅发展趋势三：个性化的服务和体验独有的特色服务和体验物业管理的体现出来的尊贵——体察人性是服务之本,呈现高档圈层客户人士生活风格;对尊贵的理解不同，实现服务的个性化、特色化。服务从客户踏足项目的第一时间就已经开始——创建全新的服务体验流程和标准.把项目的价值点纳入体验环节之中，带给客户愉悦的过程和回忆。豪宅产品的亮点提升二、豪宅的分类：住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即高层式住宅)北京星河湾别墅类豪宅上海汤臣一品高层类豪宅由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况；而对高层豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准正是基于这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(高层豪宅)高层豪宅的亮点提升Part2.1高层类豪宅：必须有舒适度和尊贵感的突破，人造环境是关键三个层面人造环境的营造是关乎高层豪宅居住舒适度优劣的关键因素设计层面1技术层面2心理层面3包括建筑外观，户型的外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直交通等方面。高层豪宅在这些方面均应比普通高层住宅有较大的突破和创新包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新环保、节能、自然健康的高新技术的采用，迎合精英人士的高尚生活理念采取一些特殊手段使高层豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值，豪华看得见在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质，又有不让公建的豪华气派外观高层豪宅亮点提升方式（1/7）：建筑风格现代简约风格，海浪般的流线型，体现滨海风情颜色：浅色调，如银色，与高层大面积的观景玻璃成为一体，营造一种明亮的格调造型：板式建筑，顶端不建议设立标志性屋顶，运用“天际独立独立屋”的概念打造“天际私家花园”用材：以石材和玻璃为主要用材线条：流线型，高层下的园林规划也以流线的线条打造，与高层线条协调高层入口示意图香港贝沙湾立面高层豪宅亮点提升方式（2/7）：充足的室内外停车位，对于购买豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有2-3部私家车地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车地下停车库有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯上海翠湖天地御苑地面停车场上海翠湖天地御苑规划户数：651户车位比：1：0.5兰溪谷二期规划户数：537户车位比：1：1.3深圳招商半山海景兰溪谷地下停车场高层豪宅亮点提升方式（3/7）：大面积、多功能空中花园，即能够形成景观，又可以满足露天私人聚会每户带有超大露台，可布置为空中花园，不计入面积，对客户有较大吸引力空中花园设有独立的防盗电子刷卡入户电梯图片来源：广州花都凯旋门实景考察图空中花园独立入户电梯高层豪宅亮点提升方式（4/7）：景观最大化，大面积的落地窗、大露台和弧形观景阳台，设置观景浴室，强调景观视野的开放性270度观景阳台观景浴室大面积落地窗高层豪宅亮点提升方式（5/7）：顶层复式作为高层产品中的亮点，在顶层打造若干“天际独立屋”，提升整个高层产品的形象借鉴香港新鸿基凯旋门的做法，在顶层打造天际独立屋，建泳池、花园等，成为一个绝佳的私人生活空间和观景台高层豪宅亮点提升方式（6/7）：局部体现奢华—对大堂、客厅、门窗等客户直接感受之处采用顶级用材和配置，给客户奢华体验样板房的门、主卧、浴室、客厅等视觉易见空间使用顶级装修，装修标准以牌示或者纸质资料向客户展示公共空间着重体现空间的开阔性，彰显豪气图片来源：北京星河湾装修实景图“好钢用在刀刃上”高层豪宅亮点提升方式（7/7）：技术层面采用高科技，体现智能化和环保节能，迎合低碳、节能的主流价值观与松下、海尔、美的等商家合作，联合打造低碳节能家具系统，形成社会影响力上海淡水湾花园户型客厅餐厅南北通风主卧独立衣帽间三室两厅155㎡双阳台普通高层价值提升（1/6）：必须保障主卧室带衣帽间、客厅和餐厅南北通透、南北双阳台设计两室两厅148㎡无阳台北京POPMOMA户型可以自由分隔的空间将生活创意化，但却忽略了基本功能的配置享受型城市豪宅144－170普通高层价值提升（2/6）：大面宽、短进深，二梯三户房型设计房型端正，多处采光，每套主卧带衣帽间30m面宽10m进深179m284m2170m22/2/1+4/2/2+4/2/2房间采光充足仁恒河滨花园（上海）普通高层价值提升（3/6）：错跃式设计，让空间更为情趣化客厅上两步后到达生活空间，保障功能区域与生活区域互不干扰，餐厅肩负了起居室功能。靓达名邸（乐山市）180m2京润珍珠（海南）北京棕榈国际高层三室两厅158㎡

增加佣人套房设计次卧室转角窗设计主卧室飘窗设计普通高层价值提升（4/6）：玄关增设小衣帽间改善主卧和次卧窗设计、增加佣人套房，让生活更实用化上海东方曼哈顿尚东区三室两厅156㎡玄关设置衣帽间普通高层价值提升（5/6）：多处赠送露台和飘窗，入户花园等既美观又实用116m2270度转角飘窗设计，品味惬意生活105m2跳送6M超高空中露台，半赠送入户花园，体现一种廊院生活恒立听海花园（深圳）普通高层价值提升（6/6）：露台跳送，并较好解决其私密性问题，使露台更实用152m2入户花园露台和主卧露台跳送155m2超大露台，通过百页或凸窗来提高露台私密性空中庭院，三个空间共享155m2金地香蜜山（深圳）大平层产品价值提升（1/5）：主卧观景、双工人房设置、多梯入户、阔绰宴会厅双工人套房设置主卧观景设计五步电梯，主家独立拥有两部汤臣一品（上海）434m2大平层产品价值提升（2/5）：阔绰宴会厅与露台融合、多厅设计容纳男女主人不同活动空间、设置可变更空间工人房可变更空间进行大型宴会的可分可合空间华府天地（上海）450－460m2大平层产品价值提升（3/5）：90平米观景圆厅将客厅价值放大、家庭起居室配置让生活更私密，可考虑在楼王产品中设置90平方米创意圆厅可举行晚宴涵盖了钢琴的附属空间盛大金磐（上海）起居室301m2家庭起居室大平层产品价值提升（4/5）：复式设计、客厅挑高、设置洗衣房适当增加别墅房型的功能200平方米的设计考量了客厅挑高、主卧观景等附加功能200m2140m2跃层上空客厅中凯城市之光(上海）洗衣房330m2嘉里华亭(上海）大平层产品价值提升（5/5）：主卧室270度景观阳台与增设空中院馆空中院馆270度观景阳台空中院馆可改成一书房转角观景阳台别墅豪宅的亮点提升Part2.2别墅豪宅亮点提升方式1：仪式感塑造，建筑外观要沉稳而大气，气派的门廊形成仪式感，反衬其主人的地位门廊-温哥华森林门廊别墅外观意向图2别墅外观意向图1气派的门廊形成仪式感，反衬其主人的地位别墅豪宅亮点提升方式2：后退式的建筑布局，将主要度假活动空间放在面海的一面，对景观要求不高的操作区放在最前面花园活动区居住区操作区

布局说明充分考虑居住者的行为习惯，强化了活动空间的景观打造通过水池、花园、围墙增加景观进深，弥补海景的缺陷长条型泳池增强了景观的参与性居住区以人造水景为主，参与性强别墅豪宅亮点提升方式3：建筑主体采用分离式设计，通过连廊或泳池相互连接，实现完全的主客分区、动静分区Two-BedroomGardenEstateThree-BedroomGardenEstate占地面积1,076~1,230m2占地面积1,662~2,068m2客人活动区佣人活动区公共活动区主人活动区注：户型图为普吉岛悦容庄平面图别墅豪宅亮点提升方式4：客厅、卧室、浴室采用“大开间宽面宽”的设计方式，将室外景观资源最大化引入视野别墅豪宅亮点提升方式5：可引入水系营造山间流水别墅的感觉,使得海景、山景、水景融为一体，达到三重层次的景观效果菲利普.赖特设计的流水别墅临山独栋别墅区也可考虑在面海的一面打造室外面海泳池，营造双重海景的视觉效果别墅豪宅亮点提升方式6：个性化功能：灵活设置多功能空间（收藏间或红酒窖等），满足客户的个性化需求多功能空间的功能设置体现业主的个人喜好和专属享受室外活动空间可预先设置供业主聚会的设施（如烧烤架等）考虑到部分企业客户的需求，多功能空间需要在设计上有一定的灵活性会议室收藏间红酒窖烧烤架别墅豪宅亮点提升方式7：社交功能营造，设置会议室、多间客房（全套间）、多个停车位、艺术品储藏室会议室客房地面大型车库艺术品收藏室别墅豪宅亮点提升方式8：标杆营造，选择1-2栋打造标杆楼王产品，挑出去做平台，平台上的一楼设置大型无边际泳池深圳天麓八区挑空层泳池设计图顶层可观景的月光浴吧标杆别墅是本项目的一个形象和价值双标杆产品，在产品打造上使之成为本项目的亮点这类型的产品本身数量不多，建议多花成本打造跳空平台，设置双泳池，顶层浴室设置“月光浴吧”等案例—产品创新带来溢价：流水别墅、长城脚下的公社，创意概念创造项目溢价具有初始的、原型的，超越时间的质地，建筑造型和内部空间达到了沉稳，坚定的效果；座落于岩崖之中，壁炉以自然山岩砌成的，以瀑布形成的雄伟的外部空间；在材料使用上，所有的支柱都是粗犷的岩石，所有混凝土的水平构件，看来有如贯穿空间，地坪使用沉重岩石，尤以悬挑的阳台为最。流水别墅长城脚下的公社由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品；项目策划人和投资人积极推动12名亚洲建筑师设计建造出极富当代精神的私人住宅荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”手提箱张智强（中国香港）家具屋坂茂（日本）怪院子严讯奇（中国香港）案例—香蜜湖1号：奢华极致定义豪宅标准，创造项目溢价空间分类品质要素居住细节居住空间豪宅的阔绰尺度客厅厅宽5.1-6.6米；主卧宽度4.2-6.6米；餐厅宽度3-3.8米（同时适宜的居住空间）功能区隔式的布局主仆严格区分/主客分区（会客厅与家庭厅分别设置）/主人私享（独立书房/独立起居室）功能空间常规功能高层双花园/钻石型景观餐厅/主卧卫生间双洗手台独特的配套功能独立晒衣房/私家泳池/酒窖/多个不同功能的会客厅/生活阳台外设置设备平台/智能电梯直接入户设计公共空间汽车汽车大堂/1：1.68的停车位会所多个有落差连接的无边际泳池/健身设施其他大堂/豪华电梯厅/高轿电梯奢华关键点：奢华厅宽，主客仆严格分区，豪华双大堂，智能入户电梯豪宅的社区价值构建三、社区价值构建园林价值构建富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务园林景观体系园林景观Part3.1园林景观:采取对称、尊贵和大气的中央景观，其他支点景观精致活泼、以小见大河道节点的私家水岸处理入户路的道路线行处理私家水岸小品水岸庭院的展示中央景观对称、尊贵、大气园林景观：多种乔木、灌木等植被搭配，形成四季景观；大片绿地形成开阔视野；保留通向海边的景观通道注重项目园林景观的层次感，强调景观主轴线、景观节点的设计，保留通向海边的景观通道道路设置曲折，配合植被的自然隔断，形成移步换景的效果极具震撼力的景观节点入海栈道多种植被搭配大片的开阔绿地园林景观：架空层的功能与外部园林形成结合和互动，将社区园林的景观引入建筑内部功能细节兴奋点1、功能设施2、架空层园林1、豪宅的架空层不适合为住户提供聚人气的运动和活动空间；2、豪宅的架空层园林与外部园林形成结合和互动，豪宅的架空层园林可以当作一个小园林来进行设计1、私密感和领域感2、外部园林对于建筑内部的延伸深圳日月府深圳皇御苑园林景观：利用本项目有部分山地的特点设置有坡度的景观小径，这也是对于亲地生活的一种完美体现图片来源：深圳圣莫利斯项目配套Part3.2配套设置的总体原则：通过会所的奢华体现项目高端形象，其他配套根据具体需要设置高端项目配套主要通过会所（销售中心）来展示高档次、强体验感，其他配套根据项目规模及周边配套设置项目名称会所商业教育医疗运动对本项目启示香蜜湖1号★★★

★项目规模较大，配套以会所为主，高档次，体验感强。星河丹堤★★★★★规模较大，配套以满足业主需求为主，会所面积较大，档次较高圣莫丽斯★★★★★规模较大，配套以满足业主需求为主，会所档次高。麦卡伦地★★

★★规模较小，配套以会所为主。高级会所设施建议：建议本项目会所主要功能设施集中于高档次的健身保健和餐饮会议A健身休闲设施恒温游泳池健身室，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴水疗纤体美容SPAB餐饮会议设施C其它设施红酒雪茄吧大堂吧台……——提供私人健身教练及保健顾问服务——提供宴会订制和私房菜上门服务引入高档餐厅如湖庭、名轩，成为上流人士聚餐宴会的好去处根据项目周边的配套情况，可以考虑设置双会所，弥补配套的不足A1区A2区会所一会所二案例：深圳圣莫利斯项目针对项目地块狭长及周边配套较少的特点，项目设置了双会所规避配套劣势A3区深圳圣莫里斯分区图物业服务体系Part3.3国内外服务体系案例-观澜高尔夫：观澜高尔夫大宅豪泽会服务体系；从居家到商务接待，服务细致入微，尽显尊贵豪泽会会员服务体系（一）王室会员生活卡：

准入证，打折卡，享受社区设备（四）室内家居服务：

A.专业酒店式家居清洁

B.草坪维护

C.专业工程维修.保养

D.业主家政和维修服务项目

E.业主洗衣服务

F泳池养护（六）商务和礼宾服务：

A信息咨询服务

B商务服务：提供过场所和相关硬件配套承办商务会议，提供翻译，商务秘书服务

C接送服务：提供机场码头车站接送服务

D代叫出租车服务

E订票服务：飞机票，火车票，船票等

F鲜花预定服务：上门插花，绿色植物租用

G代缴公共事业费

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